לאחר מספר שנים של מדדים נמוכים (גם מדד המחירים לצרכן וגם מדד תשומות הבניה) אנחנו בעיצומה של שנה די מטורפת בה המדדים טסו למעלה, מעבר לכל פרופורציה.
יש לכך המון סיבות וזה משפיע באופן מהותי על מי שרכש דירה מקבלן ועל מי שלקח (או לוקח משכנתא) בימים אלו.
אז למה המדדים עלו? איך זה משפיע עלינו? ומה כדאי לעשות? כל זאת בפוסט הבא…
על אילו מדדים מדובר?
כשאנחנו מזכירים בעולם המשכנתאות את המונח "מדדים", אנחנו מתייחסים לשני מדדים עיקריים.
מדד תשומות הבניה
מדובר במדד המשקלל את עלויות הבניה של דירה חדשה – מתוך הבנה שדירה נבנית לאורך מספר שנים ולכן למרות שאנו חותמים חוזה במועד מסוים, העלויות של הבנייה עשויות להשתנות עד לסיומה.
לדוגמא – כשקבלן בונה דירה הוא מניח שאם הוא מתחיל היום לפי העלויות הקיימות, הדירה אמורה לעלות לצרכן כ-2 מיליון ש"ח.
יחד עם זאת, הקבלן חשוף במהלך שנות הבניה להמון הוצאות שיכולות לנוע לכאן או לכאן ולכן הוא מצמיד את מחיר הדירה למדד שנקרא "מדד תשומות הבניה".
מדד זה (שנמדד ומפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) משקלל את כל העלויות המרכזיות שיש לקבלן, ביניהן – מחיר הדלק, מחירי הברזל, מחירי העץ, מחירי האלומיניום, מחירי שכר העובדים ועוד (בקיצור – כל מה שנדרש לטובת בניית דירה).
כאמור, כאשר אנו חותמים מולו חוזה המחיר הוא 2 מיליון ש"ח לדוגמא, אבל המחיר הזה צמוד למדד תשומות הבניה וכל סכום שעדיין לא שולם לקבלן צמוד למדד זה – כך שאם המדד משתנה, החוב שלכם מתעדכן בהתאם.
ניתן דוגמא מספרית:
| מחיר הדירה בעת החוזה | 2,000,000 ש"ח |
| שולם במעמד החוזה | 500,000 ש"ח |
| היתרה שעדיין צמודה למדד תשומות הבניה | 1,500,000 ש"ח |
| בהנחה שהמדד עלה השנה ב- 5% וטרם שולמו יתרות נוספות – מחיר הדירה עלה ב: | 75,000 ש"ח |
| החוב החדש לקבלן | 1,575,000 ש"ח |
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן (גם הוא נמדד ומפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) משקף את המחירים של סל מוצרים ממוצע שמשפחה ישראלית צורכת. הוא משקלל המון מוצרי יסוד כמו: מחירי המזון, עלות הדיור, מחירי האלקטרוניקה, מחירי הרכבים, הדלק ועוד (בקיצור, כמעט כל מוצר שאנו צורכים). התפקיד שלו הוא לייצג את ההתייקרות ו/או ההוזלה במחירים של סל קניות זה.
איך זה משפיע עלינו במשכנתא?
ישנם מסלולי משכנתא שהם צמודים למדד מחירי הצרכן – כלומר, קרן המשכנתא שלהם צמודה למדד המחירים ואם הוא עולה, אז הקרן עולה בהתאמה ובעקבות כך גם ההחזר החודשי עולה בהתאמה.
ניתן דוגמא מספרית:
| החוב הנוכחי שלנו שצמוד למדד המחירים | 300,000 ש"ח |
| ההחזר החודשי | 2,000 ש"ח |
| במידה והמדד עלה ב-3% אז החוב יגדל ב: | 9,000 ש"ח |
| ולכן החוב החדש יעמוד על: | 309,000 ש"ח |
| ההחזר החודשי יעלה גם בכ-3% (זה קצת שונה, אך אשאיר זאת כך לטובת הפישוט): | 2,060 ש"ח |
אז מה קרה למדדים הללו ב-12 החודשים האחרונים?
לאחר שנים ארוכות של מדדים נמוכים מאוד, השנה המדדים ממש התפוצצו, שימו לב למספרים:
מדד המחירים לצרכן
- מדד ממוצע בחמש השנים האחרונות (לא כולל 2021) – כ-0.9% עליה בשנה (חלקן הסתיימו בכלל שליליות)
- העליה ב-12 החודשים האחרונים בלבד – כ-2.4%
מדד תשומות הבניה
- מדד ממוצע בחמש השנים האחרונות (לא כולל 2021) – כ-1.4% עליה בשנה
- העליה ב-12 החודשים האחרונים בלבד – כ-5.2%
מה הסיבות לעליית המחירים?
כמובן שלא ניתן להצביע על סיבה אחת ויחידה לעליית המחירים, אבל אפשר להניח שמדובר בתופעה של "אחרי הקורונה" (הכוונה לתקופה שלפני החיסונים).
ישנן מספר סיבות לעליות אלה ואני אנסה להציג את המרכזיות שבהן:
- כסף זול – ברגע שהקורונה התפרצה, המדינות חששו מאוד ממשבר כלכלי עמוק ולכן ביצעו מהלך של הצפת השווקים בכספים (מענקים, אג"חים מיועדים, הלוואות מסובסדות ועוד), תוסיפו לכך שהריבית מאוד זולה בכל העולם ותקבלו מושג שנקרא "כסף זול".
וכאשר הכסף הוא זול, אנשים נוטים לבזבז אותו, וכאשר אנו מבזבזים כסף, אנו יוצרים ביקושים למוצרים, עודף ביקוש גורם באופן אוטומטי לעלייה במחיר המוצר. - ירידה בביקושים בתקופה הראשונה של הקורונה – כאשר הקורונה הופיעה במלוא עוזה בעולם (סביב מרץ 2020), רוב הביקושים ירדו בבת אחת בפתאומיות (אני מניח שחלקכם זוכרים שמחיר הנפט לליטר עלה 0$ ואף היה שלילי תקופה מסויימת), אבל הביקושים כפי שהסברתי בסעיף הקודם התפרצו בטירוף במהלך 2021 ומחוסר ביקושים הם הפכו לביקושי יתר (לדוג' – מחיר הנפט הגיע ל-80$ במהלך 2021).
שינוי המגמה בביקושים יצר לחץ על המחירים והם עלו בצורה משמעותית במהלך השנה. - בעיית השינוע בעולם – עודף הביקושים שהזכרתי בסעיפים הקודמים גרם לכך שנוצר פקק עולמי בשינוע סחורות. אם אני צורך משהו בישראל, רוב הסיכוי שהוא ישונע (בים, באוויר וביבשה) ממקום אחר בעולם.
מחירי השינוע עלו משמעותית בכל העולם (לדוג' – בעבר היה עולה לשנע מכולה מסין לישראל כ-2,700$ והיום עולה לשנע מכולה כזו, לפי הדיווחים, מעל 10,000$).
ישנם מקורות שאומרים שמחיר השינוע בעולם עלה פי 7 ויותר (לצערי אין לי נתונים ממש מדוייקים, אבל אתם כבר הבנתם את הרעיון הכללי).
כאשר מחיר השינוע עולה, אז באופן אוטומטי מחיר המוצר עולה בהתאמה וזו בעיה רצינית מאוד של השוק. - חוסר בכח אדם – כמו בישראל, גם בשאר העולם, ברגע שהתפרצה המגפה, הרבה עובדים פוטרו והוצאו לחל"ת, דבר זה גרם לכך שהשוק איבד בבת אחת המון ידיים עובדות. אותן ידיים עובדות לא ממהרות לחזור לשוק העבודה (כי ברוב המקומות בעולם הם קיבלו מענקים) וכשהם מתבקשים לשוב למקומות העבודה הם דורשים שכר גבוה יותר.
כמו כן, ברוב מקומות העולם, ישנם סגרים מדי כמה חודשים שמקשים על עבודה שוטפת וכח האדם מתמעט בכל מספר חודשים וחוזר חלילה.
זה יוצר לחץ על המפעלים, הנמלים הימיים וכל מי שיכול לעזור בייצור סחורה ובשינוע הסחורה. כשאין ידיים עובדות (או שכוח האדם יקר יותר), ההיצע מתמעט ולצד זה מופיע עודף ביקוש, המחיר עולה משמעותית. - עליה בחומרי הגלם ובמחירי הסחורות – בשל כל הסיבות שהזכרתי מקודם (ובשל סיבות נוספות שלא הזכרתי) כמעט כל מחירי הסחורות עלו משמעותית בשנה האחרונה בצורה שמתגלגלת ומייקרת עוד ועוד מוצרים.
אם מחיר השינוע עולה, אז מחירי הברזל יעלו (כי עולה יותר כסף לשנע ברזל ממקום למקום) ובעקבות כך מחירי סחורות אחרים שעשויים מברזל יעלו (לדוג: מחירי הדירות/מכוניות וכו').
הבעיה במחסור בסחורות ובכוח אדם, התייקרות כוח האדם והשינוע הינה בעיה כלל עולמית כרגע, כאשר גם החברות הגדולות ביותר בעולם המוכרות סחורה (כמו אפל לדוגמא) סובלות ממחסורים אלה בצורה שמשפיעה על כושר הייצור והמכירה שלהן.
מה הולך לקרות בהמשך?
לאור העובדה שהקורונה עוד לא מאחורינו באמת, קשה לחזות מה יקרה למחירים בשנים הקרובות. רוב השוק מאמין שאנו נמשיך לראות התייקרות מחירים כמעט בכל המוצרים בטווח הקצר (שנה-שנתיים קדימה), כי גם אם כל הבעיות ייפתרו ביום אחד, ייקח זמן עד שהמחירים יירדו ונרגיש את זה ממש בכיס.
יחד עם זאת, מכיוון שיש סיבות הגיוניות למה שקרה, ניתן להאמין כי השוק הוא משוכלל ולאט לאט הוא ימצא פתרונות לדברים הללו (הרי מדובר בעולם יצרני שרוצה למקסם רווחים בכל רגע, וניתן להניח שהוא יידע להתגבר על מכשולים ולמצוא פתרונות).
מה כדאי לעשות עכשיו?
אני אענה על כך בשני מישורים:
- מי שחשוף למדד תשומות הבניה – אני מציע לו לנסות להקדים תשלומים לקבלן ובכך להתחמק מהעליות המשמעותיות של המדד שצפוי להיות גבוה גם בשנה הקרובה (שימו לב שבשל המצב לא כל קבלן מוכן להקדים תשלומים).
- מי שלוקח משכנתא בימים אלו – נכון שעל פניו נראה שכדאי לברוח ממסלולים צמודי מדד, אבל מי שעוקב שם לב שדווקא מסלולים אלו ירדו משמעותית באחוזי הריבית שגובים עליהם וייתכן שבחירה במסלולים צמודי מדד בריבית נמוכה תהיה אולי יקרה בטווח הקצר אבל תשתלם לטווח הארוך. כאשר הבעיות בעולם ייפתרו המחירים צפויים להירגע (כל עוד הריבית תישאר עדיין נמוכה ופשוט ההצמדה תהפוך להיות זולה כמו בעבר).
אני לא אומר שזה נכון לכל מי שלוקח משכנתא ויש פה המון היבטים שונים (כמו התכניות שלכם להמשך המשכנתא כמו פרעון מוקדם, הריביות שתקבלו בכל מסלול וכו'), ולכן חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא שמשקלל גם את הנושאים הללו.
לסיכום,
קשה מאוד לדעת מה יקרה בעולם בשנים הקרובות, להתמודדות עם הקורונה יהיה משקל חשוב במלחמה על המחירים. ככל שהקורונה "תרים את ראשה" מחדש אני מאמין שהמחירים יעלו וברגע שיימצאו פתרונות למצב, המחירים (אני מאמין) ישובו להיות כבעבר, או לפחות לא ימשיכו לעלות בקיצוניות שאופיינה בשנה האחרונה.
