יש לנו כבר נוהל מסודר שמדי תחילת שנה (לאחר שמתפרסמות הריביות הממוצעות של דצמבר), אני מסכם עבורכם את עולם המשכנתאות.
הנתונים האלו סופר חשובים גם למי שלקח משכנתא בעבר וכמובן למי שמתכנן לקחת משכנתא בעתיד.
אולי זה ייראה לכם כמו סתם נתונים "יבשים" אבל לדעתי זה חשוב מאין כמוהו כדי להבין מה קרה בתחום בשנה שעברה כי זה יכול גם לסמן לנו מה הולך לקרות בשנה שתגיע.
איך נעשה את הבדיקה?
אני אעבוד לפי פרמטרים מסודרים ואציין בפניכם מה קרה בכל פרמטר שחשוב לנו בעולם המשכנתאות.
סיכום שנת 2016 – מתחילים…
ריבית הפריים
הריבית נשארה בדיוק כפי שהייתה לפני שנה (למען האמת היא תקועה על אותה הרמה כבר קרוב לשנתיים) – הריבית עומדת בגובה של 1.6% (שזה אומר שריבית בנק ישראל עומדת בגובה 0.1%).
בכל חודש הייתה ישיבה של בנק ישראל ובה דנו האם לעלות או להוריד את ריבית הפריים ובכל חודש השנה השאירו את ההחלטה לא להזיז אותה.
למה הריבית לא יורדת?
- מכיוון שהיא כבר מאוד נמוכה ואין לה בדיוק לאן לרדת
- כי הריבית בארצות הברית עלתה ולמרות שלא העלנו גם את הריבית בישראל, להוריד אותה יהיה ממש מהלך נועז.
למה הריבית לא עולה?
- כי בנק ישראל מפחד ששער הדולר ירד בעקבות ירידת הריבית
- כי המדד נמוך מאוד
מה יקרה ב- 2017?
שנה שעברה הערכתי שהפריים יישאר אותו הדבר (אמרתי אולי שתהיה עליה קטנה אבל רוב הסיכויים שיישאר אותו הדבר), הפעם אני חושב דומה אבל כבר התייחסתי לכך בפוסט משבוע שעבר ובו הערכתי שהריבית תעלה סביב ה-0.25%-0.5%.
מדד המחירים לצרכן
זה המדד שמשקף בכמה עלו המחירים בשנה האחרונה (שימו לב, לא מדובר על מחירי הדיור אלא סל מחירים כללי).
המדד הזה אמור לעלות בין 1%-3% בשנה ונחשו בכמה הוא עלה השנה? אז זהו, שהוא לא עלה ואפילו ירד ב-0.2% (אמנם מדד דצמבר יפורסם רק ב-15/01), אבל גם בלעדיו ניתן להצביע על מגמה ברורה שהמדד פשוט לא מצליח להתרומם ונשאר אפסי (ואפילו שלילי).
למה הוא לא עולה כפי שמצפים ממנו?
- ישנם שטוענים שהמדידה אינה מדויקת ולכן הוא לא מייצג באמת את מצב המחירים בארץ
- כי יש מיתון רחב ומכיוון שאין עליות שכר משמעותית, כך גם אין ביקוש משמעותי שיכול להוביל לעליית מחירים
מה יקרה למדד ב- 2017?
אני מניח שנראה התאוששות מסוימת והוא יהיה סביב ה-0.5% (ההערכה של בנק ישראל ד"א מדברת על עליה שתתקרב ל-1%).
מדד תשומות הבניה
זה מדד שמשקף ב"כמה עלתה בממוצע עלות בניה של דירה בישראל" – שימו לב, לא מדובר על מדד שבודק בכמה עלה מחיר הדירה, אלא מדד שמשקף בכמה עלתה עלות הבניה (הוא מודד: מחירי בטון/ברזל/עובדים/אלומיניום ועוד).
המדד הזה עלה בממוצע ב-2-3 אחוזים שנה בשנים האחרונות וגם השנה הוא לא היה נמוך ובסך הכל עלה ב-1.5% (גם כאן חסר המדד של חודש דצמבר שיפורסם ב-15/01).
המדד הזה מאוד לא צפוי מכיוון שהוא נשען בעיקר על מחירי הסחורות, ומחירי הסחורות זה לא דבר שקל לנבא.
מה יקרה למדד תשומות הבניה ב- 2017?
אני מניח שהוא ימשיך לעלות בין 1.5%-2%.
הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד
פה הסיפור האמיתי וההפתעה הענקית של 2016 – כשסיכמתי את 2015 אמרתי שאני חושב שמחיר הריביות הצמודות ימשיכו לעלות בשנת 2016 אבל לאט-לאט יתקנו את עצמן ואולי אף ירדו מעט.
אין מה לומר, אמנם צדקתי בחלק הראשון של המשפט (הם אכן המשיכו לעלות בתחילת השנה) אבל טעיתי ובגדול בחלק השני של המשפט והן לא ירדו אלא עלו באגרסיביות במחצית השנייה של 2016.
הריבית הממוצעת של הריביות הצמודות הייתה בתחילת השנה 2.66% ועכשיו היא עומדת על 3.84% – כלומר, עליה של -1.18% וזה שווה המון כסף בעולם המשכנתאות!
למה זה עלה?
- שנה שעברה שיערתי שהריבית הצמודה עלתה בגלל שהמדד היה נמוך וגם השנה המשיך להיות נמוך
- אבל התירוץ הראשון הוא רק תירוץ, כי הסיבה האמיתית לכך שהריבית עלתה הוא בעיקר בגלל שהבנקים העלו באופן חד ודרמטי (וללא סיבה מוצדקת לעין) את הריבית על המשכנתאות וזו הסיבה העיקרית לקפיצה הענקית של הריבית.
מה יקרה ב- 2017?
מאוד קשה לנחש, אני אישית חושב שנמשיך לראות עליה, אמנם הרבה יותר מתונה מ- 2016 (אלא אם הריבית במשק תעלה בחדות), אבל אני לא מאמין שהיא תתחיל לרדת (והפעם אני באמת מקווה לטעות).
הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות מדד
גם פה הסיפור הוא ענקי וגם פה ההפתעה היא ענקית – הריבית רק עלתה במהלך השנה ולא היה רגע אחד של חסד שראינו עצירה או ירידה – הריבית הממוצעת זינקה בשנה האחרונה ב-0.83% (אך בתקופות מסוימות כמו מעל ל-25 שנה, העליה הגיע ל-1%).
לפחות פה צדקתי בשנה שעברה כשהערכתי שהריבית במסלול הקל"צ רק תמשיך ותעלה, אבל זה לא עוזר לאף אחד.
למה היא עלתה?
תקראו את התירוץ השני בחלק הקודם ותבינו לבד, היא עלתה בעיקר בגלל שהבנקים החליטו להעלות אותה (הם אומרים ששוק הנדל"ן הפך להיות מסוכן עבורם ואחרים אומרים שהם פשוט רוצים להרוויח יותר כסף).
זה לא משנה באמת מה הסיבה, אלא יותר משנה מהי התוצאה, והתוצאה היא ריבית מאוד מאוד יקרה.
מה יקרה ב- 2017?
שוב, אני לא מאמין שהיא תרד אלא תעלה, אני כן מאמין שהעליה לא תהיה דרמטית כמו ב-2016 אלא יותר מתונה, אבל שוב – אני לא צופה ירידה כלשהי אלא עליה יותר קטנה.
לסיכום,
אתם כבר מכירים אותי וזוכרים שאני רק בן אדם פשוט שיכול לחשוב עד מחר מה יהיה ולמה זה יהיה,
אחרי הכל הנבואות שלי משקפות דעה אישית בלבד שיכולה להתגלות כלא נכונה ולכן אני לא ממליץ לכם להתבסס רק על ההערכות שלי.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
