כשהתחלתי לעבוד כיועץ משכנתאות גם אני באתי עם "חבילה" מהבית וחשבתי מספר דברים כלליים על משכנתא, תוך כדי לימוד וניסיון הבנתי שכמו בהרבה דברים אחרים בחיים גם (ואולי במיוחד) על משכנתא יש מיתוסים חזקים שלא תמיד הם עומדים במבחן המציאות.
אז אולי המאמר הזה לא יחסוך לכם אלפי שקלים בבניית תמהיל המשכנתא שלכם אבל אני חושב שמן הראוי שתכירו את המציאות כפי שהיא קיימת בשטח ולא תחיו בסרט כמו רוב האנשים שלוקחים משכנתא
אז בבקשה, המיתוסים הנפוצים על משכנתאות:
- מי שלא עשה צבא לא יכול לקחת משכנתא – שטות מוחלטת…
מקורה בכך שבעבר לשירות הצבאי היה משקל סגולי בקביעת הסכום שקיבלתם בהלוואת זכאות של המדינה (בעבר היא הייתה גדולה ומספיקה לדירה נורמלית), אך גם אז וגם היום השירות הצבאי לא פרמטר מוחלט בקביעת הזכאות ומשקלו הסגולי הוא נמוך מאוד (ההבדל בין זוג ששירתו בצבא לזוג שלא שירות הוא הבדל מינורי ואף כמעט ולא מורגש). - ריבית קבועה זה הכי טוב – מפחיד שאנשים חושבים כך…
בכל תקופה בה נתתי משכנתאות אנשים העדיפו לקחת ריבית קבועה, ב90% מהפעמים זו הייתה טעות.
מדוע אנשים חושבים כך ? אני מניח שבגלל הפחד מהמחר, בכל תקופת זמן (גם היום דרך אגב) אנו נוטים לחשוב שהריביות נמוכות ומפחדים מעליית ריביות עתידית ולכן אנשים נוהרים לקחת ריבית קבועה (היום אנשים זנחו את הריבית הקבועה ומתמקדים בריבית קבועה לא צמודה שזה עובד על אותו המשקל).
המסלול הכי משתלם לדעתי הוא מסלול הפריים אך היום הוא מוגבל ל1/3 מן ההלוואה, בעבר הוא לא היה מוגבל ואנשים עדיין היו מפחדים ממנו כמו מאש. - לבנק יש אינטרס לתת לך תמהיל לא טוב עבורך – אני לא מאמין בזה…
הבנק עובד על מרווחים, כלומר הוא קונה כסף במקום אחד (אג"ח, הלוואות וכו') ומוכר אותו לכם, אין לו שום עניין באיזה מסלול אתם לוקחים את ההלוואה אלא רק כמה הוא מרוויח עליה ולכן הוא ישמח להרוויח 1% על מסלול בריבית קבועה מאשר 0.9% על מסלול פריים והפוך.
מה שכן, לפעמים לבנק יש יתרון יחסי במסלול מסוים (לדוג: הוא הצליח לקנות כסף יותר סול במסלול פריים) ופה הוא ינסה לנתב אתכם למסלול הזה, גם כי הוא מרוויח עליה יותר וגם כי למתחרים שלו יהיה קשה לתת לכם את אותו המסלול בריבית דומה. - יועץ המשכנתאות הוא חברך הטוב ביותר – הלוואי וזה היה נכון…
בשנים האחרונות קמו לא מעט יועצי משכנתאות, תחום שלא היה פה בעבר והיום אולי יש יותר מדי.
הרעיון הוא ענק וטוב, לקחת מישהו שמבין על מנת לקהל ייעוץ לא אינטרסנטי (ראו סעיף קודם) והצליח לקנות את המשכנתא בזול.
אבל אליה וקוץ בה, ריבוי היועצים וחוסר הרגולציה בתחום הפך את המקצוע לאחד מההימורים הגדולים בתחום, אתה פשוט לא יודע על מי תיפול ואתה לא יודע אם הוא רוצה את טובתך או את טובת הבנק איתו הוא עבוד על בסיס קבוע.
למתלבטים אני מאוד ממליץ לקרוא את ה"מיני מדריך" שכתבתי על יועץ משכנתא. - משכנתא לוקחים לשנים עגולות (10,15,20 וכו') – אני שואל, למה בעצם…?
בכל פעם שניגשים להרכיב תמהיל משכנתא אנו נוטים לטעות ולהרכיב תמהיל עם שנים עגולות, משום מה לאף אחד לא מסתדר לקחת משכנתא ל17 שנה, רובנו מעדיפים לעבוד עם מספרים עגולים וזו טעות חברים, טעות קשה…
כל שנה במשכנתא מגיעה בקלות יחסית ל50,000 ₪ ואם אתם יכולים לחסוך 3 שנות משכנתא ולהוריד את המשכנתא מ-20 שנה ל-17 כדאי לכם לעשות את זה ומהר.
לבנק אין כל בעיה לתת לכם משכנתא לכל מספר שנים בו תבחרו ולכן כדאי לכם לנצל את זה ולקחת משכנתא על פי המידות שלכם ולא על פי הקיבעון המחשבתי של כולנו. - כדאי לקחת משכנתא בבנק בו אני מנהל את חשבון העו"ש שלי – ממש לא…
משכנתא היא מוצר בנקאי אבל אין קשר בינה לבין ח-ן העו"ש שלכם.
אין שום יתרון לקחת את המשכנתא שלכם בבנק בו אתם מנהלים את החשבון שלכם, השיקול היחיד בלקיחת המשכנתא שלכם הוא התנאים, בחרו בבנק שנותן לכם את התנאים הטובים ביותר ולא בבנק בו אתם מנהלים את החשבון שלכם. - לא כדאי למחזר משכנתא אחרי שעברה מחצית התקופה – זה פשוט לא נכון…
רבים שואלים אותי האם כדאי למחזר משכנתא למרות שכבר שילמו אותה מספר שנים ?
השאלה הזו נכונה וטובה אבל אין לה שום הצדקה מתמטית, משכנתא היא הלוואה וברגע מסוים (נגיד לאחר 10 שנים) אתם חייבים סכום כלשהוא לבנק, בנקודה זו אתם צריכים לשאול את עצמכם: האם תוכלו לשפר את התנאים שלכם? זה לא אמור לעניין אתכם כמה שילמתם עד היום (ריביות או קרן). אלא אתם צריכים לחשב כמה תחזירו עד סוף ההלוואה בתנאים של היום וכמה תחזירו עד סוף ההלוואה בתנאים החדשים שמציעים לכם.
אין קשר למספר השנים שעברו מרגע לקיחת המשכנתא הישנה.
זהו פלוס מינוס, אני מקווה שעברתי על רוב המיתוסים, אם שכחתי משהו אתם מוזמנים לכתוב ולהגיב.
כמו כן, אני מזמין אתכם באופן אישי להצטרף לקבוצה הגדולה שמתרקמת לה ומקבלת ממני מאמרים חדשים, טיפים והזדמנויות היישר למייל, אתם פשוט צריכים להירשם בדף הזה וזהו (אני ממליץ בחום לכל מי שלוקח משכנתא בימים או בחודשים הבאים להישאר מעודכן), בהצלחה לכולם.
