זהו, אחרי שייעצתי לכם בתמהילים מ- 300,000 ₪ ועד 800,000 ₪ אנו ממשיכים לעלות בסכומים וקופצים גבוה אל 900,000 ₪.
למי שלא מכיר את התמהילים הקודמים, אז כאן אני אציע לכם מספר תמהילי משכנתא טובים ומומלצים עבור משכנתא של 900,000 ₪, התמהילים יורכבו מסכומי החזר שונים (כלומר, למי שרוצה להחזיר 6,000 ₪ ולמי שיכול להחזיר רק 4,000 ₪ לחודש).
בדר"כ אני רושם כאן אזהרה אחת ושתי הבטחות לכתבה הזו, אבל הפעם אני חורג ממנהגי ורוצה לומר מילה נוספת שהיא בעצם מעין "הדלקת אור אדום" לפני המשכנתא.
אז למה נורת האזהרה?
תראו, אתם עומדים לקחת 900 אלף ₪ משכנתא, אני יודע שאתם "לא ילדים" אבל זה הרבה כסף, יש לומר שזה הרבה מאוד כסף וחשוב להיות בו כמה שיותר שקול.
אני יודע שאתם אנשים רציניים (אחרי זה לא הייתם קוראים את הבלוג הזה ולא הייתם מבזבזים זמן בקריאה ובלמידה), ואני גם לא רוצה לדבר אליכם מנקודת התנשאות – אבל הרשו לי להיות שלם עם עצמי שאמרתי את זה: אל תיקחו סיכונים מיותרים ובחרו ביתר זהירות את התמהיל שלכם (כל טעות כאן עולה הרבה מאוד כסף לתקן אותה).
זהו, אני מקווה שעכשיו אתם קצת יותר שקולים (אני מקווה שלא "מפוחדים") ואפשר להתחיל.
אז כמו שאמרתי, הנה האזהרה והנה ההבטחות.
האזהרה:
אני חוזר ומדגיש שהתמהילים כאן הם כלליים, הם מותאמים למכנה הרחב של האוכלוסיה ואני מנסה להיות בהם כמה שיותר מדוייר, אבל יחד עם זאת הם לא מותאמים אליכם אישית ולכם לא צריך לקחת ותם כ"תורה מסיני".
הם תמהילים מצויינים בשביל להתחיל לבנות את תמהיל המשכנתא שלכם, אבל אני מציע לכל אחד מכם לעשות בהם שינויים בהתאם למצב האישי שלכם ולאופי האדם שבכם (אוהבי סיכון/שונאי סיכון וכו')
ההבטחות:
- אני אציג לכם את התמהילים הכי טובים ומאוזנים (לדעתי בלבד) שניתן וכדאי לקחת בסכומי ההחזר השונים.
- אני אתן לכם בכל התמהילים את הריביות שאפשר להשיג היום בבנקים.
בכדי לצפות בריביות העדכניות לכל מסלול ותקופה, ניתן להיכנס אל מחשבון משכנתא בבלוג
טוב, אז לאחר שהזהרנו והבטחנו, הגיע הרגע לתמהילים עצמם – אז הנה התמהילים ל900K
תמהיל משכנתא למחזירים עד 4,000 ₪:
עוד מסורת מהפסוטים הקודמים היא שאני מציג תמהיל משכנתא שאני ממש (אבל ממש..) לא ממליץ עליו, אני מציג אותו כאן בגלל שיש כאלו שאין להם ברירה (והם אוהבים סיכון ברמה גבוהה) ובעיקר בשביל להזהיר אתכם ולומר לכם: לא לקחת 900,000 ₪ משכנתא ולהתכוון להחזיר 4,000 ₪ בלבד.
התמהיל יוצא גרוע (אני אפרט בהמשך למה) והוא מאוד מסוכן ובעיקר לא כלכלי.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
300,000 ₪ |
30 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,216 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
600,000 ₪ |
25 שנה |
2.35% |
2,646 ₪ |
|
סה"כ |
900,000 ₪ |
3,862 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,232,024 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
למה התמהיל הזה לא טוב?
- כל הריביות כאן משתנות ואין ריבית אחת קבועה (ההחזר החודשי יכול לעלות בקלות)
- 2/3 מהמשכנתא צמודה למדד (זה גרוע במשכנתאות)
- התקופות הן ארוכות ביותר (במשכנתא יש כלל ברזל: כמה שפחות זנים ככה זה פחות כסף בסוף).
אני מקווה שהבנתם את דעתי בנושא ואני מקווה שאם חשבתם לקחת 900 אלף ₪ משכנתא ולהחזיר 4,000 ₪ אז אתם עכשיו אתם חושבים פעם נוספת ושוקלים את זה מחדש.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 4,500 ₪:
עוד תמהיל משכנתא שאני לא אוהב, אמנם הוא טיפה יותר טוב מהתמהיל הקודם, אבל זו לא חכמה גדולה במיוחד.
צריך להבין כי ככל שנעלה את ההחזר החודשי, כך נשלם פחות כסף בסופו של דבר והמשכנתא שלנו תהיה יותר כלכלית.
במקרה הזה 4,500 ₪ זה לא הרבה (שלא תבינו אותי לא נכון, זה המון כסף…אבל זה קצת מדי בשביל הלוואה של כמעט מיליון ₪).
בכל אופן, הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
300,000 ₪ |
30 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,216 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
25 שנה |
2.35% |
1,323 ₪ |
|
קל"צ |
300,000 ₪ |
20 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
1,914 ₪ |
|
סה"כ |
900,000 ₪ |
4,453 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,294,437 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
שימו לב שההחזר לכל התקופה עולה מהתמהיל הקודם, אבל זו רק אחיזת עיניים כי לא חישבנו מדדים וריביות משתנות (במציאות האמיתית התמהיל הזה יותר "חסכוני" מהקודם בהשוואה לכל התקופה)
מה שיניתי בתמהיל:
- במקום 2/3 במשתנה לקחתי רק שליש
- את השליש האחר שמתי בקל"צ (ריבית קבועה לא צמודה)
זה הוביל לכך:
- שרק 1/3 מן ההלוואה צמודה למדד (ולא 2/3 כמו מקודם)
- רק 2/3 מן ההלוואה בריבית משתנה ולא כל ההלוואה
- ה- 300 אלף של הקל"צ הם "רק" ל- 20 שנה ולא לשנים יותר ארוכות
ועדיין, אני לא אוהב את התמהיל הזה בעיקר בגלל השנים הארוכות שלו ולא הייתי קורא לו מסלול כלכלי במיוחד (אלא להיפך).
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,000 ₪:
זהו סכום כבר יותר נורמלי להחזר חודשי כאשר לקוחים 900,000 ₪. תוספת של 500 שקל בחודש מאפשרת לנו לשפר את התמהיל (בעיקר בשנים שלו) ובכך לחסוך לא מעט כסף לטווח הארוך.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
300,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,376 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,567 ₪ |
|
קל"צ |
300,000 ₪ |
19 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
1,975 ₪ |
|
סה"כ |
900,000 ₪ |
4,918 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,286,192 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי בתמהיל הזה:
- הורדתי את הפריים מ- 30 שנה ל- 25 שנה
- המשתנה הצמודה התקצרה מ- 25 שנה ל- 20 שנה
- הוקל"צ התקצר בשנה בודדת (מ- 20 ל- 19), אני יודע שזה לא נראה לכם "צעד ענק" שיחסוך לכם מיליונים, אבל זה צעד שחוסך לכם כמה קרוב ל- 10,000 ₪ (9,261 ₪ בדיוק), זהו סכום שאתם ממש לא יכולים להתעלם ממנו וכל זה רק מקיצור של שנה בודדת במסלול אחד בלבד.
הנה הוכחה לכך, שלפעמים לא צריכים להיות "גאונים" במשכנתא אלא רק מעט יצירתיים ולא ליפול למלכודות של "שנים עגולות" כי ככה זה יותר נוח ל"הסתכל על זה".
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,500 ₪:
אנו עולים בעוד 500 ₪ וכל שקל נוסף יכול לעזור לנו לשפר את מבנה המשכנתא שלנו ואת הריביות שנקבל בה.
אחד הפלוסים הגדולים ביותר בקיצור השנים הוא שעם שנים יורדים גם הריביות, דבר שעוזר לנו בצרה מכופלת על ההחזר לכל התקופה.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
300,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,755 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,567 ₪ |
|
קל"צ |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
2,122 ₪ |
|
סה"כ |
900,000 ₪ |
5,444 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,188,382 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי בתמהיל הזה לעומת הקודם:
- הורדתי את השנים בפריים מ- 20 ל- 18 שנה
- הורדתי את השנים בקל"צ מ- 19 שנה ל- 17 שנה (כמו שראינו מקודם, זה חוסך לא מעט כסף)
שימו לב,
המטרה שלי היא להוריד את השנים במשתנה הצמודה על מנת לחסוך שנות הצמדה לקרן המשכנתא.
אבל עדיין לא עשיתי זאת, כי את המשתנה כל חמש אני יכול להוריד רק בקפיצות של 5 שנים ואם הייתי עושה את זה כאן הייתי מוותר על קיצור התקופה של הפריים ועל קיצור התקופה של הקל"צ והחלטתי שיותר חשוב לי שיהיו 2 מסלולים שנקצר בהם את השנים ואל רק מסלול בודד.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 6,000 ₪:
הסכום עולה לאט לאט ומגיע ל6,000 ₪ החזר חודשי (שרק מעטים מאיתנו יכולים להרשות לעצמנו).
עכשיו כל קפיצה של 500 ₪ לא תשפר באופן דרמטי את התמהיל כי ה- 500 ₪ כבר לא מהווים אחוז גדול מההחזר (אם מקודם תוספת של 500 ₪ הייתה שווה ל- 14% מההחזר, כרגע היא שווה רק ל- 8% מההחזר ולכן ההשפעה שלה קטנה יותר).
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,835 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
15 שנה |
בין 1.85% ל- 2.15% |
1,930 ₪ |
|
קל"צ |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין 4.35% ל- 4.85% |
2,122 ₪ |
|
סה"כ |
900,000 ₪ |
5,887 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,155,353 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השתנה בתמהיל הזה:
- הפריים ירד מ- 18 שנה ל- 17 שנה
- המשתנה כל חמש ירדה מ- 20 שנה ל- 15 שנה
מהקיצור תקופה של המשתנה הרווחנו שלושה דברים:
א. 5 שנות ריבית
ב. 5 שנות מדד
ג. ריבית נמוכה יותר (כי קיצרנו תקופה)
ראינו, כי 500 ₪ תוספת לחודש לא שינו לנו את התמהיל באופן דרמטי, אבל ללא כל ספק היטיבו איתנו מאוד.
תמהיל משכנתא למחזירים עד 6,500 ₪:
הסכום החודשי ממשיך לזנק ומגיע ל- 6,500 ₪ ועדיין אנחנו "מסונדלים" עם התמהיל של ה-3 שלישים (פריים, משתנה וקל"צ), אני רוצה להזכיר לכם שאני נותן את התמהיל הטוב ביותר עבורכם אבל הוא מאוד מאוד בסיסי וכדאי מאוד לשנות אותו לפי טעמכם האישי (אהבת הסיכון) ולפי צרכיכם האישיים.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
300,000 ₪ |
15 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
2,028 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
300,000 ₪ |
15 שנה |
בין 1.85% ל- 2.15% |
1,930 ₪ |
|
קל"צ |
300,000 ₪ |
13 שנה |
בין 3.85% ל- 4.35% |
2,484 ₪ |
|
סה"כ |
900,000 ₪ |
6,442 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,100,185 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שינינו בתמהיל הזה:
- הפריים ירד מ- 17 שנה ל- 15 שנה (שימו לב שבפריים קיצור התקופה לא משפיע על הריבית)
- הקל"צ ירד מ- 17 שנה ל- 13 שנה וזיכה אותנו בריבית נמוכה יותר וב- 4 שנות ריבית גבוהות.
חשוב להדגיש,
שאתם באים לקצר את התקופה תנסו לעשות זאת במשתנות/קבועות בהתחלה, לאחר מכן בקל"צ (בגלל הריביות הגבוהות שלו) ולסיום תעשו את זה בפריים.
אבל אם לא הצלחתם לקצר את המשתנה (בגלל הקפיצות של החמש שנים), אל תתביישו לגשת למסלול אחר ולקצר אותו (אפילו אם זה רק בשנה).
תמהיל משכנתא למחזירים עד 7,000 ₪:
הפעם אנחנו כבר משנים את התמהיל עצמו ומחליפים מסלול משכנתא במסלול אחר.
עד כה שמרנו על תמהיל דומה (פלוס מינוס) ברוב התמהילים המרכזיים ו"שיחקנו" רק עם השנים (בתקווה לנצל כל פעם את המסלול הטוב ביותר לקיצור תקופה).
הפעם אנחנו משנים גם את המסלול עצמו.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
300,000 ₪ |
17 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,835 ₪ |
|
קבועה צמודה |
300,000 ₪ |
10 שנים |
בין 1.35% ל- 1.85% |
2,706 ₪ |
|
קל"צ |
300,000 ₪ |
13 שנה |
בין 3.85% ל- 4.35% |
2,484 ₪ |
|
סה"כ |
900,000 ₪ |
7,025 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,086,786 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שינינו בתמהיל:
- החלפנו את המסלול "משתנה כל חמש" למסלול "ריבית קבועה צמודת מדד".
בעיקרון אלו מסלולים די דומים (שניהם צמודי מדד) אבל שמגיעים לשנים נמוכות אני מעדיף ריביות קבועות בגלל שהן יותר זולות והסיכוי לפרוע אותן הולך וקטן (כך אני לא "מפחד" מעמלות פירעון מוקדם) - את הפריים הארכנו מ- 15 שנה ל- 17 שנה (בעיקרון זה לא ממש רצוי להאריך תקופה, אבל לא עמדו בפנינו הרבה אופציות)
לסיכום,
אתם יכולים להמשיך ולעלות בהחזר החודשי, אם הבנתם את הרעיון אז וודאי קלטתם שאני מנסה כל פעם להוריד את השנים (במסלול ה"רווחי" ביותר שאני יכול) ומשתדל להיפטר מהמסלולים צמודי מדד לטובת הקל"צ.
כמו תמיד,
אני מבקש מכם 3 דברים:
- תמשיכו ללמוד – כי רק ככה תוכלו לקחת משכנתא טובה ותבינו גם מה אתם לוקחים
- זיכרו, כי כל התמהילים הצגתי כאן הם כלליים ולא מותאמים אליכם אישית ולכן חשוב להתייחס אליהם כהמלצה כללית ולשפר אותם לטובת צרככם האישיים.
- ולסיום, הירשמו לרשימת התפוצה שלי – אתם תקבלו במייל כתבות חדשות, עדכונים על מסלולים חדשים שיוצאים, ריביות שנותנים היום והכי חשוב תוכלו להישאר עם ה"אצבע על ההדק" כל התקופה הזו של לפני המשכנתא.
