היום אני רוצה לגעת בנקודה רגישה (במיוחד אצל זוגות שרוכשים את דירתם הראשונה) ונמצאים כעת לפני קבלת ההחלטה על גובה הרכישה ולתת לכם נקודת מבט נוספת על הדברים ועוד דרך לבחון איזו דירה כדאי לכם לקנות ובאיזה תקציב.
איך אתם קובעים איזו דירה אתם רוכשים ובאיזה סכום?
אני מניח שאתם בודקים כמה הון עצמי יש לכם, כמה משכנתא תצטרכו והאם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי.
לאחר ששקללתם את כל הנתונים, אני מניח שאתם מגיעים לכמה קבוצות מחיר שבהן אתם יכולים לרכוש את הדירה (לדוג' בין 1,200,000 לבין 1,400,000 ₪) וסביב הרמת מחירים הזו אתם מחפשים את דירת ה"חלומות".
אבל בואו נעצור רגע.
אני רוצה שנבדוק את רכישת הדירה דרך ה"משקפיים" של המשכנתא, אני רוצה שנבחן רגע כמה תעלה לנו המשכנתא בסופו של דבר ואז אתם תוכלו לראות הפרשים גדולים בין דירה לדירה וייתכן כי שיקולי הרכישה שלכם יקבלו תפנית ותבחרו בדירה צנועה / יקרה יותר.
אז מהי ה"עלות השולית" של המשכנתא?
כשאני אומר "עלות שולית", אני מתכוון ל"כמה עולים לכם ה-100,000 ₪ האחרונים של המשכנתא?" – אתם מיד תראו (בדוגמאות שאציג) שככל שהמשכנתא גבוהה יותר וההחזר החודשי לא משתנה, כל שקל נוסף שתיקחו בהלוואה, עולה לכם הרבה יותר מהשקל שקדם לו.
כך בעצם, אם אתם בוחרים בהלוואה גבוהה יותר (בגלל שרכשתם דירה יקרה יותר) אתם בעצם מחליטים בידיעה צלולה לשלם הרבה יותר לאורך הזמן.
רוצים דוגמא? בבקשה…
ניקח לדוגמא, זוג צעיר שמתכנן לרכוש דירה ויש לו "ביד" 500,000 ₪ הון עצמי, יחד עם זאת הם מרוויחים כ- 14,000 ₪ נטו לחודש (ביחד) ורוצים להחזיר כ- 3,500 ₪ בחודש.
אותו זוג, מאוד מתלבט בין רכישת דירה בשווי 1,200,000 ₪ / 1,300,000 ₪ ואפילו 1,400,000 ₪, בואו נבדוק כמה "עולה" לאותו הזוג המשכנתא ובעיקר נתמקד בכמה עולים ה- 100,000 ₪ האחרונים של המשכנתא.
זכרו,
אנו נבדוק 3 משכנתאות (באותו התמהיל רק לטובת החישוב):
משכנתא של 700,000 ₪ – עבור דירה של 1,200,000 ₪
משכנתא של 800,000 ₪ – עבור דירה של 1,300,000 ₪
משכנתא של 900,000 ₪ – עבור דירה של 1,400,000 ₪
ההחזר החודשי יהיה 3,500 ₪
וניקח לדוג' מדד ממוצע של 2% לשנה (שזה אמצע הטווח של יעד בנק ישראל)
נא לא להתייחס לתמהיל כתמהיל מומלץ, זה בסך הכל תמהיל לדוגמא – על מנת שנוכל לבחון את המצב אחד מול השני
בואו נתחיל:
|
תמהיל ל- 700,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
233,000 |
30 |
1.5% |
805 |
289,904 |
|
קבועה צמודה |
234,000 |
15 |
2.5% |
1567 |
339,022 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
233,000 |
20 |
2% |
1183 |
348,660 |
|
סך הכל |
700,000 |
|
|
3,555 ₪ |
977,585 ₪ |
|
על כל שקל שתיקחו תשלמו 1.4 ₪ |
|||||
|
תמהיל ל- 800,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
266,000 |
30 |
1.5% |
919 |
330,963 |
|
קבועה צמודה |
267,000 |
20 |
2.75% |
1455 |
428,816 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
266,000 |
25 |
2% |
1132 |
440,038 |
|
סך הכל |
800,000 |
|
|
3,506 |
1,199,817 |
|
על כל שקל שתיקחו תשלמו בממוצע 1.49 ₪ |
|||||
|
על ה- 100,000 ₪ האחרונים תשלמו 222,232 ₪ |
|||||
|
תמהיל ל- 900,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
300000 |
30 |
1.5% |
1037 |
373267 |
|
קבועה צמודה |
300000 |
27 |
3% |
1361 |
584045 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
300000 |
30 |
2% |
1113 |
548639 |
|
סך הכל |
900000 |
|
|
3,511 |
1,505,951 |
|
על שקל שתיקחו תשלמו בממוצע 1.67 ₪ |
|||||
|
על ה- 100,000 ₪ האחרונים תשלמו 306,134 ₪ |
|||||
מסקנות:
שימו לב, שככל שהמשכנתא גדלה אבל במקביל אליה ההחזר החודשי לא עולה, היא מתחילה להיות יקרה מאוד (אבל מאוד מאוד).
תראו שכשאתם עוברים ממשכנתא של 700 אלף למשכנתא של 800 אלף, אתם בעצם קונים 100,000 ₪ ב- 222,000 ₪ וכאשר אתם מגדילים מ- 800 אלף ל- 900 אלף אתם בעצם קונים 100,000 ₪ נוספים ב- 306,000 ₪ (כמעט פי 3).
ההפרשים הם אדירים בין משכנתא למשכנתא, אני מניח שאם עבור דירה מסוימת מישהו יבקש 50,000 ₪ יותר ממחיר השוק לא תסכימו לשלם לו, אז אני לא מוצא הגיון בכך שלבנק (שלא באשמת הבנק, יש לציין) תסכימו לשלם כל כך הרבה כסף מיותר.
לסיכום,
אני חושב שכל אחד ואחת מכם, צריך לחשוב היטב על מסגרת התקציב שלו לרכישת דירה.
לא להקל ראש בסכומים ולדעת שלכל דבר יש מחיר (במיוחד על ה- 100,000 ₪ ה"אחרונים") ולנסות להגיע לסכום שהוא גם הגיוני מבחינת הדירה שתתאים לצרכים שלכם וגם למשכנתא שאותה תצטרכו להחזיר בסופו של דבר.
אני מזכיר לכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל), כדי להיות הראשונים שמקבלים את העדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מכאן.