אחד החלקים הכי משמחים של המשכנתא זה לפרוע באמצע הדרך סכומים מסוימים ממנה – בעזרת סכום כסף שהשתחרר לנו ממקור אחר.
עם כל הכיף שבדבר, אנו צריכים לעשות זאת בחכמה ובתבונה, על מנת להגיע לתוצאות הרצויות עבורנו, וזה בהחלט אחד הנושאים שאני מקבל עליו הכי הרבה שאלות בחודשים האחרונים.
בפוסט הבא אקדיש את הנקודות החשובות שיש להתייחס אליהן כאשר אנו מגיעים לפרוע חלק יחסי של המשכנתא.
איזה מסלול כדאי לפרוע?
השאלה הראשונה שתעלה לנו, היא איזה מסלול כדאי לנו לפרוע. המשכנתא שלנו כנראה מורכבת ממספר מסלולים שונים (לדוג': פריים / קל"צ / משתנה צמודה וכו') וכשיהיה לנו את הכסף לפרוע אנחנו נצטרך לומר לבנק איזה מסלול אנו מעוניינים לפרוע.
זה לא כל כך פשוט כמו שזה נשמע, לכן בואו נראה לאילו פרמטרים עלינו להתייחס:
- עמלת פרעון
כשמבצעים פרעון מוקדם יש סיכוי לכך שתהיה לנו עמלת פרעון מוקדם (קנס משכנתא), ולכן דבר ראשון שנרצה לבדוק הוא האם יש לנו מסלולי משכנתא עם עמלת פרעון ולקחת את זה בחישוב.
שימו לב, שאני לא אומר שאם יש עמלת פרעון מוקדם אז לא כדאי לפרוע, אלא אני אומר שאנחנו חייבים להתייחס לנתון הזה על מנת לעשות חישוב לאחר מכן אם כדאי לנו לפרוע מסלול מסוים או מסלול אחר. - גובה הריבית
אנחנו נשתדל לסלק את המסלול עליו אנו משלמים את הריבית הגבוהה ביותר.
כל זה נכון וקיים אם היו לנו את אותם המסלולים ובכל אחד מהם היה גובה ריבית אחרת (לדוג': שלושה מסלולי קל"צ לאותם השנים בעלי ריבית שונה בכל מסלול).
בפועל, ב-99% מהמקרים זה לא המצב, ולרוב יש לנו מספר מסלולים שונים בעלי מאפיינים שונים ולכן לא בטוח ב-100% שנרצה לסגור את המסלול עם הריבית הגבוהה ביותר וזה מוביל אותנו לסעיף הבא. - סיכון המסלול
כשאנו באים לסגור משכנתא, אנחנו בעצם מרכיבים את ההלוואה מחדש.
אם רצינו לפני מספר שנים שיהיה לנו מסלול קבוע בהלוואה כי אנחנו מפחדים משינויים בהחזרים החודשיים, אז זה לא כל כך הגיוני שעכשיו נרצה לפרוע דווקא את המסלול הקבוע ולהישאר רק עם מסלולים משתנים בהלוואה (אני לא אומר שלא כדאי לעשות את זה, אלא אני אומר שצריך לראות איך המשכנתא תראה לאחר הפירעון ולקבל החלטה אם התמהיל שנשאר מתאים לנו או לא). - קיצור השנים או הורדת ההחזר החודשי
הבנק ייתן לנו שתי אפשרויות, או לקצר את השנים ולהישאר באותו ההחזר החודשי, או להוריד את סכום ההחזר החודשי ולהישאר עם אותן שנות משכנתא.
מבחינה כלכלית, בוודאי שכדאי להוריד את השנים ולהישאר באותו גובה ההחזר החודשי (כי זה אומר שנקצר את המשכנתא ונשלם בפועל הרבה פחות תשלומי ריבית), יחד עם זאת אתם צריכים לבדוק שזה באמת מתאים לכם להישאר עם אותו ההחזר וזה עדיין מסתדר לכם.
אז מה עושים?
טוב, הצגתי חמישה פרמטרים שיש להתייחס אליהם, ובלי התייחסות ראויה לכל פרמטר אנו לא נוכל לקבל החלטה מושכלת ונכונה איך כדאי לפרוע ובאילו מסלול.
כמו שאין לי את האפשרות לתת לכל אחד מכם את התמהיל הכי טוב עבורו (כי אתם זוכרים שתמהיל משכנתא זה דבר מאוד אישי ובטח ובטח משתנה מאחד למשנהו), כך גם אין לי אפשרות לומר לכם איזה מסלול כדאי לפרוע ואיזה מסלול לא כדאי לפרוע.
יחד עם זאת, אני כן יכול להנחות אתכם במספר כללי אצבע חשובים:
- תבדקו את התמהיל שנשאר לאחר הסילוק
נניח שיש לכם משכנתא בעלת 3 מסלולים (פריים / קל"צ ומשתנה צמודה), ונניח שבכל מסלול יש 300 אלף ש"ח (סך הכל משכתא של 900 אלף) ונניח שאתם רוצים לפרוע מתוכה 300 אלף ש"ח.
אתם צריכים לקבל החלטה איך ייראה התמהיל שלכם לאחר הסילוק וזה אומר שיש לכם אפשרות לסלק מסלול אחד במלואו או לסלק חלק מכל מסלול.
זה ממש לבנות את המשכנתא מחדש וממש לקבל החלטה שוב על התמהיל הרצוי מבחינתכם,
פה יש לקחת החלטה על הסיכון שאתם רוצים להשאיר במשכנתא שלכם ועל גובה ההחזר החודשי הרצוי מבחינתכם לאחר הסילוק. - סילוק מסלול במלואו
קחו לדוגמא שיש לכם משכנתא עם 3 מסלולים ובכל מסלול יש החזר חודשי של 1,500 ש"ח (בואו נניח לשם הדוג' שההחזר החודשי דומה בכל מסלול), כלומר אתם משלמים על המשכנתא 4,500 ש"ח בחודש.
בואו גם נניח שיש לכם מסלול מסוכן בהלוואה, בריבית גבוהה מאוד וללא עמלת פרעון, כלומר זה מאוד קלאסי עבורכם לסלק אותו (הוא גם מסוכן, הוא גם בריבית גבוהה וגם אין לו עמלת סילוק).
יחד עם זאת, אם נסלק את אותו המסלול במלואו, אנחנו מתחיל להחזיר 3,000 ש"ח משכנתא (כי אין אפשרות לקצר את השנים, הרי החזרנו את המסלול במלואו) ולא בטוח שזה מתאים לנו להחזיר 3,000 ש"ח מכיוון שכשבנינו את המשכנתא רצינו להחזיר 4,500 ולסיים את המשכנתא בתקופה מסוימת.
אז מצד אחד לא שווה לנו להשאיר את המסלול הלא משתלם (גם מסוכן, גם יקר וגם אין לנו עמלת פרעון) ומצד שני אם נסלק אותו במלואו אז ההחזר שלנו ירד משמעותית ויפגע לנו בהחזר החודשי.
זה מוביל אותי לנקודה האחרונה והיא מחזור המשכנתא. - חשיבה על מחזור לפני / אחרי הסילוק
פעמים רבות לאחר הסילוק כדאי יהיה למחזר את המשכנתא – זה יקרה במצב כמו בדוגמא שנתתי בסעיף הקודם, שבה אמנם העפנו מסלול לא רווחי עבורנו אבל מצד שני הבאנו את עצמנו להחזר חודשי נמוך שאנו לא רוצים אותו.
בנקודה הזו כדאי למחזר את המשכנתא ולבחור את המסלולים הרצויים לנו ואת התקופה הרצויה לנו ופשוט לבנות את המשכנתא מחדש על בסיס ערך המשכנתא החדש.
פה עולה שיקול חדש, האם כדאי למחזר לפני או אחרי המשכנתא – אני אישית, הייתי ממחזר את המשכנתא לפני הסילוק (אלא אם כן, אחרי הסילוק אחוזי המימון יירדו פלאים ונקבל ריביות טובות יותר משמעותית) וכך תוכלו לבחור מסלולים חדשים עם מסלול אחד ברור שאותו אתם רוצים לסלק לאחר המשכנתא.
תוכלו גם לנהל מו"מ בצורה כזו שעל המסלול שאותו אתם מתכוונים לסלק "תעמיסו" את הריבית הגבוהה יותר ועל שאר המסלולים תוכלו לקבל ריביות טובות יותר.
כמובן שזה לא פשוט כמו שזה נשמע, וחייבים לבדוק טוב טוב שאנחנו לא נפגעים מהמהלך אבל בעיקרון עם חשיבה מתוכננת מראש אתם אמורים להביא את עצמכם למצב טוב יותר.
לסיכום,
ראינו שלסלק חלק מהמשכנתא לפעמים עושה כאב ראש לא פחות מעצבן מלבנות משכנתא חדשה, חייבים לתת לזה משקל ומחשבה וגם לא בושה להתייעץ עם האנשים הנכונים לשם כך.
הפלוס בעניין הזה שזה לפחות לטובה והרבה יותר כייף לסלק משכנתא מאשר לקחת אותה.
מאחל לכם שיהיה לכם הרבה כסף לסלק את המשכנתא ושתשכילו לבחור באופציות הנכונות ביותר עבורכם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
