כאשר באים להרכיב תמהיל משכנתא (לדעתי זה החלק החשוב ביותר במשכנתא, יחד עם מעקב אחרי המשכנתא), אנו בודקים את המסלולים האפשריים (ובישראל יש הרבה כאלה) מפריים המשתנה בכל חודש ועד הקל"צ שלעולם לא משתנה, ביניהם יש עוד לא מעט מסלולים ושניים מהם פופולאריים במיוחד, הראשון: משתנה כל חמש צמודת מדד והשני אותו המסלול פשוט לא צמוד (ערכתי ביניהם השוואה בפוסט הקודם).
לפני שאני אתחיל, אני רוצה לומר שאין לי שום דבר נגד המסלול הזה, אני חושב שהוא דווקא מסלול מצוין שניתן לקבל בו ריבית אטרקטיבית מאוד והוא יכול לספק לנו פתרונות להרבה מצבים שדורשים אותם (כמו פרעון מוקדם, הלוואות לטווחים ארוכים ועוד…)
יחד עם זאת, יש משפט שקצת קשה לי איתו כאשר אומרים אותו והוא:
"ניקח את המשתנה כל חמש ומקסימום אם הריבית תעלה פשוט נמחזר אותו" – אני חושב שיש פה פרדוקס גדול בעצם האמירה של המשפט מכיוון שאם אתם חושבים שהריבית תעלה אז זה ממש לא יעזור לכם כאשר תגיעו למחזר את המשתנה כל חמש.
אני אסביר קצת יותר בהרחבה
נניח שאתם מחזיקים במסלול של ריבית משתנה כל חמש בריבית של 1.75% ונניח שבעוד שנה הריבית עומדת להשתנות ואתם כבר רואים שהריבית במשק עלתה בשני אחוזים, כך שסביר להניח שהריבית החדשה שלכם תהיה על סך 3.75%, בשלב זה אתם כבר חושבים שזה הרגע למחזר את המשכנתא כי הרי הריבית הבאה שלכם עומדת להיות גבוהה מאוד ואתם לא מרוצים מהעניין.
רק שפה מחכה לכם הפתעה קטנה…
כל מסלול אחר שתרצו ללכת אליו פשוט יהיה יקר באותה המידה, הריביות הקבועות יהיו בשמיים, הריביות המשתנות יהיו גבוהות גם כן, הריביות הצמודות למט"ח כנראה גם כן יהיו יקרות (לא הגיוני שהריבית עלתה רק בארץ) ומן הסתם גם הפריים יהיה יקר יותר (מה שגם כרגע אתם לא יכולים לקחת ממנו יותר משליש).
אז מה זה אומר בעצם?
זה אומר דבר די פשוט, אם אין לכם צורך בריבית משתנה אל תיקחו אותה. מה שמנסים למכור לכם בבנקים עם האמירה "מקסימום, תמחזרו אותה" היא אמירה לא אחראית כי כאשר תרצו למחזר אותה אתם פשוט תשלמו הרבה יותר יקר.
למה לא למחזר אותה מיד כשהריבית תעלה?
רעיון חכם יהיה, לקחת עכשיו משתנה כל חמש (שהריבית שלה נמוכה מן הריביות הקבועות) וברגע הראשון שהריבית תעלה פשוט לגשת לבנק ולמחזר אותה.
היתרון הוא לנצל בשנים אלו את הריבית הנמוכה ולא לספוג יותר מדי עליה כאשר הריבית תעלה, אבל הבעיה היא (וחשוב שתדעו גם את זה) שכאשר תרצו למחזר אותה אתם תהיו בעצם שבויים של הבנק כי שאר המשכנתא שלכם תהיה טובה (ככל הנראה פריים וקבועה) ולבנק לא יהיה אינטרס גבוה במיוחד לתת לכם ריבית מצוינת במקום המשתנה, הרי יהיה לכם קשה לעזוב את הבנק שלהם ולוותר על הריבית הקבועה הטובה שיש לכם. ולכן גם הרעיון הזה לא כל כך ישים.
אז לא לקחת ריביות משתנות כל חמש?
ממש לא אמרתי את זה, אני חוזר ומדגיש כי אני חושב שלמסלול זה יש הרבה יתרונות והוא מתאים להרבה מצבים – בשביל לא להיות יותר מדי עמום, אני אפרט את חלקם:
- הוא מצוין למי שרוצה להחזיר חלק מהסכום בשנים הקרובות
- הוא מצוין למי שמעוניין למחזר את המשכנתא בשנים הקרובות
- הוא מצוין בימים של ריביות גבוהות
- הוא מצוין למי שרוצה למכור את ביתו בשנים הקרובות ולקחת משכנתא אחרת
יש עוד סיבות למה כדאי לבחור במסלול הזה, אבל יש הרבה סיבות למה לא לעשות זאת.
בכל המקרה הטענה שגורסת כי כדאי לקחת מסלול זה כי "תמיד ניתן למחזר אותו" היא טענה לא רצינית ובעיקר מכשילה, כי בריביות שבהן אנו נמצאים בימים אלה, ניתן לומר כמעט בוודאות שהריביות שיהיו מחר יהיו הרבה יותר גבוהות.
לסיכום,
אני קורא לכם לא לקבל דברים כמובנים מאליהם ולא להישמע לעצות ש"נשמעות הגיוניות" אך לא משרתות את הצרכנים והרצונות שלכם. עליכם להשקיע מחשבה בתכניות שלכם לשנים הקרובות (ובכלל) ולראות כיצד אתם בוחרים את המשכנתא שניתן להשיג בתנאי השוק כך שהיא תהיה הטובה והמתאימה לכם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
46 תגובות
מה כדאי לעשות אם כרגע אני רואה שלאחר בערך 3.5 שנים, הקרן במסלול של המשתנה כל חמש גדלה במקום לקטון. כלומר לא רק שלא סילקתי חלק ממנה, אני חייבת יותר… מצד שני כפי שאתה מציין כאן, אם אנסה למחזר אותה כעת, לא אקבל תנאים טובים יותר כי הריביות בשוק גבוהות. האם בכל זאת יש משהו שאפשר לעשות מלבד לסגור את החלק הזה במשכנתא ?
אני חושב שלא כדאי לתת תשובה על רגע אחת. כאן באתר יש דף התייעצות עם יועץ משכנתא מוסמך .
השאירי פרטים ויועץ יחזור אליך
היי,
אכן אתר מעולה, למדתי ממנו המון והוא שימושי מאוד, .
אני עומד לקחת 400K לתקופה ארוכה יחסית כדי להגיע להחזר נמוך של עד 2000 ש"ח. קיבלתי כמה הצעות, המשתלמת מביניהן להרגע נראית כך:
בחלוקה לשלישים : פריים, קל"צ, משתנה כל 5, ההחזר הוא 1780 ש"ח לחודש. ההחזר הכללי מוערך ב502K (הנחת מדד 1%)
לעומת זאת, אבל אם אני לוקח שני שליש משתנה כל 5, ומניח מדד של 1% לשנה, ההחזר הוא 1500 ש"ח בלבד. ההבדל הוא כמעט 15000 ש"ח בחמש שנים, וההחזר הכללי המוערך גם הוא נמוך יותר בכמה אלפי שקלים.
השאלה הראשונה היא, מה לדעתך עדיף לעשות במקרה כזו. בהנחה שזו הולכת להיות סביבת הריבית במשך ברוב השנים הקרובות.
היתרון כמובן הולך ונשחק כשאני בוחן את הצפי בעת עליית הריבית. אם הפריים יעלה ב-2%, ההחזר החודשי יעלה אבל באופן לא משמעותי (100 ש"ח) , אלא שאני לא יודע להעריך בכמה תעלה הריבית על 'משתנה כל 5' במצב הזה לכשתגיע התחנה .
האם יש דרך פשוטה לחשב מה צפויה להיות הריבית בתרחיש כזה?
תודה רבה.
אבי.
אבי שלום,
1. אין אפשרות לדעת מה תהיה הריבית בעוד חמש שנים ואי אפשר גם לצפות
2. אתה לא יכול לקחת 2/3 משתנה כל חמש אלא רק שליש בלב (אלא אם אתה מוותר על הפריים)
3. אני הייתי צופה מדד של 2% ולא של 1%
בהצלחה
שלום משכנתאיש
תודה על התשובה
עכשיו ההתלבטות היא במסגרת מעשית יותר ומצומצמת אשמח אם תוכל לעזור קמעה לקבל החלטה ריביתית למשכנתא של 700000:
כרגע השגתי 300000 בקל"צ 2.82%
250000 פריים 0.7
200000 {פה ההתלבטות} האם לקחת צמודה לחמש ב1.35%
או ריבית קבועה ב 1.77% מה עדיף במסגרת המשכנתא הנוכחית?
אם ה- 200 אמורים להיות לטווח הארוך ולא להיפרע באמצע אז קבוע
בהצלחה
שלום למשכנתאיש,
הבוקר ישבתי אצל הפקידה ובדקנו כמה אופציות למשכנתא .
ראשית יצרנו את המשולש הבסיסי :קל"צ ,פריים ומשתנה צמודה כל 5.
אח"כ {בסערת המוחין} נכנסה למשוואה גם ריבית קבועה {ממנה הבנתי שהיא צמודה למדד} ונדמה לי שגם המשתנה היא צמודה למדד .
מכאן אני מבקש לשאול מה בדיוק ההפרש בין שני המסלולים הנ"ל {ריבית קבועה ומשתנה -אג"ח צמוד מדד ?
נקודה שניה : ממנה הבנתי שאם המדד עולה ברבע אחוז והריבית שהוצאה לי בקבועה היא 1.55% אזי הריבית עכשיו לא תהיה שווה לערך ל1.8% {כמו שעשוי לחשוב מישהו שאינו מבין כמוני} אלא העלאה בתשלום היא רק איזה חלק יחסי של 0.031{אינני יודע איך היא חישבה } אבל אמרה שפשוט יותר להסתכל על זה דרך סכום התשלום שעל 800 ש"ח חודשי אחוז עליה זה 8 ש"ח, יוצא מכאן ש 10% עליה זה 80 ש"ח .
בקיצור אני מבקש להבין כיצד פועלת הריבית שעולה על התשלום? באיזה יחס ? {מה הקטסטרופה של עליה בסך של אחוז או שניים או יותר ?}
ומראש סליחה על ההתנסחות הכלכלית העילגת.
אשמח לקבל תשובה בימים אלו שבהם אני מרכיב משכנתא לבית ומנסה לברר ולהבין קצת יותר את התמונה. תודה וברכה על פועלך היקר.
שלום חיים,
1. ההבדל בין ריבית משתנה צמודת למדד וריבית קבועה צמודת מדד הוא שאחד המסלולים קבוע והשני משתנה (כמובן שהריבית הקבועה הרבה יותר בטוחה)
2. שהמדד עולה קורים 2 דברים במקביל:
א. הקרן עולה
ב. בעקבות העליה של הקרן ההחזר החודשי עולה
3. בעיקרון, לטווחים ארוכים כדאי להתרחק מן המדדים
4. אני לא כל כך ממליץ לעשות סיעור מוחין עם הבנקאים, אלא לעשות זאת לבד או עם ייעוץ מקצועי ולבוא מוכן לסניף
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב!
אודה לדעתך על המהלך עליו אני חושב.
לפני שנה וחצי נטלתי משכנתא בגובה 714 אלף שח.
1/3 פריים ל 30 שנים, 1/3 משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנים ו- 1/3 קל"צ ל 19 שנים. לאור ירידת הריבית לשפל חדש במהלך השנה וחצי האלו.. חשבתי על מחזור החלק משתנה והקלצ של המשכנתא ולהמירו למסלול קלצ בלבד. הערך של חלק זה כולל הקנס הוא 478 אלף שח. הריבית שאני משלם היום על הקלצ עומדת על 4.55% ועל המשתנה כל 5, 1.94%. במסלול הפריים הריבית היא פריימים פחות 0.9% אז בחלק הזה לא חושב שצריך לגעת. את המסלול החדש בקלצ ארצה לקחת ל 18 שנים. זה יעלה את ההחזר החודשי בכ 600 שקלים אבל אנו יכולים לעמוד בזה. תודה מראש על התגובה.
יקיר
יקיר שלום,
נשמע בסדר, רק תבדוק שיש "רווח" מן המהלך
בהצלחה