היום אני רוצה לגעת בנקודה רגישה (במיוחד אצל זוגות שרוכשים את דירתם הראשונה) ונמצאים כעת לפני קבלת ההחלטה על גובה הרכישה ולתת לכם נקודת מבט נוספת על הדברים ועוד דרך לבחון איזו דירה כדאי לכם לקנות ובאיזה תקציב.
איך אתם קובעים איזו דירה אתם רוכשים ובאיזה סכום?
אני מניח שאתם בודקים כמה הון עצמי יש לכם, כמה משכנתא תצטרכו והאם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי.
לאחר ששקללתם את כל הנתונים, אני מניח שאתם מגיעים לכמה קבוצות מחיר שבהן אתם יכולים לרכוש את הדירה (לדוג' בין 1,200,000 לבין 1,400,000 ₪) וסביב הרמת מחירים הזו אתם מחפשים את דירת ה"חלומות".
אבל בואו נעצור רגע.
אני רוצה שנבדוק את רכישת הדירה דרך ה"משקפיים" של המשכנתא, אני רוצה שנבחן רגע כמה תעלה לנו המשכנתא בסופו של דבר ואז אתם תוכלו לראות הפרשים גדולים בין דירה לדירה וייתכן כי שיקולי הרכישה שלכם יקבלו תפנית ותבחרו בדירה צנועה / יקרה יותר.
אז מהי ה"עלות השולית" של המשכנתא?
כשאני אומר "עלות שולית", אני מתכוון ל"כמה עולים לכם ה-100,000 ₪ האחרונים של המשכנתא?" – אתם מיד תראו (בדוגמאות שאציג) שככל שהמשכנתא גבוהה יותר וההחזר החודשי לא משתנה, כל שקל נוסף שתיקחו בהלוואה, עולה לכם הרבה יותר מהשקל שקדם לו.
כך בעצם, אם אתם בוחרים בהלוואה גבוהה יותר (בגלל שרכשתם דירה יקרה יותר) אתם בעצם מחליטים בידיעה צלולה לשלם הרבה יותר לאורך הזמן.
רוצים דוגמא? בבקשה…
ניקח לדוגמא, זוג צעיר שמתכנן לרכוש דירה ויש לו "ביד" 500,000 ₪ הון עצמי, יחד עם זאת הם מרוויחים כ- 14,000 ₪ נטו לחודש (ביחד) ורוצים להחזיר כ- 3,500 ₪ בחודש.
אותו זוג, מאוד מתלבט בין רכישת דירה בשווי 1,200,000 ₪ / 1,300,000 ₪ ואפילו 1,400,000 ₪, בואו נבדוק כמה "עולה" לאותו הזוג המשכנתא ובעיקר נתמקד בכמה עולים ה- 100,000 ₪ האחרונים של המשכנתא.
זכרו,
אנו נבדוק 3 משכנתאות (באותו התמהיל רק לטובת החישוב):
משכנתא של 700,000 ₪ – עבור דירה של 1,200,000 ₪
משכנתא של 800,000 ₪ – עבור דירה של 1,300,000 ₪
משכנתא של 900,000 ₪ – עבור דירה של 1,400,000 ₪
ההחזר החודשי יהיה 3,500 ₪
וניקח לדוג' מדד ממוצע של 2% לשנה (שזה אמצע הטווח של יעד בנק ישראל)
נא לא להתייחס לתמהיל כתמהיל מומלץ, זה בסך הכל תמהיל לדוגמא – על מנת שנוכל לבחון את המצב אחד מול השני
בואו נתחיל:
|
תמהיל ל- 700,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
233,000 |
30 |
1.5% |
805 |
289,904 |
|
קבועה צמודה |
234,000 |
15 |
2.5% |
1567 |
339,022 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
233,000 |
20 |
2% |
1183 |
348,660 |
|
סך הכל |
700,000 |
|
|
3,555 ₪ |
977,585 ₪ |
|
על כל שקל שתיקחו תשלמו 1.4 ₪ |
|||||
|
תמהיל ל- 800,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
266,000 |
30 |
1.5% |
919 |
330,963 |
|
קבועה צמודה |
267,000 |
20 |
2.75% |
1455 |
428,816 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
266,000 |
25 |
2% |
1132 |
440,038 |
|
סך הכל |
800,000 |
|
|
3,506 |
1,199,817 |
|
על כל שקל שתיקחו תשלמו בממוצע 1.49 ₪ |
|||||
|
על ה- 100,000 ₪ האחרונים תשלמו 222,232 ₪ |
|||||
|
תמהיל ל- 900,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
300000 |
30 |
1.5% |
1037 |
373267 |
|
קבועה צמודה |
300000 |
27 |
3% |
1361 |
584045 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
300000 |
30 |
2% |
1113 |
548639 |
|
סך הכל |
900000 |
|
|
3,511 |
1,505,951 |
|
על שקל שתיקחו תשלמו בממוצע 1.67 ₪ |
|||||
|
על ה- 100,000 ₪ האחרונים תשלמו 306,134 ₪ |
|||||
מסקנות:
שימו לב, שככל שהמשכנתא גדלה אבל במקביל אליה ההחזר החודשי לא עולה, היא מתחילה להיות יקרה מאוד (אבל מאוד מאוד).
תראו שכשאתם עוברים ממשכנתא של 700 אלף למשכנתא של 800 אלף, אתם בעצם קונים 100,000 ₪ ב- 222,000 ₪ וכאשר אתם מגדילים מ- 800 אלף ל- 900 אלף אתם בעצם קונים 100,000 ₪ נוספים ב- 306,000 ₪ (כמעט פי 3).
ההפרשים הם אדירים בין משכנתא למשכנתא, אני מניח שאם עבור דירה מסוימת מישהו יבקש 50,000 ₪ יותר ממחיר השוק לא תסכימו לשלם לו, אז אני לא מוצא הגיון בכך שלבנק (שלא באשמת הבנק, יש לציין) תסכימו לשלם כל כך הרבה כסף מיותר.
לסיכום,
אני חושב שכל אחד ואחת מכם, צריך לחשוב היטב על מסגרת התקציב שלו לרכישת דירה.
לא להקל ראש בסכומים ולדעת שלכל דבר יש מחיר (במיוחד על ה- 100,000 ₪ ה"אחרונים") ולנסות להגיע לסכום שהוא גם הגיוני מבחינת הדירה שתתאים לצרכים שלכם וגם למשכנתא שאותה תצטרכו להחזיר בסופו של דבר.
אני מזכיר לכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל), כדי להיות הראשונים שמקבלים את העדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מכאן.
87 תגובות
משכנתאמן שלום!
בן הזוג שלי ואני נמצאים בשלבי חיפוש דירה לרכישה
ההון העצמי שלנו עומד על כ-600 אלף שח
כיום אנו שוכרים דירה בעלות של כ-4000 ש"ח. נוכל להעלות את גובה ההחזר לכ-5500 ש"ח
מהו גובה המשכנתא המקסימלי שנוכל לקבל על בסיס שני ההחזרים הללו?
תודה רבה!
שלום רחלי,
אתם צריכים ייעוץ אישי ומקצועי
זה לא יהיה אחראי מצידי לתת תשובה על בסיס ההכרות הזו
בהצלחה
כמה הון עצמי צריך כדי לקבל משכנתא של 600000ש"ח? והאם זה של בני הזוג בעלי עשה צבא מלא , ואני שנת שירות לאומי, מתייחסים למענק שמגיע לנו בגין השירות כהון עצמי?
שלום זוהרית,
תצטרכו הון עצמי של 200 אלף ש"ח לפחות (25%)
הלוואת זכאות (במידה ותהיו זכאים) אינה חלק מההון העצמי
בהצלחה
שלום,
בעלי ואני מעונייים לקנות דירה בפעם הראשונה. סך המשכורות שלו יחד לא מגיע ל10,000 בחודש. נע באיזור ה9,000.
הייתי שמחה לקבל תשובה לשאלה בסיסית. אם סך ההון העצמי שלנו הוא כ-300,000 ש"ח בלבד,מה מקסימום סכום הדירה שאנחנו יכולים לחפש?
לא רק בהתאם לגובה החזר משכנתא, אלא קודם כל כדי להיות זכאים לקבל משכנתא מלכתחילה.
הבהרה: ידוע לי שההון העצמי צריך להיות כ-30% מסכום הדירה, אבל אני שואלת אם יכול להיות מקרה שתתקבל משכנתא על אחוז נמוך יותר מהסכום, ואם כן- לאיזה סכום דירה?
תודה רבה רבה
שלום נטע,
לדירה ראשונה ניתן לקבל מימון של עד 75%
כלומר, עם הון עצמי של 300 אש״ח תוכלו לקבל משכנתא של עד 900 אלף (כלומר סך הדירה 1.2 מ׳)
זה כמובן בהתאם להכנסות, יכולת ההחזר וכו׳
בהצלחה
שלום,
ראשית תודה רבה על האתר הנהדר! התחלתי לקרוא בו לראשונה לפני כשבועיים (סביב ההחלטה לרכוש דירה..) ואני כבר מרגישה הרבה יותר "מבינה". לפני כן לא היה לי שום מושג בתחום ובזכותך בפגישה הראשונה עם הבנק כבר ידעתי על מה מדברים איתי..
אני רווקה ללא ילדים והחלטתי לרכוש דירה לבד, במטרה שיהיה משהו שישאר "שלי" ולא ארגיש תלויה באף אחד גם בעתיד.. אמנם אני צופה בעתיד הלא רחוק (יש לקוות) נישואין והקמת משפחה, אך את התכנון הכלכלי של רכישת הדירה ולקיחת המשכנתא אני מעוניינת לבסס על ההכנסות שלי בלבד.
ההון העצמי העומד לרשותי הוא כמיליון וחצי ש"ח.
המחשבה הראשונית היתה לקנות דירה קטנה (2 עד 3 חדרים) באזור המרכז, ללא משכנתא כלל. לאור התנאים הטובים ללקיחת משכנתא כיום, החלטתי להגדיל את סכום הרכישה ל-1.8 מיליון ש"ח ולקנות דירת 4 חדרים, שיש יותר סיכוי שתוכל לשמש אותי בעתיד כדירת מגורים למשפחה. כלומר, לקחת משכנתא קטנה של כ-300 אלף ש"ח או לכל היותר 400 אלף ש"ח (אם אחליט להשאיר חלק מההון העצמי שלי נזיל..). אני מרוויחה כיום כ-14,000 ש"ח נטו ועובדת כשכירה במקום יציב מאוד (שירות המדינה..). המשכורת שלי צפויה אף לעלות בקרוב מאוד בכ-1000 ש"ח נוספים. לפיכך החלטתי על החזר חודשי של 4000 ש"ח לחודש (שזה גם סכום השכירות שאני משלמת כיום ולכן קל לי להעריך כי אוכל לעמוד בסכום משכנתא דומה).
וכעת לשאלה: לאור ההון העצמי הגדול יחסית העומד לרשותי, האם שווה לי לדעתך לקחת משכנתא גדולה קצת יותר (באזור ה-500 עד 600 אלף ש"ח) ולקנות נכס "שווה" יותר? עקרונית, על פי הטור לעיל אני מבינה שכל 100 אלף ש"ח שאקח יהיו יקרים יותר מהקודמים, אך שאלתי היא האם זה עדיין נכון גם בסכומי משכנתא נמוכים יחסית (עד 600 אלף ש"ח) וכאשר מרבית הנכס ממומן על ידי הון עצמי והמשכנתא מגיעה לכל היותר לכ 25-30% מהמימון?
אודה לתשובתך, אדוה.
שלום אדוה,
1. תקני דירה שאת צריכה ולא דירה על פי המשכנתא ה"טובה"
2. נראה לי שדירה של 4 חדרים מספיקה לך בשלב זה ולכן הייתי בוחר באופציה הזו
3. יחד עם זאת, אם יש דירה שאת רוצה והיא יקרה יותר, תחשבי כמה עולה לך משכנתא X ולאחר מכן תחשבי כמה תעלה לך משכנתא יותר גדולה ותעשי השוואה ביניהם, ככה תמצאי את העלות השולית של ה- 100 אלף האחרונים
בהצלחה
שכחתי לציין כי כיום אני מצליחה לחסוך כ-25 אלף ש"ח בשנה ולכן אני מתכוונת גם לנסות ליישם את המלצתך מהטור האחרון לעניין "מסלול החזרות", אם זה משנה את התמונה שתיארתי לעיל..
שלום מאיר,
שתיהן גרועות ל- 30 שנה (הקבועה צמודה גרועה יותר)
בהצלחה