היום אני רוצה לדבר על נושא רגיש – רכישת דירה במשכון שני נכסים (הקיים והנרכש).
מצד אחד יש דרישה גבוהה מאוד לתוכן הזה, מצד שני אני לא "מתלהב" לדבר על זה כי זה נושא קצת מסוכן ואני לא רוצה שאנשים ייקחו מימון גבוה ללא בדיקה מקיפה לפני כן, מכיוון שמדובר בדרך כלל בהגדלת סכום המשכנתאות לסכומים גבוהים ואני רוצה להיות בטוח שאתם יודעים לאן אתם נכנסים ושעשיתם בדיקה פיננסית מדויקת בשביל לדעת שאתם יכולים לעמוד בהחזרים.
אז בואו נתחיל,
איך ממשכנים נכס נוסף? לאילו מטרות ניתן לעשות את זה? ולמה זה יותר יקר? כל התשובות ועוד בפוסט הבא.
מי יכול למשכן נכס נוסף?
כל מי שיש ברשותו דירה יכול בעיקרון למשכן אותה ולקחת עד 50% משוויה, כלומר אם הדירה שלכם שווה מיליון ש"ח, אז זה אומר שתוכלו לקחת עבורה 500 אלף משכנתא (שימו לב שמדובר על דירה שכבר שייכת לכם ולא הדירה שאתם רוכשים אותה כעת).
מי קובע את השווי של הדירה?
הבנק ישלח שמאי לדירה שיקבע כמה היא שווה וממחיר זה הבנק ייתן לכם עד 50% מימון.
ומה קורה אם יש לכם כבר משכנתא על הדירה הזו?
במקרה כזה, במידה ועדיין לא עברתם את גבול ה-50% מימון אז תוכלו להשלים עד לגבול זה.
כלומר, אם הדירה שווה מיליון ש"ח ויש לכם משכנתא בגובה 300 אלף, זה אומר שיש לכם כבר 30% מימון ואתם יכולים להגיע עד 50% מימון (עד 500 אלף ש"ח) ולכן תוכלו לקחת עוד 200 אלף ש"ח בעבור דירה זו.
יחד עם זאת, אם יש לכם משכנתא של 600 אלף ש"ח, זה אומר שהדירה כבר ממושכנת בגובה של 60% מימון ואז לא תוכלו לקבל הלוואה נוספת עבורה כי כבר עברתם את גבול ה-50% מימון.
לאלו מטרות ניתן לקחת את המשכנתא הנוספת?
ברמת העיקרון ניתן לקחת את המשכנתא הנוספת לכל מטרה, כגון שיפוץ, רכישת רכב וכו', אבל אני רוצה לדבר על משכון הדירה הקיימת על מנת לרכוש דירה נוספת ובזה אתרכז היום.
למה צריך למשכן את הדירה הקיימת בשביל לרכוש דירה נוספת?
מי שרוצה לרכוש דירה נוספת (להשקעה) יכול לקבל עד 50% מערך הדירה הנרכשת, וזה הרבה פעמים אומר שאין לו את כל המימון הנדרש.
בנוסף, בדרך כלל הורים שרוצים לעזור לילדים שלהם להתחיל בהון עצמי מסוים מוכנים למשכן את הנכס הקיים שלהם ולקבל עבורו כסף מוזמן אותם הם מעבירים לילדים שלהם וככה הילדים מתחילים עם הון עצמי מסוים ויכולים לרכוש דירה ראשונה.
לדוג', מישהו רוצה לקנות דירה להשקעה / למגורים בשווי מיליון ש"ח אבל אין לו הון עצמי עבור הנושא.
יחד עם זאת יש לו (או למשפחה) דירה בשווי מיליון ש"ח ללא משכנתא ולכן הוא יכול למשכן את הדירה שברשותו ולקבל עבורה עד 500 אלף ש"ח.
בנוסף הוא יכול גם לקבל מימון של עד 50% מערך הדירה הנרכשת (שגם היא שווה מיליון ש"ח ולכן יוכל לקבל 500 אלף ש"ח נוספים).
אם נסכם,
נראה שלמרות שלרורכש אין הון עצמי, הוא הצליח להגיע ל-100% מערך הדירה הנרכשת.
500 אלף ש"ח הוא קיבל עבור משכון הנכס הקיים שלו ו- 500 אלף ש"ח נוספים הוא קיבל תמורת משכון הנכס הנרכש שלו – וכך הוא "השיג" מיליון ש"ח ורכישת דירה ללא הון עצמי בכלל.
האם הריביות על משכנתא לנכס קיים יקרות יותר?
התשובה כאן מתחלקת לשניים:
- אם אתם לוקחים את הכסף לצריכה פרטית (אוטו / שיפוץ / החזר הלוואות וכו') אז הריביות יהיו מאוד גבוהות (ככה בנק ישראל "דורש" מהבנקים בצורה כזו או אחרת).
- אם אתם לוקחים את הכסף לטובת רכישת דירה נוספת (או עבור רכישת דירה לילדים) אז הריביות אמנם לא יהיו גבוהות כמו בסעיף הראשון אבל ככל הנראה הן יהיו יותר גבוהות מאשר משכנתא רגילה לטובת רכישת דירה.
האם אני ממליץ למשכן את הנכס הקיים שלכם?
זה מאוד מאוד תלוי.
ישנם אנשים שזה שמסוגלים לעמוד בהחזרים הגבוהים וישנם אנשים שיעשו טעות מרה מאוד אם ייכנסו לכך ולכן בשום פנים ואופן לא הייתי מציע לאנשים למהר ללכת לבנק ולקחת כסף עבור דירה קיימת כי זה יכול לגרום להם לקריסה כלכלית (אל תשכחו שאנשים שמבקשים כסף על הדירה הקיימת שלהם, זה לא במקום שכירות אלא החזר נוסף שיכלו מאוד להכביד על התקציב החודשי שלהם).
לסיכום,
כמו שכתבתי בהתחלה, ניסיתי להימנע מלכתוב את הפוסט הזה הרבה מאוד זמן, אבל הקוראים דורשים זאת מדי פעם והמחויבות שלי היא גם לתת לכם תשובות על נושאים שמעניינים אתכם.
חשוב לי להדגיש פעם נוספת, שאמנם האפשרות הזו קיימת אבל לא הייתי ממליץ לפנות אליה ללא קבלת ייעוץ מקצועי שיבחן את התקציב המשפחתי שלכם ויבדוק אם כדאי לכם או לא להיכנס להרפתקה הזו, כי זו בהחלט יכולה להיות הרפתקה מסוכנת.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.