לפני מספר שבועות, כתבתי פוסט מבוא על תחום השקעות נדל"ן בחו"ל, והבטחתי לכם שבמידה ותהיה התעניינות, אשמח לארח כאן אנשי מקצוע המתמחים בתחום זה, בכדי שיוכלו להעמיק בנושא.
היום, אני שמח לארח בבלוג פעם נוספת את אסף לבנת, שהתארח לפני מספר שנים בבלוג עם פוסט מרתק על הזדמנויות ההשקעה בדרום הארץ, וגם היום אינו קופא על השמרים ומחפש תמיד את ההזדמנות הבאה. כיום, עוסק אסף בליווי משקיעים ישראלים להשעות נדל"ן בספרד – ובסדרה של מספר פוסטים שיפורסמו בבלוג, הוא יעזור לכם להבין את כל הסיכונים והסיכויים שבהשקעות נדל"ן מעבר לים.
אז בואו נתחיל – אסף, הבמה כולה שלך…
שלום לכולם, תודה למשכנתאמן על הפרגון וההזדמנות לכתוב פה שוב עבורכם ולשתף אתכם בחוויות והאתגרים הכרוכים בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
כמי שעוסק שנים בנדל"ן בחו"ל הדבר הראשון שאני ממליץ לכל יזם ולכל בעל עסק הוא להשקיע קרוב לבית. כן, קראתם נכון, קרוב לבית. בין אם מדובר בנכס נדל"ן ובין אם מדובר במסעדה, בית קפה או חנות בגדים או כל עסק אחר הדורש השקעה. למה? כי כשבעל הבית נמצא בסביבה הוא יודע מה קורה בעסק שלו.
האג'נדה שלי אומרת שכדאי להשקיע קרוב לבית. אלא אם כן יש סיבות מספיק טובות להשקיע רחוק מהבית. אתם בטח שואלים מהן סיבות מספיק טובות? יופי, אז בואו נצא לדרך.
אז למה בכלל להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
השקעה בנדל"ן בחו"ל היא רק כותרת למרחב האין סופי של סוגי השקעות הקיימות בכל עת מסביב לעולם. בכל מקום קיימים עקרונות שונים, סיכונים וסיכויים שונים. העניין הוא רק להבין שבכל רגע נתון, קיימות מסביב לעולם אין סוף הזדמנויות השקעה. כשיש כל כך הרבה סיבות מספיק טובות להתרחק מאזור הנוחות שלנו, חבל לא לנצל אותן.
אז אילו סיבות מספיק טובות יש להשקעה בחו"ל?
סיבות מספיק טובות הן כשיש לך הזדמנות לבצע השקעות בשווקי נדל"ן הנמצאים בשפל ובמגמת עלייה. תזכרו, עליית מחירים מייצרת שוק הזדמנותי ואילו ירידת מחירים מייצרת שוק קפוא. סיבות טובות הן למשל להשקיע בנכסים המייצרים תשואות בטוחות במרכזי ערים יציבות בעולם, או השקעות בעסקאות נדל"ן בעלות פוטנציאל רווח יזמי משמעותי.
מי שיבין את הדרך הנכונה לבצע עסקאות נדל"ן מעבר לים, יוכל להרים את הראש ולראות לפתע אין סוף הזדמנויות עסקיות שיפתחו בפניו.
במספר כתבות שאכתוב בשבועות הקרובים אציג בפניכם, מתוך הרבה ניסיון, הצלחות וכישלונות, ואת דרך המלך להשקעה מוצלחת בנדל"ן בחו"ל. כל מה שאכתוב מבוסס על ניסיון פרקטי אמיתי מהשטח ולא על תאוריות מלומדות באקדמיה. בשנים האחרונות החברה שלי ושל אחי, אורי לבנת, נדלן ספרד NadanSpain.co.il מלווה משקיעים ישראלים להשקעות נדל"ן בטוחות בספרד. כבר למעלה מ-30 שנה שמשפחתנו עוסקת בנדל"ן, אורי ואני מהווים דור שני לעסק משפחתי עם המון ניסיון וידע שצמח וגדל בשדות עמק יזרעאל ושומר תמיד על הערכים לפיהם אנשים יישארו תמיד מעל הכסף.
מכיוון שהבסיס לאתר של משכנאתמן הנו משכנתאות, ארחיב בהמשך גם בנושא משכנתא בספרד עם התייחסות מיוחדת ללווים ישראלים.
קדימה, ממריאים – השקעות נדל"ן בחו"ל, כמה זה מסוכן?
בכתבה הראשונה בחרתי לפתוח ולהציג דווקא את הסיכונים הכרוכים בהשקעות נדל"ן מעבר לים. הסיבה שבחרתי להתחיל דווקא בפן הפחות סקסי של המקצוע היא שזוכה פרס נובל, פרופ׳ דניאל כהנמן, לימד אותי שאם יש משהו שיותר חושב לאנשים מלהרוויח זה להימנע מהפסדים. לכן, הצעד הראשון שנעשה הוא להבין את הסיכונים הכרוכים בהשקעה ונמשיך צעד אחר צעד להבין כיצד מתגברים על כל אחד מהסיכונים הללו. בעזרת מספר כלי עבודה פשוטים נוכל להצטרף לאותו אחוז באוכלוסייה היודע לצאת בביטחון מאזור הנוחות וזוכה ברווחים הגדולים ביותר.
רחוק מהעין, רחוק מהלב
הסיכון הראשון והעיקרי הכרוך בהשקעת נדל"ן בחו"ל טמון בריחוק הגיאוגרפי. זה לא פשוט, עד בלתי אפשרי, לנהל בביטחון נכס ב"שלט רחוק". אני למשל, לא רואה את עצמי מתעורר ב-3:00 לפנות בוקר משיחה של דייר שמתקשר להתלונן על תריס שלא נסגר או עולה על טיסה כדי להחליף דוד שהתקלקל, ומה לעשות, צריכים תמיד לקחת בחשבון תפעול שוטף של הנכס והתמודדות עם תקלות ובעיות בלתי צפויות.
לכן, המפתח הראשון, החשוב ביותר במידה ונתכנן להשקיע בנכס לצורכי השכרה לטווח ארוך, הוא חברת הניהול. חברת ניהול נמדדת לפי שלושה פרמטרים מרכזיים: רמת המקצועיות, מהירות התגובה והשירות שלה.
שמעו סיפור קצר – משקיע שהגיע אלינו למשרדים בסוף שנה שעברה, סיפר לי שהשקיע בנדל"ן בארה"ב והנכס שלו, על אף מיקומו האטרקטיבי, היה ריק משוכרים למשך תקופה ארוכה מאד, כך לפחות סיפרו לו בחברת הניהול שלו. לאחר זמן מה, כשמשהו הריח לו לא טוב, הוא החליט להגיע לביקור פתע בנכס. מונית אספה אותו משדה התעופה והורידה אותו אל מול דלת ביתו. להפתעתו שתי מכוניות חנו מחוץ לנכס ולאחר שחברינו דפק בדלת מצא בו זוג נחמד וילד שנהנו מכל מ"ר השייך לו. דמי השכירות, מיותר להגיד, הלכו לכיסו של מישהו אחר.
הדרך לברר את האיכות בכל אחד מהמדדים היא להתרשם משיטות העבודה של חברת הניהול. פשוט תבקשו לשמוע כיצד החברה מתנהלת בשגרה. לדוגמה, כיצד מנוהלת פרוצדורת איתור והחלפת השוכרים, כיצד מנוהלים החלפת החשבונות בין דייר לדייר, מה כולל הסכם הניהול וכמה הוא מאורגן ומקצועי, כיצד מתבצע ביטוח הנכס וכדומה. מתוך המידע שתקבלו תוכלו למדוד ולהתרשם מאיכות החברה ואמינותה. דבר נוסף, ולא פחות חשוב, דברו עם משקיעים שכבר קיבלו ומקבלים שירות מחברת הניהול וחתרו לחוות דעת אובייקטיביות ככל שניתן.
נכס שמנוהל בצורה טובה, הוא דרך המלך להצלחה בהשקעות ארוכות טווח. אגב, במידה וחברת הניהול הצליחה ליצור רושם ראשוני טוב אך לאורך זמן ניכר כי איננה מתפקדת כנדרש, לא קרה כלום, אל תחשבו פעמים ותעברו לחברה אחרת.
תהיו תרבותיים בבקשה, אבל גם זה לא בטוח יעזור
כל פעולה עסקית המתרחשת מעבר לים סבוכה יותר ביחס לעסקה המתרחשת כאן, והסיבה העיקרית לכך היא הבדלי ופערי התרבות.
סיפור קצר נוסף ברשותכם -לפני שלוש שנים ניגש אחד מהשותפים שלי לבצע מו"מ לרכישת דירת 3 חדרים ברובע הגותי הנמצא בעיר העתיקה של ברצלונה. הדירה הוצגה למכירה במחיר טוב של 140,000 אירו לפני מיקוח. לא התכוונו לפספס את העסקה ותכננו להציע את המחיר המלא במטרה "לחטוף" את הנכס במהירות האפשרית. המוכרת, ספרדייה ודוברת אנגלית, הכל היה אמור לעבור חלק ונראה כי הייתה הבנה בין הצדדים. ואולם, כעבור כמה שעות התקשר אלי אותו שותף וסיפר "אל תשאל, המוכרת מוזרה, טיפה התמקחתי איתה, בשביל הספורט, והיא אמרה שלי היא מוכנה למכור לי רק ב-150,000 אירו". כלומר, העלתה את המחיר "רק לכבודו" ב-10,000 אירו.
בדיעבד התברר, כך לפחות סיפר לנו המתווך, שהמוכרת נעלבה מאופן המיקוח שבצע השותף שלי. מתברר שהעובדה ששני הצדדים דיברו אנגלית לא ממש עזרה. אין כמו ללמוד מטעויות של אחרים. תזכרו, טיפ חשוב מאד בעיקר למשקיע הישראלי הרואה עצמו כאשף ניהול המו"מ. אל תמהרו לעשות בעצמכם מו"מ "בין תרבותי". תנו לאדם מקומי שאתם סומכים עליו, עו"ד, רו"ח, מתווך וכו', אדם בעל יכולות מוכחות והכרות מעמיקה עם השוק הספציפי בו אתם מעוניינים לפעול לבצע זאת עבורכם, בהתאם לתנאי המו"מ שאתם רוצים לקבוע כמובן.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – אתם לא לבד
מי שמחליט לבצע השקעת נדל"ן בחו"ל, אפילו אם התמזל מזלו והוא מבין את השפה המקומית, לא יוכל באמת לקדם את העסקה, בצורה בטוחה, ללא הסתייעות בגורמים מקצועיים. כל צעד מהותי הקשור בהשקעה בחו"ל, רכישת נכס, ביצוע שיפוץ והשבחה, השכרה ומכירת הנכס, כל אחד מהצעדים האלו נעשה מול צד שלישי כלשהו וכדאי מאד להיעזר באנשי מקצוע וגורמי ביניים שישמרו עליכם ועל האינטרסים שלכם – עו"ד, רו"ח, אדריכל לצורך שיפוץ, מתווכים, מנהלי נכסים יועצים ועוד.
אי ידיעת החוק לא פוטרת
כאשר רוכשים נכס בחו"ל, נכנסים לסביבה לא מוכרת, לא רק מהבחינה הגיאוגרפית והתרבותית אלא גם מבחינת חוק ומשפט (ברמה לאומית ולעתים גם חקיקת משנה ברמת האזור הגיאוגרפי). בין כל מדינה למדינה קיימים הבדלים בדיני הנדל"ן, המיסוי והמסחר הינם גורמים קריטיים בכל עסקת נדל"ן, פשוטה ככל שתהיה. חוק העוסק במיסוי נדל"ן לדוגמא, עשוי להיות עניין מורכב וסבוך. חובה על כל משקיע לקרוא מעט מידע בנושא ובנוסף להיעזר בעורך דין ורו"ח מקומיים המכירים את חוקי המשפט ואת אמנת המס בין המדינות. כמובן שאיש מקצוע המתגורר בישראל ובקיא בדיני שתי המדינות גם יכול לסייע במהלך העסקה.
השקענו בנדל"ן ,הרווחנו (או הפסדנו) משערי המטבע
שערי המטבע במדינות שונות בעולם שונים מאוד אלה מאלה. יחד עם זאת, אם יש דבר מה המשותף לכל מטבעות העולם היא העובדה שהשערים מאוד דינמיים, בלתי יציבים ונתונים לשינויים תדירים. חשוב שנהיה ערים לעובדה שבכל פעולות השקעה שמבוצעת בחו"ל העסקה מבוצעת במטבע זר. שער מטבע עשוי להשתנות באופן ניכר לאורך זמן ביחס לשקל. לכן, לא די לדעת ששווי הנכס שקונים בחו"ל עשוי לעלות או לרדת. אפילו אם ערך הנכס נשאר קבוע, הרי ששוויו במונחים שקלים משתנה מעת לעת וגם ערך ההכנסה השוטפת (דמי השכירות) לעולם לא יהיה קבוע מבחינה שקלית. אמנם זהו היבט שמהווה גם הזדמנות לרווח הון בלתי מבוטל, אבל בהחלט נושא שכדאי לתת עליו את הדעת ולפעול בהתאם ע"י גידור נכון או כל פעולה מחושבת אחרת ככל שמתאפשר.
הכי חשוב, לא לצאת פראייר
משקיעים זרים, ממש כמו תיירים במדינה זרה, עשויים להיחשב לטרף קל בעיניהם של נוכלים למיניהם. בדיוק בשל פערי המידע, הבדלי התרבות והריחוק הגיאוגרפי, עשויים גורמים שונים לנסות להפיל בפח את המשקיע הפוטנציאלי. בעל נכס או מתווך, או אפילו אותן חברות ישראליות שאמורות לשמש כ"מגן הביטחון" שלכם. עניין זה מחייב אותנו לבצע בדיקה מדוקדקת של הגורמים המובילים את העסקה ושל כל אותם מאפיינים מרכזיים כגון – מחיר ריאלי של נכס, בדיקת מצבו ההנדסי, השוואה למחירי השוק המקובלים וכן הלאה. סינון הצעות לא אטרקטיביות או לא הגיוניות ואיסוף מידע ממקורות שונים ואובייקטיביים יצמצמו את המקומות הרגישים בהשקעה וימנעו פעמים רבות נפילה בפח.
לסיכום, הכרת הסיכונים הכרוכים בהשקעות נדל"ן בחו"ל תוכל למזער את אי הוודאות ולשפר פלאים את פוטנציאל ההצלחה שלנו. זכרו, הכסף הוא שלכם ומחובתכם לבצע את הבדיקות הדרושות טרם ההשקעה ולא לסמוך על גורמים שלישיים בעיניים עצומות. ברגע שאתם מרגישים מספיק בנוח ושאתם יודעים מה מציע השוק ומי הם האנשים איתם תעבדו, אז, ורק אז, צאו לדרך!
בפוסט הבא – 5 צעדים להשקעה בטוחה בנדל"ן חו"ל
האתגר הגדול ביותר שלנו כיום בתהליך ליווי של משקיעים ישראלים להשקעות נדל"ן בספרד, הוא להקטין ככל הניתן את הסיכונים הכרוכים בהשקעה ובכך להגדיל את הסיכוי להצלחה. החזון שלנו הוא לאפשר לאנשים כמוני וכמוכם, שעובדים קשה בשביל הכסף שלהם, להפוך את הפחד מהשקעות נדל"ן בחו"ל לטיול נעים במקומות הכי יפים בעולם. לאפשר לאנשים לייצר לעצמם בטחון כלכלי, חיי משפחה ואושר.
בפוסט הבא אציג בפניכם ב-5 צעדים פשוטים ובדוקים, כיצד מבצעים בדיקת שוק איכותית לכמעט כל נכס בעולם. מדובר בבדיקה ראשונית, שבעידן הטכנולוגי, ניתן לבצע מהבית עם כוס תה חם ושלוש שעות פנויות.
בדיקת שוק נכונה הייתה יכולה למנוע ולהגן מפני רוב מעשי הנוכלות אליהם נחשפנו בשנים האחרונות, בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
אז נתראה בקרוב,
אסף לבנת – נדל"ן ספרד
נ.ב: אם אתם רוצים להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים (וגם על הפוסטים הבאים של אסף), הירשמו עכשיו לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
