היום אני רוצה לדבר על נושא רגיש – רכישת דירה במשכון שני נכסים (הקיים והנרכש).
מצד אחד יש דרישה גבוהה מאוד לתוכן הזה, מצד שני אני לא "מתלהב" לדבר על זה כי זה נושא קצת מסוכן ואני לא רוצה שאנשים ייקחו מימון גבוה ללא בדיקה מקיפה לפני כן, מכיוון שמדובר בדרך כלל בהגדלת סכום המשכנתאות לסכומים גבוהים ואני רוצה להיות בטוח שאתם יודעים לאן אתם נכנסים ושעשיתם בדיקה פיננסית מדויקת בשביל לדעת שאתם יכולים לעמוד בהחזרים.
אז בואו נתחיל,
איך ממשכנים נכס נוסף? לאילו מטרות ניתן לעשות את זה? ולמה זה יותר יקר? כל התשובות ועוד בפוסט הבא.
מי יכול למשכן נכס נוסף?
כל מי שיש ברשותו דירה יכול בעיקרון למשכן אותה ולקחת עד 50% משוויה, כלומר אם הדירה שלכם שווה מיליון ש"ח, אז זה אומר שתוכלו לקחת עבורה 500 אלף משכנתא (שימו לב שמדובר על דירה שכבר שייכת לכם ולא הדירה שאתם רוכשים אותה כעת).
מי קובע את השווי של הדירה?
הבנק ישלח שמאי לדירה שיקבע כמה היא שווה וממחיר זה הבנק ייתן לכם עד 50% מימון.
ומה קורה אם יש לכם כבר משכנתא על הדירה הזו?
במקרה כזה, במידה ועדיין לא עברתם את גבול ה-50% מימון אז תוכלו להשלים עד לגבול זה.
כלומר, אם הדירה שווה מיליון ש"ח ויש לכם משכנתא בגובה 300 אלף, זה אומר שיש לכם כבר 30% מימון ואתם יכולים להגיע עד 50% מימון (עד 500 אלף ש"ח) ולכן תוכלו לקחת עוד 200 אלף ש"ח בעבור דירה זו.
יחד עם זאת, אם יש לכם משכנתא של 600 אלף ש"ח, זה אומר שהדירה כבר ממושכנת בגובה של 60% מימון ואז לא תוכלו לקבל הלוואה נוספת עבורה כי כבר עברתם את גבול ה-50% מימון.
לאלו מטרות ניתן לקחת את המשכנתא הנוספת?
ברמת העיקרון ניתן לקחת את המשכנתא הנוספת לכל מטרה, כגון שיפוץ, רכישת רכב וכו', אבל אני רוצה לדבר על משכון הדירה הקיימת על מנת לרכוש דירה נוספת ובזה אתרכז היום.
למה צריך למשכן את הדירה הקיימת בשביל לרכוש דירה נוספת?
מי שרוצה לרכוש דירה נוספת (להשקעה) יכול לקבל עד 50% מערך הדירה הנרכשת, וזה הרבה פעמים אומר שאין לו את כל המימון הנדרש.
בנוסף, בדרך כלל הורים שרוצים לעזור לילדים שלהם להתחיל בהון עצמי מסוים מוכנים למשכן את הנכס הקיים שלהם ולקבל עבורו כסף מוזמן אותם הם מעבירים לילדים שלהם וככה הילדים מתחילים עם הון עצמי מסוים ויכולים לרכוש דירה ראשונה.
לדוג', מישהו רוצה לקנות דירה להשקעה / למגורים בשווי מיליון ש"ח אבל אין לו הון עצמי עבור הנושא.
יחד עם זאת יש לו (או למשפחה) דירה בשווי מיליון ש"ח ללא משכנתא ולכן הוא יכול למשכן את הדירה שברשותו ולקבל עבורה עד 500 אלף ש"ח.
בנוסף הוא יכול גם לקבל מימון של עד 50% מערך הדירה הנרכשת (שגם היא שווה מיליון ש"ח ולכן יוכל לקבל 500 אלף ש"ח נוספים).
אם נסכם,
נראה שלמרות שלרורכש אין הון עצמי, הוא הצליח להגיע ל-100% מערך הדירה הנרכשת.
500 אלף ש"ח הוא קיבל עבור משכון הנכס הקיים שלו ו- 500 אלף ש"ח נוספים הוא קיבל תמורת משכון הנכס הנרכש שלו – וכך הוא "השיג" מיליון ש"ח ורכישת דירה ללא הון עצמי בכלל.
האם הריביות על משכנתא לנכס קיים יקרות יותר?
התשובה כאן מתחלקת לשניים:
- אם אתם לוקחים את הכסף לצריכה פרטית (אוטו / שיפוץ / החזר הלוואות וכו') אז הריביות יהיו מאוד גבוהות (ככה בנק ישראל "דורש" מהבנקים בצורה כזו או אחרת).
- אם אתם לוקחים את הכסף לטובת רכישת דירה נוספת (או עבור רכישת דירה לילדים) אז הריביות אמנם לא יהיו גבוהות כמו בסעיף הראשון אבל ככל הנראה הן יהיו יותר גבוהות מאשר משכנתא רגילה לטובת רכישת דירה.
האם אני ממליץ למשכן את הנכס הקיים שלכם?
זה מאוד מאוד תלוי.
ישנם אנשים שזה שמסוגלים לעמוד בהחזרים הגבוהים וישנם אנשים שיעשו טעות מרה מאוד אם ייכנסו לכך ולכן בשום פנים ואופן לא הייתי מציע לאנשים למהר ללכת לבנק ולקחת כסף עבור דירה קיימת כי זה יכול לגרום להם לקריסה כלכלית (אל תשכחו שאנשים שמבקשים כסף על הדירה הקיימת שלהם, זה לא במקום שכירות אלא החזר נוסף שיכלו מאוד להכביד על התקציב החודשי שלהם).
לסיכום,
כמו שכתבתי בהתחלה, ניסיתי להימנע מלכתוב את הפוסט הזה הרבה מאוד זמן, אבל הקוראים דורשים זאת מדי פעם והמחויבות שלי היא גם לתת לכם תשובות על נושאים שמעניינים אתכם.
חשוב לי להדגיש פעם נוספת, שאמנם האפשרות הזו קיימת אבל לא הייתי ממליץ לפנות אליה ללא קבלת ייעוץ מקצועי שיבחן את התקציב המשפחתי שלכם ויבדוק אם כדאי לכם או לא להיכנס להרפתקה הזו, כי זו בהחלט יכולה להיות הרפתקה מסוכנת.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
זאת יכולה להיות אופציה מעניינת אם לא רוצים למכור את הנכס הקיים אלא להשכיר אותו ולעבוד לדירה חדשה. ההחזר משכירות ישלם את המשכנתא מהמשכון של הכנס הקיים.
כתבה ברורה ומדוייקת.
אני רוצה להתייחס ל "(אל תשכחו שאנשים שמבקשים כסף על הדירה הקיימת שלהם, זה לא במקום שכירות אלא החזר נוסף שיכלו מאוד להכביד על התקציב החודשי שלהם).". ברמת העיקרון זה נכון אבל כרגע יש להם דירה פנויה שמן הסתם לא תישאר ריקה ודמי השכירות יכולים להחזיר את המשכנתא על הנכס כך שבסופו של דבר אין הכבדה משמעותית על התקציב (אם בכלל), ונשארים עם נכס נוסף
שלום ניר,
אתה צודק במקרה שבו רוכשים נכס נוסף להשקעה,
אך במצב שבו ממשכנים דירה של המשפחה / הורים – זה בעצם תשלום כפול
בהצלחה
בס"ד
יש לי שאלה מאוד חשובה
בשעה טובה אנכנו בדרך לכישה דירה למגורים (אם חוזה חתום )
אך אישתי פוטרה מהעבודה
אז השאלה הי אם הבנק יכול לא לתת לי משכנתא ביגלל שאישתי פוטרה מהעבודה?
שלום אייל,
אם כבר העברתם את כל המסמכים וקיבלתם אישורים, לא אמורה להיות בעיה
אם בבנק יבקשו תלושי שכר מחדש וכו׳, עשויים לבטל את האישור
בהצלחה
שלום רב.
מזה זמן חיכיתי לפוסט הזה. מחד, יש בו סיכון לא מבוטלל מנגד, הוא נותן תקווה להגדיל את הבטחון הכלכלי באמצעות נכס. כמובן, כשהכל בזהירות.
שאלותי הן:
1. מה טווח הריביות שהבנקים נוטים לתת במשכנתאות כאלה. והאם הריבית במשכנתא על הנכס הנרכש (ולא רק על הקיים) גם היא גבוהה מהמקובל ביחס למשכנתא על נכס יחד?
2. מה גישת הבנק במידה שיכולת ההחזר אינה מתבססת על הכנסות מעבודה, אלא מהשכרת הנכס עצמו?
תודה.
מנסיון שלי בעבר הבנק התייחס לשכירויות כהכנסה לכל דבר רק ביקש את החוזים ושההכנסה תופיע בנוסף גם בתדפיס הבנק
רק יש לזכור מאחר ומדובר באחוזי מימון גבוהים ומשום כך גם ההחזרים גבוהים
לקחת בחשבון שהבנק יאשר את ההחזרים רק אם הם לא עוברים את ה30, 40 אחוז מההכנסה הפנויה לדוג' אם ההכנסה הפנויה שלי אחרי שהפחתתי את ההחזרים בגין הלוואות, מימון לרכב וכדומה (ושתום התקופה שלהם למעלה מ- 18 חודשים) נניח 10000 ש"ח אז ההחזר בגין המשכנתא החדשה צריך להיות עד 4000 ש"ח
כשקניתי נכס שני אמרתי לבנק שאני מוכר נכס ראשון תוך שנתיים ואז קבלתי 70 אחוז מימון ובסוף לא הצלחתי למכור את הנכס הראשון וונשארתי אם שני הנכסים, לא קרה כלום.
שלום סי,
1. על הנכס הנרכש לא אמורה להיות השפעה, תלוי בנתוני הרוכשים
2. כל עוד יש הוכחות להכנסה, אין עם כך בעיה
בהצלחה
תודה שחזרת לכתוב על דברים פרקטיים.
זה שהריביות עלו זה מעניין אבל בסופו של דבר זה מידע שמקבלים גם בחדשות, וגם אין לנו כל כך מה לעשות עם זה.
כתבות כאלו, אולי לא רלוונטיות לכולם אבל לפחות קיבלנו עוד ידע על משהו פרקטי שלא ידענו לפני.
שלום יעקב,
אני משתדל שבכל פוסט יהיו נושאים פרקטיים, בסופו של יום זה אתר משכנתאות ומעניין את הגולשים לקבל עדכונים גם על שינויים בריביות
בהצלחה
כשמדברים על רכישת דירה שניה שווה להזכיר את מס הרכישה הגבוה, 8 אחוזים מהשקל הראשון, מה שמקטין את הכדאיות.
מעניין מאוד תודה.
האם כאשר אני לוקח הלוואה לכל מטרה מהבנק, יש עדיפות למטרות מסויימותה מבחינת איזה ריבית אקבל? (להוציא נושא דירה לבן וכו – נושאים רגילים כביכול)
שלום שי,
הכל די אותו דבר
בהצלחה
בס"ד
אין עדיפות לאיזה מטרה. רק שצריך להוכיח מטרה הגיונית וסבירה כדי לאשר את הבקשה בכלל.
על הנכס הנרכש הריביות זהות למימון רגיל למגורים.
הבנק מתייחס להשכרת הנכס כהכנסה, לגבי יחס החזר מהכנסה. אך אם זה סכום גבוה הוא עלול לבקש לראות את זה מדווח בשומת במס.
לדעתי יכולת להרחיב טיפה להכניס סימולציה או שתיים. לתת דוגמא למישהו שקונה בית ראשון ומקבל משכון על בית ההורים. מישהו שלא רוצה לקחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים ומעדיף 50% מהבית של ההורים ולא 75% מלאים מהבנק. וכו׳
שלום ערן ותודה על הפידבק,
נתתי בפוסט דוגמא מספרית
בנוגע לאחוזי המימון לא בטוח שזה יעזור במקרה כזה
בהצלחה
אכן ! אכן ! כאחד שהיה זקוק להכוונה בזמנו בנושא זה עזרת לי מאוד 1 תודה 2 בהצלחה לך בכול
תודה על הפרגון אורן
היי
האם אפשר גם למשכן את הדירה הנוכחית ולקבל 50% לרכישת נדלן בחו׳יל?
שלום סטפן,
מניח שכן, אבל זאת תהיה הלוואה לכל מטרה ולכן הריביות גבוהות יותר
(בנקים בישראל לא נותנים משכנתא לרכישת דירה בחו״ל)
בהצלחה
שלום רב,
במקרה של רכישת נכס שני האם חייב לקחת משכנתא באותו בנק שאליו משועבדת הדירה הקיימת
שמעתי שיש דבר שנקרא משכנתא בדרגה שניה וכו'
על מה מדובר
תודה מראש
שלום שלמה,
יש מושג כזה, אבל נדירים הסיכויים שבנק כלשהו יסכים להיות דרגה שניה
בהצלחה
קיים עוד תסריט שבו משכון כזה נצרך והוא קניית דירה מקבלן, כאשר יעד הכניסה רחוק והקבלן מחייב פריסת תשלומים עוד לפני הכניסה
שלום עדי,
תודה על התוספת – בהחלט סיטואציה רלוונטית
שלום משכנתאמן
האם ניתן לקבל גרייס לאחר שכבר לקחתי משכנתא?
לפני שנה + לקחתי משכנתא וקבלת הדירה מתעכבת
אם כן, האם הריביות שקיבלתי יפגעו או שיחשבו לפיהם?
תודה רבה!
שלום איתי,
ניתן לדבר עם שירות הלקוחות של הבנק ולבקש גרייס חלקי ל- 3 חודשים,
יש צורך לכתוב מכתב ולהסביר את המצב
הריביות והתנאים לא אמורים להפגע
בהצלחה
שלום ותודה על הפוסט הזה ועל כל הפוסטים..
לאחרונה פניתי לבנק הפועלים בשביל לבצע כזה הליך של לקיחת 2 משכנתאות 1. לדירה קיימת 2. לדירה נרכשת.
בהתחלה באמת ההבדל בריביות היה לא כל כך משמעותי, אך לפני השבועיים קיבלתי הצעה מעודכנת מהם והריביות על המשכנתא לדירה קיימת היו גבוהות מאד כמו הלוואה לכל מטרה.
כשביקשתי הסבר ענתה לי הפקידה שבנק הפועלים החליט על נוהל חדש לפיו כל הלוואה לנכס קיים נחשבת ההלוואה לכל מטרה אפילו שהולכים לרכוש בזה עוד נכס.
אני לא יודע עדיין מה הבנקים האחרים עושים, אבל שווה לבדוק.
תודה
שלום הראל,
בנק פועלים אכן נהג כך גם בעבר (אבל לא בכל המקרים), בהחלט הייתי פונה לעוד בנקים
בהצלחה
היי משכנתאמן,
קודם כל פוסט מעולה! תודה!
בנוסף, האם תוכל לכתוב על משיכת משכנתא?
כלומר, אדם הרוצה לשדרג את דירתו ומעוניין למשוך את המשכנתא על דירתו הנוכחית לדירתו החדשה (ולמכור את דירתו הנוכחית).
זה נושא חשוב מאוד, ולא מצאתי עליו פוסט שכתבת…
תודה רבה!
שלום משה,
נראה לי שאתה מתכוון לגרירת משכנתא,
שזה אומר שאדם מכר דירה ורוצה לגרור את המשכנתא הקיימת שלו לדירה החדשה
זה אכן נושא חשוב ואשתדל לכתוב עליו בקרוב
בהצלחה
שלום רב,
קצת לא קשור לנושא, אך הייתי שמח לקצת מידע לפני שאני עושה צעד:
ישנו פרוייקט (תמ"א 38-1) בתהליכים מתקדמים. אין בנק מלווה אך יש חברת ביטוח במקום.
1. אילו השפעות יש לכך על הריביות שאקבל מהבנק?
2. האם הריביות שאקבל יהיו גבוהות יותר בגלל שזו חברת ביטוח ולא בנק?
3. האם יש דברים נוספים שכדאי שאשים לב אליהם בפרוייקט מסוג כזה הכולל חברת ביטוח?
תודה רבה!
שלום עומר,
אין השפעה על הריביות והתנאים בגלל שמדובר בחברת ביטוח
לגבי טיב הערבות נא לבדוק מול עורך הדין שלך כי אני פחות מכיר את הנושא\
בהצלחה
שלום, אשמח לעצתך
קיבלתי הצעה למשכנתא 70 אחןז בבנה ביתך
פריים 1.5 ל- 20 שנה, משתנה צמןד 4.18 ל- 20 שנה , קבועה לא צמודה 5.7 ל- 20 שנה.
הריביות גבוהות , מה ניתן לעשות?
שלום צור,
להמשיך בסקר שוק או לפנות לייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
יש לי דירה שיש עליה משכנתא, עכשיו אני מעוניין לרכוש דירה נוספת ולקחת גם עליה משכנתא, רציתי לדעת האם הבנק יודע שיש לי עוד דירה (בנק אחר כמובן) או שהוא מסתכל רק בעו"ש?
תודה רבה
שלום מרים,
יש רישומים של בעלות על דירה ועלייך לדווח על כך כמובן
בהצלחה
שלום משכנתאמן
יש לי דירה בבעלות בלי משכנתא בשווי 400-450 אלף שקל. ואני מעוניין לקנות עוד דירה ב 450 אלף שקל. כאשר יש לי שנתיים למכור את הדירה הראשונה בשביל לא לשלם מס רכישה. אני כנראה אמכור אותה את הראשונה. יתכן שאמכור אחרי כמה שנים גם את הדירה השניה.
הכנסה נטו למשפחה כ 20 אלף ש"ח
יש לי כ 10% הון עצמי בס"כ לקניית הדירה השניה.
בנק לאומי אמר אנו מאשרים לך 45% בלבד משכנתא ללא יכולת משכון נכס קיים כי הוא שווה פחות מ 600 אלף
בנק מזרחי נתן שתי הצעות כל הצעה מחולקת לשניים משכנת מתומחרת באופן אחד ומשכון באופן שונה
הצעה ראשונה
משכנתא
60000 בפריים ל 15 שנה בריבית פריים
30000 קל"צ ל-5 שנים בריבית 4.48
90000 קבועה צמודה ל 10 שנים בריבית 3.33
משכון
75000 בפריים ל 15 שנה בריבית פריים+0.5
65000 בקל"צ ל 10 שנים בריבית 4.7
65000 במשתנה כל 5 ל 10 שנים בריבית 4.08
תשלום חודשי 3861 ש"ח
מה דעתך על המסלולים? מה היית משנה בעיקר בגלל שכנראה שלא אשאר עם שתי הדירות לאורך זמן? מה דעתך על הריביות?
מסלול שני – רק אם אני מעביר את החשבון הפעיל למזרחי יש גם הטבה וגם יש אישור ל 45% משכנתא במקום 40% בלבד
משכנתא + משכון
100000 קבועה צמודה ל 10 שנים בריבית 3.4
100000 קל"צ ל 8 שנים בריבית 3.72
75000 בפריים ל 15 שנה בריבית פריים – 1.4 זאת ההטבה
65000 קבועה צמודה ל 10 שנים בריבית 3.48
65000 קל"צ ל 8 שנים בריבית 4.47
תשלום חודשי 4073 ש"ח
מה דעתך על המסלולים? מה היית משנה בעיקר בגלל שכנראה שלא אשאר עם שתי הדירות לאורך זמן? מה דעתך על הריביות?
מחכה לפגישה עם בנק הפועלים
שלום אולג,
האופציה השניה נראית טובה יותר
בהצלחה
שלום ותודה על הפוסט הזה
בהמשך לנושא המישכון הכפול והסיכון שכרוך בדבר.
אשמח לעצתך – אנחנו משלמים בתקופת הראשונה 30% מערך הדירה ולאחר מכן סיכמנו עם הקבלת דחיית 70% מהתשלום חודש מקבלת מפתח.
ההתלבטות היא האם לנסות ולפרוע את התשלום כמה שיותר מוקדם ולקחת משכנתא – למרות שתנאי המשכנתא לא טובים כבעבר. או לדחות את התשלום עד אשר יהיו ריביות יותר טובות ואז להסתכן בהצמדה למדד תשומות הבנייה.
בברכה,
אלעד.
שלום אלעד,
לצערי אין לי באמת תשובה לכך,
אני מניח שאם לא יהיה שינוי קיצוני בשוק אז הריביות ימשיכו לעלות
בהצלחה
שלום,
תודה רבה על הפוסט המעניין.
יש לנו בית שעלה 940,000. המשכנתא שלקחנו היא על 540,000, והיה לנו הון עצמי של 400,000.
התחלנו לחשוב עכשיו על קניית דירה להשקעה.
לא הבנתי בחישוב שעשית של העד 50% איך אני עושה את זה..
אשמח לעזרתך בדוגמא הספציפית שלנו.
כמה הבנק ייתן לנו על הנכס הקיים?
תודה רבה.
שלום אורי,
במקרה הספציפי שלך לא תוכל לקבל תוספת משכנתא (כבר כעת אתה על 57% מימון משווי הנכס)
רק אם יתרת המשכנתא שלך נמוכה מ-470 אלף שקל, תוכל לקבל תוספת עד לסכום זה
בהצלחה
כתבה מעניינת נורא,
2 שאלות לי, הראשונה היא , מה המשמעות הפרקטית של משכון הנכס?
להבנתי היא שהנכס שייך לבנק, אך אני מנהל אותו ומשכיר אותו ומרוויח מכך כסף ותום תקופת החזר המשכנתא הנכס חוזר להיות שייך לי בטאבו?(מתבטל המשכון?)
השנייה, היא כיצד הבנקים מונעים בועה של משכון? אני אדגים; יש לי דירה בשווי מליון ומעוניין לקנות עוד אחת, מבקש למשכן, ומקבל עליה 500 אלף. יש לי 500 אלף ואני לוקח משכנתא נוספת של 500 כדי לקנות עוד דירה במליון. יש לי כבר 2 דירות שאחת מהן ממושכנת אך אני מרוויח הכנסה מהשכירות. (הכל מדובר על מצב אופטימלי), החלטתי למשכן את הדירה החדשה גם כן, מקבל עליה סכום של 500 אלף נוספים, ומבקש לקחת משכנתא שלישית, וככה חוזר חלילה…. אם ההכנסות של השכירות בחיזוק המשכורת האישית שלי מכסות הכל ומותירות לי עודף מספק, איפה זה עוצר? תודה רבה 🙂
שלום אליהו,
1. כן, הבנק ממשכן את הנכס וברגע שנגמרת המשכנתא המשכון מוסר
2. אל תשכח שעבור הבית השלישי תצטרך כבר להביא 500 אלף הון עצמי כי שתי הדירות הראשונות כבר יהיו ממשוכנות
בהצלחה
תמיד פה נמצאת הישועה..
שאלת התייעצות:
יש לנו בית שרכשנו לפני כ 3 שנים. שווי הבית אז 1.8 מש"ח. ולקחנו משכנתא של 600 אלף שח. נותר בסביבות החצי. החזר גבוה לחודש, וריביות מצוינות.
היום אנחנו חושבים לרכוש מגרש לצורך השקעה.
האם ניתן לקחת משכנתא על מגרש?
האם היא משפיעה על המשכנתא הראשונה? או שהיא נפרדת לגמרי?
ובהנחה שאנחנו רוצים למכור את המגרש כבר בחצי השנה הראשונה האם ההמלצה לתמהיל תשתנה?
הסכום הנדרש לנו כרגע הוא 500 אלף ש"ח.
תודה,
מיכל
מיכל שלום,
1. ניתן לקחת משכנתא רק על מגרש
2. לא משפיעה, נפרדת לגמרי
3. כן, לנסות לקחת בוליט
בהצלחה
שלום וברכה ותודה על הפוסטים הנהדרים!
לקחנו משכנתא של 54% על דירה שבעצם נרכשה דירה שניה,
וכעת יש לנו התקדמות עם הקבלן של הדירה הראשונה – ואנחנו רוצים לקחת משכנתא של 65%
האם הבנקים עלולה להיות לנו בעיה?
תודה מראש,
מרים
שלום מרים,
אם זו דירה יחידה או חליפית אז לא אמורה להיות בעיה
בהצלחה
שלום
אני חושב לקנות דירה לההשקעה ביחד עם אבא שלי. יש לך מושג אם אוכל לקבל משככנתא על הדירה ואיך הבנק מיתייחס לזה?
תודה
דן
שלום דן,
זאת שאלה כללית מדי… תלוי בהון העצמי, בהכנסות וכו׳
בהצלחה
שלום,
האם לוקחים את המשכנתא עבור שני הנכסים מאותו בנק או לאו דווקא?
והכי חשוב: איך מקבלים אישור עקרוני עבור כזאת עסקה? ומבטיחים שלאחר קניית הנכס אכן תינתן המשכנתא ולא ״אתקע״ ללא אפשרות מימון?
תודה,
שלום אסף,
לא חייבים לקחת מאותו הבנק, יחד עם זאת לרוב זה מה שעושים
אם יש לך אישור עקרוני אתה לא אמור להיתקע
בהצלחה
איזה עניין יש בלקחת משכנתא מאותו בנק? הריביות יהיו טובות יותר, או שזה פשוט נוח יותר לאנשים, ניירת אחת במקום שניים וכו'?
שלום מרים,
בדרך כלל מדובר בעניין של נוחות וגם בדרך כלל הבנק ייתן הצעה טובה יותר מכיוון שמדובר באותו הלקוח אבל עם שתי משכנתאות
בכל מקרה, אין חובה לקחת בבנק אחד וניתן לפצל בין שני בנקים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
כתבה מעולה ומעניינת. רק כדי להבין, האם היית ממליץ על ערוץ זה בתור השקעה?
נניח ויש לי 1מ׳ ש״ח, יש לפניי 2 אופציות בתור משקיע:
1. לקנות דירה ב1מ׳ ש״ח ללא משכנתא ואז לקנות דירה שנייה במשכון
2. לקנות דירה עם משכנתא (נניח גובה המשכנתא כמחיר הדירה הראשונה)
תודה, עודד
שלום עודד,
זה מאוד תלוי מה מטרת ההשקעה
אם אני מבין נכון אתה מתלבט בין:
1. רכישה של שני נכסים כל אחד במיליון ש"ח
2. רכישת נכס אחד בשני מיליון שח
אם זה נכון, אז אין לזה תשובה מדוייקת אלא יותר חשוב מה תניב לך ההשקעה
בהצלחה
היי משכנתאמן,
איך הבנק יודע להגביל את גובה המשכנתא לדירה החדשה ל-50% להשקעה או 70% למגורים?
תודה,
אסף
שלום אסף,
לפי רישומי בעלות שלך המופיעים אצל המדינה והצהרה שלך
בהצלחה
ונניח שברשותי דירה ואני מעוניין לרכוש דירה נוספת, אני מבין שניתן לקחת משכנתא (או הלוואה לכל מטרה) על שתיהן, אחת בגובה 50% ואחת בגובה 70%. מה קובע באיזה דירה מגביל אותי כל אחד מאחוזי המימון?
מקווה שהצלחתי לשאול בצורה ברורה..
תודה,
שלום משכנתאמן,
ברשותי דירה ששווייה הוא 1,800,000 רכשתי דירה חדשה בסכום של 2,175,000 ש"ח
טרם מכרנו את הדירה הראשונה שברשותנו. רציתי לדעת מה האופציות העומדות בפנינו
שווי דירה ראשונה 1800000, יתרת משכנתא 650000
שווי דירה חדשה 2150000, מתוכם שולמו 450000 ש"ח
עלי להעביר לקבלן בתשלום הקרוב כ 1500000 ש"ח
מה האופציות העומדות בפניי למימון? (אנחנו מתכוונים למכור את הדירה הראשונה)
האם אני יכול למשכן את הנכס הראשון ואת הנכס החדש?
כמה אני יכול לקבל עבור הנכס החדש?
האם עדיף למשכן את דירת ההורים שווה כ 2000000 ש"ח
אודה לתשובתך
שלום תומר,
1. תמשכן את הדירה החדשה על 70% מימון (1055)
2. תמשכן את הדירה הישנה על עוד 250 אלף (עד 50% מימון)
3. נשאר עודף של 200 אלף שתצטרך להשיג בצורה כלשהיא (אם לא תמצא דרך תמשכן את הבית של ההורים)
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ברשותי דירה ששווייה הוא 1,800,000 רכשתי דירה חדשה בסכום של 2,175,000 ש"ח
טרם מכרנו את הדירה הראשונה שברשותנו. רציתי לדעת מה האופציות העומדות בפנינו
שווי דירה ראשונה 1800000, יתרת משכנתא 650000
שווי דירה חדשה 2150000, מתוכם שולמו 450000 ש"ח
עלי להעביר לקבלן בתשלום הקרוב כ 1500000 ש"ח
מה האופציות העומדות בפניי למימון? (אנחנו מתכוונים למכור את הדירה הראשונה)
האם אני יכול למשכן את הנכס הראשון ואת הנכס החדש?
כמה אני יכול לקבל עבור הנכס החדש?
האם עדיף למשכן את דירת ההורים שווה כ 2000000 ש"ח
אודה לתשובתך
שלום תומר,
1. אם תמשכם את הנכס הראשון תוכל לקבל עוד 250 אלף
2. עלך הנכס הנכס הנרכש תוכל לקבל עד 70% מימון 1505 אלף
3. זה אומר שיהיה לך 1775 אלף
בהצלחה
תודה רבה 🙂
היי משכנתאמן,
אני יודע שגובה ההחזר החודשי של המשכנתא יכול להיות במקסימום עד שליש מההכנסה הכוללת של המשפחה ושאלתי היא, איך הבנק מתייחס להתחייבות קיימת, האם הבנק מאפשר החזר עד שליש לאחר ניכוי ההתחייבות או שהוא מכליל אותה?
דוגמא:
הכנסות נטו 20,000 ש"ח ויש התחייבות על סך 5,000 ש"ח, האם הבנק מפחית את ה – 5,000 שח מה – 20,000 שח ואז הוא מאפשר לי לקחת עד שליש מה – 15,000 שח, או שהוא מכליל את ההתחייבות שכבר קיימת בתוך הסכום ואז החשבון הוא ששליש מ – 20,000 ש"ח זה בערך 6,700 פחות 5,000 שח התחייבות קיימת, נשאר 1,700 שח והבנק יאפשר לי החזר עד לגובה של 1,700 ש"ח?
תודה רבה,
משה.
שלום משה,
עד שליש מהכנסה נקיה (בניכוי הלוואות), ההתחייסות היא רק להלוואות לטווח של מעל לשנה
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אני נמצאת בתהליך רכישת הדירה הראשונה.
לא ניתן לקחת כרגע משכנתא על הדירה כיוון שהיא בתהליכי בניה.
שמתי סכום בסיס לדירה ואת שאר הסכום אשלים מהלוואות (ההורים נותנים) ומכסף שלי שארצה להשתמש בו לדברים אחרים ברגע שאוכל לקבל משכנתא.
האם כשאקח משכנתא גובה המשכנתא שיאושר לי על דירה ראשונה או התנאים יהיו פחות טובים בגלל שסכום כל הדירה שולם?
תודה!
שלום יעל,
אם תקחי את המשכנתא בגמר הבניה, הבנק יתייחס לכך כהלוואה לכל מטרה ואז תוכלי לקבל עד ל-50% משווי הנכס
במידה ומדובר בבניה עצמית, יש אפשרות לקבל משכנתא בהתאם להתקדמות הבניה (תוכלי לקרוא על כך כאן)
בהצלחה
היי משכנתאמן,
יש בבעלותי דירה למגורים וכרגע אני מעוניין לבצע עסקת אקזיט (קניה ומכירה בתוך מספר חודשים).
על מנת לחסוך במס רכישה חשבתי לרשום את הבעלות של הדירה על שם חבר (שאין על שמו שום דירה) ושאלותיי הן:
1. מאחר ואני צריך לקבל משכנתא על הנכס, האם הבנק יאשר לי משכנתא במקרה שהנכס כתוב על שם החבר (כמובן שתהיה הערת אזהרה על שמי רק שבחוזה הוא יופיע כקונה)?
2. אם התשובה היא לא, האם כשאני ירשום את הנכס על שמי ועל שם החבר, האם האחוזי מימון שהבנק יסכים לתת לי תלויים באחוזי הבעלות על הנכס?
לדוגמא, אם יש לי בעלות רק על 33% מהנכס ואני רוצה לקבל משכנתא של 50% משווי הנכס האם הבנק יאפשר?
תודה רבה,
משה
משה שלום,
1. לא, המשכנתא תהיה צריכה להיות על שם החבר שלך ולך אין קשר לנושא
2. אם תקנה את את הנכס עם חבר שלך, אז תוכל לקבל עד 62.5% מימון (ממוצע בין 50% ל- 75% מימון)
בהצלחה
הי משכנתאמן,
בכמה להערכתך משכון הדירה הראשונה יקר ממשכנתא רגילה באחוזים?
שלום לירן,
0.5%
בהצלחה
שלום וברכה
רציתי לשאול קנינו דירה שניה עם משכנתא של 50 אחוז כאשר ברשותינו כבר דירה ראשונה עם משכנתא של 75 אחוז,
האם זה בעצם אומר שהמשכנתא הראשונה לא ניתנת למחזור בעצם כל עוד אנחנו מחזיקים בדירה השניה??
(הרי הבנק לא יוכל לאשר לנו עוד פעם משכנתא בשיעור כזה)
תודה רבה על כל הידע המקצועי והאתר היפה
שלום משכנתאמן.
קודם כל תודה מראש על כל הידע המקצועי שאתה משתף איתנו !
אם אנחנו רוצה למשכן את הדירה כדי לעזור לאח של אישתי או לאח שלי נקבל תנאים כמו משכנתא על נכס קיים לרכישת דירה?
תודה מראש.
שלום איתי,
לא – תקבלו ריביות "לכל מטרה" שהן גבוהות יורת מריביות משכנתא לדיור
בהצלחה
שלום משכנתאמן
רציתי לשאול בהקשר לפוסט
רכשנו דירה במחיר למשתכן לפני 4 שנים, במחיר של 760000 שח
לקחנו משכנתא של 630000
הדירה כיום שווה בסביבות 1300000מושכרת
האם נוכל לרכוש דירה שניה אפילו בסכום נמוך מאד?
תודה על החומר המעניין!
שלום אסתר,
עבור נכס קיים ניתן לקחת הלוואה של עד 50% כולל המשכנתא הקיימת
כלומר, אם שווי הנכס 1.3M תוכלו לקבל עבורו משכנתא של עד 650 אלף (כולל המשכנתא הקיימת)
בהצלחה
שלום תודה על הפוסט
רציתי לשאול ברשותינו דירה ללא משכנתא כלל בשווי שני מליון ואנו מעונינים לרכוש דירה בשלוש וחצי האם נוכל לשעבד 70% מהדירה הראשונה מכיוון שאין עליה משכנתא ואז 50% מהדירה השנייה, או מכיוון שישארו ברשותינו שתי דירות אז נקבל על כל אחת מהם רק חמישים אחוז
אנו מתלבטים מאוד בנושא זה (האם למכור או לשעבד ונשמח לתגובתך)
השכירות המתקבלת מהדירה הראשונה היא 5000 ש"ח
תודה
שלום יצחק,
שלום, זה מקרה קלאסי לייעוץ אישי
אבל בכל מקרה מנסה לענות כאן:
אם אתם לא מתכוונים למכור: תוכלו לקחת רק 50% על הנכס הנרכש
אם אתם מתכוונים למכור בשנה וחצי הקרובה – תוכלו לקבל 70% על הנכס הנרכש + תוכלו לקבל הלוואת גישור על הנכס הקיים בשווי עד 30% מערך הדירה הנרכשת
בהצלחה