אני חוזר למסורת ולחוב מאוד ישן שלי עבורכם, לפני כשלושה חודשים לערך התחלתי לפרסם מספר תמהילי משכנתא עבור משכנתאות בסך 300,000 ₪ ועד 900,000 ₪ אבל לא השלמתי את התמהיל שהרבה חיכו לו והוא תמהיל משכנתא למיליון שקל.
אז אני מצטער שחיכיתם כל הרבה זמן ואני יותר משמח להחזיר את החוב, בפוסט זה אני אציג לכם מספר תמהילי משכנתא (כל אחד לפי ההחזר שמתאים לו) לסך של מיליון שקל וכמובן אני אפשרם לכם את הריביות שאתם יכולים לקבל (פלוס מינוס), מכיוון שריבית משכנתא זה עניין יחסי לסוג הלווים, לגובה המשכנתא, לפרטי העסקה ועוד.
אז אנחנו מתחילים ולפני זה (אם אתם קוראים קבועים אז אתם וודאי מכירים) אני חייב לתת 2 הבטחות ואזהרה אחת. מומלץ או אפילו חובה לקרוא אותן ולהתייחס אליהן במלוא הרצינות (בעיקר את האזהרה).
ההבטחות:
- אני אציג לכם כאן את תמהילי המשכנתא הטובים ביותר (לדעתי) עבור משכנתא של מיליון ₪, כמו כן אני אפרט לכם תמהיל מסויים עבור כל סכום החזר במטרה להתאים אותו כמה שיותר מדוייק.
- אני אמסור לכם כאן את הריביות המומלצות שאתם יכולים לקבל בבנקים
האזהרה:
תמהיל משכנתא הוא דבר אישי מאוד ותמהילי המשכנתא שיוצגו כאן הם כלליים למדי.
אמנם אני ניסיתי לכוון אותם לפלח השוק הרחב ביותר באוכלוסייה, אבל לא מומלץ לבנות בדיוק את אותו התמהיל עבורכם כי לכל אחד מכם יש צרכים ורצונות משל עצמו.
לכן, מומלץ להתחיל לבנות את תמהיל המשכנתא שלכם מכאן (זה יכול להיות השלד שלו) ולעשות התאמות לפי יכולותיכם ורצונותיכם.
בכדי לצפות בריביות העדכניות לכל מסלול ותקופה, ניתן להיכנס אל מחשבון משכנתא בבלוג
אז לאחר שהזהרנו והבטחנו בואו נתחיל לבנות תמהיל משכנתא ל- 1,000,000 ₪
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,000 ₪:
עוד מסורת מהפוסטים הקודמים היא שאני מציג כאן גם תמהילים שאינם מומלצים, הסיבה שאני מציג אותם היא כי שי כאלה שאין להם ברירה (ואני מציע להם עדיין לחפש ברירה אחרת) ובנוסף יש כאלה שזה מניע אותם מהמהלך ועל כך אני שמח.
לקחת משכנתא של מיליון ₪ ולהחזיר "רק" (ואני יודע שזה המון) 5,000 ₪ זה לא אחראי וממש לא כלכלי. לכן אני לא ממליץ על התמהיל הזה.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,528 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
664,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
3,486 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,014 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,294,917 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
למה התמהיל הזה לא טוב?
- 2/3 ממנו צמוד למדד (זה ממש לא טוב לטווח הארוך)
- כל המסלולים בו הם בריביות משתנות ואין לכם שום "יציבות" או "ביטחון" באף אחד מן המסלולים
- התקופות הן לתקופה ארוכה, דבר שלא מטיב עם מצבכם (ככל המשכנתא יותר ארוכה כך תשלמו יותר ריביות ותספגו יותר מדדים).
נסכם ונאמר שאני לא ממש ממליץ על התמהיל הזה ומייעץ ל"וותר על התענוג".
תמהיל משכנתא למחזירים 5,500 ₪:
גם הסכום הזה קצת "צפוף" אבל עדיין הוא יותר טוב מהקודם ואפשר להתחיל לבנות ממנו משהו.
גם פה התמהיל לא יהיה אופטימלי למדי ולא "הכי כלכלי" אבל יש לו לא מעט פלוסים מהתמהיל הקודם שהצגתי.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,528 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,740 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
19 שנה |
בין 4.85% – %4.35 |
2,200 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,468 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,377,534 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי בתמהיל הזה?
- הוספנו מסלול חדש שנקרא קל"צ (קבועה לא צמודה) והוא נותן ביטחון יחסי ויציבות במשכנתא בכך שהוא לא משתנה ונשאר קבוע ולא תלוי במדד או בריבית (וכמובן שלא במט"ח)
- שימו לב שלקחתי את המסלול ל- 19 שנה, אני בטוח שרובנו היו לוקחים אותו ל- 20 (שיהיה עגול) אבל אני רוצה להסביר שאם ישנה אפשרות אז מאוד כדאי לקזז "שנה או שתיים", זה אולי לא נראה "עגול ומסודר" אבל כל שנה קיזוז תחסוך לכם לא מעט כסף.
שימו לב שההחזר הסופי יוצא גבוה יותר מההחזר הקודם (וזה לא הגיוני כי הוספנו להחזר החודשי 500 ₪) אבל זו אחיזת עיניים מכיוון שבתמהיל הקודם לא חישבנו מדדים ובתמהיל הזה מחושב "מדד מראש" על הקל"צ.
תמהיל משכנתא למחזירים 6,000 ₪:
אנו מוספים 500 ₪ להחזר החודשי ואנו כבר מתחילים לקבל אפשרויות נוספות והשנים של המסלולים יורדות בהדרגה.אחד הפלוסים הגדולים בקיזוז השנים הוא שלתקופות קצרות יותר אנו מקבלים גם ריביות טובות יותר, אז בעצם אנחנו "מרוויחים" פעמיים גם פחות "שנות ריבית" וגם ריבית זולה יותר
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
20 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,797 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,740 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
16 שנה |
בין 4.85% – %4.35 |
2,461 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,998 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,321,475 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי במסלול?
- מסלול הפריים ירד מ- 25 שנה ל- 20 שנה
- מסלול הקל"צ קוצר מ- 19 שנה ל- 16 שנה
שימו לב שלא "נגעתי" במסלולים אלא רק שיניתי את השנים של המסלולים ורק בעזרת השינויים האלו הצלחנו לחסוך 999999 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה לעומת התמהיל הקודם.
תמהיל משכנתא למחזירים 6,500 ₪:
אמנם אנחנו מעלים את ההחזר החודשי כל פעם בסכום קבוע (500 ₪) אבל לאט לאט ההעלאה כבר לא מועילה לנו כפי שהועילה לנו במקרים הקודמים וזאת משום שאנחנו מעלים "אחוז נמוך" יותר מההחזר החודשי שהיה לפניו (אם במקרה הראשון העלנו את ההחזר ב10% מ5,000 ₪ ל5,500 ₪, במקרה הזה אנחנו מעלים את ההחזר "רק" ב- 8.3% מ- 6,000 ₪ ל- 6,500 ₪) ולכן האפשרויות משחק "מצטמצמות" וקיזוז השנים לא יהיה גדול כפי שהיה עד עכשיו.
ועדיין אני ממליץ שכל אחד שיכול להגדיל את ההחזר החודשי יעשה זאת כי לטווח הארוך זה שווה לא מעט כסף.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
19 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,869 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
15 שנה |
בין 2.15% -1.85% |
2,143 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
15 שנה |
בין 4.35% – 3.85% |
2,487 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
6,498 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,259,490 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השינויים שנעשו בתמהיל?
- מסלול הפריים קוצר מ- 20 שנה ל- 19 שנה
- מסלול ה"משתנה כל חמש" קוצר מ- 20 שנה ל- 15 שנה
- מסלול הקל"צ קוצר מ- 16 שנה ל- 15 שנה
חשוב לומר ולהדגיש:
כי הקיצור תקופה של המשתנה כל חמש הוא הכי משמעותי ולא רק בגלל שהוא נעשה לתקופה של חמש שנים אלא בגלל שבמשתנה הצמודה כל קיזוז שנה חוסך לנו גם "שנת ריבית" וגם "שנת מדד".
כמוכן, אני ממליץ תמיד שאם יש אפשרות לקזז שנים אז להתחיל במסלולים הצמודים ורק לאחר מכן לעבור למסלולים הלא צמודים
תמהיל משכנתא למחזירים 7,000 ₪:
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,948 ₪ |
|
קבועה צמודה |
333,000 ₪ |
12 שנה |
בין 2% – 1.5% |
2,565 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
15 שנה |
בין 4.35% – 3.85% |
2,487 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
7,000 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,237,964 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השתנה בתמהיל הזה?
- הפריים קוצר מ- 19 שנה ל- 18 שנה (לא חסכנו המון, אבל גם 5,237 ₪ חסכון זה לא מעט כסף)
- הכנסתי מסלול חדש והוא "קבועה צמודה" במקום המשתנה כל חמש וקיצרנו את חיי המסלול מ- 15 שנה ל- 12 שנה.
ה"קבועה צמודה" הוא מסלול שאני ממליץ להשתמש בו בטווחים קצרים בלבד (ובמקרים מסויימים גם בזכאות), הוא יותר זול מהמשתנה כל חמש לתקופות של מתחת ל- 12 שנה אני מעדיף אותו על פני המשתנה הצמודה.
לסיכום,
אני יכול עוד להמשיך אבל אני מניח שהבנתם את הפרינציפ, ועכשיו אתם כבר יותר מבינים מאיפה כדאי לקזז בשנים ואלו ריביות ניתן לקבל על מסלולים מסויימים לטווחים שונים.
כמו תמיד אני מבקש מכם 3 דברים (קטנים אבל חשובים):
- להמשיך ולחקור את הנושא, משכנתא של מיליון שקל זה לא "דבר שהולך ברגל" ואתם חייבים להתייחס לנושא ברצינו ולדעת מה קורה ולמה (גם אם אתם לוקחים יועץ משכנתאות פרטי)
- לזכור כי אני הזהרתי בהתחלה שתמהילי המשכנתא הנ"ל הינם כלליים ולא כדאי לקבל אותם כ"תורה מסיני", ייתכן והם לא מתאימים לכם ומאוד ייתכן שאתם צריכים לעשות בהם מספר שינויים והתאמות על מנת שיהיו מתואמים אליכם.
- ובקשה אחרונה (ואני יודע שלפעמים אני "נודניק" בנקודה הזו), הירשמו לרשימת התפוצה שלי, זה יעזור לכם להישאר עם "יד על הדופק" לאורך כל התקופה הזו שאתם מתעניינים וצריכים משכנתא, ככה תוכלו להישאר בעניינים ולהיות מודעים לכל מיני דברים חדשים שיש בשוק ולפעמים יכולים לחסוך לכם לא מעט כסף (זה כמובן בחינם וללא דואר זבל).
אני ממליץ לנסות ומבטיח שלא תתאכזבו – ההרשמה היא מכאן וזה לוקח כמה שניות.
