איחוד הלוואות לבעלי נכסים – כך תקלו על התזרים החודשי

תאריך עדכון: 09/03/2026

רוב המאמרים בבלוג עוסקים במשכנתאות לרכישת דירה – איך לקחת משכנתא נכון, איך לחסוך בריביות ואיך להתנהל מול הבנקים.

אבל יש סוג נוסף של משכנתא שפחות מדברים עליו, למרות שהוא יכול להיות מאוד משמעותי עבור לא מעט משקי בית: איחוד הלוואות בתוך המשכנתא.

במציאות הכלכלית של היום ולאור המלחמה המתמשכת, הרבה משפחות מוצאות את עצמן עם כמה הלוואות במקביל – הלוואת רכב, מינוס, הלוואות בכרטיסי אשראי, הלוואה מהבנק ואולי גם הלוואה ממקום העבודה. כל אחת עם החזר חודשי משלה, ריבית משלה ולפעמים גם בלאגן אחד גדול בניהול התזרים.

במצבים כאלה עולה לעיתים האפשרות לרכז את ההלוואות השונות ולהעמיד את הבית כבטוחה ובכך להבטיח ריביות זולות בהרבה. הרעיון נשמע פשוט: הלוואה אחת במקום כמה, והחזר חודשי נמוך יותר.

אבל כמו כמעט בכל דבר בעולם המשכנתאות המציאות קצת יותר מורכבת…

מהו איחוד הלוואות במשכנתא?

התשובה בעצם בגוף השאלה (מתחכם…), הרעיון הבסיסי הוא שאם יש לכם נכס נדל"ני אתם פשוט יכולים למשכן אותו לבנק למשכנתאות ולקבל עבורו משכנתא לכל מטרה.
המטרות יכולות להיות רבות ומגוונות, החל משיפוצים, נסיעה לחו"ל, החזר חובות (בדרך כלל איחוד הלוואות קטנות, השקעה בנכס אחר ועוד).

אני רוצה לפני הכל להדגיש, באיחוד הלוואות כנגד נכס ישנו סיכוי גבוהה יותר לעמלות פרעון מוקדם, בגלל שגובה ההלוואה הוא מעל הריבית הממוצעת למשכנתא (עדין נמוך משמעותית מריבית , ואם הריבית הממוצעת תרד, אתם תהיו חשופים לקנס שנקרא עמלת היוון.

אני ממש ממליץ לפנות ליועץ משכנתאות, בשביל לבנות עבורכם משכנתא עם מינימום סיכון, כי עמלות פרעון מוקדם, ובמיוחד היוון, יכולות להיות מאות אלפי שקלים נוספים. 

למי מתאים איחוד הלוואות כנגד נכס?

כל בעל נכס אשר אין לו משכנתא או שיש לו משכנתא קטנה באופן יחסי לשווי הנכס שברשותו יכול להגיש בקשת משכנתא לכל מטרה ולרוב יקבל את האישור כבר במעמד השיחה בטלפון.

• לבעלי נכסים המעוניינים לשפר את יכולת ההתנהלות הפיננסית החודשית.
• למשקי בית עם הלוואות רבות שמחפשים פשטות וניהול מרכזי.
• ללקוחות המעוניינים לשמור על מסגרת אשראי ולחזור לשליטה בהוצאות.
• למי שמעוניין להקטין את סך ההחזרים החודשיים לטובת שיפור איכות החיים.
  

דוגמה מספרית להקלה על התזרים החודשי

משק בית שיש לו, למעט המשכנתא, הלוואות עם יתרה מצטברת של כ-350,000 ש"ח עם החזרים חודשיים גבוהים:

• הלוואת רכב- החזר 1,900 ש"ח.
• הלוואות מכרטיסי אשראי – החזר 2,600 ש"ח.
• הלוואה צרכנית מהבנק- החזר 2,200 ש"ח.
• הלוואה ממקום העבודה – 1,200 ש"ח. 

סה"כ, משק הבית מחזיר בכל חודש 7,900 ש"ח עבור ההלוואות שלקח וזאת ללא החזר המשכנתא. 

באמצעות איחוד הלוואות למשכנתא אחת ניתן להקטין את ההחזר החודשי ל- 3,000 ש"ח בלבד, שיפור של 4,900 ש"ח בתזרים החודשי!

כמה כסף אפשר לקבל?

רוב הבנקים למשכנתאות מוכנים למשכן עד 50% מערך הנכס, כלומר אם יש לכם נכס בשווי 1,000,000 ₪ תוכלו לקבל עד 500,000 ₪ משכנתא.
במידה ויש לכם כבר משכנתא על הדירה תוכלו להגדיל אותה עד לגבול ה50% מימון.
לדוגמה עבור דירה בשווי מיליון ₪ עם משכנתא של 300,000 ₪ תוכלו לקבל עוד 200,000 ₪.

אם יש לי משכנתא בבנק מסוים, אני יכול לקחת את הכסף לאיחוד הלוואות מבנק אחר?

ברוב המקרים הבנק לא יאפשר לכם לקחת משכנתא שניה על אותו הנכס בבנק אחר, כלומר אם אתם בעלי דירה ויש לכם כבר משכנתא בבנק טפחות לדוגמא, את התוספת על המשכנתא תוכלו לקבל רק בבנק טפחות (מבחינה חוקית בעיקרון אתם יכולים לקחת בבנק אחר, אבל הבנק ה"אחר" לא יסכים לכך כי הוא יקבל משכון בדרגה שנייה ולרוב הוא לא יסתפק בזה, וגם אם כן יסכים הוא יגבה על זה ריבית נוספת).

כמה זה עולה?

אליה וקוץ בה, איחוד הלוואות במשכנתא היא כסף שאתם מקבלים היישר לחשבון הבנק שלכם והוא לא הולך למוכר הדירה ולכן הסיכון של הבנק עולה.
מסיבה זו הריביות על משכנתא לבעלי נכס יקרות יותר מריביות ללוקחי משכנתא לרכישת דירה.
ההבדל מגיע בדרך כלל בין 1.5%-3% (כלומר, אם למשכנתא חדשה תקבלו ריבית של 4% עבור אותה משכנתא לנכס הקיים תקבלו ריבית של 5.5%-7%).

איחוד הלוואות באמצעות משכנתא יכול להיות כלי פיננסי יעיל מאוד למי שמרגיש שההחזרים החודשיים מכבידים עליו ושיש יותר מדי הלוואות שמנהלות אותו במקום שהוא ינהל אותן. מצד שני, חשוב לזכור שמדובר בהלוואה ארוכת טווח על הנכס שלכם ולכן כדאי לקבל החלטה כזו בזהירות ולאחר בדיקה מקצועית.

אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר שלי ולקבל מדריכים, הסברים וטיפים שיעזרו לכם לקבל החלטות טובות יותר עם הכסף שלכם.

כרגיל, אני שמח לקרוא את התגובות שלכם למטה.