זהו, אחרי שייעצתי לכם בתמהילים מ- 300,000 ₪ ועד 800,000 ₪ אנו ממשיכים לעלות בסכומים וקופצים גבוה אל 900,000 ₪.
למי שלא מכיר את התמהילים הקודמים, אז כאן אני אציע לכם מספר תמהילי משכנתא טובים ומומלצים עבור משכנתא של 900,000 ₪, התמהילים יורכבו מסכומי החזר שונים (כלומר, למי שרוצה להחזיר 6,000 ₪ ולמי שיכול להחזיר רק 4,000 ₪ לחודש).
בדר"כ אני רושם כאן אזהרה אחת ושתי הבטחות לכתבה הזו, אבל הפעם אני חורג ממנהגי ורוצה לומר מילה נוספת שהיא בעצם מעין "הדלקת אור אדום" לפני המשכנתא.
אז למה נורת האזהרה?
תראו, אתם עומדים לקחת 900 אלף ₪ משכנתא, אני יודע שאתם "לא ילדים" אבל זה הרבה כסף, יש לומר שזה הרבה מאוד כסף וחשוב להיות בו כמה שיותר שקול.
אני יודע שאתם אנשים רציניים (אחרי זה לא הייתם קוראים את הבלוג הזה ולא הייתם מבזבזים זמן בקריאה ובלמידה), ואני גם לא רוצה לדבר אליכם מנקודת התנשאות – אבל הרשו לי להיות שלם עם עצמי שאמרתי את זה: אל תיקחו סיכונים מיותרים ובחרו ביתר זהירות את התמהיל שלכם (כל טעות כאן עולה הרבה מאוד כסף לתקן אותה).
זהו, אני מקווה שעכשיו אתם קצת יותר שקולים (אני מקווה שלא "מפוחדים") ואפשר להתחיל.
אז כמו שאמרתי, הנה האזהרה והנה ההבטחות.
האזהרה:
אני חוזר ומדגיש שהתמהילים כאן הם כלליים, הם מותאמים למכנה הרחב של האוכלוסיה ואני מנסה להיות בהם כמה שיותר מדוייר, אבל יחד עם זאת הם לא מותאמים אליכם אישית ולכם לא צריך לקחת ותם כ"תורה מסיני".
הם תמהילים מצויינים בשביל להתחיל לבנות את תמהיל המשכנתא שלכם, אבל אני מציע לכל אחד מכם לעשות בהם שינויים בהתאם למצב האישי שלכם ולאופי האדם שבכם (אוהבי סיכון/שונאי סיכון וכו')
ההבטחות:
- אני אציג לכם את התמהילים הכי טובים ומאוזנים (לדעתי בלבד) שניתן וכדאי לקחת בסכומי ההחזר השונים.
- אני אתן לכם בכל התמהילים את הריביות שאפשר להשיג היום בבנקים.
טוב, אז לאחר שהזהרנו והבטחנו, הגיע הרגע לתמהילים עצמם – אז הנה התמהילים ל900K
תמהיל משכנתא למחזירים עד 4,000 ₪:
עוד מסורת מהפסוטים הקודמים היא שאני מציג תמהיל משכנתא שאני ממש (אבל ממש..) לא ממליץ עליו, אני מציג אותו כאן בגלל שיש כאלו שאין להם ברירה (והם אוהבים סיכון ברמה גבוהה) ובעיקר בשביל להזהיר אתכם ולומר לכם: לא לקחת 900,000 ₪ משכנתא ולהתכוון להחזיר 4,000 ₪ בלבד.
התמהיל יוצא גרוע (אני אפרט בהמשך למה) והוא מאוד מסוכן ובעיקר לא כלכלי.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
300,000 ₪ |
30 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,216 ₪ |
משתנה כל חמש |
600,000 ₪ |
25 שנה |
2.35% |
2,646 ₪ |
סה"כ |
900,000 ₪ |
3,862 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,232,024 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
למה התמהיל הזה לא טוב?
- כל הריביות כאן משתנות ואין ריבית אחת קבועה (ההחזר החודשי יכול לעלות בקלות)
- 2/3 מהמשכנתא צמודה למדד (זה גרוע במשכנתאות)
- התקופות הן ארוכות ביותר (במשכנתא יש כלל ברזל: כמה שפחות זנים ככה זה פחות כסף בסוף).
אני מקווה שהבנתם את דעתי בנושא ואני מקווה שאם חשבתם לקחת 900 אלף ₪ משכנתא ולהחזיר 4,000 ₪ אז אתם עכשיו אתם חושבים פעם נוספת ושוקלים את זה מחדש.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 4,500 ₪:
עוד תמהיל משכנתא שאני לא אוהב, אמנם הוא טיפה יותר טוב מהתמהיל הקודם, אבל זו לא חכמה גדולה במיוחד.
צריך להבין כי ככל שנעלה את ההחזר החודשי, כך נשלם פחות כסף בסופו של דבר והמשכנתא שלנו תהיה יותר כלכלית.
במקרה הזה 4,500 ₪ זה לא הרבה (שלא תבינו אותי לא נכון, זה המון כסף…אבל זה קצת מדי בשביל הלוואה של כמעט מיליון ₪).
בכל אופן, הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
300,000 ₪ |
30 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,216 ₪ |
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
25 שנה |
2.35% |
1,323 ₪ |
קל"צ |
300,000 ₪ |
20 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
1,914 ₪ |
סה"כ |
900,000 ₪ |
4,453 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,294,437 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
שימו לב שההחזר לכל התקופה עולה מהתמהיל הקודם, אבל זו רק אחיזת עיניים כי לא חישבנו מדדים וריביות משתנות (במציאות האמיתית התמהיל הזה יותר "חסכוני" מהקודם בהשוואה לכל התקופה)
מה שיניתי בתמהיל:
- במקום 2/3 במשתנה לקחתי רק שליש
- את השליש האחר שמתי בקל"צ (ריבית קבועה לא צמודה)
זה הוביל לכך:
- שרק 1/3 מן ההלוואה צמודה למדד (ולא 2/3 כמו מקודם)
- רק 2/3 מן ההלוואה בריבית משתנה ולא כל ההלוואה
- ה- 300 אלף של הקל"צ הם "רק" ל- 20 שנה ולא לשנים יותר ארוכות
ועדיין, אני לא אוהב את התמהיל הזה בעיקר בגלל השנים הארוכות שלו ולא הייתי קורא לו מסלול כלכלי במיוחד (אלא להיפך).
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,000 ₪:
זהו סכום כבר יותר נורמלי להחזר חודשי כאשר לקוחים 900,000 ₪. תוספת של 500 שקל בחודש מאפשרת לנו לשפר את התמהיל (בעיקר בשנים שלו) ובכך לחסוך לא מעט כסף לטווח הארוך.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
300,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,376 ₪ |
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,567 ₪ |
קל"צ |
300,000 ₪ |
19 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
1,975 ₪ |
סה"כ |
900,000 ₪ |
4,918 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,286,192 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי בתמהיל הזה:
- הורדתי את הפריים מ- 30 שנה ל- 25 שנה
- המשתנה הצמודה התקצרה מ- 25 שנה ל- 20 שנה
- הוקל"צ התקצר בשנה בודדת (מ- 20 ל- 19), אני יודע שזה לא נראה לכם "צעד ענק" שיחסוך לכם מיליונים, אבל זה צעד שחוסך לכם כמה קרוב ל- 10,000 ₪ (9,261 ₪ בדיוק), זהו סכום שאתם ממש לא יכולים להתעלם ממנו וכל זה רק מקיצור של שנה בודדת במסלול אחד בלבד.
הנה הוכחה לכך, שלפעמים לא צריכים להיות "גאונים" במשכנתא אלא רק מעט יצירתיים ולא ליפול למלכודות של "שנים עגולות" כי ככה זה יותר נוח ל"הסתכל על זה".
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,500 ₪:
אנו עולים בעוד 500 ₪ וכל שקל נוסף יכול לעזור לנו לשפר את מבנה המשכנתא שלנו ואת הריביות שנקבל בה.
אחד הפלוסים הגדולים ביותר בקיצור השנים הוא שעם שנים יורדים גם הריביות, דבר שעוזר לנו בצרה מכופלת על ההחזר לכל התקופה.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
300,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,755 ₪ |
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,567 ₪ |
קל"צ |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
2,122 ₪ |
סה"כ |
900,000 ₪ |
5,444 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,188,382 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי בתמהיל הזה לעומת הקודם:
- הורדתי את השנים בפריים מ- 20 ל- 18 שנה
- הורדתי את השנים בקל"צ מ- 19 שנה ל- 17 שנה (כמו שראינו מקודם, זה חוסך לא מעט כסף)
שימו לב,
המטרה שלי היא להוריד את השנים במשתנה הצמודה על מנת לחסוך שנות הצמדה לקרן המשכנתא.
אבל עדיין לא עשיתי זאת, כי את המשתנה כל חמש אני יכול להוריד רק בקפיצות של 5 שנים ואם הייתי עושה את זה כאן הייתי מוותר על קיצור התקופה של הפריים ועל קיצור התקופה של הקל"צ והחלטתי שיותר חשוב לי שיהיו 2 מסלולים שנקצר בהם את השנים ואל רק מסלול בודד.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 6,000 ₪:
הסכום עולה לאט לאט ומגיע ל6,000 ₪ החזר חודשי (שרק מעטים מאיתנו יכולים להרשות לעצמנו).
עכשיו כל קפיצה של 500 ₪ לא תשפר באופן דרמטי את התמהיל כי ה- 500 ₪ כבר לא מהווים אחוז גדול מההחזר (אם מקודם תוספת של 500 ₪ הייתה שווה ל- 14% מההחזר, כרגע היא שווה רק ל- 8% מההחזר ולכן ההשפעה שלה קטנה יותר).
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,835 ₪ |
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
15 שנה |
בין 1.85% ל- 2.15% |
1,930 ₪ |
קל"צ |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
2,122 ₪ |
סה"כ |
900,000 ₪ |
5,887 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,155,353 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השתנה בתמהיל הזה:
- הפריים ירד מ- 18 שנה ל- 17 שנה
- המשתנה כל חמש ירדה מ- 20 שנה ל- 15 שנה
מהקיצור תקופה של המשתנה הרווחנו שלושה דברים:
א. 5 שנות ריבית
ב. 5 שנות מדד
ג. ריבית נמוכה יותר (כי קיצרנו תקופה)
ראינו, כי 500 ₪ תוספת לחודש לא שינו לנו את התמהיל באופן דרמטי, אבל ללא כל ספק היטיבו איתנו מאוד.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 6,500 ₪:
הסכום החודשי ממשיך לזנק ומגיע ל- 6,500 ₪ ועדיין אנחנו "מסונדלים" עם התמהיל של ה-3 שלישים (פריים, משתנה וקל"צ), אני רוצה להזכיר לכם שאני נותן את התמהיל הטוב ביותר עבורכם אבל הוא מאוד מאוד בסיסי וכדאי מאוד לשנות אותו לפי טעמכם האישי (אהבת הסיכון) ולפי צרכיכם האישיים.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
300,000 ₪ |
15 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
2,028 ₪ |
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
15 שנה |
בין 1.85% ל- 2.15% |
1,930 ₪ |
קל"צ |
300,000 ₪ |
13 שנה |
בין 3.85% ל- 4.35% |
2,484 ₪ |
סה"כ |
900,000 ₪ |
6,442 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,100,185 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שינינו בתמהיל הזה:
- הפריים ירד מ- 17 שנה ל- 15 שנה (שימו לב שבפריים קיצור התקופה לא משפיע על הריבית)
- הקל"צ ירד מ- 17 שנה ל- 13 שנה וזיכה אותנו בריבית נמוכה יותר וב- 4 שנות ריבית גבוהות.
חשוב להדגיש,
שאתם באים לקצר את התקופה תנסו לעשות זאת במשתנות/קבועות בהתחלה, לאחר מכן בקל"צ (בגלל הריביות הגבוהות שלו) ולסיום תעשו את זה בפריים.
אבל אם לא הצלחתם לקצר את המשתנה (בגלל הקפיצות של החמש שנים), אל תתביישו לגשת למסלול אחר ולקצר אותו (אפילו אם זה רק בשנה).
תמהיל משכנתא למחזירים עד 7,000 ₪:
הפעם אנחנו כבר משנים את התמהיל עצמו ומחליפים מסלול משכנתא במסלול אחר.
עד כה שמרנו על תמהיל דומה (פלוס מינוס) ברוב התמהילים המרכזיים ו"שיחקנו" רק עם השנים (בתקווה לנצל כל פעם את המסלול הטוב ביותר לקיצור תקופה).
הפעם אנחנו משנים גם את המסלול עצמו.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,835 ₪ |
קבועה צמודה |
300,000 ₪ |
10 שנים |
בין 1.35% ל- 1.85% |
2,706 ₪ |
קל"צ |
300,000 ₪ |
13 שנה |
בין 3.85% ל- 4.35% |
2,484 ₪ |
סה"כ |
900,000 ₪ |
7,025 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,086,786 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שינינו בתמהיל:
- החלפנו את המסלול "משתנה כל חמש" למסלול "ריבית קבועה צמודת מדד".
בעיקרון אלו מסלולים די דומים (שניהם צמודי מדד) אבל שמגיעים לשנים נמוכות אני מעדיף ריביות קבועות בגלל שהן יותר זולות והסיכוי לפרוע אותן הולך וקטן (כך אני לא "מפחד" מעמלות פירעון מוקדם) - את הפריים הארכנו מ- 15 שנה ל- 17 שנה (בעיקרון זה לא ממש רצוי להאריך תקופה, אבל לא עמדו בפנינו הרבה אופציות)
לסיכום,
אתם יכולים להמשיך ולעלות בהחזר החודשי, אם הבנתם את הרעיון אז וודאי קלטתם שאני מנסה כל פעם להוריד את השנים (במסלול ה"רווחי" ביותר שאני יכול) ומשתדל להיפטר מהמסלולים צמודי מדד לטובת הקל"צ.
כמו תמיד,
אני מבקש מכם 3 דברים:
- תמשיכו ללמוד – כי רק ככה תוכלו לקחת משכנתא טובה ותבינו גם מה אתם לוקחים
- זיכרו, כי כל התמהילים הצגתי כאן הם כלליים ולא מותאמים אליכם אישית ולכן חשוב להתייחס אליהם כהמלצה כללית ולשפר אותם לטובת צרככם האישיים.
- ולסיום, הירשמו לרשימת התפוצה שלי – אתם תקבלו במייל כתבות חדשות, עדכונים על מסלולים חדשים שיוצאים, ריביות שנותנים היום והכי חשוב תוכלו להישאר עם ה"אצבע על ההדק" כל התקופה הזו של לפני המשכנתא.
יש לך אחלה בלוג ואתה עושה עבודת קודש לכאלה שלא מבינים בנושא.
אני עומד לקחת משכנתא של 610K והתמהיל שהגעתי אליו בעקבות קריאת בלוגים ופורומים ולאחר מו"מ מול הבנקים הוא:
1. 203,000 במסלול פריים P-0.93 ל 30 שנה
2. 280,000 קל"צ – 4.25% ל 15 שנה
3. 127,000 משתנה כל 5 צמודה – 1.92 ל 25 שנה.
ההחזר החודשי יוצא 3500 ש"ח.
אשמח לשמוע מהי דעתך ?
תודה
ירון
היי ירון,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
תמהיל מעולה וריביות מצוינות.
אם תוכל להקטין את השנים ולקחת את ה- 127 ל- 20 שנה זה בכלל יהיה נהדר.
בהצלחה
מר משכנתאמן היקר אין אבל אין לי מילים איך להגדיר את הידע המטורף שרכשתי בעזרת קריאת הבלוגים והמאמרים שלך באתר המון תודה לך שאתה חולק את הידע שלך כי לא לכולם יש את התקציב לקחת יועץ משכנתא באופן פרטי על מנת ללמוד את מה שאתה יודע ותודה ענקית לך על כך ….!
בימים אלו אני עומד על צעד ענק בחיי והולך לקחת משכנתא בסכום של 900K והתמהיל שהגעתי אליו על פי הידע שנרכש באתר הוא :
300,000 במסלול פריים P-0.6 ל 30 שנה
200,000 נגררים משתנה כל 5 צמודה 1.26 ל 20 שנה
300,000 קבוע לא צמוד ל 20 שנה בריבית של 4
100,000 קבוע צמוד בוליט 5 שנים בריבית של 1 אחוז
הכל בחשבון גס ליפני מיקוח בבנק יש לי אישור עקרוני עד החזר של 3850
הנני עצמאי אם יכולת החזר ודאית של ה 100,000 של הבוליט
אשמח לקבל את חוות דעתך המקצועית וללמוד אם שגיתי בצעדיי בתודה מראש בנגייב בוריס
בוריס שלום,
בעיקרון נראה בסדר גמור
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
כרגיל, פוסט מעניין ומעשיר, ואני מצטרפת לכל מחלקיי המחמאות בפוסטים הקודמים – תודה רבה, אתה עושה עבודה נהדרת (אין דבר כזה יותר מידי מחמאות, לא…? :-))
ועכשיו לשאלתי (שאלתי גם בפורום אחר ואני מאוד מעוניינת לשמוע את דעתך):
קיבלנו הצעה למשכנתא בגובה 850,000 ש"ח. (מימון 70%).
החזר חודשי 5000 ש"ח בחודש. המסלולים שקיבלנו הם:
33% ב- p-0.85 ל- 30 שנים
20% משתנה צמודה כל 5 שנים ל- 25 שנים, ריבית 1.98
17% קבועה צמודה ל- 12 שנים, ריבית 1.93
30% קל"צ ל- 18 שנים, ריבית 4.95%
זוהי הייתה ההצעה הראשונית רק עבור קבלת האישור העקרוני.
המליצו לנו להקטין או לוותר לחלוטין על המשתנה לטובת קל"צ.
מה דעתך על המלצה זו ועל התמהיל והריביות?
הרבה תודה מראש!
היי אורית,
שוב תודה על הפרגון 🙂
1. אני אהבתי את התמהיל.
2. אם אתם יכולים להחליף את המשתנה בקל"צ זה יהיה טוב מבחינת הסיכון וייתכן שזה יותר כלכלי,
יחד עם זאת זה יעלה לכם את ההחזר החודשי, אז תראו אם אתם ערוכים לכך.
3. תעשו סקר ריביות, יש עוד לאן לרדת (לא יודע לומר במדויק לאן, כי אני לא מכיר אתכם ואת העסקה לעומק) אבל יש עוד מקום.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה רבה על התגובה.
היית ממליץ להחליף את כל המשתנה בקל"צ, או רק חלק ממנה?
בגדול, מנסיונך (כמובן שאי אפשר לדעת מה יהיה) – אם אנחנו מתחילים מהחזר חודשי של 5000 ש"ח, בכמה הוא יכול לגדול? זה יכול גם להגיע ל- 8000 ש"ח…?
שוב תודה על עבודתך המבורכת
היי אורית,
ככל שתעבירי יותר מהמשתנה לקל"צ, כך תבטיחי את הביטחון בהחזר החודשי.
תחשבי את התמהיל שבנית עם ריביות שגבוהות ב-3% ממה שאת לוקחת היום ותראי לאן את יכולה להגיע (בקל"צ אל תחשבי כי הוא קבוע).
היי לך שוב משכנתאמן היקר,
בהצעה הקודמת המרכיב הצמוד למדד היה כ- 40% והעדפנו מעט להוריד.
קיבלנו הצעה חדשה –
33% פריים-0.9, ל- 30 שנים
44% קל"צ, ריבית 4.45%, ל- 16 שנים
23% משתנה צמודה כל 5 שנים, ל- 20 שנים, ריבית 1.73%.
בעצם הורדנו את הקבועה הצמודה לכיוון הקל"צ.
מהי דעתך המלומדת?
המון תודה
אורית
היי אורית,
עשיתם טוב לתמהיל, שיהיה לכם בהצלחה.
שלום, יתכן ולא קראתי את כל החומרים ששלחת עד היום. רציתי לדעת האם התהילים מבוססים על שפיצר בלבד?
אם כן, האם אפשר לקבל תמהילים של החזר קבוע?
אני מאד נהנה לקרוא את הדברים ולומד מהם הרבה
היי דוד,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
כל התמהילים כתובים בשפיצר (באמת לא ציינתי את זה, תודה על ההערה).
אני מניח שיהיה לי קשה לעשות את כל התמהילים בקרן שווה (זה המון עבודה ואחוז לוקחי "הקרנות השוות" הוא נמוך), אבל אני אשתדל לפרסם כתבה על תמהיל עם קרן שווה (סביר להניח שזה יהיה סביב סכום המשכנתא הנפוץ ביותר).
תודה,
ממתינים לתמהיל המיליון הגדול !!!!!!!!!!!!!1
שאלות:
1. האם בכל המסלולים יש אפשרות למחזור ללא קנסות. רק צריך להתעקש על כך?
2. תוכל לחזור שוב על כלל האצבע לגבי השפעת הריבית על ההחזר
3. הבנק מגביל את רכיב הפריים . אתה לא מגדיל באף שילוב את רכיב הקל"צ . מדוע?
היי זיו,
1. ממש לא, אף בנק לא יוותר לך על הקנסות! נראה לי שקיבלת מידע מוטעה / התבלבלת (וזה בסדר הנושא הזה מבלבל לא מעט אנשים).
2. תזכירי לי על איזה כלל אצבע דיברתי.
אבל בעיקרון, כשהריבית עולה ההחזר עולה והפוך (וזה רק בריביות משתנות ולא בקבועות כמובן).
3. כי קל"צ זו פונקציה של סכום החזר ולפעמים אני מאמין שמשתנה צמודה ל- 20 שנה משתלמת יותר מקל"צ ל- 25 שנה
ניפגש בתמהיל המיליון 🙂 🙂
הבעיה היא שאם עוד חודש הריביות ישתנו אז כל הפוסטים של התמהילים לא יהיו רלוונטיים בכלל ויהיה צריך להתחיל לחשב מחדש…
שלום לך,
בינתיים הריביות לא השתנו – את העבודה להמשך (במידה וכן), תשאיר לי 😉
אבל מה כל התמהילים האלה שווים אם מחר בבוקר סטנלי פישר מוריד או מעלה את הריבית? זה לא רציני. מציעה לפרסם כתבות שיהיו רלוונטיות תמיד ולא כאלה שאין מה לעשות איתן אחרי שהריבית עולה בחצי אחוז או יורדת בחצי אחוז.
תפרסמו ראיונות עם בנקאים, יועצים, מומחים בתחום.
שלום לך,
תודה רבה על ההערות וההארות רק חבל שהן נאמרות קצת בהתנשאות ובזלזול.
כ-80% מהמידע והמאמרים בבלוג הינם כלליים ונכונים לכל תקופה. בין לבין שזורים גם תכנים עדכניים ורלוונטיים כמו תמהילים מומלצים וריביות עדכניות.
המשך יום נעים
חברים,
זה בלוג אישי שהמטרה שלו היא לנסות ולעזור לנו, ציבור לוקחי המשכנתאות.
אני אישית למדתי כאן המון.
אנא מתנו את התגובות שלכם. זה לא YNET פה.
שלום רב,
מצטרף לתגובות של יואב ומשכנתאמן.
המטרה המבורכת של הבלוג הזה היא להפיץ את הידע בצורה ברורה ומובנת ולאפשר קבלת החלטות מושכלות בתוך הכאב ראש הזה שנקרא משכנתא.
ככל שקוראים יותר, מבינים יותר, וגם אם נתון כלשהו משתנה לך בדרך, זו לא סיבה להיכנס להסטריה ולא אמור להשפיע על אופן קבלת ההחלטות שלך.
כפי שצוין, רובו הגדול של המידע רלוונטי ללא קשר לרמת הריביות או נתונים כלכליים אחרים, וגם מזה שכן ניתן להפיק תועלת רבה.
בלי קשר לאמור לעיל, רמת העדכון של האתר וההתייחסות שלו לנושאים אקטואליים ראויה לציון, כמו גם המענה המהיר לשאלות.
שלום
שלום ויואב, תודה רבה על הפרגון ועל הפידבק.
מעריך את זה,
משכנתאמן
היי
תודה רבה על האתר. למדתי רבות ואני עדיין "לא מבין גדול…" 🙂 כמו כולנו.
אני מבין שלא חילקת את התשלומים של ה 300 אלף באף אחת מהתוכניות אך ורק לשם השוואה בין ההחזרות של השנים.
נאמר ואני יכול להוציא 5500 בחודש לטובת המשכנתא, מה יהיו היחסים הטובים ביותר לחילוק הכסף? ( לקחת כמה שפחות כסף במסלול צמוד מדד, לפי מה שאני מבין )
מה יהיו הנתונים איתם אוכל לשחק, אם כך
דוגמא: האם שווה לחלק ל 200K ו 400K ?
האם שווה לחלק ל 250K ו 350K ?
באיזה מחשבון אני יכול לבדוק זאת?
תומר
היי תומר,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
זה מאוד תלוי בצרכים שלך וזה משתנה מאדם לאדם.
אתה יכול לבדוק במחשבון משכנתא של טפחות או לאומי למשכנתאות.
חבל שאתה מטעה כאן אנשים ולא כותב להם מה ההחזר הממוצע לכל התקופה. אנשים שקוראים כאן עוד עלולים להאמין שניתן להחזיר 4000 ש"ח למשכנתא של 900000 ש"ח.
תכתוב להם את האמת ש- 4000 זה הסכום הראשון והאחרון שהם יראו וההחזר יגיע ל-7000 ש"ח כמו כלום.אתה לא יוצא ידי חובה כשאתה כותב בכוכבית שהסכומים לא צמודים למדד כי לא כולם מבינים את המשמעות.
שלום שאול,
אם תקרא את הפוסטים במלואם, תראה שאני מזכיר את זה כמעט בכל פוסט.
אתה מוזמן לפתוח בלוג משלך ולהזהיר את האנשים לפי ראות עיניך.
כל טוב
שלום!
ראשית, האתר שלך מצויין עם המון מידע להדיוטות שמתלבטים בין עשרות מסלולי המשכנתא… המשך כך!
אנחנו בוחנים אפשרות ללקיחת משכנתא על סך 900,000 ש"ח (ערך הנכס כ- 4.3 מיליון), כאשר הפרמטרים שאותם אנו רוצים לקיים הם:
+ ריבית נמוכה
+ תנודתיות נמוכה (קרי וודאות) שתתאים למצב הכלכלי הלא וודאי בארץ ובעולם
+ אפשרות לפרעון מוקדם ללא קנסות ועמלות
+ גובה ההחזר עד 4500 ש"ח בחודש
הערה: האם תוכל לעשות סדר באילו מסלולים מתיר בנק ישראל לקחת עד 1/3 מהמשכנתא (לדוגמא פריים. האם יש אחרים?) ובאילו לא.
נודה לך על המלצתך.
בברכה,
אייל
היי איל,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
הי אייל,
תמהיל מומלצים ל- 900,000 ש"ח ולפי יכולת ההחזר תוכל למצוא כאן (ממש בפוסט זה)
כמו כן, מצ"ב פה מאמר מפורט בקשר להנחיית השליש בתמהיל
בהצלחה
ערב טוב,
ראשית ערב שבת ולכן איני מצפה לתשובה מהירה.(תנוך גם אתה).
האתה מעביר אותי לשאלה ראשונה : מה שימך? מוסתר בכוונה?
2. יש הערכה למועד הפצת תמהיל ל 1000K
3. 950K, האם כדאי לנסות לבנות תמהיל שמורכב מיותר משלושה חלקים.
4. להחזר חודשי של עד 5000 ש"ח תוכל לתת תמהיל בבקשה.
5. אני רוצה להתחיל לשלם חודש עד שלושה חודשים אחרי לקיחת המשכנתא. כמה אשלם על כך לבנק וכיצד ?
סליחה על כל השאלות אבל אני מאוד נהנה מתשובותך הן עושות לי סדר אפילו שאינך יכול לדייק ולהתחייב.
שבת שלום.
היי זיו,
1. כרגע אני מעדיף לא להחשף, אבל אולי זה ישתנה בהמשך.
2. אני מקווה שבשבוע-שבועיים הקרובים אני אכתוב תמהיל למיליון ש"ח
3. יש מקום למספר גדול יותר של מסלולים ל-900 אלף אבל זה לא מחייב
4. הנה תמהיל למיליון שקל:
1/3 פריים ל- 30 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל- 25 שנה
1/3 קל"צ ל- 20 שנה
5. אין בעיה לשלם לבנק בדחייה של חודש- 3 חודשים, פשוט תודיע זאת מראש לבנק ולקבל אישור -בתקופה זו תשלם רק את הריביות.
זה יוצא בסביבות ה- 3,000 ש"ח לחודש
היי,
האתר שלך עוזר לי רבות. אך מעט התבלבלתי באחד מהפוסטים אתה ממליץ על חלוקה של שליש כל מסלול. ובפוסט אחר אתה ממליץ על חלוקה של . 30% פריים. 50% קל"צ. 20% משתנה כל 5 שנים.
איזה תמהיל עדיף?
שלום טל,
כל התמהילים באתר הינם להמחשה ותלויים במספר רב של גורמים
אין תמהיל אחד ״מומלץ״ המתאים עבור כל הגולשים
בהצלחה
היי, תודה רבה לך על המידע שאתה משתף. אנו זקוקים לו מאוד! תודה
אנו מדברים על משכנתא של 870K בהחזר של 5.5-6K
כמה שאלות-
1. תוך כמה שנים הריבית הנמוכה יותר של המשתנה כל 5/קבועה צמודה משתווה לריבית הגבוהה יותר של הקל"צ? בהתחשב במדד ממוצע….כלומר מה המינימום שנים שבו כלכלי לקחת קל"צ, שמתחתיו יותר כלכלי לקחת צמוד? (תחת מדד ממוצע)
2. האם אתה ממליץ לשלב דולרי?
3. אם אנו יודעים על קרן השתלמות שתשתחרר עוד שש שנים, האם מראש כדאי לקחת קבוע צמוד ע"ס 100K לתקופה ארוכה ולפרוע אחרי 6 שנים וכך להינות מהריביות הנמוכות יחסית (פחות שנים של צבירת מדד) או שלא כי אולי בהתחלה הקרן רק מתנפחת? איך יודעים את כל זה ?
תודה מראש על העזרה
לימור
היי לימור,
תודה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. יש את הכתבה הזו שמסבירה את נקודת האיזון בין צמודת המדד לקל"צ
2. לא (אלא אם כן יש לכם הכנסות בדולר)
3. קחי משכנתא רגילה ללא התחשבות בקה"ל, שיגיע היום ואם עדיין תרצו לייחד את הקה"ל, תוכלי לבחור מסלול מבין אלו שלקחת ואותו תחזירו (בהתאם לתנאים שיהיו באותו רגע בשוק)
תודה אבל עדין לגבי סעיף 1. האם יש כלל אצבע מתי הצמודה משתווה לקבועה. אמרו לי בבנק שזה בערך 6-7 שנים. האם נכון?
היי לימור,
תנסי לנסח יותר ברור את השאלה, באמת שלא הבנתי את כוונתך.
תודה וסליחה
יש לי שאלה עקרונית לגבי קיצור השנים במסלול הפריים.
במעבר מ4500 ל-5000 הורדת את מספר השנים במסלול הפריים מ-30 ל-25.
והשאלה שלי היא למה?
במקום לקצר את הפריים מ-30 ל-25, לא עדיף לקצר את הקל"צ מ-19 ל-17? זה הרי מסלול יקר יחסית עם קנסות יציאה ולכן אנחנו רוצים לסיים אותו מוקדם ככל האפשר.
זה יוצא אותו החזר (13 ש"ח הבדל), ומבחינת מחיר כולל, אחרי הצמדה (הנחתי 2.5% אינפלציה לשנה), יצא לי שככה המשכנתא יקרה יותר בכ-7000.
אולם, לאחר 20 שנה, 2 המסלולים האחרים נגמרים ואפשר להגדיל את ההחזר של מסלול הפריים ולסיים אותו תוך 3 שנים.
השאלה העקרונית אם כן היא: לא עדיף "למרוח" את מסלול הפריים למקסימום האפשרי (בתחילת המשכנתא) על מנת לקצר מסלולים יקרים אחרים?
אני מפספס משהו?
היי משה,
אין פה שאלה של נכון או לא נכון.
ישנן אין סוף אפשרויות של "משחקים" בשנים, אני פשוט רציתי להראות מה קורה כשמקצרים את התקופה.
לחלופין, אפשר לבחור באלטרנטיבה שלך, רק צריך לזכור שלא כולם "יקזזו" את השנים ל-3 בסיום התקופה וייתכן כי ישלמו יותר בסופו של דבר.
בכל אופן, דעתך מקובלת עלי ולא פספסת שום דבר.
בהצלחה
היי, האם הרביות מינימום מעודכנות לאחר הירידה שהיתה החודש? האם צפויה עוד ירידה, אנו לקראת סגירה משכנתא האם כדאי להמתין עד ה 26 (אז מתעדכנות שוב הריביות)
תודה רבה !!!!!! אמר מצוין
היי לימור,
הריביות בפוסט עדיין אינן מעודכנות (אמורות לרדת בכ-0.15%, הפריים כבר ירד).
אם אין לחץ על המשכנתא אז תמתינו, הריביות אמורות לרדת בהדרגה בשבועות הבאים ואז גם אעדכן באתר.
הי
כול הכבוד והמשך לתרום לכולם
מה לגבי הסיכון האדיר שטמון בלקיחת פריים לתקופה 25 שנה ויותר?
במיוחד כשמכוונים לרזולוציות החזר של מאות ש"ח…
כולם מנסים לקצר את המסלולים היקרים בגלל המדד, ומתעלמים מהסיכון שכרוך בעליית הפריים ואי עמידה בהחזר החודשי.
מצחיק שמתנהלים כאילו הפריים לעולם לא יכפיל וישלש את עצמו ואף יותר.
שהרי האנומליה היא המצב כיום.
ובמצב כזה גם המדד לא יהיה 2.5%,
כאשר גם 5% מדד בלבד יזעזע את כול החלומותם לסגור את הקרן.
ופתאום מחיר הבית לא יכפיל, אלא ישלש עצמו.
במלחמת לבנון ה-2 ובעופרת יצוקה, המשק שרד יפה מאד חודש ימים,
אבל, בעימות הבא כול העורף יספוג רקטות וטילים, ויושבת לחלוטין ולפרק זמן ארוך בהרבה, וכמובן ידרש שיקום משמעותי ע"ח משלם המיסים.
זה עלול לטרוף את כול המודלים הכלכליים שהכרתם, שאגב מעולם לא חזו אף משבר ואף שגשוג.
אני לא פסימי, יותר ריאלי אבל בעיקר יודע שאף אחד לא ידאג לנו מלבד אנו עצמנו,
ומעט אנשים טובים דוגמת משכנתאמן שיכול רק לייעץ, אך האחריות עדיין שלנו.
וזה בלי לציין שבקבועה ומשתנה, מלבד הקרן, גם ההחזר החודשי גדל במאות ש"ח עם השנים, כי אנחנו לא באוטופיה בלי מדד
ורק השכר לא מוצמד ואין בטחון תעסוקתי,
מלבד המצאת עובדי קבלן בתנאי עבדות, בלי הפרשות, ושכר מינימום,
הכול כדי להוריד פיקטיבית את האבטלה.
בזה אנו מס 1 בעולם.
היי יוסי,
תודה רבה על המחמאות.
כולי תקווה שלא יהיו מלחמות והכל יהיה בסדר,
אני עוד יותר מקווה שאם יהיה מצב קטסטרופלי המדינה תנסה לעזור (לא אמרתי שאני מאמין אלא מקווה).
שנדע רק ימים טובים, אמן
משכנתאמן שלום..
הבלוג שלך מצויין ועוזר לי מאוד, אני רוצה להתייעץ איתך..
קיבלנו הצעה למשכנתא בגובה- 850,000
החזר חודשי 4537:
שליש פריים ל-30 שנה 2.6% (p-0.9)
שליש קל"צ ל-20 שנה 4.7%
ושליש משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל-25 שנה 4.57% (אג"ח+1.40)
השאלה שלי היא:
1- האם הריביות שקיבלנו טובות או שיש מקום לשיפור?
2- מה אתה אומר על המסלול הזה של משתנה לא צמודה?
3- האם זה שווה לקחת את התמהיל הזה לפחות ל-5 שנים הראשונות עד נקודת היציאה הקרובה ואז לחשוב על משהו חדש אם בכלל? או שעדיף ללכת עם תמהיל אחד לאורך כל הדרך?
מצטער על השאלון הארוך.. 🙂 ותודה על הסבלנות
היי אמיר,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. הריביות בסדר גמור
2. אני לא אוהב כל כך את המשתנה לא צמודה אלא אם כן בעוד חמש שנים אתה מתכוון להחזיר חלק מהכסף (כתבתי על זה פוסט, ניתן לקרוא פה), בקיצור ממליץ להפוך את המסלול הזה לקל"צ
3. אני לא חושב שזה נכון, תנסה לתכנן כמה שיותר רחוק ולא רק חמש שנים (הרעיון שבעוד חמש שנים נשנה את המסלולים הוא אולי נכון להיום אבל יהיה קשה מאוד לביצוע בעוד חמש שנים).
מה שגם אף אחד לא הבטיח לך שהריבית תהיה נמוכה בעוד חמש שנים.
בהצלחה
שלום,
אנו לוקחים משכנתא של 850000 שח.
יכולת ההחזר שלנו היא 6000 שח בחודש.
הצלחנו לקבל מהבנק הצעה כדלקמן:
1/3 פריים ב P-0.9 ל 30 שנה.
2/3 קלצ ל 12 שנה בריבית 3.85%.
האם לדעתך זו החלטה נבונה להימנע מלקיחת מסלול צמוד בהינתן הנתונים הנ"ל ובתחזיות למדד לפי המידע המצוי בידך?
היי רפי,
תמהיל מעניין וטוב (הוא שונה מהנורמל, אבל זה מה שעושה אותו גם מעניין).
אני בעד, בהצלחה
הי משכנתאמן
דוגמא אקטואלית להערתי לגבי האנומליה של הפריים כיום.
אם הפריים יעלה ב-2% בלבד, לרמה הנורמאלית יותר, יגדל ההחזר החודשי של הזוג לעייל עם 850Kש"ח, שמכוונים ל-6000ש"ח החזר חודשי,
והם יחרגו מייד ב ~380 ש"ח לחודש מהיעד,
וזו נורמה שכיחה שנתפסת משום מה כחסרת סיכון.
אשמח להבין איך אתה משקלל זאת בהמלצתך החיובית?
היי יוסי,
להערכתי במהלך השנים הפריים יעלה ב-2% ואפילו יותר,
יחד עם זאת כל עוד הוא רק 1/3 מן ההלוואה וכל עוד הסיכון ידוע ומקובל מראש, אני כן ממליץ לשלב אותו כחלק מתמהיל המשכנתא (בעיקר כי האלטרנטיביות לא מזהירות).
היי רפי,
גם אנחנו קיבלנו הצעה למסלול מהסוג הזה על אותם סכומים ובאותו החזר (אך בשיעור של 75% מימון) אך בריביות גבוהות יותר. האם תוכל לשתף באיזה בנק קיבלת את הריביות הללו?
המון תודה
שלום משכנתאמן,
קודם כל ברכות על האתר. יש בו המון מידע והוא עושה סדר בהרבה מונחים שלא תמיד ברורים בתחום.
לשאלתי:
משכנתא בגובה 1.16
החזר חודשי רצוי בסביבות 5 – 5.5
קיבלנו את התמהיל הבא:
100,000 זכאות ל 25 שנה 3% צמוד מדד
45,000 EMI ל 30 שנה 2.71% צמוד לדולר
300,000 P-0.72 ל 30 שנה 2.78% לא צמוד
350,000 משתנה כל 5 שנים ל 30 שנה 2.14% צמוד מדד
360,000 קבועה קרן שווה ל 30 שנה 3.5% צמוד מדד
1. האם הריביות שקיבלנו טובות?
2. מקריאה נרחבת באתר, אני מניח שהתמהיל עצמו בסדר מלבד הקבועה אותה כדאי להעביר לקל"צ – האם זה נכון?
3. מה לגבי הפריסה? רוב התמהיל הוא ל 30 שנה – האם יותר נכון לוותר על הקרן השווה לטובת קיצור התקופה? אם כן, של איזה חלק?
4. השאיפה היא שנוכל לפרוע לפחות חלק מהסכום בעתיד (10 שנים) – האם יש לזה השפעה על התמהיל? בהנחה שנוכל לעשות את זה, האם כדאי לקחת פריסה לפחות שנים?
תודה מראש,
אופיר
היי אופיר,
תודה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. הריביות בסדר (בהתחשב בעובדה שזה EMI)
2. אני הייתי מקצר את השנים ולא לוקח קרן שווה (קצר את צמודי המדד)
3. אם אפשר להעביר את הקבועה צמודה לקל"צ זה מצוין (הרי זה יעלה את ההחזר החודשי)
4. אם תוכלו לפרוע עוד 10 שנים, תפרעו קודם כל צמודות, אחרי זה קל"צ ובסוף פריים (אל תשנו עכשיו את התמהיל בגלל זה)
בהצלחה
היום קראתי בשקיקה את הבלוג. זה מאוד מעניין ומאוד מועיל, תודה רבה לך!
יש לי רק שאלה אחת. אני שם לב שההבדלים בהחזר בין קל"צ לצמודות אינן משמעותיים כאשר מדובר בתקופה של 15-17 שנה. הם אמורים להצטמצם עוד אם וכאשר תתווספנה האינפלציה, שאת ערכה כמובן איננו יודעים מראש, ריבית דה ריבית וכדומה. האים לא יהיה זה בטוח יותר פשוט לקחת 2/3 קל"צ ולישון בשקט בלילה בין 14 ל-15 בכל חודש, אולי אפילו במחיר של איזה 100-200 ₪ בחודש במקרה הגרוע?
היי איליה,
תודה רבה על הפרגון!
בנוגע לשאלה שלך,
יש משהו "עמוק" בדבריך,
ביטחון אכן שווה 100-200 שקל בחודש, אבל אם נסכום את הסכום הזה ב-15 שנה זה כבר יהיה בין 18-36 אלף ש"ח, וזה כבר יותר רציני.
בכל אופן זה עניין של העדפות ושנאת סיכון, כל אחד מעדיף "לשלם" על הביטחון סכום אחר (מאותה סיבה יש אנשים שמשלמים 500 שקל עבור ביטוחים שונים ויש אנשים שממש לא "מתלהבים" לשלם עבור ביטוח).
בכל מקרה אני מקווה שגם עם צמודה וגם עם קל"צ, אנחנו נמשיך לישון טוב בלילה.
כל טוב ובהצלחה
שלום משכנתאמן,
אנחנו זוג צעיר רגע לפני לקיחת משכנתא, והבלוג שלך עשה לנו המון סדר בשלב הלמידה המקדימה (בכל זאת, משכנתא היא לא מכונת כביסה…).
לעצם העניין, הציעו לנו משכנתא בגובה 938,000 (70% מערך הנכס) עם החזר ראשוני של 4,200 ש"ח ובמסלולים הבאים:
* 34,000 ש"ח בריבית קבועה צמודת מדד של 2.35% למשך 12 שנים.
* 595,000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים (התחלתית 2.07%) למשך 25 שנים.
* 309,000 ש"ח בפריים פחות 0.9 למשך 25 שנים.
השאלות שלנו הן כאלה:
1. מה דעתך על התמהיל?
2. מה דעתך על הריביות שניתנו?
3. בהצעות שקיבלנו עד כה, לא הוצג לנו אף פעם מסלול של קל"צ (גם לא במסגרת ייעוץ משכנתא של חברת ייעוץ ייעודית שקיבלנו את שירותיה במסגרת רכישת הדירה). מדוע זה כך? איך "דוחפים" את הנושא ומה בעצם יהיו המשמעויות מבחינתנו?
תודה רבה,
קובי.
קובי שלום,
1. אני לא אהבתי את התמהיל בדיוק בגלל העובדה שאין בו קל"צ
2. אני הייתי מוותר על ההלוואה ל-12 שנה ולוקח חלק מהסכום של המשתנה ומעביר לקל"צ
3. ההלוואה הזו ברובה צמודת מדד וזו "פצצה מתקתקת" כי המדד יהרוג לאט לאט את ההלוואה.
4. אתה לא צריך לדחוף את הנושא, אלא אתה צריך פשוט לבקש ולהתעקש.
5. הריביות סבירות, אבל זה לא עוזר כי התמהיל לא טוב.
בהצלחה
משכנתאמן,
ראשית, תודה על התגובה המהירה.
בהמשך להמלצתך, דיברנו היום עם בנק אחר, וקיבלנו הצעה שונה לגמרי:
* 309,000 בפריים פחות 0.9 למשך 25 שנים.
* 400,000 במשתנה כל 5, לא צמודה, 4.63% למשך 25 שנים.
* 229,000 במשתנה כל 5, צמודה, 2.04% למשך 25 שנים.
ההחזר החודשי יוצא כאן 4,637 ש"ח, ונאמר לי שהוא לא צפוי להתייקר בצורה משמעותית כמו התמהיל הקודם שהוצע לנו (שהיה מגיע עד כמעט 7,000 לאחר 15 שנה).
כששאלתי מה המשמעות של להחליף את המשתנה לא צמודה לקל"צ, נאמר לי שזה ייקר את ההחזר החודשי מעבר לרף שאנחנו יכולים לעמוד בו.
למען הסר ספק – אני אוכל להחזיר את המשתנה הלא צמודה בתוך 5 השנים רק אם אני אזכה בלוטו. אנחנו גם מתכננים להישאר בדירה שאנו קונים לאורך כל תקופת המשכנתא.
שתי השאלות המתבקשות הן:
1. האם התמהיל הזה טוב משמעותית מהתמהיל הקודם?
2. עד כמה יכולה להשפיע העובדה שההלוואה הלא צמודה משתנה כל 5 שנים ולא קבועה לכל אורכה?
שוב תודה על הסיוע וההבהרות – הן עושות לנו הרבה סדר ומשקיטות קצת את הלחץ סביב ההחלטה הכלכלית הגדולה בחיינו 🙂
קובי.
הhי קובי,
1. התמהיל הזה הרבה יותר טוב
2. המשמעות בין הקל"צ למל"צ (משתנה לא צמודה) הוא שבעוד חמש שנים הריבית של המל"צ תשתנה בהתאם לגובה הריביות במשק (לדוגמא, היא יכולה לעלות מ- 4.63% ל7% או לרדת ל4%).
מכיוון שרמת הריביות היום נמוכה אני מניח שהיא תעלה ולא תרד ולכן אני מעדיף שתקחו קל"צ שבו אין סיכוי שהריבית תעלה.
ייתכן ותשלמו יותר מ4.63% אבל תקבלו ביטחון לאורך כל התקופה וכדאי לבדוק מה ההצעה של הבנק לקל"צ.
3. יש עוד הרבה בנקים, תמשיכו להסתובב ולבקש קל"צ – אתה תראה שתצליחו
משכנתאמן,
חזרנו מסבב נוסף בין הבנקים.
קיבלנו גם את ההצעה הבאה, אשר כוללת קל"צ:
* 309,000 (33%~) בפריים פחות 0.9 למשך 25 שנים.
* 400,000 (42%~) בקבועה לא צמודה, 5.3% למשך 25 שנים.
* 229,000 (24%~) במשתנה כל 5, צמודה, 2.04% למשך 25 שנים.
השאלה הבסיסית היא: האם הריביות הנ"ל טובות להצעה שכזו?
השאלה המורכבת יותר היא באילו תנאים אתה חושב שהיא עולה על ההצעה של המל"צ (ואני מתכוון באיזה תחזית ריבית ועליה במדד הן אמורות להשתוות פחות או יותר). אני מנסה לשקול את זה על-סמך תרחישים שונים, ומנסה להבין מה לדעתך הוא תרחיש ריאלי לריבית והמדד.
הרבה תודות על הסיוע,
קובי.
רציתי לחדד מעט את השאלה האחרונה.
אני מריץ את התמהילים והריביות במחשבון משכנתא שמאפשר להזין את התמהילים הסבוכים יותר.
אני לוקח כמה בסיסים קבועים להשוואה (מבחינת ריביות ומדד) בין התמהילים, ומוצא את אחוז התשלום מעבר לסכום ההלוואה כערך להשוואה בכל בסיס.
השאלה היא האם סט ההנחות שאני לוקח בחשבון לגבי הריבית והמדד נשמעים לך הגיוניים (זה קרוב להגדרת ברירת המחדל של המחשבון):
בכל הבסיסים – המדד עולה מקצב של 1.8% לשנה, בקצב עליה של 0.5% לשנה, עד לרמה של 4.2% ונשאר על רמה זו עד לסיום ההלוואה.
בסיס ראשון – ריבית 2%, עולה בקצב של 0.5% לשנה עד לרמה של 6%, ונשארת על רמה זו עד לסיום ההלוואה.
בסיס שני – כמו בסיס ראשון, אך עם קצב של 0.33% בשנה.
בסיס שלישי – כמו בסיס ראשון, אך עד לרמה של 7% בסה"כ.
בסיס רביעי – כמו בסיס שלישי, עם קצב של 0.33% בשנה.
בסיס חמישי – כמו בסיס ראשון, אך עד לרמה של 4.5% בסה"כ.
בסיס שישי (בטח כבר ניחשת…) – כמו בסיס חמישי, עם קצב של 0.33% בשנה.
האם לאור ניסיונך הבסיסים הללו נשמעים הגיוניים? או שאני משווה הנחות לא סבירות בעליל? ברור לי שלא ניתן לחזות את העתיד, אך ניתן להעריך בזהירות רמות ריבית ומדד סבירים על-פי ניסיון העבר…
רב תודות,
קובי.
קובי שלום,
קבל מחמאה על העבודה היסודית שאתה עושה, זה מאוד מאוד חשוב וחוסך למשפחתך ולילדיך כסף רב.
הריביות שקיבלת הן הוגנות, אפשר עוד טיפה להוריד פה ושם (אני מדבר בפיפסים ולא בטוח שתצליח) אבל אני מציע לנסות.
ההנחות שקיבלת הן מאוד הגיוניות (ב"עיניים" של היום) ואפילו מחמירות (הרי המדד לא צפוי להיות בכל שנה 4.2% ולרוץ עם זה עד הסוף זו החמרה, אבל עדיף להחמיר ולהיות מופתע לטובה מאשר הפוך).
דרך הבסיס השלישי הוא הבסיס שלי נראה הכי הגיוני, אבל זה ממש לא משנה הניחושים שלנו כעת, כי מה שיקבע זה מה שיקרה בפועל.
נ.ב
תקפיד לעשות את העבודה הזו מדי שנה במשכנתא וכך תוכל למחזר בזמן את המשכנתא כאשר יהיו שינויים במשק.
בהצלחה
משכנתאמן שלום!
ראשית אומר כל הכבוד על הבלוג. התשובות מפורטות ומסבירות, ניתן בעזרת קריאה סובלנית לפשט את המפלצת ששמה משכנתא וכך להתאים למשפחה תמהיל המתאים בצורה הטובה ביותר ליכולת ההחזר אל מול הסיכונים האפשריים.
לשאלתי-
אני וזוגתי לקראת לקיחת משכנתא בגובה 950 ש״ח המהווים 43% מימון מהנכס.
החתימה ממש בימים הקרובים.
גובה ההחזר המבוקש הוא 4500-5000.
אנחנו לא אוהבי סיכונים ולכן מבקשים מסלול סולידי וחסכוני עד כמה שניתן.
הציעו לנו שני תמהילים-
תמהיל ראשון-
317 אלף ל 18 שנה בקלצ בריבית 4.5%
316 אלף בפריים 0.9- ל 30 שנה
317 אלף ל 30 שנה בריבית 4.55% לא צמודה משתנה כל 5 שנים.
(קיימת אופציה להחליף את את האחרון בצמודה עם ריבית 1.8 ולהוריד את השנים)
תמהיל שני-
634 אלף ל 18 שנה בריבית 4.5%
316 אלף בפריים -0.9 ל 30 שנה עם דחיית תחילת התשלום על הקרן רק לאחר 5 שנים. (בהתחלה רק ריבית ואז התשלום החודשי צפוי לעלות ל 6000.. אבל כנראה שבערך בפרק זמן זה נתחיל לקבל עזרה כלכלית..)
** אנו מתלבטים לגבי התמהילים וכמובן לגבי גובה הריביות..
נשמח לשמוע חוות דעת נוספת מגורם אובייקטיבי.
תודה רבה,
עופר.
היי עופר,
תודה רבה על הפרגון, כיף לקרוא!
לשאלתך,
אני ממליץ על התמהיל הראשון, אני ממש לא ממליץ על גרייס לחמש שנים ללא צורך.
כאשר המצב ישתפר כלכלית בעוד חמש שנים תוכל למחזר את מה שיישאר מהמשכנתא ולכן אין צורך בגרייס.
לגבי הריביות, הן הוגנות.
בהצלחה
שלום וברכה,
ראשית כאחד שלא הבין הרבה במשכנתאות ועכשיו יש לי כבר כיוון לתמהיל מסוים אני יכול להגיד שהפוסטים שאתה רושם ברורים ומובנים…ישר כח!
שנית,יש לי מספר שאלות בלתי פתורות:
1.מהן יתרונות לקיחת משכנתא ע"פ לוח שפיצר מאשר ע"פ לוח קרן שווה אם בקרן שווה אין לך היוון על ההלוואה ובשפיצר יש לך היוון מה שגורם לתשלום ריבית כוללת יותר נמוכה ולפעמים אף משמעותית..?האם רק בגובה ההחזר החודשי שהוא נמוך יותר?
2.האם רוב המסלולים של הבנקים הם ע"פ לוח שפיצר ואם כן האם הם בכלל מאפשרים לקחת ע"פ קרן שווה או שזה לא נתון למשא ומתן מצידם…?
כמו כן האם לכל מסלול יש הגבלה ללוח סילוקין מסוים או שכל מסלול פתוח לכל אחד מלוחות הסילוקין?
3.האם יש לך פוסט בנושא?כי לא ראיתי כזה…(אולי פספסתי.. 🙂 )
4.מה ההמלצה שלך בכלל – שפיצר או קרן שווה?במקרה שלי אני רוצה שהריבית הכוללת תהיה כמה שיותר נמוכה…
5.האם יש משא ומתן מבחינת הבנקים על גובה לקיחת משכנתא במסלול פריים או שהם לא מתירים בכלל לקחת משכנתא במסלול זה מעבר ל1/3?
6.ההכנסות שלי ושל אשתי הם בסביבות 15K.האם הבנקים יאפשרו לי לקחת משכנתא בגובה של 9000 ש"ח(יש עזרה חודשית מההורים) או שהם יגבילו אותי ל1/3 מההכנסה מקסימום (כ5000 ש"ח)?האם זה פתוח למשא ומתן מצידם?
7.קשה היה לי להבין ע"פ איזה עוגן נקבעות הריביות במסלול משתנה ל5 שנים.אם הריביות נמוכות מאוד כפי שפרסמת מדוע אין זה מסלול עדיף ולו רק בגלל שהריביות עלולות להשתנות באופן קיצוני?האם יש לך פוסט בנושא?
8.המלצתך לגבי לקיחת משכנתא צמוד למט"ח?האם זה כדאי לאור הצפי לעליית הדולר/יורו?
9.האם זה נכון שהריביות במשכנתאות בשפל שלא נראה מזה הרבה שנים וכדאי לנצל זאת למסלולים ארוכי טווח עם ריבית קבועה?
סליחה על ההצפה בשאלות…
שוב תודה על עבודתך המבורכת…!
היי אלכס,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
אני עונה לפי הסדר:
1. היתרונות בלוח שפיצר הם שההחזר החודשי יותר קטן ולכן זה מאפשר לקצר את תקופת השנים.
מלבד יתרון זה, הקרן שווה עדיפה עליו.
2. רוב המסלולים הם בקרן שפיצר ורק חלקם ניתנים לקחת בקרן שווה (זה לא עניין של מו"מ, או שהבנקים מציעים אותם או שאין להם אותם בארסנל מסלולי המשכנתא שלהם).
3. יש פוסט בנושא – בבקשה קישור
4. ההמלצה שלי היא לשלב בין המסלולים ובצמודי מדד אני מעדיף לקצר את השנים עם שפיצר ולא עם קרן שווה
5. אין מו"מ לגבי הפריים, זו הנחיה של בנק ישראל והם לא מורשים לעבור עליה.
6. אם יראו עזרה קבועה בחשבון של ההורים, ייתכן והם יסכימו (בכל מקרה, ההורים יכולים לחתום ערבות ואז הם יסכימו).
7. המשתנות כל חמש נמוכות אבל יש להן 2 חסרונות: הן צמודות מדד ובעוד חמש שנים הריבית יכולה לעלות באופן משמעותי. העוגנים נקבעים באופן שונה על ידי כל בנק בנפרד (עדיין אין לי פוסט בנושא לצערי)
8. אני לא ממליץ לקחת מסלול בדולר/ יורו מהרבה סיבות, אלא אם כן יש לכם קשר הכנסתי למט"ח (כלומר, חלק מההכנסות קשורות למט"ח)
9. הריביות אכן נמוכות בראיה היסטורית, בגלל זה אני ממליץ על קל"צ לטווח ארוך ועל קבועה צמודה לטווח קצר
מקווה שעזרתי,
כל טוב
הי,
תודה רבה על תשובותיך…
תוכל לתת לי תמהיל אופטימלי למשכנתא בגובה 9000 ש"ח חודשית עבור משכנתא בגובה 900000 ש"ח?
חשוב לי שהריבית המצטברת לאורך השנים תהיה כמה שיותר נמוכה…
בברכה,
אלכס
היי אלכס,
יש לך הרבה אופציות (כי ההחזר גבוה וזה נותן לך הרבה אפשרויות משחק),
בכל אופן, זוהי אפשרות אחת:
1/3 פריים ל- 20 שנה
1/3 קל"צ ל- 7 שנים
1/3 קבועה צמודה ל- 8 שנים
אנו זוג בגיל 30 + 2 ילדים בני חצי שנה ושלוש.
הכנסה נטו 18,500K.
סכום משכנתא נדרש 960K עם החזר מבוקש של 5200 פלוס מינוס.
אנו מנסים להרכיב תמהיל עם כל או לפחות מרבית התנאים הללו:
– הרכבת כמה שיותר ריביות קבועות ולא צמודות בתמהיל
– בניית כמה תחנות קצרות (אולי אפילו 5/10/20.. שנים) כדי שאח"כ ניתן יהיה להקטין שנות פריסה של מסלולים ארוכים.
להלן דוגמא, אנא חו"ד המאוד נחשבת!!
פריים 320,000 ל-30 שנים
משתנה 200,000 ל-30 שנים
קל"צ ל-17 שנים 340,000
קל"צ ל-10 שנים ₪ 100,000
החזר כ- 5250
חשבתי גם על-
קל"צ K395 ל-15 שנה
קל"צ 150K ל- 20 שנה
משתנה 150 ל-20 שנה
פריים 265K ל-30 שנה
או
קל"צ 150K ל-10
קל"צ 250K ל-16
פריים 320 ל-30
משתנה 240K ל-30
הרעיון מאחורי פיצול קל"צ, לאחר 10 שנים יורד ממני החזר של כ-1000 ש"ח כך שגם אם מסלול הפריים והמשתנה יעלו (ואני יודעת שכך יקרה), לא חרגתי מההחזר. בתרחיש הטוב אולי אפילו אוכל לקצר שנים ע"ח הפער שהתפנה לי בהחזר החודשי.
כיוון שלא נוכל לחרוג מהחזר נאמר של עד 5500 (אני לוקחת לי מרווח מהתמהיל), אני מנסה בכל דרך לבנות תמהיל שכל הזמן יתאזן. (אם כאן עולה, פה יורד החזר קצר).
מאחר ואינני מומחית אנא עצתך בהתאם לנתוניי.
אנו לאחר חתימת חוזה, ואם תמהיל אחד או שניים אליו אני חותרת ,ארצה להתחיל את סבב הבנקים.
היי לירון,
אני אהבתי את התמהיל השני מכמה סיבות:
1. יש בו יותר משקל לקל"צ משני התמהילים האחרים
2. המשתנה הצמודה היא לא ל- 30 שנה אלא רק ל- 20
נכון שהתקופה של הקל"צ ארוכה יותר, אבל לפי דעתי הוא יותר סולידי ויותר מאוזן.
בכל מקרה בהצלחה בבנקים
שלום לך,
לאחרונה אני קורא ומתרשם מתגובותיך והערותיך הבונות. עבודת קודש ללא ספק!
מצבי דומה לשל לירון מבחינת המשכנתא אנו עומדים על 959,000 למען הדיוק והציעו לי 3 מסלולים.. כאשר ישנו מסלול שהרואה חשבון של החברה בה אני עובד ממש מתעקש עליה ואציג אותה ראשונה.
תמהיל ראשון (כאמור.. רואה חשבון ממליץ):
1/3 פריים
2/3 בריבית קבועה.. (ממש לא ממליץ על קל"צ..) וכאן זקוק לעזרתך המהירה..
בבנק נתנו לי את התמהיל הבא:
316,000 ש"ח לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר ל25 שנה (ריבית עוגן 2.95, ריבית לחיוב 2.95)
643,250 ש"ח צמוד מדד, בריבית קבועה, שפיצר ל20 שנים (ריבית עוגן 2.75, תוספת לריבית 0.70-, ריבית לחיוב 2.05)
הרו"ח אמר לי שאת הריבית פריים עלי להוריד ל0.9- (כאשר בכלל לא הועלה בתמהיל מהבנק..) ואמר שאת הצמוד מדד בריבית קבועה להוריד לכיוון 2.5, 2.05.. למרות שעל פניו נראה שזה מה שקיבלתי…) HELP
תמהיל שני שהוצע לי (2 בנקים שונים הציעו לי אותו.. כנראה זה הולך טוב לאחרונה):
321,500 ש"ח צמוד מדד, בריבית קבועה, שפיצר ל25 שנים (ריבית עוגן 2.95, ריבית לחיוב 2.95)
321,750 ש"ח צמוד מדד, ריבית משתנה ל 5 שנים, עוגן תשואת אג"ח, שפיצר ל25 שנים (ריבית עוגן 1.00, תוספת לריבית 1.25+, ריבית לחיוב 2.25)
316,000 ש"ח לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר ל25 שנה (ריבית עוגן 2.75, תוספת לריבית 0.70-, ריבית לחיוב 2.05)
תמהיל אחרון ושלישי:
99,840 ש"ח הצמדה מלאה -זכאות משכנתא ל25 שנים (ריבית עוגן 3.00, ריבית לחיוב 3.00) – יש לי ולאשתי זכאות זוהי דירה ראשונה.. אבל לא בטוח שנשתמש מאחר והריבית גבוהה יותר ממה שהוצע לי גם ככה..)
200,000 ש"ח צמוד מדד, בריבית קבועה, שפיצר ל25 שנים (ריבית עוגן 2.90, ריבית לחיוב 2.90)
300,000 ש"ח צמוד מדד, ריבית משתנה ל 5 שנים, עוגן תשואת אג"ח, שפיצר ל25 שנים (ריבית עוגן 1.00, תוספת לריבית 1.25+, ריבית לחיוב 2.25)
259,160 ש"ח לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר ל25 שנה (ריבית עוגן 2.75, תוספת לריבית 0.70-, ריבית לחיוב 2.05)
100,000 ש"ח לא צמוד, ריבית קבועה (קל"צ), שפיצר ל15 שנה (ריבית עוגן 4.55, ריבית לחיוב 4.55)
אני מחר אמור להיפגש עם 2 בנקים ולסגור.. אודה לעזרתך המהירה.. אצרף עניין .. שאנו משלמים שכירות כיום.. 4,500 , משכורת נטו משותפת כ17K, והכניסה רק בעוד 3 שנים.. כך שאוכל כדאי לפצל את קבלת המשכנתא כדי לתת 50% ולהימנע ממדדי בנייה של הקבלן…
הצילו…
שלום שגיב וסליחה על העיכוב – ככל הנראה השאלה התפספסה לי.
1. אני מאוד ממליץ לרדת מעניין הקבועה הצמודה ולקחת קבועה לא צמודה.
לא מבין מה הרעיון לקחת קבועה בערכים גבוהים ועוד להצמיד את הקרן שלה למדד?
2. מבחינת התמהילים:
הראשון – זוועה
השני – משתפר
השלישי – גרוע
3. תעשו שיעורי בית ואל תנסו להמציא את הגלגל
אתם צריכים: פריים / קל"צ או מל"צ ומשתנה כל חמש צמודה או לא צמודה.
את היחסים תקבעו לבד או שתקחו מישהו שיעזור לכם בנושא
בהצלחה
תודה על תגובתך העניינית.
אתמול בבנק הציעו כבר תמהיל משופר (לפי דבריך דיי תואם)
אשמח לשמוע דעתך:
כאמור הסכום הינו 959,000 (מהווים 75%)
הכנסה 17K-17.5K משותף
1/3 משתנה כל 5 שנים – 321,500 ש"ח (30 שנה)
1/3 פריים -316,000 ש"ח (30 שנה)
1/3 קבועה ללא הצמדה (קל"צ) – 321,500 ש"ח (19 שנה)
איך זה?
שאלה נוספת לגבי פתיחת תיק, האם זה FIX PRICE של אחוז קבוע מערך הנכס?
תודה כל הכל!
מרשים ביותר העזרה שניתנת ממך לכל האנשים פה
לא כתבתי את הריביות המוצעות..
1/3 משתנה כל 5 שנים – 321,500 ש"ח (30 שנה) – 1.99
1/3 פריים -316,000 ש"ח (30 שנה) -0.8 (שזה 1.95 כמובן)
1/3 קבועה ללא הצמדה (קל"צ) – 321,500 ש"ח (19 שנה) – 4.75
ים תודות.. ממתין לתשובתך גם לגבי פתיחת תיק ..
התמהיל נראה הרבה יותר טוב!
אפשר להוריד בכל מסלול קצת בריבית (תעשו סקר שוק על התמהיל הזה מול מספר בנקים)
פתיחת התיק היא 0.25% מההלוואה, במקרה שלכם כ- 2400 ש"ח, אך ניתן לבקש הנחה.
בהצלחה
ראשית תודה רבה,
האם כוונתך לתמהיל הנ"ל? כי כתבתי בו משתנה ל-20..
קל"צ K395 ל-15 שנה
קל"צ 150K ל- 20 שנה
משתנה 150 ל-20 שנה
פריים 265K ל-30 שנה
אגב, היית מציע לי תמהיל אחר התואם את נתוניי?
בכל אופן, המון תודה לך על ההכוונה, כן ירבו כמותך:-)
1. כן, התכוונתי לתמהיל הנ"ל
2. אני חושב שהוא תמהיל טוב ומאוזן ועל פניו אין מה לשנות בו.
בהצלחה
היי,
קודם כל תודה מראש על הייעוץ ועל שלל העצות החכמות שאתה משיא פה לכולם.
אנחנו נוטלים מהבנק הלוואה של 865,000 ש"ח (כמעט 75% מימון) ואנו מכוונים לתמהיל של החזר חודשי בגובה של כ-6000 ש"ח.
כפי שנכתב באתרך כשליש אנחנו מתכוונים לקחת בפריים. רצינו להתייעץ לגבי 2/3 הנותרים (כ-580000 ש"ח):
1. בחלק מהבנקים הציעו לנו תמהיל נטול מדד כלל. מעיון מעמיק באתרך הבנו כי באופן כללי יש להעדיף מסלולים ללא מדד כל עוד ניתן לעמוד בהחזר החודשי, אולם אנו מניחים שיש איזושהי נקודת איזון "בגדול" שבה ייתכן שמסלולי משתנה 5 שנים/קבוע שהם כן צמודי מדד יהיו עדיפים על פני משתנה 5 שנים/קבוע שאינם צמודי מדד. נשמח להתייחסותך או לאיזשהו כלל שיוכל לכוון אותנו בנושא.
2. נושא הקבוע מול המשתנה 5 שנים – ראינו שאתה כותב שכעיקרון כדאי להעדיף את מסלולי ה-5 שנים כאשר צופים להחזיר חלק מהכסף בעוד כ-5 שנים. בהנחה שנרצה לשפר דיור ולקנות דירה גדולה יותר בטווח זמן של כ-3-6 שנים פלוס מינוס האם אתה רואה יתרון בלקיחת המסלול של ה-5 שנים או שאנחנו אדישים לכך (נציין כי אנו לא צפויים לקבל סכום כסף משמעותי בעוד 5 שנים (כגון קרן השתלמות או ירושה) אבל כן חושבים שבמהלך השנים הקרובות נוכל בהחלט לצבור סכום כלשהו לא מבוטל מההכנסה השוטפת).
3. ככל שיש לך רעיונות או תובנות נוספות לגבי בניית התמהיל במקרה שלנו – נשמח כמובן.
המון תודה ושא ברכה,
דיקלה
היי דיקלה,
1. אכן רשמתי בעבר על נקודת האיזון בין קל"צ לצמודת מדד – תוכלו לקרוא על זה כאן: קל"צ או קבועה
2. אם אתם מתכננים לשדרג את הדירה בעוד 3-6 שנים, יש מקום לשקול משתנה כל חמש (צמודה או לא צמודה) כי אתם תצטרכו לשנות את המשכנתא עם השדרוג ועדיף לכם שתהיה לכם נקודת יציאה.
בהצלחה
תודה לך איש יקר!
שוב שלום ,
חזרנו הבוקר מהבנק מבוהלים, אמרו לנו לחזור לקחת משכנתא רק שנה הבאה, והינה הנתונים:
קנינו דירה מקבלן וע"פ לוח תשלומים, תחנה ראשונה היא ב-01/2014 (390K), ,תחנה ב' 05/14 (458K) ותחנה ג' באכלוס 08/14 (130K)
היום היינו בבנק ואמרו לנו שנבוא רק בדצמבר 2013 כי כעת לא רלוונטי כי אנו לא מושכים כסף מהבנק.
אנו בכל זאת מעוניינים לשנות ולהקדים את לוח התשלומים בכדי שנוכל לקחת משכנתא עכשיו ובכך ליהנות מהריביות הנמוכות בשוק ולקבעם. (מה גם שבעוד שנה ייתכן וכבר לא תאושר לנו זכאות ל-75% משכנתא -אולי סטנלי יחליט אחרת ואז בכלל אכלנו אותה…).
בנוסף עדכנו אותנו בדבר מאוד מוזר, וזה שאם בתמהיל שלנו נרצה ריבית קל"צ (לפניי שידענו זאת ושאפנו לתמהיל סולידי בעיקרו של בערך 2/3 קלצ) , נצטרך שהיא תהיה מהתחנה הראשונה בלבד.
רמת החזר של 5300 .
אגב, כעת בשכירות עד האכלוס, עם לערך 2000 ש"ח פנויים בחודש.
מה כדאי לנו לעשות??
איך עכשיו אני בונה תמהיל?
צריכה לפי תמהיל יעד חדש, ללכת ולבקש מהקבלן פריסת תשלומים חדשה.
אנא עזרה, מבולבלים ולחוצים.
היי לירון,
קודם כל תירגעו, הכל בסדר…
בעיקרון הבנק צודק, אם אתם צריכים את הכסף רק שנה הבאה אתם לא יכולים לקחת משכנתא עכשיו.
אתם יכולים לעשות כמה דברים:
1. להקדים תשלום לקבלן (תבדקו שאתם מקבלים ערבויות ובטחונות)
2. לקחת קל"צ במשיכה הראשונה ובמשיכות הבאות: פריים ומשתנה כל חמש (אני יודע שאתם לא רוצים משתנה כל חמש אבל הבנק לא יכול להתחייב על ריבית קל"צ לעוד שנה)
3. תמיד תוכלו למחזר את המשתנה לקל"צ בשלב מאוחר יותר (נכון שאתם מסתכנים בריבית גבוהה יותר, אבל אין לכם הרבה ברירות).
ולסיכום,
תישארו רגועים, אני פה בשבילכם ואתם מוזמנים להמשיך ולשאול.
אוקיי, אני חושבת כרגע שנעשה בדיוק את שאתה ממליץ לנו.
אני לא יודעת מי אתה משכנתאמן, אבל אתה כל כך עוזר פה לאנשים שכן רוצים לקחת אחריות על עתידם במדינה הככ קשה הזו, שבאמת אין לי מילים לתאר כמה הערכה יש לי אלייך על התמיכה וההכוונה.
תודה!!!
תודה על המילים היפות,
שיהיה בהצלחה!
ראשית תודה על האתר שסוף סוף מפרט ומרחיב יותר מכל בנקאי בפגישה משכנתאות.
השאלה היא שלי כזאת אני מעוניין לקחת 900K קיבלתי הצעה ל- 13 שנה בריבית של 3.5 קל"צ על כל הסכום.
האם כדאי לקחת את כל הסכום בקל"צ?
כמו כן האם יש טעם לפצל 1/3 לפריים מינוס 0.9 ואת היתרה בקל"צ ל- 13 שנה? ואם כן לאיזה תקופה היית ממליץ לחלק את הפריים.
היי אלי,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
אם אתם יכולים קחו:
1/3 פריים ל- 10 שנים והשאר בקל"צ (אם אתם יכולים להוריד עוד יותר את השנים של הפריים – עשו זאת).
האם הכוונה להוריד את הפריים למשהו כמו 7-8 שנים זה בסדר?
ולאור הריבית האטרקטיבית לא כדאי שהכל יהיה בל"צ ל13 שנה?
היי אלי,
סליחה,
אבל אני לא יודע בהמשך לאיזו שאלה זו / התכתבות ולכן איני יודע מה לענות לך.
אנא תזכיר לי, תודה רבה
היי אני ממש לפני שלב החתימה על המשכנתה לאחר שקראתי את כל הפוסטים שלך ששלחת לי למייל ולאחר שבניתי תמהיל שעל פניו נראה לי הכי אופטימלי בשבילי, להלן הנתונים של התמהיל מדובר בשכנתא של 860k בשלושה מסלולי משכנתא 1) 400k משתנה כל 5 שנים בריבית של 2.4 ל-25 שנים. 2)266k פריים 0.7- ל-30 שנים. 3)200k בריבית קבועה לא צמודה של 4.7 ל-25 שנים. סה״כ החזר חודשי התחלתי 4000 ש״ח אני מעוניין לדעת מה אתה חושב על התמהיל של המשכנתא ועל הריביות שהצלחתי להשיג והאם יש עוד מקום לשיפור הריביות ולתנאי ההלוואה, בתודה מראש ויישר כח.
היי איציק,
1. התמהיל טוב, אבל אם ניתן להוריד מהמשתנה ולשים בקל"צ חלק מהסכום זה יהיה עדיף
2. הריביות טובות אבל במשתנה אפשר להגיע לריבית נמוכה יותר (באיזור ה- 2% ובפריים אפשר להגיע למינוס 0.9)
בהצלחה
שלום!
ראשית תודה רבה על האתר והייעוץ שלך לכל אחד ואחת באופן אישי ומקצועי!
קיבלנו הצעה למשכתא על סך 980,000 ש"ח נשמח לשמוע את דעתך
גם בנושא התמהיל וגם בנושא הריביות-
זכאות מדינה- 93,000 ש"ח ריבית קבועה צמוד מדד 3%, 25 שנה – 440ש"ח החזר חודשי.
זכאות הטבה כלקוחות הבנק- 102,000 ש"ח ריבית קבועה צמודתת מדד 1.98% , 15 שנה , 658 ש"ח החזר חודשי.
פריים- 326,340 ש"ח 25 שנה , P-0.9 2.6% החזר חודשי 1480 ש"ח
משתנה צמודת מדד – 458,284 ש"ח , 25 שנה , B-0.7 , 1.67% החזר חודשי 1870 ש"ח
סך החזר חודש 4,450 ש"ח
זו הצעה ראושונית שקיבלנו מהבנק, מה דעתך?
תודה מראש ,
נועה
היי נועה,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
הריביות בסדר גמור,
אבל מה שמפריע לי זה שלא שילבת מסלול קל"צ.
הייתי מוותר על חלק מהמשתנה הצמודה ולוקח במקומו מסלול קל"צ.
שימי לב, ש2/3 מההלוואה שלך צמודה למדד וזה הרבה מאוד.
מה עם הזכאות? זה משתלם בכלל? מסלול צמוד בריבית 3% זה הרבה לא?
גם ההטבה ללקוחות הבנק גבוהה מהמשתנה, זה משתלם?
היי אופיר,
הזכאות היא חלק חשוב בהלוואה שלכם כי היא לא משתנה (אלא קבועה) ומנגד אתם לא יכולים לקבל סכום נוסף כהטבה דרך הבנק.
בהלוואת גדולות ולתקופות ארוכות אני כן ממליץ לשלב את הזכאות
לשיקולכם
הי משכנתאמן,
קצת התפרצתי לפוסט של נועה אבל אנחנו לא קשורים (נועה, סליחה).
חג שמח,
אופיר
שלום חברים
בקשה קטנה לפני שאני אגיע לבנק
מה קורה כרגע מבחינת ריביות ?
רוצה לקחת 940000 ש.
ו לחלק אותם לפי 33% פריים
33 -קבוע —קל"ץ
ו33% משתנה כל חמש
מה אןפציה אקטואלית להחליף את משתנה?
החזר בין 5000-5500
תודה ויום נעים
היי אנדריי,
1. ריביות תוכל לקרוא בפוסט הזה שהגבת בו.
2. במקום המשתנה הצמודה תוכל לקחת קל"צ, אבל אז תצטרך להחזיר יותר מ5000-5500.
או לחלופין לקחת את הפריים לתקופה ארוכה יותר..
נ.ב
אתה לא חייב לוותר בכלל על המשתנה כל חמש אלא יכול גם לשלב אותה בפחות מ1/3 וגם זה יחסוך לך לא מעט.
בהצלחה
תודה רבה. חג שמח
בשמחה ובהצלחה,
חג שמח
שלום!
אשמח לשמוע המלצה לתמהיל משכנתא של 1.4 מליון ש"ח (ערך הנכס 4.24 מליון), עם יכולת החזר של 5,500 ש"ח ל- 30 שנה.
תודה רבה ומצטרף למחמאות של כולם לפניי!
היי אביב,
אני מקווה שיהיה לך כסף לפרוע בעתיד או לעלות את ההחזר החודשי, כי כרגע התמהיל שבניתי הוא גרוע ולא כלכלי.
להלן התמהיל:
466 אלף פריים ל- 30 שנה
734 אלף משתנה כל חמש ל- 30 שנה
200 אלף קל"צ ל- 20 שנה
בהצלחה
תודה רבה!
זה מוביל אותי לשאלה הפוכה: לאיזה סכום משכנתא אפשר להגיע, אם יכולת ההחזר החודשית היא 5,500 ש"ח ומשכה הוא 30 שנים, כדי שהיא כן תהיה "כלכלית"? מהו התמהיל במקרה זה?
אין משכנתא שהיא ל- 30 שנה והיא כלכלית.
צריך לרדת או בשנים או בסכום ההלוואה.
אוקיי, אז שאלה אחרונה בנושא:
יכולת ההחזר החודשית שלי היא 5,500 ש"ח.
מהו סכום המשכנתא ה"כלכלית" המקסימלית שאני יכול לקחת לדעתך? לכמה שנים זה יהיה, ומהו התמהיל?
תודה רבה!
מיליון ש"ח מחולקים כך:
333 אלף ל- 20 שנה בפריים
333 אלף ל- 20 שנה במשתנה כל חמש
333 אלף ל- 20 שנה בקל"צ
שלום לך ותודה על העבודה היפה שאתה עושה בנתינת יעוץ מקצועי, אנחנו גרים בבית בגובה שכירות של 6000 ש"ח, לאחרונה חשבנו לקנות בית שמחירו 1,900,000 ולהוציא את סכום ההחזר שלנו של 6K להחזרת המשכנתא, יש לנו הון עצמי של 500K רצינו לקבל את המלצתך על הצעד הזה האם הוא נכון בהתחשב בגובה המשכנתא שאנחנו צריכים לקחת וההון העצמי שלנו, ובהשואה למצבנו הנוכחי שאנחנו משלמים סכום גבוה לשכירות בכל חודש.
אשמח גם לקבל את דעתך במידה ואכן זה ריאלי לקחת משכנתא, לקבל מהו הרכב המשכנתא שעלינו לקחת.
תודה 🙂 משה
היי משה,
תודה רבה על הפרגון!
אתה מדבר על הלוואה של 1.4 מיליון ש"ח ולזה תצטרך יותר מ- 6000 ש"ח לחודש אלא ל- 8,000 ש"ח ועוד.
אם אתה מעוניין להחזיר סכום כזה, הרי זה ריאלי ואולי גם נכון כלכלית לרכוש דירה.
אם "קשה" לכם עם משכנתא גבוהה, שיקלו לרכוש דירה בעלות נמוכה יותר להשכיר אותה ולהמשיך לשכור את הבית הקיים שלכם.
בהצלחה
שלום!
הבלוג הזה עזר לי *המון* בצורה שניגשתי לבנקים, ולפי דעתי הצלת לי אלפי, אם לא עשרות אלפי, שקלים, אז תודה!
רציתי להתייעץ איתך בנוגע לתמהיל
אני מעוניין לקחת משכנתא של 860,000 שקל, והלכתי בכיוון של התמהיל הבא (הנתונים לפי הצעה אחרונה שקיבלתי):
30 שנה פריים-0.9
286000 ש"ח – 1145 ש"ח בחודש
10 שנים – צמוד למדד + 1.14 ריבית
101,000 ש"ח – 891 ש"ח בחודש
התלבטות לגבי הסכום הנותר: 473000 ש"ח
20 שנים קלצ – 4.3 ריבית – 2942
15 שנים קלצ – 4 ריבית – 3499
סה"כ בין 4978 ל 5535, אבל החיסכון בקיצור תקופת הקלצ מתבטא היטב בסכום הסופי
האם לקראת סוף השנה, ובמידה והריבית תרד ביום שני הקרוב, יהיה ניתן להוריד אפילו יותר את הנתונים האלה? הבנתי שאפשר אפילו להוריד יותר מ p-0.9
תודה רבה!
היי דניאל,
תודה רבה לך על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
1. כן, ככל שמסתיימת השנה אפשר להוריד עוד טיפל'ה. אבל צריך להזדרז כי עוד מעט היא באמת מסתיימת.
2. אני בעד התקופה הקצרה, אם זה מסתדר לכם בהחזר (ואמור להסתדר גם בעתיד ללא בעיות מיוחדות) אז לכו על התקופה הקצרה
איפה קיבלת קלצ בריבית כזו באיזה בנק?
האם פגישה ב 26, יום רביעי, היא מאוחרת מדי? בהנחה שאנחנו באים לחתום.
דחינו את הפגישה מיום שני, כי הנחנו שהריבית תרד, וקיווינו שזה יפעל לטובתנו כעבור יומיים.
מה דעתך?
צריך לשאול את הבנק, אני לא חושב שהם יצליחו לשחרר את הכסף עד סוף השנה אבל מאוד ייתכן שהריביות יישמרו לכם.
לגבי ירידת הריבית, גם אם היא תרד אתם לא תהנו ממנה תוך יומיים
הגעתי למסקנה שעדיף לי לקחת את:
10 שנים – צמוד למדד + 1.14 ריבית
101,000 ש"ח – 891 ש"ח בחודש
ולהחליף ב
10 שנים – קלצ – 3.6 ריבית
101,000 ש"ח – ~1000 ש"ח בחודש
מהסיבה הפשוטה שלפי חישוב ממוצע מדד של 3% בשנה, הסכום זהה, ועדיף לוותר על הסיכון של אחוז גבוה יותר.
המלצתך בנושא?
לא חושב שבמדד של 3% הסכום משתווה,
בכל אופן ההחלטה לא רעה ואלי זה יהיה משתלם אם המדדים יהיו נמוכים
בהצלחה
ביי משכנתא מן
הייתי רוצה להתייעץ איתך בנוגע למשכנתאות שהוצעה לנו
אנו משתכרים בממוצע 15000 שח בחודש
כרכי לא משלמים שכירות
אנו מעוניינים לקנות דירה בסכום 1.400.000
הון עצמי 470000 שח
הוצעה לנו משכנתא על סכום של 930000 שח
שליש בריבית פריים -0.9
ושני שליש משתנה כל 5 שנים צמודה לפי ריבית התחלתית של 1.85
שניהם ל30 שנה החזר התחלתי של 3400 שח האם לדעתך המסלול הוא נכון ומה היית ממליץ לשנות?
היי דניאל,
בלי לבאס אותך אני חושב שהתמהיל והריביות בסדר אבל המשכנתא עצמה לא טובה (אפילו אפשר להגיד מסוכנת ולא מומלצת).
כי אתה לוקח סכום גבוה מאוד ל- 30 שנה ששני שליש ממנו צמוד למדד וכל המשכנתא בריבית משתנה.
אתה חשוף מאוד ויוצר לעצמך בור לא קטן. ממליץ לך לבחון את הרכישה מחדש ואולי לכוון לדירה צנועה יותר.
לשיקולך ובהצלחה וכמו שאמרתי אין משהו "רע" בתמהיל ולא בריביות, זה החלק הנורמלי של המצב.
בהצלחה ומקווה שתקבל את הדברים בהבנה.
אוקיי תודה על הכנות
במידה וכן הולכים על הדירה הזו
מה היית ממליץ לעשות אחרת?
פרט נוסף ששכחתי לציין הוא שאנחנו הולכים להשכיר
את הדירה לתקופה של כמעט שנתיים על מנת לצמצם את המשכנתא
היי דניאל,
התמהיל והריביות שקיבלת טובות למצב הנתון.
שלום רב,
הייתי מעוניין להתייעץ איתך לגבי התמהיל הבא:
300000 בפריים
200000 קל"צ
60000 קבועה צמודה ל 6 שנים.
60000 משתנה כל 5 ל 10 שנים
300000 משתנה כל חמש ל 20 שנה
יוצא בערך 5000 ש"ח החזר חודשי.
אני מבין שאני חשוף לשינויים בריבית ובמדד אך האם לדעתך זהו תמהיל טוב?
היי דודי,
אני מעדיף שתגדיל את החלק של הפריים על חשבון המשתנה כל חמש.
על פניו התמהיל לא רע.
בהצלחה
משכנתאמן אתה תותח והבלוג סוף הדרך
רציתי לשאול אני כרגע בשכירות (נשוי +2) ומשלם 2900 ש"ח
יש לי הון עצמי של 300000 וראיתי נכס בעלות של 1180000
הכנסה חודשים כ14K
האם רצוי להשאר בשכירות בינתיים או לקפוץ למים?
במידה וכן מה התמהיל הממולץ (אני חושב שנוכל לעמוד בהחזר של כ4K)
תודה לך מראש
היי הילה,
מדובר על משכנתא של כ- 900,000 ש"ח ועם החזר של 4,000 ש"ח בחודש זה לא הכי מומלץ.
הייתי שוקל במקומך רכישת דירה במחיר נמוך יותר,
בהצלחה
באיזה סכום לרכוש דירה וכמה ההחזר המומלץ לפי רמת ההכנסה שציינתי
באיזור המיליון שקלים פלוס מינוס
היי משכנתא מן
אני חייב לציין שהבחור שלך מעולה וממש עזר לי להיכנס לתוך עולם המשכנתאות
כפי שכתבתי לך כבר אנחנו רוכשים דירה ב1.4 מיליון
המשכנתאות שלנו היא בגובה 900000
300000 פריים -0.9
משתנה על חמש צמודה 1.73
200000 קלצ בריבית 4.65
האם לדעתך התמהיל הוא טוב?
אשמח לשמוע את דעתך
היי דניאל,
התמהיל סביר,
אשמח לדעת מי זה ה"בחור שלי?"
בהמשך להודעה הקודמת
סכום המשתנה כל 5 הוא 400000 שח
תודה
הכוונה הייתה הבלוג שלך
שלום רב,
הייתי מעוניין בחוות דעתך לתמהיל המשכנתא הבא, שמטרתו הינה לא לעבור תשלום חודשי של 8000 ש"ח בשנים הראשונות (תשלום ראשון הינו 7777), מתוך ציפייה לפרוע חלק גדול מהמשכנתא תוך 5-10 שנים:
299000 בפרים מינוס 0.95 ל-20 שנה
225000 קל"צ ל-10 שנים (כ- 3.65%)
176000 קל"צ ל-9 שנים (כ- 3.65%)
150000 משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה, לא צמודה (כ-4%)
50000 צמוד למדד ל-4 שנים פרעון בקרן שווה (1.1%)
אני מודע לרכיב המדדי הנמוך יחסית, אולם נושא ההצמדה מרתיע אותי ביותר…
תודה,
ירון
נראה טוב,
יחד עם זאת למה לקחת משתנה לא צמודה? האם עוד חמש שנים אתם הולכים לסלק את המסלול הנ"ל? במידה ולא הייתי שוקל קל"צ במקום זה.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
מבקשת את דעתך לפני סגירת משכנתא על 900,000:
זוג, הכנסה חודשית 21000, החזר התחלתי רצוי 5000
450,000 18 שנה קל"צ 4.44
180,000 20 שנה משתנה כל 5 צמודה 1.71
270,000 25 שנה 0.87-P
סהכ החזר 5100
לגבי התמהיל אנחנו די סגורים עליו, רציתי לדעת מה דעתכךעל הריביות, האם אפשר להוריד את הריבית על החלק הקבוע לא צמוד?
תודה מראש
היי,
נראה בסדר גמור
משכנתאמן יישר כוח על הידע!
אני לומד יותר ויותר מכל פוסט שמופיע באתר ובהחלט משכיל מכך.
תודה רבה על כל העשייה המבורכת שלך.
אנחנו לפני רכישת נכס ב- 1,300,000 הון עצמי – 400,000 משכנתא 900,000. הכנסה משותפת עומדת על 18,000 נטו. כרגע אנחנו ללא ילדים, ומתכוונים להרחיב את התא המשפחתי השנה.
1. האם יש טעם לקחת הלוואה מהעו"ש ע"ס 100,000 ש"ח כדי להשלים להון עצמי 500,000? או להישאר עם 400,000 ולקחת את המשכנתא ע"ס 900,000?
2. לפי התמהיל המומלץ שלך, המוזכר מעלה, ל- 900,000 עם גובה החזר חודשי עד 4,500 ש"ח. יוצא שסה"כ ההחזר לכל התקופה הוא: 1,294,437 ₪
בדקתי את התמהיל הנ"ל במחשבון כאן באתר ויוצא שההחזר לכל התקופה הוא ₪1,475,396 לפי P-0.7, משתנה כל 5 לפי 2.15%, קל"צ לפי 4.9%
פער גדול למדי. איך מתיישב הפער הזה?
3. קיבלתי הצעה ראשונית מהבנק, אישור עקרוני, מה דעתך לפי התמהיל הבא:
400,000 משתנה כל 5 צמוד מדד, עוגן תשואת אג"ח 1.15% + 1% תוספת לריבית = סה"כ משתנה כל 5 צמודת מדד 2.15% ל- 25 שנה
300,000 P-0.7 ל- 25 שנה
200,000 קל"צ ל- 20 שנה 4.9%
4. מהי ריבית הליבור והאם ניתן ורצוי לשלב אותם בתמהיל המשכנתא? כמסלול רביעי או במקום משתנה כל 5/קל"צ?
5. בפגישה בבנק בדקתי אפשרות להחזרים לפי לוח קרן שווה ונאמר לי שקרן שווה יש רק במסלול פריים, לא היה במסלולים של קל"צ ומשתנה כל 5
יכול להיות?
תודה רבה,
אליהו
אליהו שלום,
1. זה תלוי, אם התנאים במשכנתא יהיו טובים יותר כאשר תרדו ל- 800 אלף אז אולי כן.
2. בתמהיל שהצגתי אין חישוב מדדים ובמחשבון כן
3. הצעה נחמדה, אפשר לשפר
4. ליבור זו ריבית דולרית / יורו – לא מומלץ למי שאין לו קשר בהכנסות למטבעות הנ"ל
5. כן, לא לכל הבנקים יש קרן שווה ואם יש להם זה לא בכל המסלולים
בהצלחה
משכנתאמן, ראשית תודה על התגובה.
אלו תנאים ראשוניים בלבד מבנק אחד, כך שיש עוד מקום רב להשפיע על התנאים לפי דעתי. ההלוואה ל- 100,000 ש"ח אמורה להיות בתנאים של P-0.4
בנוגע לתמהיל איך והיכן ניתן לשפר?
איך אפשר לשפר עם המסלולים הנ"ל? גובה הסכום במסלול ומשך התקופה באותו מסלול?
תודה,
אלי
אלי היקר שלום,
בפוסט הזה תמצא תמהילים מומלצים ל- 900,000 ש"ח.
לצערי קשה לי לתת תמהיל אישי לכל אחד כי אני באמת לא מכיר אתכם אישי ולא את צרכיכם,
בפוסט שציינתי תמצאו לפחות כיוון ראשוני.
בהצלחה
משכנתאמן שבת שלום
כל הכבוד על האתר ועל התחזוקה המתמדת!
מה דעתך על התמהיל הבא:
משכנתא של 900,000 (כשמתוכנן סילוק בעזרת קרנות השתלמות עוד 6 שנים.)
300,000 פריים ל20 שנים
200,000 קלץ ל10 שנים
100,000 קבועה צמודה למדד ל6 שנים
300,000 משתנה כל 5 שנים ל25 שנים (מתוכנן סילוק של כ300,000 בעזרת קרנות השתלמות)
החזר התחלתי באזור 6.5
שבת שלום
אסף
שלום אסף,
התמהיל בסדר גמור, בהצלחה
אני רופא. לוקח משכנתא של 900,000. כעת הכנסתנו 30,000 אבל אנו צריכים לפחות 20,000 עם ילד בדרך. אני צופה שהכנסתי תעלה בעתיד הקרוב (בעוד 5-6 שנים) ואז יהיה לנו כנראה יותר הכנסה ואוכל לשלם יותר.
איזה מסלול היית מציע לי? כזה שיקח בחשבון שבעוד 5 שנים אוכל להחזיר יותר כסף (10,000-15,000) בחודש ??!!
אודה מאוד על עצתך.
שלום,
קשה לי לענות על "רגל אחת" על שאלה כזו.
הייתי לוקח משתנה כל חמש בחלק מהמשכנתא על מנת לשמר את האפשרות למחזר אותה בעוד חמש שנים ולעלות את ההחזרים (כך בחשבון שהריביות יכולות להיות גבוהות אז).
בהצלחה
תודה רבה,
מאוד מעריך את עזרתך.
תבורך
בשמחה ובהצלחה!
שכחתי לציין כי ב- 6 השנים הקרובות אני מעוניים לשלם כ- 6,000 ש"ח בלבד
שלום משכנתאמן,
האתר שלך מאוד עוזר לנו, תודה רבה על ההשקעה!
רצינו לשאול לדעתך על התמהיל הבא למשכנתא של 940000:
70% קבועים:
400000 שח ל-20 שנה, משתנה 5 שנים צמודת מדד, עוגן ממוצע משכנתאות 2.32-0.5= 1.82 (החזר חודשי של 1990 שח)
165000 שח ל-20 שנה, משתנה 5 שנים לא צמוד למדד עוגן תשואות אג"ח,
2.79+1.2 = 3.99 (החזר חודשי של 1617)
30% משתנים:
375000 שח ל-20 שנה, משתנה 5 שנים לא צמודה למדד עוגן תשואות אג"ח, 3.25-0.9 = 2.35 (1960 החזר חודשי)
סה"כ החזר חודשי של 5310 – אנחנו גם מוכנים להעלות את ההחזר החודשי עד 6300 בערך.
חוץ מדעתך על התמהיל עצמו אנחנו כרגע מתלבטים בין 2 בנקים ולדעתי כל אחד עוד מוכן לרדת קצת בריביות, השאלה היא מאיפה ללחוץ להוריד ולכמה אתה חושב שנוכל להגיע?
תודה רבה מראש וכל הכבוד!
אני חושב שכדאי לשלב קל"צ על חשבון אחת מהמשתנות הלא צמודות.
כמו כן, חשוב גם לשלב פריים שנראה שמופיע אצלכם בתמהיל אבל רשמתם אותו בצורה לא נכונה (משתנה 5 שנים לא צמודה למדד עוגן תשואות אג"ח)
בהצלחה
תודה רבה!
1) לגבי ריבית הפריים, היא מופיעה ב30% משתנים, (3.25-0.9= 2.35) האם זה אמור להראות אחרת?
2) לגבי הריביות- קיבלנו אותן אתמול (לאחר התקנות החדשות של בנק ישראל), האם אתה חושב שיש עוד מקומות בהם ניתן להוריד או להוזיל? קצת חסרה לי פרספקטיבה לגבי ההצעה
3) האם לדעתך כדאי לקחת את כל הסכום של משתנה לא צמודה (165000 הנ"ל) ולהפוך לקבועה לא צמודה?
תודה רבה על העזרה!
היי,
1. פריים משתנה אחת לחודש ולא אחת לחמש שנים ולכן הניסוח שלך הוא לא נכון
2. הריביות בגדול בסדר, אני מניח שיש מקום קל לשיפור
3. ייתכן וזה יהיה טוב יותר,אבל זה תלוי למה אתם צופים בעתיד.
בהצלחה
שלום,
רכשנו נכס על הנייר בסכום 1429000
ביקשנו משכנתא 865000
כניסה בעוד שנה וחצי ורוצים כבר לשלם כדי לא לספוג את תשומות הבניה.
המסלולים שקיבלנו מהבנק:
1.משתנה -אג"ח, צמוד מדד -200000 , 20שנים , 1.09+0.95
2. משתנה -אג"ח, צמוד מדד – 180000 , 20שנים , 1.09+0.95(דחית החזר ב 12 חודשים, כדי להקל עד קבלת הדירה)
3.פריים -185000 , 25שנים P-0.9
4.פריים בלון חלקי – 100000 , 10שנים , P-0.7 (יש קרנות ב2016 על סך 150000 ורוצים לסגור את ה10000 פריים בלון חלקי וגם קצת מהפריים ל 25 שנה.
5.משתנה אג"ח לא צמוד – 200000, 20שנים ,3.6+1
ההחזר מתחיל 2500 לאחר שנה 3600 ולאחר מכן 4200
איך הריביות והמסלולים נראים לך?
לא צריך לקחת חלק קבוע ולא צמוד?
באמת חסר לי משהו קבוע ולא צמוד, תנסו להחליף את המשתנה אג"ח לקל"צ.
לא הייתי מבזבז את השליש של הפריים לגישור אלא לוקח קבועה צמודה ואת הפריים לוקח לטווח ארוך
בהצלחה
שלום!
הייתי רוצה להתייעץ איתך לגבי התמהיל הבא (למשכנתא של 900,000):
300,000 פריים – 0.9 (= 2.35 ) ל18 שנה
200,000 משתנה כל 5 שנים – 1.82 ל15 שנה
150,000 משתנה כל 5 שנים לא צמודה – 3.99 ל16 שנה
250,000 קל"צ (שפיצר) ל18 שנה.
א. מה דעתך על התמהיל?
ב. השאלה העיקרית שלי היא לגבי החלוקה. האם חכם לשים כ"כ הרבה בקל"צ או שכדאי להפחית? איזה תכניות כדאי לסיים יותר מהר ואיזה לא? (אני משער שקל"צ כדאי להמשיך יותר זמן ומשתנה לפחות זמן כי זה יותר מסוכן, האם זה נכון?)
אודה לך מאוד אם תעזור לי בנקודה זו!
תודה
שכחתי לציין כי הריבית של הקל"צ היא 3.6
שלום,
1. התמהיל בסדר
2. זה לא מסוכן לקחת כ"כ הרבה קל"צ אלא להיפך. הייתי מציע גם את המשתנה הלא צמודה להפוך לקל"צ.
3. תסלק לפי הסדר הזה: קודם כל משתנה צמודה, אחרי זה משתנה לא צמודה, קל"צ ואז פריים (למרות שהכל יכול להשתנות לפי עמלות היציאה שיהיו בהמשך)
בהצלחה
ערב טוב,
ראשית ברצוני לציין שעבודתך מבורכת ומדהימה.
אני בדיוק בעיצומה של לקיחת משכנתא ומאוד נעזרת בטיפים שלך , זה מדהים לגלות כל כך הרבה שותפים להתלבטויות שלי:
בשלושת הימים האחרונים אנו במירוץ בין הבנקים, מכרנו וקנינו דירה והמשכנתא שאנו לוקחים היא 900 אלף. בבנק לא הציעו לנו את הקל"צ (הגענו למסלול הזה דרך מכרים) ואז הבנו גם שהיא בטוחה יותר לנו אבל הבנק לא ממהר להציע אותה. אנו ביקשנו מהבנק משכנתא 1/3 פריים -0.9 והשאר בקבועה ל-20 שנה. יש לציין שאני העדפתי לפזר סיכונים אך בעלי טוען שזו המשכנתא האידיאלית. והסיכונים כמו מדד ואג"ח לא יטרידו אותנו.
ההחזר החודשי יעמוד על כ-5,000 ש"ח. האם אנו חושבים נכון?
היי מירי,
תודה על הפרגון!
1. ממה שאני מבין אתם לא לוקחים קל"צ אלא קבועה צמודה
2. במידה והבנתי נכון, אני חושב שזו טעות להצמיד 2/3 מהשמכנתא למדד.
3. אני לא מסכים עם בעלך בגישה הזו, אבל מכבד את דעתו
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
בלוג מצויין!
אנחנו לוקחים 75% מימון בסך של 900,000 שקלים
הייתי רוצה להתייעץ איתך לגבי התמהיל הבא:
297,000 פריים: פריים -0.9 ל30 שנה
303,000 משתנה כל 5 שנים צמוד מדד: עוגן -0.5 = 1.79 ל30 שנה
300,000 קל"צ: 5.40 ל30 שנה
אנחנו יכולים לעמוד בהחזר חודשי של 4000 – 4500 ש"ח
מה אתה חושב על התמהיל שקיבלנו ומה היית משנה?
בנוסף לכך בעוד 5 שנים ייפתח לנו סכום של 350,000 שברצוננו לסגור בעזרתו את המשכנתא , איך היית ממליץ לעשות זאת ?
תודה,
אורן
שלום אורן,
במקום הקל"צ הייתי לוקח משתנה כל חמש לא צמודה וסוגר אותה בעוד חמש שנים
בהצלחה
היי!
ראשית, האתר מעולה!
אשמח אם תחווה דעתך על הריביות שהציעו לנו וגם על תמהיל המשכנתא שלנו של 890,000:
זוג, הכנסה חודשית 21000, החזר רצוי 6,000
345,000 18 שנים קל"צ 4.4
150,000 7 שנים קל"צ 3.4
100,000 20 שנה משתנה כל 5 צמודה 1.67
295,000 25 שנה 0.9-P
סה"כ החזר 5,964
תודה רבה!
שלום אמיר,
תודה רבה על הפרגון!
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
תודה!
מלא הערכה על הזמן והסבלנות על פועלך באתר זה, ישר כוח.
ולשאלתי: יש לנו התלבטות בין שתי אפשרויות העומדות לפניינו בקניית דירה חדשה מקבלן בעלות 1259000. ההון העצמי שלנו הוא 180000 ש"ח.
האפשרויות: 1) לקחת הלוואה בנוסף למשכנתא של כ 130000 (לטובת ההון העצמי) ולפרוש אותה ל 10 שנים?.
2) או לשלם עכשיו 15% מהסכום, לספוג את מדד תשומות הבנייה ולקחת משכנתא בעוד שנה לאחר שחסכנו כ 100000 ש"ח.
בברכה, יוסי
שלום יוסי ותודה על הפרגון,
זה תלוי בריבית שתקבלו על ההלוואה ל- 10 שנים וזה תלוי אם תוכלו לעמוד גם בהלוואה לטווח כזה קצר וגם במשכנתא שתגיע אחרי שנה.
אם הריבית על ההלוואה יקרה מול מדד תשומות הבניה אז אני ממליץ לחסוך את הסכום בשנה הקרובה ולא לקחת את ההלוואה.
בהצלחה
ברצוני לקחת משכנתא בגובה של 900000 , הין עצמי כרגע ברשותי הוא 300 ! הבית אותו אני רוצה לרכוש עולה 1170000. אני יודע שזה גבולי . כי בעת קבלת המפתחות אני יהיה מאופס בחשבון כמעט. והשאלה שלי אם יש תמהילים , שבשנתיים שלוש הראשונות להחזיר 6000 בחודש ואחר כך להוריד כך שלא יעבור ההחזר החודשי על סך 3600
שלום משה,
אפשר לעשות זאת על ידי לקיחת הלוואה בסכום נמוך ל- 4 שנים ואז ההחזר יירד באופן אוטומטי לאחר 4 שנים (לא ניתן לקחת לפחות מזה כי אין הלוואות ל 2-3 שנים)
בהצלחה
שלום משכונת אמן,
ראשית אני מלא הערכה על היוזמה המבורכת הזו לבוא ולייעץ בנושא החשוב והמסובך הזה ששווה הון רב. אני אשית, מרגע שנסחפתי לאתר שלך למדתי המון דברים שלא ידעתי או לא נחספתי אליהם לפניהן. על זה אני מאוד מודה לך מקרב לב.
אני נמצא בשלב חתימת זיכרון דברים לרכישת דירה, שעלותה כ 1550000₪. ברצוני לקחת משכנתא בגובה של 900000 ש״ח. בהתבסס על ההמלצות שלך, הרכבתי תמהיל ונגשתי לבנק לקבל הצעה ראשונית. להלן ההצעה שקבלתי:
זכאות 239281₪ ל 25 שנה 3% + מדד. זכאות משלימה מהבנק 104800₪ ל 10 שנים 1%. משתנה לא צמודה 299000₪ ל15שנה 2.35%. משתנה כל 5 שנים 256919₪ ל20 שנה 1.65%. מה דעתך על התמהיל? האם כדאי לשנות מרכיבים או לנסות להוריד רביות?
בתודה מראש
נגוס
נגוס שלום רב,
התמהיל נחמד, הייתי מכניס בו קל"צ (אולי על חשבון המשתנה לא צמודה ו/ או המשתנה הצמודה)
בהצלחה
שלום רב !
פשוט בלוג מדהים ! אם היה כפתור donate לא הייתי מהסס ללחוץ..
אשמח לעזרה בשאלה הבאה:
אני לוקח משכנתא בגובה 938000 ש"ח (עלות הנכס 1340000).
בעוד 7 שנים יפתח אצלי קרן השתלמות של כ-130000 שאיתו אני מתכנן לסגור חלק מהמשכנתא.
התמהיל שחשבתי עליו הוא:
312000 – פריים ל-30 שנה (p-0.9)
313000 – משתנה כל 5 צמודה למדד ל-20 שנה 1.7%
313000 – קבועה לא צמודה ל-20 שנה 4.7%
אך במקרה זה התשלום החודשי התחלתי יוצא לי קצת גבוה ולכן אני אשמח לעצתך על איזו אופציה מבין השניים שלהלן תמליץ (או אולי אופציה שלישית שלך?)
אופציה א:
312000 פריים ל-30 שנה (p-0.9)
156000 – משתנה כל 5 צמודה למדד ל-20 שנה 1.7%
157000 – משתנה כל 5 צמודה למדד ל-25 שנה 1.8%
313000 – קבועה לא צמודה ל-20 שנה 4.7%
אופציה ב:
312000 פריים ל-30 שנה (p-0.9)
313000 – משתנה כל 5 צמודה למדד ל-20 שנה 1.7%
156000 – קבועה לא צמודה ל-20 שנה 4.7%
157000 – קבועה לא צמודה ל-25 שנה 4.8%
בנוסף, אשמח לדעת איזה מסלול יהיה הכי כדאי לסגור עם ה-130000 בעוד 7 שנים ?
המון המון תודה !
שלום אלון,
התמהיל הראשון מבין השניים מוצא חן בעיני יותר, והייתי מחזיר את הכסף למסלול של ה- 157 אלף (משתנה כל חמש) ל- 25 שנה
בהצלחה
הי
אנחנו זוג +1
הכנסה משותפת 14,000
עלות נכס 1,440,000
הון עצמי 577,000 (כולל קרן השתלמות שאני מוציאה )
צריכים משכנתא של 865,000
החזר חודשי רצוי 4,500 שח
התמהיל שקיבלתי הוא:
288,000שח -פריים – 0.9- למשך 30 שנה.
200,000שח קבועה צמודה ריבית 2.7 -למשך 15 שנה.
377,000שח -קל"צ ריבית 4.8 למשך 30 שנה.
מה דעתך על התמהיל?
1.מהו טווח הריביות ניתנות היום של קלצ?
2.האם כדאי לי להוסיף לתמהיל ריבית משתנה ? (למרות שאני ובעלי לא אוהבים סיכונים)
3.אם יש לך הצעת ייעול אני אשמח מאוד לשמוע.
תודה רבה
3.
שלום מאיה,
התמהיל נראה סביר,
בידקו את הריבית בקל"צ, כי היא נראית לי נמוכה ל- 30 שנה
הייתי לוקח חלק מהכסף במשתנה כל חמש צמודה כי הריבית בה זולה משמעותית מהקבועה הצמודה
בהצלחה
שלום רב!
אתר מדהים! אני גם מחזיק בלוג חינמי לייעוץ בנושא אחר (בכוונה לא מפרסם) והלוואי שירבו אתרים כאלה. אם יש את הידע למה לא?
לגבינו:
אנחנו עומדים לקחת משכנתא של 888K, וקודם כל אני שמח שהתמהיל שהגעתי אליו דומה להמלצה שלך. אני לא מעוניין לעבור החזר של 5000 ובתמהיל ה-קל"צ הוא ל-10 שנים, ככה שההחזר אחרי 10 שנים יורד משמעותית. אשמח לשמוע דעתך
תודה מראש.
פריים 296,000 0.8%- 25 שנה החזר של 1320 לחודש
משתנה כל 5 לא צמודה 228,000 3.95% 25 שנה החזר של 1197 לחודש
משתנה כל 5 צמודה 164,000 2% 25 שנה החזר של 695 לחודש
קל"צ 200,000 3.15% 10 שנים – החזר של 1945 לחודש
סה"כ החזר של 5157
חשיפה מינורית למדד – 18%
מה דעתך?
שלום מני,
אם הבלוג שלך מביא לתועלת עם ישראל, אתה מוזמן לפרסם אותו כאן.
התמהיל נחמד ומאוזן.
בהצלחה
הי
זו ההצעה למשכנתא של 900,000 (60% מערך הנכס) שקיבלנו היום:
355,000 – משתנה כל 5 שנים – 1.82% – 25 שנה
295,000 – פריים-0.7 – 25 שנה
250,000 – קל"צ – 4.55% – 20 שנה
ההחזר יוצא בסביבות 4500 שזה מה שאנחנו יכולים בשלב זה.
1. האם התמהיל נראה לך טוב?
2. האם הריביות שקיבלנו טובות ביחס למה שאפשר לקבל?
תודה רבה
ערן
נ.ב אחלה בלוג שבעולם, מאד עזר לנו…
ערן שלום,
תמהיל בסיסי ונחמד (תנסה להעביר חלק מהכסף לקל"צ מהמשתנה)
לך לסקר שוק בנוגע לריביות
בהצלחה
שלום רב,
לאחר מכרז בין הבנקים בנושא הריביות להלן ההצעה הנמוכה ביותר שקיבלתי (שום בנק אחר כבר לא יכל להוריד עוד):
סה"כ משכנתא של 938 אלף שקלים (70 אחוז מימון)
309000 – פריים – 0.9 ל-30 שנה
250000 – קל"צ – 4.05 ל-19 שנה
224000 – משתנה כל 5 צמודה – 1.8 ל-25 שנה
155000 – משתנה כל 5 צמודה 1.85 ל-30 שנה
האם לדעתך הריביות האלה טובות או אם אני אפנה לגורם מקצועי (דוגמת יועץ משכנתא) הוא יוכל להשיג ריביות יותר אטרקטיביות ?
תודה
אלון
שלום אלון,
1. על פניו נראה בסדר
2. לא יכול להגיד לך לגבי היועץ, מציע שתנסה ותבדוק בעצמך
בהצלחה
קודם כל אתה תותח וכל הכבוד לך על הסבלנות והעזרה ! אני לוקח משכנתא של 852500 אחרי שאני ישלם כמובן 300000 הום עצמי , קיבלתי את התמהיל הבא : פריים -0.9 . 281000 – 30 שנה ,ומשתנה כל חמש – 571500 שקל לתקופה של 25 שנה , בריבית מתואמת של 1.72! סך ההחזר החודשי יוצא 3431. האם הריביות בסדר ? יש משהו שאפשר לשנות לפני שאני סוגר ? תודה רבה
שלום משה,
הריבית בסדר אבל התמהיל גרוע.
כל המסלולים בריבית משתנה ו- 66% מההלוואה צמודה למדד.
הייתי מנסה לשנות את התמהיל ואם אפשר אז גם את ההחזר החודשי
בהצלחה
לאיזה כיוון היית ממליץ לשנות אותו ? בהתחשב בעובדה שאני לא רוצה להחזיר מעל 3900 בחודש. אני רוצה אוויר וולהמשיך להנות מהחיים ! . דרך אגב בשנתיים הראשונות אין לי בעיה להחזיר גם 5500 בחודש ! תודה רבה .
האם היית ממליץ לקחת חלק במסלול קל״צ ? וכמה ? תודה
אפילו אם תיקח את התמהיל הסטנדרטי (1/3 פריים, 1/3 משתנה כל חמש ו- 1/3 קל"צ) זה יהיה יותר טוב
שלום רב,
לאחר סבב אחרון בין הבנקים וההצעה הכי טובה שקיבלתי היא:
1/3 – 290,000 ש"ח ,30 שנה , פריים מינוס 0.95
2/3 591,000 ש"ח ,30 שנה , משתנה כל 5 שנים %1.57 ( עוגן פחות 0.58%)
מדובר בהחזר של 3,180 ש"ח בחודש ( לא כולל ביטוח)
השאלה שלי היא איך נקבעת הריבית בתום 5 שנים , במיוחד אחרי שכח המיקוח שלי הלך?
אודה לך על תגובתך המהירה מכיוון שאני על סף חתימה.
שלום שאולי,
1. התמהיל לא אידיאלי כי אין בו קל"צ וכולו בריבית משתנה ורובו צמוד מדד, לידיעתך.
2. ההצעה טובה
3. הריבית תשנה על בסיס ממוצע ריבית המשכנתאות שתהיה בעוד 5 שנים, כך שאתה לא תיפגע כי זה נתון אובייטיבי שבנק ישראל מפרסם
בהצלחה
שלום לך,
אנחנו זוג+2, מרויחים כעת K 21 , אמור לעלות עוד שנה ל 23K
לוקחים משכנתא של 930K שישים אחוז מימון.
רוצים החזר נמוך יחסית בחמש שנים הראשונות ילדים קטנים וזה… אחר כך נמחזר אם נוכל להעלות את ההחזר חלק מהמשכנתא.
כמובן שגם נחסוך והמטרה לסגור את החלק של המשתנה או את רובו בעוד חמש שנים.
מה דעתך על התמהיל? אני יודעת שהיה עדיף בקלצ 20 שנה אבל קצת בעייתי כרגע שהילדים קטנים.
310- פריים-0.9
465- קל"צ ל 25 שנה ריבית 4.62
155 משתנה כל חמש ל 25 שנה- לא יודעת עדיין מה הריבית הסופית מנסים לשפר אותה ואת הקל"צ.
שלום לכם,
זה הרע במיעוטו, כי תקופת השנים מאוד ארוכה.
תנסו אולי להעלות את ההחזר החודשי ולפחות על חלק מההלוואה לקחת ל- 20 שנה
בהצלחה
היי משכנתאמן..
אנחנו רוצים לקנות דירה שעולה 1.2 מיליון, ההון העצמי שלנו לא גבוה (300K).
נוכל לעמוד בהחזר חודשי של עד 5000 ש"ח, מה אתה ממליץ מבחינת החלוקה? בחצי השנה האחרונה היו קצת שינויים..
תודה!
שלום רויטל,
1. הלוואי ויכולתי לתת לכם ייעוץ אישי ופרטני, אבל מכיוון שאינני מכיר אתכם לעומק אני לא יכול לעשות זאת
2. על כן, תצטרכו להסתפק בכיוון הכללי שהצגתי בפוסט הנ"ל, השינויים שהיו לא היו גדולים על כן לא שיניתי את התמהילים
בהצלחה
שלום רב משכנתאמן (ולכל הקוראים),
ברצוני לקבל חוות דעת על התמהיל המצורף
משכנתא ע"ס של 950K
לפי הפירוט הבא:
משתנה כל 5 ע"ס 334K בריבית עוגן – 0.65 (עוגן של בנק לאומי ~ 1.7) ל- 25 שנה
קל"ץ ע"ס 300K בריבית 3.5 ל- 10 שנים
פריים ע"ס 158K בריבית -0.9 ל- 30 שנה
מק"מ ע"ס 158K בריבית +1 ל- 30 שנה (של בנק לאומי)
ההחזר הצפוי לפי הפירוט המצורף עומד על 5300 ש"ח
נא ההארות וההערות לשיפור /שינוי מתבקש
החזר חודשי רצוי עד 5500 להתחלה (ידוע שיעלה בהמשך)
הרעיון בסיום התקופה של הקבועה (החזר של 3K) ואז לשנות את המסלולים שנישארו
תודה מראש
שלום סיגי,
1. על פניו נראה בסדר
2. הייתי מוותר על עוגן מק"מ ולוקח פריים במקום
3. הייתי לוקח את הקל"צ לתקופה יותר ארוכה ומקצר בהתאם את המשתנה כל חמש
בהצלחה
הי משכנתאמן 🙂
אשמח לדעתך להצעה הבאה (הצעה ראשונה בינתיים)
משכנתא 900k
1. 300K ,פריים מינוס 0.9 , 25 שנה .
2. 300K ,משתנה כל 5 צמודה , עוגן+0.25%=2.43% , 25 שנה.
3. 300K ,משתנה כל 5 לא צמודה, עוגן+1.6%=4.24% , 25 שנה.
סה"כ החזר חודשי לפני ביטוח 4210 ש"ח.
שלום עוזי,
בסיסי לחלוטין, המשתנה הצמודה גבוהה
בהצלחה
שלום רב משכנתאמן,
ברצוני לקבל חוות דעתך להצעות שקיבלתי:
משכתנא 900K
410K- צמוד מדד ר. משתנה ל-30 שנה בריבית 1.80(ריבית עוגן 0.82)
290K- פריים ל-30 שנה בריבית 2.45 (P-0.80)
200K- לא צמוד מדד ריבית משתנה- ל25 שנה בריבית 4.08
החזר חודשי: 3688ש"ח.
הצעה שניה:
300Kריבית קבוע צמודה מדד ל30 שנה בריבית 3.60
300K פריים -0.7 ל-30 שנה בריבית 2.05
300K בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה מדד ל30 שנה בריבית 2.14
החזר חודשי 3610 ש"ח
נא הערותייך לשיפור/שינוי. ואיזה מהתמהילים עדיף?
אף אחד מהבנקים לא הציע ריבית קבועה לא צמודה למדד
והאם כדאי לשלב במשכנתא
היכולת להחזר חודשי הוא עד 3800
אשמח לחוות דעתך. בתודה מראש
שלום וברכה,
1. ההצעה הראשונה נראית על הנייר טובה יותר
2. לא הציעו לך כי קבועה לא צמודה ל- 30 שנה היא יקרה מאוד
3. אם תוכלי בתמהיל הראשון להעביר מהמשתנה הצמודה 50-100 לכיון המשתנה הלא צמודה זה עדיף
בהצלחה
היי
אשמח לחוות דעתך
לאחר סבב נוסף בבנקים זאת ההצעה שכנראה נלך עליה
היא מתאימה ליכולת ההחזר הנוכחית שלנו
ובעתיד יש בה ירידה שמתאימה לכך שאנחנו עצמאיים ואין בטחון שיכולת ההחזר הנוכחית תישמר
ההצעה על סכום של 930,000
309,000 לפי פריים-0.9 ל 25 שנים
400,000 קל"צ ל 13 שנים בריבית 4.1
221,000 משתנה צמודה בריבית 1.5
לא ציינתם את השנים של המשתנה הצמודה אבל בגדול, זה נראה בסדר.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
קודם כל ברכות על האתר הנהדר ועל עבודת הקודש שאתה עושה נאמנה. כבר תקופה אני עוקב אחרי האתר ולאחרונה קיבלתי הצעה תלהלן התלבטותי:
משכנתא של 900000
300 א"ש פריים בריבית של 1.8 ל20 שנה
300 א"ש משתנה אג"ח צמוד מדד ריבית 1.13 ל 20 שנה
300 א"ש משתנה אג"ח לא צמוד בריבית של 3.56 ל 20 שנה
סך תשלום חודשי התחלתי 4650
1.אנו יודעים שזו הצעה טובה אך האם לדעתך ניתן ליעל אותה?
2.ברשותי קרן השתלמות ע"ס 100 א"ש המשתחררת בעוד 5 חודשים, האם כדאי להישאר במשכנתא הזו ולפרוע את מסלול הפריים בעוד 5 חודשים או מראש לקחת משכנתא עם מסלול בלון בגובה הקרן עד התאריך הפרעון?
שלום יונתן,
1. ההלוואה טובה, אולי שיקלו לקחת גם קל"צ (על חשבון המשתנה הצמודה / לא צמודה)
2. הפריים היא הלוואה טובה, אל "תזרקו" אותה בעוד 5 ש חודשים, קחו בוליט על זה
בהצלחה
שלום משכנתאמן, תודה רבה על האתר והייעוץ, אתה עושה עבודת קודש בחיי.
רכשנו בית ואנו מעוניינים במשכנתא בסך 900K, החזר רצוי עד 4500(כולל הביטוחים).
מה דעתך על הנ"ל:
290 א"ש פריים(0.9-) בריבית של 1.85 ל30 שנה
210 א"ש משתנה צמודה ריבית 1.85 ל 25 שנה
200 א"ש קבועה לא צמודה 4.35 ל 20 שנה
200 א"ש משתנה כל 5, לא צמודה, 3.99 ל 25 שנה.
החזר – 4300(-+).
תודה!
שלום אפי,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום לך
אנחנו זוג עם ילד.. בשכירות ורוצים לרכוש דירה
מחיר הדירה: 1220000, הון עצמי 300 אלף.
האם אתה חושב שכדאי לקחת (אין מחירים כאלה בירושלים)
או להמתין עוד!?
הערות: ישנו מענק של 100 ש"ח מהמדינה עד לאוקטובר.
2: אין מחירים כאלה לדירה חדשה מקבלן.
תודה
שלום אודי,
כמה אתם מרוויחים נטו? ובאילו סוגי עבודות + וותק?
איך אתם מסתדרים עם תשלומי השכירות וכמה אתם משלמים בכל חודש?
אשתי בעיריית ירושלים היא קבועה שם ואני עצמאי כבר 7.שנים.. המינימום רווח יחד זה 14
כמובן בתור עצמאי אין הבטחה וכל חודש זה משתנה אבל 8 זה המינימום, כיום משלמים 3 אלף שכירות (כולל הכל) ומסתדרים עם זה ברוך השם בלי בעיה.
נראה. ב: יש לנו 200 אלף ליתר דיוק אבל לאשתי יש אפשרות לקחת 100 אלף ולהחזיר 110 לעשר שנים.. ככה שזה כלום.
אם אתם זוג עם מוסר תשלומים גבוה ואם יש לכם קצת "גב" מההורים במקרה הצורך,
הייתי הולך על זה
בהצלחה
הגב מההורים זה לעבור אליהם עד שהדירה תהיה מוכנה.
אומנם זה קשה מאוד אבל ייתן לנו לחסוך עוד עד כניסה לדירה (שנתיים).
שיהיה לכם בהצלחה ותנסו לחסוך כל שקל
היי,
אנחנו זוג + 2, רכשנו דירת 5 חדרים מקבלן בעלות 1,280,000; לוקחים משכנתא של 70% מערך הדירה 895,000; רצינו לשאול לגבי התמהיל:
1. משתנה כל 5 שנים עד 30 שנה בסך 300,000 ל300 חודשים הציעו ריבית 1.56.
2. פריים-קרן ע"ב ש]יצר ל360 חודשים בסכום 295,000 בריבית 1.86
3. ריבית משתנה כל 5ש' לא צמודה ל300 חודשים בסכום 300,000 בריבית 4.04.
ההחזר החודשי הוא 3,854, אולם עוד שנתיים וחצי (הבנות ייכנסו לגן עירוני) ונוכל לתת החזר גבוה יותר ל6,000 ולמחזר את המשכנתא (יש גם אופציה לקרן השתלמות בהמשך).
רצינו לשאול לגבי האופציה השלישית, הציעו לנו אופציה של ריבית קבועה ולא משתנה אך הריבית תעלה ל6%. כמובן שהדבר פחות עדיף אך השאלה היא האם הריבית צפויה לעלות (לפי דעתך ומהיכרות עם השוק למול הנגיד החדש) ודווקא כדי לקחת את האופציה הזו או להישאר עם הנוכחית?
ובכללי, האם לדעתך ההצעה טובה? האם ניתן להוציא ריביות יותר נמוכות במצבנו? (כרגע אשתי בבית עם התאומות ותחזור לעבוד כשיהיו בנות שנה בערך)
שלום ניר,
1. התמהיל לא טוב והוא כמובן פועל יוצא של ההחזר הנמוך
2. לא הייתי לוקח קל"צ בשל רמתו הגבוהה והייתי נשאר עם המשתנה הלא צמודה ומנסה למחזר בעוד 5 שנים או אפילו פחות
בהצלחה
היי,
נתחיל ונאמר תודה רבה על המענה ועל ההשקעה פה!
האם יש לך הצעות נוספות?
תודה רבה..
שלום ניר,
זה הרע במיעוטו, נסה למחזר בעוד כמה שנים שההחזר יוכל להיות גבוה יותר
בהצלחה
היי משכנתאמן
חבר לקח משכנתא ורציתי לדעת האם התמהיל טוב/רע בעיניך?
אם הוא לא טוב.. מה התמהיל הרצוי לקחת?
554 אלף משתנה כל 5 שנים, ריבית 1.68%, פריים 0.50
משתנה כל שנה (קרן+ריבית) ריבית 1.59% פריים 0.60
שלום אודי,
הנתונים לא כ"כ ברורים.
מה החלק של כל אחד מהמסלולים?
מה הקשר של הפריים שכתבת בתוכם ומה מסמן המספר שלצד הפריים?
אנא כתוב את ההצעה בצורה נכונה ומסודרת.
276 זה על המסלול השני
מסלול ראשון 554 אלף
מסלול שני 276 אלף
הריביות כמו שציינתי בהתחלה.. וסתם העתקתי את הפריים חשבתי שהוא נחוץ:) פשוט העתקתי לך מהדף.
אודי,
המסלולים עדיין לא ברורים.
אם המסלולים הם משתנה כל 5 שנים ומשתנה כל שנה, מדוע הופיע בתדפיס הפריים?
אלה הם מסלולים שונים לגמרי.
שני המסלולים 30 שנה… סליחה על כל הבלאגן
זה בדיוק מה שמופיע.. אם הייתי יכול הייתי מעלה תמונה שתראה.
אוקיי מצאתי פתרון, בבקשה פרוט מלא
היי אודי,
עכשיו הכל מובן (מחקתי את הקישור לקובץ כדי שלא יחשפו הפרטים האישיים של הלווים).
הכוונה היא כמובן למרווח מהעוגן ולא לפריים ולכן נוצר הבלבול.
בנוגע לתמהיל:
נראה לי ששני המסלולים צמודים למדד, כך שזה לא טוב.
תחליף את החלק השני לפריים ואת החלק הראשון תפצל גם לקל"צ
בהצלחה
כמו שאמרתי זו משכנתא שכבר נלקחה ע"י חבר כך שהעביר אליו את המסר שהיא לא טובה.
אנחנו נגשנו היום לקבל משכנתא והייתי שמח לדעת על מה העדיפות להתמקח?
על מסלול מסויים? לכמה מסלולים גם כדאי לחלק?
המשכנתא היא על 920 אלף. (כמובן ישנו מענק 94 אף ש"ח מהדינה אז זה 826)
כמובן מה שתמליץ פה אני יישם בוויכוח בבנק 🙂
נ.ב: היום פניתי לייעוץ משכנתאות (הגןף הזה שמפרסם בערוץ 2 בלי הפסקה) הם דורשים 6700 לניהול כל התיק ומתחייבים לבין 5%-15% חסכון במשכנתא.
האם אתה ממליץ על הדרך הזו? האם המחיר סביר?
תודה
תודה
שלום,
1. תנסו להתחקות אחרי התמהיל המומלץ כאן באתר
2. חברת ייעוץ טובה יכולה לחסוך לכם כסף, אבל ברשותך אני לא רוצה להגיב על חברות אחרות ולא על מחירים.
בהצלחה
הי.. קיבלת את המייל ממני לפני יומיים?
היי תודה רבה בזכותך אני מבין הרבה על משכנתאות.
בכל מקרה אני הולך לרכוש נכס בסכום של 1.4 וצריך משכנתא של 900k.
הכנסות נטו: 13k
הבנק אישר בקושי 4200. לא מוכן לשמוע מעבר לזה.
למרות שאנחנו גרים אצל ההורים בשנתיים הקרובות ויכולים לשלם הרבה לפחות 10K בחודש.
אני יודע שאתה תהיה ממש נגד לקיחת משכנתא שכזאת, אבל העניין איך אולי בכל מקרה אפשר לקמבן משהו.
חשבתי אולי לקחת הלוואה מאחד ההורים של איזה 200K להחזיר לו בנפרד ואז לקבל מהבנק משכנתא נמוכה של 700K ולהחזיר להם בתנאים שלהם. אבל התמהיל יראה יותר נורמלי, מה דעתך? תודה מראש
שלום ניר,
אם אתם יודעים בוודאות של 100% שתוכלו לעמוד בהחזרים גבוהים בשנתיים הקרובות (אבל זו צריכה להיות וודאות מלאה),
הייתי ממליץ בהחלט לקחת הלוואה מההורים ל- 24 החודשים הבאים ובמקביל לקחת משכנתא נכונה יותר לטווח הארוך
בהצלחה
היי,
לאחר חשיבה נוספת.
לא ציינתי זאת, אבל אנו לקראת הבאת ילד לעולם (בעוד 3 חודשים) בעזרת השם.
ולכן אנו חושבים לא להסתכן ברמה כזאת של חוסר ודאות כלכלית ולקחת הלוואה מההורים של 100 אלף. ולהחזיר בתשלומים נוחים בלי לחץ ורבית.
ומהבנק לקחת את ה-800 אלף ולעשות משכנתא חכמה על פי התמהילים שהמלצת כאן.
בנוגע להחזרים, המשכורות בעוד 4 חודשים עולות משמעותית ל-19k נטו. בעקבות העלאת שכר בחוזה עבודה. ולכן אני פחות מפחד בנוגע להחזרים, אבל כן מודאג יותר בנוגע לעתיד היותר רחוק, בכך שאולי אתעורר יום אחד עם משכורת גבוהה בהרבה (ואני בדרך לזה) וארצה לעשות מחזור ואז יתקעו לי איזה קנס שיגרום לזה להיות לא משתלם…
תודה!
החלטה נבונה ואל תדאג בקשר למחזור,
הריביות היום נמוכות לכן הסבירות שיהיו קנסות הם לא גבוהים
בהצלחה במשכנתא ובעז"ה שיהיה במזל עם הלידה
למשכנתאמן שלום רב!
אנחנו לוקחים כעת משכנתא ולא יודעים מה לעשות.
כולם הציעו לנו כמוך לבנות את התמהיל על מינימום שנים כי כך נשלם פחות בסופו של דבר ובאמת כך עשינו לקחנו שליש פריים והשאר בקבועה צמודה שנהם ל 20 שנה סה״כ ההלואה היא 875 אלף
העיניין הוא שרק אני עובדת ובעלי אברך בכולל ההחזר החודשי הוא 4000 שח בערך כמו השכירות שלנו היום לקחתי הצעה ממש טובה אחרי הרבה משא ומתן וקצת לפני החתימה השכנה שלי דיברה איתי ( גם היא לקחה עכשיו משכנתא) ואמרה לי דבר נכון וכך היא אמרה: שנכון שבסוף נחזיר כפול או יותר אבל עדיף להתחיל בהחזר נמוך כי הוא רק יעלה ובמיגזר שלנו המישפחה רק גודלת ולא נוכל לעמוד בהחזר
שרק ילך ויגדל ויכול להגיע ל4300 או יותר היא הציע לקחת חלק בקבועה לא צמודה ולהעלות את השנים ל25 לפחות כדי שההחזר יקטן כי לדבריה נכון שבסוף נשלם יותר אבל צריך לחשוב על החיים היום יומיים וההוצאות שרק עולות עם הזמן וכשיש כסף ( מה שלא סביר) סוגרים את הפריים וזה נכון שנחסוך 5/10 שנים של תשלום ששוב מסתכם בהרבה כסף אבל מזה שווה עם ניחנק בעשרים שנה שצריך לשלם. אני חושבת שיש צדק עם שני הצדדים ולכן לא יודעת מה להחליט עזור לי בבקשה בעצה טובה
תודה רבה. יהודית
שלום רב,
בהחלט יש צדק עם שני הצדדים.
אבל משכנתא זה לא עניין של "צדק כלכלי" אלא גם "צדק משפחתי".
השכנה צודקת שמשכנתא של פריים וצמוד מדד יעלה עם השנים וזה יהיה קשה.
לכן, מסלול קל"צ הוא מאוד חשוב בתוך התמהיל משכנתא (כדאי לקרוא על התמהיל המומלץ)
בהצלחה ויישר כוח
משכנתאמן,
נתחיל מזה שאני חושב שהאתר נותן כלים נפלאים.
כל מגיב פה מפרגן ואני מוצא את עצמי בקלות נסחף אליהם.
עכשיו לעניין שלי,
אני לוקח משכנתא של 900,000 עבור בנייה עצמית.
אני בונה דו משפחתי (את הקרקע כבר שילמתי)
המסלול שאני מחפש הוא כזה שיאפשר לי גמישות בעוד שנה/שנתיים כאשר ארצה למחזר אותו. הסיבה למחזור היא שאני מצפה שבעוד שנה כבר ייכנסו שוכרים.
איזה מסלול מומלץ במקרה כזה?
האם לקחת משתנה כל שנתיים?
תודה רבה,
דורי
שלום דורי,
אם אתה מצפה שבעוד שנתיים תהיה הכנסה קבועה ובגלל תרצה להחזיר יותר כסף,
אז כדאי לקחת גרייס ולפתור את זה בצורה כזו.
בהצלחה
אבל האם הבנקים מסכימים לתת גרייס להחזר שיהיה גבוה מ-1/3 מההכנסה.
מדובר על גרייס ל 15 חודשים
ובנוסף,
התמהיל עליו חשבתי
300,000 פריים
75,000 קל"צ ל-10 שנים (3.5%)
100,000 ק"צ ל-16 שנים (2% ריבית)
80,000 משתנה כל חמש שנים ל-15 שנה (1.68, עוגן -0.4 אבל לא זוכר עוגן ממה- תכף אקרא את הפוסט על העוגן)
140,000 ק"צ (בוליט) ל-4 שנים 1.6%
120000 משתנה כל שנתיים (1.68% עם אותו עוגן) ל-24 שנים
85000 ק"צ (ריבית של 0.42% נחשב הטבת משכנתא של פועלים) ל-6 שנים.
השאלה היא מה לשנות אם אני לוקח גרייס.
שלום דורי,
1. לגבי הגרייס תבדוק בבנק והם ייתנו לך תשובות (תדבר איתם בהגיון וסביר להניח שתמצא אוזן קשבת)
2. התמהיל נחמד, שים לב שאי אפשר לקחת פריים ומשתנה כל שנתיים באחוז כולל של יותר מ- 33% מסכום המשכנתא ופה לקחת יותר
(ממליץ לשנות את המשתנה כל שנתיים במשתנה כל חמש)
בהצלחה
שלום
שוב תודה על הבלוג הנהדר הזה,
ברשותך מספר שאלות ,
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בגובה 830,000
יועצת המשכנתאות באחד הבנקים יעצה לנו לקחת רק בשני מסלולים: פריים וקל"צ
274,000 p-0.9
274,000 קל"צ 4.4 ל15 שנה ו17 שנה.
לטענתה המסלול של משתנה כל 5 שנים מסוכן. מה דעתך?
כמו כן, היינו בייעוץ בחברת ייעוץ משכנתאות , אבל גם שם לא יצאנו עם יותר מדי אינפורמציה, היועץ אמר שהעצה הכי טובה שהוא יכול לתת לנו, היא שלא להשקיע את כל הכסף במשכנתא (כלומר, לקחת יותר הלוואה ולהשקיע בדברים אחרים) הוא סירב לפרט למה הוא מתכוון, ואנחנו מניחים שהם מנסים לשכנע אותנו להשקיע דרכם. האם זה נשמע הגיוני? האם ככה פועלים בשוק??
תודה רבה
אניה
אניה שלום,
1. ההצעה של היועצת בבנק טובה, אבל גם לי נדמה שחסר לה קצת "מעוף"
2. אני נגד ההצעה של חברת הייעוץ ודווקא חושב שכן כדאי להשקיע את הכסף במשכנתא, אני לא מכיר את החברה ולכן לא יכול להגיב יותר מדי
בהצלחה
שלום יש לי יתרת משכנתא בגובה 880000 שח
ואני מעוניין לעשות מחזור ואולי לקבע אותה את החלק הרביעי של המשכנתא(משתנה כל 5 שנים)
להלן המשכנתא
95000 קבועה צמודה ריבית 1.4 ל 9 שנים י יתרה 72000 נותרו 6 שנים
285000 קבועה צמודה ריבית 2.2 ל 15 שנה יתרה 250000 נותרו 12 שנה
150000 פריים פחות 0.9 ל 20 שנה יתרה 133000 נותרו 17 שנה
435000 ברבית 1.6 משתנה כל 5 שנים יתרה 420000 נותרו 22 שנה
הבנק הציע לי שני אופציות לגבי המסלול האחרון של המשכנתא
במקום
435000 משתנה כל 5 שנים יתרה 420000 נותרו 22 שנה
אופציה 1
320000 קלצ בריבית 4.7 ל20 שנה
100000 פריים בריבית פריים פחות 0.85
אופציה 2
320000 משתנה על 5 שנים ל 15 שנה בריבית 2(אני ביקשתי 1.5 עדיין תחת משא ומתן)
100000 פריים בריבית פריים פחות 0.85
רציתי לשמוע חוות דעתך לגבי האופציות והריביות
אופציה 2 קצת קורצת לי שכן היא מקצרת לי את תקופת ההלואה ב 5 שנים
אך עדיין נשאר לי המשתנה כל 5 שנים
אשמח לשמוע דעתך תודה משה
משה שלום,
אופציה 1 מתאימה יותר במקרה הזה, יש אפשרות גם לשלב בין קל"צ למשתנה כל חמש צמוד
בהצלחה
היי שלום תודה רבה על התגובה שלך תמיד נעים לקרוא את הערותייך
האם תוכל לנמק מדוע אופציה 1 עדיפה אף על פי שהיא ארוכה יותר?
אודה לך מאוד משה
בשל הקל"צ שמבטיח ריבית והצמדה נמוכים לאורך התקופה לעומת המשתנה הצמודה שאינה מבטיחה מאומה
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אני לוקח משכנתא של 900,000 כאשר אני מעוניין בהלוואה שתתחיל נמוך ואחרי שנה )אכלוס דיירים תעלה)
התמהיל הוא כלהלן
מסלול 1 : פריים, 20 שנים 297,000
גרייס מלא ל-15 חודשים (עם אפשרות לקצר גרייס)
מסלול 2: קל"צ,6 שנים, 303,000
מסלול 3: משתנה כל חמש שנים,15 שנים, 300,000
גרייס מלא ל-15 חודשים (עם אפשרות לקצר גרייס)
ככה שאני מתחיל עם החזר של 4,600 ואחרי שנה אני אגיע ל8,000 ברגע שייכנסו שוכרים.
האם התמהיל הגיוני?
החישוב על הכנסות שוכרים לרוב לא מעניין כ"כ את הבנקים. הם מחשיבים רק לפי הכנסות נטו. האם יש איזושהי דרך שאה מכיר בה ניתן לשכנעם בקלות?
אסף
אסף שלום,
התמהיל נראה בסדר גמור,
אין לי תשובה לגבי הדיירים, אלא רק לציין בפני הבנק כי זו מטרת הרכישה (רוב הבנקים כן מתייחסים לזה באופן כזה או אחר)
בהצלחה
שלום רב,
אנו עומדים לקחת משכנתא של 880000 ש"ח. על בית ששוויו 1.6 מיליון.
להלן התמהיל שקיבלנו מבנק:
1. משתנה כל 5 שנים עם ריבית 2.08 (מורכב מ1.15- קבוע ל30 שנה, ו0.93 עוגן בנק ישראל)- 610000 ש"ח.
2. פריים מינוס 0.75- לא צמודה למדד (ריבית 2%)- 150000.
3. צמוד אירו ריבית 1.95, משתנה כל 3 חודשים- 140000.
ההחזר 3300 ש"ח לחודש ל30 שנה.
נשמח לחוות דעתך בנוגע להצעה,
תודה רבה מראש!
שלום יוסי,
תמהיל ארוך שכל כולו בריביות משתנות ורובו צמוד למדד
כלומר, כל הדברים הלא טובים בהלוואה אחת בלבד.
תנסו לקצר שנים, תנסו לקחת מהמשתנה לטובת מסול קבוע לא צמוד
בהצלחה
שלום משכנתאמן 🙂
ראשית, כיף לקרוא את הבלוג מאיר העיניים.
קיבלתי הצעה בסיוע חברת ייעוץ ולהלן התמהיל:
850 אש"ח סה"כ
85 אש"ח מסלול פריים לחמש שנים 1.85%
85 אש"ח מסלול אירו ל-15 שנה 1.56%
127.5 אש"ח משתנה כל 5 ל-15 שנה 1.65%
552.5 אש"ח קבועה צמודה ל-15 שנה 2.2%
התמהיל נבנה כך כי ביקשנו החזר חודשי יחסית גבוה של 6.5 אש"ח ואח"כ לרדת ל-5 אש"ח.
בבלוג ציינת שהחלק האחרון בתמהיל הוא לא כדאי אבל בשיחה עם היועץ הוא הסביר שכדאי לנצל את הריבית הנמוכה ולהגן על עצמנו לטווח הארוך ע"י לקיחת 65% מגובה המשכנתא במסלול הנ"ל
אשמח לדעתך
שלום ראובן,
אני הייתי בונה את זה אחרת:
1. הייתי דווקא מאריך את הפריים ומוותר על האירו
2. הייתי מקצר את הקבועה ושוקל להעביר חלק מהכסף שלה לקל"צ
בהצלחה
היי,
ראשית תודה על המענה המאוד מהיר. בהמשך לתשובתך:
1. לגבי הפריים – הריבית כרגע מאוד נמוכה, אבל קשה לצפות מה יהיה בעוד חמש שנים. אתה ממליץ על שינוי מאירו לפריים בגלל המצאות גובה הפריים ב"תודעה" (ועל כן ביצוע מחזור בהמשך) או שמדובר בשיקולים כלכליים שנובעים מכך שבטווח הארוך הפריים יותר ישתלם מהמסלול של האירו?
2. ק"צ לקל"צ – האם הסיבה לכך היא בעצם הקטנת הסיכון (הקטנת התלות במדד וקיבוע גובה המשכנתא על סכום יותר קבוע)?
תודה רבה!
שלום,
אקדים ואומר תודה על ההשקעה שלך בהקמת האתר המדהים הזה שנותן שירות חשוב להמון אנשים ישר כח. למדתי, החכמתי וחסכתי.
עכשיו לעניינינו, קיבלתי שתי הצעות למשכנתא מבנקים שונים:
(משכנתא 900,000 69% מהנכס).
בנק ראשון
299,000 פריים מינוס 0.9 (1.85%) ל- 30 שנה
601,000 קל"צ 4.9 ל – 25
בנק שני
299,000 פריים מינוס 0.9 (1.85%) ל- 30 שנה
401,000 קל"צ 4.75 ל – 22 שנים
200,000 משנה כל 5 לא צמודה ל – 25 שנה 4.36%
(אני עדיין במו"מ לגבי 4.36% יש אפשרות ל – 4% ומטה)
השאלה היא האם כדאי לפצל את הסכום של הקל"צ ולקחת חלק במשתנה כל 5 לא צמודה או לא בהתחשב בכך שהסכום הכולל שאחזיר יהיה נמוך יותר אך ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
(כחלק מהניתוח של המשכנתא לקחתי בחשבון שאני לא מתכוון להחליף את הדירה ב- 15 השנים הקרובות וכן שבתיאוריה שלי ובסביבת הריביות הנמוכה שהשוק נמצא בימינו אלה אני צופה שהריביות יעלו ולכן המשתנה כל 5 לא צמודה תעלה גם כן ואיתה ההחזר החודשי והסכום הכולל).
אני מקווה שההסבר ברור ומודה לך מראש על העזרה.
שלום אבירן,
אני תמיד אוהב להיות "גמיש" ולכן כן הייתי לוקח 200 אלף במשתנה לא צמודה, כי אתה באמת לא יכול לצפות כל כך הרבה שנים קדימה וכדאי שיהיה חלק גמיש בהלוואה, כמו כן בהצעה השניה השנים של הקל"צ נמוכות יותר ואני אוהב את זה.
ומצד שני, אם זה גורם לך לישון טוב יותר בלילה, לך על ההצעה הראשונה, כי לא הכל בחיים זה "כלכלי" ואני רוצה שתהיה גם רגוע בחמש השנים הבאות
בהצלחה
שלום רב !
תודה על הקריאה והתגובות .
אבקש את חוות דעתך על משכנתא של 900K
300K , ב P-0.7 י (2.05) מקווה לאחר מיקוח ל P-0.9 י (1.85)
300K , ב משתנה כול 5 וצמוד, B+0 י (2.09) מקווה לאחר מיקוח . (1.95)
300K , מתחלק לשני אופציות ,
1 קבוע לא צמוד 5% ,איני יודע כמה אפשר להוריד במיקוח
2 קבוע צמוד 3.5% גם פה איני יודע כמה אפשר להוריד במיקוח
כול ההלואה ל 30 שנה , והיחושב הוא שיצא החזר חודשי נמוך שאפשר
לגבי הפריים והמשתנה כל חמש , ברצוני לדעת לאן לשואף במיקוח עם הבנק
ולבי הקבוע , הדילמה מגיעה מאחוז ריבית הגבהה לבין צמוד לפריים , שהגיוני שהוא יעלה למעלה במרוצות השנים, ולא ניתנת לי לעשות חישוב בכמה יעלה ההחזר החודשי מהשפעת המדד .
תודה רבה
שלום צבי,
הלוואה מסוכנת מאוד ל- 30 שנה, קחו את זה טוב טוב בחשבון.
לגבי הדילמה בין השני המסלולים האחרונים, אני הייתי בוחר בקבועה הלא צמודה
בהצלחה
משכנתא מן שלום
אנחנו לוקחים משכנתא על 915
רציתי לדעת מה דעתך על ההצעה שקיבלנו
200000 משתנה כל שנה צמוד למדד 30 שנה 1.53 ריבית
100000 פריים למשך 25 שנה 1.85 ריבית
350000 לא צמוד למשך 20 שנה 5.10 ריבית
160735 לא צמוד למשך 30 שנה 4.44 ריבית
שרק הכסף זה מענק שמגיע לנו על סך 100000 וקצת כך שהמשכנתא בסוף היא על 810.
ההחזר החודשי יהיה 4247 ש"ח
אני ואשתי מרוויחים 13-15 בערך.
אתה חושב שזה בסדר?
תודה רבה
שלום חיים,
1. אני חייב לציין שנראה לי שזו משכנתא גדולה ביחס להכנסותיכם
2. אני מניח שהתבלבלתם בריביות של הקל"צ, אבל הבנתי את העניין
3. על פניו נראה בסדר
בהצלחה
28-30% מערך המשכורת שלנו זה גבוה לדעתך?
כן,
כי ההחזר יעלה עם השנים וההחזר "נמוך" יחסית כי פיזרתם את ההלוואה לטווח ארוך שזה לא דבר חיובי במשכנתא
בהצלחה
שלום רב לכולם.
אני מתכנן לקחת משכנתא בשבוע הבא ומעוניין בתהמהיל הבא:
הכנסה נטו הינה 28K.
סה"כ משכנתא: 950K
תמהיל:
370K קל"צ ל -12 שנים הציעו לי 3.7%
266K משתנה לא צמודה כל 5 שנים ל- 25 שנים הציעו לי B+0.65 = 3.6+0.65 = 4.25%
314K פריים ל-30 שנים הציעו לי P-0.9 = 2.75-0.9 = 1.85%
בעוד 6 שנים קרנות השתלמות בסך 240K.
בבקשה הארות + הערות.
בתודה.
שלום ניר,
על פניו נראה בסדר,
את המשתנה כל חמש תסלק עם האפשרות הראשונה שתהיה לך
בהצלחה
משכנתאמן, שלום רב
יישר כח ותודה שוב על כל הידע היקר מפז שאתה משתף איתנו!
אנא חווה דעתך על התמהיל והריביות שקיבלנו (הלוואה ב-70 אחוז מימון):
337,000 בריבית משתנה כל 5 שנים ל-25 שנה 1.72%
318,000 בריבית פריים P-0.75 ל-30 שנה 2% (מתעדכן בהמשך ל-1.85!)
300,000 בריבית קבועה לא צמודה ל-25 שנה 5.05%
שאלה נוספת ברשותך – קיבלנו לפני כן קל"צ 4.88% אך בעקבות שינוי מזערי של התמהיל שערכנו, הבנק הקפיץ את הריבית ל- 5.05, גם כאשר נותר לנו עוד יום אחד לתוקף ההצעה הקודמת. זה היה נראה לנו כמו מחטף של הבנקאית ברגע האחרון. האם זה לגיטימי?
קראנו שישנם אנשים שלא עומדים כלל בפרק הזמן הקצוב של 12 יום (במקרה הטוב) למילוי מטלות הבנק לגבי רשם המשכונות, טאבו וכו' (בעיקר בתקופת החגים). כך שכל המרתון סביב מיקוח על הריביות יכול להיות לא רלוונטי אם התהליך מתעכב בגלל הגורמים השונים, כולל עיכובים של הבנק עצמו.
לא התכוונתי להרחיב כ"כ בשאלה השניה.
אני מודה לך מראש על העזרה.
שלום וברכה,
1. התמהיל נראה סביר, הריביות טיפל'ה גבוהות
2. הבנקאים עושים מחטף לפעמים (לרוב בגלל הוראות מגבוה), החוק היבש אומר שאם לא סיימתם את המשימות ב- 12 יום הראשונים אז הבנק ראשי להעלות את הריביות אבל בפועל מעט מאוד בנקים עושים כך (אלא אם כן קרה משהו חיצוני כמו עליית מחירי ריביות וכו')
בהצלחה
hi
we want to take total Maskanta of 900k
thats %60 of the apartment value
315k פריים 0.9% 20 years
585k קל"צ 4.8% 20 years
sorry about my english….
gavriel NY
גבריאל שלום,
התמהיל והריביות נראים סביר
בהצלחה
היי משכנתאמן.
ראשית אני רוצה לברך על האתר הנפלא ועל הידע המקצועי שעוזר לי.
נתונים:
הכנסות חודשיות נטו: 28K
שווי נכס: 1.66K
משכנתא: 950K
לאחר שישבתי בימים האחרונים על מנת לגבש מסלול ואת היכולות שלנו לבצע סילוק של המשכנתא הגעתי למסקנות הנ"ל.
הקניה של הדירה הינה מקבלן (על הנייר) אני מעביר לו 80% מהסכום על מנת למתן את ההשפעה של מדד תשומות הבניה. לכן אני לוקח את המשכנתא בשתי פעימות (סה"כ 950K).
פעימה 1 : 650K
314K פריים 25 שנים.
70K קל"צ 5 שנים. –> מסתיים לאחר 5 שנים.
266K עוגן 5 שנים צמוד ל 25 שנים. —> יסולקו לאחר 5 שנים מקרנות השתלמות.
לאחר שנתיים אני לוקח פעימה 2: 300K
300K קל"צ ל- 12 שנים.
נתונים נוספים:
בעוד בערך 5 שנים משתחררות קרנות השתלמות על סך 240K.
מכאן שבעוד שנתיים יקפוץ ההחזר החודשי בערך ל-6,400 ש"ח אבל בעוד כחמש שנים אני מסלק את העוגן 5 שנים וגם את הקל"צ 5 שנים.
אזי אני נשאר רק עם 300K קל"צ 12 שנים + פריים ל 25 שנים. (החזר של בערך 4,000K).
שאלות ??
1. האם התמהיל נראה סביר ???
2. מה הריביות כיום בשוק למסלולים שלי ??
3. כל הסבר, הערה והארה יתקבלו בברכה.
בתודה מראש.
ניק
ניק שלום,
1. התוכנית נראית טובה
2. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא והכי טוב זה לעשות סקר שוק
3. שים לב שאין הרבה בנקים שיוכלו להתחייב מהיום על ריבית לעוד שנתיים ולכן אתה חייב לדעת איך היא תחושב בעוד שנתיים
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה רבה על העזרה.
סגרתי היום משכנתא בריביות הנ"ל:
קלצ 10 שנים: 3.4%
עוגן 5 צמודה: 1.79
פריים : P-0.95
מה דעתך ???
ניק
שלום ניק,
בסדר גמור
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני מתכוון לקחת משכנתא של 850K . הודה לך על חוות דעתך על שני תמלילים:
תמליל א:
1. 280K – פריים. P-0.9 ל- 30 שנה.
2. 285K – משנתה כל 5 שנים צמודה מדד ל-25 שנה. 1.98%
3. 285K – קבועה לא צמודה ל-21 שנה. 4.8%
החזר חודשי התחלתי: 3980
תמליל ב':
1. 280K – פריים. P-0.9 ל- 30 שנה.
2. 207K – קבועה צמודה ל-18 שנה. 2.78%
3. 105K – משנתה כל 5 שנים צמודה מדד ל-25 שנה. 2.1%
4. 258K – קבועה לא צמודה ל-25 שנה. 4.95%
החזר חודשי התחלתי: 4100 ש"ח
מה דעתך?
איזה מהם יותר טוב או שהיית מציע ללכת על תמליל אחר?
צבי
שלום צבי,
אני חושב שהתמהיל השני טוב יותר כי מכיל פחות ריביות משתנות
בהצלחה
ערב טוב,
אני מאוד נהנה לקרוא את הפוסטים שלך, הם תרמו רבות ומאוד מועילות, אז תודה!!!
לקראת רכישת דירה בעלות של 1.3M
אנחנו רוצים לקחת 900K לתקופה של 25 שנים, כאשר ההון העצמי שלנו הוא 400K, זה מהווה 70% משווי הנכס.
הכנסות 17K נטו.
תמהיל מוצע:
300K במסלול פריים -0.9
400K קל"צ 4.6%
200 משתנה כל 5 שנים וצמודה 1.71%
מה דעתך על המסלול החלוקה והתנאים? אשמח לתגובה אני מחר מגיע לפגישת מו"מ סופית.
תודה רבה!
אבי
שלום אבי,
סביר וטוב,
בהצלחה
היי אבי,
אשמח לדעת מהו ההחזר החודשי ההתחלתי בתמהיל זה?
תודה רבה
שלום,
קבלתי המון אנפורמציה מהאתר, תענוג לקרא, תודה.
איזה בנקים נותנים משקנתא לפרויקט מגורים חדש ללא ליווי בנקאי?
מדובר בסכום של 860K שזה 75% מערך הדירה.
תודה,
גיל
גיל שלום,
כל בנק מתנהג אחרת בנושא זה ואין בנק אחד שמתנהג אותו דבר באופן עקבי.
זה מאוד תלוי בקבלן ובהיכרות של הבנק איתו, תנסה בכל הבנקים שאפשר ותקבל תשובות מוסמכות מהם
בהצלחה
בוקר טוב !
ראשית, תודה על האתר והמידע הרב שניתן להפיק ממנו.
אנחנו בתחילת תהליך לרכישת דירת מגורים ראשונה. מחיר הנכס 1.2M ואנחנו מבקשים לקחת את הסכום המקסימלי שניתן – 900K.
ההכנסות שלנו הן כ-17K נטו לחודש.
אני יודע שמדובר בסכום גדול, אבל כמו שרשמת בפוסט האחרון, לפעמים צריך לעשות את הצעד קדימה.
קיבלנו 2 הצעות, ששונות בתמהיל אחת מהשנייה. אשמח לשמוע את דעתך על ההצעות, בעיקר על התמהיל אך גם על שיעורי הריבית:
הצעה 1:
משתנה כל 5 שנים – עוגן-0.65 (היום זה 1.75) – 300K ל-20 שנה
פריים -0.9 – 150 אלף ל30 שנה
קל"צ 4.4% 300K ל-18 שנה
ריבית משתנה עם עוגן מ'ק"מ לשנה עוגן+0.8 (היום 1.7) 150K ל-30 שנה
סה"כ החזר חודשי 4552
הצעה 2:
99840 זכאות משרד השיכון – ריבית קבועה צמודה – 3% ל-25 שנה
72400 הטבה ללקוחות – ריבית קבועה צמודה 0.725% ל-10 שנים
133760 קבועה צמודה – 3.43% ל-12 שנה
פריים -0.9 297K ל-30 שנה
משתנה כל 5 שנים 297K ריבית בנקאית-0.16 ל-30 שנה.
4386 החזר חודשי
אנחנו אמורים לקבל אישור היום גם על הצעה שלישית בסגנון עליו המלצת של שליש פריים, שליש משתנה ושליש קל"צ. האם המבנה הזה (בלי קשר עדיין לשיעורי הריבית) יותר טוב מהמצויינים לעיל.
תודה רבה מראש !
שלום יוסי,
ההצעה הראשונה בגלל שיש בה קל"צ, כמו כן הייתי מוותר על העוגן מקמ ולוקח במקומו פריים
בהצלחה
היי ,
אנחנו לוקחים משכנתא 900000
תמהיל :
משתנה כל 5 שנים 1500000 ל 30שנה 1.80
פריים 150000 P-0.9 ל30 שנה
קבועה צמוד מדד 300000 ריבית 2.55 ל 20 שנה
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה 150000 ריבית 3.35 ל30 שנה
ריבית משתנה עוגן מק"מ שנה 150000 ל30 שנה ריבית 1.7
איך התמהיל מה ניתן לשנות?
שלום מיכאל,
סביר,
שקו לוותר על העוגן מק"מ ולבחור במקומו פריים
בהצלחה
ראשית תודה רבה על העזרה והתגובות.
במידה ואני לא מעוניין שיהיו שינוי בהחזר החודשי, לא עדיף לללכת על מסלול עוגן מק"מ ששם השינוי מתבצע כל שנה לעומת פריים שהשינוי מתבצע כל חודש?
הוא משתנה אחת לשנה ולא אחת לחודש, לכן לא יהיה שינוי לאורך השנה
אם זה הצורך, אז עוגן מקמ יותר מתאים
בהצלחה
שלום,
קודם כל תודה לך על אתר מעולה
אני לקראת חתימה על משכנתא ורציתי לשמוע את דעתך על התמהיל הנ"ל
300K ש"ח בפריים ל 30 שנה ריבית P-0.9
300K ש"ח בקל"צ ל 25 שנה ריבית 4.75
200K ש"ח במשתנה כל 5 צמודה ל 15 שנה ריבית 1.8
100K ש"ח במשתנה כל 5 צמודה ל 30 שנה ריבית 1.83
סה"כ 900K כאשר 100K במשתנה כל 5 ל 30 שנה צפוי להסגר תוך 5 שנים מקרן שתיפתח
ההחזר ההתחלתי עומד על 4,450+-
האם לדעתך יש מקום לשיפור בתמהיל/בריביות?
תודה מראש
שלום מנחם,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום, אנו זוג בלי ילדים מעוניינים לקחת משכנתא של 850,000 ש״ח
המשכנתא הנו 29% משווי הנכס וההכנסה החודשית שלנו עומדת על 23,000 ש״ח.
אשמח לדעה על ההצעה שקיבלנו.
1. 142,000 ש״ח פריים מינוס 0.9 ל25 שנה
2. 141,000 ש״ח בריבית משתנה 2% עוגן מק״מ לשנה ל25 שנה
3. 142,000 ש״ח בריבית קבועה 1.8 % בסעיף ז׳ על פי חוזה הלוואה ל15 שנה.
4. 142,000 ש״ח בריבית קבועה לא צמודה 4.1% ל15 שנה
5. 142,000 ש״ח בריבית משתנה צמודה כל חמש 2% ל25 שנה
6. 141,000 בריבית משתנה לא צמודה כל חמש 3.9% ל25 שנה
סך התשלום החודשי 4,470
שלום אילן,
נראה סביר,
תמשיכו לעשות סקר שוק
בהצלחה
שלום,
אני מרפרף לי באינטרנט מנסה להבין את כל נושא המשכנתאות.
רציתי לשאול אם כמובן תוכל לענות לי
מה המסלול שכביכול בדר"כ הבנק ישאף להציע לי ולאיזה אני כביכול צריך לשאוף.
והאם כל משכנתא אני יכול לשנות אותה מתי שאני רוצה?
מבחינתי כשאני לא יודע כלום כמעט על משכנתאות אני נוטה לחשוב שמסלול של ריבית קבועה הוא הכי אידיאלי כי ככה אני יודע מה הולך לקרות תמיד אני שומר על מצב כזה של סטטוס קוו יודע כמה אני צריך להחזיר ולא נופל בדר,וכן גם לא "זוכה" במקרה והריבית יורדת אבל האם זה מסלול שהבנק יתן לי,או שהוא לא נותן את זה לכל אחד? כלומר האם יש תנאים בדר"כ בבנקים לכזה מסלול מבחינת הון עצמי או קביעה מסויימת של החזר שהא גבוה …
או שאני יכול לבחור כזה מסלול בקלות.
ואם לא איזה מסלול עדיף יותר בעל סיכון נמוך?
מבחינתי זה כמה שפחות לקחת סיכון ככה יותר טוב
אשמח לקבל ממך תשובה שתקלע לתהיות שציינתי
תודה רבה
שלום,
1. אין מסלול כזה שהבנק ישמח שתיקח, זה מאוד תלוי בסיטואציה
2. אם אתה לא מבין כלום וכך זה עומד להישאר אז הייתי לוקח קל"צ ו"ישן בשקט", כי אם כבר לא לנהל את המשכנתא אז עדיף לא לנהל אותה עם מסלול קבוע
3. קבועה צמודה לעומת זאת לא תמיד אופטימלית למצב כי היא צמודה למדד
בהצלחה
שלום רב,
אודה מאוד ליעוץ בנושא המחזור.
לפני שנה וחצי לקחנו משכנתא ע"ס 900K בבנק לאומי במבנה כזה:
150.000 במסלול הפריים -0.9 ל- 30 שנה
150.000 עוגן מק"מ ל 30 שנה
300.000 משתנה כל 5 צמודה ל- 30 שנה בריבית 2.36%
300.000 משתנה כל 5 צמודה ל- 25 שנה בריבית 2.27%
החזר חודשי כ- 3800 ש"ח.
היום אני שוקלת לבצע מחזור לאור הירידה בריביות במהלך השנה וחצי האחרונות והמלצת המומחים לעבור למסלולים שלא צמודים למדד.
האם אכן כדאי לבצע מחזור עם המשכנתא הקיימת?
ואם כן אלו מסלולים מועדפים ובאילו ריביות בתנאי שהמחזור יתבצע בבנק לאומי כדי שההחזר החודשי לא ישתנה בצורה דרסטית?
תודה רבה,
אילונה
אילונה שלום,
1. המחזור נראה מתבקש לאור הריביות בנמוכות היום במסלולים הקבועים
2. תנסי לקבל הצעות מבנקים אחדים וכמובן גם מלאומי
3. כמו כן, שקלי לקבל ליווי של גוף מקצועי שיעזור לך לבנות תמהיל נכון ולקבל ריביות נמוכות
4. בכל אופן, אם למחזר אז בוודאי לשלב קבועה לא צמודה
בהצלחה
היי,
האתר שלך מאוד עוזר לנו (זוג צעיר) בסקר השוק שלנו, תודה רבה!
נשמח לשמוע דעתך על ההצעה האחרונה שקיבלנו, ומקווים לקחת בימים הקרובים:
המשכנתא על סך 887000 ש"ח-
295K פריים -0.9 ל-30 שנה
295K קבועה צמודה 1.89% ל-14 שנה
77K קבועה צמודה 1.43% ל-12 שנה
110K משתנה כל 5 צמודה 1.9% ל-25 שנה
110K משתנה כל 5 ולא צמודה 3.5% ל-25 שנה
החזר חודשי- קצת מעל 4600 ש"ח
שאלה נוספת: עבור 295K קל"צ ל-13 שנה (במקום המסלול הקבוע צמוד) קיבלנו הצעה של 3.95%, אך זה מעלה לנו את ההחזר החודשי משמעותית. יש לך רעיון איך להשתמש במסלול זה במקום המסלול הצמוד, ובכל זאת להישאר עם אותו החזר חודשי? בכלל כדאי?
תודה רבה 🙂
שלום הדס,
התמהיל סביר אבל חסר לי הקל"צ
אם הקל"צ מביא אתכם להחזר גבוה קחו אותו ליותר שנים, המסלול הזה הוא "חובה" היום בכל תמהיל
בהצלחה
שלום לך,
אני מאד נהנה להחכים מהכתבות הנפלאות שלך.
ושאלה לגבי המשכנתא.
בעזרתו של יועץ מקצועי קיבלנו את התמהיל הבא עבור משכנתא של 900000 ש"ח.
פריים- 300,000 ₪, p-0.9 , ל-25 שנים
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה- 220000 ₪, 3.73% ל-25 שנים
קבועה לא צמודה- 380000 ₪, 4.20% ל- 15 שנים.
החזר חודשי התחלתי 5200+- שקלים.
נשמח לקבל את חוו"ד שלך לעניין.
יום נפלא!
שלום איתי,
נראה סביר
בהצלחה
היי רוצה קודם לפרגן על המידע הרב שאתה שופך פה אני למדתי המון אז תודה רבה מגיע לך שאפו
1שאלתי אני ואישתי התחלנו לבדוק לגבי משכנתא של 862000 שווי הנכס 1150000 עם הון עצמי של 300k סכום שביקשנו 75% הכנסה החודשית של שנינו ביחד עומד על k17 איזה תמהיל תוכל להמליץ לנו שנוכל לבדוק בשופינג מול הבנקים? חשוב להזכיר שיש לאישיתי הלוואה של 60k עם החזר של 1500 ש״ח בחודש
תודה!!!2
שלום אייל,
אין לי יכולת לעזור לכם אישית כי אני לא מכיר אתכם אישית,
שיקלו להיעזר ביועץ מקצועי ותמיד תוכלו להסתכל על התמהיל המומלץ לשנת 2014
בהצלחה
שלום לך!!
במסגרת תשלומים לקבלן, אנו צריכים לקחת את המשכנתא בפעימות, 500K עוד חודש/חודשיים, וכל היתרה עוד מעל שנה (בזמן הזה נשלם מההון עצמי שלנו)
הקאטצ' –
מצד אחד אנו לא יכולים לעמוד בהחזר גבוה מ 2500 ש"ח במהלך התקופה הזו (חיים בשכירות במקביל למשכנתא),
מצד שני – לנסות ולקבע כמה שיותר את הריביות (הקבועות)
מצד שלישי, החזר כללי שלא יעלה על 4500-4700 לחודש,
ומצד רביעי – על יתרת הסכום, זו שניקח בעוד שנה-שנה וקצת, אנו עושים גרייס (כנראה מלא) לתקופה של כשנה.
יש לך הצעה? (מבלי להכנס לריביות כרגע – רק תמהיל או כיוון או טיפים לתמהיל הכדאי במצב הזה, כל דבר שיכול לעזור)
כ"שיחקתי" במחשבון משכנתא באתר, הגעתי לתמהיל כזה:
300K פריים ל 30 שנה
200K משתנה כל 5 ל-20 שנה
300K קבועה לא צמודה ל 25 שנה
100K משתנה כל 5 ל-15 שנה.
כאשר עוד כחודש ניקח את 500K מהמשתנה כל 5 והקבועה לא צמודה – זאת ע"מ מצד אחד לקבע את הקבועה ומצד שני להתחיל לשלם את המשתנה ל 20 שנה כדי להתחיל ולקצר את התקופה.
מה אתה אומר?
שלום מיכל,
התמהיל נראה בסדר, אין לי עצות זהב,
אם יש שאלה קונקרטית אשמח לענות
בהצלחה
היי משכנתאמן
לאחר שקצת "התבשלתי" בנושא, להלן תמהיל וריביות שהשגתי למשכנתא שלי.
אשמח אם תחווה דעתך על התמהיל (הוא להרבה שנים כי יש לנו בעיה לעבור תשלום של 4500) ועל הריביות – האם לדעת אפשר לשפר אותם?
סכום המשכנתא 929,400, 60% מהנכס:
306,700, פריים, 30 שנה, 1.6%
200,000, קל"צ, 18 שנה, 4.2%
116,000 ק"צ, 25 שנה, 2.7%
153,350 מ.ל"צ, 25 שנה, 3.86% (עוגן +0.7%)
153,350 מ. צ, 20 שנה, 1.71%% (עוגן +0.7%)
האם היית משנה את התמהיל (נניח להגדיל את המשתנה לא צמודה ע"ח הצמודה)?
תודה!
שלום מיכל,
1. על פניו התמהיל נראה סביר
2. ככל שיהיו פחות צמודות הרי זה משובח
בהצלחה
שלום,
ראשית אני חייב להגיד מילה טובה- אני בחור צעיר בן 25 שהחלטתי להשקיע לטווח הארוך אבל עולם המשכנתאות היה זר ומפחיד בשבילי. אחרי שיטוטים רבים בבלוג והמון מאמרים שקראתי אצלך עלה לי הביטחון והצלחתי להגיע למעמד של קניית דירה ועכשיו המכשול האחרון המשכנתא… עשיתי עבודה רבה בתחום ואשמח לשמוע את עצתך לשתי חלופות שהגעתי אליהן..
לצערי (או לא) אני צעיר ואומנם עם הכנסה בטוחה לשנים קדימה אבל עדיין לא בעל תזרים מזומנים גבוה במיוחד כך שהעוגן שלי הוא החזר באזור ה4000 פלוס לחודש דבר שבתקווה יתאפשר בהמשך לגובה משכנתא של 880 אלף..
חלופה 1 כוללת 33% בפריים מינוס 0.7 ( 30שנה), 33% משתנה כל 5 שנים צמודה ב 1.68( 25 שנה), ו 33% בקל"צ ב 4.53(21שנה)
חלופה 2 היא זהה רק שמסלול הקל"צ מתחלק ל2 מתוכו 2/3 ( 193k) נשאר בקלצ לאותו אורך זמן ו1/3( 100k) עובר לקבועה צמודה ב1.88( 16 שנה)
מאוד אשמח לדעת אם אני בכיוון ואם כן מה מבין החלופות אתה ממליץ.
המון תודה
שלום אסף,
אתה בכיוון, שתי החלופות טובות
אני מעדיף את זו עם הקל"צ המירבי
בהצלחה
שלום,
ראשית אני חייב להגיד מילה טובה- אני בחור צעיר בן 25 שהחלטתי להשקיע לטווח הארוך אבל עולם המשכנתאות היה זר ומפחיד בשבילי. אחרי שיטוטים רבים בבלוג והמון מאמרים שקראתי אצלך עלה לי הביטחון והצלחתי להגיע למעמד של קניית דירה ועכשיו המכשול האחרון המשכנתא… עשיתי עבודה רבה בתחום ואשמח לשמוע את עצתך לשתי חלופות שהגעתי אליהן..
לצערי (או לא) אני צעיר ואומנם עם הכנסה בטוחה לשנים קדימה אבל עדיין לא בעל תזרים מזומנים גבוה במיוחד כך שהעוגן שלי הוא החזר באזור ה4000 פלוס לחודש דבר שבתקווה בעתיד גם יעלה , כאשר אנחנו מדברים על גובה משכנתא של 880 אלף..
חלופה 1 כוללת 33% בפריים מינוס 0.7 ( 30שנה), 33% משתנה כל 5 שנים צמודה ב 1.68( 25 שנה), ו 33% בקל"צ ב 4.53(21שנה)
חלופה 2 היא זהה רק שמסלול הקל"צ מתחלק ל2 מתוכו 2/3 ( 193k) נשאר בקלצ לאותו אורך זמן ו1/3( 100k) עובר לקבועה צמודה ב1.88( 16 שנה)
מאוד אשמח לדעת אם אני בכיוון ואם כן מה מבין החלופות אתה ממליץ.
המון תודה
שלום אסף,
אתה בכיוון, שתי החלופות טובות
אני מעדיף את זו עם הקל"צ המירבי
בהצלחה
שלום
קודם כל תודה רבה על כל המידע המאוד מועיל שמופיע באתר!
אני מעוניין לקחת משכנתה לבנייה עצמית – עבור המגרש ועבור הבנייה עצמה.
עלות המגרש היא 438,000 ומתוך הסכום הזה אנחנו צריכים משכנתה של 260,000 ש"ח
עלות הבנייה המשוערת היא 850,000 ש"ח ומתוך הסכום הזה אנחנו צריכים 625,000 ש"ח – סה"כ 885,000.
קבלתי מספר הצעות כאשר הטובה היא רק על 810,000 כלומר שנצטרך לחסוך עוד 75,000 עד ובמהלך הבנייה:
267,000 בפריים -0.9 ל25 שנה
276,000 קל"צ 3.55% ל 10 שנים
267,000 משתנה לא צמודה – 3.65% ל 20 שנה
סה"כ החזר חודשי 5,385 ש"ח
האם ניתן לדעתך לשפר את התמהיל ו/או לקבל ריביות יותר טובות?
לגבי בנייה עצמית חלק מהבנקים החשיבו לי את כל המשכנתה כסכום אחד
וחלק הסכימו לתת ריביות רק על ה-260,000 ש"ח בלבד עבור המגרש כאשר הם אומרים כי כאשר אקבל היתרי בנייה וארצה להתחיל לבנות את הבית (כרגע אנחנו בשלב התכנון האדריכלי) אני אצטרך לקחת משקנתה חדשה עבור הבנייה בלבד.
האם אפשר לקחת את כל הסכום מראש או רק למגרש ואז לבנייה ?
תודה על העזרה
אלעד.
אלעד שלום,
1. התמהיל נראה טוב
2. עדיף כבר עכשיו לקבל ריביות על כל ההעסקה וכך להשיג מחירים טובים יותר
בהצלחה
התמהיל משכנתא שקיבלתי עבור 900,000 מהבנק שלי
קבועה לקבועה ל"צ בריבית של 4.3 ל 15 שנה סכום של 350K
פריים ל 30 שנה סכום של 350K ריבית של P-0.9
משתנה כל 5 ל 25 שנה סכום של 200K ריבית של 2.75
סכום אחזר בסביבות 4800 לחודש
מה כדי לשנות?
שלום שיקו,
המשתנה כל חמש נראית יקרה, תנסו להעביר אותה למשתנה לא צמודה
בהצלחה
ערב טוב,
אחרי שקראתי את רוב הכתבות בבלוג ודיברתי עם כל חבר שלקח משכנתא, היום הלכתי לפגישה ראשונה שלי עם יועץ משכנתאות בסניף הבנק שלי.
שאלתי לגבי משכנתא בגובה 850,000 ש"ח לתקופה של 20 שנה והחזר חודשי עד 5500 ש"ח.
קיבלתי הצעות הבאות:
1. מסלול פריים לתקופה של 20 שנה ,ריבית P-0.65 מהווה 33% בתמהיל.
מסלול קל"צ לתקופה של 15 שנה , ריבית 4.2%, מהווה 33% בתמהיל.
מסלול מל"צ לתקופה של 15 שנה, ריבית 3.39%,מהווה 33% בתמהיל.
2. בהצעה שניה הומלץ לי להחליף מל"צ במשתנה כל 5 צמודה מדד בריבית 1.7%.
אני מבין שהריביות עוד ניתנות לשיפור במשא ומתן שאנהל מובל הבנקים, אבל לדעתך, איזה מסלול עדיף? האם כדאי לקחת סיכון וללכת על המסלול השני? האם קיימת אפשרות במידה והריבית עולה יותר מדי (במסלול השני צמוד מדד) לעשות מיחזור משכנתא רק לחלק זה? או שזה משהו שלא קיים כלל?
תודה.
שלום ווחה,
1. אני מעדיף את המל"צ על פני הצמודה
2. תמיד אפשר יהיה למחזר, רק אל תשכח שהריבית על הצמודה תהיה גבוהה, אז גם הריביות האחרות שיציעו לך על מסלולים אחרים יהיו גבוהים
בהצלחה
שלום לך שוב!
אני בשלבים אחרונים של לקיחת משכנתא בגובה 930,000 ש"ח, 60% מערך הבית.
את המשכנתא אני לוקחת בפעימות, כאשר הראשונה (40% מסך המשכנתא) עוד פחות מחודש והבאה אחריה עוד שנה וקצת…
חשוב לציין במהלך השנתיים הקרובות אנו נגור בשכירות ונשלם משכנתא במקביל.
אני מתלבטת לגבי אופן לקיחת המשכנתא, האם לקחת קודם את הלא צמודות, אח"כ את הצמודות ובסוף את הפריים ואז להרוויח את הריבית אבל לשלם יותר כל חודש (כפי שציינתי, התשלום החודשי מהותי),
או לחלופין,
לעשות יחס של שליש-שליש-שליש לכל תשלום של המשכנתא וכך לשלם פחות מידי חודש אבל להסתכן שהריביות יעלו.
תודה שוב!
שלום מיכל,
הייתי ממליץ לקחת קודם כל את הקבועות ורק בסוף את המשתנות והפריים
בהצלחה
שלום מיכל,
גם אנחנו רכשנו בית עם אותה גובה משכנתא.
האם תוכלי לפרט את התמהיל וריביות שקיבלת?
תודה
שלום לך, הייתי שמחה לקבל תמהיל של משכנתא , אנחנו זוג צעיר וזו דירה ראשונה שאנחנו מתכננים לרכוש, יש ברשותינו 100,000 ש״ח מההורים , ואנחנו רוצים לקבל משכנתא בסכום של 900,000 ש״ח , לקבל בין 10%-20% מימון ממשכון הדירה של ההורים שזה 200,000-100,000 ולקבל את השאר על ידי המישכון של הדירה שנרכוש, המשכורות שלנו ביחד כרגע מגיעות ל 11k, אשמח לקבל תמהיל עד החזר של עד 3,600 ש״ח בחודש. תודה רבה 🙂
שלום חן,
לצערי אין לי יכולת להתאים תמהיל מותאם אישית ללא היכרות.
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שיקלו לפנות ליועץ מקצועי.
בהצלחה
שלום,
ראשית באמת תודה על האתר הברור שעזר לי רבות.
אני עומד מול משכנתא של 900K, וברצוני לשאול:
– בהנחה שמגבלת ההחזר החודשי היא 8K ש"ח, איזה תמהיל היית מציע?
– תחת ההנחה כי המגבלה היא 6.5K, האם ההצעה שלך באתר מעודכנת או שיש הצעה טובה יותר בהתאם לשוק הנוכחי?
תודה מראש,
נדב
נדב שלום,
אני לא יכול לתת תמהיל ספיציפי לגביך, כי אני לא מכיר אותך באופן אישי.
אנא התחל דר הפוסט של התמהיל המומלץ ל- 2014 ותנסה להסתדר משם, כמו כן תמיד מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
ראה את התגובה שלמטה
היי משכנתאמן,
ראשית תודה רבה על ההשקעה הגדולה, אתה עוסק במלאכת קודש כל הכבוד לך!
בשעה טובה קנינו דירה והיינו שמחים לחוות דעת על המשכנתא שקיבלנו:
ערך הנכס: 1,300,000, גובה המשכנתא: 860,000
285K בפריים ל-30 שנה, ריבית P-0.9
190K קבועה לא צמודה ל-12 שנה- ריבית 3.8%
285K משתנה כל 5 לא צמודה ל-25 שנה- ריבית 3.71%
100K קבועה צמודה ל-6 שנים- ריבית 0.1% + מדד
א. מה דעתך על התמהיל
ב. האם לדעתך עדיף לקצר את תק' הפריים/משתנה כל 5 ע"ח הארכת הקל"צ?
ג. האם במסלולים אלה ישנה עדיפות מובהקת ללוח קרן שווה?
ד. האם לדעתך ניתן לרדת עוד עם הריביות ועל מה מומלץ להתעקש?
המון תודה
שלום יהודית,
1. נראה סביר
2. לא. אבל הייתי שוקל לוותר על ההטבה של ה- 100 אלף ומקצר את המסלולים האחרים
3. לא
בהצלחה
שלום,
מעוניין בדעה על תמהיל המשכנתא הבא:
900,000 ש"ח:
300000 – פריים מינוס 0.85% – 30 שנה
200000 – משתנה כל 5 לא צמודה – 3.65% – 25 שנה
400000 – קל"צ – 4.63% – 20 שנה
אחוז המימון הוא כ-66%. (הון עצמי 450000ש"ח)
תודה!
אלי.
שלום אלי,
נראה סביר,
בהצלחה
למי שזה מעניין הנה הלוואה שמחזרתי השבוע , בסכום של 836 אלף ש"ח:
שליש , 276,000 , בפריים מינוס 0.85 ל 20 שנה.
שני שליש , 560,000 , בריבית קבועה לא צמודה של 2.98% ל 9 שנים.
המהלך ייקר לי את ההחזר החודשי הקודם ב 1,000 ש"ח אך קיצר לי את התקופה להחזר ל 2/3 ההלוואה בשנתיים ( מ 11 ל 9).
לי זה שווה.
תיקון קטן: ההחזר החודשי התייקר ב 450 ש"ח מ 6,800 בתמהיל הקודם ל 7,250 בתמהיל החדש.
היי זוהר אשמח אם תיצור איתי קשר אני גם מעוניין למחזר
שמי משה
הי,
אני וזוגתי מרוויחים נטו של 32000 ללא הלוואות.
חברים מנוסים המליצו לבנות משכנתא שבשנים הראשונות תהיה בהחזר גבוה ככל הניתן (30% מהנטו) בגלל המשכורות הגבוהות ורק אחר תקופה (נגיד 5 שנים?) להוריד את ההחזר לרמות נמוכות יותר (עד 20%, לאיזור ה-6000-6500₪).
איך בונים תמהיל שישיג את האמור לעיל? בהינתן שאנחנו צריכים משכנתא של 900 אלף ₪ ויש לנו הון עצמי של כמיליון שקל.
נשמח לעצה, תודה!
שלום עידן,
או דרך שימוש בקרן שווה או באמצעות לקיחת משכנתא לתקופה של חמש שנים
בהצלחה
שלום משכנתאמן
לקחתי משכנתא לפי קצת יותר משנה
במסלולי פריים , משתנה כל 5 שנים והטבה דרך הבנק
האם כדאי לבדוק על מחזור משכנתא?
האם ניתן להכניס הלוואה תחת משכנתא חדשה?
תודה
שלום יובל,
אפשר לבדוק ולראות האם משתלם.
במידה ואינכם חורגים מאחוזי המימון ניתן להוסיף סכום להלוואה.
שלום משכנתאמן,
קודם כל רציתי להגיד שמרגע שהחלטנו לקחת משכנתא הבלוג שלך היה המקור העיקרי ללימוד בנושא ואנו מודים לך על כך!
היינו היום בבנק וקיבלנו הצעה לתמהיל ואנו מעוניינים בדעתך:
אנחנו מרוויחים ביחד כ-17K.
מעוניינים לקחת 920K משכנתא עבור דירה שעולה 1,470,000.
התמהיל שקיבלנו:
ריבית קבועה צמודה למדד ל-14 שנה- 310,000 בריבית 2.7
ריבית משתנה כל 5 (עוגן תשואות אג"ח), צמודה למדד- 310,000 ל- 30 שנה- בריבית 1.72
ריבית פריים- 300,000 ל- 30 שנה בריבית 1.6
מעוניינים בהחזר חודשי שלא יעלה על 4500 ש"ח.
ממה שקראנו, אתה ממליץ על מסלולים לא צמודי מדד.
מה היית משנה בתמהיל? אם בכלל, והאם הריביות האלו הוגנות או גבוהות?
תודה רבה
שלום חיליק,
התמהיל שלכם נוטף מדד, מומלץ להחליף את הקבועה הצמודה בקל"צ
בהצלחה
שלום רב,
ראשית רציתי לומר המון תודה על הפוסטים שלך.
אנו זוג + תינוקת שמרוויחים 16K עם צפי עלייה משמעותי בעוד כ- 5 שנים (לרבות שהות של 4 שנים בחו"ל בעוד שנתיים). יש ברשותנו קרקע ששוויה כ- 950,000 ש"ח ואנו מעוניינים לקחת משכנתא של 920,000 ש"ח לטובת בניית בית.
קיבלנו הצעה לתמהיל הבא (עוד לפני מו"מ מול הבנקים), נודה להתייחסותך:
1. ריבית קבועה צמודה ₪ 240,000 (20 שנה) 2.70%
2. ריבית קבועה לא צמודה ₪ 220,000 (22 שנה) 4.80%
3. ריבית משתנה כל 5 שנים ₪ 160,000 (25 שנה) 2.10%
4. ריבית פריים ₪ 300,000 (30 שנה) 1.40%
בנוסף, אנו צפויים להשתמש בנק' יציאה בטווח הזמן של 6-8 שנים על מנת להוריד חלק משמעותי מהסכום.
תודה מראש
שלום שמוליק,
מבלי להתייחס לנקודה שהריביות מעט גבוהות, אני רוצה להתריע על כך שיש פה סכום גדול שצמוד למדד וזה לא טוב עבורכם.
מציע לכם לקרוא טוב ולהבין את החומר או לחלופין לקבל ייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אני רוצה לקחת משכנתה בסך 858K – החזר 6500 לערך,
ואני מתלבטת בין המסלולים הבאים שניתנו לי בבנק הפועלים:
285 פריים מינוס 0.76 למשך 20 שנה
573 ריבית קבועה 1.8% עשר שנים.
לבין
285 פריים מינוס 0.76 לעשרים שנה
191 משתנה עם תחנה אחרי 6 וחצי שנים בריבית של B למשך 13 שנה
288 קבועה, ריבית 1.7% לשמונה שנים
94 קבועה ריבית 0.6% לעשר שנים (הטבה מהבנק)
אשמח מאוד לחוות דעתך אילו מהמסלולים כדאיים אם בכלל.
שלום ליה,
התמהיל הראשון יותר "בטוח" כי יש בו מרכיב קבוע גדול ולכן יש לו יתרון.
הקלידי את הנתונים במחשבון ואם התמהיל הראשון יוצא יותר זול, אז לכי עליו בוודאות
אם התמהיל השני יוצא יותר זול, תנסי להעריך מה תהיה הריבית בעוד 6.5 שנים וחשבי מחד עם ריבית חדשה ואז תשווי את התוצאות שקיבלת ותוכלי לגבש דעה
בהצלחה
תודה!
שאלה נוספת, מאחר ואני מחזירה יחסית מהר את הסכומים:
אחרי 5 שנים משתחררת לי קרן השתלמות בסך של 200 אלף ש"ח אז "אחסל" את המשתנה כל חמש שנים,
ועוד שליש אני לוקחת לשמונה שנים,
ובהתחשב בריביות הנמוכות של משכנתאות צמודות מדד, לא כדאי לי לקחת הכל פרט לפריים צמוד מדד? בהנחה שהריבית תעלה כמו בשנים האחרונות כאחוז וחצי?
תודה מראש על העצה!
שאלה טובה,
אבל אף אחד לא יודע מה יהיה קצב המדד והריבית בעוד שנים.
בהצלחה
שלום לך, אחלה אתר,
אני בודק אפשרות לקחת משכנתא בגובה של 934,000 ש"ח.
מה אתה אומר על התמהיל הבא:
1. 315 אלף- פריים (שפיצר) ל-30 שנה בריבית 1.35%
2. 310 אלף- קבועה לא צמוד (שפיצר) ל-30 שנה 5% ריבית
3. 310 אלף- עוגן מק"מ (שפיצר) ל-25 שנה בריבית 2.25%
יצא לי החזר חודשי של 4,108 ש"ח
סה"כ בסוף התקופה- 1,397,000 ש"ח
איך החלוקה? ניתן להשיג כאלה ריביות בבנק?
אני מחפש החזר קבוע ככל האפשר
תודה !
שלום טל,
הלוואה ארוכה מאוד, כדאי לקצר את התקופות.
אתה לא יכול לקחת עוגן מק"מ ופריים ביותר בשל הגבלת השליש.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני לוקח משכנתא של k850 על דירה שקניתי ב-1310k
הכנסות – 17 נטו
מכוונים להחזר של עד 5 אלף
עוד שנתיים נפתחת קרן השתלמות של 100k
תמהיל ראשוני (לפני תחילת מו"מ על הריביות) שבנינו בבנק:
283 – פריים מינוס 0.76 ל-30 שנה
100 – קל"צ ל-10 שנה 3.4%
317 קל"צ ל-15 שנה 4.25%
150 משתנה כל 5 שנים 3.4% – אותה אנחנו נסגור עם קרן ההשתלמות
סה"כ החזר חודשי 4885 ש"ח לחודש
אשמח לשמוע את דעתך- האם יש מקום לשינוי במסלולים? לאן צריך לכוון מבחינת ריביות?
תודה וחג שמח
שלום יוסי,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום לך ותודה על הבלוג !
התמהילים שאתה מציג למעלה הם ישימים ונכון להיום או שאלה רק דוגמאות ?
שלום אילן,
רובם ישימים
הי לך – אחלה בלוג!!
נהנה לקרוא וללמוד ממנו…על המשכנתא (ובכלל חייב להגיד על העולם הכלכלי)
להלן תמהיל שקיבלנו:
משכנתא 930K
310K פרים ל-30 שנה פרים -0.8 (יותר שניתן להגיע בחלק מהבנקים ל- 0.9)
310K קל"צ ל-7 שנים ב-2.62%
310K משתנה כל 5 שנים ך-25 שנים בריבית 1.6% – השיקול להעביר סכומים מקל"צ למשתנה הוא הרצון והיכולת לסלק סכומים לאורך הדרך (שאינם רק קרן השתלמות).
מהי דעתך על התמהיל?
האם נכון השיקול במעבר סכומים מקל"צ למשתנה?
האם יש חשיבות לאורך השנים בפרים (בשל הסיכון לעליית הריבית) או שזה לא קריטי למשוך ל-30 שנה, אם האפשרות השנה היא 20-22 שנה.
תודה על העצות
שלום איתי,
1. התמהיל בסיסי וטוב
2. אתם חושבים שתצליחו לחסוך כ- 300 אלף ב- 5 שנים? אם התשובה היא לא, אז הייתי מחזיר חלק מהכסף לקל"צ
3. ככל שהתקופה תהיה קצרה יותר כך יהיה טוב יותר כי בחישוב הכללי תשלמו פחות
בהצלחה
משכנתאמן שלום ,
אני עומד לקחת משכנתא על סך של 862,500שח
הבנקית היציעה לי:
– זכאות : 89,475 שח קבועה צמודה למדד (25שנה P-3)
– זכאות : 72,190 שח קבועה צמוד למדד (28 שנה P-3)
– 140,335 שח ריבית קבועה צמודה למדד (ריבית 2.9%)
– 300,500 שח משתנה כל 5 שנים צמוד למדד (ריבית 2.2%)
– 260,000 שח פריים לא צמוד.
הבנקיאית היציעה להשתמש בזכאות למרות שהריבית גבוהה יותר כדי להגדיל את הסיכויים שלי לקבל אישור.
אתה ממליץ למרות שכמעט ואין לי בנוסחאות אלו קבועה לא צמודה למדד.
?
שלום אילן,
אני לא אוהב את התמהיל,
לדעתי הוא מאוד מאוד צמוד למדד ואין בו קל"צ
אנא עשה שיעורי בית או קח ייעוץ מקצועי שיחסוך לך לא מעט כאבי ראש והרבה מאוד כסף
בהצלחה
תודה משכנתאמן !
כמה מינימום של הסך המשכנתא אתה ממליץ שיהיה לפי קל"צ ? 1/3 , 1/2 ?
פשוט האפשרויותת של החזרי חודשיים של משכנתא שלי מאוד מצומצמות.
תודה
לפחות 1/3, למרות שזה משתנה מאדם אחד למשנהו
בהצלחה
שלום לך ותודה על האתר המקסים שלך !
קיבלתי הצעה מבנק ורציתי לשמוע את דעתך.
סכום משכנתא: 980000
הכנסות: 17000
פריים ל 28 שנים -0.9
קל"צ ל 25 שנים 4.6 %
משתנה כל 5 שנים צמודה ל 25 שנים 1.95 %
ההתלבטות במסלול השלישי
בין משתנה כל 5 צמודה או לא צמודה ?
ריבית של משתנה כל 5 צמודה 1.95%
ריבית של משתנה כל 5 לא צמודה 3.88 %
מה דעתך ?
שלום רוני,
הייתי מחלק חצי בחצי את הסכום (בין משתנה צמודה ללא צמודה)
בהצלחה
בוקר טוב,
תודה רבה על עזרתך. אתר מקסים !!
סכום משכנתא 980000
הכנסות 17000
איך נראית לך ההצעה ?
האם יש משהו לשפר ?
326500 פריים -0.9 ל- 30 שנים
327000 קל"צ בריבית 4.55 % ל- 25 שנה
326500 משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.66 % ל – 25 שנים
החזר חודשי: 4593 ₪
או :
326500 פריים -0.9 ל- 30 שנים
327000 קבועה לא צמודה בריבית 4.39 % ל- 20 שנה
326500 משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.66 % ל – 25 שנים
החזר חודשי: 4815 ₪
תודה ושבוע טוב
שלום רוני,
ההצעה הראשונה טובה יותר אם יש יכולת לעמוד בהחזר החודשי
בהצלחה
בוקר טוב,
תודה רבה על עזרתך.
סכום משכנתא 980000
הכנסות 17000
איך נראית לך ההצעה ?
האם יש משהו לשפר ?
326500 פריים -0.9 ל- 30 שנים
327000 קל"צ בריבית 4.55 % ל- 25 שנה
326500 משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.66 % ל – 25 שנים
החזר חודשי: 4593 ₪
או :
326500 פריים -0.9 ל- 30 שנים
327000 קבועה לא צמודה בריבית 4.39 % ל- 20 שנה
326500 משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.66 % ל – 25 שנים
החזר חודשי: 4815 ₪
תודה ושבוע טוב
שלום,
תודה רבה על העזרה, ההסברים והסבלנות.
סכום משכנתא 930000 (59 מימון)
1. איזה הצעה נראית לך יותר?
2. האם יש משהו לשפר? – אני נחשבת לקחוה נחשבת (כלומר אם אבוא עם בקשות סבירות, יבואו לקראתי
310000 פריים -0.9 ל- 20 שנים
310000 משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית 1.62 % ל – 20 שנים.
310000 קבועה לא צמודה בריבית 3.6 % ל- 15 שנה
או :
310000 מקמ 1.5 ל- 20 שנים
310000 משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית 1.44 % ל – 20 שנים.
310000 קבועה לא צמודה בריבית 3.6 % ל- 15 שנה
(הבטיח לבדוק הורדת ריבית ל3.5)
(3. למה לדעתך קשרו את החלפת הפריים במקום למשתנה הצמודה?)
שלום שרון,
התמהיל די דומים, אין הרבה הבדל ביניהם
אני אישית מעדיף פריים, אבל במקרה הזה נראה לי שההצעה השניה מעט מעט יותר טובה.
תנסי להאריך את הפריים ל- 25 ולקצר את המשתנה ל- 15
בהצלחה
תודה רבה והעצה תיושם..
אשמח אם תוכל לעזור לי בשתי שאלות נוספות:
1. אני מרגישה שפספסתי משהו..
בתמהיל יש שורה של ריבית:
310000 משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית 1.44 % ל – 20 שנים.
ובדף כתוב לי B+2.00%
האם זה אומר שהריבית היא 3.44??
(אם כן, אולי עדיף להמנע מ סיכונים ו לבחור קלצ ב3.6-3.5?)
אני מבינה שזו שאלה בסיסית… ודווקא בגלל זה אני מחפשת מענה.
2.האם אתה חושב ששיעורי הריביות שקבלתי מספיק טובים, או שיש על מה לדבר עוד עם הבנק?
1. אני מניח שלא, אני מניח שהעוגן + 2% = 1.44% (אבל הייתי בודק זאת היטב מול הבנק)
2. הריביות טובות, תמיד מומלץ לבקש עוד הנחה
בהצלחה
שלום לך!
קודם כל, תודה רבה על האתר הנפלא, והכלים שמצורפים…
אנחנו עומדים לקחת משכנתא ע"ס 888,000
ההחזר לחודש הוא סביב 5,000 (גמיש קצת.)
קיבלתי תמהיל מיועץ כך:
240,000 פריים 25ש' בריבית 1.56%
296,000 משתנה כל 5 ש' ל"צ, ל30 ש' בריבית 4.18%
296,000 קל"צ ל14 ש' בריבית 4.22%
56,000 משתנה עוגן מק"מ ל30 ש' בריבית 4.85%
1. איך התמהיל בעיניך?
2. האם הריביות הגיוניות?
3. בכמה בערך ההחזר החודשי יעלה?
4. ניסיתי להשתמש במחשבון שצרפת לאתר, אם אני מוסיפה 100 ש"ח להחזר החודשי אנחנו יכולים להוסיף שנה לקל"צ ולהוריד 15 ש' במסלול האחרון, וההחזר הכללי יורד ב20K. האם זה כדאי או שפספסתי משו?
ושוב- תודה!
שלום אפרת,
1. אהבתי שהתמהיל לא צמוד. יחד עם זאת לא אהבתי את העובדה שהמשתנה היא ל- 30 שנה
2. הריביות דרושות שיפור לדעתי (במיוחד הקל"צ / המשתנה ובטוח שהעוגן מק"מ – נראה לי שזו טעות)
3. לא יכול לדעת, תעלו ריביות במחשבון וזה ייתן לכם תמונה כלשהי
4. נראה לי שכדאי
בהצלחה
שלום,
חזרתי לבנק לשפר ריביות, אבל יצא שקצת שיניתי תמהיל.
אשמח לעצתך:
סכום משכנתא 930000 (59 מימון)
זה היה התמהיל ראשוני:
310000 מקמ 1.5 ל- 20 שנים
310000 משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית 1.44 % ל – 20 שנים.
310000 קבועה לא צמודה בריבית 3.6 % ל- 15 שנה
וזה אחרי השיפורים ושינוי התמהילי:
310000 מקמ 1.41% ל-25 שנים
310000 משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית 1.44% ל– 25 שנים.
250000 קבועה לא צמוד ל11 שנים 3.3%
60000 קבועה צמודה ל5 שנים על 0.8%
אני מתלבטת אם לקחת את ההצעה בריביות הללו, ולמחזר אחרי 5 שנים, או האם לוותר על הרעיון של להוציא 60000 לזמן קצר, ובמקום, להוריד את המשתנה כל 5 שנים צמודה ל 15 שנה?
תודה רבה, אין לך מושג כמה זה עוזר.
תקלידי את הנתונים במחשבון ותראי מה יוצא לך יותר טוב
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו רוצים לקחת משכנתא של 920,000 ש"ח על דירה של 2,340,000 ש"ח. מרוויחים יחד 30,000 ש"ח נטו ומעוניינים בהחזר של 4,500 ש"ח בחודש, אבל בשנים הקרובות נוכל "להתאמץ" יותר אם צריך.
נתון חשוב – בעוד 3 שנים ישתחררו לנו קרנות השתלמות בסך 250,000 ש"ח יחד.
התוכנית כרגע היא כזו:
70,000 קבועה צמודת למדד ל-3 שנים
250,000 משנתה כל 3 שנים ל-25 שנה (שיכוסה על ידי הקה"ש)
350,000 קבועה לא צמודה ל-12 שנים
280,000 פריים ל-25 שנים.
ככה אוכל תוך שלוש שנים להשאר עם משכנתא של 600,000 בלבד כאשר 350,000 קבוע לא צמוד ו-280,000 פריים.
אשמח לדעתכם על התמהיל ותמהיל חלופי בהתאם לתוכנית.
המון המון תודה!
שלום יובל,
לא נראה לי שתוכלו לקחת משתנה כל 3 וגם פריים בסכומים שציינת כי יש הגבלה לעד 1/3 (ייתכן והתכוונת למשתנה כל חמש)
התמהיל שבנית נראה סביר, הייתי בוחן גם אופציה של הלוואת גישור על הכספים מהקרנות
בהצלחה
הלוואת גישור כל כך גדולה?
חשבתי לעשות את זה כהלוואה כדי בתקופה הזאת לפחות להקטין את הקרן.
שאלה נוספת –
האם אתה ממליץ למשוך את הקה"ש רק בעוד 5 שנים כדי לכסות את המשתנה כל 5 שנים ולהשאיר את הפריים או לכסות את הפריים בעוד שלוש שנים ולהשאר עם המשתנה כל 5 שנים כדי לכסות אותה לאט לאט עם השנים?
1. אם הכסף יגיע בוודאות, אז למה לא להשתמש בגישור?
2. זה מאוד תלוי בריביות שיהיו בעוד 3/5 שנים
בהצלחה
שלום רב,
הייתי בבנק ויחד הגענו לתמהיל הבא:
300,000 ש"ח -> גישור בריבית קבועה לא צמוד ל-3 שנים שיכוסה על ידי קה"ש.
316,000 ש"ח -> פריים ל-20 שנה. יכוסה כשיהיה כסף (בונוסים וחסכונות).
100,000 ש"ח -> לא צמוד ומשתנה כל 5 שנים ל-10 שנים.
234,000 ש"ח -> קבוע לא צמוד ל-10 שנים.
ההתלבטויות שלי הן:
1. האם נכון לקחת גישור קבוע לא צמוד ל-3 שנים (הריבית כמובן גבוהה בהתאם) או עדיף לקחת צמוד למדד?
2. אם אני מרגיש ביטחון בכך שאת הפריים אסגור לפני הזמן (לא במכה אחת אבל במספר הפקדות עם שנים) האם לא נכון למשוך את זה לכמה שיותר שנים כמו 25 או 30 (אין פער משמעותי בריבית)? בבנק נאמר לי שבגלל לוח הסילוקין ככל שהתקופה ארוכה יותר בסוף הנתח של הריבית שאשלם גם אם אסגור לפני גדול יותר. האם זה משמעותי?
3. האם נכון לקחת ריבית משתנה כל 5 שנים ל-10 שנים כאשר יש לי חלק לא קטן בפריים שאותו אני תמיד יכול להקטין. אני חושב בכיוון של לאחד את ה-100,000 יחד עם החלק הקבוע לא צמוד ולהרוויח את היציבות. או אולי להפוך את זה ל-20 שנה?
4. מה נכון להקטין קודם כשיש כסף? פריים או משתנה כל 5 שנים ולא צמודה?
ההחזרים יוצאים סה"כ 4400 ש"ח (בלי לקחת בחשבון את הגישור) שאלו החזרים נוחים מאוד לנו (30,000 נטו הכנסות).
תודה רבה!
המון תודה על העזרה!
שלום יובל,
1. אני הייתי מחלק חצי בחצי את הסכום כי אני לא צופה מדדים גבוהים בשנים הבאות
2. אפשר למשוך את הפריים ל- 25 אבל זה רק בתנאי שמורידים את השנים במסלולים האחרים ולא בטוח שזה יתאים לכם תקציבית (במידה ואכן זה לא מתאים, תשאירו את התמהיל כפי שהוא)
3. עדיף לאחד הכל ל- 10 שנים, אלא אם מקבלים ריבית ממש טובה על המשתנה ומתכוונים לסלק אותה בעוד חמש שנים
4. מאוד תלוי בריביות שיהיו ברגע שתחזירו
בהצלחה
היי
אני עכשיו התחלתי להתעניין במשקנתאות והייתי שמח אם תענה לי על כמה שאלות:
1.רציתי מאוד לדעת לפי איזה נוסחאות אתה מחשב את המינימום של ההחזרים לבנק ?(אפשר להגיד שזה בעצם מינימום של הפונקציה במידע ואנו הופכים את זה למשוואה מטמטית)
2.בשני הדוגמאות הראשונות שנתתה ראיתי שאם בוחרים באחד התוחניות שנתתה כדוגמא בין להחזיר 4000 שח ל 4500 שח אז עדיף כבר 4000 ככה אתה מחזיר פחות. אז זה לא בדיוק קשור לכמה אתה מחזיר לחודש אלה זה קשור בכמות של שנים שאת רוצה להחזיר.
אני אשמח לדעת את התהליך בשביל כשאני אגיע לבנקים אני אדע מה לדרוש.
תודה רבה מראש.
שלום וסילי,
אני מתנצל, אבל לא הבנתי את השאלות
תנסה לכתוב אותן שוב במילים הכי פשוטות שניתן
בהצלחה
אהלן משכנתאמן,
אתר מבורך. נותן הרבה מאוד מידע חשוב.
אשמח להתייעץ באופן ספציפי לגבי הצעה להלוואת משכנתא שקיבלנו.
אנו מעוניינים ללוות 900000 ש"ח.
קיבלנו הצעה כזו:
89600 זכאות פועלים, ריבית קבועה צמודה – %0.639 למשך 10 שנים
300000 לא צמודה בריבית פריים למשך 25 שנה %0.85-P
300000 ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד (אג"ח) 1.8%+V למשך 25 שנה
210,400 ריבית קבועה לא צמודה למשך 15 שנים – 3.450%
סה"כ החזר חודשי 4682.45 ש"ח.
אני רוצה לציין שזהו גובה ההחזר המקסימלי מבחינתנו..האם זוהי הצעה טובה? כיצד ניתן לשפר אותה? אשמח מאוד לשמוע את דעתך.
תודה רבה מראש
טל
טל שלום,
על פניו זה נראה בסדר.
ייתכן שאם תוותר על הזכאות ל- 10 שנים תוכל לוותר במקביל על המשתנה הצמודה ולקת הכל בלא צמוד וייתכן שזה יהיה משתלם יותר
בהצלחה
היי שאלה להתייעצות
אנחנו עומדים בפני רכישת דירה 1.370.000, ההון העצמי 550 אלף
דגש שחשוב לנו שההחזר החודשי יהיה בסביבות עד 4000 שקל לחודש
להלן ההצעות שקיבלנו-
משכנתא בגובה 822 אלף
פריים 283אלף- 25 שנה- ריבית – 1.1- החזר 1080
קלצ- 339 אלף- 25 שנה- ריבית 4.25- החזר 1837
מלצ- 200 אלף- 25 שנה- ריבית – 3.27- החזר 977
סהכ החזר חודשי 3894
מה דעתך על התמהיל הנל?
אנחנו זוג עם ילד קטן ותינוק בדרך לכן אנחנו מעונינים לקחת גרייס לשנתיים וההחזר יעמוד על 3074 לחודש ואחרי השנתיים הללו צפוי היות לערך 3975. האם אתה ממליץ את המהלך הזה?
האם היית מוסיף או משנה בתמהיל- עוגן מקמ או צמודה משתמה כל חמש שנים והאם זה יכול לעשות שינוי משמעותי עבורינו?
מציינת שאני מאד נהנת לקרוא אותך.
תודה רבה
בשורות טובות
אור
אור שלום,
1. התמהיל סביר ובסיסי
2. גם הריביות סבירות
3. לא הבנתי למה אתם צריכים גרייס? האם אתם מקבלים את הדירה רק בעוד שנתיים?
בהצלחה
היי, תודה על תגובתך
אנחנו רוצים גרייס מאחר שיש לנו ילד בן שנתיים (הגן עולה בסביבות 2500) ותינוק בדרך ממש בשבועות הקרובים. כך שסך ההוצאות יגדל באופן משמעותי על שני ילדים וכן עיניין החזרה לעבודה שלי עדיין אינו בטוח מה כמה ואיך אנחנו גם עברנו לדירה החדשה ועזבתי את מקומות העבודה בשל המרחק וההיריון. אתה לא ממליץ על גרייס. חשבנו שזה יקל עלינו בהתחלה עם הילדים הקטנים והמעבר. מה הסיכון בזה?
אמרת שהתמהיל סביר והריביות סבירות. האם אתה רומז שאפשר יותר טוב?…….
אשמח לשמוע את דעתך בעיניין הגרייס והריביות
תודה רבה רבה וגמר חתימה טובה ושנה מבורכת ומוצלחת
אור
אני ממש לא בעד גרייס וממש לא בגלל הנסיבות הקיימות,
אתם צריכים להבין שהנטל הכלכלי ימשיך להתקיים ולכן אני חושב שאתם צריכים להתמודד איתו החל מהיום הראשון ולא לדחות אותו (כמו כן ההחזר החודשי קופץ אחרי שנתיים וזה לא שווה).
שקלו לקחת ייעוץ מקצועי שיעזור לכם הן מבחינת ההחזר החודשי והן מבחינת המסלולים והריביות
בהצלחה
תודה רבה על תגובתך
אנחנו עובדים עם יועצת משכנתאות. מישהי שעבדה עשרים שנה בבנק וכעת בעלת עסקר פרטי. היא זו שהציעה שנתחיל לאט עם ההחלזר החודשי עם הגרייס החלקי. אחכ זה עולה בסביבות 400-700 שקל אם אני לא טועה . אני מפחדת בגלל שבשנה הקרובה אצטרך לשלוח שני ילדים לגן פרטי ולאחר מכן יהיה מעט שינוי. עדיין לא מומלץ…..
??
כמו כן הבית גדול יותר מהיכן שגרנו והארנונה והועד ביתצ יקרים יותר זה גם יעלה את ההוצאה החודשית בערך ב700 שקל לערך…….
אני די מפוחדת מהמהלך….
אנחנו כבר בתהליכים עם הבנק וכל ההון העצמי כבר ניתן למוכר אלה הם הריביות והמסלולים. יש מה לעשות עכשיו? האם לשנות את הגרייס כעת? האם ניתן לעשות משהו בכלל?……
נשמח ונודה לעצתך.
אני כבר אמרתי שעם התחייבויות צריך להתמודד מהיום הראשון ולכן אני ממליץ לא לקחת גרייס.
אם אתם מרגישים שאתם חייבים לקחת אז תקחו, אבל אני לא ממליץ
זו המלצתי העיקרית
בהצלחה
אגב אני לא בטוחה שבמסלולים אחרים כלומר פחות שנים וכו יכולנו לעמוד. העדפנו לעשות את הצעד כי גם קודם גרנו בשכירות והיו הרבה הוצאות שהיו גדלות בעקבות הילד הנוסף. חשבנו שאם כבר יש לנו הון ראשנוי עדייךף לרכוש ת הדירה אפילו שהמשכנתא תתפרס לאוארך שנים. אשמח אם תהיה ספציפי בתגובתך ותצביע על מה לא מוצא חן בעינך. ומה אני יכולה לתקן / להועיל/ לשפר כעת? תודה רבה רבה חג שמח, אור
היי שלום אשמח לתגובה
יש לי משכנתא בסך 930000 שח שמחולקת כך
בלון ל10 שנים 100000 שח נפרעת מקרן השתלמות עוד 3 שנים
חךק יתרה 125000 פריים ל20 שנה נשאר 16 P-0.9
חלק יתרה 60000 שח נשאר 5 שנים מתוך 9 ריבית 1.45 קבועה צמודה
חלק יתרה 240000 שח נשאר 11 שנים מתוך 15 ריבית 2.1 קבועה צמודה
וחלק נוסף 425000 שח משתנה כל 5 ל25 שנה(נשאר כרגע 407000 שח) שכרגע הגיע שנה החמישית ואני צריך להחליט עד דצמבר נכון לרגע זה אין עמלת פרעון
הבנק הציע לי לקחת הכל (407000)בקלצ ל19 שנה או 20 שנה ריבית 3.9
אני ביקשתי 320000 ל19 שנה ריבית 3.9
והיתרה 87000 בפריים פחות 0.9 ל ל 19 שנה
אשמח לקבל תגובה ולשמוע דעתך גל על השינוי המוצע וגם אם אתה חושב שניתן לשנות עוד
מודה לך מאוד
שלום משה,
ההצעה שלך נראית טובה, בשאר המסלולים לא מומלץ לגעת
בהצלחה
שלום רב
כמו כל קודמי מעלה, מצטרף לברכות ולעידוד, נדמה שהאתר הינו "קרש ההצלה" היחיד לאובדי עצות, הדיוטות המבקשים לקנות בית.
אשמח להתייחסותך
אנו זקוקים ל 900,000 ש"ח עם צורך להיות ברמת החזר של 4,500 ש"ח . ההצעה שקיבלנו בבנק:
סכום החזר ריבית תכנית סכום
300 אלש"ח ריבית P-0.85 צמוד פריים 30 שנה
102 אלש"ח ריבית %0.66 ק"צ בנק 11 שנה
300 אלש"ח ריבית %1.8 ק"צ 16 שנה
197 אלש"ח ריבית %3.02 מל"צ 5 שנים ל 25 שנה
סה"כ החזר חודשי 4,502 ש"ח
בתודה
צפריר
צפריר שלום,
נראה סביר וטוב
בהצלחה