חדשות משכנתא: בנק ישראל מפתיע ומוריד את הריבית!

נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג, החליטה אתמול (24/02/14) להוריד את ריבית בנק ישראל ברבע אחוז והחל מתחילת חודש מרץ היא תעמוד על 0.75% (במקום 1%),
בהתאם, ריבית הפרים הפריים תרד גם כן ברבע אחוז ותעמוד על 2.25% (במקום 2.5%).

אין ספק שזו ידיעה משמחת ללוקחי המשכנתאות וגם לבעלי המשכנתאות (שמהיום ישלמו פחות על המשכנתא שלהם בכל חודש), בפוסט הבא אנסה להסביר מספר דברים:

• למה הריבית ירדה?
• מה זה יעשה לריביות המשכנתא?
• מתי כבר תוכלו להרגיש את הירידה?
• איך זה ישפיע על מחירי הדירות?

למה הריבית ירדה?

חשוב לדעת שהריבית יורדת ברציפות כבר יותר משנתיים (החל מ-2011), אז ריבית הפריים עמדה בשיאה ברמה של 4.75% והיום היא רק 2.25% וזו ללא ספק ירידה מאוד דרמטית ותלולה.

ישנן מספר סיבות לכך שהריבית נמוכה, אבל אלו הסיבות המרכזיות הנוכחיות שהובילו לירידה:

1. מדד נמוך – בנק ישראל מעוניין שהמדד (אינפלציה) יעמוד סביב ה- 2% לשנה.
   כל עוד הוא לא מגיע ליעד הזה, לבנק ישראל אין הרבה ברירות אלא להוריד את הריבית.הוא מוריד את הריבית על מנת שהכסף יהיה יותר "זול", ואז נוכל לקחת יותר הלוואות (או לבזבז פחות על הקיימות) ויישאר לנו יותר כסף לבזבוזים.
   הוא יוצא מתוך נקודת הנחה שאם נבזבז כסף, המחירים יעלו (כי יהיו יותר ביקושים) ומכאן המדד יטפס ויגיע ליעדים שהוקצו.
2. שער חליפין נמוך – כאשר השקל מתחזק, זה אומר שמי שמוכר סחורה / שירותים לחו"ל (יצואן) מרוויח הרבה פחות.נניח שאני בעל חברה שמקבלת 100,000 דולר בחודש, אז אני בפועל מקבל 350,000 ₪ (כי אני נמצא בארץ וצריך לשלם למשרדים / לעובדים וכו' – ואת זה אני עושה בשקלים).
   אם שער החליפין היה על 4 ₪, אז בפועל הייתי מקבל 400,000 ₪ וזה היה עוזר לי יותר להרוויח ולהמשיך להתפרנס.

   בנק ישראל רוצה שהיצואנים ירוויחו (כי זה טוב לנו כמשק) אז הוא מחויב להשאיר את שער החליפין גבוה, הוא עושה זאת על ידי כך שהוא רוכש הרבה מאוד דולרים ומייצר ביקושים פיקטיביים בשוק. אבל לצערו זה גם לא עוזר לו והשקל ממשיך להתחזק ואחת הדרכים להוריד אותו היא להוריד את הריבית ולקוות שבעזרתה השקל ייחלש.

איך הירידה תשפיע על הריביות של המשכנתא ומתי תוכלו להרגיש זאת?

ירידה של הריבית ב- 0.25% לא מבטיחה ירידה של ריביות המשכנתא באותם האחוזים.
מסלול הפריים יתעדכן מייד בתחילת החודש ובין אם יש לכם משכנתא קיימת ובין אם אתם לוקחים משכנתא חדשה אתם "תרוויחו" מהירידה הזו בדיוק בגובה זה.

בשאר המסלולים אנו אמורים לראות ירידה איטית (שיכולה לקחת גם חודש – חודשיים) ולבסוף היא אמורה להיות סביב ה- 0.2% פלוס מינוס.

צריך לזכור שכאשר מדובר על מסלולים צמודי מדד, ייתכן שבגלל שבטווח הקצר תשואות האג"ח יעלו (זה כבר שיעור נפרד) אז העוגנים שמתבססים עליהם יעלו וזה באופן פרדוקסאלי יעלה את המסלולים הצמודים אבל גם זה לא יהיה לאורך זמן ולדעתי גם המסלולים האלו ירדו בקרוב (ייקח להם יותר זמן ואולי הם לא ירדו בשיעור של 0.25% אבל בטווח הארוך זה יקרה).

איך זה ישפיע על מחירי הדירות?

רבים אומרים שבגלל הריבית הנמוכה זה גורם לאנשים לקנות יותר דירות (הרי זה מניב יותר מהשקעה בבנק ויותר קל לשלם משכנתא), אני חושב שהריבית היא בהחלט זרז מרכזי בעליית מחירי הדירות אבל בטוח שיש עוד כמה גורמים שתומכים בכך (זה גם נושא שלם לפוסט).

בגלל שלדעתי לא רק הריבית הנמוכה היא זו שגורמת למחירים לעלות, אז אני לא חושב מחירי הדירות יקפצו עכשיו, אבל בטוח שזה לא יתרום להם לירידה או להיחלשות.

ריבית נמוכה בהחלט גורמת לשוק הנדל"ן להיות יותר אטרקטיבי ולכן אני חושב שזה בהחלט "מקל בגלגלים" לאלו שרוצים המחירים ירדו, אבל עדיין אני לא מאמין שזה ילבה את השוק ברמות גבוהות.

לסיכום,
אני יודע שאתם שמחים עכשיו ואני שמח בשמחתכם, חשוב לדעת שהכול נזיל וכל מה שיורד צריך גם לעלות מתי שהוא.
ולכן,עכשיו יותר מתמיד אתם צריכים להיות זהירים בבניית התמהיל שלכם ולא להסתנוור מהתקופה הנוכחית. כפי שרשמתי בתחילת הפוסט, אני אנסה מאוד להרחיב על העניין הזה בקרוב מאוד, זה נושא מאוד חשוב, ואפילו קצת מעניין. טוב, אולי רק לאנשים מסוימים…