איך לרכוש דירה במשכון שני נכסים?

תאריך עדכון אחרון: 24/12/2025

היום אני רוצה לדבר על נושא רגיש – רכישת דירה במשכון שני נכסים (הקיים והנרכש).

מצד אחד יש דרישה גבוהה מאוד לתוכן הזה, מצד שני אני לא "מתלהב" לדבר על זה כי זה נושא קצת מסוכן ואני לא רוצה שאנשים יקחו מימון גבוה ללא בדיקה מקיפה לפני כן, מכיוון שמדובר בדרך כלל בהגדלת סכום המשכנתאות לסכומים גבוהים ואני רוצה להיות בטוח שאתם יודעים לאן אתם נכנסים ועשיתם בדיקה פיננסית מדויקת בשביל לדעת שאתם יכולים לעמוד בהחזרים.

אז בואו נתחיל,
איך ממשכנים נכס נוסף? לאילו מטרות ניתן לעשות את זה? ולמה זה יותר יקר? כל התשובות ועוד בפוסט הבא.

מהם הסיבות למשכן נכס קיים? (שיעבוד נכס לרכישת דירה)

המדריך הזה מיועד ל-2 סוגי רוכשי נדל"ן שלאורך השנים פנו אלי בשאלה מעניינת זאת:

1. משפרי דיור שמתכוונים למכור את הנכס הראשון וצריכים הלוואת גישור בשביל הנכס הבא, ובכוונתם למכור את הנכס הראשון (לחסל הלוואת הגישור) ובסופו של דבר להישאר עם נכס אחד בבעלותם. 
2. משקיעי נדל"ן שמחפשים "להוציא כסף מהקיר" בשביל למנף ולרכוש עוד נכסי נדל"ן וזאת על אף ההנחיות ותקנות בנק ישראל שמנסה למנוע מבנקים לאפשר זאת בכדי למנוע מינוף יתר וכתוצאה מכך להשתוללות מחירי הנדל"ן בישראל.

בפוסט זה אתחייס ל-2 סוגי הרוכשים.

חלק ראשון, משפרי דיור 

משפר דיור הוא מי שבבעלותו נכס מקרקעין, כמו קרקע או דירה, והוא רוצה להשתדרג, לדוגמא לעבור מ-4 חדרים ל-5 חדרים. או מהצד השני, יכול להיות גם משנמך דיור – לדוגמא לעבור מדירה של 5 חדרים, לדירת 3 חדרים.

כל מי שיש ברשותו דירה יכול בעיקרון למשכן אותה, על פי הרגולציה שקבע בנק ישראל, אסור לבנקים למשכן דירה קיימת עבור דירה נוספת, רק בתנאי של הלוואת גישור לזמן מוגבל. הבנק יתן את הלוואת הגישור עד לגובה של 50% מהשווי הנמוך של הנכס, הקיים, או הנרכש. לפי הנמוך מבין השניים.

חלק שני, משקיעים

משקיע הוא מי שבבעלותו נכס שני ומעלה אשר מעוניין לצבור נכסי נדל"ן למטרות תשואה והכנסה חודשית ואינו קונה למטרת מגורים סטנדרטית.

כיצד למשכן נכס קיים לצורך השקעה ורכישת נכס נוסף? (משקיעי נדל"ן)

ובכן, פה אפרט ככל הניתן על נושא "פיקנטי" זה. כפי שכתבתי בתחילת המאמר. בנק ישראל איננו  מאפשר את נושא זה בהלוואות בבנקים. אכתוב פה בקצרה על השיטות המוכרות.

מימון חוץ בנקאי

יש אופציה למשכן את הנכס הקיים לגוף חוץ בנקאי, שאינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל, ושם ניתן לקבל עד ל- 90% מימון מהשווי של כל נכס בדרגה ראשונה, או השלמה ל 70% בדרגה שניה. (הכוונה בדרגות היא לאופן הרישום של הגוף הממן בנסח הטאבו של הנכס).

צריך לקחת בחשבון שבהלוואה חוץ בנקאית הריבית בד"כ הרבה יותר גבוהה, יתכנו עמלות פירעון מוקדם גם במסלולים שבבנקים אין עמלות בדרך כלל, זה יכול להגיע לתשלום נוסף של כמה חודשי ריבית נוספים, גם אם בפועל סילקתם את המשכנתא.

הצהרה על שיפוץ מבנה לטובת קבלת מימון לרכישת נכס להשקעה

שיטה נוספת שלאחרונה צוברת פופולריות היא  להצהיר לבנק שאתם משפצים את הנכס שלכם, ולקבל את הכסף לחשבון, מבלי לשפץ בפועל.

יתרונות של השיטה הזאת הם:

א.  המגבלה על אחוזי המימון שאפשר להגיע אליהם הם עד 75% לדירה יחידה, או עד 50% לדירה להשקעה.

ב. התנאים שמקבלים בהצעת הבנק מאד קרובים לתנאים שמקבלים ברכישות, ההלוואה מוגדרת כהלוואה לצורך "דיור", בשונה מהלוואת "כל מטרה".

 

החיסרון כאן הוא שהבנקים מבינים שעושים עליהם קומבינה, והרבה בנקאים לא אוהבים הלווואת מהסוג הזה. ולכן הם מעלים ריביות, ומוסיפים קשיים לתיק המשכנתא, כמו ביקור שמאי נוסף, או אישור מהנדס על התקדמות השיפוץ.

הצהרה על רכישת דירה בחו"ל לטובת קבלת מימון לרכישת נכס

אופציה נוספת שקיימת, היא לצורך רכישת נדלן בחו"ל. בנק ישראל לא מגביל את הבנקים בנושא הזה, ואפשר לגייס כסף לצורך רכישת נכס בחול. הבנקים במקרה הזה יבקשו לראות חוזה מכר, גם אם לא חתום, ולפי החוזה מכר, הם יכולים לשחרר את הכסף. הכסף מועבר אליכם לחשבון, ואיתו אפשר להתקדם לרכישת הנכס בחו"ל, או להשאיר אותו אצלכם בעו"ש לכל מטרה שתרצו, כמו רכישת נכס נוסף בישראל. הכסף יהיה בתנאים "הלוואה לכל מטרה" או בחלק מהבנקים משכנתא "עסקית". 

משכנתא למשפרי דיור

מה זה בעצם משפר דיור? 

משפר דיור הוא בעצם מי שכבר יש לו דירה, ורוצה למכור אותה כדי לקנות דירה חדשה, גדולה או איכותית יותר. כשאני מדבר על משפרי דיור, אני מתכוון לאנשים שנמצאים בשלב שבו הדירה הנוכחית כבר פחות מתאימה לצרכים שלהם בין אם בגלל התרחבות המשפחה, רצון לעבור לשכונה טובה יותר או פשוט צורך בנכס גדול יותר. בישראל, אם אני רוכש דירה חדשה ומתכוון למכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן מוגדר (בדרך כלל עד 18 חודשים), אני נחשב משפר דיור ויכול ליהנות מהטבות מס, והטבות מימון  שמיועדות לכך.

לדוגמא: יש לי דירה אחת, בשווי של מיליון שקלים, ואני רוצה לרכוש דירה אחרת בשווי של 2 מיליון שקלים.

אם אגש לבנק לצורך הלוואת גישור, אוכל לקבל עד חצי מליון, על חשבון הדירה הקיימת שלי, ועוד מימון נוסף על הדירה החדשה שאני רוכש. 

במידה והצהרתי על דירה חליפית (אני מתחייב למכור את הדירה הנוכחית שלי תוך פרק הזמן הקבוע בחוק) אוכל לקבל על הדירה הנרכשת עד 70% מימון, 

בפועל, לפי הדוגמא למעלה ממחיר דירה של 2 מיליון, אוכל לקבל: 

א. הלוואת גישור של בלון של 500,000 ש"ח לטווח קצר.

ב. משכנתא של 1,400,000 כמשכנתא ארוכה. 

למה צריך למשכן את הדירה הקיימת בשביל לרכוש דירה נוספת?

מי שרוצה לרכוש דירה נוספת (להשקעה) יכול לקבל עד 50% הלוואה מערך הדירה הנרכשת או הקיימת, לפי הנמוך מבין השניים בבנקים. או אחוז מימון גבוהה יותר בחוץ בנקאי, וזה הרבה פעמים אומר שאין לו את כל המימון הנדרש מהון עצמי .

מקרה נוסף, בדרך כלל הורים שרוצים לעזור לילדים שלהם להתחיל בהון עצמי מסוים מוכנים למשכן את הנכס הקיים שלהם כמו לדוגמה במשכנתא הפוכה או הלוואת נדוניה ולקבל עבורו כסף מזומן אותם הם מעבירים לילדים שלהם וככה הילדים מתחילים עם הון עצמי מסוים ויכולים לרכוש דירה ראשונה.

לדוג', מישהו רוצה לקנות דירה בשווי מיליון ש"ח אבל אין לו הון עצמי עבור הנושא.

יחד עם זאת יש לו (או למשפחה) דירה בשווי מיליון ש"ח ללא משכנתא ולכן הוא יכול למשכן את הדירה ולקבל עבורה כ- 500 אלף ש"ח.

בנוסף הוא יכול גם לקבל מימון של עד 50% מערך הדירה הנרכשת (שגם היא שווה מיליון ש"ח ולכן יוכל לקבל 500 אלף ש"ח נוספים).

אם נסכם,
נראה שלמרות שלרוכש אין הון עצמי, הוא הצליח להגיע ל-100% מערך הדירה הנרכשת.
500 אלף ש"ח הוא קיבל עבור משכון הנכס הקיים שלו בחברה חוץ בנקאית, ו- 500 אלף ש"ח נוספים הוא קיבל תמורת משכון הנכס הנרכש שלו – וכך הוא "השיג" מיליון ש"ח ורכישת דירה ללא הון עצמי בכלל.

מי קובע את השווי של הדירה?

הגוף שנותן את המשכנתא ישלח רשימת שמאים לבחירה, ואתם, מזמינים אחד מהרשימה לצורך ביצוע שמאות לדירה שיקבע כמה היא שווה וממחיר זה הגוף הממן ייתן לכם מימון לפי התנאים שקבעתם.

ומה קורה אם יש לכם כבר משכנתא על הדירה הזו?

במקרה כזה, אפשר לקבל כסף נוסף בדרגה שניה, שהגוף הנוסף רושם משכנתא בדרגה שניה אחרי הבנק הראשון שכבר נתן את המשכנתא הקיימת. 

כלומר, אם הדירה שווה מיליון ש"ח ויש לכם משכנתא בגובה 300 אלף, זה אומר שיש לכם כבר 30% מימון ואתם רוצים להגיע עד 50% מימון (עד 500 אלף ש"ח) ולכן תוכלו לקחת עוד 200 אלף ש"ח בעבור דירה זו.

יחד עם זאת, אם יש לכם משכנתא של 600 אלף ש"ח, זה אומר שהדירה כבר ממושכנת בגובה של 60% מימון ואז לא תוכלו לקבל הלוואה נוספת עבורה כי כבר עברתם את גבול ה-50% מימון.

ורק אם אין ברירה ניתן לפנות לגוף חוץ בנקאי לצורך השלמת הכסף, במקרים כאלה, הגופים בד"כ נותנים עד 70% מימון, לצורך הדוגמא דירה ששווה מיליון שקלים, ויש עליה משכנתא של 50% (500 אש"ח) ניתן לקבל עוד 20% (200 אש"ח) מחברה חוץ בנקאית. התנאים כאן מאד יקרים סביבת ריבית של כ 12% שנתי. 

האם הריביות על משכנתא לנכס קיים יקרות יותר?

התשובה כאן מתחלקת לשניים, וגם אני אגע קצת בחוץ בנקאי:

1. אם אתם לוקחים את הכסף לצריכה פרטית (אוטו / החזר הלוואות וכו') אז הריביות יהיו מאוד גבוהות (ככה בנק ישראל "דורש" מהבנקים בצורה כזו או אחרת) זה נקרא הלוואה לכל מטרה, או הלווואה למטרה כללית, אני כמובן מדבר על הלוואה בנגד שיעבוד נכס, ובזכות זה לתת לבנק בטוחה חזקה, ולקבל תנאים "מועדפים". 
2. אם אתם לוקחים את הכסף לטובת שיפוץ הנכס, או הרחבה שלו כמו לדוגמא לצורך בניית ממ"ד, הריביות אמנם לא יהיו גבוהות כמו בסעיף הראשון אבל ככל הנראה הן יהיו יותר גבוהות מאשר משכנתא רגילה לטובת רכישת דירה. אוסיף ואומר, שיש כאלה שמבקשים מהבנק כסף לצורך שיפוץ, ובמקום לשפץ בפועל, הם לוקחים את הכסף לצורך מינוף לדירה אחרת. אני לא ממליץ או אומר שזה בסדר או לא, אני רק אומר שזאת "קומבינה" קיימת.

1. כאן אני חייב גם לדבר על משכנתא בגופים חוץ בנקאיים, שלאחרונה צוברים תאוצה. היתרון של הגופים החוץ בנקאיים הם שהם לא כפופים לרגולציה של בנק ישראל, ויכולים לתת לכם אחוזי מימון שבבנקים אי אפשר להגיע אליהם. אני ממליץ לגשת אליהם רק כמוצא אחרון, כי התנאים שם בד"כ יותר יקרים מהבנקים, אבל אחוזי מימון שאפשר לקבל יכולים להגיע גם עד 90%, אם כי בד"כ מעל 60% הריביות קופצות.

 היתרון שיש לחוץ בנקאי, הוא שאפשר להשאיר את המשכנתא הקיימת בבנק, ולקחת כסף נוסף מגוף מימון חוץ בנקאי. אם כי צריך לשים לב טוב מאד על מה חותמים שם, כי זה שהם לא כפופים לרגולציה, זה כמו חרב פיפיות. לדוגמא יכולים להיות קנסות יציאה גם במסלולים כמו  מסלול הצמוד לריבית הפריים (שבכל בנק רגיל אין עליו קנסות), ותשלום של כמה חודשים של ריבית בתור קנס. 

1. אם אתם מבקשים מהבנק הלוואות גישור על נכס בבעלותכם, זה מתאים רק לבעלי דירה יחידה שרוצים לשפר דיור, תוכלו לקבל עד 50% משווי הנכס הקיים או הנרכש (לפי הנמוך מבין השניים) לצורך הלוואות גישור להשלמת ההון העצמי, ההלוואת גישור ניתנת בד"כ עד לתקופה של ההתחיבות למכור את הנכס הישן לצורך שיפור דיור. 

לצורך הדוגמא: קנית דירת קבלן: ההלוואות גישור תהיה לתקופה של עד שנה לאחר קבלת טופס 4. אם הדירה תהיה מוכנה בעוד 3 שנים, תוכלו לקבל הלווואת גישור למקסימום של 4 שנים. 

אם קניתם דירה יד שניה (דירה קיימת כבר) תוכלו לקבל הלוואות גישור על התקופה שהצהרתם שאתם מתכוונים למכור את הדירה הקיימת, נכון להיום זה שנתיים

1. הלוואה לשיפוץ הנכס נחשבת להלוואה יחסית זולה, כי הבנק נותן אותה בתנאים קצת יותר יקרים מתנאים של רכישת דירה. הסכומים כאן יחסית יותר מוגבלים וצריך להוכיח רצון לשפץ את הדירה. מבחינת אחוזי מימון אפשר להגיע עד 75% לדירה יחידה, או 50% (על כל דירה נוספת)אם יש 2 דירות או יותר. 

1. אופציה נוספת היא משכנתא הפוכה לבעלי נכס מעל גיל 55, משכנתא הפוכה זה מאמר אחר לגמרי, אבל אוסיף כאן כמה מילים כי זה יכול להיות רלוונטי. 

משכנתא הפוכה מגיעה בד"כ כהלוואת בלון, אפשר לבחור אם לשלם או לא לשם ריבית וקרן. והאחוזי מימון נקבעים לפי הגיל, כמה שהצעיר מבני הזוג בגיל מבוגר יותר, אפשר לקבל אחוז מימון גבוהה יותר. התנאי ריבית הם כ 4.5% צמוד מדד, או כ 7% לא צמוד.

האם אני ממליץ למשכן את הנכס הקיים שלכם?

זה מאוד מאוד תלוי.

ישנם אנשים שלא שמסוגלים לעמוד בהחזרים הגבוהים וישנם אנשים שיעשו טעות מרה מאוד אם ייכנסו לכך ולכן בשום פנים ואופן לא הייתי מציע לאנשים למהר ללכת לבנק ולקחת כסף עבור דירה קיימת כי זה יכול לגרום להם לקריסה כלכלית (אל תשכחו שאנשים שמבקשים כסף על הדירה הקיימת שלהם, זה לא במקום שכירות אלא החזר נוסף שיכלו מאוד להכביד על התקציב החודשי שלהם).

לסיכום,
כמו שכתבתי בהתחלה, ניסיתי להימנע מלכתוב את הפוסט הזה הרבה מאוד זמן, אבל הקוראים דורשים זאת מדי פעם והמחויבות שלי היא גם לתת לכם תשובות על נושאים שמעניינים אתכם.

חשוב לי להדגיש פעם נוספת, שאמנם האפשרות הזו קיימת אבל לא הייתי ממליץ לפנות אליה ללא קבלת ייעוץ מקצועי שיבחן את התקציב המשפחתי שלכם ויבדוק אם כדאי לכם או לא להיכנס להרפתקה הזו, כי זו בהחלט יכולה להיות הרפתקה מסוכנת.

נ.ב: אתם מוזמנים להירשם לניוזלטר של הבלוג (זה בחינם וללא ספאם) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על חדשות בעולם המשכנתא – ההרשמה מתבצעת מכאן.

כמו כן, מוזמנים לפנות אלי בתגובות בשאלות.