אני ממשיך במסורת ועומד להציג בפניכם מספר תמהילי משכנתא ל- 800,000 ₪ שמותאמים ליכולות החזר שונות, מהחזר המשכנתא הנמוך ועד להחזר הגבוה.
למי שלא קרה את הפוסטים הקודמים, אני חוזר על ההבטחות לפוסט על הזה ולא פחות חשוב על האזהרה.
ההבטחות:
- אני עומד להציג בפניכם את תמהילי המשכנתא האופטימליים ל- 800 אלף ₪ (לפי דעתי)
- אני אגלה לכם גם איזה ריביות אתם יכולים להשיג
האזהרה:
התמהילים שתראו פה הם כלליים בלבד, הם מכוונים למכנה הרחב של האוכלוסיה ולכן אין לראות בהם כ"תורה מסיני", אלא אני ממליץ להתחיל איתם ומהם לצאת לתמהיל אישי וספציפי שמתאים לכם אישית.
בכדי לצפות בריביות העדכניות לכל מסלול ותקופה, ניתן להיכנס אל מחשבון משכנתא בבלוג
לאחר שהסברתי את הנ"ל, אנחנו מוכנים להתחיל? אז בבקשה – מספר תמהילי משכנתא ל- 800,000 ₪
תמהיל משכנתא למחזירים עד 3,500 ₪:
גם זו כבר מסורת שאני נותן לכם תמהיל משכנתא שאני לא ממליץ עליו ומציג אותו אך ורק בגלל שיש אנשים שאין להם ברירה.
אני ממש לא ממליץ (אסביר בהמשך למה) להחזיר 3,500 ₪ על משכנתא בגובה 800,000 ₪, בשתי מילים אני יכול לומר שזה "לא כלכלי", הסבר מפורט יותר מוצג אחרי התמהיל.
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
30 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,078 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
534,000 ₪ |
25 שנה |
2.35% |
2,355 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
3,433 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,095,041 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
למה אני לא ממליץ על המסלול הזה:
- 2/3 ממנו צמוד למדד ועתיד לייקר מאוד את הקרן
- כל הריביות הינן משתנות ואמורות לעלות עם השנים.
- התקופות הן ארוכות מאוד וזה יוצר חוסר כדאיות כלכלית.
כמו שציינתי מקודם, התמהיל לא מומלץ ואני מציג אותו עבור אנשים שאין להם פשוט ברירה.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 4,000 ₪:
גם התמהיל משכנתא הזה הוא מן המומלצים ביותר, גם פה אפשרויות הגיוון אינן גבוהות ובשלוש מילים ניתן לומר שהתמהיל הזה הוא "לא הכי כלכלי", הוא מעט יותר טוב מהתמהיל הקודם אבל עדיין לא מקבל ציון גבוה ובשורה התחתונה אני לא ממליץ עליו בפה מלא.
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
30 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,078 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
267,000 ₪ |
25 שנה |
2.35% |
1,177 ₪ |
|
קל"צ |
267,000 ₪ |
20 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
1,710 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
3,965 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,152,330 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השינויים שערכתי כאן:
- במקום 2/3 במשתנה כל חמש לקחתי רק 1/3
- הוספתי מסלול חדש (קל"צ) שהוא יציב וללא תנודות בהחזרים החודשיים.
- עכשיו רק 1/3 מן המשכנתא צמוד למדד ורק 2/3 מן המשכנתא היא בריבית משתנה
ולמה אני עדיין לא ממליץ על התמהיל הזה?
מכיוון שהתקופות כאן ארוכות מאוד ומייקרות את המשכנתא.
שימו לב, שההחזר לכל התקופה גבוה כאן מהתמהיל הקודם, אבל זו "אחזית עיניים" שנובעת מכך שהכנסתי מסלול בריבית גבוהה (קל"צ) במקום המשתנה. ומכיוון שהחישובים לא לקוחים בחשבון הצמדות ושינויי ריבית אז התמהיל הזה נראה יותר יקר, בפועל זה ממש לא נכון.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 4,500 ₪:
אנו עולים בהחזר החודשי ויש לנו כבר יותר אופציות ל"משחק", כל שקל נוסף שאנו מוסיפים להחזר החודשי מוזיל לנו את ההלוואה (מכיוון שניתן לקחת מסלולים אחרים ולקצר את השנים).
בואו נראה מה איזה תמהיל משכנתא ניתן להרכיב ב- 4,500 ₪
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,220 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
267,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,395 ₪ |
|
קל"צ |
267,000 ₪ |
18 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
1,819 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
4,434 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,04,089 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השינויים שערכתי פה?
- קיצרתי את הפריים מ- 30 שנה ל- 25 שנה (חסכון של לא מעט כסף)
- קיצרתי את המשתנה כל חמש מ- 25 שנה ל- 20 שנה
- קיצרתי את הקל"צ בשנתיים.
סה"כ כל השינויים היו בקיצור התקופות אבל זו משכנתא אחרת לגמרי, כי כל שנה שאתם מקצרים מורידה לכם דרמטית את ההחזר לכל התקופה.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,000 ₪:
אנו מתקדמים ב- 500 ₪ ומחזירים כעת 5,000 ₪, אני חייב לציין שבתמהילים השונים כאשר צירפנו 500 שקל להחזר החודשי יכולנו לקצר תקופות שנים ארוכות יותר, אך מעתה זה יהיה קשה יותר ותוספת של 500 שקל כבר לא תספיק לקיצור תקופות משמעותיות (הסיבה לכך היא שמקודם 500 ₪ היה באופן יחסי אחוזים גבוהים מן ההחזר החודשי וכעת זה בקושי 10% מההחזר החודשי)
בכל אופן הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,556 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
267,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,395 ₪ |
|
קל"צ |
267,000 ₪ |
15 שנה |
בין 3.85% ל- 4.35% |
1,988 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
4,939 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,028,949 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
כמו שציינתי מקודם השינויים שערכתי הם לא רבים אלא רק:
- קיצרו הפריים מ- 25 שנה ל- 18 שנה
- קיצור הקל"צ מ- 18 שנה ל- 15 שנה (דבר שזיכה אותנו בריבית נמוכה יותר)
כמו שאמרתי, קיצור של תקופות זה הפיתרון הקלאסי לצמצם את ה"נזק" של המשכנתא ולהוריד את ההחזר הכולל שלה לכל התקופה.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,500 ₪:
אני עדיין לא עורך שינויים בתמהיל (הרכב המסלולים בינתיים נשאר אותו הדבר), אבל התקופות יורדות בהדרגה ויחד איתם ההחזר הכולל לכל התקופה.
בתמהילים הבאים תוכלו לראות גם שינויים במסלולים, הנה התמהיל למחזירים 5,500 ₪
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,556 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
267,000 ₪ |
15 שנה |
בין 1.85% ל- 2.15% |
1,718 ₪ |
|
קל"צ |
267,000 ₪ |
13 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
2,277 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
5,551 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,000,653 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה כן השינויים שערכתי:
- קיצרתי את המשתנה כל חמש מ- 20 שנה ל- 15 שנה (שינוי משמעותי)
- קיצרתי את הקל"צ מ- 15 שנה ל- 13 שנה (נכון שזה "רק שנתיים" אבל רק המהלך הזה חוסך מעל ל- 8,000 ₪) !
כמו שאמרתי, מעכשיו יהיה קשה לשנות את התמהיל דרמטית בתוספת של 500 ₪ ונצטרך להמתין עוד תמהיל אחד בשביל לראות שינוי דרמטי במסלולים.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 6,000 ₪:
אני מצטער לאכזב אתכם אבל התוספת המכובדת של 500 ₪ להחזר החודשי הספיקה רק בעבור שינוי אחד של קיצור הקל"צ ל- 10 שנים, אבל אל תתאכזבו השינוי הזה הוא בעל בונוס כפול.
מכיוון שגם אתם לוקחים לפחות זמן את המשכנתא ובכך חוסכים "שנות ריבית" וגם בגלל שאתם מקצרים את התקופה אתם מקבלים ריבית יותר טובה באופן די משמעותי.
הנה התמהיל לעיונכם:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,556 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
267,000 ₪ |
15 שנה |
בין 1.85% ל- 2.15% |
1,718 ₪ |
|
קל"צ |
267,000 ₪ |
10 שנים |
בין 3.65% ל- 3.85% |
2,671 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
5,945 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 966,011 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
להזכירכם, כל השינוי בין בתמהיל הנ"ל לתמהיל הקודם הוא קיצור הקל"צ ב- 3 שנים (מ- 13 ל- 10 שנים).
תמהיל משכנתא למחזירים עד 6,500 ₪:
הגיע הזמן לרענן את המסלולים וזה קורה בתמהיל הבא, אל תשכחו שאני מוסר לכם פה תמהילים כלליים ולכן אתם יכולים לשנות בתמהיל שלכם מסלול כזה או אחר ובלבד שאתם רואים שזה מתאים לכם באופן אישי ומשרת את המטרה.
הנה התמהיל המדובר:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,556 ₪ |
|
קבועה צמודה |
267,000 ₪ |
11 שנה |
בין 1.6% ל- 2.1% |
2,237 ₪ |
|
קל"צ |
267,000 ₪ |
10 שנים |
בין 3.65% ל- 3.85% |
2,671 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
6,464 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 952,034 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
השינויים שערכתי בתמהיל:
- החלפנו את ה"משתנה כל חמש" בריבית קבועה צמודה, הסיבה לכך היא שברגע שאנו מגיעים לתקופות שנים קצרות אני מעדיף לקחות קבועות צמודות ולא משתנות צמודות.
- גם את התקופה החלפנו מ- 15 שנה ל- 11 שנה.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 7,000 ₪:
לא הרבה אנשים יכולים להרשות לעצמם להחזיר 7,000 ₪ בחודש, אבל בשביל אלו אני מציג לכם את התמהיל הבא.
אין בו הרבה שינויים מהתמהיל הקודם אלא רק קיצורי תקופות.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
266,000 ₪ |
15 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,798 ₪ |
|
קבועה צמודה |
267,000 ₪ |
10 שנים |
בין 1.35% ל- 1.85% |
2,409 ₪ |
|
קל"צ |
267,000 ₪ |
10 שנים |
בין 3.65% ל- 3.85% |
2,671 ₪ |
|
סה"כ |
800,000 ₪ |
6,878 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 933,487 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
נעשו כאן 2 שינויים:
- קיצרתי את הפריים מ- 18 שנה ל- 15 שנה
- קיצרתי את הקבועה צמודה מ- 11 שנה ל- 10 שנים (זה נתן לנו גם הטבה בריבית, כי ברוב הבנקים ככל המקטינים את שנות המשכנתא כך מקבלים ריבית טובה יותר).
לסיכום,
קודם כל אני אגיד שאני מעריך את מי שקרא את הכל מהתחלה ועד הסוף, אני יודע שזה לא פשוט ואני יודע שזה לפעמים מייאש אבל גם אתם מבינים שרק אם תדעו כמה שיותר ואם תלמדו כמה שיותר תוכלו לקחת משכנתא חסכונית ואופטימלית עבורכם.
אני חוזר על 3 הדרישות שלי מכם:
- תזכרו שהתמהילים כאן כלליים ומכוונים למכנה הרחב של האוכלוסיה, אבל כל אחדש מכם צריך לחשוב טוב מאוד מה טוב עבורו (אני אמנם יועץ המשכנתא שלכם ברשת, אבל לא מכיר כל אחד מכם באופן אישי)
- תלמדו, תלמדו ועוד תלמדו, ככל שתגדילו את הידע שלכם כך תוכלו להבין יותר טוב מה לקחת ובכמה לקחת את המשכנתא ובכך לחסוך לא מעט כסף.
הצטרפו לרשימת התפוצה – אני מניח שאתם לא לוקחים את המשכנתא מחר ולכן בשביל להשאר עם יד על הדופק בשבועות ובחודשים הבאים, אני יותר ממליץ להירשם לרשימת התפוצה לקבל התרעה למייל בכל פעם שיש שינוי בתמהילים, מסלולים חדשים וחדשות שונות בעולם המשכנתא.
ההרשמה דרך פה וזה ללא עלות וללא דואר זבל.
הי,
מהי הריבית המומלצת למסלול קל"צ 15-14 שנים עבור שליש הסכום?
(270,000 שח)
היי תומר,
באיזור ה4.5%
ז"א:
שליש פריים
שליש קל"צ 15 שנה – 4.5%
שליש 10 שנים -4-3.8%
האם כך?
כן,
אלו הריביות לקל"צ פלוס מינוס
הי,
הרביות שיש לי היום ,במשכנתא הנוכחי הן:
1. שליש פריים-1 ל 25 שנה
2. שליש קל"צ 4.09% ל 10 שנים
3.שליש קל"צ 4.7% ל 14 שנה.
האם לדעתך יש טעם למחזר?
היי תומר,
אם אין קנסות אז כן (אני מניח שתקבל יותר זול),
אם יש קנסות צריך לראות אם "אחרי חישוב הקנסות" עדיין המחזור יוצא כדאי.
שלום משכנתאמן,
האם ההפרש בתנאים בין משכנתא ב70% מימון ל60% מימון הוא קריטי?
האם זה ברמה שעדיף לי לקחת משכנתא 60% מימון ולהשלים את ההפרש בהלוואה? (בהנחה שההפרש הוא כ25K)
תודה מראש על תשובתך
ויישר כח על העיצות המחכימות
היי שני,
בעיקרון,
רוב הבנקים לא ישנו ריביות בין 60% ל70%, אבל יש כאלו שכן.
ההצעה שלי:
תגידי לבנק שאתה רוצה הצעה על 70% ו60% בנפרד ותבדקי אם יש שינוי בריבית וכמה היא.
בהצלחה
שלום איך אפשר לקבל משכנתא דרכים
שלום חמוד,
האתר הוא בלוג בנושא משכנתאות, איני עוסק במתן משכנתאות
יש לפנות לצורך כך לבנקים
הי מר מן. הנה התמהיל והריביות שאנו קיבלנו מבנק פועלים על משכנתא של 787,000 בהחזר חודשי של 3582 (כמובן, פטור מעלות תיק):
מסלול סכום תקופה שנים ריבית החזר חודשי
פריים 260000 30 2.85 1075
קל"צ 50000 8 3.52 598
משתנה + 5 צמוד 372000 30 1.58 1298
קבועה צמוד 105000 18 2.61 610
סה"כ 787000 3582
הרעיון היה, כמובן, לפזר סיכונים ולנצל את הריביות הנמוכות שיש היום, גם במחיר של "סינדול" ל-18 שנה בקבועה צמוד.
שלום לך,
התמהיל נחמד אבל מאוד מבולבל ומאוד מבלבל.
במבט ראשון לא רואים שיותר מחצי ההלוואה שלך צמודה למדד והמשתנה הצמודה (שזה המסלול הגרוע ביותר היום היא ל- 30 שנה)
אני לא ממליץ עליו.
הנה הצעה בסיסית ממנה תוכל לצאת לדרך ולשנות לפי צרכיך.
1/3 פריים ל- 25 שנה
1/3 משתנה צמודה ל- 20
1/3 קל"צ ל- 20
בהצלחה
תודה , אכן מהצעה דומה התחלנו, אך היא הניבה החזר חודשי מאוד גבוה. כיוון שרק אחד מבני הזוג עובד כרגע, אנו מוגבלים להחזר חודשי של 3500-4000. השיקול היה שבעוד 8 שנים אנו שומטים החזר חודשי של 600 ש"ח ולאחר עשור נוסף עוד 600 ש"ח. כמובן שמחזור משכנתא יבוא על הפרק.
ואם כבר אז הנה נושא שלא התייחסת אליו בבלוג, ואולי אף ראוייה לכתבה שלמה:
אנו מתכננים לקחת את המשכנתא ב-2 תשלומים. שני שליש כעת ושליש בעוד חודשיים.
1. האם כדאי לנגוס בשלב הראשון מהצמודות או מהמשתנות?
2. האם כדאי לקחת את 2 הצ'קים כבר עכשיו או את השליש השני בעוד חודשיים (ואז להסתכן בריביות חדשות)?
3. מה הסיכון בלשמור צ'ק בנקאי "מתחת לבלטות"? מה קורה אם אבד או נגנב?
4. האם נכון להעביר את התשלום השני למשמורת אצל העו"ד של המוכרים כבר כעת? מה הסיכון?
תודה רבה!
1. קחו בהתחלה את הקל"צ/ קבועות צמודות ואחרי זה את המשתנות/ פריים
2. אם אתה לוקח את כל המשכנתא עכשיו אתה מחויב לשלם לרוכש ואתה לא יכול להשאיר את הצ'ק "מתחת לבלטות" כי הוא עובר ישירות למוכר.
3. אני לא הייתי לוקח את כל המשכנתא עכשיו ונותן למוכר, כי אין לך בטחונות מספקים מהמוכר על הכסף הזה ותמיד כדאי להשאיר סכום נכבד לתשלום אחרון
הי,
איך יודעים אם כדאי למחזר את המשכנתא?
אני רוצה להפוך מסלול של קבועה צמודה לקבועה לא צמודה.
צפוי לי קנס/עמלה בגובה של כ-8000 ש"ח.
איך לחשב את הכדאיות של המיחזור?
תודה.
היי עינת,
בשביל לבדוק כדאיות מחזור יש לקחת מספר משתנים בחשבון:
גובה הקנס
גובה ההלוואה
גובה ההחזר החודשי כיום והרצוי בעתיד
תנו לי אותם ואנסה לעזור
תודה רבה!
גובה הקנס: 7700
גובה ההלוואה (במסלול זה): 270,000
גובה ההחזר החודשי היום: 2200
גובה ההחזר העתידי הרצוי: 2000-2200 (אפילו אם יישאר כמו עכשיו זה בסדר, העיקר לחסוך את ההצמדות העתידיות).
לפי מה שנאמר לי בבנק שלי, ניתן למחזר גם חלק מהסכום במסלול, ואז גובה הקנס קטן באופן יחסי.
כמו כן, הקנס יתווסף לסכום ההלוואה וישולם עם שאר הסכום.
נותרו 12 שנים לתשלום. עבור 12 שנים בריבית קל"צ הבנק הציע לי: 4.8%
הריבית הנוכחית עבור המסלול: 2.95%
שוב תודה, אני מעריכה מאוד את הנכונות לעזור.
תראי, המצב הוא כזה:
1. אם תמשיכי עם ההלוואה קיימת (כלומר לא תמחזרי אותה), ברמה של מדד של 2% את תחזירי בסופו של דבר 363 אלף ש"ח.
2. אם את ממחזרת, את תחזירי 355 אלף ש"ח, עליהם יש להוסיף את הקנס שזה 8 אלף וזה גם יוצא 363 אלף ש"ח.
מה שאומר שכל עוד המדד השנתי הוא 2%, אין טעם למחזר כי שתי המשכנתאות מביאות לאותה התוצאה.
לסיכום, נקודת האיזון היא 2%, עכשיו נותר לך לקחת "הימור" ולקבוע אם לדעתך המדד השנתי הממוצע יהיה גבוה או נמוך מ2% בשנה.
במקרה שאת חושבת שהוא יהיה גבוה מ2% בשנה – תמחזרי.
במקרה ואת חושבת שהוא יהיה נמוך מ2% בשנה – אל תמחזרי.
אני דרך אגב חושב שהוא יהיה יותר גבוה מ-2% בשנה, אבל זו סתם מחשבה אישית שלי והיא לא מבוססת על שום דבר.
עוד נקודה, את יכולה לעשות סקר שוק ואולי לקבל ריבית נמוכה מ4.8% ואז נקודת האיזון של המדד יורדת.
מקווה שלא סיבכתי יותר מדי 🙂
בהצלחה
לא סיבכת, להפך, הבהרת!
מה הכוונה ב"סקר שוק" במקרה הזה? הרי כבר יש לי משכנתא בבנק מסויים, אני יכולה להעביר אותה לבנק אחר?
תודה וסליחה על החפירה.
בטח.
את יכולה ללכת לבנק אחר ולהגיד שאת ממחזרת משכנתא מבנק מסוים ולבקש הצעה נגדית.
אם את לקוחה טובה, כל בנק יהיה שמח לצרף אותך ללקוחותיו.
שלום רב, אני ואשתי הלכנו לקבל היום הצעות ראשונות למשכתנא – יש לנו יכולת החזר של כ-4300 שקל. גודל ההלוואה: 780000
בנק מזרחי הציעו:
123K קבועה צמודה 2.78 ל-20 שנים
150K משתנה צמודה ל-20 שנה 2.05 +0.9%
257K פריים ל-20 שנה P-0.75%
150K קל"צ 4.94
100K משתנה לא צמודה 4.44
בנק הפועלים:
110.8K קבועה צמודה 1.15 ל-10 שנים
266K פריים ל-25 שנה p-0.9%
212K קבועה צמודה ל-20 שנה 2.8
211K משתנה צמודה B-0.48%
2 שאלות:
1) איך כדאי לשנות את ההצעות?
2) בנק לאומי ומזרחי טוענים שיש להם מסלול ייחודי – משתנה 5 שנים לא צמודה – האם המסלול כדאי?
תודה רבה!
היי מוטי,
ההצעות בסיסיות ואני לא יכול לשנות אותן לצרכיך, כי אני לא מכיר אתכם אישית ולא מכיר את הצרכים האישיים שלכם לעתיד.
המשתנה לא צמודה היא אכן מסלול ייחודי לטפחות וללאומי, תוכל לקרוא את דעתי עליו בפוסט הבא.
בהצלחה
שלום,
ראשית כל, תודה רבה על ההשקעה והרצון לפנות ולעזור למגוון רחב ככל האפשר של קוראים – אני מתכנן לקחת בחודשים הקרובים 800,000 ש"ח ולכן הפוסט הנ"ל מאד רלוונטי לי.
ההחזר הרלוונטי לי הוא משהו בין ה-4500 ל-5000 שקלים.
שאלותי הן בנוגע למסלול המשתנה כל חמש אל מול הקל"צ:
1. למיטב הבנתי, ישנה תקופה מסוימת, שמעבר לה הריבית הנמוכה שמתקבלת במסלול הצמוד כבר אינה משתלמת לעומת הקל"צ כתוצאה מעליית המדד.
בהנחה של עליית מדד של כ-2 אחוזים לשנה בטווח הנראה לעין, האם אתה יכול להעריך (סדר גודל) מהי התקופה בשנים שמעבר לה ההחזר במסלול הצמוד יתחיל לעלות מעל ההחזר של מסלול הקל"צ?
2. בהמשך לשאלתי הראשונה, אני שוקל לקחת במסלול הצמוד סכום קטן ממה שהצעת בתמהיל שאותו אוכל להחזיר בתחנה הראשונה (לאחר חמש שנים) – לדוגמה 150,000 – ואת ההפרש להוסיף למסלול הקל"צ.
אני מפחד להשאיר במסלול הצמוד סכום גדול מדי שלא אוכל להחזיר לאחר חמש שנים ומעדיף את היציבות שבקל"צ – האם לדעתך זהו שיקול נכון?
3. האם השיקול משתנה בהנחה שבנק מסוים (בודד) הציע לי מסלול קל"צ עם אפשרות לתחנה באמצע לאחר שבע שנים שתאפשר לי להכניס כסף ללא שינוי הריבית המוצעת במסלול ? האם זה הופך את הקל"צ לאטרקטיבי יותר?
מצטער על החפירה, ומקווה שההתלבטות והשאלות שלי מובנות.
שלום
אגב, התמהיל שעליו חשבתי:
265000 במסלול פריים ל-25 (הוצעה לי ריבית של פריים מינוס 1)
150000 במסלול משתנה כל חמש ל-20 שנה (הוצעה לי ריבית של 2.00)
385000 במסלול קל"צ ל-15 שנה (הוצעה לי ריבית של 4.5)
בברכה,
שלום
היי שלום,
תחילה, תודה רבה לך על הפרגון!
שנית, הראש שלך עובד בסדר גמור ונראה לי שהנבת את הרעיון של המשכנתא,
הנה התשובות:
1. נקודת האיזון מאוד תלויה בריביות שקיבלת על המשתנה ועל הקל"צ, אבל בעיקרון זה סביבי ה2.5% מדד שנתיים.
2. השיקול שלך נכון מאוד, כל עוד אתה יכול לקחת קל"צ ולעמוד בהחזר החודשי.
3. אם הקל"צ המשתנה בריביות אטרקטיביות אל מול המשתנה הצמודה או הקל"צ הרגיל אז בוודאי.
בסוך זה הכל משחק של ריבית משוקללת והתייחסות של מסלול אל מול מסלול באופן נפרד.
בהצלחה
מאת רפי
הוצעה לי משכנתא של 850000 שח לפי התמהיל הבא
200000 שח משתנה לא צמודה ל-22 שנה P-0.9 החזר 1020 שח
350000 שח אג"ח משתנה ל-25 שנה 2.2% החזר 1516 שח
75000 קבועה ל-15 שנה 2.44% החזר 495 שח
225 שח חצי קבועה ל-25 שנה 3.2% החזר 1092 שח
מה דעתך על התמהיל .אפה לדעתך אפשר לשפר במידה וההחזר שלי יהיה
עוד 300 שח בחודש
תודה
היי רפי,
לא הבנתי את התמהיל,
1. רובו צמוד למדד וזה גרוע 650 אלף מתוך 850 צמודים למדד)
2. הקבועה לא צמודה לא נמצאת פה בכלל אלא משתנה לא צמודה שזה מסלול לא טוב עבורך (אלא אם כן אתה רוצה להחזיר כספים בעוד חמש שנים)
3. ממליץ לקרוא את פוסט זה ולצאת לדרך ממנו
הי,
אני לאחר לקיחת משכנתא ע"ס 780,000(ע"פ החזר של 3500) והתמהיל הבא:
-260 פריים
-185 קל"צ
-335 משתנה כל 5
מזה 3 חודשים הנני משלם את המשכנתא ומברר מה יתרת התשלום הכולל שלי למשכנתא, אני שם לב שזה במגמת עלייה כל חודש, למשל בחודש הראשון הייתי חייב 780 וכיום 784 (וזה כשאני משלם כל חודש)…מדוע? האם משהו לא תקין? מתי אתחיל לראות שאני "אוכל" סוף סוף מהעוגה ההולכת ותופחת? תודה רבה רבה כמו תמיד 🙂
היי עידן,
מה שקרה זה ש- 335 אלף מהמשכנתא שלך צמודה למדד ולכן כל פעם שהמדד עולה הוא מעלה גם את הקרן.
בשלושה החודשים האחרונים המדד עלה ב1.1% ולכן הקרן גדלה בהתאמה ב3500 ש"ח (פלוס מינוס).
נכון שמנגד אתה משלם, אבל בשנים הראשונות להלוואה (במיוחד בשיטת שפיצר) התשלומים החודשיים הולכים ברובם לטובת הריבית ולא לטובת הקרן, כך שהקרן ממשיכה לגדול (כל עוד ההלוואה צמודה למדד).
תתאזרו בסבלנות ולאט לאט תוכלו לראות את הקרן פוחתת, אם יש לכם אפשרות להחזיר יותר מדי חודש אז הייתי ממחזר את החלק של המשתנה ולוקח במקומה קל"צ.
בהצלחה
תודה רבה,
לדאבוני מיחזור המשתנה יהיה רק בתום 5 שנים אלא אם אתה מתכוון לקנס (?).
האם יש צפי לדעתך למתי אתחיל לראות שאכן ערך המשכנתא יורד?
תודה כמו תמיד 🙂
1. תוכל לבדוק גם היום מחזור משכנתא, ייתכן ויהיו קנסות נמוכים (שיקוזזו מול הרווח הצפוי) אפילו ייתכן ולא יהיו קנסות בכלל
2. זה תלוי בשנים ובקצב עליית המדד, בדרך כלל בחמש השנים הראשונות לא רואים קיזוז משמעותי מהקרן
ערב טוב ושבוע טוב.
ראשית קבל ח"ח
שנית, יש סיכוי שיעלה במהלך השבוע תמהיל ל 1 מלש"ח ?
היי זיו,
תודה רבה על הפרגון!
מתוכנן לעלות פוסט עם תמהילים למליון ש"ח, אך זה כנראה יקרה רק במהלך השבוע הבא (היום יעלה פוסט בנושא אחר, ויש גם את התמהיל של 900 בדרך).
אם יש לך שאלות ספציפיות כמובן שאשמח לעזור בתגובות או באמצעות המייל.
היי,
אנחנו קיבלנו תמהיל שונה למשכנתא של 875000 ש"ח משני בנקים ורציתי לדעת מה דעתך בעניין:
בנק א':
291 אלף – מסלול:פריים ריבית: 2.85 אחוז תקופה: 30 שנה
291 אלף – מסלול:צמוד מדד ריבית: 2.01 אחוז תקופה: 30 שנה
293 אלף – מסלול:קל"צ ריבית: 5.3 אחוז תקופה: 25 שנה
סה"כ החזר: 4200 ש"ח
בנק ב':
291 אלף – מסלול:פריים ריבית: 2.85 אחוז תקופה: 30 שנה
291 אלף – מסלול:צמוד מדד ריבית: 2.35 אחוז תקופה: 30 שנה
סה"כ החזר: 3500 ש"ח
שאלות:
1. מה עדיף (לפי הבלוג אני מתאר שבנק א') אבל האם לא נכון לקחת משכנתא עם תשלום נמוך ולחסוך כסף (אנחנו חוסכים כיום לפני משכנתא בערך 5000 ש"ח) זאת אומרת לחסוך 1500 שח בחודש ולאחר 5 שנים להחזיר במכה אחת? הייתרון שאנחנו לא "תקועים" עם משכנתא ל 25 שנה גם אם מחזירים.
2. האם המסלול הוא טוב?
תודה רבה,
עידו
היי עידו,
קראתם אותי נכון ואני אכן ממליץ על החזר גבוה עם תמהיל טוב.
במקום לחסוך פשוט תחזירו את המשכנתא (זה יותר כלכלי), אני מבין שזה מפחיד ושזה יותר נוח להחזיר פחות וחסוך בצד, אבל עדיין אני אישית ב"דרך הקשה והארוכה" וממליץ על הצעה א'.
סליחה בבנק ב' המסלול: צמוד מדד הוא לסכום של 584 אלף
היי רציתי את המלצתך
לפני 3 שנים לקחתי משכנתא 956,000 ויתרה לסלוק היום עומדת על 920,000
החזר חודשי 5350 .
הריביות שהיו לי:
206,000 – 2.28 משתנה ל-5 שנים
450,000 – קבועה צמודה ל-20 שנה 3.6
300,000 – פריים -0.9 ל-20 שנה.
היום אני רוצה למחזר והוסיף קצת להחזר החודשי ואז לקצר את זמן המשכנתא
הרביות שנתנו לי.
250K קבועה צמודה 2.3 – ל-13 שנה
250K קבועה לא צמודה 4.4 ל-13 שנה או אפרושת 4.6 ל-14
300K פריים -0.95 ל-20 שנה
120K משתנה כל 5 שנים ל-25 שנה.
חשוב לי לדעת מה דעתך על החילוק והריביות וכמובן אם כדי למחזר בכלל.
תודה
חלי
לא רשמתי רבית המשתנה ל-25 שנה היא 1.95
חלי שלום,
1. אני מניח שאת מקצרת שנים בהלוואה + הריביות שקיבלת הן נמוכות מהמשכנתא הקיימת – התשובה היא כן. המיחזור בהחלט משתלם לך.
2. התמהיל בסדר גמור ומאוזן. הריביות טובות לתקופות (אני ממליץ על 4.4 ל-13 שנה)
בהצלחה
היי
כל הכבוד על הבלוג, אחד המועילים שקיימים באינטרנט אני בטוח.
אני עכשיו בתהליך של לקיחת משכנתא של 800K וקיבלתי 3 הצעות. ההכנסה המשותפת נטו היא 13500 ואנו מעוניינים לשלם עד 4000 ש"ח בחודש +/-.
בנק 1:
268 אלף משתנה צמודה בריבית 1.98% ל-25 שנה.
265 אלף פריים מינוס 0.9 (%2.9) -30 שנה.
266 אלף משתנה לא צמודה בריבית 4.52% -30 שנה.
סה"כ החזר:3580.
בנק 2:
268 אלף משתנה צמודה בריבית 2.09% ל-25 שנה.
267 אלף משתנה לא צמודה ריבית 4.5% -30 שנה.
263 אלף מק"מ 3.2% -30 שנה.
סה"כ החזר:3637.
בנק 3:
453 אלף משתנה צמודה בריבית 2.2% ל-30 שנה.
266 אלף פריים מינוס 0.9 (%2.9) -30 שנה.
80 אלף משתנה לא צמודה בריבית 1.5% -5 שנים.
סה"כ החזר 4200.
אני מניח שבנק 1 ובנק 2 נותנים הצעות כמעט זהות למעט הריביות, והפריים/מק"מ. המסלול ה-3 נראה לי יותר פרקטי אבל הוא קצת יקר. האם שווה לי את המאמץ? ואם כן תוכל להסביר?
תודה רבה בלי שום קשר!!!!
היי יואל,
תודה על הפרגון!
אני לא רואה בתמהיל האחרון כל כך פרקטי.
זה ש-80 אלף מהלוואה מסתיימים תוך 5 שנים זה מצויין, אבל אם בשביל זה צריך להצמיד למדד כמעט פי זה אז אולי זה לא כך שווה את המחיר (מבחינת עלות תועלת).
בכל אופן, התמהיל הראשון יותר נראה לי.
אם כבר אתה יכול להעלות את ההחזר החודשי אז כך קל"צ במקום מל"צ (משתנה לא צמודה).
זהו פלוס מינוס,
בהצלחה
תודה על התשובה!
אם נאמר שבתמהיל האחרון היה ניתן לקחת את ה-453 אלף בריבית לא צמודה של 4.5%, זה היה משנה את התמונה?
בתנאי שזה קל"צ ולא מל"צ (משתנה לא צמודה) וגם אז צריך לשקול את זה מחדש.
אבל במחירים כאלו נראה לי שזה מל"צ.
שלום,
קודם כל אחלה בלוג יש לך פה.
דבר שני, קיבלתי הצעה לתמהיל משכנתא בעבור 800,000 ש"ח בצורה הבאה:
1) ריבית משתנה צמוד מדד (ריבית של 1.70) ל – 25 שנה לסכום של 275,000
2) פריים בריבית 1- לסכום של 250,000 ל- 25 שנה
3) קל"צ ל-20 שנה בריבית של 5.00 עבור סכום של 137,000 ש"ח
4) ריבית משתנה לא צמודה עבור 25 שנה לסכום של 138,000 ש"ח בריבית של 4.67.
הכל בהחזר חודשי של 3,982 ש"ח בחודש כאשר אנחנו זוג שהכנסתנו היא כ – 21,000 ש"ח נטו בחודש.
אשמח לדעת מהי המלצתך?
היי אסף,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
ההלוואה ארוכה מאוד, אני ממליץ להעלות את ההחזר החודשי ולקצר אותה לפחות ל- 20 שנה.
התמהיל והריביות בסדר "פחות או יותר"- תנסו להחליף את המשתנה לא צמודה לקל"צ ותנסו להוריד במחיר של הקל"צ.
בהצלחה
היי אנא עזרתך
אני ובעלי לוקחים משכנתא 752000
מסלול :
252000 ש"ח משתנה כל 5 צמודה -ריבית 2%
250000 ש"ח משתנה כי 5 שנים לא צמודה ריבית 4.8%
125000 ש"ח פריים P-0.9
125000 ש"ח מק"מ 3.15 %
מה דעתך ?
ועוד שאלה אנו לוקחים החודש "רק" 107500 ש"ח לשלם למוכרים מהמשכנתא האם כדאי להוסיף עוד מסלול או לקחת אותו מתוך המשתנה כל 5 שנים לא צמודה
אנא עזרתך הבהולה
וכל הכבוד על הבלוג והאתר שוטטתי המון באינטרנט זה האתר היחיד שעוזר באמת שאפו
היי טלי,
תקחו במקום המק"מ פריים.
תקחו במקום המשתנה לא צמודה – קבועה לא צמודה.
אלו ההערות שיש לי, בהצלחה!
היי תודה על המענה המהיר לגבי שאלתי השנייה לא ענית אנא עזרתך הרי אני לוקחת כרגע רק 107,500 ש"ח מתוך 752,000 מאיזה מסלול כדאי לקחת אותו או האם כדי להוסיף מסלול נוסף כדי לקחת אותו כייון שאת כל שאר הכסף אנו לוקחים רק באפריל
אני מניח שהבנק ירצה לחלק את זה בין כמה מסלולים,
אם לא מחייבים אתכם – קחו את המסלול הראשון בקל"צ.
היי משכנתאמן, תודה על עבודת הקודש שאתה עושה.
ישנן שתי הצעות שאני מתלבת בינהן. תוכל לחוות דעת?
סכום המשכתא הוא 800000 וכל המסלולים הם ל-25 שנה:
בנק א':
משתנה כל 5 צמודה בריבית 1.92% -268 אלף.
משתנה כל 5 לא צמודה בריבית 4.52%- 268 אלף.
מק"מ בריבית 3.02 -263 אלף.
בנק ב':
משתנה כל 5 צמודה בריבית 1.87% -268 אלף.
משתנה כל 5 לא צמודה בריבית 4.58%- 266 אלף.
פריים-0.85 (ריבית %2.9) -265 אלף.
1.מה דעתך על הריביות ? האם אתה סבור שניתן לרדת הרבה מתחת?
2.האם יש צורך להסתכל על רמת השירות של הבנק או שזה דבר מינורי ואין טעם להסתכל עליו?
תודה.
היי יואל,
תודה רבה על הפרגון!
1. אני מעדיף את ההצעה השניה (אני גם ממליץ לוותר על המל"צ ולקחת קל"צ במידה ואת יכולה לעמוד בהחזר החודשי).
2. הריביות הוגנות.
3. כן, שירות זה דבר חשוב ויש לתת משקל לנושא (יחד עם זאת הוא לא "צריך לעלות" הרבה כסף ולכן תבקש הנחה בריביות בבנק שנותנים לך בו שירות טוב).
בהצלחה
תודה על המענה.
האם אתה מעדיף את ההצעה השנייה רק בגלל הפריים/מק"מ או שיש עוד סיבה?
ואם לוקחים קל"צ ל-25 שנה אז אני מניח שאין תחנות יציאה, ופרעון מוקדם יגרור קנס האם זה נכון?
היי יואל,
1. אני מעדיף את השנייה גם בגלל המק"מ/פריים וגם בגלל שהריבית במשתנה הצמודה נמוכה יותר.
2. ייתכן ואם תמחזרו או תחזירו לפני הזמן בקל"צ יהיה קנס, אבל אם עד עז הריבית תעלה אז לא יהיה קנסות (וכרגע הריבית נמוכה יותר).
היי אני מעוניין לקחת משכנתא בסכום של850000 k. לנכס של 1100000k, אנו זוג שמכניס 14000 שח נטו בחודש . מעוניינים שההחזר החודשי יעמוד בין 3500 ל4000 שח לא אכפת לנו לקחת ל30 שנה. אנו מעוניינים בתשלום יציב מדי חודש. לאורך התקופה ולא לקפוץ מ3500 ל6000 בעוד 20 שנה. מה המסלול שהיית ממליץ לי לקחת ואיך החלוקה אמורה להתבצע לאור הידע שלך . תודה
היי איציק,
תראה,
בשביל ביטחון צריך לקחת מסלול קבוע לא צמוד אבל זה יקר מאוד ולא תוכלו לעמוד בהחזר החודשי.
אתם כן יכולים לקחת תמהיל כזה:
1/3 פריים ל- 30
1/3 קל"צ ל- 30
1/3 משתנה כל חמש ל- 30
לא יכול להגיד על התמהיל הזה "בטוח" אבל אני לא רואה הרבה ברירות אחרות.
בהצלחה
היי שאלה נוספת ברשותך , כיצד אוכל לבנות תמהיל שבו בוודאות ההחזר לא יקפוץ אחרי עשר שנים מ3300 ל5000אני מעוניין ביציבות לכל אורך חיי המשכנתא , יציבות מבחינתי זה בין הסכום הראשון שהוא 3300 עד 4300. תודה
היי איציק,
אתה צריך לשלב בו קל"צ וקבועות צמודות מדד.
אבל עם הנתונים של ההלוואה שלך (סכום המשכנתא + החזר חודשי) יהיה קשה לך לעשות את זה.
היי משכנתא מן היקר. ירדנו מדירה של מליון מאה שח אנו נלך על משהו צנוע יותר. מעוניינים בדירה שעלותה 850000 שח מעוניינים לקחת משכנתא של 580000 . האם לדעתך כדאי לנו לקחת ל20 שנה או 25 שנה כי כאן ההחזר החודשי יורד וסכום ההלוואה הכוללת יורד ונוכל לעמוד בזה וגם הסכום הוא הגיוני ולא מפורז. האם גם כאן לחלק לשליש שליש ושליש? חשבנו להתחיל עם תשלום גבוה וותר ולרדת מכיוון שב4 שנים הראשונות של המשכנתא הדירה תהיה מושכרת.. מה אתה ממליץ? תודה רבה וסליחה על הטרחה
שלום וברכה,
אתם ממש לא מטריחים 🙂
אני שמח שהצנעתם את הדרישות וכן אני חושב שכדאי לקחת משכנתא ל- 20 שנה ולא ל- 25 שנה.
דבר שני, גם כאן עדיף לפזר סיכונים ולחלק ל- 3 שלישים.
לגבי ה-4 שנים הראשונות, אין לזה פיתרון קסם אלא תוכלו לקחת משכנתא עם החזר גבוה יותר בשנים הראשונות (לפחות שנים) ולמחזר בעוד 4 שנים.
שלום,
קודם כל , תודה על כל ההשקעה באתר.
כל הכבוד, האתר והבלוגים שאתה מפרסם הפכו לשיחת היום
בעבודה עבור כל הח'ברה שצריכים לקחת משכנתא….
ולעניינינו,
היום ( יום ו') קיבלנו מס' הצעות לתמהילים ואלו שתי החלופות שעלו לגמר:
המשכתא היא של 785000 (53%)
1) הפריים ל-30 שנה 259K P-0.9
(אגב רמזתי לה שתתכונן להגיע ל-0.95 . זה ריאלי ל-30 שנים ???)
משתנה צמודה כל 5ש' ל-25 שנה 1.92% 200K
קל"צ ל-20ש': 4.9% 139K
(כאן צריך לשפר ל- 4.7%???)
משתנה לא צמודה ל-20ש' 187K 4.61%
2) אותו תמהיל עם קיצור של הפריים ל-25ש' והעלאת הקל"צ ל-25ש' עם ריבית 4.9.
השאלות שלנו הן:
איזה תמהיל יותר טוב?
האם יש באמת יתרון בקיצור הפריים?
האם התמהיל טוב? האם כדאי לשנות?
האם כדאי לכוון לריביות אחרות?
חשוב לציין שזה מביא אותנו בדיוק להחזר הרצוי: כ- 4000 ש"ח. .
תודה
היי דורי,
תודה רבה על הפרגון!
אני אדיש בין התמהילים, שתי החלופות טובות.
יש יתרון בקיצור הפריים, כי כמה שפחות שנים ככה משלמים פחות שנות ריבית.
ריביות: אין בעיה לכוון למינוס 0.95% (אין קשר לתקופת השנים).
קל"צ – אפשר לקבל 4.7% ל-20, לעות זאת ל-25 שנה זה יהיה קשה עד בלתי אפשרי.
וסתם בשביל הסקרנות – היכן אתה עובד? 🙂
אני פה לשאלות נוספות, בהצלחה
היי משכנתא מן!
כקודמיי כאן ראשית ברצוני שוב , דבר ראשון , לשבח אותך על עבודת הקודש שאתה עושה- לא נתקלתי בדבר כזה!
שנית- אנו עומדים לפני לקיחת משכנתא בסכום של כ- 800000 ש"ח , קיבלנו הצעות ממספר בנקים כאשר ברובם הציעו חלוקה קלסית של שליש לפריים, שליש משתנה צמודה ושליש קל"צ.
באחד הבנקים המליצו לא לקחת בכלל משתנה צמודה אלא תמהיל של שליש פריים, שליש קל"צ ושליש ריבית קבועה לא צמודה משתנה כל חמש שנים .
מה דעתך על מסלול כנ"ל?
האם עדיף על משתנה צמודה?
כמוכן עוד שאלה לגבי עמלת פתיחת תיק- האם הדבר גם נתון למשא ומתן עם הבנק?אם אני לקוח טוב מאוד של הבנק יש מקום לבקש פטור או הנחה משמעותית על כך?
תודה שוב מקרב לב
היי לך,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. ההבדל בין המשתנה צמודה ללא צמודה תלוי בהפרש בין הריביות (כמובן שהמשתנה זולה יותר אבל תלוי בכמה).
2. כן, יש מקום לבקש פטור/הנחה בפתיחת התיק.
שלום,
ברצוני להודות לך על האתר העשיר באינפורמציה חשובה כל-כך. בזכותך בניתי תמהיל איתו אני עושה סיבוב בבנקים.
אני מעוניין במשכנתא בגובה 850(קיבלתי אישור עקרוני על הסכום). ברצוני לקבל את המשכנתא בשני סכומים. הראשון על סך 600 אש"ח בפעימה ראשונה, ועוד 250 אש"ח כעבור חודשיים – תשלום אחרון תמורת המפתח. האם זה אפשרי? למה צריך לשים לב בתהליך כזה? האם במהלך החודשיים הללו אני אשלם משכנתא מופחתת, ורק לאחר קבלת כל הסכום אתחיל לשם את מלוא הסכום?
תודה.
היי אלון,
אני שמח שהאתר עוזר לך.
אין בעיה לחלק את סכום המשכנתא לשני חלקים, כמובן שכל עוד לא לקחת את החלק האחרון אתה לא תשלם עליו ותשלם רק בעבור מה שלקחת.
אתה תצטרך להחליט איזה מסלול לקחת קודם, ואיזה מסלול להשאיר לסוף.
אני ממליץ לקחת עכשיו את הקל"צ ואת המשתנה (כי הריבית ירדה והיא יכולה לעלות עד אז) את הפריים תשאיר לסוף כי זה לא עקרוני מתי תיקח אותו.
בהצלחה
תודה רבה על ההסבר.
שאלה נוספת:
יתכן וההורים של אישתי יוכלו להלוות לנו 50K, כך שבמשיכה השנייה נצטרך רק 200K ולא 250K. האם זה אפשרי? לסגור על משכנתא של 850 ובסוף לנצל רק 800? האם כרוך בקנס או סיבוכים מול הבנק? (אנחנו לא יכולים לדעת בוודאות שנקבל את הכסף, ולכן חייבים לבקש משכנתא על כל הסכום)
תודה.
אין בעיה עם זה.
אתה יכול לבקש 850 ולקחת בפועל רק 400.
בלי סיבוכים ובלי קנסות.
בהצלחה
תודה על התשובה
אני חושב שלא הבנת אותי טוב – כנראה שלא הסברתי את עצמי היטב
שאלתי בסעיף א מה דעתך על משכנתא בריבית קבועה לא צמודה בשני מסלולים- כשליש או יותר בריבית קבועה לכל התקופה וחלק בריבית כנ"ל אך משתנה כל 5 שנים , בלי לקחת בכלל מסלול עם הצמדה למדד.
האם זה הגיוני? יש בכל זאת מקום לקחת אפילו חלק קטן יותר במסלול צמוד למדד?
תודה מראש שוב
אני מניח שהבנתי עכשיו אבל תקני אותי אם לא.
אתהשואל בקיצור, האם כדאי לשלב מסלול של קבועה צמודה במקום או בנוסף לקל"צ?
במידה וזו השאלה אז התשובה היא גם כן "זה תלוי בריביות" – אם הריבית עבור הצמודה נמוכה משמעותית (ב- 3% לערך) מהקל"צ אז אני מניח שזה משתלם והפוך
אני שואל לחוות דעתך על לקיחת משכנתא במסלול פריים ,קל"צ ומל"צ בלבד , ללא מסלול צמוד בכלל.
האם זה נראה לך סביר והאם כפי שכתבת , רף ההפרש צריך להיות 3 אחוז ומעלה כדי שזה יהיה משתלם.
האם יש יתרון למל"צ ל- 5 שנים בהנחה שיתכן ויהיה לי כסף להחזיר אז?
תודה רבה שוב
זה יכול להיות רעיון טוב מאוד,
במיוחד אם אתה יכול להחזיר את הכסף תוך חמש שנים.
כמה שפחות מדד ככה יותר טוב.
היי משכנתאמן!
מה דעתך על תמהיל משכנתא כנ"ל על סכום של 840000 ש"ח:
1)280000 ש"ח במסלול של פריים מינוס 0.95 ל- 20 שנה
2)160000 ש"ח במסלול ריבית קבועה לא צמודה משתנה כל 5 שנים בריבית של 4.4% ל- 20 שנה
3)400000 ש"ח במסלול ריבית קבועה לא צמודה , לא משתנה בריבית של 4.6% ל- 20 שנה
תודה רבה
היי,
תמהיל מצוין וריביות טובות,
בהצלחה
תודה רבה על התשובה
אתה חושב שניתן לשפר עוד משהו או שללכת על זה?
תודה שוב על עבודת הקודש שלך
אני חושב שהריביות בסדר גמור, אבל תמיד אפשר יותר.
תנסי לרדת עוד טיפה ותביני את התשובה לבד, תנסי גם לערב עוד בנק ולקבל הצעות נגדיות להצעה הזו
היי משכנתא מן,
נשמח לעצתך 🙂
אנו לוקחים משכנתא על סך 835000 ורוצים להחזיר עד 4,500.
כרגע מתלבטים בין שתי אופציות שהציעו לנו:
1) שליש פריים (278000) -0.9 , 435000 קבועה לא צמודה ב5.15 ו122,000 צמודה משתנה כל 5 שנים (כל המסלולים ל25 שנה.
2) שליש פריים (278000) -0.9 ל25 שנה, 357,000 קבועה לא צמודה
ב4.8 אבל ל20 שנה ו200,000 צמודה משתנה כל 5 שנים ל25 שנה.
מה לדעתך עדיף ובכלל האם אלו מסלולים מומלצים או לא טובים?
אלו ריביות טובות?
תודה רבה,
אבי
היי אבי,
התמהיל הראשון טוב יותר, אבל הריבית קל"צ שלו גבוהה.
נסה לקבל אותו עם הריבית של הקל"צ מהתמהיל השני.
לא רשמת את הריביות במשתנה כל חמש אז הנחתי שהן שוות.
בהצלחה
שלום,
האם בטוח שנכון לקחת שליש במשתנה כל 5 (כפי שמצוין בתמהיל המומלץ להחזר חודשי של 4500) עכשיו שהריבית נמוכה ברמה היסטורית?
לא עדיף לקחת שלישי בפריים וכל השאר בקלצ? הרי רוב הסיכוי שהריבית לא תקטן ולא נקבל קנס יציאה במקרה של סילוק חלקי
היי אורן,
אם אתה מסוגל לעמוד בהחזר החודשי של 2/3 קל"צ, אני בעד (רובנו לא מסוגלים).
בהצלחה
השאלה היא – במידה ואכן יש יכולת
השאלה אם זה שווה.
קיים סיכוי סביר שנחסל 200 אלף בעוד 5 שנים
מבלי להתחשב ביכולת ההחזר החודשי, האם כדאי לקחת אותם במשתנה כל 5 בגלל שאין קנס יציאה או לקחת בקלצ בגלל שהיא לא צמודה למדד ורוב הסיכויים שהריבית לא תרד עוד?
תודה!
1. אם אתה עומד להחזיר בעוד 5 שנים כסף, אז ברור שכדאי קל"צ
2. אם לא, אני מעדיף קל"צ בשל הביטחון זה נותן ואני מאמין שזה יהיה כדאי בטווח הארוך
בהצלחה
1. התכוונת למשתנה כל 5 נכון? אם כן, למה ברור? חוץ מהעבודה שהריבית נמוכה משמעותית מאשר בקלצ.
עד כמה משתנה כל 5 נחשבת ללא בטוחה? (במידה וסוגרים אותה בטוח אחרי 5)
כן, התכוונתי למשתנה כל חמש (אפשר צמודה ואפשר לא צמודה), הסיבה שאני בוחר בה כי אתם מחזירים את כסף בעוד חמש שנים וחבל שיהיו עמלות פירעון מוקדם.
כאשר יש תחנת יציאה אין לכם מה לדאוג/
אז עדיף משתנה צמודה או לאצמודה?
לבחירתכם, אני לא יכול לנחש מה יהיה המדד בחמש השנים הבאות.
אתם יכולים לחלק את הסכום בין 2 מסלולים (מל"צ ומשתנה כל חמש צמודה).
היי משכנתאמן!
ריבית קבועה לא צמודה של 4.3 ל- 15 שנה זה טוב? מה הטווחים של ריבית זו בפרק זמן כזה?
תודה רבה
היי,
הריבית טובה,
אלו בערך הטווחים (4.1%-4.5%)
הייי,
לאחר עיון באתרך (ושאלה שענית לי עליה) חזרתי אל הבנק כדי לבקש תמהיל משנכתא עם יותר מרכיבים לא צמודים. כרגע אני יותר מבולבל (תראה שאלה בהמשך). התמהיל לכרגע : (משכנתא 825K)
זכאות מדינה – 100K ל 25 שנה
275K – פריים – 0.9 ל 20 שנה
353K – ב 1.8% משתנה כל 5 ל 20 שנה
100K – קל"צ 3.15% ל 25 שנה.
שאלתי כמה אשלם על ה 100K הקבוע ב3.15% והעריכו לי את הסכום בכ140K. וזה נראה לי המון מאוד. 40 אחוז אני משלם לפי הערכות גם במשתנה כל 5 עם עליית המדד. וגם פרעון מוקדם יותר יעלה לי הרבה כסף.
מה דעתך ?
ועוד קצת תובנות על ההצמדה –
בבנקים אחרים (שלא ביקשתי עוד מרכיבי קל"צ) מציעים את אותו תמהיל רק שה100K נמצאים בסכום של המשתנה 5 (453K סהכ).
הם לא מתרגשים מהצמדה למדד במקרה של משכנתא לתקופה ארוכה, משום שהמדד מגלם גם אם העלייה במשכורות שאנחנו מרוויחים, אז אולי אנחנו נשלם יותר אבל גם נרוויח יותר.
ובנוסף, טוענים שריבית קבועה מגלמת את הסיכון שהבנק צריך לקחת עלינו, ובריבית קבועה תמיד "נפסיד" מול הבנק משום שהבנק "מנחש" את הריביות הצפויות ל20 שנה הבאות, ועוד על הצד הבטוח לטובתו. לכן לא מומלץ קל"ץ.
עוד שאלה על העוגנים – פועלים ולאומי משמיצים את עוגן מזרחי שצמוד לאגח ממשלתי ומאוד מסובך להבין אותו (אני ניסיתי לחשב אותו והיה מאוד קשה לגלות את המספר המדוייק).
לדעתי זהו עוגן שצמוד לרכיב יחסית סולידי (ברור שיכול להשתנות), אך בהנחה שההצעה של מזרחי ושל בנק אחר זהות, האם כדאי לוותר על מזרחי רק בגלל העוגן ?
תודה מראש שוב 🙂
אייל
היי אייל,
1. אני כן ממליץ על הקל"צ – אמנם הבנק אומר אחרת אבל זה דיון שנוכל לדעת את תוצאותיו רק בעוד 20 שנה
2. לגבי העוגנים – אל תתרגש, אמנם העוגן של טפחות פחות מפורסם אבל עדיין כל העוגנים פועלים על פי אותם הכללים וכשאחד יורד השני יורד בעקבותיו ולהיפך.
3. לגבי התמהיל – קשה לי להאמין שה- 3.15% זה קל"צ, אבל אם כן אז תחטוף את זה, זו ריבית חלומית.
בהצלחה
תודה
צודק, התבלבלתי….. ריבית 3.15% היא קבועה אך צמודת מדד.
אגב גם הזכאות מדינה (ואני מניח שאתה מכיר) זו ריבית 3% קבועה וצמודת מדד.
האם זה משנה את התשובה שלך ?
תודה ושבוע טוב!
התשובה בעינה נשארת 🙂
היי משכנתאמן!
אנו עומדים לפני לקיחת משכנתא על סך של 1740000 ש"ח.
מבנה המשכנתא שהוצע לנו הוא כנ"ל:
1) 580 אלף ש"ח במסלול פריים ל- 20 שנה בריבית P-0.95
2)485 אלף ש"ח במסלול ריבית קבועה לא צמודה,משתנה כל 5 שנים,ל- 20 שנה בריבית של 4.4 -עוגן +1.3
3)195 אלף ש"ח במסלול ריבית קבועה , לא צמודה ל- 20 שנה בריבית של 4.6
4)480 אלף ש"ח במסלול ריבית קבועה, לא צמודה ל- 15 שנה בריבית של 4.3
סך ההחזר החודשי כ- 10800 ש"ח
נשמח לחוות דעתך על התמהיל הנ"ל
תודה רבה
התמהיל והריביות בסדר גמור.
בהצלחה
תודה רבה רבה על היעוץ ןעל המסירות
בשמחה ובהצלחה
בוקר טוב!
קראתי את הפוסט האחרון שיצא על הריביות .
האם לדעתך אני צריך לעכב או לשנות את המשכנתא הנ"ל בשל כך מבחינת התנאים והריביות?
נראה לך שהבנק יכול לרדת עוד ואם כן איך ניתן ללחוץ אם אני ממש לקראת סגירת המשכנתא?
תודה רבה
היי,
בדיוק בתחום הזה (רגע לפני הסגירה), צריך לבוא לחץ מצדך על הטבת הריביות.
תנסי ללחוץ ולגבות את הבקשה שלך עם ריביות מבנק אחר ואלי תצליחי להוריד עוד.
בהצלחה
שלום רב!! אני מעוניין לרכוש נכס שעלותו 860000 אלף שח. ברצוני לקחת כ630000 משכנתא. ההחזר החודשי בואנו מסוגלים לעמוד הוא בין2700 ל3700 שח , אנו מעוניינים לקחת המשכנתא ל20 שנה . מה המסלולים שלדעתך המקצועית היית מייעץ לי לקחת בכדי שההחזר החודשי יהיה יציב ולא יקפוץמעבר לסכום המקסימלי שהו אני מסוגל לעמוד. אשמח לקרוא את תשובתך המקצועית בכדי להתקדם . תודה רבה רבה
היי איציק,
תוכל למצוא בכתבה הבא מספר תמהילי משכנתא מומלצים ל- 600 אלף ש"ח.
הכל מסודר לפי הסכום החודשי בו אתם יכולים לעמוד
שיהיה בהצלחה
היי שבוע טוב וחג שמח. קראתי את הקישור שנתת לי. לדעתי תמהיל 3 יהיה נהדר עבורנו אך לדעתך לא כדאי לי את הפריים (200000) לקחת ל20 שנה. ? עד כמה ההחזר יכול לקפוץ לי אם אני לוקח את התמהיל הזה ? תודה!!
היי איציק,
זה "יקפיץ" את ההחזר ב- 160 שקל לערך,
אם אתם מסוגלים לעמוד בזה אז וודאי שזה כדאי,
כמה שפחות שנים ככה יותר כדאי.
חג שמח
הי..
בעקבות קריאת פוסט ש "משכנתא במחירי סוף עונה" החלטו ללכת לבנקים ולהניע את התהליך.. (למעשה אמורים להתחיל לשלם רק באפריל-מאי).
הגעו די סגורים על תמהיל שהצגת, אבל…. פתאום גילינו שיש לנו זכאות של משרד השיכון על 100K. האמת, שמאתו הרגע התחלנו להתבלבל ולהרגיש שוב שאנחנו לא מבינים כלום… לכן, אשמח אם תוכל לעזור לנו בכמה שאלות שפתאום קפצו לנו..
ראשית, השאלה המהותית – הזכאות – הריבית של הזכאות היא 3%. שווה לקחת? אם כן על חשבון מה?
בנתיים הספקנו להגיע לבנק אחד, והבנקאי הציע לנו את התמהיל הבא, ונשמח לדעתך.. (75% ממון – סה"כ 800K)
קלצ – 165K ל 18 שנה, בריבת 4.39
פריים – 265K, ל 25 שנה, P-0.9
זכאות – 100K, ל20 שנה, 3%
צמוד מדד ריבית משתנה כל 5 – 270K- ל20 שנה, 2.19.
סה"כ החזר, יצא 4254 אבל בסימולציה שעשה לנו פתאום גילינו שיש מצב שהמשכנתא תעלה ל 4812!!!. מפחיד אותנו מאוד…
השאלה אם בראיה עתידית שווה להוריד דווקא מצמודה משתנה כל5 ולא מהקל"צ.. ואולי בכלל לוותר על אופצית הזכאות הזו..
עד כמה התמהיל נראה "מסוכן"? יש לדעתך דרך להוריד עוד יותר את הסיכון? מה לגבי להגדיל את תקופת ההחזר? גם את זה הציע לנו (לעלות ל25 ולא 20).. מה דעתך על הריביות? האם הן מסמלות את "סוף העונה"???
נשמח לתגובתך…
היי יוסי,
אני אנסה לענות סעיף סעיף:
1. אני כן ממליץ על הזכאות (למרות שהיא צמודת מדד יש לה הרבה יתרונות אחרים)
2. התמהיל שהוצע לכם הוא בסדר יחסית, אבל אם תעבירו כסף מהמשתנה לקל"צ הוא יהיה עדיף וגם יפתור לכם חלק מהבעיות של הסעיף הבא.
3. כל משכנתא שלא מורכבת מקל"צ בלבד יכולה לעלות עם השנים, לכן אין לכם מה ל"פחד" אלא להשתדל להגדיל את סעיף הקל"צ ולהתכונן לכך שייתכן ובעתיד ההחזר יעלה.
לא הייתי מעלה את השנים מעכשיו על מנת לפתור את הבעיה אלא מגדיל את החלק של הקל"צ.
4. הריביות בסדר, אבל אפשר להשיג טובות יותר, לכו לסקר רחב ותראו שלאט לאט הריביות יירדו.
5. אם אתם חוששים ומרגישים מבולבלים, זה בסדר להמתין לאפריל-מאי
בהצלחה
המון המון תודה!
האתר שלך נהדר, בהחלט עוזר להוריד מהחששות…
🙂
היי יוסי,
בשמחה!
כיף לקרוא שהאתר מועיל 🙂
שלום משכנתאמן,
כמובן שאפתח בהצטרפות למילים החמות להם אתה זוכה מכל מי שמגיב. אתה זן נדיר, יישר כח!
לצערי אנחנו בקטגורית התמהיל הלא מומלץ שלך (800K משכנתא בהחזר חודשי של עד 3,500). לכן אשמח לקבל את דעתך לגבי ההצעה הבאה שקיבלנו (שהיא ד"א הטובה ביותר מבין הבנקים שבדקנו).
300,000 משתנה כל 5 שנים צמודה, 30 שנים, ריבית 2.11
266,000 פריים-0.9 (2.6) 30 שנים.
233,000 משתנה כל 5ש' לא צמודה, 25 שנים, ריבית 4.53
החזר חודשי ~3,500 ש"ח.
עוד חוק שמתקיים שאתה לא ממליץ הוא שכל הריביות כביכול משתנות.השאלה שלי היא האם אתה רואה פה אפשרות משחק ושינוי לאור המגבלות של ההחזר החודשי (במידה וישנה הצעה מומלצת שחורגת במעט בהחזר החודשי גם טוב) , או שזה הכי טוב שאפשר? (ואם כן מה דעתך על הריביות).
תודה רבה מראש.
היי אריק,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אין לי הרבה אפשרויות להציע,
דבר אחד כן הייתי ממליץ וזה לקחת במקום המל"צ (משתנה לא צמודה) קל"צ, זה יגן קצת על המשכנתא שגם ככה מסוכנת.
הריביות דרך אגב, בסדר גמור
בהצלחה
הי משכנתאמן, אין עליך.. האתר הזה הוא כמו אויר לנשימהבשלב הכל כך מלחיץ וחשוב בחיים שלנו. יש לנו כמה שאלות קטנות…
1) תמיד יש אופציה להאריך את התקופה ובכך להקטין את ההחזר החודשי.
אם אני צריך לבחור בין המסלולים, במה עדיף להאריך את התקופה? בפריים (נגיד מ-18 ל 30 שנה) בקלצ או בקבועה כל 5?
2) ראיתי שכשמדובר בתקופות קצרות (נגיד 10 שנים) אתה ממליץ על הריבית הקבועה צמודה (אנחנו קיבלנו הצעה של 2.6). האם משתלם לקחת אותה גם לתקופה ארוכה נגיד 25 שנה?
3) שאלה אחרונה קצת מתמטית.. אנחנו אמורים להניח שההחזר על החלק הצמוד לריבית יגדל בכל שנה ב 2%. כלומר כעבור שנה אם אני רוצה לחשב כמה יהיה ההחזר החודשי אני צריך להכפיל את החלקים הרלוונטים ב 1.02?
(וכמובן להתפלל שהשאר ישאר כמו שהוא..)
המון תודה…
היי יוסי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. בעיקרון תמיד אפשר למחזר משכנתא ולשנות את התנאים אבל הרבה פעמים זה מלווה בעמלות פירעון מוקדם ולא תמיד כדאי.
אם צריך להאריך מסלול, אני ממליץ להאריך את הפריים.
2. ריבית של 2.6% לתקופה קצרה (10 שנים) היא ריבית יקרה, היום הריבית לתקופה זו היא סביב ה- 2% ומטה.
לתקופה ארוכה הייתי לוקח משתנה כל חמש ולא קבועה.
3. כן, הנחה של מדד בגובה 2% לשנה (כל שנה) היא נכונה
בהצלחה
עוד עניין, קטן.. כשמדובר על דירה מקבלן למעשה לא מזמינים שמאי.. אבל, נגיד וקניתי את הדירה לפני שנה כשהיא היתה עוד על הנייר, ועכשיו לקראת סיום הבניה אני יודע שדירות זהות נמכרות לפחות ב300,000 שח יותר, האם:
כדאי לבקש מהבנק להביא שמאי, שיעריך את הדירה ובכך למעשה ״להוריד״ את אחוז המימון (בהנחה ויניח סכום גבוה יותר) ובכך להרוויח ריביות טובות יותר. נראה הגיוני?
היי יוסי,
אני לא חושב שהבנק "יזרום" איתכם בכיוון הזה אבל אפשר לנסות…
כמו כן, אם אחוז המימון לא עובר את ה- 60% אז זה לא ממש קריטי להוריד אותו לדוגמא מ 45% ל35%, מבחינת הריביות אני לא מאמין שיהיה כזה הבדל.
כמו שאמרתי, אף פעם לא מזיק לנסות.
בהצלחה
הי משכנתאמן,
המון תודה על האתר. ממש ממש עוזר – למדתי רבות.
אני יודעת שאתה נורא אוהב להציע לפזר סיכונים, אבל קיבלנו הצעה ממש מפתה וממש זקוקה לחוות דעתך. ההצעה היא לוותר על מרבית המסלולים הסטנדרטיים וללכת רק על שניים:
0.33 פריים (P-0.9) למשך 30 שנה
0.66 קבועה, משתנה כל 5, צמודה – למשך 20 שנה ב- 1.92%
כמובן עם אופציה לקצר את ההחזר ולהוריד ל 1.8% ב 18 שנה או נמוך יותר ב 16 שנה.. מה דעתך?
היי אביטל,
תודה רבה על הפרגון!
קודם כל אי אפשר שזה יהיה גם "קבועה" וגם "משתנה כל 5", לכן אני מתייחס לזה כמשתנה כל חמש.
אני לא בעד להצמיד 2/3 מהמשכנתא למדד אלא לשלב גם קל"צ.
הריבית אולי מפתה אבל שווה לשלם טיפה יותר יקר בטווח הקצר בשביל להרוויח בטווח הארוך.
בהצלחה
כן אני מבינה, אבל הנחת השילוב מסוג זה נבעה בעיקר מ:
1) הריבית ממש נמוכה כרגע, ומיחזור יהיה אפשרי ללא קנס בכל מקרה מכיוון והריבית המוצעת נמוכה מאוד סיכוי שתרד עוד יותר נמוכה..
2) אנחנו בשלב בו אנחנו יכולים להחזיר סכום נמוך יחסית והצפי שההכנסות יעלו ב-5 השנים הבאות (וכמובן גם ההוצאות ירדו כמו עלות מסגרות הילדים).
3) ראיתי שבמקרה הזה אני נוגסת 2/3 בקרן רק 1/3 בריבית.
4) הריבית קל"צ נורא גבוהה, בהנחה והרבית הטובה ביותר שנקבל היא 4.3, ובהתייחס לעליה במדד של 2.5% בשנה, ייקח שנתיים (בתיאוריה -כמובן) עד שנשתווה לריבית הקל"צ. אז אולי אפשר לדחות את העליה בהחזר לאז…
טועה??
אני חושב שאת יודעת שאת טועה אבל את מנסה לשכנע את עצמך.
זה דבר אחד לשלב 1/3 קל"צ ו1/3 משתנה צמודה על מנת לפזר סיכונים (וכל הסעיפים שרשמת יעידו לטובת המשתנה),
אבל "ללכת על כל הקופה" ולקחת 2/3 מלאים במשתנה צמודה נראה לי קצת "ריסקי".
כמו כן, כאשר הריביות יתחילו לעלות ותרצי למחזר את תקבלי קל"צ במחיר הרבה יותר גבוה (כי הריביות יעלו) אז נכון שזה לא יעלה לך בקנס אבל זה יעלה לך בריבית.
בכל מקרה זו דעתי ואני מבין ללבכם שאתם רוצים להוריד בהחזר החודשי, אבל אני חושב שלטווח הארוך שילוב קל"צ יכול רק להועיל ולאזן את המשכנתא (אתם יכולים גם לשלב פחות מ1/3 אם זה יעזור לכם).
לשיקולכם ובהצלחה
שלום לך ותודה על עצותיך הנפלאות,
רציתי להתייעץ איתך.
יש לנו דירה שאנחנו מאד רוצים לקנות אותה ב1.3 מיליון.
ההון העצמי שלנו 500 אלף.
ההכנסה החודשית שלנו לא מאפשרת לקחת יותר מ-3500 ש"ח לחודש.
האם בלית ברירה כדאי ללכת על המסלול הראשון שהצעת
החזר של 3500 על 800 אלף משכנתא?
שאלה נוספת: מהי יכולה להיות התוספת בגלל הצמידות למדד?
תודה רבה
יחיאל
היי יחיאל,
תודה רבה על הפרגון!
כפי שרשמתי שם אני ממש לא ממליץ על זה ולכן אני לא יכול להגיד לך שכדאי לכם ללכת על זה.
אני ממליץ לדוגמא לרכוש דירה בסכום נמוך יותר ולקחת משכנתא נמוכה יותר.
אין לדעת מה תהיה התוספת להחזר החודשי בגלל המדד (הוא בעיקר משפיע על הקרן), אבל זה לא רק המדד אלא גם הריביות והכל ביחד יכול להקפיץ את המשכנתא ב- 1,000 ש"ח ואפילו יותר.
בהצלחה
הי משכנתמן
בהמשך לסיבוב הבנקים.. מה דעתך על התמהיל הבא???
קלצ – 10 שנים- 204K ריבית 3.45
משתנה כל 5 -30 שנה – 336K – ריבית 1.85
פריים P-0.9 : יש 2 אפשרויות:
ראשונה: 160Kעל בסיס גרייס ל 10 שנים, + 100K רגיל.
השניה: 100K – משתנה כל שנה על בסיס עוגן בנק ישראל (ע-0.55)+160K – פריים -0.9 גם על בסיס גרייס 10 שנים.
אגב, אולי אני טועה במונח גרייס (אולי הכוונה לבולט), הכוונה שבמשך 10 שנים אני משלם בפריים רק ריבית בלי הקרן כדי להקל, ואחרי שמסיים קל"צ מתחיל לשלם מלא…
מה דעתך? היית מחלק משהו אחרת??
תודה!!!!
שכחתי לציין שהפריים בכל האופציות הוא ל 30 שנה…
היי יוסי,
התמהיל בסדר, אני אישית לא "מתחבר" לבוליט לטובת מסלול אחר, אני מעדיף לעלות קצת את השנים בקל"צ ולוותר על הבוליט.
אבל כלכלית על הנייר זה יכול להשתלם.
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
כל הכבוד על הבלוג!
יש לי שאלה:
למה את מעדיף לקחת את הקל"צ לתקופות קצרות יותר מאשר את הריבית המשתנה? (למשל בתמהילים המומלצים על ידך בפוסט)
הייתי חושב שמכייון שהריבית המשתנה יקרה יותר לטווח ארוך מכיוון שהיא צוברת "ריבית דה ריבית"
תודה,
ניר
היי ניר,
תודה רבה על הפרגון!
זה תלוי במצב ובשנים,
בעיקרון ריבית משתנה יכולה לצבור "ריבית דה ריבית" גם בכיוון החיובי (במקרה של ירידת ריביות), אבל ככלל אני מעדיף מסלולים צמודי מדד לתקופה קצרה ומסלולים לא צמודים לתקופה ארוכה ולאו דווקא משתנות מול קל"צ.
בוקר טוב משכנתאמן,מה שלומך?
עדכון הריביות להבוקר לגבי התמהיל של 800000 ש"ח
סוג הלוואה סכום ריבית תקופה
פריים 244000 P-0.93 18
משתנה
כל 5 צמודת
מדד 286000 1.54 15
קל"צ 270000 3.97 13
לפני שבוע הפריים היה טוב יותר (-0.97) לטענתם הבנק עדכן את הריביות,
בכל מקרה אני במו"מ לגבי עמלת פתיחת תיק.
האם נראה סביר ביחס לשוק?
עמיר
היי עמיר,
תמהיל טוב וריביות סבירות לחלוטין לגבי השוק.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
מה שלומך
תודה על האתר
רציתי להתייעץ בקשר להצעות שקיבלתי
1. כל המסלולים הינם ל-25
פריים – 266,000 , 0.9-P
קל"צ – 300000 , ריבית 4.8
משתנה כל 5 לא צמודה – 234000 , ריבית 4.36
2.
אותו פריים כמו במסלול 1
קל"צ – ריבית 4.6 ל- 15 שנה
משתנה כל 5 לא צמודה – 4.36
3. כל המסלולים בסכום של 266666
פריים – 0.85-P
קבועה צמודה – ריבית 2.65
משתנה כל 5 צמודה – 1.78
האם הריביות שקיבלתי טובות?
איזה מסלולים אתה ממליץ לקחת?
תודה,
יניב
היי יניב,
ההצעה השניה טובה יותר.
תנסה להוריד עוד בריביות, אולי תצליח.
שלום משכנתא מן,
קיבלתי הצעה למשכתנא מהבנק
כיצד הורדת ריבית בנק ישראל משפיעה על ההצעה?
ריבית הפריים יורדת זה ברור לי
השאלה היא האם גם הקל"צ והריבית משתנה כל 5 שנים יורדת??
ואם כן באיזה יחס? אני מניח שהבנק משאיר לעצמו איזה מרווח קטן בכיס
תודה
היי יובל,
גם שאר הריביות אמורות לרדת.
טווח הירידה יהיה כ-0.1%-0.2% (או 0.15% בממוצע).
בכל אופן זה יקרה רק בשבועות הקרובים.
בוקר טוב.
אנו זקוקים לעצתך המיקצועית בנושא הבא:
רכשנו דירה ועלינו לקחת משכנתא בסכום של: 780000שקלים
יכולת החזר חודשי לשנים הבאות היא- 3500 מקסימום.
1. מה עדיף לשלב? קל"ץ או משתנה לא צמודה.
2. האים כדאי לנצל את כול ה1/3 פריים.(הפריים אמור לעלות בשלב מסויים)
3. מהו התמהיל המומלץ לאור הנתונים שלי.
תודה על עזרתך
היי דודו,
אני ממליץ לשלב את מלוא אפשרות הפריים,
קל"צ בעיקרון עדיף על משתנה אבל זה תלוי בהפרש המחירים בינהם.
את התמהילים המומלצים תוכל למצוא ממש בפוסט הזה.
בהצלחה
שלום לך איש יקר,
קיבלנו הצעה לתמהיל של 780000₪
מה דעתך:
257k פריים ריבית- 09 ל30 שנה
373k משתנה צמודה 5 ריבית- 2.18 ל25שנה
150k קבועה לא צמודה ריבית – 4.8 ל25 שנה
הרביות והתמהיל סבירים?
היי דודו,
התמהיל בסדר גמור וגם הריביות (הייתי לוחץ עוד קצת על המשתנה ומתקרב לאיזור ה- 2%)
בהצלחה
תודה
הי משכנתאמן,
המון תודה על הסבנות והעזרה…יש לי שאלה, ולמרות שאי מבין מקריאה בפוסט שאתה מעדיף לפזר סיכונים, מה דעתך על התמהיל הבא:
800K:
0.33 פריים-0.9 ל 30 שנה
0.66- קבועה כל התקופה, צמודת מדד ל- 18 שנה – ריבית 2.1.
ההחזר יוצא קצת פחות מ 4000ש"ח, וסך ההחזר הוא ביחס של 1:1.5(בהנחה של עליית מדד 2.5% בכל שנה).
ברגע שאני משלב קל"צ גם לזמן ארוך, ההחזר קופץ ל 1:1.7 במקרה הטוב.. ובמידה ושהקל"צ לתקופה קצה, ההחזר החושי נהיה גבוה מידי..
אפשר לשלב משתנה כל 5, אבל מי יודע מה תהיה הריבית עוד 5שנים? התחושה שלי היא שככה אני מקבע לריבית נמוכה יחסית למשך כל התקופה, ומקצר משמעותית את משך התקופה (מ-30 ל 18!!). צמוד המדד הופך לשולי כי גם משתנה כ 5 צמודת מדד לא?
מה דעתך?
היי יוסי,
אם טוב לך עם המסלול, אני הולך איתך.
לא בדקתי את זה כלכלית (כי לא ידעתי את הריבית של הקל"צ),
אני באופן אישי ממליץ לשלב את הקל"צ לפחות בשליש, אבל כמו שאמרתי תעשה מה שנוח לך
בהצלחה
הי משכנתאמן,
זאת הערה לכוווולם, כשלוחצים על הבנק לפעמים יש הפתעות…
מה לגבי אופציית 800000 בשילוב 2/3 בקל"צ?
ההצעה היא: 267000 פריים -0.95 30 שנה.
533000 קל"צ -23 שנה ריבית – 4.2
מה הסיכוי שהקל"צ יעלה בשוק ולא נצטרך לשלם קנס פירעון מוקדם? או איך בדיוק מחושב הקנס הזה???
תודה!!
היי יוסי,
1. אני שמח שאתה מצליח להשיג ריביות טובות
2ץ הסיכוי שהקל"צ יעלה בעתיד הוא גבוה (כי היום רמת הריביות נמוכה) אבל הסיכוי לקנס יישאר תמיד
3. מחשבים את העמלה על פי הלוח הבא בבנק ישראל
בהצלחה
שלום
א- כל הכבוד על האתר המקצועי והממצא
ב- אני מעוניין לקחת משכנתא לתקופה של עד 10-12 שנים לא יותר לרכישת מספר נכסים .
הסכום הרצוי כ- 900,000 ש"ח
משכ"ד צפוי של הנכסים אפשר החזר של כ- 7,000 — 8,000 ש"ח לחודש
על איזה תמהיל של משכנתאות תמליצו לנו .
תודה , אריאל
היי אריאל,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
תסתכל בכתבה הבאה (תמהיל משכנתא ל- 900 אלף) על התמהיל האחרון ותוריד בהדרגה את השנים על מנת להגיע להחזר של 8000 ש"ח.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
כמו תמיד , אתה לא מפסיק להפתיע עם המלצות חדשות והוספת ידע רלוונטי
ללקיחת משכנתא בתנאים טובים יותר..
אשמח אם תוכל ,להמליץ לי לגבי תמהיל של משכנתא בסך 850000 ש"ח , שההחזר החודשי יהיה בסביבות 3500 ש"ח .
הריביות שהבנק הציע לי הרבה יותר גבוהות ממה שאני רואה בבלוג , לכן אשמח אם אוכל לגשת לבנק עם אי אלו נתונים רלוונטים לשם התמקחות על גובה הריביות .
בתודה מראש חלי.
היי חלי,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1. יש כאן בכתבה מספר תמהילים מומלצים ל- 900 אלף ש"ח,
אני חייב לומר שהחזר של 3500 על 900 אלף הוא נמוך ויש לקחת את המשכנאת הזו בזהירות ובאחריות גדולה.
2. לא הבנתי את שאלתך לגבי היועץ הפיננסי,
נראה לי שאם קיבלת את הריביות הגבוהות ואין לך הבנה רחבה בתחום, רצוי שתיקחי יועץ אחראי שיבנה לך
תמהיל אחראי וישיג לך ריביות טובות בבנקים. אם תרצי את מוזמנת למלא את פרטייך בדף הבא ואדאג שיחזרו אלייך.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
בהמשך לשאלתי הקודמת בנוסף אודה על התייחסותך לשאלתי בנוגע ללקיחת יועץ פיננסי שיתמקח עם הבנקים לגבי הפחתת ריביות ,(בעלות מוערכת בין 15000-17000 ש"ח )היות ולי אין כוח כלכלי מול בנק ספציפי .
בנוסף , האם ישנה משמעות כספית מול היועץ הפיננסי (,ז"א אצטרך לשלם עלות מופחתת ליועץ ?)אם אקבל אישור עקרוני ללקיחת משכנתא ע"ס 850000 ש"ח בריביות גבוהות מהממוצע לפני פעילות היועץ להפחתת הריביות .
אודה על תשובתך ,
חלי.
היי משכנתאמן
האתר מעולה ועוזר – תודה רבה
צריך משכנתא של 800-820 אש"ח
בעלי הכנסה קבועה של 16000 ש"ח (תלושים) ועוד כ 3000 ש"ח ממקורות משתנים (לא תלושים) אך דיי קבועים
כרגע ללא ילדים
מחפש משכנתא עם החזר סביב 5500.
בנוסף, מעוניין בתמהילים ע"ב החזר קרן קבוע ולא שפיצר (אני לא יודע אם אפשרי) אנו יכולים לספוג תנודות של עד 500 ש"ח בחודש
ומעוניין להמנע כמה שיותר מהצמדה למדד על מנת למנוע כמעט הרמטית גידול בקרן
אודה לך אם יש לך איזשהו קווים כללים בשבילנו לפני שאני יוצא למרתון בנקים
תודה
היי אלירן,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
קווים כללים בהחלט תוכל למצוא בפוסט שמדבר על תמהילים של 800 ו- 900 אלף
לא את כל המסלולים תוכל למצוא בקרו שווה וישנם מספר בנקים שאין להם בכלל קרן שווה (או היצע מצומצם ביותר) וכלן מציע לך להכין גם תמהיל חלופי שמתבסס רק בחלקו על קרן שווה
בהצלחה
הי משכנתא מן
כמו כולם גם אני הייתי רוצה לשמוע את דעתך על התמהיל שלי:
אנחנו זקוקים למשכנתא של 770 אלף (=60% מערך הדירה).
הנטו של שנינו הוא 20k.
חשבנו על המסלול הבא:
פריים: 129 אלף ב-p-0.9 ל-25 שנה
עוגן מק"ם: 129 אלף בעוגן+0.8 ל-25 שנה
משתנה כל 5 לא צמודה: 250 אלף ב-4 ל-20 שנה
קלצ: 273 אלף ב-4 ל-15 שנה
סה"כ החזר התחלתי: 4600
1. בכללי – מה דעתך על התמהיל?
2. יש לנו התלבטות בין משתנה כל-5 – צמודה או לא?
3. יש הכנסה קטנה דולרית. האם שווה להכניס גם רכיב דולרי לתמהיל?
רוב תודות! אתה עושה עבודת קודש 🙂
רגב
היי רגב,
שני מסלולים שלא אהבתי הם העוגן מק"מ והמל"צ.
הייתי מחליף את הראשון לפריים ואת השני לקל"צ / משתנה כל חמש
אם ההכנסה הדולרית היא מעל 500 ש"ח פלוס מינוס והיא קבועה לאורך שנים קדימה אז זה בהחלט שיקולי לחלק קטנטן.
בהצלחה
האם לא שווה לנצל את הריביות הנמוכות ולקחת את 2/3 בקל"צ במקום להסתכן עם הצמודות שאתה מכניס אותם לכל התמהילים שלך,הרי בכול תסריט שמופיע לאחר הבחירות מדברים על עלית ריבית משמעותית שאז הצמודות יחטפו חזק.
היי רפי,
מי שיכול לקחת קל"צ ולעמוד בהחזר החודשי מוזמן לקחת קל"צ,
אני לא "מכניס" צמודות כי יש לי אינטרס בהם אלא כי רוב האוכלוסיה לא יכולה לעמוד ב2/3 קל" כי ההחזר הראשוני יוצא לה גבוה.
ודבר נוסף, אם אתה בטוח שהריבית הולכת לעלות למה אתה לוקח רק 2/3 קל"צ ולא 100% קל"צ ?
תודה על התש/ובה המהירה,אכן אתה נכנס בדלת פתוחה, ההתלבטות שלי היא חריפה ביותר,יש לי יכולת החזר גבוהה ,היכולת היא לא הבעיה, ואכן ההתלבטות של כ- 1.5% בין הקל"צ לבין הפריים מבחינת העתיד קורעת אותי,מה עצתך בהנחת עבודה שיכולת החזר היא לא הבעיה,תודה מראש על הבלוג הנפלא והמקצועי הזה
היי רפי,
אם אתה "שונא סיכון" קח הכל בקל"צ, אין ספק שהיום הריביות באמת נמוכות והסבירות שהן ימשיכו לרדת היא נמוכה.
בכל מקרה, אני הייתי לוקח 1/3 פריים רק לטובת הגמישות במקרה שתרצה לפרוע את ההלוואה לפני הזמן
בהצלחה
יש בילבול בקל"צ כנראה התהפך בטעות בין בהחזרים של 5500 לבין ה5000
קל"צ ל15 שנה מופיע 3.85 ל 13 שנה מופיע 4.35
היי משכנתאמן
לאחר מחשבה נוספת קיבלתי הצעה לקחת הלוואה משולבת ע"ס 500000 ש"ח
למינוף (לרכישת דירה והשכרתה )+348000 ש"ח לסגירת התחייבויות
אודה על הבעת דעתך על התמהיל המצ"ב :
333,333 ,עוגן-בנק ישראל, צמוד מדד ,ריבית 2.09% ל-302 שנה החזר התחלתי :1247 ש"ח .
166,667 עוגן-פריים ,לא צמוד , ריבית 2.45% (ריבית פריים -0.8) ל-30 שנה החזר התחלתי654 ש"ח .
232,077, קל"צ 5% ל-30 שנה
החזר התחלתי: 1246
116,039 פריים -0.20 ל-30 שנה , החזר התחלתי 492 ש"ח .
אודה על התייחסותך ואם התמהיל לא נראה לך אשמח אם תוכל להמליץ לי על תמהיל חליפי ,
בתודה מראש, חלי.
היי חלי,
התמהיל כולו ל- 30 שנה ולכן אני לא יכול להגיד שהוא טוב כי הוא בהחלט ממונף.
החלוקה בין המסלולים בסדר אבל כל המשכנתא כולה לא נראית לי.
ממליץ להעלאות את ההחזר החודשי אם ישנה אפשרות.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
כרגיל אתה תמיד נותן מענה לשאלות , כל הכבוד !!! ותשובותיך עוזרות המון , אז קודם כל ,תודה רבה!!!!!
בשנית , אשמח על חוות דעתך לגבי חלוקה קצת שונה עבור הסכום 232,077 שהיה בקל"צ 5% ל-30 שנה, לשנות לעוגן בנק ישראל צמודה למדד משתנה כל 5 שנים בריבית 2.40% . ואז ההחזר ההתחלתי קטן יותר .בנוסף עלה רעיון לנסות ובמקביל לעשות תוכנית חסכון על סכום שנוכל לעמוד בו וע"י זה לאחר תקופה של צבירה נוכל למזער את התקופה של ההלוואה שתלקח ל-30 שנה .
אודה על תשובתך ,
בתודה , חלי.
היי חלי,
שני הרעיונות לא נראים לי:
1. הקל"צ מאוד חשוב (בטוח בהלוואה כזו) ולכן לא הייתי מחליף אותו במשתנה צמודה
2. במקום חסכון (שלרוב מפסיקים באמצע כי צריך את הכסף לדברים אחרים) תשלמו במשכנתא
בהצלחה
היי משכנתאמן
תודה רבה על תשובתך ,
אני ממש מתלבטת , מה דעתך על תמהיל של 500,000 ש"ח ל-30 שנה לרכישת נכס לפי החלוקה הנ"ל :
166,667 צמוד משתנה 5 ריבית 2.09 – החזר חודשי – 625 ש"ח
166,667 פריים-0.80 – ריבית 2.45 – החזר חודשי – 655 ש"ח
166,667 קל"צ ריבית 4.80 – החזר חודשי -876 ש"ח
——
2156
בנוסף סך של 348,000 לסגירת התחייבויות ל-30 שנה לפי החלוקה הבאה שצויינה קודם:
232,077 קל"צ ריבית 5% החזר חודשי – 1246 ש"ח
116,039 פריים -0.20 ריבית 3.05 החזר חודשי- 492 ש"ח
—–
1738 ש"ח
אני מצטערת על בלבול המוח 🙂
תודה והמשך יום טוב , חלי.
נראה בסדר גמור
היי משכנתאמן,
תודה רבה , עזרת לי מאד .
כל הכבוד על השקעתך ,אשמח תמיד להתעדכן בפרטים חדשים ונוספים בבלוג וכמובן לייעץ לחברים ומכרים.
ושוב תודה רבה. 🙂
היי משכנתאמן, אנחנו קיבלנו אישור על משכנתא עס 847,000 שח. אני קוראת קבוע את כל הכתבות באתר וכל מה שאתה מייעץ . באחת התשובות רשמת משהו כמו עדיף לקחת או פחות מ 800,000 או 60% מימון לגבי הסכום ציינת כי אפילו 799,000 . מה הסיבה לכך והאם כדאי לארגן 50,000 ש״ח נוספים לשם כך?
היי אלכס,
כן, על מנת שההלוואה שלכם לא תהיה ממונפת כדאי לכם לרדת מה- 800 אלף.
אחרת הריביות יהיו יותר יקרות + תצטרכו לקחת 75% בריבית קבועה / קל"צ
בהצלחה
היי משכנתאמן אין בנאדם שאני לא מספר לו על האתר שלך אז קבל חח
שאלה בבקשה אלייך
אני רוכש דירה בשווי 1.6 מיליון וצריך לקחת משכנתא של 800 אש"ח
קיבלתי הצעה :
264 אש"ח 25 שנה צמוד לפריים מינוס 0.9% 2.35% החזר 1165
300 אש"ח 25 שנה משתנה כל 5 שנים 1.89% החזר 1256
236 15 שנה ריבית קבועה לא צמדה 4.1% החזר 1758
סהכ החזר 4179,
מה דעתך על תנאים אלו (האם אפשר לשפר משהו) וחלוקת התיק וכמו כן אני יכול להתחייב להחזר של 500 ש"ח יותר אפילו
והאם לדעתך כדאי להוריד מהמשתנה 5 שנים או גם חשבתי להגדיל את הקבועה ולקחת סכום יותר נמוך במשתנה
תודה רבה רבה
היי לירן,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
1. התמהיל והריביות בסדר
2. ב- 500 שקל תקטין את השנים של המשתנה
בהצלחה
במידה והקטנתי את השנים של המשתנה האם הריבית אמורה להשתנות לטובתי?
ומה דעתך להגדיל את הריבית הקבועה ולהוריד במשתנה?
תודה רבה רבה
1. ייתכן שיפור קל בריבית.
2. אם אתה מוסיף 500 עדיף להוריד את המשתנה ולא להעלות את הקבועה במקביל.
אם אתה לא מוסיף שים לב שזה משתלם מבחינת הריביות
ערב טוב משכנתאמן כל הכבוד על הייעוץ המפורט והיעיל.
אנו מתכוונים לירכוש דירה והמשכנתא עליה עומדת על 815000 ש"ח התמהיל שקיבלנו מהבנק הוא כזה 270000 ש"ח ל30 שנה בריבית פריים 0.9- ו 545000 ש,ח ל 25 שנה בריבית צמודה כל 5 שנים. ההחזר החודשי שיצא לנו הוא בערך 3300 ש"ח. תמהיל זה נוצר ביגלל שאנו ניכנסים לדירה חדשה וההוצאות כרגע גדולות ובהמשך יש אפשרות להחזיר חלק מהמשכנתא מהכספים שאני אמור לקבל. אם יש תמהיל אחר יותר אטרקטיבי בסביבות ההחזר החודשי הזה אשמח לדעת עליו תודה רבה וערב טוב
היי שלמה,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
התמהיל שהציעו לך אינו טוב,
קשה לי להציע תמהיל חלופי כי אני לא יודע כמה תרצו להחזיר במהלך המשכנתא + מהו ההחזר החודשי הרצוי שלכם
בהצלחה
תודה שחזרת אלי. אז ככה ההחזר החודשי שאני מחפש הוא עד 3600 שח. ןלגבי תמהיל והחזר אני לא יודע אני נורא מבולבל.אני אשמח אם תוכל לעזור לי עד כמה שהבנתי אמור להיות ל25 עד 30 שנה .אשמח אם תחזור אלי בהקדם.תודה
לא כל כך הבנתי את הבקשה, אתה מוזמן להסביר שוב.
כמו כן, תוכל לקבל דעה מיועץ משכנתא בדף הבא
תודה שוב . הבקשה שלי היא כזאת. מכיוון שיש לי תמהיל שמחולק לשתיים ולפי דעתך אינו טוב רציתי לדעת איזה תמהיל כדאי לי להרכיב כדי שההחזר החודשי יהיה עד 3600שח ולתקופה הקצרה ביותר.
שלום שוב,
בהחזר שציינתי אין לך הרבה ברירות אלא לקחת תמהיל שכזה (אולי תצליח לשלב מעט קל"צ אבל זה לא יהיה הרבה).
בהצלחה
ראשית, שאפו על האתר והעבודה! חרשנו אותו…
מתלבטים לפני סגירה והיינו שמחים לחוות הדעת שלך.
משכנתא של 800 אלף עבור נכס בעלות של 1,200,000
התמהיל שלנו:
260 אלף פריים 0.9- ל 30 שנה
340 אלף משתנה כל 5 שנים צמודה 1.74% ל 25 שנה
106,800 קבועה צמודה 2.10% ל 15 שנה
93,200 קבועה צמודה 2.09% ל 17 שנה
החזר חודשי של 3,640
האם הריביות טובות? מתכננים עוד 5 שנים לכסות חלק מהמשתנה
איפה ניתן לשפר?
המון המון תודה!
היי עומרי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. התמהיל בסדר, תשקלו לקחת קל"צ במקום הקבועה
2. הריביות בסדר
בהצלחה
תודה רבה…הרגעת אותנו
שקלנו קל"צ, אך העדפנו לקצר את המישתנה כל 5 שנים ל 20 שנה.
שיפרנו מעט את הריביות, והעלנו את ההחזר החודשי ב 300 ש"ח
זהו התמהיל הסופי:
260,000 פריים -0.9 ל 30 שנה
300,000 משתנה כל 5 שנים 1.64% ל 20 שנה
146,800 קבועה צמודה 2% ל 15 שנה
93,200 קבועה צמודה 2.09% ל 18 שנה
מה דעתך?
ניתן לשפר את הריביות עוד? למרות שמרגיש שעשינו את המקסימום.
בנק אחר מציע את המשתנה ב 1.6% אבל אג"ח. זה כדאי או עדיף להשאר עם הריבית הרגילה של בנק ישראל?
המון המון תודה
ושוב תודה
היי עומרי,
על פניו הכל נראה בסדר
ערב טוב משכנתא מן,
אנחנו ממש בישורת האחרונה, ולאחר משא ומתן מעניין עם הבנקים (שמוכנים להשוות/להוריד ריביות, רק כדי שתיקח מהם את המשכנתא) הגענו לתמהיל והריביות הבאות:
משכתנא בגובה 800,000 ש"ח
264,000 ש"ח-פריים -0.9, 25 שנה
272,000 ש"ח – משתנה כל 5 1.67% 25 שנה
264,000 ש"ח – קל"צ 4.05% 18 שנה
החזר חודשי-4,000 ש"ח
האם המשא ומתן השתלם, והריביות מספיק טובות?
בנוסף, אני מתלבט האם כדאי לי לשנות את הסכומים בין המשתנה (להוריד ל236,000ש"ח) לבין הקל"צ (להגדיל ל 300,000 ש"ח) כאשר ההחזר החודשי במצב זה הוא 4,100 ש"ח?
כי אם הבנתי אותך נכון, אתה ממליץ לקחת יותר קל"צ- בגלל שהריביות כרגע נמוכות, ופחות משתנה (פחות כסף שצמוד למדד)?
אני גם חייב לציין, שלאחר ובזכות קריאת כל הפוסטים שלך, אני מרגיש שאני "יועץ משכנתאות" קטן..
תודה על הכל, ואשמח לתגובתך!
גלעד
היי גלעד,
1. תמהיל וריביות טובים
2. אם אתה יכול לעמוד בהחזר, אז תנתב חלק מהכסף לקל"צ
נ.ב
שמח שאתה לומד מהר…
אבל ממליץ לך לא ל"ייעץ" לחברים ולמשפחה מכיוון שזה יכול להיות בעוכריך, תשאיר את זה לבעלי המקצוע.
בהצלחה
באיזה בנק היית?
היי משכנתאמן,
קודם כל אתר מצויין שאני ממליץ עליו לכולם,
ברצוני לשאול לגבי 2 תמהילים שקיבלתי על הלוואה של 800000 שח,
חילקתי את זה לשליש פריים שליש משתנה כל 5 ושליש קל"צ לפי המלצתך
בנק 1 :
266000 פריים -0.9 ל25 שנה
267000 משתנה =1.65% ל20 שנה
267000 קל"צ=4.2% ל15 שנה
בנק 2:
266000 פריים -0.92 ל25 שנה
267000 משתנה =1.7% ל20 שנה (לפי אג"ח של מדינת ישראל)
267000 קל"צ=4.2% ל14.5 שנה
ברצוני לדעת מה אתה אומר על התמהילים, הריביות,ואיזה תמהיל עדיף מבין שניהם כי לפי מה שאני מבין אין הרבה הבדל בנהם
תודה מראש
היי דוד,
התמהיל והריביות בסדר גמור,
השני יותר זול בכמה שקלים, תבדוק את הסכום המדויק במחשבון משכנתא.
בהצלחה
משכנתאמן,
אני מודה לך על עבודת הקודש,
שמע זה צדק חברתי קטן מה שהולך כאן 🙂
שאלה, התמהיל של הבחור מעלי נשמע טוב :
264,000 ש"ח-פריים -0.9, 25 שנה
272,000 ש"ח – משתנה כל 5 1.67% 25 שנה
264,000 ש"ח – קל"צ 4.05% 18 שנה
החזר חודשי-4,000 ש"ח
אבל עם 3 ילדים קטנים+גנים פרטיים, אני מעדיף שבשנים הקרובות ההחזר יהיה 3500 ש"ח ואח"כ לעלות בהחזר לכוון 4500ש"ח ומעלה.
אם הבנתי נכון הכי טוב זה פשוט למחזר את המשכנתא בהתאם לאותה נקודת זמן, כלומר לבחון הריביות עוד 5 שנים ולהמשיך משם בהתאם.
האם אתה ממליץ על כך?
יש לך רעיון אחר שיכול לעבוד?
הרי מחזור זה לא חינם..
תודה!
היי דודו,
תודה על הפרגון!
התמהיל שהצגת הוא יחסית בסדר (אל תשכח שזה לתקופה ארוכה) והוא איכשהו ה"רע במיעוטו".
אתה תצטרך להעלות עוד יותר את השנים, אבל כמו שאמרת ש"אין ברירה אין ברירה".
בשביל למחזר ולהפיק תועלת בעוד כמה שנים תצטרך להחזיר יותר מדי חודש וכמובן ייתכן מאוד שהריביות יהיו יותר גבוהות מאשר היום.
ככה שזה לא נכון לומר שבעוד חמש שנים "תמחזר" ותוכל לחסוך אבל זה כן נכון לומר שאם תוכל בעוד חמש שנים להחזיר יותר מ- 3500 בחודש אז זה באמת יעשה טוב למשכנתא שלך
בהצלחה
היי ותודה על העזרה מראש,
קיבלתי את ההצעה הבאה
266K P-09 פריים
קל"צ 300K ל20 שנה ריבית 4.9
משתנה לא צמודה 240K עם ריבית של 4.4 מרווח 0.8
סה"כ החזר של 4617
הייתי שמח לשמוע את דעתך על המשתנה הלא צמודה ועל התמהיל
תודה שוב,
אמנון
היי אמנון ותודה על הפרגון!
לשאלתך,
"נחמד", לא יותר מזה.
קודם כל, הבלוג מצוין! מיד אחרי שחרשתי אותו המלצתי עליו לכל מי שרצה ולא רצה לשמוע!! עבודה מבורכת!!
ועכשיו שאלה..אנחנו מתכננים לקחת משכנתא של 800,000 (56% מימון). וזה התמהיל הכי טוב שקיבלנו:
265 אש"ח במסלול פריים מינוס 0.9 ל-25 שנים.
100 אש"ח קל"צ, ריבית 4.05, 15 שנים
400 אש"ח קל"צ, ריבית 3.5, 10 שנים
35 אש"ח קל"צ, ריבית 2.85, 5 שנים.
החזר חודשי – 6493.
הסיבה שאנחנו רוצים לקחת את הכל קל"צ זה כי ברוך ה' יש לנו יכולת לעמוד בזה. אין סיבה לקחת משהו צמוד מדד כשלא צריך.
שאלותי הן כאלה:
1) מה אתה חושב על הריביות ועל התמהיל? האם אפשר להוריד עוד את הבנק? לכמה?
2) האם כדאי לפצל את מסלול הפריים למסלול עוגן מק"מ? (בו נקבל ריבית של 1.75+1 שזה 2.75)
3) האם כדאי שאת ה-100 אש"ח נשים במסלול ריבית קבועה לא צמודה שנקבעת כל 5 שנים? (בו נקבל ריבית 2.79+1.4=4.19 ל-15 שנים)
אודה לך מאוד אם תענה לי. הבלוג שלך פשוט מבורך!!!
תודה. הדס.
הדס שלום,
1. התמהיל בסדר ואפילו מצוין ל"שונאי סיכון", הריביות גם בסדר גמור
2. לא
3. גם לא
בהצלחה
שלום .
קודם כל תודה על הבלוג 🙂
אנו זקוקים למשכנתא של 800 א' ש"ח (40% מינוף), קיבלתי הצעה הבאה:
1. 265 פרים -0.9,ל-30 שנה 1,027 ש"ח
2. 166 קל"צ ל-12 שנה 4.01, 1,465
3. 368 א' ש"ח משתנה כל 5 שנים לא צמודה 30 שנה אג"ח+1.8% (כ-4.59%) 1,884 (מנסה להוריד קצת )
סה"כ 4,374 ללא הצמדה בכלל
או מסלול כזה:
1. 265 א' ש"ח -פריים ללא שינוי
2. 200 א' ש"ח קל"צ 12 שנה 4.01% , 1,752 ש"ח
3. 335 א' ש"ח שתנה כל 5 שנים צמודת מדד25 שנה 1.72% ,כ-1,651 לפני מדד
סה"כ 4,430
או כזה:
1- 265 א' ש"ח פריים ללא שינוי
2. 166 א' ש"ח קל"צ 15 שנה 4.29%
3. 368 א' ש"ח משתנה 5שנים לא צמודה 30 שנה אג"ח +1.6% (4.39)
סה"כ 4,302 לחודש
איך נראים ריביות ואיזה מסלול עדיף?
תודה
היי אלה,
הריביות נראות בסדר
הייתי לוקח את התמהיל השני ומוריד קצת מהסכום של המשתנה הצמודה ומפנה למשתנה לא צמודה חלק ממנו
בהצלחה
תודה על התשובה.
במסלול השני אין משתנה לא צמודה
כלומר אתה ממליץ כן לקחת חלק מהסכום צמוד מדד? אני חשבתי שעדיף הכל לא צמוד – אולי להגדיל את חלקה של קל"צ אבל את השאר לקחת במשתנה לא צמודה ל-25 שנה:
1. 265 א 'ש"ח פריים -0.9 ל-30 שנה – 1,030
2. 200 א' ש"ח קל"צ ל-15 שנה 4.29- 1,508
3. 335 א' ש"ח משתנה לא צמודה ל-25 שנה כ-4% 1,768
4,306 סה"כ
התמהיל הזה נראה בסדר גמור
שלום לך
אנחנו מעוניניים לקחת משכנתא על סך 800K מתוך עסקה של 2300K ומעוניניים להחזיר החזר חודשי של 6K אם אפשרות לקחת עלינו יותר ולשלם 6.5K נשמח לקבל את ההצעה שלך לקראת הפגישה שלנו בבנק ובדיקת הריביות השונות, נשמח לקבל את התמהיל בהתאם.
חשוב לי לומר שבעתיד של מספר שנים מהיום אנחנו מעוניניים לבנות קוטג' על שטח אדמה שעומד לרשותנו ואז נאלץ לקחת הלוואה נוספת לבניה ואפשרות של מכירה של הנכס במקביל לבניה או בסיומו. לאור נתונים אלה היינו שמחים מאוד לקבל מהם הצעדים הנכונים שיש לקחת בתווך הקצר וארוך לאור הנכס העתידי שנרצה בעתיד לקדם.
תודה
שלום משה,
בגלל שאתם צריכים לקחת משכנתא נוספת בעוד כמה שנים,
הייתי לוקח משכנתא שמורכבת מפריים וממשתנה כל חמש לא צמודה בלבד (ללא קל"צ וללא קבועה)
בהצלחה
שלום רב,
אשמח אם תוכל לעזור עם ההתלבטות שלי:
משכנתא של 750 א' ש"ח ( 40% מימון ):
1. 249 א' בפרייס מינוס 0.9 ל-30 שנה
2. 220 קל"צ ל-15 שנה 4.29
3 281 האם לקחת משתנה כל 5 שנים צמודת מדד 1.69% ל-20 שנה או בריבית משתנה 5 שנים לא צמודה 4.03% (אג"ח 2.83+ 1.2%) ל-25 שנה ?
לפי חישובים שלי, אם המדד לא יעלה על 2.5% בממוצע ב-5 שנים הקרובות אז עדיף את הצמודה אחרת עדיף משתנה לא צמודה. מצד שני ריבית משתנה ב-4% זה די יקר הרי תשואות אג"ח עכשיו בין הנמוכות משנים האחרונות.
לא מצליחה להלחיט וגם ההחזר החודשי עם ריבית המשתנה לא צמודה הינו גבוה יותר .
תודה רבה
אני הייתי הולך על הצמודה כי אני צופה מדדים נמוכים ב- 5 השנים הבאות.
צריך לזכור שזו הערכה אישית שלי והיא לא מבוססת על מקורות מיהמנים, אלא הרגשה בלבד.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
מה דעתך על תמהיל משכנתא כנ"ל על סכום של 800000 ש"ח:
1. 266000 בפרייס מינוס 0.9 ל-20 שנה
2. 534000 משתנה כל 5 שנים 1.8% ל20 שנה
ברצוני להחזיר משכנתא תוך 5-7 שנים.
האם תמהיל בסדר?
תודה
הייתי לוקח גם משתנה לא צמודה על חשבון חלק מהמשתנה הצמודה
בהצלחה
היי,
קודם כל האתר הזה מדהים ואתה עוזר המון.
אנחנו בשלב הסופי של לקיחת המשכנתא ואנחנו מתלבטים בין 2 האופציות שהבנק נתן לנו. נשמח לקבל את חווד דעתך
1.
264000 משתנה כל 5 שנים עד 35 שנה
263000 פריים
264000 ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה
2.
264000 משתנה כל 4 שנים עד 35 שנה
263000 פריים
264000 קבע לא צמודה
תודה רבה על העזרה!!!
עינב
קשה לתת תשובה על זה ללא התייחסות לריבית שבין הקל"צ למל"צ.
אבל בכל מקרה הייתי ממליץ על הקבועה לא צמודה.
כמו כן, השתדלו לא לקחת את המשתנה ל- 35 שנה, זה המון שנים…
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אחלה אתר – כבוד!
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא בגובה 786K – הצעה שקיבלנו:
פריים -0.95 למשך 25 שנה 245K,
קל"צ 3.9 למשך 15 שנה 391K,
משתנה כל 5 צמודה למשך 10 שנים 1.81.
החזר חודשי לא יכול לעלות על 5200 ש"ח.
חשוב לציין שיש לנו קרנות השתלמות שאנחנו מתכוונים לייעד לצורך סגירת חלק מהמסלולים (משתנה כל 5 או פריים).
ההתלבטות היא אם לקבל את ההצעה הזו או לצמצם את מספר השנים בקל"צ (מאמין שישפר גם את הריבית) ולהעלות את מספר השנים במשתנה צמודה כל 5 (גם ככה מתכוון לסגור אותה אחרי 5 שנים).
מה אתה חושב?
אני מבין שכדאי תמיד לצמצם את השנים (והעיקר שניתן יהיה לעמוד בהחזר החודשי), אך מצד שני הקל"צ דווקא מוכיחה את עצמה יותר לאורך תקופה ארוכה (נשחקת)…
אנא עזור לנו, סומכים עליך!
ברקו ולנה.
ברקו ולנה שלום,
מכיוון שאתם מתעתדים לסגור את המסלול של המשתנה כל חמש,
הייתי מעלה את השנים בו ומוריד במקביל את השנים של הקל"צ.
בהצלחה
שלום משכנתא מן!
ראשית אציין כי האתר שלך ממש מעולה ובזכותו הרבה יותר קל לעבור את כל התהליך של לקיחת המשכנתא, אז תודה.
אנחנו זוג צעיר אשר מרוויחים יחד 16,000 ש"ח ללא ילדים.
אנו לוקחים משכנתא של 833,000 ש"ח (70% מערך הדירה).
להלן התמהיל והריביות שקיבלנו היום מהבנק.
פריים: 277,000 ש"ח למשך 30 שנה בריבית פריים -0.9
משתנה כל 5 שנים: 150,000 ש"ח למשך 25 שנה בריבית 2.2%
קל"צ: 306,000 ש"ח למשך 20 שנה בריבית 5%
זכאות פועלים: 100,000 למשך 18 שנה בריבית של 2.25%
אציין כי ההחזר החודשי שאנו נוכל לעמוד בו הוא עד 4500 ש"ח
ברצוני לדעת מה דעתך בנוגע לתמהיל ולריביות?
בברכה,
סער
סער שלום ותודה על הפרגון,
גם התמהיל וגם הריביות נראים בסדר, אבל אני חושב שאפשר לשפר את שניהם
בהצלחה
תודה על תשובתך המהירה,
בנוגע לריביות אנחנו במו"מ עם הבנקים כך שאני בטוח שנצליח לשפר את הריביות.
רציתי לדעת כיצד לדעתך ניתן לשנות את התמהיל ? האם היית מציע לי לשנות את המסלולים או את החלוקה של הכסף בצורה שונה בינהם?
תודה רבה,
סער
סער שלום,
קשה לי לעשות זאת מבלי לדעת עוד פרטים, אבל הכוונה שלי הייתה שתחשבו היטב על התמהיל ותנסו להעלאות רעיונות נוספים.
לדוגמא, אולי תנסו להוריד את המשתנה כל חמש ל- 20 שנה?
בהצלחה
שלום מר משכנתא.
ראשית רציתי לציין שהאתר שלך מעולה ועזר לי מאד.
אשמח לעזרתך הדחופה.
אנו זוג צעיר בתהליך לקיחת משכנתא של 800 אלף בהחזר חודשי באזור 4250.
חשבנו לקחת מסלול של :
1/3 פריים, 25 שנה, p-0.9
1/3 משתנה כל 5 צמודה, 20 שנה, 1.32
1/3 קל"צ, 18 שנה, 4.3
אנחנו מתלבטים בין מסלול נוסף של
1/3 פריים, 25 שנה, p-0.9
2/3 משתנה כל 5 צמודה, 16 שנה, 1.17
בשניהם ההחזר זהה כמובן (מדובר בריביות זולות של עובדי בנק)
אני מאד מתלבט איזה מסלול כדאי.
הראשון יותר בטוח, אך השני קצר יותר.
האם משתנה צמודה כל 5 אומר שהקרן אולי תעלה אך ההחזר החודשי ישתנה רק אחרי 5 שנים, אז אין לי מה לדאוג שההחזר ישתנה פתאומית למעלה כל חודש?
בבקשה תן דעתך לגבי המסלולים.
תודה רבה מראש.
שלום ערן,
הריביות מעולות ועדיין לא הייתי מתפתה לתמהיל השני אלא לוקח את הראשון עם הקל"צ
בהצלחה
היי משכנתא מן,
לאחר סיבוב נוסף בבנקים, קיבלנו את ההצעה הבאה:
פריים: 277,000 ש"ח למשך 25 שנה בריבית פריים -0.9
משתנה כל 5 שנים: 300,000 ש"ח למשך 25 שנה בריבית 1.75
קל"צ: 256000 ש"ח למשך 18 שנה בריבית 4.51
מה דעתך על הריביות האם ניתן לשפר אותם?
שלום סער,
ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
התמהיל עצמו סביר ובסיסי
בהצלחה
שלום,
נהניתי מאוד לקרוא את תגובותיך ואת הבלוג בכלל… עזר לי מאוד להבין מה ומו…
אנחנו רוצים להחזיר בחודש 4,000-4,500 משכנתא של 750,000
רציתי לשאול מה דעתך על התמהילים הבאים שקיבלנו מהבנק:
אופציה א'
פרים, 250,000 ריבית של 2.35% ל30 שנה (החזר חודשי 968)
קל"צ 150,000 ריבית של 3.8% ל10 שנים (החזר חודשי 1504)
משתנה כל 5 350,000 ריבית של 2% ל20 שנה (החזר חודשי 1,795)
אופציה ב'
פרים, 250,000 ריבית של 2.35% ל30 שנה (החזר חודשי 968)
קל"צ 200,000 ריבית של 3.8% ל10 שנים (החזר חודשי 2005)
משתנה כל 5 100,000 ריבית של 2% ל15 שנה (החזר חודשי של 643)
משתנה כל 5 200,000 ריבית של 2% ל20 שנה (החזר חודשי של 1011)
אופציה ג'
בלון, 50,000, ריבית של 1.5% ל2 שנים (החזר חודשי של 1500)
פרים, 250,000 ריבית של 2.35% ל30 שנה (החזר חודשי 968)
קל"צ 200,000 ריבית של 3.8% ל10 שנים (החזר חודשי 2005)
משתנה כל 5 100,000 ריבית של 2% ל15 שנה (החזר חודשי של 643)
משתנה כל 5 150,000 ריבית של 2% ל20 שנה (החזר חודשי של 758)
תודה רבה רבה
שלום נועה,
1. לא הבנתי את משמעות הבלון בתמהיל השלישי (אם אתם צריכים בלון למה זה לא נמצא בכל התמהילים?)
2. התמהיל השני מוצא חן בעיני יותר בגלל החלק הגדול ביותר בקל"צ
בהצלחה
הי
תודה רבה על התגובה המהירה!
קצת רקע לשאלתך בנוגע לבלון, אנחנו זוג צעיר ללא ילדים כרגע. אז בדקנו את האפשרות לחסוך/לשלם קצת יותר בתקופה הקרובה.
לכן באחת האופציות קיבלנו אופצית בלון, כלומר בשנתיים הקרובות נחסוך במשך כל חודש עוד 2000 ש"ח בנוסף לכל ההלוואות שהם 4400 והתוספת הזו של הבלון מקפיצה את ההחזר ל 6500. (רק שבמקום להחזיר אנחנו נחסוך את זה)
כמובן שאני מניחה שאחרי שנתיים, במידה ולא נצליח לחסוך את ה 50K (זה לא יהיה קל) להסדיר את התשלום של הבלון בצורה אחרת.
קחו בלון רק אם אתם יודעים בוודאות שתוכלו להחזיר את הכסף,
קיראו את הפוסט הבא בעניין הלוואת בלון
בהצלחה
שלום,
אני אשמח לדעתך לתמהל הבא אנחנו כבר אחרי חתימת חוזה וקצת בלחץ 🙂
220 – משתנה לא צמודה 12.5 שנים 1.85
180 – קבועה לא צמודה 12.5 שנים 4.18
103 -זכאות מדד+1.35
247 – פריים 0.9 מינוס
סה"כ 750 החזר של 4500
תודה רבה
אמנון
תיקון – 220 משתנה כל 5 שנים
תודה
אמנון שלום,
ראשית אל תהיו בלחץ, זה רק משכנתא ואתם בכיוון הנכון
על פניו התמהיל נראה בסדר
שיהיה בהצלחה
משכנתאמן שלום ,
אנחנו זוג שמרוויח 14,500 ש"ח נטו .
מעונינים במשכנתא של 800000 ש"ח – עם מה שיותר יציבות .
אשמח לתמהיל מה שיותר טוב ,
קיבלנו הצעה ל 2/3 משכנתא קל"צ + 1/3 פריים -1/2 אך להבנתי מהפורום זה לא כך מומלץ… אשמח להכוונה…
שלום וברכה,
נושא התמהיל הוא נושא מאוד אישי ויש לשקול אותו בכובד ראש,
התמהילים המוצעים באתר הינם בסיסיים וכלליים ולכן קשה לי לייעץ לכם באופן אישי.
אם אינכם מבינים הרבה בנושא, השתדלו לקרוא ולחקור ושיקלו לקבל ייעוץ.
נ.ב
המשכנתא מעט גבוהה ביחס להחזר החודשי שתוכלו להחזיר – היו זהירים בבניית התמהיל
בהצלחה
שלום משכנתא מן ותודה על פועלך המבורך !!
אני לפני לקיחת משכנתא של 840000 החזר רצוי סביב 4100
צפי להחזר עוד 5 שנים של כ 200-300
אני לוקח גם הלוואת גישור של 140 לרענון הדירה לשנתיים הקרובות
להלן התמהיל המוצע
280000 בפריים -0.95 – ל 30 שנה
200000 – קל"צ 15 שנה – ריבית 4.05
360000 – משתנה כל 5 צמודה – ריבית 1.8
החזר חודשי צפוי 4100
מה דעתך על התמהיל ?
האם שווה יותר לקחת משכנתא נוספת על 140000 נוספים עם גרייס לשנתיים במקום הלוואת הגישור ?
תודה מראש על עזרתך !!
גיל
ה-360000 במשתנה כל 5 שנים למשך 25 שנה
(שכחתי לציין זאת בפוסט הקודם)
עדכון….(היות וטרם ענית וקבלתי הצעה נוספת)
החלטתי להוריד המשכנתא ל 820000
270000 בפריים – 0.95 ל- 25 שנה
250000 קל"צ ריבית 4.1 ל-18 שנה
300000 משתנה כל 5 צמוד מדד + 1.8 למשך 25 שנה
החזר חודשי 4083
באמת אשמח לחוות דעתך על ההצעות השונות.
תודה מראש
ההצעות "נחמדות" אבל המשקל העודף הוא במשתנה הצמודה, אם תוכל להוריד אותו מעט לכיוון הקל"צ זה יכול להיות הרבה יותר טוב.
בהצלחה
טוב אז אחרי חושבים ויחד עם היועץ בבנק אנו חושבים על הכיוון הזה
270000 בפריים פחות 1% ל 25 שנה
345000 משתנה כל 5 בריבית 1.8% ל-30 שנה (הסבר בהמשך)
210000 קל"צ בריבית 3.5% ל-10 שנים.
ההחזר החודשי יעמוד על 4495ש"ח.
המשתנה כל 5 – בעוד 5 שנים נפרע כחצי ממנה אם לא את כולה.
ובעוד 10 שנים נסיים את חלק הקל"צ.
כך שלמעשה בעוד 10 שנים מהיום ההחזר החודשי יעמוד על 1200 עד 1800 ש"ח.
כתלות בסכום שנסלק מהמשתנה בעוד 5 שנים.
האמת נראה לי מאד אטרקטיבי בעוד 10 שנים להיות כבר "ברווחה" ממשכנתא כה משמעותית.
אז מה דעתך ??
שלום גיל,
עם ההסברים החדשים, נראה בסדר גמור
בהצלחה
שלום , אנחנו מרויחים יחד 22000 שח,
ברשותינו 300 אלף שח , ואנחנו צריכים 850 אלף משכנתא, מה היית ממליץ?
בנוסף אחות של אישתי יכול לקחת בשבילנו הלוואה של 100אלף פריים -0.3% וההחזר ל10 שנים הוא 966 שח לחודש, האם זה משתלם לקחת את ההלוואה , ולקחת משכנתא על 750 אלף?
תודה רבה.
בנוסף יש לנו קרן השתלמות עוד 4 שנים.
תודה.
שלום איציק,
1. לא הייתי לוקח את ההלוואה מהאחות, כי ההחזר החודשי יקשה עליכם לקחת משכנתא טובה על ה- 750
2. נסו לשלב פריים + קל"צ ככל הניתן והיתר במשתנה כל חמש
3. את הקרן השתלמות הקדישו להחזר של חלק מהמסלול משתנה כל חמש (צמודה או לא צמודה לבחירתכם)
בהצלחה
שלום משכנתא מן, תודות על האתר הממש מעולה שלך,
אנחנו עומדים בפני לקיחת משכנתא בסך 800,000ש"ח והאמת, די מבולבלים..
אנחנו מעוניינים להחזיר עד 8000 ש"ח בחודש (נוכל גם 9000, אבל רוצים לחסוך). היינו במספר בנקים וההצעות היו די דומות:
1/3 פריים -1
1/3 קל"צ ריבית 3.1-3 (תלוי בבנק)
1/3 ק"צ ריבית 1.35-1.8 (תלוי בבנק)
הפריים בין 20-25 שנה והשתיים האחרות 7-10 שנים.
יש לי כמה שאלות:
1. אני לא מצליחה להבין מדוע לקחת מסלול צמוד מדד. כמו שזה נראה, המדד יחסית בשפל היום ועם כל עליות המחירים, הוא רק הולך לעלות בשנים הקרובות, והחזר המשכנתא עשוי לעלות כל חודש!
למה לא לקחת רק 2/3 מסלול קל"צ ו1/3 פריים, ואז אני יודעת שבמשך לפחות חמש שנים אני מחזירה סכום קבוע שלא ישתנה.
2. האם יש מסלול של עד 10 שנים של קל"צ בו הריבית אינה משתנה?
3. אני לקוחה של בנק הפועלים, ומציעים לי "צ'ופר" על לקיחת משכנתא אצלם:
112,000 הלוואה לחמש שנים בריבית 0.51%
30,000 הלוואה ללא הצמדה וללא ריבית למשך 30 חודש (החזר: 1000 בחודש).
נשמע משתלם. האם כדאי לקחת את ההצעה הזאת במחיר של החזר של עוד 1000 ש"ח בחודש (נניח 9K) למשך שנתיים וחצי?
תודה מראש על התשובות,
רובי
שלום רובי,
1. אם את מעדיפה ביטחון ושקט נפשי, לכי על קל"צ
2. כמובן, קל"צ הוא אמור להיות קבוע לכל 10 השנים. ייתכן והציעו לך מל"צ (משתנה כל חמש לא צמודה), במקום זאת בקשי קל"צ לכל התקופה
3. הייתי לוקח את הצעה שלהם, נשמע לי אטרקטיבי מבחינת הריביות
בהצלחה
תודה על התשובה, אתה מחזק לי את ההחלטה על התמהיל (יום שני הולכים לסגור!).
עוד שתי שאלות, אם אפשר.
1. בעקבות הגזירות הכלכליות שאמורות לנחות עלינו כבר בעוד חודש, האם שמעת אם יש צפי לעליית מדד או ריבית? ההגיון שלי אומר שאם המחירים יעלו, המדד יעלה גם. אבל כלכלנית אני לא 🙂
אני מניחה שזה ישפיע על החלטה אם לקחת בכל זאת צמוד מדד או לא. מה דעתך?
2.על פי ההצעה של פועלים, אחרי 5 שנים תהיה ירידה משמעותית בהחזר החודשי (2 מסלולים ייגמרו), וכיון שהתקרה שלי היא 8000, חשבתי שאוכל למחזר כדי להעלות את ההחזר (ולקצר התקופה).
אם אקח קל"צ, האם יש לי נקודות יציאה למחזור? ללא קנסות?
תודה שוב,
רובי
שלום שוב,
1. אני לא חושב שהמדד יעלה (אולי אפילו להיפך) בעקבות ההחלטות האחרונות של האוצר, כי אני מריח שהמיתון יימשך ולא הפוך דבר שיוביל למדדים נמוכים בשנים הקרובות.
ובכל אופן, לא הייתי מקבל החלטה על בסיס התקופה הקרובה אלא על פי יעדי בנק ישראל למדד בשנים הקרובות (להגדרתם 2% בשנה)
3. תוכלי למחזר את הקל"צ אבל תיד יהיה סיכון לעמלת פירעון מוקדם (כנסי לכאן להסבר על מתי וכמה משלמים עמלת פירעון)
בהצלחה
היי
בשעה טובה ומוצלחת חתמנו על משכנתא להלן התמהיל שקיבלנו
166000 p-0.75
214000 משתנה כול 5 ריבית 1.77
320000 קל"צ ריבית 4.7
50000 צמוד אירו ריבית 1.48
50000 צמוד דולר ריבית 1.72
כול המשכנתא היא ל- 30 שנה, אנו רוצים התחלה קלה בגלל המעבר הצפוי לדירה החדשה ובנוסף יש לנו הכנסה לא גבוה.
האם לאחר משא ומתן ממושך עם הבנקים קיבלנו הצעה טובה?
יש לציין שהתמהיל נבנה על ידי ולפי יכול ההחזר החודשי.
תודה יום טוב.
שלום לירן,
אני לא כל כך אוהב דולר ואירו, אבל יכול להיות שהם יתגלו כמשתלמים
בהצלחה בכל אופן ….
תודה ומה עם השאר?
השאר בעיקרון בסדר
שלום,
הייתי רוצה שתביע את דעתך על התמהיל הבא(רגע לפני שאני חותם).
ראשית, הון עצמי 285,000(25%)
משכנתא 855,000
התמהיל הוא:
323,000 – משתנה אגח כל 5 שנים צמוד ריבית 1.67
282,000 – פריים לא צמוד 0.9-P
250,000 – משתנה אגח כל 5 שנים לא צמוד 3.98
שלום ירון,
הייתי מעדיף שזה קבועה לא צמודה ולא משתנה לא צמודה (השאר נראה בסדר)
בהצלחה
תודה על תגובתך.
האם לקבועה לא צמוד הריבית לא תהיה גבוהה הרבה יותר בתמהיל הזה?
מה עוד שההון העצמי הוא לא גדול במיוחד……
בכל מקרה אבדוק את העניין….
תודה ושבת שלום.
עדיף קבועה לא צמודה גם במחיר גבוה יותר
שלום,
אנו זוג + ילד ועוד ילד בדרך.
רכשנו דירה בשווי 1,340,000 ש"ח. הון עצמי 510,000 ש"ח.
הכנסה חודשית משותפת בסך של 15,000 ש"ח נטו, אין הלוואות ו\או הוצאות צפויות.
מעוניינים לקבל המלצתך לתמהיל משכנתא בסך של 830 א"ש .
החזר חודשי שלא יעלה 3,600 ש"ח .
ערכנו מספר בירורים בבנקים וכעת עלינו לקבל החלטה ולהתמקח מעט.
יש לנו זכאות של משרד השיכון בסך של 170 א"ש בפריים 0.25-.
כמו כן, האם קיימת משמעות אם ההלוואה תעמוד על 60% משווי הנכס, דהיינו, 800 א"ש אם לאו? (בבנק לאומי קיבלנו תמהיל נמוך משמעותית לסך של 800 א"ש).
לתשובתך אודה.
דבר נוסף,
האם יש חוקיות למסלולים השונים מבחינת חלוקת ההלוואה, מסלולים צמודים ולא צמודים?
כמו כן, יש קרן השתלמות שעתידה להשתחרר בעוד כשנתיים בסכום של 60 א"ש.
שלום נוגה,
1. תמהיל ל- 800 אלף ניתן למצוא ממש בפוסט זה.
2. לא מכיר את הזכאות של משרד השיכון במסלול פריים, מהיכן קיבלתם אותה?
3. ב- 60% מימון אכן ניתן לקבל ריביות טובות יותר
בהצלחה
הי משכנתא מן
קראתי את הבלוג ולמדתי המון אתה….אין מילים עד כמה
זו הישורת האחרונה לפני החתימה בימים הקרובים
אני מבקש המלצה על תמהיל עבור דירה של 1140000
שמתוכו ניקח 75% כמובן שזה 855אלף ל30שנה לצערי
יש לציין שיש אפשרות לקבל סכום גדול בשנים הקרובות 5-15שנה לערך
אבל המחשבה הזאת בגדר מותרות
לפי מה שלמדתי ממך אם הייתי תלמיד טוב אז נלך על
3\1 פריים (לאיזה ריבית לשאוף? P-0.9?)
3\1 קל"צ (לאיזה ריבית לשאוף?)
איזה מסלול תמליץ על השאר???
או שאני לא הבנתי כלום ואתה ממליץ בכלל משהו אחר???:)))))
שלום אופיר,
קודם כל אתה תלמיד טוב, כי אתה לא מתבייש לשאול וזה כבר חצי מהעבודה.
במקרה שלך לא הייתי בוחר בקל"צ בגלל שהריביות שם ל- 30 שנה הן מאוד גבוהות והייתי לוקח משהו כמו:
1/3 פריים
1/3 משתנה צמודה
1/3 משתנה לא צמודה
וכמובן מנסה למחזר בעוד כמה שנים אם תשתפר יכולת הפירעון ועליה בהחזר החודשי
בהצלחה
היי
פניתי ליועץ משכנתאות וקיבלתי את התמהיל הזה :
264000 360 חודשים פריים – 0.82
צמודה קבועה : 266000 192 חודשים ריבית נומינאלית 2.4
צמודה משתנה כל 5 360 חודשים ריבית נומינאלית 1.77
מה דעתך על הריביות ווכיצד ניתן לשפר את התמהיל ?
האם עדיף משתנה לא צמודה ובאיזה מסלול ?
תודה
שלום ברק,
קשה לי לענות על זה בגלל שאני לא מכיר את הרקע שלכם, הצריכם שלכם והסיבות שבניתם כך את התמהיל.
אני כן יכול לומר שאני ממש לא אוהב שרוב המשכנתא צמודה למדד ואין בה מרכיב של קל"צ
שלום משכנתאמן, תודה רבה לך על כל המידע באתר זה עזר לי קצת להבין על מה דיברו איתנו בבנק:
יש לי 2 שאלות
1. זאת ההצעה שקיבלתי מהבנק עבור משכנתא של 750,000 ₪ (החזר חודשי של 3694ש"ח) אשמח לשמוע את דעתך:
250,000 ל 25 שנה ב P-0.9
350,000 ל 25 שנה משתנה כל 5 צמוד למדד בריבית 1.9%
150,000 ל 15 שנים בקל"צ בריבית 4.2%
2. אנחנו שוקלים לרכוש דירה בבנין חדש האם כדאי לקחת משכנתא מוקדם ולהפחית את מספר התשלומים לקבלן כדי לחסוך את מדד תשומות הבניה או שיש סיכון בלשלם לקבלן פחות תשלומים אבל סכומים גבוהים יותר בכל פעם (לפרויקט יש בנק מלווה)?
תודה
שלום ליאור,
1. התמהיל בסדר, אבל הייתי שמח לו הייתם לוקחים יותר קל"צ על חשבון המשתנה הצמודה
2. בעיקרון אם אתם מקבלים ערבויות מתאימות (את זה תצטרכו לבדוק מול עו"ד שלכם), אז אתם מוגנים והייתי ממליץ לזרז תשלומים לקבלן על מנת לנצל את הריבית הנמוכה (תוכלו לקרוא כאן על בעד ונגד הקדמת תשלום לקבלן)
בהצלחה
תודה על התגובה המהירה,
1. ההחזר החודשי שיוצא לנו בתמהיל הזה הוא 3700 ש"ח (לפני הורדת הריבית האחרונה) איך היית מציע לחלק את הסכומים בלי להגדיל יותר מדי את ההחזר החודשי (לא יותר מ 4000 ש"ח בחודש ועדיף קצת פחות).
2. בנק הפועלים הוא הבנק המלווה של הפרוייקט, איזה ערבויות אנחנו אמורים לבקש?
שלום ליאור,
1. תעבירו חלק מהמשתנה כל חמש לקל"צ ותראו מתי אתם מגיעים ל- 4000- ש"ח
2. אנא שאלו את עורך הדין שלכם, אני לא מומחה בתחום הזה
בהצלחה
משכנתא מן שלום!
ברצוני לקבל משכנתא על סך 850000, כאשר ההחזר
החודשי שאוכל לעמוד בו יהיה 4000 ש"ח
אני אשמח אם תוכל להמליץ לי על תמהיל מאחר והסכום אינו
שייך לקטגוריה של 800000 או 900000 להם קיימים תמהילים מומלצים
שלום רב,
ההחזר נמוך בשביל 850 אלף,
בכל מקרה הייתי הולך על חלוקה של שליש, שליש, שליש (פריים / קבועה לא צמודה / משתנה צמודה),
זה לא הכי אידיאלי אבל זה בסיסי.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
רוצה לשבח על איכות ותוכן באתר שלך, מצויין ועוזר מאד להבין לאן נכנסים.
קראתי את התמהילים ל 800 & 900 שהצעת.
תוכל לעזור עם תמהיל וריביות עדכניות שאפשר לקבל למשכנתא של 850,000?
אנחנו רוצים משכנתא ל 20 שנה עם החזר שלא יעלה על 5000 (כולל ביטוח). מבקשים משכנתא עם סיכונים מאד נמוכים (שמרנית), עם תחנות יציאה כל 6 שנים (קרן השתלמות).
תודה בכל מקרה על עזרתך.
שלום זהר,
הריביות יעודכנו בסוף החודש במחשבון משכנתא וגם היום הן עדכניות.
קשה לי לתת תמהיל אישי לכל גולש (מה עוד שאני לא מכיר אתכם אישית ולא יכול לרדת לדקויות)/
תנסו לקחת פריים וכמה שיותר קל"צ (אין תחנת יציאה כל 6 שנים, אבל תוכלו לקחת משתנה כל חמש ולהתפלל שהריבית לא תרד כך לא תשלמו עמלות פירעון מוקדם)
בהצלחה
חברים אני ארצה לשתף שלאחר תקופה לא קלה עשינו זאת
ותודה ענקית למשכנתאמן, אני ארצה להציע עוד פינה בבלוג שבה ניתן יהיה לשתף את הריביות שקיבלנו
להלן הריביות שקיבלנו (פועלים):
קל"צ 13 שנים 3.43
משתנה כל חמש 1.4 ל 20 שנים
פריים 0.9 מינוס
בשמחה ובהצלחה כמובן!
ריביות מעולות , מה הסכום של המשכנתא? איך הוא חולק בין המסלולים?
לכמה שנים הפריים?
מה האחוז מימון?
750000
2470 P
300 קל"צ
243 משתנה כל 5
37%
כנסו למנהלי הסניפים אתם תקבלו ריביות טובות יותר..
203 במשתנה 🙂
משכנתא מן שלום רב.
האתר שלך מאוד עוזר לנותן מידע השווה זהב…
אנחנו מרווחים באזור ה22-24 אלף ביחד.
הגעתי לתמהיל משכנתא כזה , וריביות ראשוניות המבנק.
280 אלף פריים – 0.8 ל20 שנה.
280 אלף משתנה על 5 , 2.2 ל20 שנה.
280 אלף קלצ 4.5 ל20 שנה.
החזר חודשי בגובה 5600 , בשיטת קרן שווה.
היכולת החזר שלנו היא עד הסכום הזה בערך.
ואת המשתנה כל 5 אנחנו מתכוונים להוריד בערך בחצי או יותר לאחר קרן השתלמות.
האם ניתן לשפר את הריביות או את התמהיל:, והאם כדאי להישאר בקרן שווה
או לעבור לשפיצר ולחסוך את היתרה?
תודה רבה!
שלום איציק,
1. נראה לי שאפשר לרדת בריביות, תעשה סקר שוק מקיף
2. אני אוהב את שיטת הקרן השווה, אבל אם אתה לא חייב שההחזרים יירדו לאורך זמן. אז כדאי לנסות במקביל להוריד את השנים של המשכנתא.
בהצלחה
שלום וברכה,
ראשית, גם אני מצטרפת לברכות, אתה בהחלט מהווה קור השראה להעצמת החסד החברתי.
להלן שאלתי: יש לנו הון עצמי קטן מאוד של כ-150 אלף ₪. אנחנו מרוויחים יחד כ-12 אלף ₪ נטו בחודש. ברצוננו לרכוש נכס בס"ך 850 אלף ₪. האם כדאי לחכות ולחסוך עוד? או שכדאי לפנות לEMI או להלוואה בנקאית? (יש לציין שהזדמנויות הבניה בישוב שלו מצטמצמות, כמו כן, המחירים עולים בצורה דראסטית ככל שעובר הזמן)
תודה רבה,
תבורך!
סיון
שלום סיון,
עניתי לשאלתך אמש – מצ"ב קישור.
היי משכנתא מן,
שלום רב,
הצעה ראשונה למשכנתא של 800K
פריים-0.9 ל-25 שנה 264K
משתנה כל 5 שנים ל-25 שנה 336K – לפי עוגו אג"ח(2.64%) = 4.04%
קבוצה לא צמודה -10 שניה – 200K 1.7%
סה"כ החזר של 4695
מה דעתך?
הצעה שניה,
פריים-0.9 ל-20 שנה 264K
משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה 336K – לפי עוגו אג"ח(2.64%) = 4.04%
קבוצה לא צמודה -20 שנה – 200K 4.7%
סה"כ החזר 4647
מה דעתך?
איזו הצעה עדיפה?
האם לדעתך יש מה לשפר בריביות? ואם כן באיזה אני יכול ללחוץ את הבנק?
בתודה,
שלום שרון,
שתי ההצעות דומות למעט תקופת השנים (דרך אגב, נראה לי שבהצעה הראשונה הקבועה היא צמודה ולא כפי שציינתם).
זה מאוד תלוי בכם, אם אתם רוצים לסיים הכל תוך 20 שנה קחו את ההצעה השניה, אם אתם רוצים שההחזר יירד משמעותית בעוד עשר שנים, אבל יישארו לכם עוד 15 שנה לשלם משכנתא אז קחו את ההצעה הראשונה
אני אדיש בין ההצעות וזה תלוי בכם ובהעדפות האישיות שלכם
בהצלחה
היי,
ראשית, תודה רבה.
שנית, אתה אכן צודק, בהצעה הראשונה הקבועה היא אכן לא צמודה.
שלישית, האם התמהיל נכון לדעתך? היית מוסיף משהו? משנה משהו?
מה דעתך על הריביות?
בתודה,
סליחה אכן קבועה צמודה
משכנתאמן?
הייתי מוסיף כסף לקל"צ על חשבון המשתנה כל חמש שנים, אם ניתן לעמוד בכך בהחזר החודשי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה על האתר הזה. הוא מאד מעיל.
שאלה עקרונית – ברב התמהילים שלך אתה ממליץ לקחת 1/3 על בסיס משתנה כל 5 שנים, ולא על משתנה לא צמודה כל 5 שנים. מדוע?
דבר נוסף –
רצינו אם אפשר לקבל תגובה על הצעת משכנתא שקיבלנו ל – 750000 ש"ח
240000 P-0.95 ל – 25 שנה
100000 קל"צ 2.85 (הטבה של לקוחות הבנק) – ל – 10 שנים
160000 קל"צ 3.59 ל – 10 שנים
250000 מל"צ כל 5שנים 3.69 ל – 15 שנה/משתנה צמודה כל 5 בריבית 1.69
תודה, נועה ואייל
שלום נועה ואייל,
1. כי לרוב האנשים אין את הכסף להחזר חודשי גבוה שמורכב גם משליש קל"צ וגם משליש משתנה לא צמודה
2. התמהיל סביר וטוב
בהצלחה
תודה.
קיבלנו עוד הצעה מבנק אחר שאמנם בעיקר צמוד למדד, אך הוא נגמר תוך 10 שנים. וראינו במחשבון שלך (:-) ) שאם המדד יהיה בממוצע 2.5% כל שנה, נשלם אותו דבר לבנק (בהנחה שהריבית על המל"צ לא תשתנה, מה שאני מניחה שכן שתשתנה), ועל כן אנחנו מתלבטים מאד איזה לקחת, נשמח אם תוכל להגיב בהשוואה לתמהיל שכתבנו למעלה.
100000 קבוע צמודה 0.44 ל – 8 שנים
405000 קבועה צמודה 1.69 ל – 10 שנים
245000 פריים – 0.9 ל – 30 שנה.
תודה מראש
אייל ונועה
אייל ונועה שלום,
1. בעיקרון אני לא אוהב "רווחים" גבוהים מדי בין מסלולי ההלוואות
2. יחד עם זאת, אם הסתכלם וראיתם שהוא שוויוני לתמהיל הקודם ונוח לכם עם ההפרשים שבשנים, אז אין בעיה לקחת את התמהיל השני ולא את הראשון
בהצלחה
הי
קיבלתם אחוזים מצויינים!!אנחנו לוקחים סכום דומה אך לא נתנו לנו תנאים כאלו.
אפשר לדעת באיזה בנק קיבלתם את זה?
אפשר גם בפרטי אם לא נעים לכם לפרסם:
mtk1389@gmail.com
תודה מראש!!!!!!
בנק איגוד
שלום רב,
יש לי משכנתא בגובהה 800000 ש"ח, שנלקחה בין 2007-2009 בתנאים לא טובים במיוחד מדד + 4 , ממוצע פריים + 0.
אחוז הריבית פריים היא 60% במשכנתא, הבנתי באתר שמחזור משכנתא כזו אפשר להיות באחוז משתנה של 59% למשל.
מה התמהיל המומלץ למחזור בתנאים אלו.
להחזר חודשי של 6500 ש"ח.
בברכה
ערן
ערן שלום,
תשלב פריים פלוס מינוס עד 50% מהמשכנתא והשאר בקל"צ
בהצלחה
הי משכנתאמן.
תודה על העיצות הנפלאות שלך , עזרת לנו מאד עד עכשיו!!
חתמנו על זכרון דברים לקניית דירה שהמסירה שלה רק בעוד עשרה חודשים(יד שניה, לא קבלן). החוזה עצמו לא סגור ואני מתלבט איך לפרוס את התשלומים.
אני אצטרך בסופו של דבר משכנתא של 800,000 ש"ח עם החזר מתוכנן של 6000-7000 ש"ח.
אני מתלבט האם לאור הריביות הנמוכות היום כדאי לי להקדים את התשלומים ואת לקיחת המשכנתא (אפילו רק בחודשיים שלושה) כדי לקבל תנאים יותר טובים או לנסות לדחות כמה שיותר את פריסת התשלומים?
כמו כן באיזה אופן כדי לי לקחת המנות מהמשכנתא בהנחה שכ 300000 ש"ח אני רוצה לשמור למסירה?
המון תודה!
שלום סמי,
אם אתה מאמין שהריביות יעלו אז וודאי כדאי להקדים את התשלום.
תוכל לקחת עכשיו משכנתא במסלול קל"צ ובזה לשמר את הריבית ואת הפריים והמשתנה תשאיר לסוף (זו גם התשובה על ה- 300 אלף)
בהצלחה
הי משכנתאמן!
קודם, תבורך על המעשים שלך!! אני ואישתי חייבים לך כל כך הרבה!!! אחרי כמה שעות של קריאה באתר שלך חסכת לנו כמה מאות אלפים!! לא יאמן כמה הבדל ניתן לעשות ע"י האינפורמציה הנכונה. אם היינו מקשיבים להצעות של הפקידים בבנקים היינו מפסידים כל כך הרבה. תודה לך שוב מכל הלב!!
שינינו את כל התנאי המשכנתה (קיבלנו יותר כסף להון עצמי) ויש לנו כרגע כמה שאלות קצרות לפני הסגירה.
אנחנו לוקחים משכנתה על סך 744000 ש"ח (שזה 60 משווהי הנכס). אנחנו רוצים לחלק אותה ל 3\3 כדי לפזר את הסיכונים. האפשרויות הן:
248000 בפריים – 0.9 (אולי נקבל גם 0.95) ל 25 שנה
248000 בקבועה לא צמודה ל 20 שנה
248000 במשתנה (אג"ח) כל 5 שנים, לא צמודה ל 15 שנים
אנחנו בכוונה מחלקים את זה לאורך שונה כי אנחנו רוצים שסכומים יתחילו לרדת לקראת ה"זקנה".
יש לי 2 שאלות חשובות לנו מאוד לפני שחוזרים לבנק לקבל ריביות סופיות:
1. האם כדאי לקחת קל"צ ל 20 שנה ומשתנה ל 15, או ההפך?! ניצא בהנחה שבנק לא יתן לנו הפרש משמעותי בריבית בקל"צ אם יורדים ל 15 שנה.
2. האם כדאי לקחת משתנה לא צמודה או צמודת מדד? אני מבין שאת המדד לא ניתן לחזות הרבה בקדימה, אבל בכל זאת…התחושה שלך והשיקולים שאתה נותן חשובים לנו מאוד!
תודה שוב על הכל!!!!
שלום וברכה,
1. אם אין הנחה על הקל"צ, אז זה לא כל כך משנה (אולי הייתי לוקח את המשתנה ל- 15 על מנת להוריד מעט מאי הוודאות ואת הקל"צ ל- 20)
2. אני מעדיף ללא מדד, אבל זה שיוקל שלכם. בעיקרון תוכלו גם לחלק חצי חצי בין המשתנה הצמודה ללא צמודה
בהצלחה
קראתי את הפוסטים, אך הייתי מעוניין לדעת מה התמהיל הנכון מבחינתי מכיוון שכרגע המשכנתא שלי גרועה בלשון המעטה ואני מחפש למחזר מבחינת החזר חודשי אני יכול להחזיר כ 5000 ש"ח בחודש להלן המצב כרגע ומה שהציעו לי:
המשכנתא הנוכחית שלי היא כדלכמן:
החזר חודשי של כ 3600 ש"ח משכנתא ל 30 שנה (נשאר 26000)
1. 250000 – בריבית קבועה צמודה למדד של 5.2% לסילוק היום קנס של כ 60000 סה"כ 310000 לסילוק מידי
2. 232000 – פריים 0.5 –
3. 250000 – 2.9% משתנה כל 5 שנים צמודה למדד.
סה"כ 794000 לסילוק מיידי (כולל בתוכו את הקנס של ה 60000(.
הצעת מחזור:
החזר חודשי של 3900 ש"ח משכנתא ל 20 שנה ( הורדה של 6 שנים מכיוון שנשאר לנו 26 שנה כרגע).
1. 264000 פריים -0.9
2. 530000 משתנה כל 5 שנים ב 1.75
סה"כ 794000 משכנתא (כולל בתוכו את הקנס של ה 60000(.
יותר מאשמח לתגובתך
שלום אסף,
חוץ מלהוריד את הריבית לא עשית כלום.
1. קח גם קל"צ ותוריד את הסיכון שבהלוואה
2. תנסה להוריד חלק מהמשתנה הצמודה לטובת קל"צ או לפחות מל"צ על מנת לבטח קצת את ההלוואה ולהוריד את החשיפה למדד
בהצלחה
המון המון תודה על תגובתך באמת כל הכבוד שאתה מוצא זמן להגיב לכולם.
אשמח לדעת מהו התמהיל שאתה ממליץ למחזור המשכנתאות הנ״ל
תודה מראש
אסף
היי אסף,
כפי שכתבתי בתוגה הקודמת – המירו חלק מהמשתנה לקל"צ.
כמובן בהתאם ליכולת ההחזר שלכם.
אתה יכול להסתכל על התמהיל המומלץ בפוסט זה ל-4,000 ש"ח כדי לקבל רעיון.
בהצלחה
היי משכנתאמן
יש לי משכנתא קיימת בשווי 600000+- בתנאים הבאים (נלקחה לפני 4 שנים) :
קבועה ל-15 שנה (נותרו 11) בריבית הטבת בנק 2.86 צמודה סכום התחלתי של 87000 נותר 74000
קבועה -15 שנה (נותרו 11) בריבית 3.37 צמודה סכום התחלתי של 173000 נותר 149000
פריים ל-25 שנה P-0.8 סכום התחלתי של 260000 נותר 233000
משתנה כל 5 שנים ל-25 שנה בריבית 2.14 צמודה סכום התחלתי של 130000 נותר 1250000
קניתי נכס חדש והגדלתי את המשכנתא הקיימת ב-200000
מה היית ממליץ לי לעשות לגרור את המשכנתא הקיימת או לסלק את המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה? לידיעתך עמלת פרעון מוקדם של כלל המכנתא היא 11500 כאשר הפירוט הוא בהתאמה לסדר הלוואות הרשומות כאן 2400ש"ח(קבועה צמודה בהטבת בנק), 8000ש"ח(קבועה צמודה), 300ש"ח(פריים), 800ש"ח(משתנה צמודה).
בבנק הציעו לי לקחת 1/3 בפריים -0.9 והשאר 2/3 במשתנה כל 5 שנים ל-25 שנה בריבית של 1.8 צמודה.
האם שווה לי למחזר? לגרור? בהתייחס לעמלת הפרעון המוקדם.
בתודה רבה,
משכנתאמן?
שלום שרון,
1. על מנת לדעת אם כדאי לגרור או למחזר חלק מההלוואה צריך להשוות זאת מול תנאי הבנק ולראות מה יותר משתלם
2. אני אישית חושב שכדאי לעשות "סדר מחדש" במשכנתא על מנת ליישר קו ולהתאים אותה להחזר החודשי החדש
3. ההצעה שהציעו לך בבנק לא טובה
4. שקול לקחת עזרה מקצועית בנושא, כי מדובר על משכנתא גדולה ויש מעט מורכבות עם מחזור חלקי וכו'
בהצלחה
שלום,
אנחנו מעוניינים במשכנתא של 770 אלף שקל עם החזר של בסביבות 4,200. מהתמהילים שאני רואה כאן אתה ממליץ על שליש פריים ואת השאר בקבועה לא צמודה ומשתנה כל חמש. מדוע לדעתך כדאי להוסיף משתנה כל חמש ולא לקחת את כל השאר בקבועה לא צמודה?.
תודה רבה, אנחנו מאוד נעזרים באתר שלך.
שלום מאיה,
הסיבה היא בגלל שקל"צ מעלה את ההחזר החודשי ולא כולם יכולים לעמוד בו.
אם יש לכם אפשרות לעמוד בהחזר זאת בהחלט אופציה טובה.
תוכלי לקרוא בפוסט הבא את התמהיל המומלץ החדש שפרסמתי לחודש יוני ולראות כי בהחלט העליתי את משקל הקל"צ בתמהיל.
בהצלחה
שלום לך,
תחילה, פרגון על הבלוג, קנית לך שם בעולם מחפשי הדירות וממחזרי המשכנתאות.
אנו זוג לפני רכישת נכס ומעוניינים במשכנתא ע"ס 820K המהווה כ 58%המערך הנכס.
יכולת ההחזר הנוכחית שלנו נעה סביב 5000 ש"ח.
כמו כן, צפוי בונוס שנתי (בערך כל שנה) בסך 20K אשר יישפר את יכולת ההחזר.
איזה מסלולים מומלץ לקחת לפי הפרטים לעיל ? מהו טווח הריביות שיוצע לי? ואיזה מסלולים תומכים בכך שאוכל לנצל את תשלומי הבונוס לקיצור/הפחתת ההלוואה?
נתון נוסף – ברצוני לקחת משכנתא שלא תעלה על 18 שנה, ואף תקוצר לכ 13-15 שנה יחד עם החזרי הבונוס.
בתודה
קובי
קובי שלום,
1. קח פריים, משתנה לא צודה ובעיקר קל"צ
2. את הבונוסים תחזיר מדי שנה למסלול של המשתנה הלא צמודה
3. בהצלחה
תודה על התגובה.
מה הריבית שניתן לקבל על מלצ ועל הקלצ , נכון להיום?
שלום קובי,
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון משכנתא.
בהצלחה
שלום,
ראשית, הבלוג תרם לנו רבות להיכנס לעניינים, על כך תודה רבה לך!
אנו זוג צעיר לפני רכישת דירה ומעוניינים במשכנתא ע"ס 810K המהווה כ 67 % מערך הנכס.
קיבלנו הצעה שנראת לנו הכי טובה, נשמח לעצתך
545K משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל 25 שנה 4%
265K פריים -0.9% ל25 שנה
סך החזר חודשי 3967.
הצעה נוספת שקיבלנו:
265K פריים -0.9%
300K משתנה כל 5 שנים צמוד למדד 1.3%
245K משתנה כל 5 שנים לא צמוד למדד 4.19%
המטרה שלנו היא לנגוס בקרן כמה שניתן, כך שבעת נקודת היציאה בעוד 5 שנים נמחזר את המשכנתא.
מי מבין ההצעות עדיפה לדעתך?
תודה רבה!!!
שלום ברק,
1. ההצעה הראשונה נראית עדיפה
2. הייתי שוקל לקחת גם חלק בקל"צ
בהצלחה
שלום משכנתא מן
תודה על כל האינפורמציה החשובה.
אחרי קריאה ולימוד החומר התכנסנו ל נ"ל:
אנחנו לקראת סגירת משכנתא, קיבלנו 2 הצעות עבור 850,000
כיוון שיש לנו דירה אחת כבר, אחד הבנקים נותן את המשכנתא עם תנאים של הלוואה לכל מטרה.
תוכל להמליץ מה מ 2 ההצעות המצורפות עדיפה? או מה היתרונות של כל אחת?
אנחנו רוצים לתקופה של 20 שנה בערך
סולידי וללא סיכונים מיותרים או חשיפה מוגזמת למדד
עם החזר חודשי התחלתי שיהיה בסביבות ה 5000 כולל ביטוחים נדרשים
ושרמת ההחזרים החודשיים תישאר מתחת ל 6000 לכל אורך התקופה
אם תוכל להתייחס גם לנקודות יציאה / קנסות ביחס ל 2 ההצעות
הצעה 1:
פריים -.85 על 280000 ל 20 שנה
צמודה משתנה בריבית B+.3 על 170000 ל 20 שנה
משתנה לא צמודה (כל 5) בריבית 3.99 ל על 400000ל 20 שנה
הצעה 2:
משתנה צמודה ל 20 שנה ריבית 1.95 על 170000
פריים 1.9 על 280500 ל 23 שנה
קל"צ 4.85 על 399500 ל 20 שנה
תודה על העזרה.
שלום זהר,
ההצעה שניה טובה יותר בגלל הקל"צ.
אין לכם שום ביטחון בכך שההלוואה לא תעלה על 6000 ש"ח בשנים הקרובות, הרי רוב ההלוואה בריבית משתנה וחלקה אף צמוד מדד
בהצלחה
תודה על התשובה המהירה
– אני מבין שהשניה טובה יותר מבחינת יציבות לאורך הזמן ?
– מה לגבי יכולת פרעון מוקדם וכנסות יציאה? איזו עדיפה
– וגם איזו עדיפה מבחינת סה"כ החזרים? (לפי המחשבון סה"כ ההחזר הכולל יוצא זול יותר בהצעה הראשונה ב 20 עד 30K)
יום טוב ושוב תודה.
שלום זהר,
1. מבחינת היציבות השניה טובה יותר (בזכות הקל"צ)
2. מבחינת גמישות ופרעון מוקדם – הראשונה טובה יותר בזכות הנקודות יציאה במשתנות
3. אמנם הראשונה נראית זולה יותר אך לטווח הארוך יכולה להתגלות כיקרה יותר באם הריביות יעלו
בהצלחה
שלום,
קיבלתי הצעת משכנתא ל25 שנה בסך של 750.000 ש"ח.
פריים- 250.000 ש"ח, p-0.9 החזר חודשי של 1044 ש"ח.
משתנה כל 5 לא צמוד למדד-ריבית של 3.4%, החזר חודשי של 1241 ש"ח.
קבוע צמוד מדד (ל20 שנה!)- ריבית של 2.45% החזר חודשי של 1316 ש"ח.
סה"כ החזר חודשי בסך 3600 ש"ח.
אשמח לשמוע מה דעתך על תמהיל זה וכן מהי דעתך על הריביות שקיבלתי,
במידה והריביות גבוהות, אשמח אם תאמר לי מהן הריביות עליהן כדאי להתמקח מול הבנק,
תודה וישר כוח על האתר הקצועי.
שלום גבי,
1. תמהיל נחמד
2. הייתי מחלק את החלק של הקבועה הצמודה גם למשתנה צמודה ובכך מוזיל את הריבית
בהצלחה
שלום שוב משכנתאמן,
1. לא הבנתי איך לחלק, תוכל לכתוב לי תמהיל לדוגמא?
2. היות ואבא שלי עובד בנק נאמר לי שזה הרבה יותר מסתם "נחמד", איפה כדאי לי להתמקח ולנסות להוריד אותם?
תודה על העצה והקשב.
שלום גבי,
התמהיל "נחמד" כי הוא סטנדרטי ולא בגלל שהוא לא טוב.
לגבי הריביות ייתכן והן נמוכות, אבל כמו שאמרתי לא הייתי לוקח את כל החלק של הקבועה אלא מחלק אותו חצי קבועה וחצי משתנה כל חמש צמודה
בהצלחה
שלום,
אנו מעוניינים לקחת משכנתא בגובה של כ- 800,000 ש"ח (כ-75% משווי הנכנס).
ביכולתינו להחזיר החזר חודשי של 4500-5000 ש"ח.
להלן התמהיל אשר ביקשנו מהבנק וההצעה:
שליש – פריים -0.9- ל-30 שנים
שליש – קל"צ 3.3% ל-10 שנים
שליש – משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד – 3.42% (מרווח של 1.5%) – עפ"י ממוצע תשואות אג"ח ממשלתי לא צמוד למדד "גליל".
מבנק אחר קיבלנו הצעה דומה, אולם בחלק הראשון (של הפריים) נדרשנו לחלק את הסכום של השליש בצורה הבאה: 2/3 פריים ו-1/3 מק"מ.
במשתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד קיבלנו הטבה במרווח (1%) – עפ"י ממצוע תשואות כל האג"ח הממשלתי לא צמוד למדד.
ראשית, רצינו להתייעץ בנוגע לתמהיל, האם לדעתך הוא בסדר?
שנית, רצינו לשאול בנוגע לריבית המשתנה כל 5 שנים, האם עדיף לקבל מרווח נמוך יותר מהבנק ועוגן ממוצע של אג"חים ממשלתיים רבים? או עוגן קצת גבוה יותר וממוצע של אג"ח ספציפי? כיצד ניתן למצוא את הריביות הללו ולהתעדכן לגביהן?
שלישית, האם מסלול המק"מ הוא מסלול מסוכן? אנחנו לא בטוחים בנוגע למסלול הזה ונשמח אם תוכל להסביר לגביו.
נודה מאוד לעזרתך.
שלום פליפ,
1. התמהיל טוב
2. אין הבדל בעוגנים
3. אני לא חסיד גדול של המק"מ (הנה השוואה של המק"מ לפריים)
בהצלחה
שלום,
לאחר ייעוץ ראשוני בפורום, אני חוזר אליך עם הצעת הבנק למשכנתא של 750000 בהחזר של בערך 5000 ש"ח.
אשמח לשמוע את דעתך.
100K – בלון צמוד מדד – ריבית 1% ל 3 שנים
50K משתנה כל שנה – ריבית של עוגן +0.8 = 0.89% ל 20 שנה
200K – פריים – p-0.9 ל 20 שנה
400K – קל"צ – 3.5% ל 10 שנים.
האם אתה ממליץ על שינוי בתמהיל ?
תודה
קובי
שלום קובי,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום רב,
ראשית ישר כח על האתר לא האמנתי שברגע שאני יצטרך משכנתא אני יגיע לבנקים עם מידע וכל זה תודות לך!
אנחנו לפני רכישת בית בעלות של 1,330,000 עם הון עצמי של 500,000 ש"ח תאריך סיום הבנייה בעוד שנתיים וקצת
השאלה האם כדאי לקחת משכנתא מעכשיו?
קצת רקע ההכנסה שלנו היא בסביבות 22K נטו כאשר אנחנו חוסכים בחודש בין 7K-10K כל חודש כך שהצפי שלי (במידה והמצב ימשיך להיות כמו עכשיו)שעד סיום הבניה יהיה לנו הון נוסף של 150K
שלום נתי,
אם יש אפשרות לקחת משכנתא עכשיו הייתי עושה זאת,
כמובן שלא צריך לשלם הכל לקבלן אלא להשאיר אחוז מסויים (לפחות 10%) לסוף.
אם תוך כדי השנתיים הללו תמשיכו גם לחסוך במקביל תוכלו לחסל חלק מהמשכנתא
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
יופי יופי יופי של אתר!
אשמח לדעתך על ההצעה הטובה ביותר עד כה שקיבלתי מאחד הבנקים עבור התמהיל הבא:
240,000 ש"ח פריים 25 שנים %p-0.9
196,600 ש"ח קל"צ 20 שנים 4.2%
196,600 ש"ח משתנה כל 5 20 שנים 1.6% (B-0.45%)
96,800 ש"ח ק"צ 10 שנים 1.01%
_________
730,000 ש"ח (36.8% משווי הנכס – 1,980,000)
אני צופה עלייה בהוצאות ככל שיעברו השנים (אנו לפני לידה ראשונה), ולכן העדפתי את ההטבה לפרוש על טווח קצר יותר, ולהגביל את החלק הצמוד למדד לכ40% מסך ההלוואה, כמו כן אחד השיקולים הוא סגירת מסלול הקל"צ/משתנה בעוד כ5-6 שנים לכשישתחררו מעט מהכספים.
תודה!
שלום ליאור,
ההצעה בסדר גמור,
בהצלחה
שלום,
רצינו להתייעץ לגבי תמהיל המשכנתא המומלץ.
אנחנו זוג עם ארבעה ילדים. הנכס בשווי 1800000 והמשכנתא המבוקשת שלנו היא 770,000.
גובה ההחזר הרצוי מבחינתנו הוא כ-3500 ש"ח (לא כולל ביטוחים).
אנו צופים בעתיד ירושה של סכום גדול.
הבנקים כרגע מפנים אותנו למסלולים של פריים, משתנה כל חמש לא צמודה, ומשתנה כל חמש צמודה. מנגד, בן משפחה מבין טען שאנחנו חייבים לקחת קל"צ.
אנחנו מתקשים להחליט מה כדאי.
נשמח לשמוע בעצתך.
שלום עופרה,
תלוי מתי תבוא הירושה,
אם בחמש השנים הקרובות אז ההצעה של הבנק לא רעה, כי רוב המשכנתא תוחזר ואין ערך לקל"צ.
אבל אם הירושה תגיע יותר מעשר שנים, אז יש משקל חשוב למסלול קל"צ שנותן שקט וביטחון, יש לזכור כי הוא יקר יותר בטווח הקצר באופן וודאי
בהצלחה
שלום
אני מעוניין להתייעץ לגבי לקיחת משכנתא
אני הולך לחתום על 820000 ל30 שנה כרגע בהחזר של 3500 חודשי
לאחר הרבה דיונים הגעתי למסלול של
2/3 פריים -0.5
450000 משתנה כל 5 מדד+2.25
100000 קל"צ 4.7
האם נראה לך שיש מה לשפר כרגע זה ההחזר
ייתכן ובעוד שנה אוכל להגדילו האם יש צורך לקחת זאת בחשבון ?
שלום קובי,
1. אני חושב שעדיף להוריד את כל המשכנתא ל- 25 שנה ולא לקחת את ה- 100 בקל"צ
2. הריביות גבוהות (חוץ מהקל"צ שהיא טובה)
בהצלחה
אבל זה ממש מייקר את ההחזר?
האם לא לקחת בכלל קל"צ אלא רק פריים ומשתנה כל 5?
אם תוכלו לעמוד בהחזר אז תורידו את כל השנים ל- 25 שנה.
אם לא תוכלו לעמוד בהחזר אז וותרו על הקלצ וקחו רק פריים ומשתנה כל חמש ל- 25 שנה
בהצלחה
שלום
הציעו לי בבנק לבחור בין משתנה כל 5 לא צמוד ריבית 4%
או קל"צל25 ריבית5.5
מה לדעתך עדיף
תודה רבה
אני לא אוהב קל"צ לתקופות ארוכות ומעדיף ללכת על גמישות.
יחד עם זאת, אם אתם לא מתכוונים ל"נגוע" במשכנתא בעשרים שנה הקרובות, הקל"צ יכול להיות טוב עבורכם.
שלום.
ראשית תודה על אתר שלך.
שנית רציתי להתייעץ לגבי הצעה שקיבלנו מבנק:
הכנסות כי זוג +2 כי 14000 ש"ח
עלות הנכס הוא 1100000 ש"ח סכום משכנתא 825000 ש"ח- 75%.
1/3 פריים – 0.9 ל 30 שנה
1/3 משתנה כול 5 שנה צמודה 1.88% ל 25 שנה
1/3 משתנה כול 5 שנה לא צמודה 4.07% ל 25 שנה
שוקלים לקחת 50000 כי הלוואת בלון, החזר עד שנתיים.
אם קיים שיפור לריביות?
תודה.
שלום נעה,
1. חבל שאין קל"צ
2. שאר המסלולים בסדר
בהצלחה
שלום
תודה רבה על האתר המועיל
לאחר מו"מ עם הבנק הגעתי למסלול זה
150000 – קל"צ 25 שנה ריבית 5.5
400000 – משתנה כל 5 ל30 שנים ריבית 2.2
274000 פריים ל 30 שנים פריים -0.5
מסלול זה עקב ההחזר האפשרי שכרגע הוא נמוך
הבנקאית אמרה שהריביות היום פחות טובות ללקוח מאשר לפני חודשיים שהחל התהליך האם זה נכון?
מה דעתך על מסלול זה?
עכשיו הסכימו לשנות לי במקום לקבועה ל25 שנה בריבית 5.15 למשתנה כל 5 לא צמודה לריבית 4%
שלום יעקב,
לא נראה אופטימלי בגלל השנים הארוכות.
אם יש אפשרות נסו לרדת ל20- 25 שנה אבל לא 30
המשתנה הלא צמודה יכולה להיות הרבה יותר טובה מהצמודה לטווח הארוך
בהצלחה
שלום ,
אבקש חוות דעת על התמהיל והריביות הבאות ,
265 אלף בפריים – 0.92 ל-25 שנה.
200 משתנה כל 5 לא צמודה 3.7 ל- 25 שנה.
333 בקל"צ ל15 שנה 3.9.
תודה רבה.
שלום איציק,
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
שלום איציק, באיזה בנק קיבלת את זה?
שלום משכנתאמן היקר
יום שני אני נפגש לסגור את ההצעה האחרונה בהחלט שקיבלתי אחרי מו״מ קשוח ביותר והייתי רוצה לקבל את ברכתך לתמהיל הבא עם הריביות שסגרתי:
משכנתא: 814,000
327,000 פריים – 0.95 25 שנה
267,000 קל״צ 4.56 20 שנה
230,000 מל״צ 3.81 25 שנה
סהכ החזר 4203
אני יודע שהפריים הוא יותר משליש המשכנתא אבל זה איזשהי קומבינה שהצלחתי לסגור עם הבנק בעקבות מיחזור
אודה לתגובתך
תודה
איתי
שלום איתי,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
באיזה בנק קיבלת את זה?
שלום וברכה,
אנו עומדים בפני לקיחת משכנתא על סך 800 אלף ₪ העניין הוא שהזמן שלנו קצר מאוד בקושי שבוע דבר המכניס אותנו ללחץ מטורף נשמח לעזרתך.
ישנו חבר המגדיר עצמו כיועץ משכנתא והוא המליץ לנו ללכת על משכנתא שהיא 1/3 פריים, 1/3 משתנה כל 5 צמודה, ו1/3 משתנה כל חמש לא צמודה. סה"כ החזר חודשי 3650 בערך.
לאחר קריאה באתר זה הבנתי שזהו התמהיל הגרוע ביותר ולא כלכלי בכלל.
הוא טוען שאנחנו צריכים לעקוב ואולי אחרי שנה לעשות מיחזור.
כל העניין הוא שאנו נפגענו מהמשכנתא הקודמת שלאחר 7 שנים של תשלומים היינו חייבים יותר משלקחנו ואנחנו לא רוצים דבר דומה.
אנא עצתך ועזרתך לתמהיל הטוב ביותר והכדאי ביותר.
אנו יכולים לשלם גג 4200 ₪ שזה גם יותר מדי.
שאלה- שממחזרים משכנתא מתחילים הכול מהתחלה למרות ששילמנו?
שלום שיראל,
1. זו טעות גדולה להיעזר בחבר שהוא לא איש מקצוע
2. התמהיל לא גרוע אבל גם לא טוב
3. תנסו להיעזר בתמהיל המומלץ באתר או באיש מקצוע אמיתי שיישב איתכם ויבין מה טוב עבורכם
4. אין טעם למחזר בעוד שנה, כי עכשיו הריביות מצויינות אז למה למחזר עוד שנה, זה לא נשמע לי הגיוני
משכנתאמן שלום,
ברצוני לבקש את עזרתך לגבי משכנתא בסכום 800 אלף האם כדאי לקחת מסלול של 1/3 פריים 1/3 משתנה צמודה ו- 1/3 משתנה לא צמודה החזר חודשי התחלתי של 3600.
ותמיד להיות עם יד על הדופק ולמחזר כל כמה זמן (שנה, שנה וחצי, שנתיים)
1. האם זה כדאי בגלל הסכום הנמוך יחסית שמשלמים כל חודש?
2. האם למחזר כל כך הרבה זה עניין כדאי??
3. אני מכיר מישהו שכל שנה ממחזר והוא המליץ לי על כך כדי שלא אקרע כל חודש לשלם את המשכנתא לקחת את המסלול שכתבתי לך.
אודה על עזרתך מאוד.
אסף!
שלום אסף,
1. התמהיל לא משהו כי אין בו משהו קבוע ולא צמוד וזה מסלול חשוב מאוד היום בהלוואה
2. מה הטעם למחזר בכל שנה ? היום הריביות נמוכות מאוד, מי יודע מהם הן יהין בעוש שנה ?
בהצלחה
אודה על תשובתך המהירה!
שלום מן אתר מקצועי ביותר ברור ולימד אותי רבות.
ברצוני לקחת משכנתה של 800000
תמהיל :
קלצ 340000 20 4.6
משתנה לא צמודה כל חמש שנים 200000 25 3.04
פריים 260000 30 0.95
החזר חודשי 4015.
מה דעתך ?
שלום שירן,
נראה טוב,
בהצלחה
שלום ,
אני עומד לקחת משכנתא של 800,000שח.
אם אני הולך על התמהיל שאתה מציע : תמהיל משכנתא למחזירים עד 3,500 ₪
אבל הדירה עומד לקנות תהיה מוכנה עוד שנתיים (קונ העל הנייר).
כמה grace מינימלי אני אצטרך לשלם כל חודש אם אני הולך על התמהיל 3,500שח.
שלום אילן,
אני לא יודע בדיוק, תוכל לחשב זאת במחשבון משכנתא (אני חושב שזה בסביבות ה- 2000 ש"ח, אבל אנא בדוק בעצמך יתר הביטחון)
בהצלחה
תודה רבה לך .
ראיתי שישנה אפשרות לשלם גרס טוטאלי כאשר במשך שנתיים במשך הבנייה לא תיפרע משכנתא.
האם ישנם דרישות מהבנק כדי לאפשר גרס טוטאלי ?
הדירה שאני עומד לקנות אינה לדיורים אלא להשכרה , ואין לי אפשרות להתחיל תשלום של משכנתא כל עוד אני לא מקבל דמי שכירות.
ראיתי שבסוף ה-24 חודשים אתחיל לשלם 3731שח (+ביטוח משכנתא), השכירות נכונה להיום לדירה כזאת : 4,800שח.
מה אתה מייעץ ?
בדרך כלל הבנק לא מאשר גרייס "טוטאלי", אתה חייב לבדוק ולבקש זאת מהבנק
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
תודה רבה על האתר הנפלא שלך : יישר כח על עבודת קדש שאתה עושה כאן !
הכרתי את האתר ואת הבלוגים לפני שבוע , מאז נהייתי מכור ,גולש באתר שלך שעה ביום , סוף סוף מתחילה להברר לי כל המורכבות…
איזה מרכיבים תמהיל "נכון" חייב להכיל ,הרי ישנם 13 מסלולים אפשריים ,
איך אדע איזה מהם לנקוט כאשר אני מעוניין להחזיר החזר משכנתא הכי נמוך חודשית?
שלום אילן,
1. הכי טוב להתחיל בתמהיל המומלץ ומשם לנסות להסתדר לבד
2. אפשר גם להשתמש בייעוץ מקצועי במידה ולא הצלחתם
בהצלחה
היי משכנתאמן!
קודם כל פירגון גדול – האתר הזה עזר לנו לעשות סדר בראש
ובאמת מכוון ועוזר לנו! אז תודה!
אנחנו רוצים לקחת משכנתא של 840,000.
להלן התמהיל והרביות כפי שהוצעו לנו עד כה:
277,200 ש"ח במסלול פריים, 30 שנה, בריבית p-0.9%
277,200 ש"ח במסלול משתנה כל 5 שנים לא צמוד, 20 שנה בריבית 3.44%
285,600 ש"ח במסלול ריבית קבועה וצמודה, למשך 140 חודשים, בריבית 1.61%
נשמח לקבל את חוות דעתך על התמהיל.
תודה וחג שמח!
שלום גלעד,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום רב, בימים אלו אני אמור לקבל משכנתא מהבנק… אז ככה:.. סכום המשכנתא 850000 ש …1- 280000 ריבית פריים 1.6 החזר חודשי 1133ש ל-25 שנה2- 280000 בריבית צמודה משתנה 1.99 החזר חודשי 1185 ל-25 שנה3- 290000 בקל״צ של 4.39 ל -15 שנה החזר חודשי2217 סך הכול החזר חודשי של 4500 ש לערך… רציתי לדעת איך התמהיל הזה?… והאם ניתן להוריד את הרביות במסלולים השונים במיקוח עם הבנק?.. תודה אשמח לתשובה זה דחוף!))… חג שמח
שלום רונן,
על פניו נראה בסדר,
בהצלחה
היי
הצעה ל800K
פריים 0.9 ל25 שנה
קלצ ל18 שנה 4.3
משתנה צמודה 2.26 ל25 שנה
האם טוב מספיק??
שלום סער,
נראה בסדר,
המשתנה קצת גבוהה
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו לוקחים 800,000
קיבלנו הצעה
שליש בפריים פחות 0.9 – ל – 30 שנה.
שליש משתנה כל 5 לא צמוד – עוגן 3.44 +0.8 = 4.24 ל-25 שנה
קל״צ ל- 18 שנה ב- 4.65 ל- 18 שנה
כל זה מבנק מזרחי .
שאלה נוספת- האם לא עדיף לקחת משכנתאות בחברה לביטוח, ואם כן, באיזו?
תודה
לילך
לילך שלום,
1. נראה סביר
2. לדעתי רק כלל נותנים, לא יודע כמה זה מומלץ
בהצלחה
שלום משכנתאמן!!
תודה על האתר המושקע וכל הידע והמידע
אנחנו מתחילים עכשיו לברר בנושא משכנתא של 800K
המשכנתא מהווה כ 37 אחוז מהנכס
אני חשבתי על התמהיל הבא:
360 קל״צ קרן שווה
260 פריים
180 משתנה כל 5 לא צמודה
המטרה היא לסיים את המשכנתא תוך 15 שנה ובשנים הראשונות להחזיר הרבה מתוך חלק הפריים
בבנק הציעו להחליף את המשתנה כל חמש למשתנה כל חמש צמודה בטוענה שהלא צמודה מאוד יקרה, ולהאריך אותה לעשרים שנה (כמובן שאפשר להחזיר את הכל ב 15) ולקצר את הקל״צ ל 10 – 12 שנה
האם כדאי? האם כדי להגדיל את חלק הקל״צ עקב הריבית הנמוכה?
ריביות לפני מו״מ:
פריים -0.9
4 לקל״צ 12 שנה
1.96 למשתנה כל חמש שנים.
תודה!
שלום עמית,
1. תגדילו קצת את הקלצ אם אפשר
2. תחלקו בין הצמודה ללא צמודה
3. תקצרו את הקלצ ל- 10
בהצלחה
האם כדאי לקחת קל"צ בגובה שני שלישים מהסכום (ל – 12 שנה) ואת השאר בפריים?
אפשר,
למרות שזה לא נורא לקחת כמה שקלים גם במשתנה כל חמש צמודה
שלום רב.
אתר נפלא !!!!!
שמי נטלי ואני חדשה באתר שלך. אני לומדת המון ומאוד מרוצה מהידע שלקחתי מהאתר שלך.
זו ההצעה שקיבלתי הבוקר מהבק , אשמח אם תגיד לי את דעתך.
בתודה מראש
מדובר במשכנתא של : 817500
1) פריים לא צמודה למדד
270,000 ₪
25 שנה -0.75
1152.31 ש"ח החזר
2) משתנה כל חמש שנים
270000 ₪
עוגן של 3.46 + 0.8
או לא צמודה עם עוגן של 1.16+0.8
25 שנה
1108.76 ש"ח החזר
3)קבועה לא צמודה
285000 ₪
15 שנה
4.5%
2180.23 ש"ח החזר
תודה מראש
נטלי
שלום נטלי,
שתי ההצעות סבירות,
בהצלחה
היי,
מדוע אתה לא מאריך את הפריים ומקצר את שאר המסלולים?
מה הרעיון בלקצר את הפריים? הרי ברגע שיסתיים מסלול ניתן יהיה לקצר את הפריים.
תודה מראש.
שלום וברכה,
באופן אישי אני לא אוהב שיש הבדלים גדולים מדי בשנים בין המסלולים השונים בתמהיל.
כמובן שגם הגישה שלך לגיטימית ועשויה לעבוד היטב.
בהצלחה
הי
כתבתי פה בבוקר משום מה לא מוצאת את זה 🙂
ראשית תודה גדולה על זה שאתה חולק עימנו מידיעותך, ותודות גם לאישה שלצידך…..
אנחנו זוג + 3 ילדים מעוניינים למחזר משכנתא שלקחנו לפני 5 שנים…..בה רב הכסף היה צמוד מדד (החלטה שהתקבלה לאחר פגישה עם יועץ….)
לאחר ניהול מו"מ קיבלנט את ההצעה הזאת למשכנתא בסכום של 745,000
297,000 – פריים -0.9% – לתקופה של 25 שנה
497000 – קל"צ – 3.95 – לתקופה של 14 שנה
אשמח לקבל את דעתך….בפן האישי מרגיש לי נכון אך מנגד…קצת חוששת מהפריים…
אין לי חסכונות / קופות השתלמות עם סכומים גדולים כצפי לשימוש עתידי לפרעון……
ושוב תודה רבה
שלום ביבית,
מצ"ב קישור לתשובתי על שאלתך הראשונה.
שלום משכנתאמן
זה האתר הכי טוב שראיתי!!! עוזר לי המון. אז תודה
זה התמהיל שקיבלתי מיועץ השקעות פרטי על הלוואה בסכום ש: 815000 שקל ולאחר המכרז מול הבנקים אלה הריביות הכי טובות שהוא השיג לי. אולי זה יענין את כולם. מה דעתך? אשמח מאוד לקבל תגובתך.
תודה מראש
סוג ההלוואה סכום הלוואה תקופה -בחודשים ריבית תשלום
1 צמודת פריים P -0.9 360 ₪ 271,000(ריבית נוכחית:1.6%)₪ 948
2 משתנה כל 5 צמודת מדד 100,000 499 1.85 240 ₪ ₪
3 משתנה כל 5 לא צמודה 170,000 1,026 3.96 240 ₪ ₪
4 ריבית קבועה צמודת מדד 184,000 981 2.55 240 ₪ ₪
5 ריבית קבועה צמודת מדד 20,000 254 1.85 84 ₪ ₪
6 ריבית קבועה צמודת מדד 40,000 261 2.2 180 ₪ ₪
7 ריבית קבועה צמודת מדד 30,000 252 1.9 132 ₪ ₪
סה"כ 815,000 החזר חודשי של : 4,221 ₪
שלום נטליה,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום לך!
מפרגן על האתר והפורום!
ובכן…
לפני כחמש שנים לקחתי משכנתא בחלקים (בניית בית…)
– 300,000 ל-20 צמודה ומשתנה כל 5 שנים. נכון להיום הקרן היא באזור 290,000 (איזה פלא, לא זזה :)), נשארו עוד 15 שנה, הריבית השתנתה לא מזמן (עוגן – 0.25%) – באזור 2% (לפני הצמדה למדד), החזר חודשי כ – 1500 ש"ח
– 490,000 בפריים (בזמנו לא היה קלצ), ל-30 שנה (הייתי חייב…. בגלל ההחזר החודשי) ב P-1.05%. נכון להיום הקרן היא כ – 455,000 ש"ח – נשארו 27 שנה. החזר חודשי – 1800 ש"ח
אוקיי. השאלה בקשר למחזור. בדקתי הרבה – וכדאיות המחזור שלי מאוד בעייתית. אני לא רוצה להעלות בהרבה את ההחזר החודשי, ומצד שני הרבה מהסכום צמוד ישירות לפריים – כך שאני חשוף מאוד.
האם אתה יודע אם אפשר למחזר רק חלק מהמסלול? ע"מ לפזר את סיכונים?
אני רוצה לקחת כ – 100,000 ש"ח מה 455,000 ולשים אותו בקל"צ.
האם אפשרי? האם אני צריך לעבור את כל הבירוקרטיה מחדש (תיק משכנתא, שמאי, ביטוח חיים מחדש)?
תודה רבה!
טל
נב – אם יש לך הצעה אחרת למחזור, אשמח לשמוע.
טל שלום,
1. אתה יכול למחזר רק חלק מהמסלול
2. אם תישאר באותו הבנק לא צפוי "עבודה בירוקרטית רבה", אלא מספר חתימות בלבד
בהצלחה
שלום משכנתאמן
כתבתי בפורום בתאריך : 31 באוקטובר 2013 בשעה 13:27
ועדיין מחכה 🙂
תודה רבה מראש
הי
שאלה כללית…
הצלחתי לקבל 2 הצעות זהות משני בנקים, לבקשת מחזור המשכנתא.
בסופו של דבר החלטתי להישאר בבנק שממנו נלקחה ההלוואה הראשונה…. (פחות טרטורים)
אתמול חתמנו על הניירת ואשמח להכוונתך ב 2 סוגיות:
1. הסכום לחתימה שנכתב היה 746,000, כאשר בפועל הסכום אמור להיות נמוך יותר בשל הנחת הלקוח של גיל המשכנתא. אמורים לקבל הנחה של 30% על סכום של 39,000
לדברי הפקידה לאחר שכל התיק יועבר לסגירה הם יחשבו את הסכום הסופי למשכנתא,…האומנם????? אז למה לא לחתום על הסכום הסופי???
2. הבנק החתים אותנו על מסמך שמחייב אותנו להעביר משכורת 3 שנים לחשבון המשכנתא…..אם לא נעביר אז הריביות יעלו לנו.
כאשר ביררתי עם הבנק המתחרה נאמר לי שאין התחייבות כזאת מצידם.
אני לא אוהבת התחייבויות שכאלו…בייחוד כשאני ממחזרת…
השאלה: האם זה נוהל מקובל..והאם על זה כדי לי לבטל את העיסקה ולעבור למתחרה?
תודות על הכל
שלום ביבית,
1. יש בנקים שמחתימים על מסגרת גבוהה יותר (בגלל ענייני מדד וקנסות). מה שחשוב זה לבדוק ביום שנעשה המחזור על כמה הסכום בדיוק (עדיף להתקשר לשירות הלקוחות כמה ימים לאחר המחזור ולקבל מהם את הסכום המדוייק ולראות שיש התאמה, אל תמתינו עם זה יותר מדי כי אתם תשכחו מה היו הסכומים שחתמתם עליהם ומה היו הסכומים שבאמת היו אמורים להיות)
2. בעיקרון הבנק יכול לתת לך הצעת ריבית מסויימת והיא על תנאי שתעבירי משכורת ל- 3 השנים הקרובות, זה בסדר וזה די הוגן.
אבל אם לא אמרו לך את זה לפני כן, אז זה לא הוגן ובהחלט לא הייתי לוקח משכנתאו ולא פותח חשבון בבנק שמתנהג איתי בצורה לא הוגנת
בהצלחה
שלום לך,
אשמח לחוות דעתך:
סכום ההלוואה: 800,000 ש"ח
הבנק הציע:
267K – קבועה לא צמודה 20 שנה 4.76
133K – פריים -0.9 – 25 שנה
133K – משתנה כל 5 שנים 25 שנה 1.65 צמוד
83K – משתנה כל 5 שנים לא צמודה 25 שנה – 3.66
133K – משתנה- עוגן מק"מ לשנה ל25 שנה 1.83
50K- קבועה 5 שנים צמוד, 0.6
האם יש לך הצעה כלשהי לשיפור? האם הריביות נחשבות לגבוהות?
שלום הילה,
נראה בסדר,
אם אין צורך בהלוואה של ה- 5 שנים הייתי מוותר עליה לטובת קיצור התקופה של המשתנות כל 5
בהצלחה
משכנתאמן שלום!
האתר עזר לי מאוד להבין קצת את התמונה, אשמח לחוות דעתך.
אנו לוקחים משכנתא של 800,000 ש"ח. ההצעה של הבנק היא:
קל"צ ל20 שנה 4.76
פריים -0.9 ל25 שנה
משתנה כל 5 שנים לא צמוד ל25 שנה – 3.66
משתנה כל 5 שנים צמודה ל25 שנה – 1.83
קבועה צמוד ל5 שנים – 0.6
אשמח לדעת האם הריביות אטרקטיביות והאם אתה מציע לשנות משהו במסלולים? תודה מראש
שלום הילה,
נראה סביר,
הייתי מוותר על ההלוואה של החמש שנים
בהצלחה
קודם כל שאפו על כל האינפורמציה שאני בטוח שמאוד עוזרת לכל מי שנכנס לאתר תבורך!
אני ואישתי מתכננים כרגע לקחת משכנתא יכולת ההחזר שלנו היא פלוס מינוס 4500 , בפגישה עם בנק לאומי היועצת בנתה לי תמהיל והוא :
מסלול 1: קבועה לא צמודה 100k לתקופה של 180ח' ע"ס 752שח
מסלול 2: מקמ ריבית משתנה כל שנה 220k ל360ח' ע"ס 843שח
מסלול 3:קבועה צמודה 50k ל60 ח' ע"ס 866 שח
מסלול 4:משתנה לא צמודה 50k ל360ח' ע"ס 195 ש"ח
מסלול 5: משתנה כל 5 לא צמודה ע"ס 310k לתקופה 360ח'
מסלול 6: מסובסדת של משרד השיכון ע"ס 92k
שכחתי לציין שאנו רוצים לקחת 825k שהם 75% מימון מהבנק כרגע אנחנו עוד לא ישבנו על הריביות רק רציתי לשמוע את דעתך על התמהיל עצמו אם דרוש בו שינויים .
בתודה מראש..
שלום משה,
התמהיל לא נראה טוב.
יש פה פריסה של יותר מדי מסלולים וכל אחד לתקופה שונה (אולי יש בזה הגיון, אבל אני לא רואה אותו)
לדוג, מה הטעם לקחת משכנתא ל- 5 שנים ? למה ל"בזבז" על זה 866 ש"ח שיכולים לעזור לכם בקיצור המסלולים האחרים.
בקיצור, ממליץ לכם להבין שוב את החומר ולנסות להבין את הפואנטה או לקחת ייעוץ מקצועי בנושא
בהצלחה
תודה על תשובתך המהירה ..
הייתי היום בבנק פועלים והיועצת הציעה לי תמהיל אחר:
מסלול 1: פריים ע"ס 275K ל-30 שנה החזר חודשי 976 (פריים-0.8-).
מסלול 2: משתנה כל 5 שנים לא צמוד ע"ס 222K ל-25 שנה החזר חודשי 1174————- (C+1.7%=3.98% זוהי הנוסחא שלהם לריבית לטענתה).
מסלול 3:קבועה ללא מדד ע"ס 90K ל-10 שנים החזר חודשי 903 (ריבית 3.8%).
מסלול 4:קבועה ללא מדד ע"ס 30K ל-5 שנים החזר חודשי 534 (ריבית 2.65%)
מסלול 5:(זכאות פועלים מכיוון שאני בפועלים) קבועה צמודה למדד ע"ס 97K ל-13 שנה— (ריבית מדד+1.74).
מסלול 6: מסובסדת (צמודה +3%) ע"ס 110K ל-25 שנה.
החזר חודשי 4794 ש"ח
יש לציין כי הריביות אינם סופיות וכי ההצעה היא ראשונית אודה לך אם תעיין בתמהיל ותאשר שהוא אכן בסדר ובאיזה מסלולים עליי להתעקש על ריביות טובות יותר ממה שהיא נתנה, במידה והדבר אפשרי .
תודה מראש משה..
אני הייתי מעדיף לראות הלוואה ממוצעת ל- 15-20 שנה ולא הלוואה אחת ל- 25 והשאר לחמש או עשר שנים
אני לא מבין את הרציונל לקחת הלוואה לחמש שנים במקרה שלכם (אפילו לא לעשר)
בהצלחה
היי משכנתאמן
לקחנו את עצתך ללכת לבעל מקצוע ולקחנו יועץ שיבנה לנו תמהיל נכון והוא הציע:
פריים- 275000 לתקופה של 26 שנה לנסות להשיג ריבית של p-0.9
קלצ- 525000 לתקופה של23 שנה לנסות להשיג 4.6%
25000- קבועה צמודה לתקופה של 5 שנים להשיג ריבית של 1.6%
החזר חודשי של 4670 שח , חישוב סכום ההחזר הסופי במקרה קיצון הוא 1270000 שח.
בנוגע ל25 אלף האחרונים הרעיון הוא שאם אני ירגיש שהמשכנתא תלחץ עליי אז אני יוכל לסלק את ההלוואה של ה25 אלף לפנות את סכום ההחזר שעומד על משהו בסביבות 400 שח וכך ההחזר החודשי יקטן ל4150 בקירוב וגם אם אני יראה שאני עומד בזה וישתחרר לי סכום מסויים אני יכול להפקיד לטובת הפריים ולהוריד את מספר השנים מה דעתך?…
נראה נחמד,
אני לא אוהב הלוואות לטווח קצר אבל אם הן באות בשביל ליצר "ביטוח" אני יכול לקבל זאת
בהצלחה
ערב טוב משכנתאמן,
פשוט אתר נפלא ואני לא מבין איך בדיוק הצלחתי לפספס אותו בחודשיים האחרונים!
לשימחתי היום הייתי אמור לתת אישור סופי לפתיחת תיק אך החלטתי לדחות זאת ביומיים לאחר עיון מעמיק מאד באתר שלך ומסלול שאני מתלבט לגביו לאחר קריאת, כמעט, כל הפוסטים שלך.
אפרט פה את התמהיל שהגעתי אליו + ריביות מאושרות מהבנק לטובת שאר החברים.
סכום המשכנתא: 740K
כל המסלולים לפי שיטת: שפיצר
—————————————————————————————
246K – פריים – 20 שנה – P-0.9%
224K – קבועה\צמודה – 10 שנים – 1.4% (משתנה\צמודה 10שנים 1.33%)
270K – קבועה\לא צמוד – 8 שנים – 3% (בנק מתחרה 2.96%)
החזר: ₪6,379
חושב עם מדד שנתי ממוצע של 3% – ההחזרים עפ"י לוח הסילוקין
—————————————————————————————בכוונה הקטנתי את הסכום של הצמודה בגלל ההצמדה – האם זו הנחה נכונה?
לאחר קריאת שני הפוסטים הללו:
*. איך משפיעים המדדים והריביות על המשכנתא שלך?
*. מה יותר יקר, קל"צ בריבית 5% או ריבית קבועה של 2% עם מדד של 3% בשנה?
אני ממש מתלבט עם נושא ההצמדה ושוקל מאד לעבור לתמהיל הבא:
—————————————————————————————
246K – פריים – 20 שנה – P-0.9%
247K – קבועה\לא צמודה – 10 שנים – 3.2% (ייתכן 3.1%)
247K – קבועה\לא צמודה – 8 שנים – 3% (בנק מתחרה 2.96%)
החזר: ₪6,515
ייתכן ואשחק קצת עם הסכומים בין השנים על מנת לשאוף ולפרוע מסלול
—————————————————————————————
שאלותי הן:
1. האם כדאי לקבע את הריביות הנוחות ולבחור בתמהיל השני?
2. אם אני צופה פרעון מוקדם באיזור ה5 שנים האם עדיין כדאי לי לבחור בתמהיל השני?
אני יודע שזה קשור לריבית ביום הפרעון, אך האם יש דרך כלשהי להתחשב בכך? או שבכלל הכלל אומר שאם בחרתי במסלול של קבועה\לא צמודה עדיף ורצוי להשאר עד סוף התקופה?
ודבר אחרון,
אני לא מצליח להבין את ההגיון מאחורי ההימור על ערכי המדד לאורך כ"כ הרבה שנים. הרי בממוצע הוא תמיד עולה. עדיין, לאחר הקריאה של הפוסטים כולל התגובות, אני לא מצליח להבין זאת. זהו ממש שיקול טהור של הבנק – זוהי הבנתי. אשמח אם תתייחס ממש בקצרה.
האם הכלל הבסיסי אמור להיות רק יכולת ההחזר החודשית?
האם נכון לומר שאם יש יכולת החזר, ובמיוחד לאור סביבת הריביות הנמוכה כיום, יהיה זה נכון לבחור בקבועה\לא צמודה ולסיים בעצם עם כל הספקולציות העתידיות (למעט מסלול הפריים)?
מודה לך מקרב לב על כל האתר הזה!!
יישר כח.
שלום יגאל,
1. אני חושב שעשית בשכל שהפנת חלק מהסכום לקל"צ
2. אני לא ממליץ לקחת הכל בקל"צ לאור הריביות הנמוכות שקיבלת בקבועה הצמודה, חלוקה בין הק"צ לקל"צ נראית טבעית וטובה יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
דבר ראשון – תודה על האתר הנפלא!!
ברצוני לקחת משכנתא של 800 אש"ח. כאשר כושר ההחזר ההתחלתי שלי הוא 6000 ש"ח ואני רוצה שכבר לטווח של 10 שנים הקרובות ההחזר יתחיל לרדת קצת לכיוון ה 5000 ש"ח (ילדים…).
יש על הפרק שתי הצעות שממלאות את הרצון הזה:
1.
א. 260 אש"ח- פריים ל 30 שנה.
ב. 310 אש"ח- קל"צ ל 12 שנים , החזר בקרן שווה (החזר התחלתי של 3000 ש"ח שיורד לכיוון ה 2000 ש"ח לקראת סוף התקופה בזכות הקרן השווה)
ג. 230 אש"ח- קבועה צמודה ל 11 שנים
2.
א. 260 פריים ל 30 שנה.
ב. 340 קל"צ ל 12 שנה – שפיצר
ג. 100 – קבועה צמודה ל 9 שנים
ד. 70 – קבועה צמודה ל 8 שנים
ה. 30 – קבועה צמודה ל 5 שנים
כאשר בהצעה 2 אני משיג את ההפחתה בהחזר ע"י חלוקה לכמה מסלולים לתקופות קצרות.
(את הפריים בשתי הההצעות אני מתכוון למחזר לתקופה קצרה יותר או לפרוע כעבור 12 שנה)
איזו גישה עדיפה לדעתך?
חוץ מזה אני קצת מתקשה להבין למה הקבועה צמודה עדיפה על הקל"צ גם בתקופות קצרות – כמעט בכל תרחיש של ריביות ומדדים שבדקתי באמצעות מחשבון המשכנתא יוצא שההחזר הכולל במסלול הקב"צ הרבה יותר גבוה מהקל"צ. אמנם בהתחלה משלמים בה קצת פחות מהקל"צ אבל ככל שהשנים עוברות המדד מתחיל ממש להכביד על ההחזר…
במידה ואני יכול לסחוט את עצמי עוד קצת בשנים הראשונות כדאי להחליף חלק מהמסלול של הקב"צ לקל"צ?
תודה רבה,
מולי.
מולי שלום,
בעיקרון באמת מדובר בשתי גישות שונות.
אין לי העדפה ברורה לאחת הגישות, אלא הייתי מקליד את הנתנוים למחשבון ורואה מה יוצא זול יותר בטווח הארוך.
כמו כן, ההבדל בין הק"צ לקל"צ תלוי בגקובה המדד שיהיה. אתה קובע את שער המדד כאשר אתה מבצע הערכה לעתיד אבל המציאות לא ניתנת לחיזוי ולכן אני ממליץ לחלק את הסיכון בין השניים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני מודה לך על האתר הנפלא הזה.
(שלחתי שאלה לפני יומיים אך כנראה שהיתה בעיה והיא לא נקלטה)
בכל אופן, לאחר עיון מעמיק באתרך אני אשמח אם תחווה את דעתך לתמהילים הבאים – כל הסכומים באלפים:
סכום המשכנתא: 740
פריים – 246 – 20שנים – פריים מינוס 0.9%
קבועה\לא צמודה – 270 – 8שנים – 3%
קבועה\צמודה – 224 – 10שנים – 1.4%
סכום המשכנתא 900
פריים – 300 – 20שנים – פריים מינוס 0.9%
קבועה\לא צמודה – 270 – 8שנים – 3%
קבועה\צמודה – 170 – 10שנים – 1.4%
הלוואת גישור לחודש – 160
כמובן שהלוואת הגישור נועדה כדי להגדיל את נתח הפריים ולהקטין את ההלוואה הצמודה מתוך מטרה ושאיפה לסגור אותה ב5 השנים הקרובות ללא קנס או עם קנס מעודן יותר ממסלול חליפי של קבועה\צמודה ששקלתי.
אשמח לשמוע את דעתך בהקדם על מנת לחתום סופית עד סוף השבוע הזה.
תודה מראש,
יגאל