שאלות ותשובות משכנתא נפוצות בעקבות הורדת הריבית

בחודש האחרון (כידוע לכולכם אני מקווה), היו 2 ירידות ריבית רצופות (כל אחת ברבע אחוז) שהובילו לירידה של חצי אחוז מריבית הפריים, זה הוביל (לשמחתי יש לומר) לפעילות ענפה באתר ולגל של שאלות בעניין.

כמו שאתם יודעים, אני משתדל לענות באופן אישי לכל אחד ובמהירות (חייב לומר שלאחרונה זה לא תמיד מתבצע בשל העומס הרב שנותר), אך יחד עם זאת אני חושב שזה ראוי שאפרסם כאן בפוסט מסודר את השאלות הנפוצות ביותר שעלו וכמובן אתן להם תשובות מסודרות.

אז הנה לפניכם השאלות והתשובות, מקווה שיהיה מועיל:

שאלה 1: מתי נרגיש את הירידה בריבית?

צריך לחלק את התשובה הזו למספר חלקים, כל חלק ידבר על קבוצת מסלולים מסויימת ושונה, כי לכל מסלול יש מאפיינים שונים שגורמים לכך שנרגיש בו את הירידה בקצב שונה.
אז אני מסדר לכם את השנוא ואומר לכם מתי תרגישו את הירידה בכל מסלול:

מסלול הפריים – תרגישו את הירידה באופן מיידי!
אם לפני חודש שהפריים עמד על 3.25% הציעו לכם בבנק הצעת ריבית של p-0.5, וזה יצא 2.75%.
אזי היום שתגיעו לבנק יציעו לכם את אותו ה- p-0.5%   והיום זה יעמוד על 2.25%, כלומר ירידה "אמיתית" של חצי אחוז.

מסלולי הריביות המשתנות (משתנה כל חמש צמודה או משתנה כל חמש לא צמודה)
כאן נצטרך להמתין מעט עד שנרגיש את הירידה. בכל 10 לחודש מתפרסם העוגן של בנק ישראל (אני מתכוון לעוגן "ממוצע המשכנתאות הצמודות") ולכן עד ל- 10/6 לא נרגיש בירידה.
כמו כן חשוב לומר שהירידה תתבצע באופן איטי ולא נחוש בירידה של העוגן בחצי אחוז אלא בעשירית האחוז בכל פעם (פלוס מינוס). העוגן מתעדכן בכל חודש ואני חושב שתוך חודשיים – שלושה הוא יכיל את כל הירידה ואחרי זה יזחל באופן כמעט בלתי מורגש כלפי מטה.

מסלולי הריביות הקבועות (קבועה צמודת מדד או קבועה לא צמודה)
גם כאן הירידה אינה מיידית, מחירי הריביות הללו מתבססות על עלות הגיוסים של הבנקים וגם להם ייקח קצת זמן לרדת. אמנם הירידה כאן תהיה מהירה יותר מאשר במסלולי הריביות המשתנות אבל עדיין זה יהיה איטי ולא יקרה ביום אחד אלא בחודש – חודשיים.

שאלה 2: האם שווה לי למחזר את המשכנתא?

מחזור משכנתא משמעותו הוא החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה.
היום יש לומר יש "גל מחזורים" גדול שרק יילך ויתעצם בחודשים הקרובים, מכיוון שכל האנשים שלקחו בשנים האחרונות משכנתאות בריביות גבוהות ירצו למחזר את המשכנתא כעת ולזכות בריביות נמוכות יותר.

יחד עם זאת, על מנת לדעת אם כדאי או לא כדאי למחזר את המשכנתא יש לבדוק מספר תנאים:
1. מהם תנאי המשכנתא שלכם היום?
2. על כמה עומדות עמלות היציאה?
3. אילו תנאים חדשים אתם יכולים לקבל היום?

רק לאחר שתשוו את המשכנתא היום אל מול המשכנתא החדשה שמוצעת לכם, תוכלו לדעת אם המחזור משתלם, כמובן שיש להפחית מן ה"חיסכון" הצפוי את דמי עמלת היציאה ובכך תוכלו לקבל תשובה יותר קרובה למציאות ולדעת לענות על שאלת המחזור.

שאלה 3: אם יש לי יותר משליש פריים (או ריבית משתנה אחרת), האם אני יכול למחזר אותה שוב לפריים?

כפי שאתם ודאי יודעים, היום לא ניתן לקחת יותר משליש מהמשכנתא שלכם בריבית משתנה לטווח קצר (פריים / משתנה כל שנה / משתנה כל שנתיים וכו' עד למשתנה כל חמש).
זוהי תקנת של בנק ישראל שבאה למנוע מאיתנו לקחת "משכנתא מסוכנת" שנשענת על ריביות משתנות בלבד.

יחד עם זאת, אם קיימת לכם משכנתא ויש בה מרכיב של ריבית משתנה שהוא מעל לשליש מההלוואה, עדיין תוכלו לשמור על החלק הזה במחזור.
כך שלדוגמא, אם יש לכם הלוואה ש- 50% ממנה נמצא בריבית משתנה כל שנה, תוכלו לחזר אותה ולעבור למסלול משתנה אחר (כמו פריים) ועדיין תוכלו לשמור על החלק של ה- 50% משקל (לא תוכלו לעבור אותו כמובן אבל לא תהיו חייבים לרדת לשליש).

שאלה 4: האם עכשיו כדאי לקחת יותר כסף בקל"צ?

בעקבות ירידת הריבית יש תחושה (מוצדקת יש לומר) שאנחנו נמצאים בסוג של "שפל" ריביות והריבית כל כך נמוכה שכדאי מאוד לקבע אותה לטווח הארוך ובכך ליהנות ממנה לאורך זמן.
אני מאוד בעד הנושא הזה, אני חושב שחלק מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה לא צמודה כל מנת להבטיח יציבות ועוגן חזק להלוואה (חשבתי כך כשהריבית הייתה בגובה 3.5% ואני כמובן חושב על כך היום כשהריבית ירדה ל- 2.75%).

יחד עם זאת, יש לזכור שאם אתם מתכוונים לסלק את ההלוואה בעוד כמה שנים, כדאי להמנע ממסלול זה ולהעדיף את החלופות המשתנות שלו (כמו משתנה לא צמודה). מכיוון שבקל"צ תמיד יש סיכוי שתשלמו עמלת פירעון מוקדם ועדיף להימנע מהסיכוי הזה. (כמו שאמרתי, אני מאוד מאוד אוהב את מסלול הקל"צ וקורא לכם לקחת אותו במשקל גבוה בהלוואה, אבל רק אם אתם בטוחים שאתם לא מחזירים את ההלוואה בשנים הקרובות).

שאלה 5: האם הריבית תמשיך עוד לרדת?

זו שאלה שיש להפנות לבנק ישראל ואני מבטיח לכם שגם הם עדיין לא יודעים.
בעדכון הריבית האחרון בנק ישראל הצהיר כי הוא לא יחשוש להוריד שוב את הריבית אם יצטרך לעשות כך (הוא לא אמר את זה במילים האלו, אבל אתם יודעים שאני מדבר "תכל'ס" ולכן אני מרשה לעצמי לפרש את הדברים שנאמרו בצורה מעודנת יותר).

ישנן מספיק סיבות לירידת ריבית נוספת (מדד נמוך, עליית הדולר ומצב השווקים בעולם שגם כן מורידים ריביות) ויחד עם זאת בנק ישראל לא ימהר לשוב ולהוריד את הריבית כי זה בעצם מגביר את הביקוש לדירות שגורם לעלייה מחודשת של המחירים.

לצערי הרב, על השאלה הזו אני לא יכול לענות בבטחה אלא רק "להמר", אני רק אומר שאני לא אופתע כלל אם הריבית הזו תישאר כמה חודשים (עם סיכוי קטן לירידה קטנה נוספת של רבע אחוז) וברגע שהמצב בעולם והמצב במשק הישראלי יתחיל לשפר (זה יכול לקחת לא מעט זמן) תתחיל עליה איטית והדרגתית של הריבית, אבל אני לא חושב שזה יקרה בזמן הקרוב אלא בעוד מספר חודשים טובים לפחות!

אני לא חושב שהריבית הולכת לרדת באופן משמעותי עד שזה יקרה, אבל כפי שאמרתי אני לא יכול לנבא ואני חושב שאפילו בבנק ישראל אין את התשובה המדוייקת כי חלק מהסיבות כלל לא תלויות בהם.

עד כאן היום חמש השאלות הנפוצות מאז ירידת הריבית, מקווה שזה עדה אצלכם "סדר בראש".

בהזדמנות זאת אני רוצה לבשר לכם כי עדכנתי את הריביות במחשבון משכנתא בריביות החדשות והמעודכנות להיום, כמו כן אני רוצה לבקש מכם 2 דברים החושבים לי באופן אישי:

• תירשמו לרשימת תפוצה – זה חשוב מאוד שתהיו עם "יד על הדופק", תקראו את החדשות בזמן ותדעו אם קורה משהו בשוק המשכנתאות שיכול להשפיע על המשכנתא השתקחו או על המשכנתא הקיימת שלכם, הדברים האלו שווים כסף רב עבורכם ופשוט חבל שלא תהנו מזה בעולם משכנתאות כל כך דינמי (הרישום הוא כמובן בחינם, אני לא מעביר את פרטיכם לאף גורם אחר וכמובן שאני לא "מפוצץ" במיילים, אלא רק שולח לכם תמיד את הכתבה החדשה שמתפרסמת אחת לשבוע ועדכון חדשותי שיכול להיות אחת לחודש-חודשיים), כפי שאמרתי זה חשוב וכדאי ואני קורא לכם להצטרף לרשימה (הרישום הוא דרך הקישור הזה).
• דירוג מחשבון המשכנתא –
  המחשבון כפי שאתם וודאי מנחשים הוא כלי חיוני והכרחי עבור כל מי שלוקח משכנתא בקרוב, המחשבון שפיתחתי באתר (בעזרתכם ועם ההצעות ייעול שלכם יש לומר) משמש אלפי אנשים בחודש לביצוע החישובים.
  אני לא יודע אם שמתם לב, אבל בתחתית המחשבון (בסיום הכתבה ומעל התגובות) ישנם מספר כוכבים צהובים, תפקיד הכוכבים האלו הוא לומר ל"עולם" (ובעצם לגוגל) מה דעתכם על המחשבון.
  כלומר, יש לכם זכות לדרג את המחשבון. הדירוג יכול להיות מכוכב אחד (שזה "רע מאוד") ועד ל10 כוכבים (שזה "טוב מאוד), אני אשמח מאוד אם תוכלו לדרג את המחשבון, אני לא מבקש מכם לדרג אותו בעשרה כוכבים (למרות שאני מאוד אשמח אם תעשו זאת), אבל כמו שאמרתי אני מאוד אעריך זאת אם תדרגו אותו ובכך תעזרו למחשבון להיות יותר פופולארי במנועי החיפוש.
  פעולת הדירוג היא פשוטה ובסיסית (ברגע שתעמדו על העכבר על הכוכבים, אתם תבינו איך עושים זאת), צריך לזכור כי צריך לעשות את זה דרך העמוד של מחשבון המשכנתא ולא בעמוד שאתם נמצאים בו כעת.

תודה רבה על הקריאה הארוכה, ואם יש לכם שאלות נוספות מעבר ל-5 שאלות שהצגתי כאן למעלה, אתם יותר מוזמנים מלשאול.