מהם ההיבטים המשפטיים של המשכנתא?

כמדי תקופה, אני שמח לארח בבלוג אנשי מקצוע מומחים בתחומם בכדי להעשיר את המידע הקיים כאן בנושאים משלימים לעולם המשכנתאות והנדל"ן, שלי אין את האפשרות להרחיב עליהם.

בפוסט היום אני שמח לארח את עו"ד שירה אביטל המתמחה בתחום המקרקעין אשר תחלוק איתכם מידע חשוב על ההיבטים המשפטיים של המשכנתא, המהווה עסקה משפטית עצמאית לכל דבר, כחלק מעסקת הנדל"ן שאתם מבצעים.

אז בואו נתחיל – שירה, הבמה כולה שלך…

"המשכנתא" כפי ששגורה בפי רבים מאיתנו בשיח היום יומי בהקשר של אותה הלוואה אשר ניטלת מהבנק לצורך רכישת דירה הינה במקורה המשפטי אחת מחמש זכויות במקרקעין ומשמעותה מישכון = שיעבוד של מקרקעין (כל שיהיו: מגרש, קרקע, דירת מגורים וכו') ע"י בעליהם, לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו.

בדרך כלל נרשמת משכנתה על מנת להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הנכס. ובהקשר השכיח והשגור של "משכנתא" מבנק, מדובר על זכות המשכנתא שנרשמת לטובת הבנק למשכנתאות אשר העניק את ההלוואה לבעל הנכס, במטרה להבטיח את פירעון ההלוואה.

משכנתא הינה אחת מהזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין , ומחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין בדומה ליתר הזכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, זיקת הנאה, זכות קדימה ומשכנתא.

העסקה שמתבצעת עם הבנק לצורך קבלת הלוואת דיור המובטחת במשכנתא היא לרוב העסקה הפרטית הגדולה והחשובה ביותר שתעשו בחייכם והיא עומדת מבחינה כלכלית ומשפטית כעסקה בפני עצמה על אף שנדמה כי היא חלק אגבי, בתוך עסקת הרכישה של הנכס לטובתו ניטלת המשכנתא.

מטרת הפוסט להאיר את עינכם ברוב המשמעויות וההשלכות המשפטיות בעסקת המשכנתא אותה הנכם מבצעים כאמור תוך כדי עסקת רכישת הנכס עצמו.:

בפוסט זה אתייחס אך ורק להלוואות המתקבלות מבנקים ללקוחות פרטיים בגין רכישת נכסי נדל"ן ובעיקר דירות מגורים.

הערכות מקדימה לעסקת המשכנתא

כל הלוואה המובטחת במשכנתא תחילתה בבקשה עקרונית לקבלת משכנתא אשר בסופה מתקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא.

בכדי להיענות לבקשתכם לקבלת אישור עקרוני, הבנק יבקש מכם להצהיר בין היתר על גובה ההכנסות החודשיות, גובה ההתחייבויות החודשיות ככל וישנן, סכום ההון העצמי ומקורותיו על מנת לשכלל את כל הנתונים והתשובות שמסרתם ובסופו של יום להחליט על תשובה חיובית או שלילית לבקשתכם לאישור עקרוני למשכנתא.

אז מהי אם כך המשמעות המשפטית של אישור עקרוני זה? מקריאה משפטית מעמיקה של אישורים עקרוניים (אשר יכולים להינתן גם בשיחה טלפונית מוקלטת של הבנק עם הלקוח) ניתן ללמוד כי תוקפו של האישור העקרוני מותנה במהימנות ובדיוק המידע והנתונים אשר הלקוח מסר לבנק ובכך שלא תתגלינה עובדות נוספות הקשורות בשווי הנכס, ברישומו וכו' אשר יש בהם כדי להשפיע על שוויו בשמאות מטעם שמאי הבנק.

המלצתי הברורה על מנת לחזק את תוקף האישור העקרוני שקיבלתם (למקרה שבו בסופו של יום הבנק לא יאשר ללקוח את העמדת ההלוואה ובשם האישור העקרוני נרצה לחייב ולתת תוקף לאישור העקרוני) היא פשוט לומר הכל, לשתף בכל העובדות והנתונים, להשיב בצורה הגלויה והמרחיבה ביותר, לשאלות הבנק, על מנת שכל המידע יהיה מונח בפני הבנק עוד בשלב ההתחלתי.

כמו כן, אני ממליצה לשאוף ולבקש את האישור העקרוני כשבידכם גם נתוני הנכס הספציפי הנרכש, כתובתו, שוויו/מחיר העסקה, רישומו (כולל לשלוח ככל שיש בידכם את פרטי רישומו: נסח טאבו, אישור זכויות, וכו') וזאת על מנת למנוע מצב שבאופן עקרוני לאור מצבכם הפיננסי האישי תאושרו לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא אך לאור מצב הנכס/שוויו/רישומו לא תקבלו את ההלוואה כפי שאושרה באישור העקרוני.

ביצוע שמאות מוקדמת

במקרים מסוימים לאחר הסעיף הקודם אמליץ על ביצוע שמאות משכנתא מוקדמת. הרקע לצורך בשמאות מוקדמת הינו בכך שהבנק מתייחס למחיר הדירה אשר לפיו הוא מעמיד את ההלוואה המובטחת במשכנתא לפי כלל "הנמוך ביותר" היינו לפי מחיר הרכישה הנקוב בהסכם הרכישה או לפי מה שקבע השמאי מטעם הבנק – הנמוך מבניהם.

לכן, במקרים הבאים אשר יש בהם כדי להטיל ספק בסכום אשר יקבע השמאי מטעם הבנק אמליץ על עריכת שמאות מוקדמת:

1. כאשר יש בעיה ברישום הנכס (הנכס לא רשום עדיין במרשם תקין).
2. כאשר ישנה אי התאמה בין המצב הקיים לבין הרשום במרשם התקין (דוגמא: דירה שמופיעה בנסח הטאבו כדירה בתת חלקה 5 ובפועל מדובר בדירה בתת חלקה 6 דוגמא נוספת דירה אשר בפועל בנתה תוספת בניה ללא היתר והיא היום גדולה או קטנה בכמה מ"ר וזה בניגוד למופיע בשרטוטי הדירה ו/או מרשם התקין שלה).
3. כאשר יש חריגות בניה או הערה בנוגע לנכס על "אי התאמה".
4. בסוגי הנכסים הבאים אמליץ על שמאות מוקדמת: דירות גן, דירות גג, דירות עם זכויות בניה נוספות.
5. כאשר מדובר באחוז מימון גבוה ואתם חוששים מכך שהשמאי של הבנק יקבע שווי נמוך מהשווי שנקבע בחוזה הרכישה, מצב אשר יעמיד אתכם בבעיה מול הבנק מכיוון שאתם עשויים לחרוג מאחוז המימון המותר על-פי בנק ישראל. מצב כזה יצריך מכם להמציא הון עצמי נוסף בכדי להשלים את העסקה ולרכוש את הנכס.

בניית לוח התשלומים בהסכם תוך התחשבות בהיבטי המשכנתא

נושא מאתגר לא פחות בתהליך נטילת ההלוואה המובטחת במשכנתא ובתהליך ההתקשרות בהסכם משפטי מחייב לרכישת נכס הוא בניית לוח התשלומים בעסקה אשר מושפע מהרבה מאוד שיקולים.

בין השיקולים השונים: רצון המוכר, רצון הרוכש, המשכנתא של המוכר, המשכנתא של הרוכש (במידה וקיימת. בנוסף, אם המוכר רכש כבר דירה אז היבטי המימון של עסקת הרכישה של המוכר בעצמו גם משפיעה על בניית לוח התשלומים, האם המוכר גורר משכנתא או מסלק ועוד…

לכן ההמלצה הגורפת שלי היא לארגן מראש את כל הנתונים ולהביא אותם בחשבון בקביעת לוח התשלומים בהסכם עוד קודם לחתימה על ההסכם המחייב. יש לרשום לפניכם את גובה ההון העצמי ומקורו? האם ההון העצמי זמין? מתי? אם מקורו ממכירת דירה קודמת שלכם והוא מגלם את התשלום האחרון בעסקת המכר הרי שתידרשו לפתרון מגשר לתקופה שבין התשלום שלכם בעסקת הרכישה לבין התשלום אותו עתידים לקבלת מכח המכירה.

דבר נוסף ובאותו עניין (יש לכך הסדרים חריגים אחרים ופתרונות נוספים) הבנקים למשכנתאות מעמידים את ההלוואה המובטחת במשכנתא וזאת לאחר השלמת התשלום של החלק של ההון העצמי ע"י הרוכש של הנכס, למען הזהירות נהוג לקבוע בהסכם הרכישה פרק זמן בין 45-60 ימים בין המועד של ההון העצמי לתשלום הבא שמקורו בכספי ההלוואה המובטחת במשכנתא בשל כל ההליכים האדמיניסטרטיביים הדרושים בתהליך נטילת ההלוואה וקבלתה (אם כי ניתן לצמצם את התקופה הזו לתקופה קצרה באופן משמעותי).

חתימה על מסמכי המשכנתא

השלב המשפטי הבא בתוך עסקת המשכנתא הוא חתימה על מסמכי המשכנתא וביניהם כתב התחייבות לרישום משכנתא והבטחת רישום המשכנתא לטובת הבנק בעתיד. מרחק פסע ממש מקבלה בפועל של כספי המשכנתא הבנק מחתים את הלקוח על מסמכי עסקת המשכנתא ובניהם כתב התחייבות לרישום משכנתא אשר נועד להבטיח את רישום המשכנתא לטובת הבנק במרשם הקיים ובטאבו בעתיד על הנכס הנרכש.

מאחר ובשלב זה הדירה עדיין אינה רשומה על-שם הקונה, אלא עדיין רשומה על-שם המוכר, הבנק למשכנתאות מתנה את העברת הכסף ודורש מהמוכר לחתום מראש על מסמך של כתב התחייבות לרישום משכנתא, מכוחו ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס, אשר תבטיח את רישום המשכנתא בד-בבד עם רישום הזכויות על-שם הקונה.

ברגע שנרשמת בפועל הערת אזהרה בטאבו כאמור, הטאבו לא יאפשר לקונה לרשום בעתיד את הזכויות בדירה על-שמו, אלא בכפוף לכך שבמקביל תירשם המשכנתא לטובת הבנק, וכך הבנק מבטיח את רישום המשכנתא לטובתו.

יש לקחת בחשבון שמסמך זה הוא כתב התחייבות משפטי לכל דבר ועניין ואין להקל בו ראש כלל וכלל.

בכתב ההתחייבות לרישום משכנתא הבנק מתחייב כלפי הקונה לשלם למוכר סכום כסף לטובת רכישת הנכס. משכך, המוכר הוא מוטב ישיר. עצם ביצוע החוזה בין הבנק לקונה מלמד על כוונת הבנק והקונה להקנות למוכר זכות אכיפה. משמעות הדבר שעם חתימת המוכר על כתב ההתחייבות לרישום משכנתא קמה לו הזכות לדרוש את קיום החיוב של הבנק כלפיו.

להלן רשימה חלקית בלבד של דוג' לדגשים משפטיים למוכר דירה לפני שהוא חותם על כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת המשכנתא של רוכש הנכס שלו:

1. בכתב ההתחייבות נסכים לחתום על סכום המשכנתא שנוטל הקונה ולא על משכנתא "ללא הגבלה בסכום" כפי שהבנק ידרוש.
2. בכתב ההתחייבות נחייב את הבנק להעביר את כספי המשכנתא ישירות לחשבונו של המוכר.
3. בכתב ההתחייבות נסייג את החובות המוטלות על המוכר בקשר עם רישום המשכנתא לטובת הבנק אך ורק בכפוף לתשלום מלוא התמורה ע"י הקונה וקיום מלוא חיובי הקונה.

יש לוודא כי עו"ד נדל"ן המלווה את הצדדים לעסקה, הן עו"ד מוכר והן עו"ד קונה, יעמיק ולא יקל ראש במסמכי המשכנתא אשר הם כאמור האסמכתא המשפטית לחובות וזכויות הצדדים בתהליך נטילת המשכנתא של הקונה, חובות משפטיות כאמור אשר חלות גם על המוכר עצמו.

את ההסדרים המשפטיים הנוגעים למשכנתא של הקונה (וגם לזו של המוכר אשר מסולקת או נגררת) נעגן עוד בשלב ההסכם המשפטי לרכישת הדירה ולא נמתין עד למסמכי המשכנתא עצמם בשלב שבו העסקה כבר יצאה לדרך והינה מחייבת את הצדדים.

השלמת עסקת הנדל"ן ברישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה

רובם של המוכרים והרוכשים בעסקת נדל"ן לא מודעים לדבר המשמעותי הבא וחשוב שתדעו אותו. בעסקת מכירת נכס נדל"ן כאשר רוכש הנכס נעזר במימון באמצעות משכנתא, הקונה והמוכר עצמו ישלימו את חובותיהם מול הבנק למשכנתאות של הקונה רק בעת רישום המשכנתא לטובת הבנק למשכנתאות יחד עם רישום הזכויות בנכס על שם הקונה. בהעדר אפשרות לרישום משכנתא בפועל בטאבו, לשכת רישום מקרקעין, יש להמציא להנחת דעתו של הבנק התחייבות אחרת להשלמת רישום המשכנתא לטובת הבנק.

לסיכום,
מטרת הפוסט להאיר את תהליך נטילת המשכנתא מצד הקונה וקבלת כספי המשכנתא מצד המוכר באור משפטי אחר מהשכיח ביום יום. הורגלנו לחשוב שתהליך נטילת המשכנתא הוא תהליך אגבי בעסקת הרכישה או המכירה של נכס נדל"ן שכל מטרתו לסייע במימון רכישת הנכס אך לא כך הוא הדבר בהיבט המשפטי.

מדובר בעסקה משפטית רבת משמעות הן למוכר והן לרוכש, עסקה משפטית עצמאית אשר מטילה חיובים משפטיים וכלכליים לצדדים וראוי לבחון את הדברים היטב. כדי לאזן בין הצדדים לעסקה: מוכרים ורוכשים מצד אחד והבנקים למשכנתאות מצד שני חשוב להצטייד בעו"ד מומחה בתחום הנדל"ן בכלל והמשכנתאות בפרט על מנת שבמסגרת הצורך למשכנתא יצמצם את הסיכונים לצדדים למינימום האפשרי ויאפשר את ביצוע העסקה בצורה מושכלת ובטוחה ביותר.

עורכת דין שירה אביטל הינה עו"ד מומחה במקרקעין, מייצגת בעסקאות נדל"ן – מכר ורכישה לרבות ליווי משפטי בנטילת משכנתא.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.