כמו באופנה, גם במשכנתאות (עד כמה שזה נשמע מצחיק) ישנם טרדנים ומודות.
עד שנת 2007 לערך כמעט כולם ביקשו ריבית קבועה צמודת מדד (למרות שאם היו לוקחים מסלול פריים היו מרוויחים המון כסף ואם היו לוקחים משתנה צמודת מדד היו ניזוקים פחות) וכיום המודה היא לקחת מסלול קבוע לא צמוד (קל"צ), למרות שאין ערובה שמסלול זה יהיה הכי מוצלח הוא נותן מספיק ביטחון וברמת הריביות של היום זה בהחלט ביטחון מספק.
יחד עם זאת, לא כולנו יכולים להרשות לעצמנו לקחת את רוב הסכום שלנו בריבית קבועה לא צמודה מכמה סיבות:
- היא יקרה יחסית למסלולים האחרים
- אנו רוצים לקחת מסלול שיהיו בו נקודות יציאה גנריות וקבועות
עד שנה שעברה מאוד המלצתי על מסלול המשתנה הצמודה וזה באמת הוכיח את עצמו, מכיוון שקיבלנו מסלול עם ריבית נמוכה מאוד (סביב ה-1.75%) ובתוספת מדד שלילי יצא ששילמנו ממש מעט על ההלוואה וזה היה מצויין.
השנה (2016) אנו עדים לעליה הדרגתית וכואבת של המסלול הצמוד וכמו שהמלצתי בתמהיל המומלץ לשנת 2016, גם פה אני ממליץ להחליף א המשתנה הצמודה בלא צמודה.
למה, כמה ואיך? כל זאת בפוסט הבא…
מהי ריבית משתנה כל חמש לא צמודה
עברנו על זה לא מעט פעמים, אבל בשמחה נעבור על זה שוב (כי תמיד יש כאן אורחים חדשים שעדיין חדשים בנושא וחשוב מאוד שילמדו מהבסיס).
למסלול זה יש כמה מאפיינים:
- הוא לא צמוד מדד – וזה מצויין
- הריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים – וככל הנראה תהיה יותר גבוהה מהיום (לאור הריביות הנמוכות כיום)
- יש לו נקודת יציאה מובנית בכל חמש שנים וגם אם נחזיר את הכסף לפני תום החמש שנים אנו לא צפויים לעמלות יציאה גבוהות
בעיקרון, זה מסלול מצויין למי שחושב להחזיק בהלוואה לא יותר מ-7-8 שנים, כי אז הוא מקבל ריבית בהחלט זולה לשנים הראשונות של ההלוואה מצד אחד, ומצד שני הוא די מוגן בגזרת הריבית והמדד לפחות בחמש השנים הראשונות של ההלוואה.
האם המדד אמור לעלות בחדות?
כשמשנים מסלול מצמוד ללא צמוד זה לרוב בעקבות החשש מעליה במדד השנתי. הפעם זה לא המקרה, כמובן שיש תמיד חשש מעליה משמעותית במדד בשנים הבאות (במיוחד אחרי תקופה ארוכה שהוא היה נמוך ואף שלילי) אבל הפעם זה הטריגר המרכזי כי המדד לא אמור להיות "מפחיד" בשנה–שנתיים הבאות ואמור להתכנס סביב ה-0.5%-1%, אבל מצד שני בעוד שנתיים הוא בהחלט יכול לחזור לסורו ולנוע סביב ה-2%-3%.
לכן, על אף שאני לא משנה את המסלול בגלל הפחד מהמדד, עדיין זה מצויין שיהיה לנו מסלול שמנותק מהמדד כי אנו לא לוקחים את המשכנתא לשנה – שנתיים אלא להרבה יותר מכך.
אז למה בעצם שיניתי את המסלול?
השינוי ממסלול צמוד למסלול לא צמוד בא בעקבות המגמה בריביות המשכנתא בחצי השנה האחרונה. בחצי השנה האחרונה המסלול הצמוד עלה ב-0.75% לערך (מ-1.75% ל-2.5% ולפעמים אף יותר) ומנגד המסלול הלא צמוד ירד בחדות לאיזור של ה-3.5% ולעמים אף פחות.
כאשר נוצר הפרש של אחוז (או פחות) בין צמוד המדד ללא צמוד ואנו מתכננים להישאר עם המשכנתא לפחות ב-5 השנים הבאות אז בהחלט יש מקום להעדיף את הלא צמוד. כי גם אם המדד השנה יהיה רק 0.5% וצמוד המדד ינצח, עדיין לטווח הארוך ככל הנראה נפגוש מדדים יותר גבוהים ובאופן אוטומטי המשתנה הלא צמודה תנצח במירוץ.
אני אתן דוגמא מספרית:
- אם מציעים לי מסלול משתנה צמודה ב-2.5%
- ומנגד מציעים לי מסלול משתנה לא צמודה ב-3.5%
- אני כנראה אהיה אדיש ביניהם כי יש ביניהם מרווח של אחוז וזו הציפיה שלי לשנים הבאות
- ככל שהצמודה תהיה יקרה יותר והלא צמודה תהיה זולה יותר, אז בוודאי שאני אעדיף את הלא צמודה כי היא מגנה עלי הרבה יותר מהמשתנה הצמודה לה קיימים שני סיכונים (עליית הריבית בעוד חמש שנים + המדד החודשי שיכול להיות גבוה הרבה יותר מ-1% לשנה)
יחד עם זאת חשוב לזכור
נכון שהמשתנה הלא צמודה נמצאת היום בשפל מבחינת הריבית ונכון שהיא מאוד מבוקשת היום ונראית טוב בהלוואה, חשוב לזכור שעדיין מדובר בריבית משתנה ובעוד חמש שנים נצטרך לשלם עליה ריבית גבוהה יותר כלל הנראה. לכן, עם כל הכבוד למסלול זה חשוב לזכור שהוא עדיין מסוכן ויכול להפתיע אותנו בעוד חמש שנים, לכן אני ממליץ עליו רק ללקוחות שיודעים שיש באפשרותם לסלק את ההלוואה בעוד 7-8 שנים.
במידה ואתם חושבים שתחזיקו את ההלוואה ל-20 שנים הבאות ויותר מכך אני אמליץ לקחת מסלול בריבית קבועה ולא לקחת סיכונים מיותרים.
לסיכום,
תמיד תהיה לנו תחרות בין המשתנות הצמודות ללא צמודות, וכל פעם נוכל להמליץ באופן שונה האם לבחור להיות צמודי מדד או לא.
בשביל שנדע לקבל החלטה מושכלת ביניהן נצטרך לדעת שני דברים:
- מה ההבדל בריבית בין שני המסלולים
- מה הציפיה שלכם למדד בשנים הבאות
כל עוד ההבדל בינהן נמוך מהציפיה שלכם למדד אז כדאי לקחת את הלא צמודה ולהיפך. בימים אלו, ההבדל ביניהן נמוך ואטרקטיבי ואפילו אם נצפה למדד של אחוז אחד (שזה מאוד נמוך למדד בעיקרון), עדיין יהיה משתלם לקחת לא צמודה וזה קרה בגלל שהריבית הצמודה עלתה בחדות מצד אחד והריבית הלא צמודה ירדה בחדות מצד שני.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
