שלום לכם, אני ממשיך בסדרת פוסטים של תמהילי משכנתא לפי סכומים ולפי יכולת החזר שונה.
היום, אני אציג תמהיל משכנתא ל600,000 ₪ על בסיס מספר החזרים.
מכיוון שאני לא יודע אם ביקרתם בפוסט הקודם, אני רוצה לחזור שוב על ההבטחות ועל האזהרה:
ההבטחות:
- אני אציג לכם את תמהילי המשכנתא האופטימליים היום (לדעתי) שיחסכו לכם הרבה מאוד כסף בטווח הארוך.
- אני אתן לכם את הריביות שאפשר להשיג בכל מסלול.
האזהרה:
הכתבה הזו ותמהילי המשכנתא הם כלליים וטובים עבור רוב האוכלוסיה, אבל הם לא פרטניים ולא מותאמים אליכם אישית.
ולכן, אני ממליץ להתחיל איתם ומהם לבנות תמהיל משכנתא שמותאם לכם אישית (אני אמנם מתיימר להיות יועץ המשכנתא האישי שלכם ברשת, אבל אני לא מכיר כל אחד ואחד מכם ולכן הייעוץ פה הוא כללי ולא פרטי).
בכדי לצפות בריביות העדכניות לכל מסלול ותקופה, ניתן להיכנס אל מחשבון משכנתא בבלוג
אז מתחילים…
תמהיל משכנתא למחזירים עד 2,500 ₪:
אני פותח ואומר שאני ממש לא ממליץ להחזיר 2,500 ₪ על הלוואה של 600,000 ₪ מכמה סיבות:
- סכום ההחזר יגדל בעתיד עם עליית הריביות והמדד וממש לא יישאר על 2,500 ₪.
- רוב ההלוואה היא ל-30 שנה וממש לא כלכלית.
- רוב ההלוואה צמודה למדד ו"תתפח" כהוגן בשנים הראשונות.
אבל בכל אופן אני מציג לכם את התמהיל (גם אם כל מטרתי היא לא להמליץ עליו).
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
200,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
917 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
400,000 ₪ |
30 שנה |
2.35% |
1,549 ₪ |
|
סה"כ |
600,000 ₪ |
2,466 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 833,062 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
אני אציין שוב, אני ממש לא ממליץ להחזיר 2,500 ₪ בחודש כי כל עליה "קטנה" בריביות תקפיץ את ההחזר החודשי.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 3,000 ₪:
גם הסכום הזה נמוך בשביל הלוואה של 600,000 ₪, וגם פה תצטרכו לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה מאוד ולהצמיד סכום לא מבוטל ממנה למדד.
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
200,000 ₪ |
30 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
811 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
250,000 ₪ |
25 שנה |
2.35% |
1,102 ₪ |
|
קל"צ |
150,000 ₪ |
20 שנה |
4.35% – 4.85% |
957 ₪ |
|
סה"כ |
600,000 ₪ |
2,870 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 852,558 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
כמו בתמהיל הקודם, אני חושב שלהחזיר 3,000 ₪ להלוואה של 600,000 זה מסוכן ולא כלכלי.
שימו לב, שההחזר הסופי הוא כביכול יותר גבוה מההחזר ב3,000 ₪ אבל זו "אחיזת עיניים" בלבד, כי לא לקחנו בחישוב את ההצמדות שיהיו על ה400 אלף ₪ בתמהיל הקודם.
תמהיל משכנתא למחזירים 3,500 ₪:
אנו מעלים את ההחזר החודשי והאופציות שלנו מתרחבות, צריך להבין כי ככל שההחזר החודשי גבוה יותר כך יש לכם יותר אפשרויות לבנות תמהיל שמתאים לצרכיכם וההלוואה הופכת ליותר כלכלית עבורכם.
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
200,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
917 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
200,000 ₪ |
20 שנה |
2.15% – 2.35% |
1,035 ₪ |
|
קל"צ |
200,000 ₪ |
15 שנה |
3.85% – 4.35% |
1,489 ₪ |
|
סה"כ |
600,000 ₪ |
3,441 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 791,896 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
שימו לב כי הסכומים בכל המסלולים שווים, אך השנים שונות לגמרי.
ההיגיון שעומד מאחורי זה הוא לצמצם כמה שיותר את השנים בהלוואות הצמודות והיקרות.
תמהיל משכנתא למחזירים 4,000 ₪:
זה כבר סכום שאני יכול להמליץ עליו להחזר של 600,000 ₪, השנים יורדות בהתאמה וההלוואה הופכת להיות "פחות גרועה" (לעולם לא תשמעו אותי אומר "הלוואה טובה" אז נסתפק ב"פחות גרועהJ ).
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
200,000 ₪ |
20 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,079 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
200,000 ₪ |
15 שנה |
2.15% – 2.35% |
1,310 ₪ |
|
קל"צ |
200,000 ₪ |
14 שנה |
3.85% – 4.35% |
1,566 ₪ |
|
סה"כ |
600,000 ₪ |
3,955 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 758,079 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
שימו לב שהשארנו את התמהיל בדיוק כמו מקודם (עבור החזר של 3,500 ₪) אבל הורדנו באגרסיביות את השנים.
עוד דבר שאני רוצה שתשימו אליו לב הוא שלא צריך להקבע על שנים "עגולות" (30,25,20 וכו') אלא אפשר לקחת גם ל14 שנים, כפי שעשיתי בקל"צ, זה יכול לחסוך לא מעט כסף אם תהיו מעט יותר יצירתיים ופחות מקובעים (דרך אגב, זה תפקידכם לעשות את זה ולחשוב על זה כי הנציג בבנק לא יעשה את זה תמיד עבורכם – לרוב הם יותר מקובעים מכולם, כי הם עוסקים בזה ביום-יום).
תמהיל משכנתא למחזירים 4,500 ₪:
מכאן השינויים יהיו פחות דרמטיים, כי ככל שעולה ההחזר החודשי קשה מאוד להוריד בשנים (הכל יחסי כמובן), כל הורדה של שנים מעלה משמעותית את ההחזר ולכן לא ניתן לעשות שינויים גדולים.
מה שעשיתי פה הוא לוותר על ה"משתנה כל חמש" ולקחת במקומו מסלול בריבית קבועה (צמודה למדד), אתם פשוט "מרוויחים" ביטחון לריבית נמוכה לאורך כל הדרך (קבועה מול משתנה) וכמובן שהורדתי את השנים.
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
200,000 ₪ |
20 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,079 ₪ |
|
קבועה צמודה |
200,000 ₪ |
10 שנים |
1.35% – 1.85% |
1,809 ₪ |
|
קל"צ |
200,000 ₪ |
14 שנה |
3.85% – 4.35% |
1,566 ₪ |
|
סה"כ |
600,000 ₪ |
4,454 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 739,339 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
שימו לב שמגיעים לשנים הנמוכות מומלץ לקחת ריבית קבועה ולא משתנה, בגלל שאז מקבלים אוטומטית ריבית נמוכה מהבנק וכדאי להנות מן הביטחון של הריבית הקבועה.
תמהיל משכנתא למחזירים 5,000 ₪:
גם פה השינויים לא דרמטיים, פשוט לקחתי את הקל"צ והורדתי את שנים שלה מ14 ל10 ואת הפריים הורדתי מ20 שנה ל18 שנה.
למה אני לא מוריד את השנים של הפריים ביותר אגרסיביות ? הרי יכולתי להוריד אותה לפחות מ15 שנה, אבל אני מעדיף שהפריים יהיה לתקופה ארוכה ובעבור זה לצמצם את השנים של המסלולים היקרים (קל"צ) והצמודי מדד (משתנה וקבועה).
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
200,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,170 ₪ |
|
קבועה צמודה |
200,000 ₪ |
10 שנים |
1.35% – 1.85% |
1,804 ₪ |
|
קל"צ |
200,000 ₪ |
10 שנים |
3.65% – 3.85% |
2,001 ₪ |
|
סה"כ |
600,000 ₪ |
4,975 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 709,446 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית.
שימו לב, יכולנו לעשות שינויים יותר מרחיקי לכת ולחלק באופן שונה את הסכומים בין המסלולים, אבל אני מעדיף שתביני את ההיגיון ומה אני עושה כאשר יש לי יותר כסף פנוי להחזר החודשי.
ברגע שאני משאיר את התבנית קבועה (פחות או יותר), אני מאפשר לכם להבין איך "לשחק" עם השנים ובזה אני מבטיח שתבינו את הרעיון הבסיסי.
לסיכום,
הצגתי כאן מספר תמהילי משכנתא לסכום של 600,000 ₪, אני מזכיר לכם שההחזרים הם בהחלט התחלתיים והם עתידים להשתנות (לרעה) עם השנים, לכן יש לשקול בכובד ראש את ההחזר החודשי שאתם רוצים להקציב למשכנתא שלכם ולבדוק מה קרוה להלוואה שלכם כאשר הריבית עולה ב3% והמדד עולה בקצב של 2% בשנה, רק בצורה כזו תוכלו ל"הביט" למשכנתא שלכם בפנים ולבדוק אם אתם מסוגלים לעמוד בה לאורך זמן (כי הימים של הריביות הגבוהות עוד יגיעו, למרות שהם נראים עכשיו רחוקים)
אתם מוזמנים לשאול שאלות אישיות וספיציפיות ואנסה לעזור.
נ.ב 1:
אתם זוכרים שאני יותר ממליץ להרשם לרשימת התפוצה שלי ולקבל בזמן אמת דיווחים על מבצעים, ריביות, מסלולים חדשים ןפשוט להישאר עם יד על הדופק.
זה בחינם, ללא דואר זבל ובעיקר עוזר לכם להישאר בעניינים.
ההרשמה היא פשוטה ונעשית דרך הקישור הבא.
נ.ב 2:
בהזדמנות זאת אני גם רוצה לאחל גמר חתימה טובה!
"למה אני לא מוריד את השנים של הפריים ביותר אגרסיביות ? הרי יכולתי להוריד אותה לפחות מ15 שנה, אבל אני מעדיף שהפריים יהיה לתקופה ארוכה ובעבור זה לצמצם את השנים של המסלולים היקרים (קל"צ) והצמודי מדד (משתנה וקבועה)."
אני בהחלט מסכים איתך, אבל אם כבר דיברת על יצירתיות, למה לא ללכת עד הסוף – להאריך את הפריים ל30 שנה ולקצר את המסלולים האחרים עוד יותר?
הלוואת פריים היא ההלוואה הזולה ביותר. אם בנק ישראל היה מאפשר רובנו היינו לוקחים יותר מ-33% ובצדק. הדרך להתמודד עם ההגבלה הזו היא פרישה מקסימלית.
מה לגבי הסיכון? גם כאן יש יתרון – הפרישה ל-30 שנה מפחיתה את הסיכון הגלום בתנודתיות של ההחזר החודשי. בפרישה כזו ההחזר הראשוני קטן יחסית והתנודתיות האפשרית גם היא קטנה יותר.
מתאפשר להחזיר יותר כסף כל חודש למסלולים היקרים והפחות כדאיים, לסיים אותם מוקדם יותר ואז, כנשארים רק עם היתרה של הפריים, למחזר אותה, לקצר אותה ולהגדיל את ההחזר.
מה אתה אומר?
היי יואב,
אני מסכים איתך כמעט בכל מילה,
בכל אופן, כשאני מפרסם כאן תמהילים אני מנסה לכוון כמה שיותר רחב ורוב האנשים מעדיפים לא לפזר את השנים במרווחים כל כך גדולים.
כמו כן, בפריסה ל30 שנה, הקרן כמעט ולא זזה (גם ב25 שנה היא קפואה אבל עדיין היא זזה מעט).
בכל מקרה, ישנם מצבים וישנם אנשים שיתאימו לתמהיל שהצעת – אני בכל אופן מתחבר איתו בכמה נקודות.
גמר חתימה טובה
הי,
אז אם אני מבין אותך נכון, אתה אומר שהסיבה שאנשים לא הולכים על פרישה ארוכה של הפריים וקיצור המסלולים האחרים היא עקב הטיות פסיכולוגיות ולא מסיבות כלכליות.
אכן, במקרה כזה הקרן של הפריים לא זזה, אבל המסלולים האחרים רצים…
חג שמח
זה לא רק פסיכולוגי,
לא לכל אחד מתאים שיהיו לו כמה מסלולים שחלקם נגמרים ב30 שנה וחלקם ב10 שנים.
זה מאוד תלוי בהעדפותיו של הלווה, בכל אופן, כמו שציינתי מקודם – יש הרבה אמת בדבריך ולחלק מן האנשים זה בטוח מתאים.
חג שמח
שלום,
אנחנו עומדים בפני לקיחת משכנתא עבור הדירה שרכשנו בסף 845000. מעוניינים לקחת משכנתא על סך 507000 (60% מערך הנכס).
סך הכנסות נטו- עומד על כ 16000 ש"ח, אולם חשוב לציין שבחצי שנה הקרובה נשלח שכ"ד על סך 3300. מעוניינים בפריסה של 20 שנים (כך לפחות הבנו ממך שעדיף לנו).
מה דעתך? איזו פריסה עדיפה?
תודה מראש
אורטל
היי אורטל,
בכתבה הזו: תמהיל משכנתא ל500,000 ש"ח יש מספר תמהילים ותוכלי למצוא שם גם תמהיל משכנתא שמתאים לכם.
לגבי חצי השנה הקרובה, תוכלו לבקש מהבנק "גרייס" שזו דחיית תשלום לתקופה של 6 חודשים בה יהיה לכם קשה לשלם גם משכנתא וגם שכירות.
בכל אופן,
בהצלחה
תודה רבה רבה על הפוסט. אתה עושה עבודת קודש!
אני מתכנן לרכוש דירה בקרוב אשר ניתן להיכנס אליה בעוד 10 חודשים (כרגע מושכרת בזול). אני מתכוון לקחת משכנתא בסך 600000 שח ושוקל להתחיל בתקופת גרייס של 10 חודשים (כיוון שכרגע גר בשכירות). רציתי לשאול מה החסרונות בלקיחת משכנתא גרייס והאם עדיף להימנע מכך למשל עי תשלום וכניסה לדירה בעוד 10 חודשים.
תודה מראש!
יואב
היי יואב,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
החסרונות בגרייס:
1. המשכנתא צוברת מדדי בתקופה הזו וזה מעלה את הקרן ההתחלתית.
2. ההחזרים הבאים יהיו גבוהים יותר כי תצטרך לשלם את עשרת החודשים שלא שילמת
ההצעה שלי:
1. קח גריס חלקי (משלמים רק ריבית שזה בערך חצי מסכום ההחזר החודשי) ואז ה"נזק" לעציד כבר לא כל כך נורא.
בהצלחה
היי, קודם כל רציתי להגיד לך שאתה עושה עבודה מבורכת ואני נכנס לא מעט לאתר שלך בתקופה האחרונה בכדי ללמוד אודות המשכנתא.
אני ואשתי חתמנו על הסכם רכישה של דירה ב 960000 כאשר יש לנו 300000 הון עצמי ו94000 מענק ירושלים.
אנחנו צריכים משכנתא של 600 אלף בערך.
המשכורות של שנינו עומדות כרגע על 10000 ש"ח ( ויש צפי לעלייה בשכר כי שנינו סיימנו תארים אקדמאיים בכלכלה ומדעי ההתנהגות)
הדירה אותה רכשנו תשמש להשקעה לפחות בשנתיים הקרובות (אנחנו גרים ביחידת דיור אצל ההורים וגם כשנצא ממנה נשכיר במקום אחר)
יש לנו עניין להחזר של 3000 שקל בחודש ואוולי קצת יותר,
בבנקים המליצו לי על השילוב הקלאסי של שליש פריים שליש משתנה צמוד ושליש קל"צ.
באתרים שונים אמרו לי כי עדיף לקחת 200 פריים ל 25 300 קלצ ל 20 שנה ו 100 משתנה צמוד כל חמש שנים ל 25 שנה
אני מבין כי לקחת את הרוב בקלצ זה למזער סיכונים בעתיד, אך מה אם אני מתכוון למכור את הדירה בעוד 5 שנים? הקנסות על הקל"צ יהיו גבוהים מאוד אם אני ירצה לסלק את המשכנתא לא? ומה בנוגע לאם אני ירצה לגרור אותה? אשמח לתשובה מהירה ממך.
שלום וברכה,
1. שני התמהילים שציינת הם "בסדר" ולא רעים
2.שים לב שאם תגרור את המשכנתא לדירה חדשה ז לא יהיו קנסות יציאה
3. במידה ועוד חמש שנים תצטרך ל"סלק" את המשכנתא יהיו עמלות אך ורק אם הריבית תהיה נמוכה ממה שהיא עכשיו. במישה והיא תהיה גבוהה יותר, אז לא יהיו קנסות
בהצלחה
היי.
אני עתיד לקחת משכנתא על 600 אלף ש"ח.
מאוד אשמח לקבל תמהיל טוב.
אבקש להדגיש שאני מעוניינים בהחזר חודשי בסך 2600 ש"ח.
ועוד שאלה.
בתמהיל שאתה ממליץ האם הבנקים מחוייבים לכך?
תודה ושוב תודה!!!
שלום אורן,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום לך..
בימים אלו של ירידת הריבית במשק – רצינו לבדוק האם כדאי למחזר.
סכום של 492,018 – בריבית משתנה עוגן מק" – (עוגן + 1.30%) כל הסכום
סכום של 126,899 – בריבית משתנה עוגן מק" (עוגן + 1.30%) כל הסכום
נשמח לעצתך בנושא
שלום ורד,
קצת קשה לי לענות לך בלי לדעת מה הריבית הנוכחית שלך.
האםכל ההלוואה בעוגן מק"מ?
תודה רבה לך אחלה בלוג…
שאלה רק למה אתה תמיד מעדיף משתנה כול 5 צמודה למדד ולא משתנה כול 5 לא צמודה ?
לא עדיף לאכול אותה רק בעליית ריבית ולא גם בריבית וגם במדד?
ועוד שאלה ברגע שהמדד עולה בדרך כלל הריבית במשק יורדת?
היי יוסי,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1. אלו סוגים אחרים של הלוואות.
המשתנה הלא צמודה יקרה לאין שיעור מהמשנה הצמודה ובגלל זה אני משלב משתנה.
כשאני רוצה לקבל ביטחון אני משלב קבועה לא צמודה.
2. כשהמדד עולה הריבית עולה בעקבותיו.
שלום!
קודם כל תודה לך על המידע החשוב!!!
רציתי לשאול: אני הולך בקרוב לקחת משכנתא של 630000 ורציתי להתיעץ איתך לגבי התמהיל שחשבנו (אני ואשתי)
שליש פריים 210000
זכאות משרד השיכון 100000
משתנה צמודה 50000
משתנה לא צמודה 120000
קל"צ 150000
אני יודע שזה שמרני מאוד אבל אני שונא הפתעות כמו בחודש שעבר שעלה המדד באחוז (!!!) תוכל לחשב לי בבקשה כמה אני יחזיר בסופו של דבר?
והכי חשוב לי לדעת מה דעתך והאם ניתן לשפר את זה?
ההחזר החודשי יצא לי בערך 3400 לחודש
תודה שוב שיש אנשים טובים כמוך!!!
היי אבי,
תודה רבה על המחמאות, כיף לקרוא ולדעת שהבלוג מועיל!
לשאלתך, לא ציינת לי מה השנים בכל מסלול.
משכנתאמן
בלוג מעולה אתה עוזר המון!
אנחנו בדיוק לקראת לקיחת משכנתא של 600,000
יכולת החזר חודשית 3300
מה אתה אומר על התמהיל-
200,000 פריים ל 30 שנה -0.9 (2.85)
130,000 משתנה כל 5 שנים צמודה ל25 שנה ריבית- 2.01
270,000 משתנה כל 5 שנים לא צמודה ריבית- 4.8 ל 25 שנה.
רציתי לשים את ה 270000 בריבית קבועה לא צמודה כי העדפתי שיהיה לי בטחון במשכנתא.
אך בבנקים לא הבינו למה אני מעדיפה ריביות גבוהות שזה מגדיל את גובה ההחזר החודשי.
האם מכיוון שזו דירתנו הראשונה וכמובן שנרצה להתקדם בהמשך עדיף לא לקחת את המסלול קבועה לא צמודה?
שאלה נוספת- האם מכיוון שהבנק אישר לנו 75% מימון הוא מגדיל את הריביות או שעדיין יש לנו יכולת מיקוח?
תודה מראש
גמר חתימה טובה!
היי עדי,
תודה רבה על הפרגון, שמח לעזור!
לשאלתך,
1. התמהיל טוב (וגם הריביות), אני עדיין ממליץ על קל"צ במקום מל"צ, מהסיבה הפשוטה שכדאי לפעמים לשלם עוד 0.5% בשביל לקבל ביטחון לעתיד (בשני המסלולים האחרים הריבית היא משתנה), לא מיותר לקחת הלוואה 100% ריבית משתנה?
2. 75% זה מגרעה במשכנתא, אבל יחד עם זאת הריביות שקיבלתם הוגנות ואם תתעקשו ויהיה לכם קצת מזל אולי גם תורידו אותן, לכן לא הייתי מסתכל על המגרעות שלכם ומנסה עדיין לשאוף לריביות נמוכות.
בהצלחה
תודה רבה ממש חיכיתי לתגובתך היום הייתי שוב בבנק ועכשיו בלבלו אותי לגמרי.
בנק 1 הציע לי:
1. 157,000 פריים ל 30 שנה -0.85 ריבית 2.9
2. 200,000 קבועה לא צמודה ל20 שנה ריבית 4.8
3. 195,500 משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל 25 שנה ריבית 4.72
4. 40,000 משתנה כל שנה צמודה ל 30 שנה ריבית 1.16
סה"כ החזר חודשי- 3190. כפי שאה רואה ללא הרבה הצמדות.
בנק 2 הציע לי:
1. 100,000 פריים -0.9 ל 30 שנה
2. 97,000 על בסיס עוגן מק"מ 3.13 ל 30 שנה
3. 200,000 קבועה לא צמודה 4.65 ל 20 שנה
4. 195,500 משתנה כל 5 שנים לא צמודה 4.98 ל 25 שנה
אלו די ההצעות האחרונות שלהם. מה שאהבתי בתמהילים שאין הרבה הצמדות.
כרגע אני נוטה לבנק הראשון אך מטריד אותי שכמעט 400,000 מההלוואה זה בריבית די גבוהה 4.8 ו- 4.72.
מה דעתך?
האם כדאי להעביר מהמשתנה כל 5 שנים לא צמודה למשתנה צמודה? אבל אז נהיה יותר חשופים לשינויים…
מה דעתך על כך שפיצלו לי את הפריים? הם הסכימו להוריד לי בריבית הקבועה רק אם אוריד מהפריים…
תודה רבה!!!!!!!
עדי
היי עדי,
לכל יתרון יש גם חיסרון.
מצד אחד הם רוצים שתורידי מהפריים על מנת לתת לך ריביות טובות בקבועה, וכמו כן הם לוחצים עליך לקחת משתנה לא צמודה ל25 שנה גם אם זה לא מתאים לך.
אני אנסה לעשות שוב סדר:
1. הגדלת הפריים – אם הבנק מוכן לתת לך תנאים טובים בעוגן מק"מ ובקבועה בתנאי שתוריד מהפריים לטובת העוגן מק"מ, הייתי זורם עם זה (למרות שאני אישית מעדיף את הפריים על פני העוגן מק"מ)
2. אני אומר וחוזר שהמשתנה לא צמודה לא מתאימה לך, עדיף כבר לקחת ההלוואה במדד ל20 שנה ופחות מאשר מל"צ ל25 שנה.
3. את צריכה ללכת לבנק מגובשת עם התמהיל שלך ואז תוכלי רק לומר להם מה את רוצה, אם כבר גיבשת תמהיל שנראה לך טוב – לכי איתו עד הסוף.
אוקיי תודה רבה!!! קראתי את התגובה שלך רגע לפני שיצאתי לבנק.
אני דיי הייתי סגורה על התמהיל הם ניסו כל הזמן להזיז אותי ממנו…
בסוף הוחלט:
1. 1/3 פריים -0.9 ל 30 שנה
2. 1/3 קל"צ 4.8 ל 18 שנה
3. 1/3 משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 2.05 ל 25 שנה.
זה נשמע כבר יותר טוב לא?
כמובן בעתיד שנוכל להגדיל את ההחזר החודשי אז את השנים של הפריים והמשתנה צמודה נקצר.
אני רק רוצה להוסיף שהאתר שלך לימד אותי המון!!!! הם ממש ניסו לשכנע אותי לא לקחת קל"צ אבל אני יודעת שזה טוב שיהיה בטחון במשכנתא.
וכמובן ניסו להוריד מהפריים
עזרת לי מאוד לעשות סדר בראש מה יותר טוב בשבילנו ולא רק בשביל הבנק!
אתר מעולה!!!
היי עדי,
1. התמהיל שלך מצויין
2. הריביות הוגנות וטובות
3. שמחתי לעזור – תמשיכי להפיץ את הבשורה
שלום לך,
קיבלתי שתי הצעות שעל פניו נראות די טובות, לצערי איני יכולה לקחת משכנתא בהתאם לפוסט הנוכחי ובמקרה שלי מדובר על 1,150,000 משכנתא.
מה דעתך על ההצעות הבאות:
בנק 1: סה"כ החזר : 5990 ₪ .
24000 ₪ ל5 שנים ללא ריבית
296000 משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ל30 שנה ריבית 1.79 (עוגן 0.6-)
450000 משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל20 שנה ריבית 4.53 (אגח +1.4)
380000 פריים ל27 שנים פריים 0.95-
בנק2: סה"כ החזר 5 שנים ראשונות 6025 ש"ח ולאחר מכן 4440 ש"ח.
₪ 379,500 פריים 2.85% ל360 חודשים
₪ 674,500 משתנה כל 5 שנים 1.95% 300 חודישים
₪ 96,000 קבועה צמודה 0.32% 60 חודשים
אשמח לשמוע דעתך ועצותייך
גמר חתימה טובה, בברכה.
היי עינת,
אני אוהב יותר את ההצעה הראשונה, עם כמה שינויים:
1. לוותר על ה24000, למרות שהם בלי ריבית הם מקשים על ההחזר החודשי
2. בכסף ש"השחרר" מה24000 להוריד את השנים במשתנה צמודה או להחליף את המל"ש בקל"צ, אלא אם כן אתם מתכוונים לפרוע את ההלוואה בעוד חמש שנים. במידה ואתם מתכננים לפרוע עוד חמש שנים רק חלק מן הסכום, קוח אותו במל"צ ואת השאר בקל"צ.
בהצלחה
הי עינת ומשכנתאמן,
האם ריביות כמו שעינת קיבלה הן ריביות שגם אדם מהשורה יכול לצפות לקבל? או שלא לצפות להגיע לרמות כאלה?
עינת? מה עשית כדי לקבל הצעות כאלה?
תודה רבה רבה!
היי ניר,
אדם עם מצב פיננסי טוב + אחוזי מימון סבירים יוכל לקבל את אותן הריביות (כמובן שכל מקרה לגופו אבל ב"גדול" ניתן).
אל תשכח כי היו לי כמה הערות לתמהיל הנ"ל, אני מצרף אותן שוב:
1. אין בהם קל"צ – אני ממליץ לפחות על 1/3 מההלוואה בקל"צ (ומשתנה לא צמודה זה ממש לא קל"צ)
2. הסכומים הנמוכים ל-5 שנים סתם מייקרים את ההחזר וזה אומר להאריך את המסלולים אחרים.
אני מעדיף שתוותרו על הסכומים הנמוכים (אפילו שהריביות בהם מצויינות) ותקצרו בכמה שנים את המסלולים בהם יש "הרבה בשר".
בהצלחה
סתם רציתי לפרגן-
יש לך הרבה טיפים. למשל הליכה לבנקים כשאתה כבר יודע מראש את המסלול שאתה רוצה- הטיפ הזה מוכיח את עצמו!
א. כי אני כבר יודע מה המסלול שאני רוצה (ובניתי אותו בזכותך)
ב. היועצים בבנק שמחים שאני לא עוד אחד שבא ל*** להם בשכל
ג. היועצים מראש משתדלים לרצות אותי כי הם מבינים שאני רציני ולא חופר.
עוד פרגון קטן לקוראים- הרבה שאלות ששואלים אותך חוסכים לי בזמן לשאול אותך שוב אחריי שיועץ בבנק מקשה עליי בשאלות.
תודה ושתהיה לך שנה פוריה.
היי יהודה,
תודה רבה על הפרגון – מאוד כיף לקרוא את זה ומשמח אותי לדעת שזה מועיל לך בשטח.
שנה טובה ובהצלחה!
שלום לך,
אחלה בלוג אתה ממש עוזר לנו בזמנים קשים אלה…
ממש כיף שיש אנשים כמוך..
רציתי לשאול, אנחנו זוג צעיר (28) לפני לידה ראשונה בעוד כחודש וחצי, אנחנו לפני חתימת חוזה לקניית דירה מקבלן, מחיר הדירה 830K ההון העצמי הוא 207500 (25%) הדירה תהיה מוכנה בעוד כשנה וחצי- עד אז אנחנו בשכירות. הכנסותינו נטו 15K. הלוואה נדרשת- 622500.
1) חשבנו לשלב גרייס לשנה וחצי הראשונות עם החזר חודשי של 2000 ואחר כך להעלות ל3500 בכניסה לדירה. מה דעתך?
2) מהו התמהיל המומלץ לפי הנתונים האלה? (הבנתי מבנקים מסוימים שלא נצטרך EMI) לכמה שנים…? ריביות…?
אני ממש מודה לך ומקווה לתשובתך….
היי רועי,
תודה על המחמאות!
לשאלותיך,
1. שלבו גרייס לשנה וחצי הראשונות רק במידה ואתם שוכרים דירה, אם אתם גרים אצל ההורים שלמו באופן רגיל את המשכנתא.
2. תמהיל ל3500: (ריביות אפשר למצוא בפוסט הבא)
1/3 פריים ל25
1/3 משתנה כל חמש ל20
1/3 קל"צ ל17 שנים
3. במידה ואתם לקוחות טובים עם עבודה מסודרת, אני מניח שהבנקים ייתנו לכם אפשרות לקחת 75% מימון ללא emi
רכשנו נכס מקבלן 1.4M ,הון עצמי שחסכנו 750K , אנחנו צריכים לקחת משכנתא 650K (מתוך זה אנחנו צריכים לשלם לקבלן 150K עד דצמבר והשאר במרץ 2013).
קרן השתלמות משתחררת בעוד 5 שנים 80K.
נשמח להמלצתכם לתמהיל משכנתא.
בנוסף האם כדאי לסגור את המשכנתא לפני מועד התשלום לקבלן?
בנוסף גם דירה ראשונה אנחנו זכאים להטבה ממשרד השיכון כ 100 K.
קבועה צמודה ל25 שנה 3 אחוז ל 100K.
נשמח לעזרתך
היי,
בשביל תמהיל אני צריך לדעת כמה אתם רוצים להחזיר מדי חודש…
3500-4000
בבקשה:
1. 100 אלף זכאות ל25 שנה
2. 50 אלף הלוואת גישור (אפשר בריבית קבועה) לחמש שנים
3. 213 פריים ל20 שנה
4. 287 אלף קל"צ ל15 שנה
ההחזר יוצא 4000 ש"ח לערך
שלום, אני ממחזר משכנתא ובחלקה אני מבקש משכנתא קבועה לא צמודה 500000 שח ל6 שנים. האם ריבית של 3.9 הינה אטרקטיבית? מהי הריבית המיטבית ללוח זמנים של 6 שנים?
היי יעקב,
הריבית טובה למרות שאני כבר פגשתי בריבית של3.5% אבל זה מאוד תלוי בטיב הלקוח ובטיב העסקה.
בהתחשב בכך שאני לקוח VIP – איזה ריבית עלי לדרוש מהבנק? (האם יש בנק ספסיפי שהיית ממליץ? אני בבנק דיסקונט)
הריביות שאני ממליץ עליהן רשומות בפוסט הבא.
אין בנק אחד שמועדף על השני, כל אחד והעדפותיו (אני אישית אוהב את סלקום ללא סיבה מיוחדת, אשתי דרך אגב בדיוק הפוך ממני)
היי,
בעקבות המלצתך לעיל, ביקשתי מהבנק הצעה להלוואה של 622,500 (ערך הנכס 830K הכנסות נטו 15K) על פי התמהיל הבא:
1/3 פריים ל25
1/3 משתנה כל חמש ל20
1/3 קל"צ ל17 שנים
על תמהיל זה ביקשתי גרייס לשנתיים. (מזכיר לך- הדירה תהיה מוכנה במאי 2014)
מהבנק נאמר כי עתה יש לי 2 אפשריות:
לקבל את התמהיל עם הגרייס בריביות הנ"ל:
1/3 פריים ל25>>>> P-0.72
1/3 משתנה כל חמש ל20>>> 2.75%
1/3 קל"צ ל17 שנים>>>> 5.7%
שזה אומר 1900 שח החזר בשנתיים הראשונות, ואח"כ זה קופץ ל- 3900 שח
או, לקבל את התמהיל ללא הגרייס בריביות הנ"ל:
1/3 פריים ל25>>>> P-0.9
1/3 משתנה כל חמש ל20>>> 2.35%
1/3 קל"צ ל17 שנים>>>> 5.5%
שזה אומר החזר של 3600 שח מהחודש הראשון.
מצד אחד אני עדיין משלם שכירות של 2700 כל חודש ואני מפחד שלא נעמוד בשכירות וגם במשכנתה של 3600 (ובנוסף אשתי צריכה ללדת בעוד כחודש ילד ראשון…ההוצאות עולות…), מצד שני הריביות יותר גבוהות ואני משלם יותר.
מה דעתך? על איזה אפשרות ללכת?
תודה מראש…
היי רועי,
דילמה לא קטנה,
אני הייתי מבקש עזרה מההורים לכמה חודשים ואחרי זה מחזיר להם לאט לאט.
אופציה נוספת, היא לקחת הלוואה מהבנק של 10,000 ש"ח ולהשתמש בכסף הזה לתקופת ההחזר החודשי.
אני לא בעד להגדיל באופן משמעותי את הריביות בגלל הגרייס, תחשבו על פתרונות יצירתיים.
נ.ב
הקל"צ מאוד גבוה בשתי ההצעות, תתמקחו עליו
בהצלחה
ברצוני להודות על המידע, למדתי המון.
שנית, ברצוני לבדוק האם כדאי להחזיר יתרה משכנתא ע״ס 230 אש"ח מהון עצמי? (נשאר כ 11 שנים לסיום המשכנתאות בריבית קבועה 5.9%)
כרגע אנו חושבים לקנות דירה מקבלן בסך 1.9m, ערך הדירה שברשותנו 1,09
האם כדאי לשלם חלק מההון העצמי לסגירת משכנתא קיימת או להשקעה בדירה החדשה?
היי רוני,
תודה רבה על הפרגון – שמח שאתה לומד מהבלוג.
לשאלתך,
תחזיר את המשכנתא, הריבית גבוהה והזה צמוד כך שזה ממש לא משתלם להשאיר את הכסף ב"חוץ".
כשתרכשו את הדירה אני מניח שתמכרו את הישנה ואז יהיה לכם הון עצמי.
לבינתיים, ללא ספק כדאי להחזיר את המשכנתא
תודה רבה על עצתך.
תודה רבה על עצתך.
אשמח לקבל תמהיל ללקיחת משכנתא ע"ס 650 אש״ח
החזר 4500-5000 ש״ח, זוג מרוויח נטו 15 אש״ח, והון עצמי שיפרע בעוד 6 שנים ע"ס 200 אש״ח, רוצים להחזיר משכנתא לכמה שפחות שנים.
תודה.
היי רוני,
1/3 פריים ל- 20 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל- 20 שנה
1/3 קל"צ ל- 10 שנים
כשיגיע הכסף עוד 6 שנים תחזירו את המשתנה כל חמש
בהצלחה
תודה רבה
בשמחה ובהצלחה
רוני שלום אני עומד לקחת 720k משכנתא ראשית רציתי לשאול מה התמהיל המומלץ? שנית אני יכול לקחת 170k על חשבון הפיצויים בp-0.4 ולשלם רק את הריבית בין 5 ל10 שנים עד שאני אפרוש ולשלם 560 ש״ח לחודש . נכון להיום על סכום זה ולשלם פחות 170k במשכנתא רציתי לשאול מה עדיף ? אנו מרווחים 13k בחודש
היי יצחק,
שמי איני רוני – ככל הנראה התבלבלת עם אחת התגובות.
בכל אופן, לשאלתך –
תמהילים מומלצים ל 700 K אתה יכול למצוא כאן (זה מחולק לפי יכולות החזר שונות, כך שיהיה לך קל למצוא היכן אתה עומד).
ההצעה של ה- 170 לא כלכלית (הריבית במשכנתא יותר זולה + למה לקחת הלוואת גישור? קח משכנתא רגילה אם אתה לא חייב ויהיו לך 170 אלף שתפרוש)
שוב שלום לך,
לא יודע איך הייתי מסתדר בלעדיך…
על פי המלצתך בניתי את התמהיל ל-622K, כאשר 1/3 בפריים 1/3 במשתנה כל חמש 1/3 בקל"צ (דירה מקבלן). אני במו"מ מול 3 בנקים בנושא הריביות. הבעיה היא שכל בנק דורש לראות את שיפור ההצעה של המתחרה- בכתב, ורק לאחר מכן מוציא שיפור, של עשיריות אחוז בודדות, (לפעמים רק במסלול אחד) וכל התהליך מתעקב ביום יומיים על כל שיפור כזה.
שאלתי- האם יש דרך לזרז את העיניינים? (היתרה לתשלום צוברת מדד)
האם השיטה הנ"ל מקובלת או שאני יכול לדרוש מהבנקים שיטה אחרת?
ומדוע השיפורים כל-כך קטנים בכל פעם?
שוב תודה מראש,
רועי
הי רועי,
תבקש מהבנק ריביות ספציפיות (תדע לאן לכוון), אם אתה צריך עזרה תן לי את הריביות ואני אעזור לך לכוון.
תסביר להם בהחלטיות שאלו הריביות שאתה רוצה (אל תבקש לשפר את ההצעה המתחרה, אלא תבקש לקבל את הריביות הספציפיות) ואני מאמין שיהיה בסדר.
היי, אני ככ שמחה לגלות שיש אנשים נפלאים ויוצאי דופן כמוך!! נהניתי ללמוד ממך ובזכותך הצלחתי להבין המון. תודה ענקית לך!!! אני ובעלי במומ עם בנקים שונים ללקיחת הלוואה בסך 550,000 שח. מאחר ואני צפויה ללדת חודש הבא ואנחנו מתכוונים לקחת הלוואה נוספת לשיפוץ שתסתכם בעוד 800-1000 שח וההכנסה הממוצעת שלנו היא 13-14 אלף שח בחודש. חשבנו לקחת 1/3 פריים (2.75, -0.9), 1/3 משתנה כל 5 שנים 1.9( אפשר אולי לרדת ל1.8 זה עדיין במומ), 1/3 קבועה צמודה למדד 2.9. כל המסלולים הם ל25 שנה ויוצא לנו החזר של 2500 בערך. מאחר ואנחנו לוקחים בחשבון הוצאות גנים כלכלה וכולה וחשוב לנו לגמור את החודש בטוב רציתי לדעת מה תוכל להמליץ לנו? האם אתה חושב שההצעה שקיבלנו טובה? איך היית משנה אותה לפי הנתונים שרשמתי לך והאם כדאי יותר לקחת קבועה לא צמודה מאשר צמודה מאחר והבנתי ממך שאם כבר לוקחים קבועה ורוצים ביטחון אז עדיף לא להצמיד אותה? ובנוסף האם אולי כדאי לקחת 2/3 משתנה צמודה לאור הריבית הנמוכה. אשמח מאוד לעזרתך!!!
שלום וברכה ולידה קלה בעזרת השם.
תודה רבה על המחמאות!
אני חייב לומר שהלוואה של 550 עם החזר של 2500 זה לא אופטימלי.
הנה ההצעה שלי למקרה הנ"ל: (כשתסתיים ההלוואה של השיפוץ, אני ממליץ למחזר את המשכנתא)
183 אלף בפריים ל- 30 שנה
267 אלף במשתנה כל חמש ל- 30 שנה
100 אלף בקל"צ ל- 20 שנה
שוב אני אמור,
המצב שלכם על ה"קשקש", תהיו עדינים ותנסו להעלות את ההחזר החודשי אם אתם יכולים.
בהצלחה
היי
זוהי ההצעה הזולה ביותר שיש בידי נכון להיום:
1/3 פריים ל25>>>> P-0.8
1/3 משתנה כל חמש ל20>>> 2.70%
1/3 קל"צ ל17 שנים>>>> 5.7%
אני מזכיר שהתמהיל הוא עם אישור לגרייס של שנתיים שבהם אני משלם רק ריבית (עקב המשך תשלומי שכירות עד למסירת הדירה)
אז לאן לכוון?
תודה…
היי רועי,
הפריים בסדר.
המשתנה גם בסדר (פלוס מינוס), אני רואה הצעות גם של 1.65%.
הקל"צ גבוה מאוד (תנסה לכוון ל5%).
שלום משכנתא מן,
התכתבנו בעבר, ברצוני לבדוק איזו משכנתא כדאי לקחת, קנינו דירת מקבלן שצריך לשלם בתחילה 15% פיצוי מוסכם, כלומר שכל ההון העצמי שלנו שולם לקבלן לפני לקיחת משכנתא, כרגע אנו משלמים משכנתא על הדירה הנוכחית סך של 2700 ש
״ח נשארה יתרה של 230 אש״ח ,מבקשים מהבנק 650 אש"ח לדירה החדשה (הכניסה בעוד שנתיים וחצי)הכנסה חודשית 15 אש״ח וובעוד שש שנים נקבל כ-200 אשח
תודה רוני
היי רוני,
לא הבנתי כל כך מה ביקשתם.
בכל אופן כאן תמצאו תמהיל ל600K וכאן תמצאו תמהיל ל700K,
אם עדיין הסתבכתם תסבירו לי ביותר פירוט ואשמח לעזור.
שלום משכנתא מן,
תודה על תגובתך המהירה.
לא הסברתי את עצמי נכון, כרגע יש לנו משכנתא על הדירה הקודמת החזר חודשי 2600 ש"ח, ברצוני לקחת משכנתא נוספת לדירה חדשה מקבלן, כלומר אצטרך לשלם שתי משכנתאות עד למכירת הנכס שברשותי, מהו התמהיל הטוב שנוכל לעמוד בתשלום שתי המשכנתאות עד למכירת הנכס?,
הכנסה חודשית 15 אש״ח, ,
בקשה למשכנתא נוספת ע"ס 650 אש"ח
תודה.
עכשיו הבנתי 🙂
תראו, אם אתם לא רוצים למחזר את המשכנתא הישנה ולהישאר עם תשלום של 2,700 ש"ח.
אז תצטרכו פשוט לקחת משכנתא חדשה על 650 אלף וזה החזר של פלוס מינוס 4000 ש"ח, אז אתם צריכים לראות שאתם עומדים בהחזר חודשי של 6,600.
נראה לי שזה יהיה לכם קשה ולכן אני מציע:
למחזר את ה230 אלף ולקחת משכנתא אחת של 880 אלף.
עד שתיכנסו לדירה החדשה תבקשו מהבנק גרייס (שזה דחיית תשלום) ותשלמו רק חלק יחסי מן המשכנתא עד הכניסה.
הבנתם אותי ?
היי,
קודם כל, רציתי להגיד תודה על האתר. קיבלתי הרבה ידע וביטחון כאן לפני שאני הלכתי לבנק.
ולשאלה, משכנתא של 720K, קיבלנו את התמהיל הבא:
84K ל216 חודש, בריבית של 2.64% קבועה צמודה.
240K ל240 חודש בריבית P-0.9
300K ל240 חודש בריבית 2.67% משתנה כל 10.
100K ל240 חודש בריבית 2.27% משתנה כל 5.
ההחזר החודשי צריך להיות 4000 ש"ח בחודש (משוער).
מה דעתך על התמהיל הזה?
תודה מראש
היי אלון,
תודה רבה על הפרגון – שמח לקרוא שהבלוג עזר לך.
לשאלתך,
התמהיל מכיל יותר מדי ריביות משתנות + 2/3 ממנו צמוד למדד וזה מסוכן.
הנה תמהיל חלופי שמתחיל בהחזר של 4000 ש"ח לערך
1/3 פריים ל- 25 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל- 20 שנה
1/3 קל"צ ל- 20 שנה
בהצלחה
אולי חשוב לציין,
ה84K הם עבור זכאות בתור לקוחות הבנק.
הריבית בקל"צ היא מאוד גבוהה 5.6. האם זה עדיין עדיף?
היי אלון,
תגיד לבנק תודה אבל אל תקח את הזכאות הזו (היא לא מטיבה איתך כרגע).
תלך לעוד בנקים ותבקש ריביות עבור התמהיל שהצעתי לך, אם יהיו לך עוד הצעות אני מאמין שהבנק יוריד את הקל"צ.
בהצלחה
שלום,
מכרתי דירה וברצוני לגרור את המשכנתא לדירה החדשה. גובה המשכנתא 635000 מחולק: 212000 =0.92-פריים, 223000 =משתנה כל 5 שנים 1.45%(תחנה 1 ב-2015) 200000 = קל"צ 5.25% .החזר חודשי של 4000 ש"ח .כל הנ"ל ל-20 שנה.
בנוסף עלי לקחת משכנתא נוספת ע"ס 660000 ש"ח. הציעו לי בבנק 218000 = פריים-0.9 ו-442000 = משתנה כל 5 שנים צמוד מדד בריבית 2.2 ל-30 שנה החזר 2600 . (היתי מעדיפה החזר 6000 סה"כ)
מה דעתך על התמהיל?
האם כדאי לסלק את המשכנתא ה-1 ולקחת חדשה על כל הסכום ל-30 שנה?
בבנק לא התלהבו מהרעיון היות והריביות כיום גבוהות יותר.
תודה מראש.
היי סיגל,
אל תמחזרי את המשכנתא הקודמת, אני מבין שאת רוצה להחזיר בסה"כ 6,000 ש"ח אבל גם ככה זה מעט מדי והמשכנתא שאת מתכוונת לקחת לא "הכי כלכלית בעולם". תשאירי את הקיים, לפחות הוא איכשהו בסדר ואל תקלקלי אותו עם 30 שנות החזר.
שלום רב, תודה על התשובה הקודמת,
במידה ואני גוררת את המשכנתא הישנה ולוקחת משכנתא נוספת של 660,000
תמהיל של 220000 בפריים-0.9 ו-440,000 במשתנה כל 5 שנים צמוד מדד בריבית 2.23% (אג"ח)
החזר חודשי של 2600 (סה"כ החזר חודשי 6600)
האם יש אפשרות לשפר את התמהיל הנ"ל?
היי סיגל,
בהחזר חודשי של 2600 אין לך הרבה אפשרויות משחק וזה בערך התמהיל היחד שאת יכולה לקחת.
לגבי הריביות של צביקה, בסך הכל המשתנה שם יותר זולה משלך (אמנם משמעותית אבל בפריים אתם שווים), לכי לבנק ותנסי להוריד כמה שיותר את המחיר של המשתנה (אל תשכחי שריבית היא שונה מלקוח ללקוח), בנוסף אל תתעצלי לעשות סקר שוק ותראי שהריביות יירדו באופן אוטומטי.
בוקר טוב,
א.שאפו על העבודה שאתה נותן אני מקבל עידכונים למייל ונהנה מאוד מהחומרים שאתה מעביר,זה מאוד תורם ליידע…
ב.יש לי תמהיל מאושר שרציתי לקבל את חוות דעתך,
סכום ההלוואה 630000
300000-משתנה-צמוד אג"ח צמוד מדד בריבית של 1.83% משתנה כל 5 שנים למשך 30 שנה
200000-פריים בריבית של 2.85% לא צמוד למשך 25 שנה
130000-קבועה לא צמודה בריבית של 5.05% למשך 20 שנה
החזר התחלתי של 2783 ש"ח
הכנסה חודשית כ 13500 ש"ח
אשמח לתגובתך המהירה
תודה מראש
צביקה
להגיב
היי צביקה,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
הייתי מחליף את השנים בין הפריים למשתנה (כלומר, לוקח את הפריים ל- 30 ואת המשתנה ל- 25).
שאר הדברים בסדר גמור,
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה…
עוד שאלה קטנה בנושא,
אם מחליפים את השנים כמו שהמלצת איך זה אמול להשפיע?
על ההחזר זה לא ישפיע באופן רציני,
אבל לטווח הארוך אתם תחסכו 5 שנות מדד שזה לא מעט כסף.
היי,ושוב תודה על עזרתך…
ובהמשך לכך שאתה אומר שאני אחסוך לטווח הארון אם אקצר את התקופה של המשתנה האם התחנה של כל 5 שנים זאת לא תחנה של בחינה מחדש כלומר הזרמת כספים או לחלופין שדרוג המסלול?
תודה
צביקה
היי צביקה,
התחנה הזו תישאר גם אם תיקח ל30 וגם אם תיקח ל20 שנה. הרי כל חמש שנים יש תחנה לבחינת האפשרויות.
הבעיה היא שכאשר הריבית גבוהה ועולה במשתנה אז אוטומטית גם הפריים, הקבועות והקל"צ עולות והאפשרויות האחרות כבר לא כל כך קוסמות.
שלום,בהשוואה לריביות שאושרו לצביקה נראה לי שעבדו עלי בבנק. האם כדאי לשנות את התמהיל ולשלב קבועה לא צמודה? ועד כמה אפשר ללחוץ את הבנקים בשיפור הריבית?
קודם כל, כל הכבוד! ואני עוקב כבר הרבה זמן.
דבר שני, בנק מסויים נתן לי ריבית נמוכה על הצמודה משתנה 5, וריבית בינינות-גבוהה על הקלצ. הפער בין הריביות הוא 3.25% כלומר, הקלצ עומד על 4.92 והמשתנה 5 על 1.68
אני שואל: אולי כדאי לקחת הכל במשתנה 5 עם הסיכון של החשיפה למדד בגלל הריבית ההתחלתית הנמוכה?
זה ג יקצר לי משמעותית את אורך המשכנתא בשנים, ואני בגישה של לסגור כמה שיותר מהר כמה שאפשר
אציין כי גובה המשכנתא עומד על 550K שעומד על כ38% משווי העיסקה, ויכולת ההחזר שלי עומדת על 3-3.5K לחודש (הכנסה של כ13.5K ל4 נפשות)
שוב המון תודה!
היי יקיר,
תודה רבה לך על הפרגון!
לשאלתך,
אני לא מקבל את מה שאתה אומר באופן מלא,
ההפרש (3.25%) הוא אכן גבוה ולכן כדאי לשלב את המשתנה הצמודה אבל לא במחיר של כל הסכום אלא לחלק באופן שווה בין הקל"צ למשתנה, לפעמים המשתנה הצמודה היא רק "עושה הצגה" של מסלול צמוד אבל בפועל ובסופו של יום היא יקרה יותר מהחלוםות.
ההצעה שלי: לשלב בין המסלולים ולא לקחת צד אחד באופן מלא.
בהצלחה
היי, תודה על התשובה המהירה והמחכימה. בדיוק קיבלתי במייל את הפוסט החדש על תורת המשחקים ומה יותר יקר. אין ספק, זה לא כל כך שטחי כמו שזה נראה.
ושוב תודה.
בשמחה ותודה על הפרגון.
אני כמובן כאן לשאלות נוספות,
בהצלחה
שלום , יש לי שאלה בנוגע לקבלת משכנתא,
יש לי דירה בבעלותי וששוויה 1.1M שח' עליה יש משכנתא של 30 % בערך,
היום אני רוצה לשדרג את הדירה וברצוני לקחת עוד 400K שח' למחיר הקיים.
ברשותי 15% מזומן בלבד ממחיר הדירה החדשה (1.7M שח')
השאלה היא האם הבנק יתן לי אישור עקרוני למכנתא כי שמעתי שצריך 30% הון עצמי.
וההצעה שקיבלתי למשכנתא הוא: (600K מחולק ל-3)
פריים ל-30 שנה 2.85%
קבועה לא צמודה ל-10 שנים 4.42%
משתנה A-5 לא צמודה ל-20 שנה 4.7%
האם ההצעה טובה ?
היי צבי,
1. לא נראה לי שתהיה בעיה באישור העקרוני, אנא פנה לפני כן למספר בנקים ותהיה בטוח שיש לך אישור עקרוני תקף.
2. ההצעה בסדר, אבל אני לא רואה טעם לקחת משתנה לא צמודה אלא אם כן אתם מתכוונים למחזר או להחזיר חלק מהמשכנתא בעוד חמש שנים.
אם זה לא המצב תחליפו אותה בקל"צ.
בהצלחה
שלום רב,
תודה על התשובה, עשיתי סקר שוק והצלחתי להשיג ריביות טובות יותר 430,000 ש"ח P-0.9 ל-30 שנה
200,000 ש"ח קבועה לא צמודה ל-18 שנה 4.9% 200,000
665,000 ש"ח משתנה 5 צמוד מדד 1.85% 665,000 ל-23 שנה
מה דעתך על התמהיל? האם כדאי להצמיד חלק מהסכום שבפריים ל-$ או אירו?
תודה מראש
היי סיגל,
1. התמהיל מאוזן יותר וטוב יותר מפעם שעברה (אני רק לא מבין איך אפשר לקחת משתנה כל חמש ל23 שנה? תבדקי אם אין שם טעות)
2. הריביות ירדו משמעותית, כל הכבוד.
3. אין שום צורך לשנות את הפריים למט"ח.
בוקר טוב לך,
בהמשך להתכתבות שלנו, חתמנו על קניית דירה מקבלן (830K) עם משכנתא של 622,500.
לאחר משא ומתן ארוך (ומייגע…) הגעתי לסיכום על הריביות הנ"ל:
1/3 פריים ל25>>>> P-0.8
1/3 משתנה כל חמש ל- 20>>> 2.61%
1/3 קל"צ ל- 17 שנים>>>>5.49%
יש לציין שלקחתי גרייס ל24 חודשים (בהם אני משלם ריבית בלבד) ושאחוז המימון הוא גבוה >>75% ולכן הבנקים לא מוכנים להוריד את הריביות יותר מההצעה הזאת.
מה דעתך?
והאם בשורה התחתונה לסגור או לא?
תודה מראש,
רועי
היי רועי,
אם היית במספר בנקים וזו ההצעה הכי נמוכה שהגעת אליה, אז יכול להיות שאין לך הרבה ברירות.
תנסה אולי לדבר עם יועץ משכנתא שינסה להוזיל לך את הריביות אבל אם עשית סקר שוק כמו שצריך, ייתכן וגם הוא לא יצליח.
בהמשך לקריאת כל הפוסטים ולאחר שבעזרתך בניתי תמהיל, ניגשתי לבנקים והתחלתי סיבוב ראשון של היכרות וקבלת ריביות.
בכל הבנקים קיבלתי לרוב את אותם הדברים עם הבדלים פה ושם למשל לא לכולם יש בוליט ל-5 שנים או 4 שנים, יש כאלה שריבית המשתנה שלהם (B) מוגדרת אחרת וחלקם משתמשים בעולם מושגים משלהם.
בסופו של דבר התוכנית הכי טובה נכון להרגע היא זאת של הפועלים:
פריים P-0.9 ל 20 שנה
משתנה כל 5 שנים (B-0.5 = 1.85%) ל 15 שנה
בוליט ל-4 שנים 2%
החזר חודשי 3293.
אני אשמח לשמוע את חוות דעתך (כמובן שרק התחלתי את התהליך אבל בכל זאת)
ואני אשמח לשמוע אם מישהו קיבל יותר טוב
היי,
התמהיל מצוין והריביות טובות,
אני מניח שאפשר לקבל יותר נמוך (למרות שהריביות כאן נמוכות מאוד), האפשרות היחידה שלך לבדוק את זה היא ללכת לכמה שיותר בנקים ולנהל מו"מ נוסף.
בהצלחה
שוב שלום משכנתאמן,
רציתי לבקש את עזרתך בבחירה בהצעה הטובה יותר מבין ההצעות הבאות: (הלוואה של 622,500, עם גרייס ל-24 חודשים, 75% מימון)
הצעה ראשונה:
1/3 פריים ל25>>>> P-0.8
1/3 משתנה כל חמש ל- 20>>> 2.59% (לפי ריבית B)
1/3 קל"צ ל- 17 שנים>>>>5.46%
הצעה שנייה:
1/3 פריים ל25>>>> P-0.8
1/3 משתנה כל חמש ל- 20>>> 2.58% (אג"ח)
1/3 קל"צ ל- 16 שנים>>>>5.39%
מה עדיף במשתנה צמוד אג"ח או לריבית B? מה ההבדל?
ובקל"צ- ל-16 או 17? ההחזר החודשי בשניהם הוא 4000
תודה רבה…
רועי
רועי שלום,
זה לא כל כך משנה על איזה עוגן תהיה המשכנתא (בגדול שני העוגנים מושפעים מאותם המדדים ותנהגו בהתאם ובאופן דומה).
אני בעד לקצר שנים כמה שיותר ולכן ממליץ על ל- 16 שנה ולא ל- 17 שנה.
ההצעה השניה נראית יותר טובה.
שיהיה בהצלחה
הי משכנתא מן,
אני צריכה משכנתא 580 אלף הכנסה חודשית ל3 נפשות בערך 12 אלף
המשכנתא 50% מערך הבית שקניתי
החזר חודשי מועדף 2500-2700 אני יודעת שזה נמוך, בתקווה לשפר בעתיד
קרן משתחררת עוד שנתיים עם 5 אלף
ההצעה שקיבלנו:
משתנה כל 5 צמודה עוגן-0.4 2.02% ל25 שנה
משתנה כל 5 לא צמודה א+1.4 4.67% ל25 שנה
פריים-0.9 ל30 שנה
הבנתי שזו הצעה גרועה, איך ניתן לשנות מסלולים ומה עם הריביות?
תודה מראש,
איילה
איילה שלום,
1. ההצעה לא גרועה כל כך (תשני את המל"צ לקל"צ והיא אפילו "בסדר" מבחינת הרכב המסלולים והמחירים).
2. מצד שני המצב לא משהו: להחזיר 580 אלף עם 2700 בחודש זה לא מצב אידיאלי ונראה שלזה התכוונו אלו ש"קטלו" את ההצעה.
מציע לשקול שוב ולהחזיר מעט יותר וכמובן לנסות לחסוך במקומות שאפשר למען המטרה.
בהצלחה מכל הלב
המון תודה על התשובה ,שכחתי לציין את הסכומים בכל מסלול..
מסלול המשתנה כל 5 צמודה -259K
מל"צ 130K
פריים 191K
האם המעבר לקל"צ לא מעלה את ההחזר החודשי?
הבנתי גם שפעם בשנה ניתן לשנות את המשכנתא/לעבור בנק
אז ההחלטה כרגע לא כזאת סופנית נכון?
תודה
איילה
המעבר לקל"צ יעלה ב"כמה שקלים" את ההחזר החודשי אבל זה שווה את הביטחון.
כל הזמן ניתן למחזר ולכן זה לא סופי, אבל אם הריביות יעלו אז המחזור העתידי לא יהיה כדאי.
עדיף להשקיע עכשיו כל מרץ ואנרגיה על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר.
בהצלחה
להבנתי, הריביות היום הם הנמוכות ביותר בכל הזמנים, ואין להם הרבה לאן לרדת, לכן, להבנתי כדאי לקבע את הריביות. – כלומר כמה שיותר קל"צ – לתקופה ארוכה כמה שאפשר וכמה שיותר קבועה צמודה לתקופה כמה שיותר ארוכה גם כן, אבל אתה ממליץ לקצר את התקופות גם במחיר של בחירת תמהיל הכולל צמודה כל 5 שנים במקום לקבע את הריבית הנמוכה לכל התקופה – למה?
היי ניר,
כי אני מעדיף פחות שנות משכנתא לצד ריבית נמוכה, ובמשתנה זה מסתדר.
אני לא אומר שלא צריך קל"צ, אני חושב שנכון לשלב אותו יחד עם הפריים ואם קשה לקחת 2/3 קל"צ אז לקחת גם משתנה כל חמש.
שלום, אנחנו עומדים בפתח לקיחת משכנתא של 600,000 (גג שלושה שבועות) ואהבנו מאוד את התמהיל שהצאת של ה5,000 בחודש,
אך כאשר נגשנו לבנקים אף אחד לא באמת נותן לנו בחירה,
נותנים הצעה אחת בלבד שמשתלמת רק לבנק עם ריביות הזויות,
רוצה תיקח לא רוצה אל תיקח.
השאלה שלי בעצם היא איך אני ניגש לבנק ומציאה להם את התמהיל שנתת? והאם יש בנק ספציפי אשר אתה יודע שמסכים לכזאת פריסה,
כמו כן המשכורת החודשית המשותפת בבית היא 20,000 ש"ח
האם יש לך תמהיל יותר טוב להציעה למשך עשרה שנים?
שבוע טוב ותודה רבה על העזרה באמת שהצלת אותנו עם האופציות האלה מלהשתעבד לבנק או לוותר על קניית הדירה.
היי נתן,
אני לא יודע מה אמרו לכם בבנק אבל אין "חיה" כזו שלא נותנים לכם את התמהיל.
אל תספרו ש"הורדתם" אותו מהאינטרנט, אלא תספרו שהבנק המתחרה הביא לכם אותו ואז הגישה אליכם תשתנה.
כמו כן, אתם יכולים לתת לי את הצעות שקיבלתם ואני אחווה עליהן את דעתי.
בהצלחה
הי משכנתאמן, תודה רבה על התשובות עד עתה.
רכשתי דירה בערך של 1450K ש"ח. אני גרוש עם משכורת נטו של 12.5K ש"ח. מתוכם כ4K הולכים למזונות (צמוד מדד).
צריך 680K ש"ח משכנתא. ההחזר שביכולתי לעמוד בו הוא עד 3500 ש"ח.
המסלולים שהציעו לי שני בנקים הם:
בנק 1:
בוליט ל 4 שנים 100K ש"ח צמוד לפריים – 0.74- יוחזר מקרן השתלמות
פריים -0.94 ל30 שנה 124K ש"ח.
קל"צ 25 שנה 5.06%. 256K ש"ח
צמודה כל 5 ל25 שנה 1.8 % – לפי עוגן – 0.6 200K ש"ח
סה"כ תשלום חודשי ראשון של 3300 בערך.
בנק שני הציע את המסלול הבא:
בוליט ל7 שנים P-0.75 ש"ח 140K – אותה קרן השתלמות לאחר 3 שנים.
פריים P-0.95 84K ל 30 שנה
קל"צ כל היתר 456K ש"ח ל21 שנה ב 4.83%
תשלום חודשי של 3500 ש"ח.
שים לב שאני מושפע מהמדד בכל הנוגע למזונות ובנוסף אני מאמין שהריביות עד 5 שנים יהיו גבוהות יותר ולכן יש יתרון בקל"צ… אבל הריבית….
מה דעתך?
היי ניר,
את ה- 140 אל תקח בפריים כי חבל לך ל"בזבז" את הפריים שמגיע לך על גישור.
קח את הגישור בקבועה (גם על חשבון המדד).
תגדיל את החלק של הפריים ל- 224 אלף ואת השאר בקל"צ.
לגבי הריביות של הקל"צ – אין ספק שזה מבאס אבל שמע זה נותן לך ביטחון שלא תקבל בשום מסלול אחר.
בהצלחה
תודה רבה משכנתאמן,
אני מבין שאתה ממליץ על מסלול כזה?
בולט 140K 7 שנים צמוד מדד
פריים 224K
קל"צ – כל השאר
בבנקים הצעה למסלול כזה הרבה יותר יקרה. הבולט צמוד מדד הוא ביותר מ2%
בהצעה הראשונה אפשר עוד 5 שנים להחזיר חלק מהבולט ולמחזר את הצמוד כל 5 לפריים. תוכל להסביר למה זה "ביזבוז".
שאלה נוספת, שמעתי שאולי הריביות ירדו בדצמבר, כדאי להמתין?
תודה רבה רבה!
ניר
הי ניר,
1. זה "בזבוז" כי הפריים הוא מסלול מצוין אבל הוא מוגבל ל- 1/3 בלבד, אם תיקח אותו בגישור ותחזיר אותו בשנים הקרובות. אז לא באמת "תהנה" מהמסלול הזה במהלך המשכנתא
2. ריבית הפריים לא תרד בדצמבר (אתמול פרסמו זאת). ייתכן ותהיה ירידה במשתנה הצמודה ובקל"צ אבל זה יהיה רק אחרי ה- 10 לחודש וגם לא בטוח שיהיה באופן משמעותי.
3. כן, זה התמהיל שהתכוונתי אליו
שלום רב איש יקר,
ברצוני לקבל את התרשמותך על התמהיל הבא לפני סגירה.
סכום המשכנתא : 580000 ש"ח
190000 פריים -0.9 ל25 שנה
150000 קל"צ 4.2% ל15 שנה
240000 משתנה כל 5 צ.מדד בריבית 2% 25 שנה.
החזר חודשי של 3030 ש"ח .
האם ההצעה כדאית? האם זה עיתוי טוב לנטילת משכנתא או לדחות לתחילת שנה הבאה?
המון תודה!
חיים
חיים שלום,
התמהיל בסדר גמור (אם אתה יכול אז תעביר חלק מהכסף מהמשתנה לקל"צ).
בכל אופן גם הריביות בסדר גמור.
לגבי העיתוי, על פניו העיתוי נראה טוב כי הריבית עדיין נמוכה, אני לא יכול להתחייב שהיא לא תמשיך לרדת.
כמו כן, יש נטיה בבנקים לעשות "הנחות" סוף שנה, אולי כדאי לך לנצל את התקופה של סוף חודש דצמבר.
בהצלחה
שלום רב איש יקר,
בהמשך לשאלה שכבר שאלתי העברתי חלק מהסכום לקל"צ לפי המלצתך.
אשמח לקבל את התייחסותך בשנית לתמהיל הסופי שגיבשתי:
סכום המשכנתא : 580000 ש"ח
193000 פריים -0.9 ל23- שנה
170000 קל"צ 4.2% ל15 שנה
217000 משתנה כל 5 צ.מדד בריבית 2% 20 שנה.
החזר חודשי של 3303 ש"ח .
האם התמהיל טוב? האם יש מקום למשא ומתן נוסף על הרביות בהמשך לפוסט המעניין שפרסמת על ריביות סוף השנה?
ושאלה נוספת שמאד מעניינת אותי ואין לי מושג איך להכריע.
איזה עוגן לבחור? ההצעה שהצגתי הצלחתי להשיג משלושה בנקים שונים.
האחד לפי עוגן ריבית משכנתאות ממוצעת 0.5- . ( 2%) השניה לפי אג"ח ממשלתי והשלישית לפי אג"ח גליל . בקיצור עוגן גייוסים או עוגן שימושים . מה יותר כדאי ?? באם בכלל ניתן לבחון את הנתון הזה…
המון תודה!!!
היי חיים,
1. התמהיל טוב והריביות טובות (אני שוב אומר אין קו תחתון בריביות, תמיד כדאי לבקש הנחה נוספת)
2. זה לא משמעותי גיוסים או מקורות, בטווח הארוך שניהם משתווים
בהצלחה
שלום רב,
בהמשך לתמהיל שהצגתי, הבנקאי היום הציע לי להוריד את סכום הקל"צ מ-170000 ש"ח ב-65000 ש"ח .
65000 ש"ח בקבועה צ.מדד 2% ל-10 שנים.
האם כדאי לשלב את זה?
או להשאיר את הקל"צ כבתחילה.
המון תודה !
חיים
נ.ב
יומיים אחרי שקראתי את הפוסט שלך על מבצעי סוף השנה , ישבתי אצל נציג בבנק ופתאום הוא מקבל פקס שהכותרת שלו " מבצעי סוף שנה " על מנת להרוויח כמה שיותר לקוחות ובאמת מכווצים עוד קצת בריביות…
תודה רבה על הייעוץ המדהים שלך שבזכותך אנו תמימי המשכנתא מגיעים עם תובנות טובות יותר לבנקים.
היי חיים,
אני בעד הקל"צ והבנקאי בעד הצמודה.
אי אפשר לדעת מי יהיה צודק בסוף ונצטרך לחכות 15 שנה.
אתה כבר מכיר אותי מספיק זמן בשביל לדעת שאני לא אשנה את דעתי בגלל שהבנקאי אמר (לא שחלילה אני מזלזל בו אלא שזו השקפתי המקצועית).
בכל אופן, אם תבחר כך או כך לא יקרה שום אסון, בסך הכל זה שאלה של סיכון מול סיכוי.
בהצלחה
שלום לך
אנחנו לפני קנית דירה ב1.3 להשקעה
צריכים משכנתא של כ530 k שח
שכירות אמורה להניב כ 3800
בהחזר חודשי של 4500 כולל השכירות שנקבל, מהם המסלולים והחלוקה המומלצת?
מרוויחים כ 25 אש+ 3 ילדים
תודה רבה על השרות המבורך
היי אילן,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
תוכל למצוא פה מספר תמהילי משכנתא ל- 500 אלף ש"ח לפי החזרים שונים.
אם צריך עזרה נוספת, אני כאן
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
מבקש את עזרתך לתמהיל הכדאי ע"ס 650 אש״ח
בנק 1- 216 אש"ח משתנה כל 5 שנים 1.84% אג״ח,ל20 שנה, 216 אש״ח קל"צ ל- 10 שנים 4%, 218 אש״ח ל25 שנה p-0.95
בנק 2- משתנה כל 5 שנים 1.65%, קל"צ 3.94% , והיתרה- 0.95- p
תודה
היי רוני,
לא הבנתי את ההבדל בתמהילים (הם נראים לי בול אותו דבר),
למעט הריביות בו בנק 2 עדיף בהרבה.
אם לא פספסתי משהו, אני ממליץ כמובן על בנק 2.
אם פספסתי, נא תקן אותי
נשמע לי שהרביות מעולות? איזה בנק מדובר?
תודה
אלעד
מדהים מדהים מדהים!
ממש פוקח עיניים ועוזר המון לעשות סדר בים הבאלגן לכל מי שנכנס לים המושגים ובילבול של משכנתאות.
אשמח לעזרה:
אנחנו צריכים ~600K
חשבנו על :
שליש זכאות (בערך 188K) ל 25 \ או שלישי משתנה כל 5 צמודה ב 2.16
שליש פרים -0.9- ל 25 שנה
ושליש קל"צ ב 4.7
זה קבלנו בטפחות ומחכים לאישור
יש השגות? שיפורים? אני רואה הרבה כאן שמדברים על רביות ממש נמוכות יותר במשתנה כל 5. הגיוני?
ועוד יתכן ועוד כ 3 שנים יהיה 100K נזיל מקופת השתלמות, מה עדיף לקזז? או יותר נכון, איך יודעים מה נכון לקזז בכל תקופת זמן?
תבורך!
אלעד
אלעד שלום וברכה,
תודה רבה לך על הפרגון!
התמהיל בסדר וכן, יש מצב לריביות יותר נמוכות במשתנה ואם הקל"צ הוא ל- 20 שנה אז גם פה יש מקום לשיפור.
שה- 100 יגיעו תקזז את המשתנה כל חמש .
תודה רבה!
מה לדעתך תקרת הזכוכית שאני יכול לדרוש?
במשתנה כל 5 וקל"צ?
אלעד
הקל"צ הוא ל 15. 4.7 נשמע טוב?
ומה אני יכול לדרוש במשתנה?
קל"צ 4.5%
ומשתנה ב- 1.9%
היי בראש ובראשונה אני מצטרף לכול המחמיאים ואומר שהאתר שלך מעולה ועזר לי המון. אז תודה מראש , אתה עושה עבודת קודש ממש 🙂
אני רווק ,בן 32 וברשותי הון עצמי של: 510 אלף ,
שווי הדירה שברצוני לרכוש: 1.2
אני זקוק ל 690
הכנסה חודשית 6700
עדיין לא התחלתי את סבב הבנקים בכדי לקבל אישור עקרוני , במידה והבנק לא יאשר לי אישור עקרוני ל690 אני ארד למשכנתא של 590 וכנראה אחפש דירה יותר זולה
האם לפי ההכנסה שלי יש סיכוי שהבנק לא יאשר לי גם 590 ??
איזה תמהיל אתה ממליץ לי לבקש מהבנקים ?
והאם התמהיל על סך 2500 שהמלצת מחודש מאי הוא רלוונטי גם להיום ?
אין לי בעיה לעמוד ב 2500 שח בחודש ואפילו קצת יותר ..
אני עדיין בחיתולים עם כל עניין "המשכנתא" הזה , אשמח עם תאיר את עיניי ותיתן לי איזה תמהיל מסוים שיתאים לי בכדי שאוכל לגשת לבנק , בתודה מראש , אורי.
היי אורי,
1. לא ציינת את הכנסתך אז אני לא יכול להעריך אם הבנק יאשר לך משכנתא.
2. תמהילי משכנתא ל- 600 או 700 אלף ניתן למצוא בקישורים המצורפים:
תמהיל משכנתא ל- 600 אלף או תמהיל משכנתא ל- 700 אלף (שניהם רלוונטים מאוד).
אני פה לשאלות נוספות, בהצלחה
דווקא ציינתי . הכנסה חודשית שלי 6700 שח
ריבית מומלצת
החזר משוער
פריים
200,000 ₪
25 שנה
בין p-0.7 לבין p-0.9
917 ₪
משתנה כל חמש
400,000 ₪
30 שנה
2.35%
1,549 ₪
סה"כ
600,000 ₪
2,466 ₪
סה"כ החזר לכל התקופה: 833,062 ₪
זה התמהילש אתה המלצת בראש הדף , אבל עדיין רשמת שלא מומלץ להחזיר בחודש 2500 שח , אז איזה תמהיל מומלץ לי עם ההכנסה החודשית שלי עומדת על 6700 ??
היי גבר גבר! אתר מדהים וכל הכבוד, הייתי בוחר בך לכנסת!
אנחנו צריכים ~600K
חשבנו על :
שליש זכאות (בערך 188K) ל 25
שליש פרים -0.9- ל 25 שנה
ושליש קל"צ ב 4.7 ל 15 שנה
זה קבלנו בטפחות ומחכים לאישור
יש השגות? שיפורים?
אנחנו יכולים להחזיר 3.5 כולל הביטוחים וכו' שזה אומר ~3.4
תודה מראש
היי אלעד,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
התמהיל בסדר גמור והריביות טובות (אולי אפשר לעשות קווצ' קטן בקל"צ לכיוון ה- 4.5%)
שיהיה בהצלחה
היי משכנתאמן,
אני מתלבט מאוד,,,
אנחנו צריכים משכנתא 650000 נכס מקבלן1600000
החזר חודשי רצוי 4000
ראיתי שבפורום אחר כולם ממליצים על 2/3 קלצ ו-1/3 פריים
בעוד פה מומלץ על 1/3 -1/3-1/3 .תוכל להסביר לי ולכולם מהם היתרונות והחסרונות וההבדלים בין שתי האפשרויות?
כרגע אני נוטה לקחת 33% פריים ל25 שנה, 30% משתנה כל 5 ל20 שנה והשאר בקלצ ל14 שנה (הגעתי לזה הרבה בזכותך…).(ואולי להוריד מהמשתנה 30000 לטובת מסלול קצר אחר של 4 שנים על מנת לבלום בקצת את העלייה הצפויה בהחזר החודשי)
מה דעתך?
ושוב תודה על ההמלצות הנהדרות שלך….
היי גיא,
בסופו של דבר הכל תלוי בהעדפות.
אני מעדיף משכנתא לטווח שנים נמוך ויודע שלא כולם יכולים לעמוד ב- 2/3 קל"צ ולכן ממלית לשלב גם משתנה.
התמהיל שבנית הוא בסדר גמור, לא הבנתי למה אתה רוצה לקחת 30 אלף ל- 4 שנים, לא כדאי עבור אותו הסכום להוריד את השנים בקל"צ / במשתנה.
בכל אופן, הכיוון שלך נכון
שיהיה בהצלחה
קיבלתי הצעה מהבנק
שליש – שליש – שליש
פריים -1 25 שנה
משתנה -0.75 בנק ישראל שזה 1.6 אם אני לא טועה וזה ל20 שנה
וקלצ 4.5 ל15 שנה
האם זה נראה סביר ?
אם אני אקצר ל13-14 שנים בכמה זה יעזור להוריד את הקלצ?
האם יש מקום לשיפור בתמהיל/ ריביות?
תודה מראש
היי גיא,
התמהיל בסיסי וטוב.
הריביות גם כן הוגנות וטובות, אם תוריד ל- 13/14 זה ישפר את הקל"צ בפיפסים (אולי 0.1% או 0.05%)
בהצלחה
תודה
הכוונה שלי ל30000 ל4 שנים היא לבלום את עליית ההחזר החודשי
בגלל שבמצב הנוכחי הצפי הוא שההחזר החודשי ירד רק בעוד 15 שנה ועד אז הוא אמור רק לעלות ואם אני אעשה מסלול קטן וקצר לכמה שנים כמו לדוגמא 4 אז בעוד 4 שנים הצפי הוא שההחזר החודשי יהיה יותר גבוה ואז יגמר המסלול הקצר הקטן וההחזר ירד חזרה לכפי שהיה בהתחלה…
האם אני צודק?
רעיון נחמד אבל צריך לראות מה התשלום עבורו,
אם התשלום הוא שאתה צריך להאריך את תקופת המשכנתא בחמש שנים ויותר אז ככל הנראה שזה לא משתלם.
אפשר לשאול מה הסכומים ואיזה בנק זה?
פריים פחות אחוז זה ממש יפה.
האם יתכן שהזכאות של המדינה לא שווה?
ראיתי איזה הצעה של לאומי שיש בה קבועה צמודה מדד ל 25 ב 2.5 אחוז, כאשר הזכאות עומדת על 3 אחוז.. אני מפספס משהו?
משכנתא-סופר-מן – האם הזכאות כדאית בכלל? או שכדאי ללכת על משתנה כל X ולפדות את המשתנה כאשר יכנס סכום מסויים ויכסה את זה?
אלעד.
אלעד שלום,
1. הזכאות טיפה יקרה מהקבועה ויקרה משמעותית מהמשתנה אבל יש לה יתרון אחד והוא האפשרות להחזיר ללא עמלת היוון.
אם אתה חושב שתחזיר את הסכום של הזכאות בשנים הקרובות, אז כמובן שהמלצתי היא לוותר על הזכאות ולקחת משתנה כל חמש.
2. יש אפשרות לקבל ריבית נמוכה מ- 4.5% ל- 15 שנה, לא חושב ש4.15% אבל אולי ב"איזור", בכל מקרה אני ממליץ לנסות וללחוץ על המחיר.
בהצלחה
קל"צ ל 15 שנה. האם אפשרי לקבל פחות מ 4.5 ? ראיתי לפני מספר חודשים בפורום רביות של 4.2 ו4.1
שלום רב,מאד נהניתי לקרוא וללמוד מהאתר שלך!
רציתי בבקשה לקבל את התרשמותך מהתמהיל הבא שהוצע לי :
סכום משכנתא נדרש 630000 ש"ח , החזר אליו אנו שואפים 3200-3400 ש"ח .
1. 100000 ש"ח משתנה כל שנה 30 שנה 2.33%
2. 125000 ש"ח משתנה כל 5 שנים צ.מדד 25 שנה 1.92%
3. 125000 ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה 25 שנה 4.83%
4. 110000 ש"ח פריים 30 שנה 2.6% .
5. 170000 ש"ח קל"צ 15 שנה 4.3% .
מה דעתך?
מה כדאי לבחון בשנית?
תודה רבה!
מאיה
היי מאיה,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
כמה הערות:
1. ותרו על המשתנה כל שנה וקחו במקום זה פריים
2. המשתנה לא צמודה מאוד יקרה, תבקשו הנחה ל4.5% (פלוס מינוס)
3,. שאר התמהיל והריביות בסדר
בהצלחה
שלום! רק מלקרוא את השאלות והתשובות לומדים המון!
מה הגבולות של המשתנה כל 5 לסכום של 200K ל20 שנה ו25 שנה?
ראיתי בהמלצות שלך וזה יותר מ 2% וכאן ראיתי אנשים שמקבלים 1.9?
ומה היתרון בלקחת משתנה כל שנה? איך הכל, חייב להיות שכל במסלול הזה..
תודה רבה רבה!
אלעד
היי אלעד, תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. הגבולות נעים בין 1.8% ל2.3%
2. אני לא רואה צורך לקחת משתנה כל שנה (בין אם צמודה ובין אם לא), אלא לקחת במקום זה פריים.
תוכל לקרוא בכתבה הבאה על ההבדלים: מק"מ או פריים?
בהצלחה
אשמח לדעת האם זה טוב?
לאחר בדיקות בטפחות ולאומי,
קיבלתי בדיסקונט (בסניף שלי)
סהכ החזר 52% מגובה הדירה
650 אלף ₪
217.750 25 שנה 3.6 % קל"צ
214.500 25 שנה 0.70- פריים
217.750 25 שנה משתנה לא צמודה 1.9%
שלום ניר,
נראה סביר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אנחנו צריכים משכנתא 650000 נכס יד שניה 1350000
החזר חודשי רצוי 4000 שקל
חוץ ממסלול הפריים באיזה מסלול\ים נוספים כדאי לחלק?
פריים
214,500 ₪
20 שנה
בין p-0.7 לבין p-0.9
1168 החזר חודשי
היי שלומי,
קחו 1/3 קל"צ ו1/3 משתנה צמודה.
משכנתאמן היקר!
קודם לכל, תודה רבה על עזרתך! אנחנו בתחילתו של מהלך לקבלת משכנתא ועדיין קצת בורים במושגים, נשמח לשמוע לדעתך:
הכנסה נוכחית: 9K (נטו)
הכנסה צפויה בעוד 4 שנים (סיום לימודים בעזרת השם!!): 17K (נטו)
גודל משכנתא: 600K
שאלותינו הן:
1. מהו התמהיל המומלץ לאור שינויי הנסיבות לאורך השנים (היינו רוצים להתחיל עם החזר חודשי של כ- 2500, ולהגדיל (לא הדרגתית) את הסכום לכ- 4,500 בעוד 4-5 שנים) ?
2. מהן הריביות המומלצות לכל מסלול?
3. כיצד אנו יכולים לשכלל לתוך כך את האפשרות של קבלת סכום כספי משמעותי בטווח של 5 שנים הקרובות (יש לנו דירה קטנה בשווי 600K וכנראה שנמכור אותה בעתיד)?
4. יש לנו הצעה אחת כדלקמן (אני מקווה שאני מדייק במושגים):
– 250K, צמוד מדד, ריבית משתנה, 180 חודש, עדכון כל 5 שנים, 2.05
– 95K, לא צמוד ריבית פריים, 180 חודש, P-0.7
– 100K, לא צמוד ריבית פריים, 180 חודש, דחייה לארבע שנים, P-0.7
– 150K, לא צמוד, ריבית משתנה, 180 חודש, דחייה לארבע שנים, 4.53
מה דעתך ? תמהיל מתאים? יש מקום להתמקחות על הריביות (בהנחה שהתמהיל הוא טוב..)?
לעזרתך נשמח ונודה מאוד מאוד!
חנוכה שמח,
שמעון העמסוני
דברים נוספים לגבי המסלול המוצע:
המסלול הלא צמוד בריבית משתנה הינו ע"ב "עוגן תשואת אג"ח" (3.63 + 0.9).
מלבד לכך קראתי בעיון את המדריך למשכנתא שכתבת אך לא מצאתי שם מעין "תרמילון מושגים", אשמח לקבל הבהרה ממש בקצרה לגבי מושגים בסיסיים שמופיעים:
מדד – אני מבין ששהו מדד המחירים לצרכן, אך מהי הנטייה שלו לאורך השנים, עולה בד"כ? באיזו מידה ?
פריים – ?
ריבית משתנה – ע"ב מה? מהי הריבית הבסיסית וגם לגביה מהי נטיית ההשתנות שלה לאורך הזמן?
תשואת אג"ח – כנ"ל..?
שוב תודה רבה רבה ומצטער אם הארכתי בדברים…
שוב אני….
(מצטער אני קורא ועולות כל פעם תובנות חדשות…)
מה דעתך לגבי הגרייס?
האם ישנה אלטרנטיבה טובה יותר למצבנו? (שינוי מהותי ביכולת ההכנסה בעוד 4 שנים)
ואם כבר גרייס – האם ישנו מסלול ספציפי שעדיף להחיל את הדחייה על גביו (פריים, מל"צ, קל"צ..)?
האם היית ממליץ על שילוב של קל"צ גם בתרחיש כשלנו (ראיתי שאתה ממליץ עליו לרוב..)
שוב תודה ובשורות טובות!
שוב אני….
(מצטער אני קורא ועולות כל פעם תובנות חדשות…)
מה דעתך לגבי הגרייס?
האם ישנה אלטרנטיבה טובה יותר למצבנו? (שינוי מהותי ביכולת ההכנסה בעוד 4 שנים)
ואם כבר גרייס – האם ישנו מסלול ספציפי שעדיף להחיל את הדחייה על גביו (פריים, מל"צ, קל"צ..)?
האם היית ממליץ על שילוב של קל"צ גם בתרחיש כשלנו (ראיתי שאתה ממליץ עליו לרוב..)
שוב תודה ובשורות טובות!
היי שמעון,
אני מציע את התמהיל הבא:
1/3 פריים ל- 4 שנים בשיטת בוליט (הכוונה היא להלוואת גישור בה לא תשלמו את הקרן אלא רק את הריבית)
200 משתנה כל חמש ל- 25 שנה
200 קל"צ ל- 20 שנה
בשיטה הזו:
1. הקרן תזחל כלפי מטה לפחות בקל"צ ואולי טיפה במשתנה ועוד 4 שנים פשוט תמחזרו את כל המשכנתא או את חלקה לפי מצב השוק
2. זה משאיר לכם פתח להחזרת הכסף אם תרצו בעוד חמש שנים (יש לכם פריי0 + משתנה כל חמש)
לשאלותיך:
1. המדד תמיד בעליה (בראיה היסטורית ועתידית, הממוצע הוא 2% לשנה בערך)
2. ריבית משתנה – משתנה על פי עוגן קבוע מראש (זה יכול להיות ריבית בנק ישראל / ממוצע ריביות המשכנתא / תשואות אג"ח ועוד)
בהצלחה
היי משכנתאמן היקר!
תודה רבה על עזרתך המהירה, ברשותך:
1. מן הון להון – הצלחנו לשפר ("הצלחנו", האמת היא שהשתמשנו קצת בויטמין P ;-), גם זה אולי יכול להוות לך שיקול.. ) את הריביות המוצעות כדלקמן: 1.85 (משתנה כל 5, צמוד מדד), P-0.85, ו- 4.38 (משתנה עוגן אג"ח, לא צמוד). האם בהתחשב בנתונים החדשים יש לשנות את המלצתך ?
2. מהי העדיפות של הלוואת בוליט על פני מנגנון ה"גרייס חלקי" ?
3. ראיתי שהארכת לנו מאוד את משך המשכנתא, בהצעה המקורית היא הייתה למשך של 15 שנה, תוכל בבקשה להסביר להדיוט כמוני על הסיבה לכך…?
4. לא כדאי לשמור על חלק מהמסלול שיהיה "צמוד מדד"?
כאמור הנתונים הם הלוואה של 600K, בהחזרים של 2500~ ל-4 שנים ו- 4500~ בשנים שלאחר מכן.
אין מילים לתאר עד כמה אנחנו מודים ומעריכים את עזרתך, ירבו כמותך בישראל אמן! תודה רבה!
שמעון
אגב עוד משהו קטן שממש חסר לי בכל התהליך – למה אנחנו לא מודדים את כדאיות המשכנתא ע"פ ההחזר הסופי שבסופו של תהליך יועבר לבנק?
זה לא נכון לומר שאם במסלול א' אחזיר בסוף 700K ועל מסלול ב' אחזיר 730K אז ברור שא' יהיה עדיף ?
ואיך אני בכלל יכול לחשב את הסכום הזה ? או שאני לא יכול בגלל שאין לדעת מה יולידו הריביות.. ?
שוב תודה,
שמעון
1. הריביות אכן טובות, אבל זה לא משנה כל כך לתמהיל.
2. אין עדיפות לבוליט (זה אותו דבר כמו גרייס חלקי), יחד עם זאת בבוליט אתה יודע שאתה מחסל אותה תוך 4 שנים (בין אם אתה מחזיר ובין אתה ממחזר)
3. המשכנתא התארכה בגלל כמה סיבות:
א. בהצעה שקיבלת אתה מחזיר 3060 ולא 2650 כמו זו שאני הצעתי.
ב. בהצעה שלי 200 אלף לא צמודים ובשלך רק 150, כמו כן בשלך צמודים 250 ובשלי 200
אני גם לא אומר שההצעה שבנית לא טובה, אלא שאני הייתי נוהג אחרת.
4. לא כדאי לקחת בכלל "צמוד" מדד אבל בגלל שאין לנו ברירה לקחנו 200
5. ניתן לבדוק כך ואפילו רצוי, אבל זה בעיה שמתחילים להשוות מסלול כזה למסלול אחר.
משכנתאמן תודה רבה!
מאוד מאוד מעריכים את עזרתך!!
1. מה הסיבה להעדפתך על החלת ה"בוליט" ע"ג מסלול הפריים כולו ולא כפי שהוצע לי במקור (חצי פריים וחצי מל"צ) ?
2. לא הבנתי מה משך מסלול הפריים בהצעה שלך (אחרי הדחייה ל- 4 שנים) ?
3. תוכל לומר לנו מהם ריביות שנחשבות טובות מאוד על התמהיל שבנית לנו?
תודה רבה רבה שבת שלום וחנוכה שמח!
שמעון
1. הבוליט הוא לטווח קצר, אפשר לקחת אותו בקבועה או בפריים. (אי אפשר במל"צ)
2. משך זמן הפריים הוא 4 שנים וזהו, זה לא גרייס אלא גישור
3. פריים מינוס 0.9, 2% במשתנה צמודה ו4.5% בקל"צ
תודה רבה על עזרתך הרבה!
בשורות טובות,
שמעון
בשמחה שמעון,
בהצלחה!
עדכונים נוספים (ומקווה שסופיים):
היום ישבנו בבנק וטייבנו את התמהיל שיתאים יותר להחזרים שלנו (2500 ל- 4 שנים ראשונות ואח"כ 4500). ויצא ככה:
250K משתנה צמ"ד ל- 15 שנה בריבית 1.73
195K פריים (-0.9) ל- 17 שנה, 4 שנים ג"ח
150K מל"צ ל- 15 שנה, 4 שנים ג"ח בריבית 4.31
נשמח לשמוע את חוות דעתך לגבי התמהיל המחודש (הארכנו פריים ל- 17 שנה, והוספנו ג"ח על המל"צ), והריביות – האם יש מקום להוריד עוד באחד המסלולים?
תודה רבה רבה!
שמעון העמסוני
נראה טוב ב"גדול" מקווה שהכל יסתדר כפי שאתם רוצים.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
שוב תודה רבה על כל העזרה שלך,
אנו בשלבי לקיחה של משכנתא בסכום של 620K
זוג צעיר עם תינוק בדרך משתכרים 19K נטו
רוצים לשלם באזור 4500 בחודש,
ההתלבטות לגבי התמהיל:
K204 פריים 30 שנה P-0.9
K416 קל"צ 12 שנים (מה היעד? 4%?)
או
204 פריים 30 שנה P-0.9
220 קל"צ 10 שנים (יעד? 3.75%?)
196 משתנה כל 5 ל- 10 שנים 2.15%
או לחלק את המשתנה כל 5, כך שיהיה:
K100 משתנה כל 5 ל- 15 שנה 2.15%, נוכל לסגור בעוד 5 כנראה בעזרת קרה"ש
96K ק"צ ל- 7/8 שנים 1.5%
אודה מאוד לתגובתך,
תודה
רפי.
היי רפי,
אני בעד התמהיל הראשון עם שינוי קטן,
אם אתה סוגר 100 אלף תוך חמש שנים קח אותם בבוליט וזה יפנה לך כסף להוריד את הקל"צ ל10 שנים ואז גם הריבית תרד.
התמהיל יהיה:
204 פריים ל- 30 שנה
316 קל"צ ל- 10 שנים (3.75% זה מצויין)
100 בוליט (תנסה לקחת גם אותם בבוליט)
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה רבה לך על העצה,
ואם אני לא בטוח שאני אסגור את ה- 100K אחרי 5 שנים, האם כדאי לי ללכת על:
204 פריים ל- 30 שנה
316 קל"צ ל- 10 שנים (3.75% זה מצויין)
100 משתנה כל 5 ל- 25 שנה ובתקווה לסגור את זה
או
204 פריים ל- 30 שנה
416 קל"צ ל- 10 שנים
שוב תודה רבה על העזרה
רפי
סליחה באופצייה השניה צריך להאריך את הקל"צ כדי לעמוד בהחזר הרצוי
204 פריים ל- 30 שנה
416 קל"צ ל- 12 שנים
היי רפי,
אני ממליץ על האופציה הראשונה.
תודה רבה
אני יעדכן לגבי הריביות שקיבלתי
שוב תודה 🙂
בשמחה ובהצלחה,
מחכה לעדכון
שלום רב,כמו כולם גם אני אחמיא לך ולאתר המצויין שלך.
שאלתי-זוג עם 3 ילדים משכורת נטו 13K קנינו דירה להשקעה ב 923000 כרגע גרים בשכירות.שכר דירה משוער על הדירה באזור 4200 אנחנו צריכים משכנתא של 560000 קיבלנו הצעה אחת בינתיים כנראה קרן השתלמות עוד 6 שנים של100000 .
פריים ל-25 ב 0.9 {2.6] -180000
משתנה כל 5 צמודה ל 30 ב-2 -125000
צמודה קבועה ל 15 ב 2.1 -125000
קל"צ ל 10 ב 3.6 -125000 מה דעתך?הצמודה קבועה לא בטוחה לגביה.
היי ימית,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
2 דברים מפריעים לי:
1. שהמשתנה הצמודה היא לתקופה כל כך ארוכה (30 שנה)
2. הצמודה הקבועה שנראית לי מיותרת
תנסו לאזן את ההלוואה בכך שתורידו שנים במשתנה ותוסיפו שנים במסלול אחר.
כמו כן את הקבועה הצמודה תנסו להפוך לקל"צ (גם במחיר של להוסיף 5 שנים)
שכחתי רוצים להחזיר באזור 3.600
הייי משכנתאמן
לאחר הרבה לבטים ושינויים…
החלטתי (סוף סוף)על התמהיל הבא:
205000 פריים מינוס 0.9 ל25 שנה
170000 משתנה כל 5 -0.75 שזה 1.62 למשך 20 שנה
245000 קלצ ל13 שנה(למדתי ממך שלא צריך עגול…)בריבית 4.1
סהכ 620 אלף – החזר חודשי 3800
מה דעתך על התמהיל ועל הריביות ?
היי גיא,
התמהיל טוב והריביות טובות,
שיהיה לך בהצלחה
שלום,
תחילה רציתי להודות לך על האתר הנפלא והאינפורמטיבי.
אני צריכה לקחת משכנתא של 630,000.
בשל התנאים שישי לי בבנק – אני יכולה לקחת הלוואה של 66,000 בריבית של 2.4% לא צמודה למדד בפרישה של 10 שנים.
אני חשבתי לקחת את ההלוואה ולהוריד את הסכום שלה מהמשכנתא כך שהמשכנתא שאקח תהיה קטנה יותר. אבל יועץ משכנתאות שהתייעצתי איתו טען שעם הריביות של המשכנתאות, עדיף משכנתא ולא הלוואה. אני לא מצליחה להבין למה הוא אמר את זה. לפי מה שראיתי הריביות היחידות שמתקרבות לריבית ההלוואה הן צמודות מדד ולכן לא משקפות את מה שיהיה עוד 10 שנים. האם אני מפספסת משהו? האם באמת כדאי לוותר על ההלוואה?
תודה מראש,
חגית
היי חגית,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אם את יכולה לקחת הלוואה לא צמודה (הדגש הוא על ה"לא צמודה") הייתי לוקח אותה
2. שימי לב שזה לא פוגע משמעותית בהחזר החודשי ושזה לא מאלך אותך להאריך את שאר התקופות לשנים ארוכות מדי
בהצלחה
היי משכנתא מן!
שוב תודה רבה על כל העזרה..
כהמשך להתכתבותינו לעיל, תשובתך קצת מעלה חששות…. אתה מזהה איזשהן נקודות תורפה שראוי לנו לשים לב אליהן..?
תודה רבה ושבוע טוב!
שמעון העמסוני
משכנתא מן היקר בוקר טוב!
אנסה לחדד את שאלתי…
יש לנו חששות לגבי התמהיל שלקחנו, ועד כמה "הטעות" הזו (אם אכן אנו עושים טעות" חלילה) עלולה לעלות לנו בהמשך…
בהקשר הזה פנינו ליועץ משכנתא (פנייה ראשונית, ללא תשלום ולכן הכל כמובן "בגדול" וללא פירוט, ההמשך מן הסתם בתשלום..) מה שעוד יותר העלה לנו שאלות:
1. האם את המסלול מצמ"ד ניתן לקחת בצורה יצירתית יותר, שתנצל את הריביות הנמוכות אך תמנע את העליות המשמעותיות בהמשך הדרך? אולי באפיק אחר?
2. הבנתי שמנגנון הג"ח הוא מנגנון "יקר" שגורם לנו לשלם משמעותית יותר, האם בנסיבות שלנו אכן ניתן לקחת את ההלוואה בצורה חכמה יותר ללא הג"ח ?
3. המל"צ שניתן בריביות מאוד גבוהות, שוב האם ישנו אפיק אחר שיותר כדאי?
כאמור הכל בהתייחס לנתונים שכבר פירטנו לעיל, ואם יש צורך אנסה לסדר את השאלה מחדש…
מצטערים על הבילבול ומאוד מעריכים!
שמעון העמסוני
טוב, בעקבות המלצותיך (מפוסטים קודמים) ושל עוד כמה אנשים טובים, אנחנו חושבים לשנות את התמהיל שינוי "מהפכני" כדלקמן:
195K פריים 3ג"ח +16 שנה (סה"כ 19)
200 קל"צ 3 ג"ח + 11 שנה (סה"כ 14)
200 קל"צ ל-15 שנים.
האם התמהיל הזה נראה לך נכון יותר?
האם חלוקת השנים בין המסלולים היא טובה (19,14,15) ? או שאולי עדיף "לצמצם פערים" (18,15,15 בהתאמה), או דווקא להרחיב אותם ע"י משיכת הפריים על יותר שנים?
מהן ריביות היעד עבור התמהיל הנ"ל ?
שוב מודים מאוד על הכל,
שמעון העמסוני
שמעון שלום,
אני חושב שכמה שפחות גרייס כך יותר טוב ולכן אני אוהב יותר את התמהיל האחרון.
משכנתא כדאי לקחת לכמה שפחות שנים, כך שככל שתצמצם את השנים כך תחסוך בריביות.
אתה יכול להאריך את הפריים במספר שנים על מנת לקצר את הקל"צ (כך תקבל גם ריבית מועדפת).
לגבי ריביות (הפריים לפחות 0.9-) והקלצים באיזור ה3.8% – 4.3% פלוס מינוס
בהצלחה
משכנתא מן היקר, שוב תודה רבה על הכל!
מאתמול, בין השאר בהמלצתך, החלטנו לשנות את התמהיל באופן דרסטי כדלקמן:
195K פריים – 3 ג"ח + 16 שנים (סה"כ 19)
200 קל"צ – 3 ג"ח + 11 שנים (סה"כ 14)
200 קל"צ – 15 שנים בסה"כ.
הסיבה לגרייסים היא שינוי ביכולת ההכנסה בעוד 3 שנים בע"ה (משכורת נוספת).
שאלותי:
1. אשמח לשמוע חוות דעת נוספות לגבי התמהיל עצמו – האם ניתן לשפרו, האם כדאי להאריך את הפריים וכו..?
2. ישנה קרן השתלמות כ- 60K שאמורה להפתח בעוד 3 שנים (ודאי), כמו"כ ייתכן מאוד ונמכור דירה ישנה בבעלותינו (טווח הזמן בספק, לאור התלות ב"פינו בינוי").
עד כמה ניתן ורצוי (אם בכלל) לשכלל את העובדות האלו לתוך התמהיל? או שאולי בכלל כדאי לשמור על התמהיל כמות שהוא, ואם אכן יפול לידינו סכום כסף נוכל לפרוע אותו באמצעות מסלול הפריים, או פשוט למחזר את המשכנתא..?
3. כרגע אין עוד שאלות..
יום מבורך!
שמעון העמסוני
שמעון שלום,
1. התמהיל בסדר גמור, כבר חוויתי דעתי עליו אתמול.
2. כשיגיע הכסף תכניס אותו למסלול המתאים (אם בקל"צ לא יהיו קנסות אז בקל"צ).
שלום משכנתאמן !
אני פונה אלייך מתוך מחשבה שאולי לך יש איזה רעיון שיעזור לי.
מכרתי דירה שאני אמור לפנות עד 5/5/13. את מרבית הכסף מהעסקה אקבל באפריל. אלא שבינתיים רכשתי דירה חדשה, שעל מנת לקחת עליה משכנתא אני צריך לסלק את יתרת המשכנתא מן הדירה הקודמת, (כ-320 שלף ש"ח).
הבעיה היא שהצלחתי להגיע למצב שהקבלן הבונה לוחץ את הבנק המלווה לתת לי את המשכנתא בריבית סופר אטרקטיבית קל"צ 4.65% על 650,000 ש"ח ל-25 שנה (כן, יש דברים כאלה). הפחד שלי כרגע הוא שבמהלך הארבע חודשים הקרובים עד שיהיה לי הכסף להון עצמי, דברים ישתנו לרעתי בשוק המשכנתאות ולא אוכל לממש את הצעת המשכנתא הנ"ל. האם יש פתרון, משכנתאמן ?
היי אורי,
אם הבנתי נכון אתה זקוק להלוואת גישור לתקופה של 4 חודשים?
במקרה כזה הייתי פונה למספר מקומות ומבקש הלוואת גישור, להלן המקומות:
משפחה / חברים קרובים, חברת הביטוח בו הפנסיה / קרן השתלמות שלך נמצאת (הם נותנים הלוואות גישור עבור כספי הפנסיה) והבנק בו אתה מנהל את החשבון.
אני מניח שמכל הגורמים יחד תוכל לאסוף סכום רציני
שיהיה בהצלחה
שלום, קודם כל רציתי לציין (שוב) כמה האתר עוזר ומועיל.
לעצם העניין, רציתי להתייעץ לגבי ריביות. אנחנו עומדים לקחת משכנתא של 645,000 ש"ח לרכישת נכס ב-1,880,000 ש"ח בתמהיל של 430,000 קלצ ל-9 שנים ו-215,000 ש"ח פריים ל-30 שנה. כרגע הריבית הכי טובה שקיבלנו היא 3.7% לקל"צ ופריים-0.9.
שאלתי מתחלקת לשניים:
1. האם אתה סבור שניתן להוציא ריביות טובות יותר?
2. אם כן, איך מומלץ לעשות זאת?
היי אסף,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
הריביות שקיבלתם טובות,
אם אתם רוצים לרדת עוד תצטרכו ללכת לעוד בנקים ולבקש הנחה על הקיים (אין דרך יצירתית ומיוחדת בדברים האלו)
בהצלחה
שלום,
תודה רבה על המידע, האתר מועיל, מענין, ומסודר מאד!
אנחנו רוצים לקחת משכנתא של 580,000, הכנסה של 10,000
אנו מעונינים להחזיר חודשית סכום של כ-3000 ש"ח
חשבנו על תמהיל מעין זה :
סכום 174,000 בפריים 0.7 ל30 שנה
סכום 406,000 בקל"צ, ריבית 4.7 ל25 שנה
שאלות:
1. את הסכום 406,000 חשבנו לחלק לכמה מסלולים בתוך הקל"צ
לדוג' חלק מהסכום ל7 שנים, חלק ל10 שנים, והנותר ל20 שנה
הרעיון הוא שע"י הקיצור של השנים נקבל ריבית יותר טובה, ועשינו חישוב
שהסכום הסופי יפחת
לדוג 200,000 ל25 שנה עם ריבית 4.7 החזר 1133
187,000 ל15 שנה עם ריבית 4 החזר 1383
יצא לנו חסכון סופי של כ70000
א"כ מה החלוקה הכי כדאית בשבילנו?
2. האם עדיף לקחת חלק מהמשכורת במשתנה כל 5 או 10 שנים
הרעיון הוא שנרוויח את הריבית הנמוכה ל5 או 10 שנים, ולאחר תקופה זו בתחנת יציאה לפרוע את הסכום הנותר וכך גם לא להסתכן שהריבית תעלה,
א"כ איזה סכום כדאי לקחת במשתנה כל X שנים, ולמה ?
תודה רבה מראש..
היי שיקו,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. אם אתם מעדיפים את הקל"צ, אז לא הייתי לוקח יותר מ- 100 אלף במשתנה כל חמש
2. אתם יכולים לחלק 200 אלף ל-25 שנה ו- 100 ל-20 שנה
בהצלחה
היי,
ראשית שוב תודה על האתר המועיל והמחכים! אני נעזרת בו המון !
אנו צריכים לקחת משכנתא על סך 600 אלף ש"ח שהיא 44 % מסכום הדירה שרכשנו .הכנסה חודשית 14000 – זוג ללא ילדים כרגע. (רוצים להרחיב ב"ה)
אנו רוצים לקחת 2/3 מהמשכנתא בקל"צ (חוששים מהצמדות למדד)לפי החלוקה הבאה-
200K פריים ל-30 שנה.
50K ל-5 שנים קל"צ
350K ל-15 שנים קל"צ
1.מה דעתך על התמהיל (במידה ואנו יכולים לעמוד בהחזר גבוה יחסית ב- 5 שנים ראשונות)
2. מה הריביות המינימאליות שניתן לקבל על הקלצ"ים בהתחשב בהכנסה ובאחוז המימון של הדירה (שהוא פחות מחצי) ?
תודה מראש!
היי סיון,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. התמהיל מצוין בהנחה שבחמש שהנים הראשונות אתם רוצים "ללחוץ על הגז"
2. ל- 5 שנים באיזור ה3.5% ול- 15 שנה 4%
בהצלחה
תודה רבה על תשובותיך המהירות!
שלום רב,
כמו שקודמים לפניי אמרו האתר פשט מעולה ועושה סדר בבלאגן!
אני מתכנן לקחת משכנתא של 600,000. אני מאמין שאוכל להחזיר 200-300 אלף תוך חמש שנים (קרן השתלמות שתפתח + חסכונות שיצטברו). השאיפה להחזיר בחודש 3500 (פחות או יותר).
הייתי בבנקים והוצעו לי 2 התמהילים הבאים:
1.משתנה כל 5 שנים- 200,000 – 25 שנים – 1.59 +מדד
2. פריים – 200,000 ל-25 שנים p-0.9
3. 200,000 קל"צ ל-15 שנים 3.9 אחוז.
הריביות שהוצעו לי בהתחלה היו קצת יותר גבוהות וזה יצא 3200 (אשמח אם תציע איפה כדאי לקצץ בשנים).
תמהיל שני:
1.משתנה כל 5 שנים- 155,000 – 20 שנים – 1.59 +מדד
2. פריים – 200,000 ל-25 שנים p-0.9
3. 245,000 קל"צ ל-13 שנים 3.8 אחוז.
זה יצא בסביבות 3600.
בשני בנקים הוצעו ריביות דומות כאשר באחד מהם הוצע גם
36000 – ללא ריבית + מדד ל-5 שנים ובשני 30000 הלוואה בלי ריבית או מדד ל-3 שנים.
מס' שאלות:
1. במקום איזה מסלול כדאי להשתמש בהלוואות של ה30\36 אלף?
2. איזה תמהיל נראה לך עדיף?
3. האם הריביות טובות?
תודה רבה!
היי ליאור,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. תשתמש בכסף של ההלוואה הקטנה להקטנת מסלול המשתנה כל חמש
2. התמהיל השני נראה לי עדיף
3. הריביות טובות
בהצלחה
שלום,
רציתי להתייעץ עימך בקשר לתמהיל משכנתא שעשה גיסי במהלך 10/2012.
לאחר שקראתי הרבה מהפוסטים שלך אני למדה שהתמהיל לא אופטימלי, ולכן רציתי שגיסי יראה את דעתך.
הוא היה מעוניין בתמהיל משכנתא של 600K עד 3000 ש"ח בחודש. ושלאורך התקופה לא יעלה על סכום זה.
20,000 בריבית קבועה 1.70 צמוד מדד למשך 8 שנים.
15,000 בריבית קבועה 1.50 צמודד מדד למשך 4 שנים.
367,000 ריבית משתנה צמוד מדד 2.10 למשך 30 שנים.
160,000 פריים -0.8 למשך 30 שנים.
38,0000 צמוד דולר ריבית 1.91 למשך 30 שנים.
אז מה דעתך? האם היית משנה משהו בתמהיל?
תודה,
בברכה, יולי
היי יולי,
התמהיל קצת מבולבל ואני לא יודע אם הוא נבנה ככה מתוך כוונה לשרת איזה צורך.
במידה והוא לא נבנה מחשיבה רציונאלית (לדוג,, למה לקחו את הדולר, האם יש לכך סיבה ? או למה סכום קטן לתקופה מאוד קצרה ואת כל הסכום האריכו לתקופה ארוכה מאוד), אני בהחלט מציע לבנות אותו מחדש.
הריביות אגב בסדר, אבל זה לא העניין פה
כאן כמובן תוכלי למצוא תמהילים ל600 אלף
בהצלחה
שלום,
אנו מעוניינים בלקיחת משכנתא של 600,000 שח.
אנחנו קונים דירה מקבלן והכניסה אליה בעוד כשנתיים.
עד שנקבל את הדירה אנו שוכרים דירה, כלומר תהיה לנו תקופה של שנתיים בה נשלם גם שכירות וגם משכנתא.
המקסימום שאנחנו רוצים לפרוס את המשכנתא הוא ל20 שנה, אך עם זאת רוצים לחלק אותה במסלולים שונים, חלקם לטווח שנים קצר יותר מ 20.
השאלה היא כיצד ניתן לחלק בצורה הטובה ביותר? והאם ישנה אפשרות שבשנתיים הראשונות ההחזר החודשי יהיה 2500 ולאחר מכן יותר ( אפשרי להגיע ל 4,000). ?
תודה רבה,
שערן
שירן שלום,
תקחו גרייס (דחיית תשלום) לשנתיים ותבנו תמהיל שמתאים ל- 20 שנה.
אל תנסו לבנות תמהיל שמתחיל זול וממשיך יקר, מאוד קשה לבצע את זה,
קחו מראש משכנתא של 4000 ש"ח ובקשו דחיית תשלומים של שנתיים, ככה תשלמו בשנתיים הקרובות רק חלק מהסכום
בהצלחה
תודה רבה על התשובה המהירה:)
היום היינו בפגישה בבנק והציעו לנו את התמהיל הבא:
200,000 ש"ח למשך 10 שנים בריבית קבועה של 3.75 – סה"כ 2001 ש"ח בחודש.
100,000 ש"ח למשך 20 שנה , פריים 0.9- (2.35) – סה"כ 523 ש"ח בחודש
100,000 ש"ח למשך 20 שנה, עוגן מק"מ לשנה 1+ (2.69) – סה"כ 539 ש"ח בחודש.
200,000 ש"ח למשך 20 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים המתחילה ב 1.99 צמודה – סה"כ 1011 ש"ח בחודש.
סה"כ החזר חודשי של 4,074 ש"ח.
ביקשנו לבדוק אופצייה לגרייס לשנתיים כאשר ההלוואה בריבית קבועה (2,000 ש"ח בחודש) לא נדחית, אבל את ההחזר של שאר ההלוואה נדחה בשנתיים ונתחיל מתשלום הריבית בלבד.
לפי החישוב יצא שבשנתיים הראשונות נשלם 2,753 ש"ח בחודש ואחרי שנתיים ההחזר ייגדל ל – 4250 ש"ח בערך.
השאלה הראשונה – האם הריביות שקיבלנו טובות? או שיש עוד על מה להתמקח?
בנוסף, עלתה אופצייה להחליף את המסלול של המשתנה כל 5 שנים למסלול של ריבית קבועה ל 20 שנה של 4.75 דבר המגדיל את ההחזר החודשי ל 4,355 לחודש (לא כולל הדחייה) אבל מצד שני ישאת הביטחון לכך שההחזר לא יעלה.
מה דעתך?
תודה רבה 🙂
שירן
היי שירן,
לגבי התמהיל – הייתי מוותר על העוגן מק"מ ולוקח במקומו פריים, הייתי מוותר על חלק מהמשתנה כל חמש ולוקח במקומה קל"צ
לגבי הריביות – הם בסדר פלוס מינוס
בהצלחה
שלום,
קודם כל תודה על האתר…
אני מעוניין במשכנתא של 782K, ואלו התנאים שהציעו לי בבנקים (בערך):
368K קל"צ ל 10 שנים בריבית 3.77
K264 ב P-0.9 ל 20 שנה.
150K עם גרייס לשנתיים קבועה צמודה 1.50. (עד קרן השתלמות)
א. אני לא אוהב סיכונים ולכן הקל"צ גבוהה. האם זה סביר? האם אתה מציע תמהיל אחר?
ב. מה הריביות שאני צריך לשאוף אליהם?
תודה מראש,
אוהד.
היי אוהד,
תודה רבה על הפרגון!
התמהיל והריביות טובות וסבירות
בהצלחה
ראשית, תודה רבה על הבלוג המדהים והמועיל!
בקצרה- זוג ללא ילדים , הכנסה 14000.
סכום משכנתא 600 אלף (44% מעלות הדירה)
עשינו סבב ריביות בין הבנקים ואלו הרביות הכי טובות שקיבלנו-
פריים 30 שנה P-0.9
קל"צ 14 שנה ו-4 חודשים 4.1
קל"צ 5 שנים- 2.79
1.מה דעתך על הריביות? אפשר להוריד עוד ?
2.עד עכשיו הורדנו את הריביות על ידי כך ,שהצגנו אישור עקרוני של ריביות של בנק א' לפני בנק ב' .
האם ניתן להתמקח גם בצורה "חופשית" ? כלומר ללא הוכחה שקיבלנו ריבית נמוכה יותר מבנק אחר ?
ואם כן, איך עושים את זה? פשוט מנדנדים עד שהפקיד מתייאש ?
3.איך מקבלים הנחה על פתיחת תיק ? פשוט מתמקחים? מה אומרים? הפקיד בבנק אמר לנו שהוא יוריד רק 25% מעולת פתיחת התיק והוא מתעקש על זה. איך מתקדמים?
תודה מראש !
היי סיון,
תודה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. הריביות נראות לי בסדר גמור
2. אין לי מושג, כל סניף עובד אחרת
3. אותו דבר כמו בריביות, מיקוח ותפילה שיצליח 🙂
בהצלחה
שלום
אני מעוניין לקחת משכנתא של 600K ש"ח , 40% מערך הדירה.
להלן ההצעה שקיבלתי ב- 23/01/2013.
200K משתנה כל 5 שנים ל240 חודש בריבית 2.08%.
200K ל240 חודש ב P-0.9.
100K – (הטבת פועלים ) קבועה צמודה 108 חודש בריבית 0.928%.
100K -קל"ץ 108 חודש בריבית 3.7%.
החזר חודשי של 4100 ש"ח.
אשמח לקבל חוות דעתך על החלוקה והריביות.
תודה מראש.
היי עדי,
חלוקה וריביות טובים
שלום,
אנחנו זוג לפני חתונה שמעוניין לקנות דירה ב800k ההון העצמי הוא 200k..ברצוננו להחזיר עד 2300 שקל בחודש לתקופה של 25-30 שנה. האם זה אפשרי? מהי המלצתך?
תודה מראש!!
היי חן,
זה אפשרי אם תיקחו משכנתא ל- 30 שנה שרובה צמודה למדד וכולה בריבית משתנה
אני לא ממליץ, אבל זו ההחלטה שלכם
שלום משכאנתאמן.
דעתך על תהמהיל הבא:600,000 ש"ח החזר בסביבות 3700 ש"ח
יש מקום לשיפור? האם כדאי לשלב זכאות?
1. 200,000 פריים-0.9 ל 20 שנה = 1,045
2. 200,000 קל"צ ל 13 שנה ריבית 3.8 = 1,626
3. 100,000 משנה כל 5 ל 15 שנה ריבית 1.59 = 489
4. 100,000 זכאות ל 20 שנה ריבית 3 = 554
תודה מראש על תשובתך.
היי רועי,
תמהיל סביר וטוב,
שיהיה בהצלחה
תודה משכנתאמן.
שאלה נוספת, במסלול של משתנה כל 5 שנים לפי התמהיל:
100,000 משנה כל 5 ל 20 שנה ריבית 1.59 = 489
לפי לוח הסילוקין לאחר 5 שנים יתרת המסלול 78,000 ש"ח במידה ויש לי את הסכום הזה , אני יכול לסלק את המסלול /לפרוע את היתרה של 78K ללא עמלות?.
או שאני מחוייב למסלול 20 שנה ?
השאיפה שלי להקטין אחרי 5 שנים חלק יחסי ממהחזר החודשי.
תודה מראש על התשובה ותודה על האתר עם כל האינפורמציה.
אחרי חמש שנים תוכל לסלק את הסכום הנ"ל ללא עמלות,
כל חמש שנים יש לך נקודות יציאה ו/או נקודת שינוי ריבית.
שים לב,
שייתכן שהסכום יהיה גבוה יותר אחרי חמש שנים בגלל המדד
בהצלחה
שלום,
בהתחלה תן לי לומר לך תודה על הבלוג ועל הסדר שעשית לי בכל מה שקשור בבלאגן במשכנתאות..
ברצוני לשמוע את דעתך על התמהיל הבא:
600000 ש"ח , החזר סביב 3200 ש"ח
1) 200000 ש"ח – משתנה כל 5 שנים – 20 שנה – ריבית 2.21
2) 200000 ש"ח – פריים-0.6 – 25 שנה
3) 200000 ש"ח – ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה – 20 שנה – ריבית 4.27
תודה מראש
סמי
היי סמי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
תחליף את המשתנה הלא צמודה בקבועה לא צמודה ותנסה להוריד קצת את הריביות
בהצלחה
היי ותודה על האתר הנפלא שאני עוקב אחריו באדיקות זמן רב יישר כוח!
מתחבט קשות במיחזור משכנתא קיימת 500000סהכ +80000הלוואה לכל מטרה סהכ : 580000 אציין שגם במשכנתא ההקיימת יש מרכיב מסויים שלקחתי כהלוואה לכל מטרה
הצעת הבנק:
95000 קבועה צמודה 0.75 8שנים
390000 קבועה צמודה 1.5 10 שנים
92000 פריים+0.65 20 שנה
נראה לי שהקבועות בסדר אך הפריים יקר אולי בגלל שזה הלוואה לכל מטרה? מצד שני יש לי צפי להחזיר כ20 אחוז מהמשכנתא בתוך 4שנים לערך וגם השתכנעתי מאוד מהמאמרים שלך על הגדלת הפריים אך מה עדיף הגדלת הפריים לשליש או לקחת חלק במשתנה צמודה? רוצה להוריד משמעותית בצמודה למדד או להאריך תקופות? ושוב תודה ענקת
אופס שאלה נוספת..הפריים יוצא למעשה 3.9? ריבית קבועה לא צמודה ..אני יכול לקבל ב4 אחוז..האם למעשה זה אותו הדבר רק שבפריים יש סיכון של עליית ריבית…מצד שני אין גמישות כל כך בלפרוע את הקבועה לא צמודה..אןף כמה התלבטויות…..ושוב תודה
היי רפאל,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. הפריים באמת יקר יחסית, תבדוק מה אתה מקבל במסלולים האחרים (משתנה כל חמש או קל"צ)
2. לא נראה לי שתקבל קל"צ ב- 4% ואם כן הייתי לוקח אותו וכשתרצה להחזיר חלק מהכסף תחזיר מהמסלול בו לא יהיה עמלה או שהעמלה בו תהיה הכי נמוכה
בהצלחה
שלום
קודם כל תודה רבה על העבודה המושקעת באתר ועל המידע הרב
אני מעוניין במשכתנא של 600000 , עם החזר חודשי בסביבות 3500 ש"ח
הנה תמהיל המשכנתא :
1) פריים, 198000 ש"ח , 30 שנה , p-0.8
2) קל"צ , 122000 ש"ח , 18 שנה , 5.1
3) קל"צ , 180000 ש"ח , 20 שנה , 5.3
4) משתנה כל 5ש לא צמודה , 100000 ש"ח , 20 שנה , 4.25
החזר חודשי של 3483 ש"ח
מה דעתך על התמהיל ?
תודה מרשא על התשובה,
אבי
אבי שלום ותודה על הפרגון,
התמהיל נראה בסדר גמור
שלום משכנתאמן
אחלה אתר,עוזר מאוד וכיף לגלות שיש אנשים כמוך.
אני רוצה לקחת משכנתא של 660K במהיל הבא:
220K פריים -0.9 ל-30שנה
220K משתנה כל 5 שנים ל-30שנה בריבית 1.8
220K קל"צ ל-20 שנה בריבית 4.8
מה דעתך ?
תודה רבה 🙂
היי דני,
אם זה לא יפריע להחזר החודשי אז הריבית נחשבת טובה והמסלול גם נחשב לסביר וטוב
בהצלחה
ראשית, תודה רבה על הבלוג המועיל שלך
ממש כיף לקרוא והבין הכל בצורה ברורה
זוג עם ילד , הכנסה 12000.
סכום משכנתא 600 אלף (60% מעלות הדירה)
עשינו סבב ריביות בין הבנקים ואלו הרביות הכי טובות שקיבלנו-
הסכום מחולק לשליש בכל מסלול (200K)
פריים ל 25 שנה P-1
קל"צ ל 15 שנה 3.9
משתנה כל 5 שנים ל 20 שנה – 1.9%
1מה דעתך על הריביות?
2. באיזה מסלול אפשר לקבל ריבית יותר טובה?
תודה רבה
יוני
היי יוני,
תודה על הפרגון!
התמהיל והריביות טובות,
בהצלחה
שלום רב.. אבקש להודות לך על האתר המושקע.. תורם ומסייע
אבקש סיועך. בבחינת תמהיל.. אנו מתכוונים לקחת משכנתא בגובה של 630000 שח
200000 פריים – 0.75
230000 משתנה כל 5 צמודה – 1.82
200000 קלצ – 4.35
האם הריביות הוגנות?.. יש עוד מה ללחוץ קצת בפררים / קלצ?
בנוסף הוצע לי מסלול דומה בו המשתנה כל 5 לא צמודה בריבית 3.9..
האם זהו מסלול עדיף מבחינת סיכונים?
בשקלול הנתונים והמשמעויות אני מאמין שבתוך בין 5-7 שנים נעבור לדירה אחרת..
האם בשל עובדה זו כדאי להשאר במסלול משתנה צמודה?
היי גל,
1. התמהיל סביר ואפשר ללחות עוד בריביות
2. אם אתם "תפרקו" את המשכנתא בעוד 5-7 שנים אז בהחלט עדיף משתנה לא צמודה על פני קבועה לא צמודה
בהצלחה
תודה על התגובה .. אז רק כדי שאבין נכון .. כוונתך היא שאשר עם מסלולי הפריים ומשתנה צמודה ואמיר את מסלול הקל"צ במשתנה לא צמודה כיוון שבה אני מקבל ריבית של 3.9 (לחמש שנים) על פני הקל"צ (4.35) ושתיהן לא צמודות למדד ?
אני מבין שבמקרה שכזה אם אני פתאום 'מתחרט' אחרי 5 שנים לערך ולא מוכר את הדירה אני עלול לספוג עלייה בעקבות חישוב ריבית חדשה ..
מקווה שלא סיבכתי את עצמי..
גל
היי גל,
הבנת נכון
משכנתאמן שלום רב,
בהמשך להתכתבותינו ולאחר שלמדנו את הבלוג שלך על בוריו, רצינו לשמוע את דעתך על מספר הצעות שקיבלנו:
סכום משכנתא:600,000 , החזר חודשי עד 3,500.
בנק א:
1 200,000 פריים-0.9 ל-30 שנים.
2 300,000 משתנה כל 5 1.55% ל-20 שנים.
3 100,000 קל"צ 3.39 ל-9.2 שנים.
יצא החזר של 3,288.
רצינו להעביר חלק מהמשתנה לקל"צ (150 קל"צ ו250 משתנה אך ההחזר יצא יותר מ-3,500)
בנק ב:
1 200,000 פריים-1 ל-25 שנים.
2 250,000 משתנה כל 5 1.83% ל-30 שנים.
3 150,000 קל"צ 3.39 ל-9 שנים.
יצא החזר של 3,388
1 רצינו לדעת את דעתך איזה תמהיל מוצלח יותר ומה היית משנה ?
2 רצינו מאוד לקחת סכום גדול יותר בקל"צ (לא אוהבים סיכונים) וב-2 הבנקים לא הבינו למה אנו מתעקשים על זה בטענה שזה סתם מגדיל לנו את ההחזר החודשי, רצינו לדעת האם יש לך דעה שונה בעניין ואם כן כיצד היית מייעץ לנו לשנות את המסלולים ?
3 נראה לך שאנו יכולים להתכווח ולהוריד עוד קצת את הריביות ?
שוב תודה רבה לך על כל עבודת הקודש שאתה תורם לכלל הציבור ובפרט לנו הזוגות הצעירים.
שלום וברכה,
1. אני אוהב את התמהיל הראשון יותר (גם ריבית נמוכה במשתנה ששם רוב הכסף, וגם המשתנה רק ל- 20 שנה)
2. אני תמיד מעדיף להגדיל את הקל"צ (נכון שהבנקים לא תמיד מסכימים עם הדעה הזו, וזה בסדר – אבל אני חושב אחרת).
למרות שיש "רק" 100 קל"צ בתמהיל הראשון הוא נראה לי יותר נכון
הריביות בסדר
בהצלחה
שאפו של האתר צדיק אמיתי.
תודה רבה על הפרגון!
כיף לקרוא
שלום ותודה על השירות שאתה עושה.
אני אמור לחתום על חוזה בקרוב.
ברצוני לקחת משכנתא כ-600000 ש"ח והתמהיל שהוצע לי:
P-0.9 198000 25
משתנה כל 5 1.82 ל-25 202000
קל"צ 14 שנה 4.55
מה דעתך על התמהיל?
תודה.
שלום וברכה,
נראה סביר,
אולי כדאי להקטין קצת את הפריים ןהמשתנה ולהאריך קצת את הקל"צ ואז ההלוואה תהיה יותר מאוזנת
הי
כל הכבוד על האתר והרעיון אתה תורם לכלכלה נכונה
קיבלתי הצעה למשכנתא בסך 535000 שח
175kשח בפריים -0.9 ל15 שנה
200kשח קבועה לא צמודה 3.81 אחוז ל10 שנים
160kשח משתנה כל 5 ל 10 שנים ב b- 0.8 (כרגע 1.54%)
איך נראית לך הפריסה ואיך הריביות
תודה מראש
היי אילן,
נראה בסדר גמור, בהצלחה
שלום משכנתאמן,
דעתך על התמהיל הבא: 600K
240K קל"צ 13 שנה ריבית 4% = 1,984 ש"ח
200K פריים P-0.9 ל 25 שנה = 885 ש"ח
160K משתנה כל 5 ל 15 שנה 1.79% = 1,017
סה"כ החזר חודשי התחלתי =3,886 ש"ח
1. מדובר בהצעה ראשונית של הבנק לפני מו"מ.
2. המטרה שלי לאחר 5 שנים לסיים את המסלול של המשתנה.
3. איפה לדעתך ניתן לשפר על מנת לקבל הצעה "פחות גרועה" ?
תודה ושבת שלום.
היי רועי,
התמהיל בסדר והריביות הוגנות (אם תצליחו לשפר, מה טוב)
בהצלחה
היי ותודה מראש!
ממחזר משכנתא של כ450000 ולוקח עוד 150000 הלוואה לכל מטרה
הצעת הבנק:
100000 0.75 קבועה צמודה ל8 שנים
400000 1.5 קבועה צמודה ל10 שנים
100000 פרים+0.65 ל20 שנה
+הבנק נותן הלוואה 30000 ללא ריבית ל30 חודש
היות ולמדתי ממך המון והיות ולא אוהב הקבועות אבל הקבועות בכל זאת נראות אטרקטביות אז חשבתי לשנות:
100000 0.75 קבועה צמודה ל8 שנים
150000 1.5 קבועה צמודה ל10 שנים
200000 פריים+0.65 ל20 שנה
150000 קלצ 4.5 ל10 שנים
אציין שכ25% הולך לכיסוי הלוואות רגילות רצחניות
מה דעתך?
ןשאלה נוספת שאני בטוח שרבים מחברי האתר שואלים את עצמם:
האם יש אפשרות לפגישת יעוץ איתך כשעתיים נניח בתשלום נכבד כמובן
כדי ל"התאפס" סופית על התמהיל…זה לא שאתה לוקח את העבודה ליועצי המשכנתאות פשוט יש אנשים שכבר מבינים את החומר ולא מעוניינים לשלם אלפים רבים ליועצי משכנתאות למינהם אלא רק ל"כוונן"…אם כן אני הראשון שמזמין תור! ושוב תודה רבה בכל מקרה
שלום וברכה,
1. התמהיל הראשון אכן נראה טוב יותר (גם יותר פריים וגם קל"צ).
2. בשלב זה אני לא מבצע ייעוצים פרטיים, אבל תוכל להשתמש בשירותים של יועצי המשכנתא שניתן לקבל מהם הצעה דרך הדף הבא
בהצלחה
אודה לך אם תוכל ליעץ לי בעניין ספציפי מתוך נסיונך:
לפני כחצי שנה רכשנו דירה ראשונה ולקחנו משכנתא בהיקף 45% מעלות הדירה. למרות הזמן הקצר שחלף התכניות שלנו השתנו וכעת אנחנו זקוקים לעוד כסף.
האם אפשר לחזור ולמצות את זכותנו ל-70% או 75% מימון (בריבית של משכנתאות כאמור) על דירתנו זו היחידה?
כמובן אנחנו מעוניינים בריביות הטובות ביותר ולכן לא רוצים לקחת "הלוואה לכל מטרה".
האם "פספסנו" את הרכבת או שיש דרך לעשות זאת (למשל לשלם את המשכנתא ולקחת חדשה בבנק אחר או בחברת ביטוח)
כשפנינו לבנק הסבירו לנו שאנחנו במעמד 'בעלי דירה' ולא 'מחוסרי דיור' ולכן לא רשאים לבקש זאת, האם זה הגיוני?
תודה רבה מראש!
אין הרבה אופציות,
כל עוד שילמתם את כל הכסף על הדירה והיא עכשיו ברשותכם תוכלו לקחת עד 50% מימון ואת ההפרש תשלמו בריביות יותר גבוהות מלרכישה.
סורי אבל אלו התנאים, בהצלחה
משכנתאמן שלום רב
בהמשך להתכתבותינו ולאחר ריצה מבנק לבנק הגענו לתמהיל הבא:
סכום המשכנתא 600,000
1 200,000 P-1 ל-30 שנים.
2 200,000 משתנה כל חמש 1.58 ל-25 שנים.
3 200,000 קל"צ 3.39 ל-10 שנים.
החזר חודשי יצא 3539.
יש לנו מספר שאלות שנשמח לשמוע את דעתך:
1 האם אפשר להוריד עוד את הריביות או שנראה לך שזה המקסימום וכדאי לקחת את זה לפני שהרביות ישתנו ?
2 במחשבה שנייה הגענו למסקנה שאנו מעדיפים להגיע להחזר חודשי של עד 3,500 ש"ח כולל ביטוחים, בהנחה שאנו נפרע חלק מהמשתנה כל 5 בעוד 5 שנים (בערך 60K), מה היית ממליץ לנו, להעביר חלק מהקלצ למשתנה או להאריך את המשתנה ל-30 שנים.
3. בנקודת יציאה לאחר 5 שנים הבנו שאם נפרע חלק מהסכום אז ההחזר החודשי יקטן, אך מה קורה אם נרצה להשאיר את אותו סכום בהחזר החודשי ולקצר את השנים, האם זה מתבצע כמו בהלוואה רגילה שזה לא משתלם מאחר ומחשבים מחדש את הריביות על הסכום והפרישה מחדש ובעצם משלמים שוב את הריבית ?
תודה מראש על כל העזרה שאתה מעניק לנו.
היי אבישי,
1. הריביות בהחלט נמוכות
2. תחשבו מה יותר יקר לסוף תקופה, פריים ארוך או העברה של סכום מסויי למשתנה (ניתן לחשב זאת ע"י המחשבון בבלוג)
3. אם תסלקו את אחד המסלולים, המסלולים האחרים ימשיכו באופן רגיל (ללא קיצור שנים), רק אם תקצרו חלק ממסלול ספיציפי אז תוכלו לבחור בין הורדת ההחזר החודשי לקיצור השנים ובמקרה הזה אני בעד קיצור השנים
בהצלחה
ראשית תודה רבה על התגובה המהירה.
כוונתי לקיצור של מסלול אחד, משתנה כל 5.
לגבי שאלה 2: האם נכון להסתכל על מה יקר בסוף התקופה גם אם אנו נקצר את השנים של מסלול משתנה כל 5 בעוד 5 שנים ?
לגבי שאלה 3: האם בקיצור שנים של המשתנה כל 5 אני לא משלם פעמיים ריביות, לפי הבנתי בהתחלה משלמים יותר מהריבית מאשר מהקרן ולאחר פרישה מחדש של השנים אנו נצטרך לשלם שוב סכומים גבוהים של ריביות ולא לנגוס בקרן ?
או שלא הבנו נכון את הפרישה מחדש של נקודת היציאה במשתנה כל 5 ?
שלום,
זה לא נכון להסתכל ב"שיטה שלי" על המצב, אלא צריך לחשב ולבדוק כל פעם מחדש מה קרה לקרן בלוח הסילוקין.
לשאלתך השניה, במידה ומקצרים שנים בדרך כלל הרווח עולה ההפסד וגם אם הקרן נפרשת מחדש יש חיסכון.
שלום רב משכנתאמן,
אנו זוג+2 ילדים קטנים (2+0.5) גרים בדירה שכורה לשנה וחצי הקרובות.
קנינו דירה בשווי 1.09ושילמנו כבר 290K.
קיימות 2 אופצ' עבורי:
1. לשלם 170K נוספים ולקחת 630K משכנתא (58% מימון).
2. לקחת 800K המהווים 74% מימון ולהתחיל להחזיר יותר כל חודש תוך שאנו משתמשים באותם 170K.
אנו משתכרים בממוצע 17K ובעוד שנה וחצי ירדו לנו שכר דירה וגנים פרטיים (שווה ערך ל – 7.5K).
אם אני הולך על אופצ' 1 זה התמהיל:
100K זכאות 3% קבוע צמוד ל – 25 שנה =החזר של 473 ש"ח.
207K פריים P-0.9 ל – 30 שנה = החזר של 802 ש"ח.
160K קל"צ 5% ל – 20 שנה = החזר של 1056 ש"ח.
163K ריבית משתנה כל 5 לא צמודה עוגן אג"ח 4.49% ל – 25 שנה = החזר של 906 ש"ח.
החזר חודשי בתוכנית הנ"ל עומד על 3237 ש"ח (פחות או יותר עומד בתקציב שלנו).
הריביות הנ"ל התקבלו בבנק בודד , עדיין לא תקפתי את הנושא.
אם הייתי הולך על אופצ' 2 הייתי מנסה:
256K פריים P-0.9 ל – 30 שנה.
202K קל"צ ל – 10 שנים.
343K משתנה צמוד כל 5 שנים – ל – 10 שנים.
עדיין לא בדקתי מה יהיה גובה ההחזר.
ממתין לעצת המומחה.
תודה מראש,
ערן
ערן שלום,
אני ממליץ לשלם את ה- 170 במשכנתא ולקחת כמה שפחות משכנתא (לא רואה מה הטעם להשאיר את ה- 170 אצלך).
לגבי התמהילים הם סבירים וטובים
בהצלחה
ראוי לציין כי כאשר ניכנס לדירה נרצה להחזיר באזור 4500 ש"ח בחודש +/-.
כמובן שארצה לקצר את התקופות.
מה דעתך על:
207K פריים P-0.9 לתקופה של 30 שנים
213K קבועה צמודה לתקופה של 10 שנים
210K קל"צ לתקופה של 10 שנים
איזה ריביות יחשבו לאטרקטיביות בתמהיל מסוג זה כאשר אני משלב גרייס
חלקי לתקופה של שנה וחצי?
שאלה נוספת , איך ניתן לקצר אפיק פריים? האם מלווה בקנסות?
תודה מראש,
ערן
שאלה נוספת:
אנו משלמים היום 3500 שכ"ד + 5000 גנים פרטיים.
בנוסף אנחנו צריכים לקחת משכנתא לדירה שניכנס אליה בעוד שנה וחצי.
השכר שלנו באזור 16K.
הבעיה שלנו השנה וחצי הקרובות אך כאשר ניכנס לדירה יתפנה לנו הסכום הנ"ל.
מה אתה מציע לנו לעשות בתקופה של השנה וחצי הקרובות?
האם כדאי לקחת משכנתא לפי התמהיל שהצגתי קודם 30+10+10 (4500 החזר) באמצעות גרייס לשנה וחצי הקרובות או לקחת משכנתא בהחזר של 3200 כמו שהצגתי קודם עד שניכנס לדירה?
אם לטווח הארוך תוכל לעמוד ב- 4500 והבעיה היא רק בשנה וחצי הבאות אז לכו על ה- 4500.
לגבי הפריים, קיצור תקופה משמעותו מחזור משכנתא ולא תמיד יאשרו לך את אותה הריבית.
בהצלחה
ערב טוב משכנתאמן ,
קודם כל אני מודה לך על העזרה ועל התגובה המהירה.
יש לי תמהיל וריביות להציג לך ואשמח לקבל את דעתך:
184K פריים P-0.9 לתקופה של 16 שנים
188K קל"צ 4.2% לתקופה של 14 שנים
188K קבועה צמודה 2.5% לתקופה של 14 שנים
גרייס לתקופה של 18 חודשים בהחזר של 1432 ש"ח.
החזר חודשי לאחר גרייס של 4382 ש"ח.
החלטנו לקצץ את המשכנתא ל 560K ולקחת הלוואות ממקום העבודה בגובה של 70K על מנת להוריד מראש את הקרן ב – 70K.
אנו לא צופים בעיה של החזר בתוכנית הנ"ל.
מה דעתך על התוכנית ועל הריביות שהשגנו?
תודה מראש,
ערן
היי ערן,
נראה בסדר,
אם הגרייס הוא לטובת עמידה בהתחייבות בגלל שאתם משלמים שכירות כרגע אז זה בסדר, אם זה בגלל סיבה אחרת צריך לבדוק למה.
בהצלחה
שלום רב לך,
התרשמתי מאוד מהכתוב והצטרפתי לניוזלטרים שלך.
ברצוני לקחת משכנתא בסך 600000 עד 650000 ש"ח, בהחזר חודשי התחלתי של 2500 עד 2700 ש"ח כולל ביטוח ל- 30 שנה, מתוך הנחה
שאני עלול לקבל סכום כסף חד פעמי בשלב כלשהו. איזה מסלולים מועדפים לבחור, לכמה שנים, ומהם הריביות המומלצות לחודש זה. תודה על היעוץ
שלום וברכה,
תוכל למצוא תמהילים ממש בפוסט זה.
במידה ותקבל סכום כלשהו תסגור את המשתנה כל חמש, אחריה את הקל"צ ובסוף את הפריים (הכל כמובן בהנחה ולא תהיה עמלת יציאה).
בהצלחה
ערב טוב משכנתאמן ,
תודה על הפידבק החיובי.
לצערי אנחנו שוכרים דירה כעת עד למועד האכלוס.
עלה לי בראש תמהיל נוסף ואשמח לשתף אותך בו.
הפעם הלכנו על ביטחון שזה מרכיב חשוב בשביל לישון טוב בלילה:
184K פריים P-0.9% לתקופה של 30 שנים.
240K קל"צ 4.2% לתקופה של 15 שנים.
136K קבועה צמודה 1.9% לתקופה של 10 שנים.
גרייס לתקופה של 18 חודשים בהחזר של 1438 ש"ח.
החזר חודשי לאחר גרייס של 4206 ש"ח.
השאלות שלי אלייך:
1. איזה תמהיל פחות גרוע לדעתך?
2. איפה היית ממליץ לי ללחוץ על הריביות וכמה בשר יש פה ללחוץ?
תודה רבה לך
שיהיה לך שבוע טוב
ערן
צהריים טובים משכנתאמן ,
אופציה נוספת לתמהיל:
184K פריים %P-0.9 לתקופה של 30 שנים.
376K קל"צ 4.2% לתקופה של 15 שנים.
גרייס לתקופה של 18 חודשים בהחזר של 1706 ש"ח.
החזר חודשי לאחר גרייס של 3801 ש"ח.
מה אתה אומר?
יום טוב ,
ערן
אני מעדיף את התמהיל עם הקבועה הצמודה.
זו פשוט העדפה אישית שלי שחלק מההלוואה תסתיים בתוך זמן קצר כי זה ישחרר אתכם לדברים אחרים (שדרוג דירה וכד').
לגבי הריביות, הן נראות לי בסדר אבל אתה מוזמן לנסות מול הבנק
מאחר וראיתי שאתה עונה כל מספר ימים בניתי תמהיל לאחר שלמדתי את המלצותיך הטובות תודה רבה .
נפגשתי היום עם הבנק להלן התמהיל שהוצע אבקש תגובתך לשיפור או שינוי
200,000 קל"צ ל-25 שנה תחנת יציאה כל 5 שניםריבית עוגן אג"ח לא צמוד 4.29 שנראית לי גבוהה מהי האפשרית בדרך כלל?
100,000 מק"מ ל 25 שנה 1.75 מינוס 1
100000 בפריים מינוס 0.9 ינסו להגיע למינוס 0.95
200000 צמודה משתנה כל 5 שנים עוגן מינוס 0.2 ל-25 שנה
מתקבל החזר חודשי של 2800 ש"ח
אודה לתשובתך
איציק
איציק שלום,
התמהיל לא "להיט" ואפשר לשפר אותו.
תנסה קצת לקרוא את התמהילים המופיעים בפוסט הזה.
בהצלחה
תודה על ההערות הבונות אותם קראתי והפנמתי אתה משהו מיוחד כן ירבו כמותך
להלן תמהיל חדש אשר אתו אלך לבנק. אודה לך אם תאיר את עיני בנושא התמהיל ובנושא ריביות טובות לתמהיל זה
תודה
איציק
קראתי את תגובתך הבונה והעדינה והפנמתי להלן תמהיל חדש אתו אגש לבנק
200K פריים ל30 שנה ריבית מקובלת P-0.9 רוצה לנסות להגיע למינוס 1
200K קל"צ ל- 20-25 שנה לא יודע מהי הריבית המוממלצת?
200K משתנה כל 5 צמוד מדד ל-25 שנה לא יודע מהי הריביח המוממלצת?
האם תוכל להאיר את עיני בנוש התמהיל והריביות המומלצות אליהן ניתן להגיע?
ישר כח והמשך בדרך זו אתה אדם נדיר במקומותינו
איציק
התמהיל הזה טוב יותר,
לגבי ריביות תוכל למצוא טווחים במחשבון משכנתא.
משכנתא מן שלום,
שימך הולך לפניך…
אתה ממש עושה עבודת קודש והאתר שלך מזמין וידידותי (בייחוד לחסרי ההבנה הכלכלית, שכמותנו). נשמח אם תוכל לייעץ לנו בעניין המשכנתא.
אנו זוג נשוי + 3 ילדים קטנים העומדים בפני רכישת בית ראשון.
אנו מתכוונים לקחת משכנתא בסך 650000 ש"ח.
הכנסה ממוצעת חודשית משותפת הינה כ – 14000 ש"ח, גרים בשכירות של 3000 ש"ח.
לרשותנו שתי הצעות מבנקים:
תמהיל 1:
116700 ש"ח (זכאות) בריבית 3% קבועה צמודה ל – 25 שנים.
50000 ש"ח בריבית של 1.67% משתנה כל שנתיים וחצי צמודה למדד ל 30 שנים.
100000 ש"ח בריבית פריים פחות 0.9%, לא צמודה ל – 30 שנה.
383299 ש"ח בריבית של 2.24% צמודה למדד וקבועה (ניתנת למחזור/פרעון כל 5 שנים) ל – 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי מתוכנן לתמהיל זה הוא – 2578 ש"ח.
תמהיל 2:
116700 ש"ח (זכאות) בריבית 3% קבועה צמודה ל – 25 שנים.
93200 ש"ח בריבית של 2.37% צמודה למדד ל – 18 שנה.
150000 ש"ח בריבית פריים פחות 0.9%, לא צמודה ל – 30 שנה.
60000 ש"ח בריבית משתנה שנתית – 1.85% צמודה למדד ל – 25 שנים.
200000 ש"ח בריבית 2.28% קבועה ל-5 שנים צמודה ל-25 שנים.
30,099 בריבית קבועה ל-5 שנים של 2.33% צמודה ל- 30 שנים.
סה"כ החזר חודשי מתוכנן לתמהיל זה הוא – 2900 ש"ח.
ממש הצליחו לבלבל אותנו ואנו זקוקים להכוונה בהקדם…..
תודה מראש,ארז
ארז שלום רב,
שתי ההצעות לא כל כך טובות בעיקר כי:
1. רוב הכסף צמוד למדד
2. הכל לתקופות ארוכות.
אני מניח שאתם לא יכולים לקחת קל"צ כי ההחזר ייצא גבוה אבל תנסו לקחת אפילו 100 אלף (או אפילו פחות) לתקופה של 20 שנה.
את השאר תחלקו 1/3 בפריים והשאר במשתנה כל חמש.
אני פה לרשותכם, כל הכבוד על כך שאתם לא מוותרים ועוד מעט בעזרת השם תגיעו לבית משלכם.
בהצלחה
משכנתא מן היקר!
ראשית,תודה על המענה המהיר-יישר כח!
הרכבתי תמהיל חדש ואבקש את עזרתך בנוגע לאחוזי הריביות המומלצות ביותר עבורנו-כמה לדרוש מהבנק ועל מה שווה לנו להתפשר……
116,700 בריבית 3% קבועה צמודה ל-25 שנים ( זכאות משרד השיכון)
93,200 בריבית 2.37% צמודה ל-18 שנים (זכאות מהבנק)
180,000 פריים -0.9 לא צמודה ל-30 שנה (הבנק נתן 150,000)
260,000 חשבתי לחלק לשניים :
1. 100,000 קל"צ (עפ"י המלצתך) ל-20 שנה. – איזו ריבית לדרוש ומה ייחשב לסביר והוגן?
2. 160,100 צמודה למדד בריבית משתנה כל 5 שנים.- איזו ריבית לדרוש ומה ייחשב כסביר והוגן?
אציין נתון נוסף- הבנק בתמהיל השני (בו מתנהל חשבון הבנק שלי)כבר הוזיל עלות פתיחת תיק בחצי מחיר.
– במלוא הכנות-מהם הסיכויים שלנו לקבל את התמהיל שהרכבתי?אני חושש שהוא אופטימי מדי ואענה בסירוב מוחלט….
שוב תודה-זה לא מובן מאליו
היי ארז,
1. התמהיל טוב יותר מהקודם, אתם בכיוון הנכון
2. למה שלא יאשרו לך את התמהיל הזה ? זה התמהיל שאתה רוצה ואותו תבקש, שהבנק יראה שאתה רציני וחשבת על זה לעומק הוא יבין שאתה מביןן מה שאתה עושה ואלי ינסה אותך פחות להניא אותך למקומות אחרים.
3. יש ריביות ממוצעות במחשבון משכנתא, אני לא זוכר את כולם בע"פ.
תעדכן אותי אם צריך,
בהצלחה
בוקר טוב משכנתאמן!
ראשית תודה על הסיוע בבניית התמהיל, להלן שתי ההצעות ה"סופיות" שקיבלנו משני בנקים וכעת אנו זקוקים לעצתך בבחינת ההצעה המשתלמת ביותר עבורנו….
בנק פועלים-
זכאות משרד השיכון 116,000 בריבית 3% ל-25 שנה
זכאות פועלים -93,200 ריבית 2.37% צמודה ל-18 שנה
פריים- 215,000 -0.9 לא צמודה ל-30 שנה
קל"צ- 100,000 בריבית 4.5% ל-18 שנה
126,000- משתנה כל 5 שנים בריבית 2.25% צמודה ל-30 שנה
סה"כ החזר חודשי- 3060 ש"ח
בנק מזרחי טפחות-
זכאות משרד השיכון 116,000 בריבית 3% ל-25 שנה
זכאות- 93,042 בריבית 2.4% צמודה למדד ל-16 שנה
פריים- 215,000 -0.8 לא צמודה ל-30 שנה
קל"צ- 100,000 בריבית 4.5% ל-16 שנה
126,000-משתנה כל 5 שנים בריבית 2.01% צמודה ל-30 שנה
סה"כ החזר חודשי 3152 ש"ח
אז מה דעתך? על מה מבין השתיים היית ממליץ והאם לדעתך נשאר מקום להתמקחות נוספת בעבור הריביות?
שוב תודה על הסיוע וחג חירות שמח!
ארז
ארז שלום,
על פניו נראה שההצעה השניה נראית זולה יותר לטווח הארוך.
מקם את שתי ההצעות במחשבון משכנתא ותקבל את התשובה המדוייקת (אני חישבתי ב"גדול" וההצעה השניה נראית זולה ביותר)
בהצלחה
בוקר טוב משכנתאמן ,
אני ואשתי הגענו להחלטה שאנו מגדילים את הסכום ל – 600K ולמעשה בכך מורידים הלוואה לא משתלמת ממקום העבודה.
התמהיל יהיה:
200K פריים P-0.9 (לפחות) ל – 30 שנים.
400K קל"צ 4.2% (לפחות) ל – 14 שנים.
תודה רבה לך על העזרה.
כיף שיש אנשים כמוך.
ערן
אחלה ערן,
עלו והצליחו
היי
יש לי שאלה עקרונית איך בסביבה של ריביות כה נמוכות אתה ממליץ על ריבית משתנה צמודה או קבועה צמודה למה בכלל להצמיד למדד אם ידוע שהמדד צפוי לעלות כ-2% בשנה (אפילו יעד ממשלתי)
כך שכבר מבחינה זו עדיף קל"צ על צמודה
חוץ מזה זה הרי ברור שהריבית תעלה בשלב כזה או אחר (ודי ברור שזה יקרה יחסית מהר) כך שמספיק שהריבית עולה באחוז אחד היא מתקרבת לקל"צ כך שבכל מקרה בשלב זה הקל"צ היא המועדפת וגם הבטוחה ויציבה
אשמח לדעתך
תודה
היי ירון,
נסו לקחת משכנתא שמורכבת כולה מקל"צ ותבינו שההחזר כל כך גבוה שלרוב האנשים זה יהיה קשה מאוד לשלם אותו.
מי ששונא סיכון (כמוני דרך אגב) צריך לקחת משקל גבוה של קל"צ, אבל לא תמיד זה עולה בקנה אחד עם ההחזרים החודשיים.
בס"ד
משכנתאמן שלום רב
תודה על כל המידע המועיל והשימושי.
השתמשתי במחשבון המשכנתא והתפעלתי מהמהירות של התגובה המפורטת, ושוב תודה.
שאלותי:
אני עומד לקחת 600.000 ש"ח משכנתא, יכולת ההחזר 4500 ש"ח.
קיבלתי שתי הצעות.
בבנק טפחות
200.000 קל"צ ל14 שנה, בריבית 4.5.
200.000 בפריים -0.8 ל – 15 שנה.
200.000 במשתנה לא צמודה ב – 4.2 ל – 15 שנה.
בחברת ככל ביטוח
300.000 בפריים 0.6- ל25 שנה
300.000 בקבועה צמודה בריבית 1.3 ל 9 שנים
כאשר ההחזר ההתחלתי הוא במסלול זה הוא כ 4000 ש"ח.
ואם אני רוצה להגדיל את ההחזר ל 4500 שח היכן כדאי לשנות?
א. איזו הצעה עדיפה? ולמרות שחישבנתי את המשכנתאות במחשבון לא הגעתי למסקנה ברורה.
ב. מה דעתך בלקיחת משכנתא בחברת ביטוח, מהם הסיכונים האפשריים או שאין סיכון,
מה גם שהם מציעים לי 50% במסלול פריים?
ולסיום: א, בהערה חשובה במחשבון אתה כותב שבק ישראל מגביל ל 33% האם זה כולל גם משתנה לא צמודה?
תודה מאד מראש
עמרם
עמרם שלום,
1. ההצעות די דומות בסכום הסופי שמשולם לבנק
2. בחברת ביטוח יש יותר חסרונות מיתרונות (קשה למחזר, קשה לגרור וכו')
3. לא, משתנה לא מודה לא נחשבת במגבלת השליש כי היא משתנה כל חמש שנים (גם הצמודה כל חמש לא נחשבת)
בהצלחה
היי
מעוניינים לקבל את עזרתך המקצועית
סכום משכנתא 600 K
חשבנו על :
200 פריים מינוס 0.9 ל – 25 שנה
300 קבועה לא צמודה ל 6 שנים ריבית 3.3 אחוז
100 קבועה לא צמודה ל 10 שנים ריבית 3.05 אחוז (הטבת בנק)
50 קבועה לא צמודה ל – 10 שנים 3.3 אחוז
החזר : 6500
האם זה המסלול הנכון בהנחה ואנו מעוניינים לסיים כמה שיותר מוקדם משכנתא
האם התמהיל נכון והאם המסלולים מומלצים על ידך
מעוניינים לומר תודה על המידע הנגישות והזריזות במענה אנו מפיצים את האתר שכל כך מסייע. שיייסיע גם לאחרים. תודה רבה!!!
תמהיל טוב למי שרוצה לסיים במהירות.
את הפריים תנסו לחסל לאט לאט, כי הקרן שם לא באמת תזוז בשנים הקרובות
בהצלחה
שלום רב!
הבלוג שלך תורם לנו המון אז ראשית תודה רבה רבה.
שנית מעוניינים לקחת משכנתא של 600K בהחזר חודשי סביב ה- 6,500 ש"ח.
התמהיל שהציעו לנו:
200K פריים -0.9 לתקופה של 20 שנה
300K קל"צ לתקופה של 6 שנים 3.3%
100K קל"צ לתקופה של 10 שנים 3.03% (הטבה)
רצינו לדעת האם התמהיל נכון? ואיך הריביות שהציעו לנו.
שוב תודה
היי עינבל,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום, אנחנו זוג + 1 הכנסה של כ-13,500 ש"ח נטו. משכנתא בגובה 645,000ש"ח 75% אחוז מערך הדירה.
מעוניינים בהחזר של כ3,500ש"ח בחודש
אשמח לחוות דעת לגבי התמהיל:
212000 פריים -0.9 ל- 25 שנה
245000 צמודה משתנה כל 5 שנים עם ריבית 2.10 ל- 25 שנה
188000 קל"צ עם ריבית 4.9 ל- 15 שנה
מה דעתך ? את הריביות אנחנו עוד מנסים להוריד( חייבים…). הציעו גם במקום קל"צ לקחת קבועה צמודה 2.4%. מה עדיף?
תודה!
שלום חן,
1. אל תוותרו על הקל"צ
2. לכו לסדר בנקים לגבי ריביות
3. התמהיל נחמד ובסיסי
בהצלחה
אהלן
המשכנו לעשות שיעורי בית, קראנו לעומק את הפוסטים שלך וכמובן שלמדנו משאלות של גולשים אחרים. עשינו סבב בנקים נוסף. ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו היא:
1. 325,000 משתנה כל חמש שנים – 25 שנה. ריבית 1.95%.
2. 212,000 פריים – 25 שנה. ריבית P-0.9.
3. 108,000 קל"צ – 10 שנים ריבית 3.7%.
ההחזר החודשי הוא 3,383 ש"ח. אנו עדיין מנסים איתה לשפר את הצעות הבנקים האחרים. בנוסף, יש לנו כמה שאלות:
1. האם התמהיל והריביות טובים לנו?
2. אנחנו יודעים שעדיף יותר בקל"צ, אך מגבלת ההחזר החודשי שלנו היא עד 3,500 (לא כולל ביטוח). האם עדיף להעביר סכום כסף מהמשתנה כל חמש עד שנגיע לסכום היעד בהחזר החודשי?
3. אנו צריכים להעביר את הסכום לצד השני עד ה15/6 ונתקלנו בדילמת ההחזר הראשון. נשמח להסבר קצר לגבי השלכות הסגירה לפני ה-15/5 ואחריו.
תודה ( ויישר כוח על הסבלנות והמקצועיות)
שלום חן,
1. התמהיל כפי שאמרתי נחמד (ריביות יש במחשבון משכנתא)
2. כן, זה חשוב מאוד שבהלוואה שלכם יהיה מרכיב קל"צ גבוה
3. לא כל כך הבנתי את השאלה, אם הספק הוא בגלל מס הרכישה, אז כפי שידוע לי המס נקבע על פי יום חתימת ההסכם ולא יום העברת הכספים, כך שאין לכם סיבה לדאגה. אם זה בגלל משהו אחר אנא אימרו לי למה אתם מתכוונים
בהצלחה
היי ותודה על התגובה המהירה
השאלה שלנו היא לגבי ההחזר הראשון. אנחנו צריכים להעביר את התשלום למוכר עד ה-15 ביוני.
הבנקים ניסו להסביר שאם חותמים על המשכנתא ומקבלים את הצ'ק לפני ה-15 במאי התשלום הראשון יהיה ביולי ויהיה על חודש וחצי, ואם חותמים אחרי ה-15 במאי התשלום הראשון יהיה רק על חודש
מקווים שהבנת כי אנחנו לא כל כך…
תודה!
בכל בנק זה עובד אחרת,
אבל בעיקרון אם אתם לוקחים את המשכנתא עד ה- 15/5 סביר להניח שתחייבו כבר ב- 15/6 על חודש פלוס מספר הימים הנותר.
ישנם בנקים שיחייבו אתכם רק ב15/7 על חודשיים פלוס
בהצלחה
אהלן,ברצוני לשאול את חוות דעתך על שתי אפשרויות סכום משכנתא: 600 K לפי החלוקה הבאה:
200K פריים-0.9 25 שנים (870 ש"ח)
100K קל"צ 3.9 10 שנים (1008 ש"ח)
152K משתנה צמוד 2.4% 25 שנים ( 816 ש"ח)
148K משתנה לא צמוד 4.3% 25 שנים (667 ש"ח)
סהכ: 3360 ש"ח
או
198K פריים-0.7 25 שנים
98K קבוע לא צמוד 4.6% 15 שנים
52K קבוע צמוד % 2.3 10 שנים
112K משתנה אג"ח צמוד עוגן+1.1 (2.11) 25 שנים
140K זכאות קבוע צמוד 3% 25 שנים
החזר 3280 ש"ח
כמו כן האם כדאי לקחת במקום אחד הסעיפים בתמהיל הראשון זכאות בסכום של 150000
( בריבית 3% צמודה) ולו בשל העובדה שניתן לפרוע את ההלוואה בכל זמן נתון? אם כן, במקום איזה חלק תמליץ לי להחליף?
מודה לך על העבודת קודש שאתה עושה
שחר
שחר שלום,
הייתי לוקח את התמהיל הראשון ומחליף את המשתנה הצמודה בזכאות (למרות שבפועל תשלם 0.6% יותר יקר) אבל זה יבטח אותך לטווח הארוך
בהצלחה
היי משכנתאמן
להלן ההצעה הסופית מהבנק, האם כדאי לחתום?
200K פריים-0.9 25 שנה
100K זכאות משרד השיכון 25 שנה
150K קלצ 15 שנה 4.25%
50 קלצ 12 שנה 4.1%
100Kמשתנה כל 5 לא צמודה 4.45% 25 שנה
האם ההצעה טובה, סבירה או טעונת שיפור? יכולת ההחזר החודשי שלנו הוא עד 3500 ש"ח בחודשת האם לטעמך יש מקום לשיפור ואם כן היכן? אנו מעדיפים את המסלולים הלא צמודים כי חשוב לנו לגרוע מהקרן באופן מידי ולא לשלם ריבית דריבית. אשמח לקבל תשובתך
כמו כן האם כדאי להחליף את משתנה לא צמודה במשתנה צמודה?
על פניו ההצעה טובה,
לא הייתי מחליף את המשתנה הלא צמודה בצמודה, כי חשוב לכם לנגוס מהקרן ובמשתנה הלא צמודה תצליחו לעשות זאת טוב יותר
בהצלחה
היי,
ראשית רציתי לומר לך שאתה עושה עבודת קודש ושאלתי היא:
מדוע לא כדאי לקחת את רוב הסכום במשתנה
ואת השאר בפריים ובקבועה לא צמודה (הכל לסביב ה- 20 שנה)
600K:
350K משתנה 2% (ללקוחות דיסקונט)
150K פריים מינוס 0.8
100K בקבועה לא צמודה 4.82%
תודה
שלום יניב ותודה על הפרגון!
לשאלתך,
כי המשתנה היא צמודת מדד ומסוכנת,
לא ממליץ עליה באחוזים גבוהים מהמשכנתא
אהלן, תודה רבה על ההשקעה והחוות דעת המלומדים שלך כאן, אתה עושה עבודת קודש.
רציתי להתייעץ איתך בנוגא למשכנתא:
גובה המשכנתא : 580 אלף שקלים
מה שהוצע לי מהבנק ( כמובן לאחר מו"מ לא קצרים):
פריים -0.9 סכום : 193,000 ל 30 שנה
משתנה כל 5 צמודה ברבית של 1.88 סכום 236,000 ל 30 שנה
קל"צ בריבית של 4.28 סכום: 150,000 ל 15 שנה
גובה ההחזר החודשים 2750.
לאחר התייעצות טלפונית בלבד עם יועצת משכנתאות נאמר לי שהרביות והתמהיל שלי א האופטימלים ביותר וכן התמהיל אפילו מעט לא נכון
רציתי לקבל חוות דעתך בנושא
תודה מראש וחג כשר ושמח
שלום עידן,
התמהיל טוב ובסיסי,
ייתכן והוא לא מתאים לך בגלל סיבות שאני לא יודע אותם ובגלל זה קיבלת תשובה כזו מהיועץ (אני לא באמת יכול לדעת).
בכל אופן, שיהיה בהצלחה
היי משכנתאמן,
לפני סגירה , הצעה אחרונה כרגע של הבנק.
דירה :988K , משכנתא 588K מהווה 60 %
שליש (194k ) פריים -0.9 ל 25 שנה
קל"צ 240K ל 13 שנה בריבית 3.95
משתנה כל 5 ל 15 שנה 154k בריבית 1.95 (התכנון לאחר 5 שנים לסלק את המסלול).
חג שמח ותודה מראש על תשובתך,
רועי.
רועי שלום,
נראה סביר.
שיהיה בהצלחה
שלום משכנתאמן
אנחנו זוג + ילד בשלבי לקיחת משכנתא של 600K עם יכולת החזר של עד 3500 ש"ח ולכן מעוניינים בתמהיל שיהיה הגיוני עד כמה שניתן. מה דעתך על ההצעה הבאה:
100אלף קל"צ ל-15 שנים בריבית 4.25%
50 אלף קל"צ ל-12 שנים בריבית של 4.05%
200 אלף פריים-0.9 ל25 שנים
150 אלף משתנה לא צמודה 25 שנים 4.43%
100 אלף זכאות או משתנה כל 5 ל25 שנים בריבית או 3% או 2.3% בהתאם
( מה עדיך הזכאות או המשתנה כל 5)
אשמח לקבל את דעתך ועד כמה ניתן לשפר במסגרת המוגבלויות
תודה מראש
בני
בני שלום,
התמהיל נראה טוב.
הייתי לוקח את הזכאות,, אתה מספיק חשוף כבר בריביות משתנות (פריים ומשתנה לא צמודה)
בהצלחה
שלום,
קודם כל רציתי להודות לך על האתר הנפלא שלך!
רציתי את עצתך בנוגע להצעה שקיבלנו.:
דירה :850K , משכנתא 637K שזה 75 %:
212,300: פריים -0.9 ל 25 שנה
125,200: קל"צ ל 12 שנה בריבית 2.17
300,000: משתנה כל 5 ל 20 שנה בריבית 2.21
נטו משכורות: 14K , החזר: 3,468
תודה על עזרתך.
שלום גל,
לדעתי,
יש מעט מדי בקל"צ ויותר מדי במשתנה.
נסו להאריך את תקופת הקל"צ ולקצר ו/או להוריד סכום במשתנה.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אני לא מבינה גדולה כ"כ במספרים אבל שאלה אליך,
לקחנו יועץ משכנתאות על מנת לקבל את המשכנתא,
מבין כל הבנקים בנק אחד הסכים לבקשתנו לקבל את השכנתא ואני פשוט אעתיק את התמהיל תאמר לי בבקשה מה דעתך,
אהלן,ברצוני לשאול את חוות דעתך על שתי אפשרויות סכום משכנתא: 585 Kי החלוקה הבאה:
ריבית קבועה-10 שנים %2.30 החזר 662ש"ח
פריים 30 שנה 2.5 % 174.000 החזר 691 ש"ח
משתנה אג"ח- לא צמוד 4.44% 280 אלף,החזר 1546ש"ח
סה"כ 2901 ש"ח
זה מה שאני הבנתי מהדפים, תודה רבה על ההסבר.
שללום יסמין,
התמהיל והריביות לא הכי טובים בעולם.
מצד שני, אני מניח שאם היה קשה לאשר את הבקשה במספר בנקים ורק אחד הסכים,
אז הבנק מסתכן במשכנתא הזו ולכן רוצה להרוויח עליה יותר ובגלל זה ההצעה לא הכי טובה.
בכל אופן אני ממליץ לקחת קבועה לא צמודה במקום המשתנה אג"ח.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אנחנו זוג עוד מעט פלוס 1
ואנחנו צריכים משכנתא של 630000 שח
בינתיים הציעו לי צמוד למדד 130000 משתנה כול חמש שנים בריבית של 2%
30 שנה
פריים של 200000 ב p0.8 ב30 שנה
קבוע לא צמוד למדד 300000 ל25 ב5.4%
סכום חודשי של 3096
אני מעדיף ביטחון אבל לא בטוח שזה מתאים לי
אני חושב שהריבית של צמוד יכולה להישתפר וכן גם הקבוע הלא צמוד
אנא עצתך
שלום משה,
הבעיה שלך לא הריביות אלא התמהיל.
הייתי מוריד קצת בקל"צ ומקצר, בעיקר בשנים של המסלולים (בעיקר בקל"צ ובמשתנה)
הריבית של הקל"צ אכן גבוהה מאוד וזה בגלל השנים שלה
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
האתר שלך מדהים!
אשמח לעצתך לגבי שני תמהילים שקיבלנו משני בנקים שונים.
אנחנו זוג ללא ילדים הכנסה נטו 14K. מעוניינים בהחזר של פחות מ3600.
תמהיל א:
125K קבוע לא צמודה 4.5% ל20 שנה
300K משתנה כל 5 צמודה למדד ל30 שנה 2.2%
212K P-1 פריים ל 20 שנה
תמהיל ב:
125,200 קבוע סעיף ז' בחוזה ההלואה 2.17% ל12 שנה
300K משתנה כל 5 ל20 שנה 2.21%
212,300 P-0.9 פריים ל 25 שנה
תודה רבה על עזרתך!
שלום אלכס ותודה על הפרגון,
לשאלתך,
התמהיל הראשון נראה לי טוב יותר
בהצלחה
תודה רבה על התשובה!
חשבנו שאולי כדאי לצמצם איכשהו את החלק של המשתנה כל 5 כיוון שאנחנו לא צפויים לסגור אותו תוך חמש שנים ואני מפחדת שהריבית תעלה. בחלק של הפריים אנחנו לא יכולים לגעת (זה הדיל מהבנק). האם להעביר לקל"צ? לפצל לשני קל"צ? יש דרך אחרת?
התכנון שלנו הוא למכור את הדירה בעוד 8-10 שנים ובהתאם למחזר את המשכנתא, האם יש פתרון שיתאים לנו?
ושוב תודה ענקית על העזרה!
אני הייתי מעביר לקל"צ,
אם ההחזר החודשי דוחק אז לקחת את הקל"צ לתקופה ארוכה יותר בשני חלקים (חלק ל- 20 שנה וחלק ליותר שנים)
בהצלחה
שוב שלום!
בעקבות קבלה של סכום כסף לא צפוי הצלחנו להוריד את סכום המשכנתא ל595000.
שיחקנו קצת עם מחשבון משכנתא ומצאנו את המסלול הבא שהריביות הכי נמוכות שקיבלנו עליו הן:
100000 משתנה כל חמש ל20 שנה 1.99%
297000 קל"צ ל18 שנה 4.3%
198000 פריים ל20 שנה -0.9
איך נראה לך התמהיל? האם להאריך את הפריים? האם הריביות טובות?
תודה רבה על העזרה!
תנסו להאריך את הפריים ל- 25 שנה ולקצר את הקל"צ ל- 15
ותודה שוב על העזרה
השיח שלך פה עם אנשים ממש תורם להבנה וזה הלימוד הכי חשוב!!
שיפרתי (לדעתי) את התמהיל והרביות ולהן הם:
משתנה כל 5 שנים צמודה עם סכום של 190000ש"ח ל25 שנה בריבית של 1.96%.
פריים בסכום 200,000 ש"ח ל25 שנה ב0.8P.
קבועה לא צמודה בסכום 90,000 ש"ח ל20 שנה בריבית 5%.
קבועה לא צמודה בסכום 150,000 ש"ח ל20 שנה בריבית 4.71%.
הכול זה לסכום של 630000 ש"ח
שלחתי לך לפניי זה תמהיל שלא חשבת שהוא נכון וטוב..
מה אתה חושב על המתהיל והריביות?
תודה מראש..
עכשיו זה נראה הרבה יותר טוב,
בהצלחה
היי
כמה שעזרת לי עם האתר הזה אתה לא מאמין!!!
אם תוכל לעזור לי ביעוץ קצר-
אני צריך 600000 משכנתא לנכס של 1M
לאחר שחרשתי את האתר ופנייתי לבנק אני מתכוונן על מסלול שאשמח לדעת מה דעתך על הריביות והמסלול:
25 שנה 200K P-0.9
25 שנה 300K משתנה לא צמודה כל 5 שנים ריבית 4.4%
100K קל"צ 20 שנה 4.7%
תודה תודה תודה
אגב הבית הוא להשקעה ויש לי שכירות של 3500 והמשכנתא יוצאת 3200
שלום שי,
למה אתה לוקח משתנה לא צמודה ולא קבועה לא צמודה על רוב הסכום ?
היי
מכיוון שהבית להשקעה וכנראה אני אצטרך למכור אותו בטווח של ה5 שנים… וגם יש אופציה לא רעה שיהיה לי סכום כסף לסלק בעוד 5 שנים
איך הריביות?
הבנתי.
ריביות נחמדות
קצת לא ברור לי המסלולים שמציעים הבנקים עם ריבית קבועה לחמש שנים בצמוד לעוגן מסוים.
בבנק אחד לדוגמה הציעו לי עוגן של 1%.
מה זה אומר של עוגן של 1%?
איך קובעים מה מתווסף לעוגן ?
איך נקבעת הריבית לאחר סיום החמש שנים ?
מה קורה אם אני רוצה לפרוע את ההלוואה בטרם החמש שנים (מאחר שאמכור הדירה הנוכחית ואקנה זולה יותר.) ?
האם במקרה זה עמלת הפרעון גבוהה יותר מאשר במסלולים אחרים.
תודה על העזרה וההבנה.
שלום,
בעיקרון כשמדברים על עוגן מדברים על "מקור מסויים" אליו ייגשו כאשר הריבית תשתנה.
בפריים העוגן הוא ריבית הפריים המתפרסמת אחת לחודש
במשתנה צמודה העוגן הוא "ממוצע הריביות הצמודות בשוק" או "שיעורי האג"ח" וייתכן ויש עוגנים אחרים.
בכל בנק נקבע עוגן אחר וזה רק לשם ידיעת הריבית בעוד מזפר שנים, יש לשאול בכל בנק על איזה עוגן הוא מתבסס ולקבל מהם קישור לאתר בו מופיעים העוגנים וההיסטוריה שלהם.
בהצלחה
תודה על התשובה.
"ממוצע הריביות הצמודות בשוק" אתה מתכוון כפי שמתפרסם ע"י בנק ישראל ?
כלומר במשך 5 שנים, הריבית תהיה כפי שהבנק הציע היום, במקרה זה הציעו לי 2% ולאחר מכן היא תשתנה בהתאם לקריטריון שמציע הבנק ?
מה קורה אם יש לי אפשרות לפרוע לפני החמש שנים, האם זה כרוך בעמלות פרעון כבדות ?
שלום,
1. כן, במשך החמש שנים הבאות הריבית תהיה קבועה ולאחר מכן תשתנה בהתאם למחיר שיהיה בעוד חמש שנים בניכוי / תוספת המרווח שקבעתם מהעוגן
2. ייתכן ויהיו עמלות, במידה ויהיו הם יחושבו עד נקודת היציאה הקרובה (כלומר, אם בחרתם לצאת מהמשכנתא אחרי 3 שנים העמלות יחושבו שנתיים קדימה ולא יותר).
בהצלחה
שלום רב
הסוגיה פה די מסובכת ורציתי לידעת אם אתה יכול להצביע על תמהיל יותר טוב מבין השניים(אנשים שאני נעזר בהם לא ממש יודעים)
לסכום של 630000
תמהיל א':
פריים– 200,000 ש"ח 300 חודשים P-0.85
קבועה לא צמודה– 90,000 ש"ח 101 חודשים 4.25%
קבועה לא צמודה– 150,000 ש"ח 240 חודשים 4.71%
משתנה כל 5 צמודה– 190,000 ש"ח 300 חודשים 1.96%
תמהיל ב':
פריים 200,000 ש"ח 300 חודשים ב-P-0.9
קבועה לא צמודה 80,000 ש"ח 240 חודשים ב-5%
קבועה לא צמודה 160,000 ש"ח 240 חודשים ב-4.7%
משתנה כל 5 צמודה 190,000 ש"ח 300 חודשים ב-1.89%
בתמהיל א' הפריים יהיה בגרייס חלקי מה שאומר שאני ישלם רק ריבית עד סוף הקל"צ הראשון שאורכו הוא 8.5 שנים, לאחר מכן כול ה90000 ירדו ואז אני יתחיל עם הפריים(הקרן) וכמובן ימשיך בשאר הדברים..
אני לא מת על זה בגדול אבל שעשיתי טיפה חישובים זה יצא יותר זול מתמהיל ב'
מה דעתך? האם זה חכם?
שלום משה,
אני לא אוהב למשוך את הפריים כל כך הרבה שנים ומעדיף תמהילים מאוזנים ללא גרייסים ארוכים כל כך.
אני לא יכול להתווכח עם המספרים שלך אבל מניסיוני בחיים לא כדאי למשוך הלוואות ולדחות את החזרתן.
בהצלחה
היי, ותודה מראש על העזרה:
אנחנו מרוויחים כ-16.5K עם שני ילדים (4 ו-2)
זו ההצעה שיש לי מבנק הפועלים
סכום המשכנתא כ-650K :
325K משתנה ל-5 שנים (25 שנה) 1.87%
225K ל-30 שנה P-0.9
100K קל"צ ל 20 שנה 4.8%
ההחזר הוא 2900 ש"ח
מה ניתן לשפר בתמהיל? האם הריביות טובות?
יניב
יניב שלום,
תנסה להוריד מהסכום של המשתנה כל חמש ולהעביר לקל"צ
בהצלחה
אני גרוש,בן 49
רציתי את עצתך בנוגע להצעה שקיבלתי:
180000(30%) פריים -0.9 ל 25 שנה
420000 (70%) ריבית משתנה 5 שנים, צמודת מדד 4.74 למשך 25 שנים
החזר : 3167
תיקון -420000 (70%) ריבית משתנה 5 שנים, לא צמודה למדד 4.74% למשך 25 שנים, עגן + 1.15%
שלום גנדי,
ממליץ לך לשקול לקחת קבועה לא צמודה במקום משתנה לא צמודה או לפחות לחלק בינהם
בהצלחה
היי
כמה שעזרת לי עם האתר הזה אתה לא מאמין!!!
אם תוכל לעזור לי ביעוץ קצר-
אני צריך 600000 משכנתא לנכס של 1M
לאחר שחרשתי את האתר ופנייתי לבנק אני מתכוונן על מסלול שאשמח לדעת מה דעתך על הריביות והמסלול:
25 שנה 200K P-0.9
25 שנה 300K משתנה לא צמודה כל 5 שנים ריבית 4.4%
100K קל"צ 20 שנה 4.7%.
אגב הבית הוא להשקעה ויש לי שכירות של 3500 והמשכנתא יוצאת 3200
תודה תודה תודה
משכנתאמן…?
למה אתה לוקח משתנה לא צמודה ולא קבועה לא צמודה על רוב הסכום?
היי
מכיוון שאני רואה סיכוי גבוה שיהיה לי כסף לסלק בעוד 5 שנים, או למכור את הבית בתקופה הזו
איך הריביות?
עדכון- משתנה לא צמודה ב4.13% ל25 שנה
שלום משכנתאמן
קודם כל אני רוצה לברך אותך על עבודת הקודש שאתה עושה כאן.
אנחנו זוג עם שלושה ילדים וצריכים משכנתא של 615K. הבנקים הציעו את ההצעה הבאה : ההינו מאוד רוצים לשמוע את דעתך המלומדת :
זכאות משרד השיכון – 100K ל 25 שנה ריבית 3%
משתנה כל 5 שנים – 233K ל 25 שנה ריבית 2.1%
פריים – 184K ל 25 שנה בריבית P-0.8
קל"צ – 100K ל 14 שנה ריבית 4.7%
מצפים לתשובתך
שלום שירה,
התמהיל והריביות בסיסיות.
נסו להעביר יותר כסף לקל"צ
בהצלחה
שלום שאלה קטנה יש לי תמהיל משכנתא לפני סגירה
סכום של 650 אלף 70% מהנכס
150000 ש"ח ל 25 שנה ריבית קבועה צמוד למדד 3.2
200000 ש"ח ל 30 שנה משתנה כל 5 שנים צמוד מדד 1.36
200000 ש"ח ל 30 שנה פריים לא צמוד 0.95
100000 ש"ח ל 30 שנה ריבית קבועה לא צמוד 4.75
זה תמהיל טוב?
שלום אבירן,
הריביות טובות, התמהיל פחות
לא ברור לי כל כך למה לקחת קבועה צמודה לתקופה כל כך ארוכה,
כמו כן רוב המסלולים מאוד מאוד ארוכים, נסו לעלות את ההחזר החודשי.
בהצלחה
תודה רבה לך
היי שלום , אנחנו קנינו דירה חדשה מקבלן בסכום 889000
אנחנו זוג צעיר 28,30 ללא ילדים לפחות עוד שנה שנתיים …
ביחד מרווחים 13500 אנחנו לוקחים משכנתתא של 664000 שזה 75 אחוז מהנכס
קיבלנו הצעה חצי קבועה 340000 משתנה כל 15 שנה ל30 שנה
משתנה כל חמש שנים 250000 ל 30 שנה
74000 משתנה כל 3 שנים ל25 שנה
אני לא זוכרת את ההחזרים כי הדף אצל בעלי והוא לא בבית כעט
אנחנו צריכים להחזיר בחודש יוצא לנו 2620 זה בסדר? זה הצעה טובה ?
בעלי הגיע יכולה לתת ריביון
240000 30 שנה תחנה כל חמש שנים ריבית 1.8 החזר 869.19
350000 30 שנה חצי קבועה תחנה כל 15 שנים ריבית 2.87 החזר 1451.19
74000 25 שנה תחנה כל 3 שנים ריבית 1.5 החזר 298
סך הכל החזר יוצא 2619 ש"ח לחודש איך זה נשמע ?
רצינו החזר נמוך כמה שפחות בשביל להמשיך לחיות בסבבה ועם יבואו ילדים שיהיה יותר קל
שלום וברכה,
יש שתי בעיות עיקריות בתמהיל:
1. הוא כולו בריבית משתנה (השתדלו לקחת קבועה לא צמודה)
2. הוא כולו צמוד למדד (השתדלו לקחת פריים)
בהצלחה
240000 30 שנה תחנה כל חמש שנים ריבית 1.8 החזר 869.19
350000 30 שנה חצי קבועה תחנה כל 15 שנים ריבית 2.87 החזר 1451.19
74000 25 שנה תחנה כל 3 שנים ריבית 1.5 החזר 298
סך הכל החזר יוצא 2619 ש"ח לחודש איך זה נשמע ?
תודה רבה לך על התגובה המהירה אבל יש לנו מסלול שמשתנה פעם ב15 שנה ואחד פעם ב5 שנה והשלישי פעם בשלוש זה הכי קבוע שהציעו לנו … יש יותר קבוע מזה ?
פשוט לא כל כך הבנתי אותך
שלום דנה,
האם אתם מבינים שכל המסלולים צמודים למדד?
זה אסון להלוואה שלכם.
ממליץ לשלב פריים וקל"צ, וממליץ לקבל ייעוץ מקצועי במידה ואתם רואים שאתם לא מבינים את העניין (זה בסדר, רוב האנשים לא מבינים במשכנתא), רק חשוב מאוד לא ליפול למלכודות ברגע שלוקחים. זה יעלה לכם הון בטווח הארוך ויהיה קשה מאוד לתקן את זה.
בהצלחה
אבירן מהיכן הריביות?
שלום רב
אתה יכול לתת לי את דעתך?
לסכום של 630000
תמהיל ראשון:
פריים 200,000 ל30 שנה P-0.9
קבועה לא צמודה 240,000 ל15 שנים 4.4%
משתנה כל 5 צמודה 190,000 ל30 שנה 1.74%
תמהיל שני:
פריים 200,000 ש"ח ל30 שנה ב-P-0.87
קבועה לא צמודה 90,000 ש"ח 154 חודשים ב-4.4%
קבועה לא צמודה 150,000 ש"ח 231 חודשים ב-4.37%
משתנה כל 5 צמודה 190,000 ש"ח ל25 שנה ב-1.74%
אני ממש לא יודע מה להחליט ! מה אתה היית עושה?
זה כמעט אותו דבר,
הציבי את המספרים במחשבון משכנתא ותראי איפה ההחזר הסופי זול יותר ולכי עליו.
בהצלחה
היי
אשמח לקבל את דעתך לגביי מיחזור של 610000(אחרי קנסות )
ל20 שנה
בנוסף יש לי פגישה בבנק ביום שישי
אשמח עם תבנה לי תמהיל על 610000 ואיך אני יכולה להוריד את הריביות של הבנק או כמה אפשר להוציא ממנו (בנק פועלים ).
שלום תהילה,
אין לי אפשרות לבנות לך תמהיל אישי ללא היכרות איתכם.
תמהילים תוכלי למצוא ממש בפוסט הזה לפי יכולות ההחזר שלך.
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא בבלוג.
בהצלחה
שלום!!
ראשית כמו קודמיי, אני מברכת אותך ואת הייעוץ הרב שאתה מעניק לנו, זה מוריד את הפחד ואי הודאות במקצת.
אנו זוג נשוי, בינתיים ללא ילדים מעוניינים במשכנתא של 560,000 ש"ח. ערך הנכס-900000 שח.
קיבלתי הצעה ראשונית והמלצה לתמהיל משכנתא . בקשתי היא לדעת האם התמהיל הוא נכון ולגבי הריביות- עד כמה ניתן לשחק בהם. אני עובדת מדינה, הבנתי שזה תנאי שיכול לסייע קצת במשא ומתן.(זה נכון.?)
הוצע לי פריים -0.7 לשליש סכום (לפרוס אותו לכמה שיותר שנים?)
250,000 שח- לא צמוד מדד, גמיש, יציאה כל 5 שנים (ל 20 שנה) בריבית 4.51
130,000 צמוד מדד- משתנה כל 5 שנים ל 15 שנה בריבית 2.08
הכיוון בסדר? כמו כן, שמעתי על מסלול משכנתא קבועה לא צמודה בריבית משתנה (בטפחות ולאומי) זה מומלץ?
וכמו כן לגבי עוגן הריביות שניתנות לי- זה קריטי לדעת? מה צריך לשים לב?
אם יש לך המלצה לשינוי בתמהיל אשמח לשמוע
תודה רבה!!!!
שלום מורן,
1. התמהיל סביר
2. נראה לי שמסלול שלקחתם " לא צמוד מדד, גמיש, יציאה כל 5 שנים" הוא מסלול משתנה לא צמודה (אנא בדקי זאת ואולי אני טועה ומטעה). בכל אופן על המסלול ששאלת תוכלי לקורא במאמר – ריבית משתנה לא צמודה.
בהצלחה
תודה רבה על תשובתך. ברצוני לשאול עוד שאלה: לאחר שקראתי פוסט שלך שמי שיש לו 40% מימון יקבל ריביות נמוכות יותר, אני תוהה האם לקחת הלוואות שניתנות לי בריבית חשכײל להשלים ל 40% הון עצמי, כי כרגע יש לנו 35% מימון (לקחת הלוואה של בערך 40,000 שח) או שזה לא קריטי? זה יזיל משמעותית ריביות? תודה רבה רבה!
לא תדעי אם לא תבדקי בבנק מה תקבלי עבור 40% מימון ומה תקבלי עבור 35% מימון,
רק לאחר שיהיו לך הפרשי הריביות תוכלי להחליט במה לבחור.
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
לאחר סקר שוק נוסף, קיבלתי ריביות הרבה יותר טובות , מה דעתך? התמהיל בנוי טוב?
הדירה מחירה 900,000 אנו לוקחים 570,000 משכנתא:
190,000 פריים 0.9- (25 שנה)
190,000 קלצ" 3.56 ( 10 שנים)
100,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים צ. מדד 1.95 עם 0.30- (20 שנה)
90,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים בריבית קבועה 4.20 (20 שנה)
החזר חודשי: 3780 ש"ח
ויתרנו על זכאות בריבית 3% (92,000 שח) לקחת אותה במקום משהו?
תודה רבה רבה רבה!!
על פניו נראה בסדר, לא הייתי לוקח זכאות אם אין צורך
בהצלחה
שלום שמי יואב,
כיף שיש את האתר שלך שעוזר להבין איך להתנהל. תודה מראש על ההשקעה.
אני עומד לקחת משכנתא של 606,000 ש"ח.
אני עובד בנק לכן אני זכאי להלוואה בריבית נמוכה.
א. קיבלתי מהבנק את ההצעה הבאה:
181000 ש"ח בריבית קבועה 1% ל12
243,000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 , 2.05 % ל25 שנה
182,000 ש"ח P-1 % ל20 שנה.
מה דעתך על התמהיל?
יש לנו יכולת להחזר חודשי של 3800 ש"ח.
ב. חתמתי על חוזה ויש לי אפשרות לקחת משכנתא ב3 חודשים הקרובים, האם לאור כל השינויים שקורים בתחום המשכנתאות כדי לקחת את המשכנתא עכשו או להמתין עד קצה הזמן?
ג. אנחנו נכנסים לדירה רק בעוד 9 חודשים. יש לנו הון עצמי שמאפשר לנו לשלם הן את השכירות והן את המשכנתא. האם כדאי לקחת גרייס
שלום יואב,
1. התמהיל בסדר אבל הייתי מעביר קצת יותר כסף לקל"צ
2. אתה יכול להקדים את התשלום אם אתה לא רוצה שהריבית תעלה, קשה לנבא לטווח כזה קצר מה יקרה לריבית בשלושת החודשים הבאים
3. אם אתה יכול לעמוד גם במשכנתא וגם בשכירות, עשה זאת
בהצלחה
שלום,
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא של 650K כאשר שווי הנכס הוא 1,100,000.
ההכנסות הן 16 אלף שח ויש לנו ילד אחד
קרנות השתלמות – עוד 5 שנים 90 אלף שח אבל זה משהו שלא מעוניינים להתייחס אליו ובבוא הזמן אם נוכל נשתמש בו.
לאחר קריאה של מבאתר אני מבין שאתה לא תומך בהחזר החודשי שאנחנו מעוניינים בו שהוא 3,000 ₪
יש לי שאלה בקשר לזה: למה לא ? האם זה בגלל ההחזר הסופי שישולם לבנק ? או האם זה בגלל שנצטרך לשים סכום גדול יחסית צמוד למדד ?
במידה והתשובה לשאלתי היא בגלל ההחזר הסופי שישולם לבנק, הייתי עדיין מעוניין לקבל את עזרתך בבניה של תמהיל שבנוי משליש פריים, חצי קל"צ ו1/6 משתנה צמודה.
אם תוכל לציין גם ריביות יעד אודה לך מאוד.
תודה,
יחיאל.
יחיאל שלום,
1. אני לא ממליץ על החזר כזה, כי זה יחייב אותך לקחת מסלולים בריבית משתנה ולרוב צמודים למדד.
דבר אשר ייקר לאורך זמן את ההלוואה שלך ויגרום לך להחזרים גבוהים בסופו של דבר.
2. התמהיל שאתה מבקש כבר מצויין על ידך: 1/3 פריים + 1/2/ קל"צ + 1/6 משתנה צמודה
3. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
בהצלחה
שלום רב,
אנו עומדים לפני לקיחת משכנתא בסכום של כ 550,000 ש"ח.
ההצעה שקיבלנו מהבנק הינה:
183,000 ש"ח ב P-0.9 ל 20 שנה
367,000 ש"ח בריבית קבועה של 4.11% ל 14 שנה
הייתי רוצה לדעת מה דעתך על ההצעה?
בתודה מראש,
אייל
אייל שלום,
ההצעה נחמדה אבל הייתי ממליץ לשלב גם קבועה לא צמודה
בהצלחה
תודה על המענה המהיר.
בריבית קבועה של 4.11% התכוונתי לקבועה לא צמודה.
האם לדעתך, יש מקום לחלק את ההלוואות (כל אחת מהן) לשתי הלוואות נפרדות או שעדיף להשאר כך?
תודה רבה על העזרה,
אייל
אייל שלום,
עכשיו זה נראה יותר טוב
לא הבנתי למה לפצל את ההלוואות?
קיימת לי משכנתא בבנק דיסקונט שנלקחה לפני 5 שנים , ונותרו לה עדיין 20 שנה , בסך נותר של 625,000 ₪ בתנאים הבאים
40% מהסכום בריבית פריים ( 1.22 – P )
60% מהסכום במסלול ריבית קבועה צמודה 3.76%
במסגרת מחזור המשכנתא אני רוצה להקטין את מספר השנים שנותרו מ 20 ל 15 ,ולהעלות את סכום המשכנתא ל 650,000 וקיבלתי את התנאים הבאים :
בבנק דיסקונט :
מסלול פריים נותר ( 1.22 – P )
ריבית קבועה צמודה 2.19%
ריבית קבועה לא צמודה 4.1%
בבנק לאומי :
מסלול פריים ( 0.95– P )
ריבית קבועה צמודה 1.6%
ריבית קבועה לא צמודה 3.85%
אני מתלבט בין הישארות בבנק דיסקונט לפי התמהיל הבא :
מסלול פריים p-1.22 בסכום 250,000 ש"ח
ריבית קבועה צמודה 2.19% – 180,000 ₪
ריבית קבועה לא צמודה 4.1% – 220,000 ₪
או לעבור לבנק לאומי לפי התמהיל הבא :
מסלול פריים p-0.95 בסכום 230,000 ש"ח
ריבית קבועה צמודה 1.6% – 180,000 ₪
ריבית קבועה לא צמודה 3.85% – 240,000 ₪
אשמח לקבל חוות דעת על התמהילים
תודה
שלום אופיר,
על פניו לאומי נראה טוב יותר
אופיר שלום,
הקבועה לא צמודה 3.85% לכמה שנים?
שלום,
ראשית אני מאוד רוצה להודות לך על האתר המושקע והמועיל שלך,
תודה רבה!!!
שנית, ברצוני לשאול לדעתך בנוגע לשני תמהילים שונים עבור משכנתא של 590,000. מבחינת ההחזר החודשי, כיום אנו גרים בשכירות של כ-3,500 ש"ח, ובנוסף סילקנו עכשיו הלוואה בהחזר חודשי של כ-500 ש"ח. כמו כן צפי לכך שהמשכורות יעלו בשנים הקרובות. זוג נשוי בסוף שנות ה-20, ללא ילדים כרגע.
תמהיל ראשון:
97,000 ש"ח; פריים; 25 שנה; p-0.9
96,000 ש"ח; משתנה כל שנה צמודה; 20 שנה; 1.23%
200,000 ש"ח; משתנה כל 5 צמודה; 15 שנה; 2.18%
197,000 ש"ח; קל"צ; 12 שנה; 3.9%
סה"כ החזר חודשי התחלתי: 3,913 ש"ח.
תמהיל שני:
200,000 ש"ח; פריים; 25 שנה; p-0.9
170,000 ש"ח; משתנה כל 5 צמודה; 15 שנה; 2.18%
220,000 ש"ח; קל"צ; 12 שנה; 3.9%
סה"כ החזר חודשי התחלתי: 3,920 ש"ח.
1) מי מהתמהילים עדיף לפי דעתך?
2) מה דעתך על התמהילים בכלליות ועל הריביות?
3) האם יש לך הצעות נוספות (מסלולים שונים, חלוקת סכומים ו/או שנים שונה)?
4) תודה רבה!!!
שלום ליאור,
1. התמהיל השני נראה טוב יותר
2. נראה בסדר
3. אין לי משהו ספציפי, כמו שאמרתי "על הנייר, זה נראה טוב, עם היכרות עמוקה אולי יכולתי לעזור יותר
4. בשמחה ובהצלחה
שלום,
קודם כל תודה רבה על תשובתך. אין מה להגיד, אתה בהחלט מסייע לכולם רבות…
בהמשך לתמהיל השני עליו המלצת (200,000 פריים ל-25 שנים; 170,000 משתנה כל 5 ל-15 שנים; 220,000 קל"צ ל-12 שנים):
חשבנו על האפשרות הבאה-
להגדיל את החלק היחסי של הקל"צ (240-260 אלף) על חשבון החלק של המשתנה כל 5, ולהאריך את המשתנה כל 5 מ-15 שנים ל-20 שנים (או לחילופין להאריך את הפריים ל- 30 שנים). כך ניתן להבטיח ריבית קל"צ על סכום יותר גבוה בלי להגדיל את ההחזר החודשי. לאחר 15 שנים יש תחנת יציאה במסלול משתנה כל 5 וניתן למחזר את המשכנתא שנותרה.
האם היית ממליץ על כך? או שאין צורך לקחת יותר מ-220 אלף קל"ץ?
תודה רבה!
לא הייתי ממליץ על כך,
מיותר להגדיל את השנים של המשתנה, זה לא "יעשה טוב" למשכנתא
בהצלחה
שלום
אני מעונין לקחת משכנתא של כ 600,000 ש"ח לנכס של 3,500,000
ברשותי קרנות השתלמות בשווי 450,000 ש"ח
אנו בעלי יכולת החזר של 5,000 בחודש אולי אפילו יותר, ומעונינים לשלם יותר עכשיו ופחות בעתיד
אנחנו עובדים במגזר ללא ביטחון תעסוקתי גבוה לא צופים שיפור בהכנסה אולי אפילו ירידה. אנחנו בגיל 37
האם אפשר לקבל המלצה על מבנה המשכנתא , והאם אתה ממליץ לפדות את קרנות ההשתלמות לעומת נטילת משכנתא
תודה.
שלום שמעון,
1. אם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי של 5,500 ש"ח לא הייתי נוגע בקרנות ומשאיר אותם כביטחון
לא הייתי נותן את אותה המלצה למי שרוכש דירה ב- 1200 ויש לו 400 אלף הון עצמי, אבל המקרה שלכם הוא שונה
2. נסו לשלב 1/3 פריים והיתר במשתנה כל חמש לא צמוד, זה יאפשר לכם גמישות כל שהיא
3. חשבו על לקחת גורם מקצועי חיצוני כי יש לכם מקרה מעניין שצריך ללמוד אותו לעומק וייתכן מאוד שתוכלו לבנות תמהיל משכנתא הרבה יותר מקורי וטוב ממה שהצעתי
בהצלחה
תודה משכנתאמן, האתר הזה מעולה!
אני לא רואה במחשבון אופציה למשתנה כל 5 לא צמודה, יש כזה דבר? מה תחום הריביות?
האם תוכל להסביר מדוע אתה ממליץ על משתנה כל חמש ( אני מניח שזה כדי שיהיה ניתן לפרוע מוקדם ללא קנס ) אך גם את הפריים ניתן לפרוע ללא כנס.
ולא לשלב
1. שליש פריים ל 30-25 שנה שניתן לפרוע עם ריבית ה פריים עולה יותר מדי
2. קבועה צמודה ל 10 שנים (שנותנת ריבית כמן משתנה כל 5 ) , היא נותנת סיכוי להרוויח במצב של אינפלציה נמוכה
3. קבועה לא צמודה ל 10 שנים , סיכוי להרווח מאנפלציה קצת יותר גבוהה.
2 ו3 ביחס כשלהו עם עדיפות ל 3
תודה שמעון
שמעון שלום,
1. יש במחשבון משתנה כל חמש לא צמודה, הנה כתבה בנושא להרחבת הידע
2. לא הבנתי את המשך השאלה
בהצלחה
שלום וברכה!
ראשית חשוב לי להלל ולשבח את עבודתכם באתר הוא ברור קריא ומובן גם אם לפני נושא זה היה עבורי לא ברור כלל, אתם עושים את העבודה על הצד הטוב ביותר תודה תודה תודה.
ולענייננו כיום יש לי משכנתא בשווי 300,000 אני רוכשת דירה אחרת ואני צריכה עוד 600000. בהלוואה הראשונה נשארו לי 10 שנים להחזר ההלוואה אני יכולה לעמוד בהחזר חודשי של עד 5000 השאלה שלי מה עדיף לסלק את ההלוואה הנוכחית ולקחת 900000 או להשאיר את הקיימת ולהוסיף 600000 כיום אני משלמת על ההלוואה הנוכחית 2100 בחודש או שכדאי למחזר אותה ולהוריד בהחזר. כמו כן אני מעוניינת במשכנתא של עד 20 שנה לא יותר.
תודה
שלום,
הכל תלוי בריבית ובמסלולים של ההלוואה הקודמת מול השווואה למשכנתא חדשה.
קשה לי לייעץ לך ללא ידיעת כל הפרטים
בהצלחה
שלום,
אנחנו זוג דיי צעיר בני 26 (אם יש לזה קשר לתמהיל)
יש לנו הון עצמי של 300,000 ולוקחים משכנתה בסך 560,000
חשבו לקחת את 3 המסלולים הבאים ואלו הריביות שהשגנו:
1.פריים:180,000-0.9 ל-25 שנים
2.משתנה כל 5 שנים צמודה למדד: 280,000 1.69 ל25 שנים
3.קבועה לא צמודה-4.15 100,000 ל-15 שנים
נכון להיום שנינו מכניסים כ12,000ש"ח
את רוב הסכום שמנו במשתנה
היינו שמחים לדעת מה דעתך?
שלום וברכה,
נראה בסדר.
עלו והצליחו
שלום משכנתאמן
איך ההצעה הזאת?
213000 פריים -0.9 30 שנה
217000 קל"צ 4.75 ל25 שנה
213000 משנה כל 5 לא צמודה 4.40 ל20 שנה?
ואיפה אני יכול לשפר אם בכלל, החזר חודשי 3465 אנחנו מכניסים
12000 נטו
תודה..
הייי משכנתאמן.. לפי שאתה עונה לי קיבלתי היום הצעה מבנק אחר את המסלול של הקלצ ל25 שנה ב 4.33 ואת משנה כל 5 לא צמודה ב 4.19 מה אתה אומר? כדאי לי להשאיר ככה או לקחת משהו צמוד? כי בצמוד הריבית יותר טובה וזה יקטין לי את ההחזר החודשי? ממש תודה!!!
שלום,
אני לא נוטה ל"אהוב" מסלולים ארוכי טווח (גם אם הם "לא צמודים"),
אך בגלל המשכורת ויחס ההחזר אני אמליץ לא לשלב משתנה צמודה ולהישאר בתמהיל הנוכחי.
בהצלחה
שלום משכנתאמן, שוב אנחנו…
משכנתא-645,000 ש"ח 75% מערך הבית. הכנסה נטו 13,500 ש"ח. החזר חודי התחלתי עד 3,500 ש"ח
מתלבטים בין שלושה תמהילים לפני סגירה-
הצעה 1-
293,000 משתנה כל חמש שנים – 25 שנה. ריבית 1.85%.
212,000 פריים – 30 שנה. ריבית P-0.9.
140,000 קל"צ – 10 שנים ריבית 3.6%.
החזר חודשי- 3,445 ש"ח
הצעה 2-
212,000 פריים ל-30 שנה P-0.9
110,000 קל"צ ל-10 שנים 3.6%
213,000 משתנה כל 5 צמודה ל-25 שנה 1.85%
110,000 משתנה כל 5 לא צמודה ל-20 שנה 3.9%
החזר חודשי -3,476 ש"ח
הצעה 3-
212,000 פריים ל-30 שנה P-0.9
180,000 קל"צ ל-12 שנה 3.9%
253,000 משתנה כל 5 צמודה- 25 שנה 1.85%
החזר חודשי- 3,456 ש"ח
מה דעתך?
תודה!
שלום שוב,
ההצעה שלישית נראית לי מאוזנת וטובה
בהצלחה
בוקר טוב,
היינו בטוחים שתמליץ על הצעה מספר 2 כי שם 1/3 מהסכום לא צמוד למדד.
יש סיבה שבגללה הצעה 3 עדיפה?
תודה!
אהבתי את השלישית כי הסכום בקל"צ שם גבוה
תודה רבה על הסבלנות והעזרה!
מחר פותחים תיק ומקווים לטוב:-)
חן ואיציק
בשמחה ובהצלחה!
היי ..
אני בן 26 ובקרוב אני מתחתן יש לי ולחברה שלי בסביבות ה80 אלף שקל אנחנו רוצים בית סביב ה800 , 900 אלף ויש לנו אפשרות לקחת הלואה מהבנק של 150 אלף ל10 שנים החזר חודשי של 1830 לא זוכר את הרבית, ביחד יהיה לנו 230 אלף האם כדאי לקחת את ההלוואה ואת המשכנתא ביחד ואם כן מה ניראה לך הכי טוב אולי לקחת הלוואה יותר קטנה אולי יותר גדולה דרך אגב אנחנו מרוויחים היום 13 אלף ביחד ומשכירים דירה של 2500 שקל בחודש
שלום יגאל,
אני חושב שיהיה לכם קשה להחזיר גם הלוואה מהבנק וגם להחזיר משכנתא חודשית.
ממליץ לכם להמשיך ולחסוך, בהצלחה
שלום,
שאלה בבקשה, יש לי משכנתא שלקחתי לפני כ 3 שנים, לקחתי 400,000 ל 20 שנה בפריים מינוס אחוז.
היום נשאר לי משהו כמו 360,000, קיבלתי 150,000 ש"ח, במידה ואני מחזיר אותם לבנק רציתי לדעת מה עדיף כלכלית, להוריד בשנים ולשלם את אותו הסכום החודשי? או להשאיר עם אותם השנים ולהוריד את ההחזר החודשי?
חייב לציין שתוך שנתיים שלוש כנראה שאמכור את הדירה ואסגור את המשכנתא
תודה.
אם ההחזר החודשי לא מפריע לך, עדיף לקצר את השנים ולהשאיר את ההחזר החודשי על כנו
בהצלחה