בשוק הנדל״ן בכלל, ובשוק הנדל״ן להשקעה בפרט, ישנם שני דברים מרכזיים שאני רואה שמתרחשים בחודשים האחרונים במקביל:
- זה לא סוד שלאט-לאט חלק גדול מהמשקיעים הורידו רגל מהגז והם רוכשים פחות דירות להשקעה ואף ״נפטרים״ מדירות להשקעה בבעלותם.
זה קרה בגלל כמה דברים שהתרחשו במקביל: מס רכישה גבוה (8% מהשקל הראשון), הורדת אחוזי המימון המותרים (עד 50% על הקיים ו-50% על הנרכש), המלחמה של הממשלה במשקיעים (בין היתר בניסיון להעביר את חוק מס דירה שלישית ומיסוי הכנסות משכ״ד), קיפאון יחסי בשוק ובעליית המחירים וההרגשה שהשוק הגיעו לטווח העליון שלו. - יש יותר ויותר פרסומות שקוראים לאנשים פרטיים לבוא ולרכוש משרד להשקעה – הפרסומות מדברות על תשואה גבוהה יחסית (8% ויותר) ועל מחירים יחסית נמוכים (החל מ-350 אלף שקל למשרד וכו').
לומר לכם אם זה נכון? אני לא יודע לומר בוודאות מלאה, כי שוק המשרדים די רווי באיזורים מסוימים וגם צריך לזכור שהשכרת משרד מחויבת בדיווח למס הכנסה ומע"מ ומצריכה ניהול תיק מול רואה חשבון וכו' וצריך גם את זה להכניס לעלויות, בקיצור זה נושא לפוסט משל עצמו.
שתי המגמות הנ״ל מביאות יותר ויותר אנשים להתעניין ברכישת משרדים להשקעה על-חשבון רכישת דירות להשקעה, וכפועל יוצא מעלות גם יותר ויותר שאלות ועניין סביב נושא מימון העסקה.
היום אני רוצה לתת לכם כמה דגשים על משכנתא לטובת רכישת נכס מסחרי. אני מקווה שאצליח לענות על השאלות הנפוצות כגון: כמה משכנתא אפשר לקבל על נכס מסחרי? מה הריבית? לכמה שנים ניתן לקחת את ההלוואה? ועוד… אז בואו נתחיל
מה זה נכס מסחרי?
ראשית, נסביר כי נכס מגדרי מוגדר כמשרד או חנות. שאר הנכסים כמו מחסנים, אולמות, שטחים גדולים וכו', הם די דומים אבל הם לא לקהל הרחב ועולם ההלוואות שם מעט שונה.
היכן וכיצד לוקחים משכנתא לנכס מסחרי?
מבחינת טכנית, חשוב לציין כי בנקים למשכנתאות אינם נותנים משכנתא לרכישת נכס מסחרי, אלא עלינו לקחת הלוואה לרכישת נכס מסחרי מבנק מסחרי ״רגיל״.
למרות שהלוואה נלקחת בבנק מסחרי ולא בבנק למשכנתאות, נרשם שיעבוד לטובת הבנק והנכס ימושכן ברשם המשכונות. יחד עם זאת, לרוב המשכון בפועל יבוצע בסוף תהליך משיכת הכספים מהבנק ולא בהתחלה כפי שקורה ברכישת דירה למגורים.
כמה משכנתא ניתן לקבל על משרד או חנות?
מכיוון שהמשכנתא נלקחת בבנק מסחרי ולא בבנק למשכנתאות, הרגולציה שבנק ישראל החיל על בנקים למשכנתאות אינה תקפה כאן.
בניגוד לנדל״ן למגורים, אין הגבלה מצד הרגולציה על היקף המשכנתא (אחוז המימון) לרכישת נכס מסחרי. כשמדובר בנדל"ן למגורים (דירות) אז בנק ישראל קובע שאי אפשר לקבל יותר מ-X אחוזי מימון בהתאם לסטטוס הרוכש (לדוג' – ניתן לקחת עד 75% למי שאין לו דירה, 70% למשדרגים וכו').
אך כאשר אנו מדברים על נכס מסחרי אין רגולציה שקובעת מה מותר ומה אסור וזה נתון להחלטתו ולשיקול דעתו של הבנק.
הבנקים נוהגים לתת היום עד ל-70% מימון לטובת רכישת משרד או חנות, ויהיו כאלו שייתנו לכם פחות (אבל לא יהיו הרבה כאלו שייתנו לכם יותר).
אילו מסלולי משכנתא יש לנכסים מסחריים?
כפי שציינתי, כאשר רוכשים משרד או חנות, צריך לזכור שאנו לוקחים הלוואה בנקאית רגילה ולא משכנתא (אנחנו נקרא לזה בפוסט משכנתא, אבל בפועל זו הלוואה כמו כל ההלוואות שיש לנו בבנק הרגיל).
ולכן, בדרך כלל יציעו לנו שני מסלולים בלבד, ולא יהיה מבחר מסלולי משכנתא כפי שיש בבנק למשכנתאות – הראשון הוא ריבית הפריים (והוא הנפוץ יותר) והשני הוא הריבית הקבועה (ולרוב גם צמודה).
במקרה זה בנק ישראל לא מתערב ומבחינתו אין לו בעיה שתיקחו את את כל ההלוואה בפריים (100%) והוא לא מגביל אתכם ל-33% בלבד כמו בלקיחת משכנתא לנכס למגורים.
מה טווח השנים ומה גובה הריבית?
גם פה אין תשובה מוגדרת, אבל רוב הבנקים לא ייתנו משכנתא כזאת ליותר מ-10-12 שנים. יהיו כאלו שיסכימו לפרוס את זה למעט יותר אבל ברור שזה לא יהיה עבור כל אחד שזו הרכישה הראשונה שלו.
גובה הריבית ינוע לרוב בטווח שבין 3%-6% לשנה וזה תלוי בטיב הלווה, טיב הנכס המוצע וביכולת של הלווה לנהל מו״מ ולקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורו (כמובן שגם לטובת משכנתא לנכס מסחרי ניתן להשתמש ביועץ משכנתא חיצוני שיעזור לכם).
לסיכום,
בפוסט זה ניסיתי לעשות סדר במושג ״משכנתא לרכישת נכס מסחרי״ – כיצד ואיפה לוקחים משכנתא על נכס מסחרי, לכמה שנים ניתן לקחת אותה ומה גובה הריבית שניתן לקבל.
על השאלה, האם כדאי או לא כדאי לרכוש נכס מסחרי לטובת השקעה, אני מקווה שאענה בעתיד בפוסט נפרד במידה והנושא מעניין אתכם (מוזמנים לכתוב לי בתגובות).
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
