מדריך משכנתא – חלק ג': איך יוצרים תכנון פיננסי נכון למשכנתא?

אתם עומדים לרכוש דירה, מן הסתם הדירה היא בעלות של מאות אלפי שקלים ויותר ולכן חשוב מאוד לדעת לקראת מה אתם הולכים.
זוגות רבים פשוט "קופצים למים", רוכשים דירה ולאחר מספר שנים (במקרה הטוב) הם מגלים שהם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ופשוט נאלצים למכור את הדירה או למחזר שוב ושוב את המשכנתא כי ההחזר פשוט "גדול" עליהם.

אז איך עושים תכנון פיננסי במספר צעדים פשוטים ?

יהיה מיותר כעת ללמד אתכם כלכלה, אני בטוח שאתם מספיק נבונים ואחראים לא לעשות טעויות גדולות, אבל הרשו לי לתת לכם מספר טיפים שיכולים לחסוך לכם לא מעט כסף ובעיקר הרבה כאב ראש.

שאלת השאלות – בכמה כסף לקנות את הדירה ?
זוהי אכן שאלה לא פשוטה שאין לה תשובה אחת ויחידה.
בפניכם עומדים מספר אפשרויות ולא תמיד ניתן לדעת מהי האופציה המובילה.
אך אתם חייבים להגיע להחלטה ולכן אני ממליץ לקבוע את ערך הדירה הנרכשת לפי 2 כללים:
ההון העצמי שהצלחתם לגייס + יכולת ההחזר החודשית שלכם.
אני אסביר על כל אחד מהכללים כעת ולאחר מכן יהיה לכם קל יותר בכמה כסף כדאי לכם לקנות את הדירה.

שלב 1 – הון עצמי

בדקו כמה הון עצמי יש לכם. זהו החלק הכי חשוב במשכנתא כי זה קובע את נקודת הפתיחה שלכם.
ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא (כי הבנק מסתכן פחות)וככל שההון העצמי שלכם יהיה יותר גבוה כך תוכלו לקחת את המשכנתא לכמה שפחות שנים ובכך תוכלו להשתחרר מן הנטל הזה מוקדם יותר ותשלמו פחות ריביות.

כמה משכנתא הבנק נותן ?

הבנקים בארץ נותנים עד 70% משכנתא – כך שאתם חייבים להביא 30% הון עצמי.
ישנם מקרים מיוחדים שהבנק יהיה מוכן לתת לכם גם 80% משכנתא, אבל זה במידה ויש לכם "שם טוב" בבנק ועתיד מבטיח (לדוג, שני בני זוג שלומדים רפואה – כרגע הם אמנם סטודנטים אבל בעתיד הם אמורים להשתכר גבוה).
אחרת הבנק לא ייקח יותר מדי סיכון ולא ייתם לכם יותר מ70% משכנתא.

חשוב לדעת –

ישנה חברת ביטוח אשראי (EMI) שמוכנה לבטח את הבנק מפני הפסדים במשכנתא שלכם ואם הם יאשרו לכם תוכלו לקחת מהבנק גם 90% משכנתא.
אבל אל תתלהבו מהר מדי, כמו כל חברת ביטוח גם פה תצטרכו לשלם פרמיית ביטוח ולרוב היא מאוד גבוהה ולא תמיד משתלמת.
אני מבטיח להקדיש פוסט מיוחד בנושא EMI ולהרחיב בנושא זה.

הערה חשובה – בעקבות שינויים בהנחיות בנק ישראל בשנת 2013, לא ניתן לקבל למשכנתא ראשונה מימון של יותר מ-75% וחברת EMI אינה פועלת יותר.
ניתן לקרוא על כך עוד בקישור זה.

שלב 2 –  כמה כדאי להחזיר מדי חודש ?

כלל האצבע העתיק אומר שכדאי להחזיר עד 30% מההכנסה הפנוייה שלכם.
(הכנסה פנויה = השכר נטו שלכם בקיזוז ההלוואות שאתם חייבים כבר היום)
כלומר, אם אתם מרוויחים ביחד 11,000 ₪ נטו (שימו לב, נטו ולא ברוטו), וללא קשר למשכנתא אתם מחזירים כל חודש הלוואה בגובה 1,000 ₪ ,  אזי תוכלו להחזיר עד 3,000 ₪ אבל הכלל הזה "התפוצץ" לנו כמה פעמים בעבר הלא רחוק ולצערינו מאוד יכול שיתפוצץ לנו שוב בפנים כאשר הריבית תתחיל לעלות שוב.

אז מה עושים כדי להישמר ?

אם אתם יכולים, לכו על בטוח – אל תחזירו יותר מ25% מההכנסה הפנויה שלכם וכך במידה ותהיה עליית ריביות ואתם תהיו חשופים לה, עדיין יישאר לכם מרווח ביטחון וגם המשכנתא תגדל בכמה שקלים תמשיכו להצליח לעמוד בהחזרים שלה.

מה אומרים הבנקים ?

בבנק יאשרו לכם להחזיר עד ל33% מההכנסה הפנויה שלכם.

מה כדאי לקחת בחשבון ?

לפני שקובעים את גובה ההחזר חשוב לדעת אם אתם עומדים בפני עלייה בשכר או מנגד עלייה בהוצאות.
לדוגמא זוג סטודנטים צופים שתוך מספר שנים מצבם הכספי ישתפר, מצד שני ככל שהם יתבגרו ויביאו ילדים לעולם ההוצאות שלהם יגדלו.
בני זוג שמצליחים לצפות מראש בכמה השכר שלהם יעלה ומנגד בכמה ההוצאות יעלו יוכלו לחשב הכי טוב שאפשר כדה כדאי להם להחזיר מדי חודש.

לסיכום,

כעת אתם יכולים לדעת שהדירה שתקנו צריכה להיות בעלות של עד פי 4 מהכסף שיש לכם (לדוג' – אם יש לכם 200 אל"ש תוכלו לרכוש דירה ב800 אל"ש).
את המשכנתא שתבקשו מן הבנק תפרסו למספר שנים כזה שייתן לכם החזר חודשי של רבע מההכנסה הפנויה שלכם.

אדגיש ואמור כי זו לא מתמטיקה נקייה, ישנם בחיים מצבים שצריך וכדאי להעז ולקחת סיכונים וישנם מצבים כאשר ה"בטוח" מרגיש קצת "מפחיד". הכללים שנתתי הם רק כללי אצבע וכל דירה צריכה להישקל בנפרד עם היתרונות החסרונות שלה.

עכשיו שאתם יודעים כמה כסף אתם רוצים לבקש מהבנק ומה גובה ההחזר החודשי הרצוי לכם, אתם מוכנים לעבור לחלק הבא: מהי בקשת משכנתא ואיך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.