מה זה הון עצמי למשכנתא ואיך משיגים אותו?

היום אני רוצה לחזור יחד אתכם לבסיס של הבסיס של המשכנתא (בעיקר לטובת אלפי הגולשים החדשים שהגיעו לבלוג בחודשים האחרונים).

כל רכישת דירה מורכבת משני אלמנטים בסיסיים: ההון העצמי שלכם (כלומר הכסף שיש לכם, אותו אתם מביאים מהבית) וכפועל יוצא, גובה המשכנתא שאתם צריכים לקחת.

אני אתן דוגמא – נניח שאתם קונים דירה ב- 1,200,000 ש"ח ויש לכם 500,000 ש"ח אז אתם צריכים בעצם 700,000 ש"ח משכנתא.
מפה ניתן להבין כי:

• 500,000 ש"ח – זה ההון העצמי שלכם
• 700,000 ש"ח – זה גובה המשכנתא שלכם

למה הנתון הזה חשוב?

כי הבנקים יאשרו לכם או לא יאשרו לכם את גובה המשכנתא על בסיס ההון העצמי שלכם, הם גם יקבעו את גובה הריביות שלכם על בסיס ההון העצמי שלכם, כך שלכסף שאתם מביאים מהבית יש חשיבות גדולה מאוד.

בואו נתחיל…

מה זה הון עצמי למשכנתא?

כפי שהסברתי קודם, הון עצמי זה החלק שאתם מביאים "מהבית" לרכישת הדירה – זה החלק שמגיע מכם והוא יכול להגיע מכל מיני מקורות (עוד מעט ארחיב על זה)

מה המשקל של ההון העצמי באישור המשכנתא? להון העצמי יש משקל חשוב מאוד באישור (או בדחייה) של המשכנתא המבוקשת.

אני מפרט לכם כאן בטבלה קצרה, את הנחיות והוראות בנק ישראל לגבי ההון העצמי שלכם לפי סוג הדירה שאתם רוצים לרכוש:

שמתם לב שלכל סוג רכישה יש דרישת הון עצמי שונה? עכשיו נבין כיצד ההון העצמי יכול לקבוע את גובה הריביות שתקבלו בבנק.

כיצד ישפיע ההון העצמי למשכנתא על גובה הריבית שתקבלו?

בנק ישראל קבע לפני כמה שנים מדרגות מסוימות, לפיהן הוא קובע עד כמה המשכנתא מסוכנת עבור הבנק שנתן אותה, וככל שההון העצמי קטן יותר, כך משקל המשכנתא גדל ומפה הריביות ידרשו מאיתנו יהיו יותר גבוהות

כהגדרה ניתן לומר – שככל שההון העצמי קטן יותר כך הריבית שנקבל תהיה גבוהה יותר, ולהיפך.

אני אפרט לכם את המדרגות שקבע בנק ישראל בנושא זה:

ניתן לשים לב שככל שההון העצמי שלכם גדל כך רמת הריביות שתקבלו תהיה נמוכה יותר ובעצם גובה ההחזרים הסופיים שתשלמו לבנק עבור ריביות יהיה נמוך יותר.

כאן ניתן לקרוא בהרחבה על ההשפעה של ההון העצמי על ריבית המשכנתא שלכם.

כיצד משיגים הון עצמי למשכנתא?

זו שאלת מיליון הדולר – בעיקרון יש לא מעט דרכים להשיג את ההון העצמי, הבעיה היא שלא לכולם יש את כל האפשרויות.

בואו נמנה כמה דרכים להשגת הון עצמי:

• חיסכון – הדרך הקלאסית ביותר, מי שרוצה לרכוש דירה, צריך להתחיל לחסוך כסף מההכנסות שלו ולבנות הון עצמי התחלתי.
• הורים ומשפחה – הדרך שהפכה יותר ויותר נפוצה בשנים האחרונות (בשל עליית מחירי הדירות), לפיה הילדים נעזרים בכסף ההורים על מנת לגייס את ההון העצמי ההתחלתי.
• משכנתא על הנכס של ההורים – עוד שיטה שהפכה להיות נפוצה בשנים האחרונות, היא למשכן את הדירה של ההורים ובכסף שההורים יקבלו מהבנק להשתמש כהון עצמי עבור הדירה שאתם רוצים לרכוש.בעיקרון אני לא נגד השיטה הזו אם ההורים שלכם מסכימים לה, אבל צריך להיזהר מכיוון שאתם ממנפים מאוד את עצמכם ולכן נאלצים לשלם החזר של 2 הלוואות – גם הלוואה על הכנס של ההורים וגם המשכנתא שלכם יכולים להכביד עליכם מאוד לאורך השנים.
• משכנתא על הנכס הקיים שלכם – זה רלוונטי רק למי שיש דירה קיימת והוא רוצה למשכן אותה על מנת לרכוש דירה נוספת.בעיקרון הדרך הזו לגיטימית ודי טובה (כי הריביות די טובות והפריסה היא ארוכה), אבל חשוב לבדוק שסך ההחזרים לא גבוה מדי עבורנו, ושנוכל להחזיר את המשכנתא באמצעות השכירות שאנחנו אמורים לקבל על הדירה הנוספת שרכשנו.
• הלוואות מהבנק (או חברות אשראי) – בדרך כלל מי שחסר לו הון עצמי, נוטה לגייס אותו דרך הלוואות מהבנק הרגיל (לא משכנתא – אלא בנק רגיל), אני חושב שהדרך הזו מאוד מסוכנת ולא מומלצת.ראשית, כאשר הבנק למשכנתאות יגלה שלקחתם הלוואה לטובת ההון העצמי, יש מצב שהוא לא יאשר לכם את המשכנתא.שנית, אתם מגדילים את סך ההתחייבויות שלכם, ואם נבין שהלוואה בבנק (ובחברות האשראי) בד"כ ניתנת בריביות גבוהות ולתקופה קצרה, נוכל להבין שאנחנו בעצם חונקים את עצמנו בהלוואות, שאולי כיום אנחנו יכולים להחזיר, אבל ממש לא בטוח שנוכל לעמוד בהן בשנים הבאות – אני אישית מאוד מפחד מהדרך הזו ולא ממליץ עליה (אלא אם אתם בעלי שכר פנומנלי).
• הלוואות דרך קרנות ההשתלמות – למי שיש קרן השתלמות והוא לא רוצה לפרוע אותה, הוא יכול לקחת עבורה הלוואה, דווקא על זה אני כן ממליץ.ההלוואות דרך קרן ההשתלמות יחסית זולות (בד"כ פריים מינוס 0.5%) ותוכלו לקבל עד 50% מגובה הכספים בקרן השתלמות לא נזילה ועד 80% מקרן השתלמות נזילהזאת עשויה להיות אפשרות טובה למי שאין לו הון עצמי למשכנתא מכיוון שרוב ההלוואות דרך הקרן הינן זולות יחסית ויש אפשרות לקחת אותן כהלוואות גישור ואז ההחזר הוא מינימלי ולא מפריע להחזרים החודשיים של המשכנתא.

לסיכום,
ההון העצמי שלכם הוא אחד המפתחות החשובים ביותר למשכנתא שלכם, בלעדיו אתם יכולים לגלות שלא מאושרת לכם המשכנתא או שאתם צריכים לשלם עבורה ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר אם היה לכם הון עצמי גבוה יותר.

חשוב לדעת, שעם כל הרצון שלכם לרכוש דירה כיום, אסור לכם לעשות טעויות ולגייס את ההון העצמי הראשוני שלכם בהלוואות גדולות וקצרות, כי לאורך זמן יהיה לכם מאוד קשה לעמוד בתשלומים (במיוחד לזוגות צעירים, שהיקף ההוצאות שלהם אמור רק לגדול עם השנים).

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.​