תמהיל משכנתא מומלץ ל-700,000 ₪ לפי יכולות החזר שונות

אני ממשיך בסדרת הפוסטים של תמהילי משכנתא מומלצים לפי סכומי הלוואה שונים, והפעם אסקר מספר תמהילי משכנתא מומלצים ל 700 אלף ₪, התמהילים בנויים כך שלכל החזר חודשי מסוים יש תמהיל משכנתא מיוחד עבורו (אני מזכיר לכם שבפוסטים הקודמים הצגתי: תמהיל משכנתא ל-500 אלף ש"ח ותמהיל משכנתא ל-600 אלף ₪)

אם לא קראתם את הפוסטים הקודמים, אז אני חוזר על ההקדמה (גם אם קראתם את הפוסטים הקודמים, חשוב לקרוא אותה שוב).

ההבטחות לפוסט זה:

1. אני אציג לכם את תמהילי משכנתא הכי מומלצים בסכום זה (לפי דעתי) וזה עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.
2. אני אציין לכם את הריביות המדויקות שאתם יכולים להשיג.

האזהרה (והיא מאוד חשובה):

התמהילים אותם אציג הם בסיסיים ונבנו על מנת להגיע למכנה המשותף הרחב ביותר באוכלוסייה, הם לא פרטניים עבורכם ולכן אסור לקחת אותם כ"תורה מסיני".
אני תמיד רוצה לחשוב שאני יועץ המשכנתאות האישי שלכם ברשת, אבל עם הכבוד לכולנו אני לא מכיר אתכם אישית ולכן הייעוץ כאן הוא כללי ולא לעומק של כל מקרה לגופו.

אחרי ההקדמה אנחנו מתחילים, אז בבקשה:

תמהיל משכנתא למחזירים 3,000 ₪:

גם הפעם אני מציג תמהיל משכנתא לא מומלץ, לקחת 700 אלף ₪ ולהחזיר "רק" 3,000 ₪ זה לא מומלץ ואפילו  יש לומר שהוא מסוכן כלכלית. (אני מציג אותו רק כאזהרה עבור מי שרוצה לעשות כך ומתוך אילוץ שאם הוא כבר החליט לעשות כן, אז שיעשה כמה שפחות טעויות בדרך).

הוא לא מומלץ כי:

1. הוא צמוד ברובו למדד המחירים לצרכן (והמדד לאורך זמן עולה תמיד…)
2. כל התמהיל בריבית משתנה (ואתם חשופים לעליות ריבית עתידיות)
3. תקופת השנים היא ארוכה (לא בדיוק הדבר הכי כלכלי במשכנתא).

אז הנה התמהיל (אני חוזר ואומר: לא מומלץ) –

יש טעם לחזור ולומר שאני לא ממליץ על התמהיל הזה ועל הרעיון להחזיר 3,000 ₪ ל 700,000₪?
נראה לי כבר שהבנתם שאני נגד.

תמהיל משכנתא למחזירים 3,500 ₪:

גם על התמהיל הזה אני לא ממליץ וגם פה אני חושב שתמהיל ההלוואה הזה הוא לא טוב עבורכם.
לצערי, 3,500 ₪ לא מספיקים להחזר משכנתא של סכום של 700 אש"ח.
אבל שוב, אני מציג כאן את הרע במיעוטו וכל אחד יעשה את החשבון שלו.

אני לא רוצה להשלות אתכם, רוב המשכנתא (600 אלף מתוך 700 אלף) בריבית משתנה, הרוב לתקופות ארוכות ויותר מחצי המשכנתא צמודה למדד – הציון של התמהיל הזה הוא "בלתי מספיק" אבל שוב, הוא התמהיל ה"רע במיעוטו" להחזר של 3,500 ₪.

שימו לב, שההחזר הכללי עולה מול התמהיל הקודם אבל זו אחיזת עיניים כי אנו לא מחשבים את המדד והריביות שישתנו בעתיד.

תמהיל משכנתא למחזירים 4,000 ₪:

התמהיל הזה כבר יותר מתקבל על הדעת, כמובן שבכל משכנתא יש גם לו חסרונות ומגבלות, אבל עדיין אני חושב שצריך לפחות החזר של 4,000 ₪ להחזיר 700,000 ₪.

ערכתי כאן שלושה שינויים חשובים בתמהיל:

1. הגדלתי את החלק של הקל"צ מ100,000 ₪ ל234,000 ₪
2. הורדתי את המשתנה מ- 25 שנה ל- 20 שנה
3. הורדתי את הקל"צ מ- 20 שנה ל- 15 שנה.

תמהיל משכנתא למחזירים 4,500 ₪:

סכום ההחזר עולה ויחד איתו עולים מגוון אפשרויות להרכב התמהיל, מכיוון שהפוסט הזה כללי ולא אישי (ראו אזהרה למעלה), אני מציג רק תמהיל אחד שהוא האופטימלי לדעתי, אבל יחד עם זאת הוא מתאים לרוב האוכלוסייה ולא לכל אחד באופן אישי.

ערכתי כאן 3 שינויים לעומת התמהיל הקודם, כל השינויים נערכו במספר השנים ולא בהרכב המסלולים ולא בסכום של כל מסלול.

1. הורדתי את הפריים מ- 30 שנה ל- 25 שנה
2. הורדתי את המשתנה מ- 20 שנה ל- 15 שנה
3. הורדתי את הקל"צ מ- 15 שנה ל- 14 שנה (נכון שזה "רק" שנה אבל זה חוסך לכם 6,000 ₪ לאורך המשכנתא), ואל תזלזלו ב6,000 ₪ זה יכול להיות אחלה סלון לבית החדש שלכם…

למה אני עושה שינויים במספר השנים?

כי ריבית משכנתא היא הרבה פעמים תוצר של מספר שנים ולכן ככל שנרד בשנים כך הריבית תרד באופן יחסי.
ישנם מסלולי זה שלא יקרה בהם והריבית תיאר על כנה(כמו בפריים), אבל ברוב המסלולים ריבית המשכנתא תרד ככל שנקצר את התקופה.

תמהיל משכנתא למחזירים 5,000 ₪:

שימו לב, שלמרות שאנו מעלים את ההחזר ב500 ₪ אנחנו לא יכולים לעשות כבר שינויים מרחיקי לכת בתמהיל וזאת משם שככל שעולים בהחזר החודשי ומקטינים את השנים, הקטנה נוספת של השנים מעלה משמעותי את ההחזר החודשי (כלומר, ההפרש בהחזר מהקטנה של 15 שנה ל 20 שנה יהיה הרבה יותר נמוך מהקטנה של מסלול מ20 שנה ל 15 שנה).

כאן ערכתי שינוי אחד בלבד, פשוט הורדתי את השנים בקל"צ מ-14 ל-10.
יכולתי לעשות שינויים אחרים (לדוגמא להוריד את הפריים מ- 25 שנה ל- 20), אבל בחרתי באופציה שלדעתי נכונה לזוגות בתחילת חייהם, שרוצים להוריד את ההחזר החודשי עם השנים ולחסל לאיטם את ההלוואות הארוכות טווח (במקרה שלנו הפריים) לאורך התקופה.

תמהיל משכנתא למחזירים 5,500 ₪:

כאן ערכתי שני שינויים:

1. החלפתי מסלול ממשתנה כל 5 לקבועה צמודה, הרעיון הוא שברגע שמגיעים לטווח שנים קצר אני ממליץ לוותר על הקל"צ ולקחת במקומה קבועה צמודה שהריביות שלה שנים האלו נמוכות.
2. את השנים של הקל"צ (שהיו 15) הורדתי ל10 בקבועה הצמודה.

תמהיל משכנתא למחזירים 6,000 ₪:

6,000 ₪ זה כבר סכום נהדר להחזיר בו משכנתא של 700,000 ₪, לצערנו רובנו לא יכולים לעמוד בו, אבל אם הייתם שואלים מישהו שמדבר ב"עיניים כלכליות" בלבד, נראה לי שהוא היה ממליץ לקחת משכנתא של 700 אלף רק כאשר אתם מסוגלים להחזיר 6,000 ₪ בחודש לפחות.
אבל העיניים שלנו לא רק "כלכליות" ויש לא מעט סיבות לרכישת דירה וחלקן הגדול הוא פסיכולוגי בכלל ולא כלכלי.

ולאלו שכן יכולים, הנה תמהיל מומלץ עבורכם:

שני שינויים עיקריים נעשו כאן (כולם בשנים):

1. הפריים סוף סוף ירד מתקופה של 25 שנה ל- 20 שנה
2. הקל"צ התקצר מ- 10 שנים ל- 9 שנים (שינוי ששווה יותר מ- 5,000 ₪)

לסיכום,

אנו מוכיחים שוב שככל שעולים בסכום המשכנתא צריך להעלות במקביל את ההחזר החודשי ורצוי בכמה שיותר.
למרות שאני ממליץ לאורך כל הפוסט להעלות את ההחזר החודשי, אני רוצה לחזור ולהדגיש כי מומלץ שההחזר לא יעלה על 1/3 מהכנסתכם נטו (אני אישית ממליץ אפילו לכוון ל1/4 מההכנסה נטו), אני קורא לכם לעשות חישובים מה יקרה כשהריבית תעלה ב-3% ושיש מדד ממוצע של מעל ל2% בשנה ולראות שאתם לא קורסים כלכלים, כי לצערי הימים האלו יגיעו (גם אם לא בשנה-שנתיים הקרובות).

דבר שיכול לעזור לכם מאוד:
אני אומנם לא מעלה או מוריד את הריבית במשק, אבל אני כן מוסר כאן מידע חשוב ולא מעט פעמים אני מודיע על שינויים של מסלולים, מסלולים חדשים, מבצעים ועוד דברים שיכולים לעזור לכם לקחת את המשכנתא באופן יותר חסכוני ולכן אני קורא לכם להצטרף לרשימת התפוצה שלי, זה כמובן בחינם ואני לא שולח ספאם ולפי דעתי זה הסיכוי היחיד אולי להישאר עם היד על הדופק ולהבין מה קורה בעולם המשכנתאות בתקופה הזו.
הרישום הוא פשוט מאוד – אתם מוזמנים להירשם דרך הדף הבא