כאשר אנו מגיעים אל הבנק לצורך לקיחת משכנתא אנו מגישים בקשה לאישור עקרוני למשכנתא – זהו מסמך מחייב מהבנק שהוא מאשר לכם משכנתא בהתאם להצהרות ולמסמכים שהצגתם. במסמך זה מפורט מהו הסכום שהבנק מסכים להעמיד לרשותכם בהתאם להון העצמי שלכם, הכנסותיכם ועלות הנכס.
לאחר מכן, אתם מקבלים את ההצעה עצמה מהבנק עם ריביות המשכנתא (אשר עשויות להשתנות מעת לעת בהתאם למו"מ שקיימתם עם הבנק ובהתאם לשינויים שמתרחשים בשוק), ואיתן תתקלו במושג שנקרא שנקרא "תוקף ריביות".
לכל אחד מהאישורים הללו (אישור עקרוני למשכנתא ותוקף ריביות המשכנתא) יש תוקף המוגבל בזמן:
- האישור העקרוני למשכנתא הוא בעל תוקף של 45-90 ימים (תלוי בבנק למשכנתאות) – כלומר, הבנק מתחייב לכם שאם דבר לא ישתנה מהצד שלכם (מבחינת הנתונים שהצהרתם עליהם וכו'), הוא מוכן להעמיד לטובתכם את המשכנתא. במידה והיה שינוי כלשהו הבנק יבקש מכם הצהרות ומסמכים מחדש. כמו כן, במידה וחלף תוקף האישור, תצטרכו להצהיר ולהציג מסמכים מחדש בכדי שהבנק יאריך את תוקף האישור.
- לעומת האישור העקרוני, תוקף ריביות המשכנתא שקיבלתם הינו ל-24 ימים בלבד, כאשר עליכם להשלים במשך תקופה זאת את לקיחת המשכנתא (לרבות כל משימות המשכנתא). כלומר, במידה ולא לקחת את המשכנתא בתוך 24 ימים מרגע הצעת הריבית, לבנק יש זכות לשנות את ריביות המשכנתא לפי דעתו ולפי השינויים בשוק.
היום אני רוצה להתרכז במושג השני, "תוקף הריביות", ולהבהיר לכם מספר נקודות חשובות במיוחד שיכולות לעשות עבורכם את ההבדל בין משכנתא טובה לבין משכנתא רעה שהבנק "אנס" אתכם לקחת.
מה הבעיה עם תוקף ריביות המשכנתא?
עד לא מזמן, תוקף הריביות הוגבל ל-12 ימים בלבד ולפני מספר חודשים הוא הוארך ל-24 יום (לאחר לחץ מבנק ישראל והפיקוח על הבנקים). מדובר כמובן בצעד מבורך וידידותי כלפי לוקחי המשכנתאות בישראל, אך עדיין עלולות לצוץ לא מעט בעיות במהלך הדרך, כאשר היום אני רוצה להנחות אתכם איך להמנע או לפחות למזער את הבעיות שיכולות להיווצר.
הבעיה הכי משמעותית שיכולה להיווצר היא שאתם פותחים תיק בבנק מסוים וחותמים על מסמכי המשכנתא, באותו הרגע אתם מוצפים בלא מעט משימות משכנתא (עליהן כתבתי בהרחבה בשבוע שעבר), חלק מהמשימות מורכבות ולוקחות זמן וייתכן כי בלי לשים לב תעברו את מועד 24 הימים שניתנו לכם ומפה הכוח חוזר לבנק ובגדול.
בנקודת הזמן הזו הבנק יכול לומר לכם שהוא כבר לא מעוניין להעמיד לכם את המשכנתא בתנאים שסיכמתם עליהם, אלא בריביות יותר גבוהות.
זה לא היה כל כך מסובך אם עוד לא הייתם קשורים בעבותות לבנק הזה מכיוון שהייתם יכולים "לאיים" על כך שתתקדמו עם בנק אחר ולחזור לקבל הצעות מחיר נוספות.
הבעיה היא שכל המשימות שביצעתם היו מיועדות עבור בנק זה בלבד ובנקודת הזמן הזו להתחיל ביצוע משימות מחדש עבור בנק אחר ייקח לכם הרבה מאוד זמן ואנרגיות – כך שלרוב האנשים לא יהיה מספיק זמן או עצבים להחליף לבנק יותר זול ולכן הם יאלצו להיכנע לדרישות החדשות של הבנק.
אז מה עושים ואיך מתמודדים עם תוקף ריביות המשכנתא?
אז אמנם אין לנו שליטה ישירה על תוקף אישור ריביות המשכנתא, אך יש מספר דברים שאנחנו יכולים לעשות בצד שלנו בכדי להיערך יותר טוב לכך ולהקטין את הסיכון שלנו.
מבינים את תוקף האישור
אחת הבעיות הכי גדולות היא שאנחנו לא מבינים מה אומר תוקף האישור – כמו שאמרתי, תוקף האישור (אני מתכוון לתוקף הריביות) הוא ל-24 ימים קלנדריים בלבד.
לדוגמא, במידה וקיבלתם את ההצעה ב-01/08 אז זה אומר שיש לכם זמן לבצע את המשכנתא עד ה-24/8 בלבד.
אם קיבלתם את ההצעה ב-01/08 אבל רציתם לבדוק הצעות מתחרות גם מבנקים אחרים וזה לקח לכם שבוע ואחרי אותו שבוע הבנתם שאף בנק אחר לא עומד בהצעה הראשונה שקיבלתם ואתם מעוניינים בהצעה של הבנק הראשון (זה שנתן את ההצעה ב- 01/08), זה אומר שאתם חוזרים אליו כאשר נותר לכם לכם תוקף לריבית עד ה-24.8 בלבד, כלומר 17 יום בלבד מכיוון ש-7 ימים כבר בוזבזו.
מאריכים את תוקף האישור לפני פתיחת התיק
כמו בדוגמא שנתתי בסעיף הקודם, אם קורה לכם מצב שקיבלתם הצעה טובה מהבנק ואתם חוזרים אליו אחרי שבוע על מנת להתקדם, אז כדאי לדרוש בכל תוקף לחדש את ההצעה שקיבלתם ל-24 יום נוספים, על מנת שיהיו לכם 24 ימים מלאים מחדש ולא רק 17 ימים שנותרו מהתוקף המקורי לביצוע משימות המשכנתא.
שמים לב שהאישור כולל שבתות וחגים
תוקף הריביות הינו ל-24 ימים קלנדריים – אינם ימי עסקים אלא ימים "רגילים" ולכן גם שבתות וחגים נלקחים בחשבון.
כלומר, אם אתם לוקחים את המשכנתא בתקופת חגים (כמו זאת שאנחנו מתקרבים אליה עכשיו)קחו בחשבון שלא באמת יהיו לכם 24 ימים אלא הרבה פחות וחייבים לשים לב לנקודה הזו ואולי לדחות את המשכנתא לאחר החגים בהם יהיו לכם ימים מלאים לביצוע המשימות.
מתכוננים מראש למשימות המשכנתא
כמו שכתבתי כאן בשבוע שעבר, לכל סוג עסקה יש את רשימת המשימות שלה וכלל שתלמדו את המשימות מראש, את הזמן שהן לוקחות ומה בעצם אתם אמורים לעשות, כך תוכלו בעצם להיערך בצורה טובה יותר ולבצע חלק מהדברים אולי יותר מוקדם או לפחות לתעדף את המשימות שלוקחות זמן לתחילת התהליך ולא להיזכר בהן בסוף.
לוקחים בחשבון שהבנק צריך לבדוק את התיק
חלק מ-24 הימים אמורים לשרת את הבנק לטובת בדיקת התיק כך שיוודא שלא חסר כלום. ולכן, אם תגישו לבנק את כל המשימות חזרה ביום האחרון, הוא יוכל להגיד לכם שהוא שולח את התיק לבדיקה וזה ייקח לו יומיים ובזמן הזה כבר לא יהיה לכם תוקף לריבית (בדר"כ נדיר שהבנק יעל דווקא עכשיו את ריבית, אבל בעיקרון זו זכותו).
מיישרים קו עם נציג הבנק
תגידו לנציג ותשאלו אותו "דוגרי" מה יקרה אם לא תספיקו. הוא לא יוכל להבטיח לכם שהוא לא יעלה לכם את הריבית, אבל הוא כן יוכל להבטיח לכם שהוא לא יעשה משהו בכוונה ואם לא יבקשו ממנו להעלות את הריבית לכל הלקוחות בצורה גורפת אז הוא לא יעלה לכם לבד מיוזמתו.
אמנם זה לא מחייב אותו בשום דבר, אבל לפעמים מספיקה הבטחה בעל פה של מישהו בשביל לגרום לכך שברגע האמת הוא ייזהר מלעשות מניפולציה או שהוא ישתדל להלחם מול המנהלים על מנת לשריין לכם את הריבית הקודמת וכל זאת על מנת לעמוד בהבטחתו.
שוב, זה לא מחייב אותו מבחינת חוקית, אבל זה ממש לא יזיק לנו שהוא יבטיח בעל פה לא לשנות את הריבית אלא במקרה קיצון, גם אם תעברו את תקופת 24 הימים.
לסיכום,
הפוסט הזה עסק בתוקף ריביות המשכנתא שקיבלתם מהבנק – כיצד התוקף מחושב ומה עשוי לקרות אם לא תעמדו בו.
מדובר בפוסט חשוב מכיוון שהוא יכול למנוע מכם להיות שבויים של הבנק שבו בחרתם לקחת את המשכנתא, והוא חשוב כפליים בתקופה כזו של חגים והעלאות ריבית שעשויות להיות בקרוב.
לכן, עשו לעצמכם טובה, למדו היטב מה צפוי לכם בגזרת המשימות, תתכוננו אליהן ותוודאו שמיום פתיחת התיק יש לכם מספיק ימי עבודה לביצוע (או לפחות כמה שיותר קרוב לכך).
בהזדמנות זו אאחל לכולנו שנה טובה ומתוקה!
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.