האם לבנק מותר להעלות ריבית לאחר שפתחנו תיק משכנתא (ומה עושים במצב כזה)?

בשבועיים האחרונים היה גל פניות לאתר בשל כך שהבנק העלה ריביות לאחר שהלקוחות כבר פתחו תיק משכנתא והם מצאו את עצמם עם הגב לקיר והיו צריכים להסכים למה שהבנק קבע.

אז מה אומר החוק? האם לבנק מותר לעשות את זה? האם אנחנו חייבים להסכים? כל זאת בפוסט הבא

מה זה אומר פתיחת תיק?

כאשר אנחנו פותחים תיק בבנק מסוים (לא להתבלבל – לא מדובר בהגשת בקשה עקרונית אלא ממש תיק משכנתא), זה אומר שבחרנו כבר בנק שבו אנו רוצים לבצע את המשכנתא שלנו, סיכמנו איתו את הריביות וכל מה שמפריד בינינו לבין קבלת הכסף הוא מספר משימות שיש לבצע (כתבתי בעבר על משימות המשכנתא שיש לבצע לאחר פתיחת התיק).

ברגע שנסיים את המשימות שהבנק הטיל עלינו ונחזיר אותן לבנק, לבנק ייקח עוד 2-3 ימים על מנת לבחון את התיק ואז הוא ישחרר את הכסף (בדרך כלל הוא יעביר אותו ישירות למוכר ולא אלינו).

כמה זמן יש לנו על מנת לבצע את המשימות?

בעיקרון החוזה היבש נותן לנו 12 ימים לסיום כל המשימות.
שימו לב שאף אחד לא מגדיר האם אלו 12 ימי עסקים או לא, כך שאם הבנק ירצה הוא יוכל תמיד לומר שמדובר לא בימי עסקים אלא בימים רגילים ואם ניקח בחשבון שלבנק לוקח 2-3 ימים גם לבדוק את התיק אז בפועל נשארו לנו מקסימום 8-9 ימים לביצוע כל המשימות (שבד"כ יכנסו לחישוב גם שבתות וחגים).

בתקופת הזמן הזו לבנק אין אפשרות לשנות את התנאים שלנו כי הם שמורים לנו.

מה קורה אם לא הספקנו לבצע את כל המשימות?

בעיקרון, לבנק יש את האפשרות להעלות לנו את הריביות ואז אנחנו נכנסים לבעיה.
הבעיה היא גדולה כי אנחנו נמצאים בעצם בפלונטר, מצד אחד ביצענו את רוב המשימות ויש לזכור שהמשימות האלו הן נקודתיות לבנק מסוים, כלומר הבאנו שמאי שמוסכם על בנק מסוים + רשמנו הערת אזהרה על אותו הבנק + החתמנו את המוכר על מסמכי אותו הבנק וכו'…

כלומר, אין לנו אפשרות באותו השלב לבצע "אחורה פנה" וללכת לבנק אחר (על פניו האפשרות קיימת, אבל זה אומר שנצטרך לעשות הכל מחדש ובנוסף לדאוג לעניינים בירוקרטיים נוספים כמו ביטול משכון בטאבו וברשם המשכונות). כמו כן אם אנחנו לחוצים על הכסף אז בכלל אין לנו הרבה ברירות כי אין לנו את הזמן לעשות את הכל מחדש יחד עם הבירוקרטיה הנוספת.

האם תמיד הבנק יעלה ריביות?

לא. בדרך כלל הבנק ייתן לנו עוד כמה ימי חסד, אבל אם תהיה עליית ריבית במשק, או אם יהיו צפי לעליית ריבית, או שסתם בנק מסוים יחליט שעכשיו הוא מעדכן ריביות אז הוא יוכל לעלות את הריביות ולנו לא יישארו הרבה ברירות אלא להוריד את הראש ולהסכים.

איך נמנעים מהמצב הזה?

1. מבקשים הארכת זמן לפני פתיחת תיק

אם אמרנו שהבנק נותן לנו 12 יום מרגע פתיחת התיק, אז אני מציע שנבקש מהבנק לפני שפותחים את התיק לבקש הארכת זמן ולקבל זמן ארוך יותר מ-12 יום בו נוכל לבצע את המשימות (שימו לב, לא לבקש את זה לאחר פתיחת התיק אלא לפני פתיחת התיק) – יש סיכוי טוב שנקבל גם 20 יום ויותר לביצוע המשימות.

2. להתכונן למשימות

אם נדע מה המשימות שעלינו לבצע, נוכל להיערך אליהן מראש ואז זמן הביצוע שלנו יהיה קצר יותר.

לדוגמא:

• שמאי – אפשר להזמין לפני פתיחת התיק או לפחות לתאם איתו ליום אחרי פתיחת התיק
• ביטוחים – אפשר לערוך את הסקר לפני פתיחת התיק ואז ברגע שנפתח את התיק נוכל ישר לעשות ביטוח
• מסמכים שהמוכרים אמורים לחתום עליהם – נוכל לתאם איתם שמיד לאחר פתיחת התיק (או מקסימום יום יומיים לאחר מכן) הם יהיו אצל עורך הדין שלהם לחתימות.

יש עוד רשימה ארוכה של משימות, אבל ככל שנקדים ללמוד אותן ולהתכונן אליהן, כך זמן הביצוע שלהן יהיה קצר משמעותית ולא נסתכן בעליית הריביות.

3. להימנע משבתות וחגים

הבעיה השבוע הייתה שחג הפסח נערך שבוע ולא היה זמן לאנשים ללכת לטאבו ולרשם המשכונות כי הם היו סגורים.
נסו להיערך כך ש-12 הימים יהיו עם כמה שפחות שבתות באמצע (וכמובן חגים) ושיהיו לכם כמה שיותר ימים רגילים לבצע את המשימות.

מה קורה אם לא הספקנו והבנק העלה ריביות?

זה מאוד תלוי. אם מדובר על עליית ריביות מינורית אז לא הייתי מפוצץ את הכל אלא מנסה בדרכים דיפלומטיות להחזיר את הגלגל (כמו: לדבר עם מנהל הסניף, לאיים על העברת חשבון העו"ש, לאיים בביטול המשכנתא גם אם לא מתכוונים לעשות זאת).

לא תמיד זה יצליח ותמיד כדאי להצטייד באישור עקרוני מבנק מתחרה על מנת להראות רצינות, אבל זה הסיכוי היחיד שלכם לנסות ולהחזיר את הגלגל (לרוב האנשים שבוע שעבר זה לא עזר).

במידה ומדובר בעליית ריביות דרמטית, אז אולי כדאי לשקול באמת לבטל את התיק ולפתוח תיק בבנק אחר וכל זאת בתנאי שיש לכם מספיק זמן, שאתם יודעים בדיוק אילו משימות התווספו והבנתם ש אתם יודעים איך לעשות אותן וכמה זמן זה ייקח.

לסיכום,
כמו שחשוב מאוד ללמוד מה זה תמהיל משכנתא ומהן הריביות המומלצות, ככה גם חשוב לדעת את הפרטים הטכניים של המשכנתא.

אני קורא לכם ללמוד אותם ולהתכונן היטב לתהליך שיכול להיות סביר אבל גם יכול להיות מעיק במיוחד אם לא נתכונן אליו כראוי.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.