בשוק הנדל״ן בכלל, ובשוק הנדל״ן להשקעה בפרט, ישנם שני דברים מרכזיים שאני רואה שמתרחשים בחודשים האחרונים במקביל:
- זה לא סוד שלאט-לאט חלק גדול מהמשקיעים הורידו רגל מהגז והם רוכשים פחות דירות להשקעה ואף ״נפטרים״ מדירות להשקעה בבעלותם.
זה קרה בגלל כמה דברים שהתרחשו במקביל: מס רכישה גבוה (8% מהשקל הראשון), הורדת אחוזי המימון המותרים (עד 50% על הקיים ו-50% על הנרכש), המלחמה של הממשלה במשקיעים (בין היתר בניסיון להעביר את חוק מס דירה שלישית ומיסוי הכנסות משכ״ד), קיפאון יחסי בשוק ובעליית המחירים וההרגשה שהשוק הגיעו לטווח העליון שלו. - יש יותר ויותר פרסומות שקוראים לאנשים פרטיים לבוא ולרכוש משרד להשקעה – הפרסומות מדברות על תשואה גבוהה יחסית (8% ויותר) ועל מחירים יחסית נמוכים (החל מ-350 אלף שקל למשרד וכו').
לומר לכם אם זה נכון? אני לא יודע לומר בוודאות מלאה, כי שוק המשרדים די רווי באיזורים מסוימים וגם צריך לזכור שהשכרת משרד מחויבת בדיווח למס הכנסה ומע"מ ומצריכה ניהול תיק מול רואה חשבון וכו' וצריך גם את זה להכניס לעלויות, בקיצור זה נושא לפוסט משל עצמו.
שתי המגמות הנ״ל מביאות יותר ויותר אנשים להתעניין ברכישת משרדים להשקעה על-חשבון רכישת דירות להשקעה, וכפועל יוצא מעלות גם יותר ויותר שאלות ועניין סביב נושא מימון העסקה.
היום אני רוצה לתת לכם כמה דגשים על משכנתא לטובת רכישת נכס מסחרי. אני מקווה שאצליח לענות על השאלות הנפוצות כגון: כמה משכנתא אפשר לקבל על נכס מסחרי? מה הריבית? לכמה שנים ניתן לקחת את ההלוואה? ועוד… אז בואו נתחיל
מה זה נכס מסחרי?
ראשית, נסביר כי נכס מגדרי מוגדר כמשרד או חנות. שאר הנכסים כמו מחסנים, אולמות, שטחים גדולים וכו', הם די דומים אבל הם לא לקהל הרחב ועולם ההלוואות שם מעט שונה.
היכן וכיצד לוקחים משכנתא לנכס מסחרי?
מבחינת טכנית, חשוב לציין כי בנקים למשכנתאות אינם נותנים משכנתא לרכישת נכס מסחרי, אלא עלינו לקחת הלוואה לרכישת נכס מסחרי מבנק מסחרי ״רגיל״.
למרות שהלוואה נלקחת בבנק מסחרי ולא בבנק למשכנתאות, נרשם שיעבוד לטובת הבנק והנכס ימושכן ברשם המשכונות. יחד עם זאת, לרוב המשכון בפועל יבוצע בסוף תהליך משיכת הכספים מהבנק ולא בהתחלה כפי שקורה ברכישת דירה למגורים.
כמה משכנתא ניתן לקבל על משרד או חנות?
מכיוון שהמשכנתא נלקחת בבנק מסחרי ולא בבנק למשכנתאות, הרגולציה שבנק ישראל החיל על בנקים למשכנתאות אינה תקפה כאן.
בניגוד לנדל״ן למגורים, אין הגבלה מצד הרגולציה על היקף המשכנתא (אחוז המימון) לרכישת נכס מסחרי. כשמדובר בנדל"ן למגורים (דירות) אז בנק ישראל קובע שאי אפשר לקבל יותר מ-X אחוזי מימון בהתאם לסטטוס הרוכש (לדוג' – ניתן לקחת עד 75% למי שאין לו דירה, 70% למשדרגים וכו').
אך כאשר אנו מדברים על נכס מסחרי אין רגולציה שקובעת מה מותר ומה אסור וזה נתון להחלטתו ולשיקול דעתו של הבנק.
הבנקים נוהגים לתת היום עד ל-70% מימון לטובת רכישת משרד או חנות, ויהיו כאלו שייתנו לכם פחות (אבל לא יהיו הרבה כאלו שייתנו לכם יותר).
אילו מסלולי משכנתא יש לנכסים מסחריים?
כפי שציינתי, כאשר רוכשים משרד או חנות, צריך לזכור שאנו לוקחים הלוואה בנקאית רגילה ולא משכנתא (אנחנו נקרא לזה בפוסט משכנתא, אבל בפועל זו הלוואה כמו כל ההלוואות שיש לנו בבנק הרגיל).
ולכן, בדרך כלל יציעו לנו שני מסלולים בלבד, ולא יהיה מבחר מסלולי משכנתא כפי שיש בבנק למשכנתאות – הראשון הוא ריבית הפריים (והוא הנפוץ יותר) והשני הוא הריבית הקבועה (ולרוב גם צמודה).
במקרה זה בנק ישראל לא מתערב ומבחינתו אין לו בעיה שתיקחו את את כל ההלוואה בפריים (100%) והוא לא מגביל אתכם ל-33% בלבד כמו בלקיחת משכנתא לנכס למגורים.
מה טווח השנים ומה גובה הריבית?
גם פה אין תשובה מוגדרת, אבל רוב הבנקים לא ייתנו משכנתא כזאת ליותר מ-10-12 שנים. יהיו כאלו שיסכימו לפרוס את זה למעט יותר אבל ברור שזה לא יהיה עבור כל אחד שזו הרכישה הראשונה שלו.
גובה הריבית ינוע לרוב בטווח שבין 3%-6% לשנה וזה תלוי בטיב הלווה, טיב הנכס המוצע וביכולת של הלווה לנהל מו״מ ולקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורו (כמובן שגם לטובת משכנתא לנכס מסחרי ניתן להשתמש ביועץ משכנתא חיצוני שיעזור לכם).
לסיכום,
בפוסט זה ניסיתי לעשות סדר במושג ״משכנתא לרכישת נכס מסחרי״ – כיצד ואיפה לוקחים משכנתא על נכס מסחרי, לכמה שנים ניתן לקחת אותה ומה גובה הריבית שניתן לקבל.
על השאלה, האם כדאי או לא כדאי לרכוש נכס מסחרי לטובת השקעה, אני מקווה שאענה בעתיד בפוסט נפרד במידה והנושא מעניין אתכם (מוזמנים לכתוב לי בתגובות).
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
בודאי ארצה לקרוא מאמר שלך אודות כדאיות רכישת נכס מסחרי, כפי שאני שמח ומודה על כל מה שנכתב באתר.
תודה
תודה על הפידבק צביקה,
אשתדל להתייחס לכך בפוסט נוסף בהמשך
הי,
האם ניתן לרכוש משרד ב- 100% מימון ע"י לקיחת משכנתא על דירת המגורים הקיימת?
תודה
שלום יואב,
בעקרון כן, מדובר בלקיחת הלוואה לכל מטרה על הדירה הממושכנת – תוכל לקרוא על כך כאן
בהצלחה
שלום,
נהניתי כתמיד לקרוא את הפוסט, ואני באמת מחזק את ידיך בנושא הנדל"ן המסחרי.
המשך לכתוב על זה, וכמובן כדאי להסביר לציבור על המורכבות של השקעה זו.
שנית, רציתי לשאול בנושא שמעסיק רבים. אני אדם חרדי, וככזה אני משתדל להימנע
מ"גזל". (לא שאחרים אינם ישרים, אלא במובן ההלכתי של המושג)
ובכן, נתקלתי לא מעט במקרי הצגת מצג שונה מהמציאות למול הבנק. לדוגמא,
לוה שרוצה הלוואה להוצאות שוטפות, אך מציג לבנק בקשה להלוואה לשיפוץ,
כדי שתוגדר הלוואה לדיור. או שמגדילים הכנסות בהצהרת רו"ח לצורך אישור כושר החזר.
בוודאי אתה מכיר דוג' נוספות.
אנשים רגילים להסתמך על כך שהבנקים בעבר הקרוב נתנו הלוואות לכל דורש, ומזה מסיקים
שהבנק מעונין להלוות גם היום, אלא שהרגולציה המחמירה היא שמונעת, ואני סה"כ מסייע לבנק
לעקוף את המגבלות שהוא אינו רוצה בהם.
כאחד שמכיר את המערכת, האם זו טענה נכונה?
אשמח מאד לתשובתך.
שלום אריאל,
אני חושב שזו שאלת רב,
אני לצערי קטונתי
בהצלחה ידידי
רב תודות על המאמר.
אבקשכם להתייחס לשוני במיסוי בין דירת מיגורים לבין נכס מסחרי.
שלום איתי,
אני אשתדל לשלב את זה בפוסט
בכל אופן המס על רכישת נכס מסחרי הוא 6%
בהצלחה
מעניין מאוד דווקא למרות שהמיסוי הגבוה מוריד הרבה מאוד מהרווח נטו
תודה על הפידבק דוד,
אשתדל להתייחס לכך בפוסט נוסף בהמשך
מעניין אותנו לשמוע על הכדאיות 🙂
תודה על הפידבק טלי,
אשתדל להתייחס לכך בפוסט נוסף בהמשך
האם ניתן לקחת הלוואה לרכישת נכס מיסחרי לתקופה של 110-12 שנים עם אמורטיזציה לתקופה ממושכת יותר?
כלומר עלינו לשלם בסוף התקופה (10-12 שנים) סכום לסגירת ההלואה?
תודה
שלום אורן,
אני לא בטוח ב-100% שהבנתי את כוונתך, אבל אם אתה מתכוון ללקיחת הלוואת גישור/בוליט עם תשלום ריבית לאורך התקופה ופרעון של כל הקרן בבת אחת בסוף, סביר להניח שלא יאשרו לך לתקופות כאלה
בד"כ הלוואות בוליט נלקחות לטווח קצר מאוד (1-3 שנים) וגם אז לא מאפשרים תמיד לקחת את כל הסכום בצורה כזאת
בהצלחה
היי,
תודה על התגובה.
לא זו הכוונה.
נניח שארצה לקחת הלווה למיליון שקל עם אמורטיזציה של 20 שנה כך שהתשלום החודשי יהיה נמוך. אך משך תקופת ההלוואה יהיה ל10 שנים. כלומר בסוף 10 השנים התשלומים החודשיים לא ישלמו את סך כל ההלואה ולכן אצטרך לשלם סכום נוסף (ההפרש) בכדי לכסות אותה. האם ניתן לקבל הלואה במבנה כזה?
מה המיסוי בעסקה הונית לעומת פירותית? על רכישה 6%. כמה על המכירה? מה המיסוי על הפירות, על השכירות?
שלום איתי,
יש לשאול עו"ד או רו"ח שמתמחה בתחום
בהצלחה
גם אני מאוד מעוניין שתכתוב על כדאיות רכישת נכס מסחרי להשקעה.
שלום יצחק,
בהחלט אשתדל להרחיב על כך בהמשך
תודה ובהצלחה
שלום רב משכנתא מן,
קודם כל תודה על האתר המצוין – למדתי ונהנתי ממנו מאוד.
השאלה: רכשתי דירה בסכום של 2200 אש"ח ובביקשתי משכנתא של 580 אש"ח (שאר המימון ממכירת דירה וחסכונות) ההכנסה הפנויה היא 18 אשח.
התמהיל הוא:
193 אשח פריים מינוס 0.65 (0.95) ל15 שנה
90 אשח זכאות – צמוד בריבית של 0.03 ל 6 שנים
90 אשח משתנה כל 5 שנים ל15 שנה ריבית (V + 3 (2.66 (מתעדדת לסגור בעוד שנתיים וחצי עם קרן השתלמות)
177 אשח קלצ ל 6 שנים 2.5 ריבית
30 אשח קלצ ל 4 שנים 2.4 ריבית
החזר חודשי התחלתי:6314
איך נראית ההצעה? תודה רבה
שלום שרה,
נראה מעולה, יש מצב שאפשר לקבל את הקל"צים בריבית נמוכה יותר
בהצלחה
תודה רבה
האתר עזר לנו מאוד
שלום,
ראשית, תודה על האתר המצוין.
עזרת לנו בעבר, ואשמח לעצתך גם הפעם.
קנינו בית ב-4 מליון. בנוסף לבית אחר שיש לנו. אנחנו לוקחים משכנתא של 1.5 מליון ( למרות שיש לנו את הכסף הזה, אבל אנחנו מעדיפים להשאיר אותו בהשקעה בחו"ל שמניבה לנו תשואה דו ספרתית).
קיבלנו הצעה מהבנק כזאת, משום מה היא נראית לי קצת יקרה, אולי בגלל שזו דירה שנייה. מה דעתך עליה? סביר להניח שנפרע חחלק מהמשכנתא במהלך השנים.
תודה מראש,
מסלול
החזר חודשי
סכום
ריבית
תקופה
קבועה
₪ 5,191 חודשי
₪ 525,000
3.50%
10 שנים
משתנה
₪ 3,493 חודשי
₪ 480,000
3.76%
15 שנים
פריים
₪ 3,053
₪ 495,000
2.8%
17 שנים
סה"כ חודשי ₪ 11,737
₪ 1,500,000
שלום שלומה,
זה נראה יקר מאוד
תמשיכו בסקר או שתלכו לאיש מקצוע
בהצלחה
תודה על העצה, גם לי היה חשש שזה הצעה ראשונית של בנק ולכן זה יקר.
קיבלתי הצעה אחרת.
מליון קבוע צמוד לתקופה של 132 חודש 3 אחוז רבית.
350 אלף פריים פלוס 0.2 שזה 1.8 אחוז ל-204 חודש
ו-150 אלף צמוד דולר (אני מרוויח בדולר) 3.8 אחוז ל-204 חודש.
כפי שכתבתי קודם, סביר להניח שנפרע הכל בהקדם. אם ניקח את ההצעה הזו, כנראה שנפרע בשנה הראשונה את הצמוד דולר היקר.
האם זו הצעה טובה למי שמתכוון לפרוע?
תודה מראש.
והצעה אחרונה, שאני צריך להחליט ביניהם בהקדם כי הזמן דוחק.
500 אלף משתנה צמוד מדד לעשר שנים רבית של 3.59
490 אלף ל-17 שנים פריים פלוס 0.2 1.8 אחוז
510 אלף ל-12 שנים קבוע לא צמוד ברבית של 3.85.
מה עדיף לי משתי ההצעות האחרונות?
תודה ענקית.
תקליד את שתי ההצעות במחשבון ובחר באופציה הזולה ביותר
מומלץ להתמקד בעיקר במסלולים שיישארו איתך לאורך הדרך
בהצלחה
שלום!
האם נכתב בסוף פוסט בנושא נכס מסחרי?
אשמח מאוד לדעת ולקרוא..
תודה רבה על כל עשייתך!
שלום יואל,
טרם כתבתי על הכדאיות של רכישת נכס מסחרי
תודה על התזכורת ואנסה לעשות זאת בקרוב
בהצלחה
מהו בנק מסחרי?(שמות)?
שלום וברכה,
הכוונה לכל בנק רגיל – הפועלים, לאומי, מזרחי וכו'…
בהצלחה
שלום,
יישר כוח על העשייה והטיפים זה עושה סדר ועוזר מאוד.
אשמח גם לקרוא פוסט הקשור לכדאיות של רכישת נכס מסחרי.
שבת שלום!
שלום גדי ותודה על הפרגון,
אשתדל להתייחס לכך בעתיד
בהצלחה
שלום
תודה על האתר המדהים ועל כל ידע הנפלא שמוגש בבהירות ומקצועיות
אשמח לקבל מידע על אפשריות קבלת משכנתא לנכס מסחרי ועל טווח הריבית אני חושב שזה יביא תועלת לרבים להביא לשולחן הדיונים על האפשרוית למימון לנכס מסחרי ויאפשר שיפורים בנושא המימון
ושוב תודה משה
משה היקר שלום,
אכן אחזור לפוסט הנקודתי ואשתדל לעדכן אותו לימים הללו
אם יש לך שאלה ספציפית, אתה כמובן מוזמן לשאול
בהצלחה
היי, האם הנתונים עדיין רלוונטים להיום? הכוונה לאחוז המימון שאין עליו פיקוח, ושאפשר לקחת משכנתא רק מבנק "רגיל"?
וגם.. האם היית ממליץ להשקיע באופן ספייס – חלל עם משרדים שכל אחד יכול לשכור, ולרכוש משרד להשקעה בקומה כזו ולהשכיר אותו?
תודה רבה!
שלום אביטל,
כן, גם היום אין רגולציה שקובעת לבנקים כמה אחוז מימון הם מוכנים לתת לנכס מסחרי
אני פחות מבין בהשקעות מסחריות ולכן לא אוכל להגיב
בהצלחה