איך לשמור על התנאים כשלוקחים משכנתא במספר פעימות?

לצד העליה במספר וקצב חתימת החוזים בתכנית מחיר למשתכן לאחרונה (ורכישות מקבלנים באופן כללי), רוכשים רבים לא יכולים לשלם לקבלן את כל הכסף מראש – בין אם בגלל הקושי לשלם במקביל שכירות ומשכנתא או בגלל שחלק מהקבלנים אינם מסכימים להקדמת תשלום.

כתוצאה מכך, רוכשים אלה חוששים שהתנאים הטובים שנרשמו בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות לא בהכרח יהיו רלוונטים ברגע שבו הם יצטרכו לשלם לקבלן (בעיקר בגלל עליית ריביות פוטנציאלית) ולכן הם מתלבטים מהי הדרך הנכונה ביותר ״למשוך״ את כספי המשכנתא ואיך לפצל אותם בכדי לשמור על ריביות טובות לאורך כל המשכנתא.

בפוסט הבא אני רוצה להסביר כיצד לנהוג בצורה הטובה ביותר בסיטואציה כזאת. אני אני מזהיר מראש שזה לא תמיד פשוט להבנה ובנוסף גם משתנה מבנק לבנק, אבל חשוב לי לעשות לכם סדר בעניין ולפשט עד כמה שניתן את הנושא.

אז האם כדאי להקדים תשלום לקבלן? ומה קורה כשאי-אפשר לעשות את זה? אילו מסלולים כדאי לקחת ראשונים ואילו מסלולים כדאי להשאיר לסוף? כל זאת ועוד בפוסט הבא.

למה שנרצה להקדים תשלומים לקבלן?

התשובה לכך מתחלקת לשתי סיבות:

1. לחסוך מדד מיותר – הכספים שטרם שולמו לקבלן חשופים למדד תשומות הבניה וככל שיתרת התשלום גבוהה יותר, כך נהיה חשופים יותר למדד (לדוגמא – מדד ינואר עלה ב-0.6% ויקר באלפי שקלים את מחיר הדירה לרוכשים).

2. לקחת משכנתא בריביות של היום – כפי שזה נראה עכשיו, ריביות המשכנתא יעלו במהלך השנה-שנתיים הקרובות ולכן יש לנו אינטרס לקחת את המשכנתא כמה שיותר מהר על מנת לקבל ולשמור על ריביות נמוכות יחסית.

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן?

זהו נושא לפוסט ארוך ורחב, אבל אני אגע פה בנקודות החשובות בלבד אשר ישתנו בהתאם למצבים הבאים:

1. כאשר הקבלן מוכן לוותר על תשלומי המדד + יש לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – במצב הזה כדאי להקדים, מכיוון שגם נחסוך את תשלומי המדד העתידיים וגם נתחיל לשלם משכנתא ולסיים עם החוב המעיק הזה.

2. כאשר הקבלן מוכן לוותר על תשלומי המדד + אין לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – במצב כזה אני ממליץ שלא להקדים, כי עם כל הכבוד לתשלומי המדד העתידיים, יותר חשוב לי שתצליחו לסגור את החודש עד הכניסה לדירה מאשר תחסכו כסף במדדים (כמובן שתצטרכו לקחת מראש משכנתא גדולה יותר שנוכל לשלם באמצעותה את המדדים הצפויים).

3. כאשר הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד + יש לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – פה אני חלוק כי מצד אחד אין טעם לתת לקבלן כסף שאנחנו לא מקבלים עבורו פטור ממדד, אבל מצד שני אם נשלם לפי לוח התשלומים הקבועים, ייתכן ונמצא את עצמנו משלמים ריביות גבוהות יותר על חלק מהמסלולים, ולכן הייתי ממליץ למשוך רק את המסלולים הקריטיים (פרטים בהמשך) ואת המסלולים הפחות קריטיים למשוך לפי לוח התשלומים.

4. כאשר הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד + אין לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – במצב הזה התשובה מאוד ברורה והיא שלא כדאי להקדים תשלומים לקבלן בשום אופן.

מכאן אני אשים דגש על המצב השלישי- מכיוון שהוא היוצא מן הכלל שבו לא נקבל הטבה בהצמדות המדד אך נוכל לנצל יתרונות אחרים בהקדמת המשכנתא.

אז אילו מסלולים כדאי לקחת ראשונים ואילו מסלולים כדאי לקחת בסוף?

לאחר שבניתם תמהיל המשכנתא, עליכם לבחור אילו מסלולי משכנתא תרצו למסוך קודם לכן ואילו תעדיפו לדחות – זאת מכיוון שאין באפשרותכם למשוך את כל המשכנתא.

1. מסלולים בריבית קבועה (צמודה/לא צמודה) – בעיקרון הייתי ממליץ לקחת את המסלולים האלו ראשונים (רוב הבנקים גם יחייבו אותנו לעשות זאת). על-אף שלא בטוח שבמשיכה הראשונה תצטרכו את כל הסכום שייעדתם למסלול זה, אך המשיכה הזאת תאפשר לכם לשמר את הריבית הטובה כעת וגם לא ״להיפגע״ יותר מדי במשיכות הבאות של מסלול זה.
   
   איך הריבית תשתנה במשיכות הבאות?

   רוב הבנקים פשוט יצמידו את המסלול הקבוע לעוגן כלשהו ובהתאם לעליה או לירידה בעוגן הריבית שלנו תשתנה בהתאם.
   יחד עם זאת, העוגן לא תמיד שקוף וברור ללקוח ולכן אני מעדיף שנסיים עם המסלולים האלו כמה שיותר מהר.
   
   בנקים יוצאי דופן:
   א. בנק דיסקונט – יגדיר מראש מה תהיה הריבית של המשיכות העתידיות – כלומר, ללא תלות בעוגן כלשהן (והיא בדרך כלל תהיה גבוהה יותר).
   ב. בנק הפועלים – ישאיר את אותה הריבית לאורך המשיכות (זה אמור להשתנות בקרוב והם יישרו קו עם שאר הבנקים שמעדכנים את הריבית לפי עוגן כלשהו).

2. זכאות משכנתא – אם אתם זכאי משרד השיכון הייתי ממליץ להקדים את התשלום הנ"ל, הסיבה היא לאו דווקא השתנות הריבית (שכן אנחנו די מוגנים בנושא הזה, מכיוון שמובטחת לנו ריבית מקסימלית של 3% ולא יותר, או חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת – הנמוך מביניהם).
   
   הסיבה שאני ממליץ להקדים לקחת את המסלול הזה, הוא שתוך כדי המשיכות יכול להיות שתאריך התוקף של תעודת הזכאות יפוג ותצטרכו גם להוציא תעודת זכאות חדשה ובנוסף לחתום מחדש על תיקון התיק, זה יכול ליצור הרבה בעיות בירוקרטיות והסתבכות מיותרת לדעתי.

3. ריביות משתנות כל חמש שנים (צמוד/לא צמוד) – אלו המסלולים הבאי בתור, הריבית שלהם תשתנה בוודאות במהלך המשיכות, אבל פה יש עוגן ברור ושקוף (ברוב הבנקים) שניתן לעקוב אחריו בקלות ולבדוק בכמה הוא השתנה במהלך הדרך ומה הכיוון שלו במהלך החודשים (כלומר, אם נראה שהוא מטפס בחדות נוכל לבחור דווקא להקדים את תשלום שלו והפוך).

4. ריבית הפריים – זהו המסלול הפשוט ביותר להבנה משתי סיבות:
   א. ההנחה שנקבל בריבית הפריים (המרווח) תישמר לנו לאורך הדרך – נניח שקיבלנו פריים מינוס חצי, אז נקבל את אותה ההנחה גם בעוד שנה או שנתיים כשנבוא למשוך את השחרור הנ"ל.

   ב. גם אם הפריים יעלה במהלך המשיכות, זה לא היה משנה אם משכנו את המסלול הזה לפני כן כי בכל מקרה הריבית הייתה עולה במשכנתא.

   זה לא כמו בריבית הקבועה שאם קיבלנו עכשיו הצעה של 4% ובאנו למשוך את המסלול בעוד 3 חודשים ובינתיים הריבית עלתה ל-4.25%, אז מעכשיו ועד סוף המשכנתא נשלם 4.25% וזה מבאס.

   בפריים אם הריבית עולה אז אנחנו מרגישים את העליה מיידית בהחזר החודשי ומה שחשוב לנו לשמור במסלול הנ"ל הוא את גובה ההנחה מהפריים (הרי על הפריים אין לאף מאיתנו אין שליטה).

לסיכום,
בגדול, אני ממליץ להקדים תשלומים לקבלן ולהיפטר מהמדד העתידי ובנוסף להרוויח את הריביות של היום, אבל כמו שכתבתי לא תמיד זה ניתן (לא תמיד הקבלן מוותר לנו על המדדים ולפעמים אין לנו בכלל אפשרות להקדים את התשלום) ולכן היה לי חשוב להנחות אתכם איך כדאי למשוך את מסלולי המשכנתא הקיימים ומהי הדרך הנכונה לגשת לנושא הזה.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.