מי נגד מי – מה מטרתם של שר האוצר, בנק ישראל והמפקח על הבנקים בשוק הדיור והמשכנתאות?

בשנים האחרונות אנו "זוכים" לשמוע חדשות לבקרים על הנחיות חדשות של בנק ישראל ו/או המפקח על הבנקים בנוגע לשוק המשכנתאות.
אני לא אפרט כאן את כל ההנחיות, עליהן תוכלו לקרוא במספר פוסטים בבלוג (מגבלת השליש, שינוי אחוזי המימון, הגדלת הלימות ההון והשינויים האחרונים על חיוב לקיחת שליש משכנתא בריבית קבועה).

בפוסט הזה אני רוצה להסביר את המניעים שלהם (כלומר, למה הם עושים את זה), אני רוצה שתבינו למה זה קורה ואולי ככה תבינו את ההגבלות יותר טוב (כי כשמבינים את ה"אינטרס" ככה יותר קל להבין את ההגבלה).

דבר נוסף שאני הוא רוצה הוא להביע את דעתי על ההגבלות ועל בנק ישראל והמפקח על הבנקים, מכיוון שהבלוג הפך למדובר ונפוץ מאוד בשוק המשכנתאות אני נושא תקווה שמישהו בעל השפעה יקרא את הכתבה הזו וגם את הפוסטים הבאים שאני רוצה לכתוב (בעניין יועצי המשכנתאות ובעניין מחירי הדירות) ואולי דברים יתחילו לזוז לטובה (אני יודע שאני אופטימי מדי או אפילו "תמים" אבל אנחנו מדינה קטנה וכל דבר יכול לקרות פה אז אני מרשה לעצמי לקוות).

אז יאללה בואו ונתחיל להבין קצת מה הם רוצים מאיתנו (וגם מה הם רוצים מהבנקים).

מה הם הנושאים בהם עוסקות ההנחיות?

1. צינון מחירי הדירות
   זה לא סוד ש"כל המדינה" (גם האנשים וגם הממשלה) מבינים שמחירי דירות שעולים ללא הפסקה הם בעיה לאומית ולכן בבנק ישראל מנסים להוריד ביקושים לשוק הדירות ובכך להרגיע את המחירים.איך הם עושים זאת?
   בעזרת הטלת מגבלות על המשכנתאות והפיכתן למשהו שיותר קשה לקבל.
   לדוגמא:
   – הורדת אחוז המימון ל- 50% עבור דירות להשקעה.
   – ביטול EMI והאפשרות לקחת יותר מ- 75% מימון לדירה ראשונה (בעבר היה ניתן לקחת עד 95%).בנק ישראל מנסה להקשות כמה שיותר על רוכשי הדירות לקחת משכנתא (לא ברמה דרמטית אלא במספר הנחיות ש"מפריעות" לקבל אחוזי מימון גבוהים).
   על ידי כך הוא מקווה שפחות אנשים יוכלו לקנות דירה (בעיקר שוק המשקיעים) וברגע שירדו הביקושים לדירות באופן אוטומטי ירדו מחירי הדירות.
2. הטלת מגבלות על הבנקים והפיכת המשכנתא ליקרה יותר
   בנק ישראל והמפקח על הבנקים מאוד חושש לגורל הבנקים, הם מפחדים שבמקרה של מפולת מחירים שתגיע בעקבות עליית ריבית (כפי שהייתה בארה"ב) הבנקים יצטרכו להתמודד עם החזרי משכנתא אדירים (לאנשים יהיה קשה להחזיר את המשכנתא שלהם ולכן ימכרו את הדירות שלהם ומכאן גם מחירי הדירות ירדו).איך הם עושים זאת?
   מכיוון שם מבינים שיציבות הבנקים הם פרמטר עיקרי למשק בריא ומכיוון שהם יודעים שביום שהבנקים יתמוטטו כל המדינה שלנו תכנס ל"הלם כלכלי" ולמשבר עמוק ביותר, הם כל הזמן קובעים לבנקים תקנות והנחיות חדשות שגורמות להם להיות יותר זהירים במתן משכנתאות ובכך הם רוצים להבטיח את היציבות שלהם במקרה של מפולת ועליית ריבית.לדוגמא:
   – איסור על לקיחת יותר משליש בריבית משתנה
   – חיוב על לקיחת שליש בריבית קבועה
   – איסור מתן משכנתאות ליותר מ- 30 שנה
   ועוד, ועוד, ועוד…

   בקיצור,
   הם קובעים במידה רבה את מדיניות האשראי של הבנקים כי הם לא כל כך סומכים על הבנקים וחושבים שהם יעשו הכל בשביל להרוויח עוד לקוחות (מה שיכול להיות שמאוד נכון), ולכן הם קובעים מראש כמה כל לווה יכול לקחת ובאילו מסלולים הוא יכול לעשות זאת.

מה אני חושב על כל הנושא הזה?

ראשית אפתח ואומר שאין לי דבר ולא חצי דבר נגד הממסד (לא נגד בנק ישראל, לא נגד המפקח על הבנקים ולא נגד שר האוצר) וחשוב לי לומר שאני אומר את הדברים הבאים מתוך כאב למצבם של הזוגות הצעירים, כמו כן ידוע לי שאני "כולה" כותב בלוג בנושא משכנתאות ואילו הם אנשים כלכליים בעלי ניסיון רב וראיה רחבה של הנושא, אבל אני עדיין עושה זאת ומהמר על כך שמקסימום יגידו עלי שאני נאיבי או טיפש, לדעתי זה הסיכון שווה את הסיכוי במקרה הזה.

אז אתחיל,
אני חושב שהם (לצורך העניין גם בנק ישראל וגם המפקח על הבנקים) קודם כל צריכים להודות שבמטרה הראשונה שלהם הם לא עומדים וזה קורה הרבה מאוד זמן.
מחירי הדירות לא יורדים (ההיפך הוא נכון וזה קורה באחוזים מפחידים כבר מעל ל- 7 שנים), המגבלות שהם הטילו על המשקיעים לא עזרו והם פשוט רוכשים עכשיו דירות במינוף של שני נכסים ולא אחד.

כך שמישהו שם צריך לעשות "stop" ולחשוב על חוקים ותקנות חדשים כי הקיימים לא כל כך משיגים את המבוקש (תמיד אפשר לומר שאם הם לא היו עושים את זה, אז המצב היה הרבה יותר גרוע. אבל אני חושב שגם הם מבינים שהם נכשלו במשימה הראשונה שהציבו לעצמם).

מה שהכי כואב לי הוא שלא מספיק שהם לא הורידו את המחירים (אני לא אומר שזה קל), אלא שהם הרחיקו כל כך הרבה זוגות צעירים מ"חלום הדירה" ברגע שהם ביטלו את EMI ואת האפשרות לקחת יותר מ- 75%.
ישנם כל כך הרבה צעירים טובים שמנהלים נכון את חייהם הכלכליים שכל חטאם הוא שהם לא מצליחים לחסוך 25% מההון הראשוני לדירה, בעוד חבריהם הטובים לוקחים כמה גרושים (במקרה שלנו הרבה גרושים מההורים) והם כן מצליחים לרכוש.
אותם הזוגות שאיבדו את היכולת לרכוש עומדים מהצד ורואים כיצד חודש אחרי חודש מחירי הדירות עולים והם לא מצליחים להדביק את הפער (אפילו אם הם יחסכו 5,000 ₪ מדי חודש הם לא יצליחו להדביק את עליית המחירים).

הבקשה שלי מבנק ישראל:
תתחשבו בזוגות האלו, תתמקדו בעיקר בהם ותנסו לראות איך אתם משנים את פני הדברים על מנת שהם כן יוכלו לרכוש דירה (יש לכם כלים ומפתחות לכך, פשוט צריך להחליט שזה מספיק חשוב לכם).

טענה נוספת שיש לי לבנק ישראל ולמפקח על הבנקים היא שהם מתערבים מדי בשוק כלכלי שאמור להיות חופשי ולהתנהל על פי כוחות השוק.

ברגע שאתם קובעים עבורנו שאנו לא יכולים לקחת יותר מ- 33% בפריים ושאנחנו חייבים לקחת 33% בריבית קבועה אתם אולי מגנים על הבנקים, אבל אתם גוזלים מאיתנו (הלקוחות) את היכולת לקחת החלטות מקצועיות בעצמו (זה די דומה לכך שהיו קובעים לנו שאנו לא יכולים לקנות מניה מסוימת כי הי מסוכנת לדעתם ואנחנו חייבים לקנות מניה "בטוחה" אבל עם תשואה נמוכה יותר).

אני יודע שאתם רוצים בטובתם של הלווים ושל הבנקים, אני יודע שאתם מעדיפים שכל המשק יינזק קלות מהגבלות מסוימות אבל לפחות תמנעו נזק ארוך טווח לכל המשק.

אבל אם אתם כל כך דואגים לזה למה אתם מתנהגים אלינו כאילו אנחנו "טיפשים" שלא יודעים מה אנחנו עושים? למה אתם לא מלמדים אותנו מה כדאי לעשות במקום להחליט עבורנו החלטות נוקשות? למה אתם קובעים תקנות כלליות ולא פרטניות לכל קבוצת לווים ששונה מקבוצה אחרת?

אני לא כל כך נאיבי כפי שאני נשמע, אני יודע שעדיף להגביל באופן כללי ובכך ל"הציל" את כל המשק במקרה של מפולת, אבל למה אף אחד לא קובע שם תקנות קצת יותר "חכמות" שמתחשבות במספר פרמטרים ולא תקנה כללית שאולי עוזרת לחצי מהאוכלוסייה אבל באותו מעמד גם מזיקה לחצי השני.

אני מתכוון שהנחיות צריכות להיות יותר ממוקדות אוכלוסיה (דבר שדורש תכנון וחשיבה עמוקה אבל זו בקשה מגופים שמחזיקים כל כך הרבה אנשים מוכשרים וטובים), ללווים חזקים צריך לאפשר לקחת יותר בפריים (כי הם יכולים לעמוד בשינויי ההחזרים) ולמי שיש דירה בשווי 300 אלף ₪ שרכש בבאר שבע שהיה רווק לפני 4 שנים צריך לאפשר לקבל יותר מ- 50% מימון עבור הדירה שהוא רוכש עם אשתו לצורך דיור ובטוח שזוג צעיר שמנהל את חייו הכלכליים לתפארת (מוסר תשלומים גבוה, עבודות מסודרות, חיסכון לטווח ארוך וכו') צריך לאפשר (עם הרבה מגבלות ועם ביטוח כלשהו) לקחת יותר מ- 75% מערך הדירה ובכך להתחיל את חייו בארצנו הקטנטונת.

אני בטוח שעם חשיבה נוספת אפשר לשפר עוד יותר את ההנחיות הכלליות מדי לדעתי ולהתחיל להשקיע בדברים החשובים שנמצאים על השולחן.

אני מקווה שלא חפרתי לכם יתר על המידה, אני תמיד מנסה להיות ממוקד עזרה בנושא המשכנתאות בנושא של מסלולים, ריביות ותמהילים אבל הפעם היה לי חשוב ל"הוציא קיטור" ולא בשביל להתלונן חלילה אלא בשביל להרגיע את עצמי שאני את שלי אמרתי ואני עשיתי את הניסיון שלי לעשות שינוי קל במצב.