בתאריך 14/12/2020 המפקח על הבנקים פרסם טיוטה שהעביר לבנק ישראל ובה הוא קורא לבטל את מגבלת השליש של הפריים בתמהיל המשכנתא – הדבר יצר באזז ענק בתקשורת וכמעט בכל פינה שומעים על כך ומפרשנים את הנושא.
שבועיים לאחר מכן – ב-27/12/2020 בנק ישראל הוציא הודעה רשמית לעיתונות עם עדכון בנוגע לשינוי ולתאריכים שהם הוא יחול.
בפוסט הזה חשוב לי לעשות לכם סדר בנוגע לשינוי הצפוי – מהי מגבלת השליש, מה צפוי להשתנות, ומה עושים כרגע… כל זאת בפוסט הבא.
תזכורת קצרה – מהי מגבלת השליש בפריים
בשנת 2011 בנק ישראל החליט להתערב בתמהיל המשכנתא שלנו ולא לאפשר לנו לקחת יותר מ- 33.3% במסלול פריים מסכום המשכנתא שאנו לוקחים.
כלומר, אם רצינו לקחת משכנתא של 600 אלף ש"ח, אז בנק ישראל הגדיר שמותר לנו לקחת רק עד 200,000 ש"ח במסלול פריים.
למה אנו מתלהבים כל כך לקחת יותר פריים?
למסלול הפריים יש מעלות רבות:
- הוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן
- ניתן להחזיר אותו או למחזר אותו ללא עמלות פירעון מוקדם
- הוא זול מאוד (באופן יחסי למסלולי משכנתא אחרים)
מהסיבות הנ"ל מדובר במסלול שכל לוקחי המשכנתא אוהבים אותו מאוד, על אף המגרעה המרכזית שלו (שהיא זאת שהביאה את בנק ישראל להגביל את היקפו מלכתחילה) – ריבית הפריים יכולה להשתנות מדי חודש ולטפס לערכים מאוד גבוהים (לפני עשור וחצי הריבית במסלול זה עמדה על 7%-10%, למרות שהימים האלו חלפו מן העולם ולא אמורים לחזור בעתיד הנראה לעין).
אז מה השתנה בעצם?
המפקח על הבנקים קרא לבנק ישראל להסיר את המגבלה על הפריים ולאפשר לנו לקחת עד 66.6% מן מהשכנתא שלנו בפריים (הוא בעצם לא מגביל את סכום הפריים אבל משאיר את התנאי שאנו חייבים לקחת לפחות ⅓ מהמשכנתא בריבית קבועה, ומתוקף זה אנו יכולים לקחת עד ⅔ מהמשכנתא שלנו בפריים).
כלומר, אנו רוצים משכנתא של 600 אלף ש"ח, אז בנק ישראל יאפשר לנו לנו לקחת עד 400,000 ש"ח בפריים.
אז מה עושים עכשיו? איפה חותמים על השינוי?
על זה רציתי בעיקר לדבר איתכם.
- זה עדיין לא נכנס לתוקף – לאחר שפורסמה הטיוטה של המפקח על הבנקים וההוראה של בנק ישראל נקבעו תאריכים עתידים.
לוקחי משכנתא חדשה – יוכלו ליהנות מההוראה החדשה כבר מה-17/01/2021.
ממחזרי משכנתא קיימת – יוכלו ליהנות מההוראה החדשה לטובת מחזור המשכנתא רק החל מה-28/02/2021 – בין אם ירצו למחזר משכנתא בבנק הקיים או בבנק אחר.
- מחירי הריביות כנראה יעלו – גם כאשר זה יאושר, אנו לא יכולים לדעת איך הבנקים יגיבו לשינוי הזה.
חלק מהבנקים יוכלו לבחור לא לתת ⅔ מהמשכנתא בפריים אלא להגביל אותה לפחות (הרי זה כסף שלהם וזכותם להגביל את החלק הזה).
אני מניח שבכל הבנקים למשכנתאות יעלו את ריביות המשכנתא באופן משמעותי (לפחות בהתחלה) כי מהלך כזה פוגע מאוד ברווחיות שלהם ביחס למסלולים אחרים, וכידוע לכם, הבנקים לא ממהרים לוותר על הכנסות פוטנציאליות.גם בבנק ישראל מעריכים זאת, אך מציינים כי באופן כללי עלויות המימון של הפריים לבנקים זולות יותר ממסלולים אחרים ולכן מקווים כי לא יהיה שינוי חד מדי.
אז להמתין או לקחת משכנתא?
אני אחלק את התשובה שלי לכמה חלקים:
- מי שאמור לקחת משכנתא עד לכניסת ההוראה החדשה – אני מציע לו להמשיך עם התהליך ולקחת משכנתא במתווה הישן, כי לא בטוח שההצעה במתווה החדש תהיה טובה יותר ולא בטוח ששווה להפר חוזה או לעכב את המשכנתא בשביל זה.
- מי שאמור לקחת משכנתא לאחר כניסת ההוראה החדשה – אני מציע לו להמתין כעת ולבחון את השוק לאחר כניסת ההוראה ולבדוק מה החלופה הנכונה ביותר לאותו רגע.
- למי שיש משכנתא ורוצה למחזר – חייב בכל מקרה להמתין לפחות עד לסוף פברואר כדי שההוראה תחול גם עליו – וגם אז יש מה הריביות החדשות שהבנקים יציעו (תנו לי לנחש – הן לא עומדות להיות זולות בטווח הקצר), ורק אחרי שיבדוק שזה אכן משתלם מבחינת הריביות ועמלות הפרעון המוקדם, ורק אחרי שיבדוק שהתמהיל החדש לא מסוכן עבורו יהיה כדאי לו לבצע מיחזור משכנתא.
שאלות חשובות נוספות שבנק ישראל התייחס אליהן במסגרת ההוראה
1. האם ההוראה החדשה אומרת שבוודאות כדאי לנו למחזר את המשכנתא הקיימת?
לא – כדאיות המחזור תהיה תלויה במספר פרמטרים – עמלת הפרעון שתצטרכו לשלם על המחזור, התמחור החדש (כלומר, הריביות החדשות שתקבלו מהבנק), תמהיל ההלוואה החדשה ומשקל הסיכון שיהיה בתיק.
בכל מקרה, יהיה עליכם לחכות לפחות עד לסוף פברואר כדי לבדוק היתכנות זאת.
2. האם השינוי אומר שעמלת הפרעון העתידית תבוטל?
על אף שבנק ישראל הודיע שהוא מעוניין לבצע גם שינויים והוזלות בעמלת הפירעון, התהליך הזה יהיה ארוך יותר מכיוון שהוא דרוש גם אישור של משרד המשפטים, שר האוצר וועדת הכספים בכנסת – בנק ישראל יקדם נושא זה במהלך 2021.
אך, מכיוון שכעת ניתן יהיה לקחת משכנתא בהיקף של עד 66.6% בריבית הפריים – זה אומר שעל חלק זה בוודאות לא תהיה עמלת פרעון (זה אחד המאפיינים של המסלול, כפי שציינתי למעלה). לכן, עמלת פרעון, אם תהיה, תחול רק על שליש המשכנתא שנלקחה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
3. האם מי שנמצא בדחיית תשלומי משכנתא בעקבות הקורונה יוכל למחזר את המשכנתא ולאחר מכן לדחות אותה שוב?
לא – מחזור המשכנתא מבחינה טכנית הוא סילוק המשכנתא הקיימת ולקיחתה מחדש – לכן, זה אומר שאם תרצו למחזר אתם יוצאים ממתווה הדחיה הקודם של הבנק.
לבנק תהיה אופציה לאשר או לדחות בקשה לדחייה מחודשת של תשלומי המשכנתא.
4. כיצד מחירי הריביות ישתנו בבנקים למשכנתאות?
כפי שציינתי קודם, להערכתי (וגם להערכת בנק ישראל), ריביות המשכנתא יעלו – אך אף אחד לא יודע בכמה.
מצד שני, בנק ישראל מדגיש כי מקורות הגיוס של הבנקים להלוואות הפריים זולים ביחס למסלולים אחרים ולכן הוא מקווה שריביות המשכנתא לא יעלו בחדות.
לסיכום,
למרות הרעש הגדול בתקשורת – עצרו את הריצה כי אין בדיוק לאן לרוץ בשלב זה…
תנו לדברים לקרות בהדרגתיות – תחילה שהשינוי יאושר במלואו ויכנס לתוקף ובהמשך לראות שהבנקים לא העלו את הריביות בצורה כזו שזה ייתכן ולא ישתלם.
אני מבטיח להיות עם אצבע על הדופק ולעדכן אתכם בהתפתחויות.
