מה זה הון עצמי למשכנתא ואיך משיגים אותו?

עדכון אחרון: 05/01/2026

המאמר הזה נכתב לפני לא מעט שנים, אבל שאלה אחת לא השתנתה מאז:
כמה הון עצמי באמת צריך כדי לקנות דירה?

מה שכן השתנה זה השוק – הריביות, מחירי הדירות והאופן שבו הבנקים בוחנים כל שקל שמגיע מהבית.
לכן בחרתי לרענן את המאמר הזה ולעשות סדר מחודש באחד הנושאים הכי קריטיים בכל משכנתא: הון עצמי.
בלי מיתוסים, בלי קיצורי דרך, ועם הסתכלות עדכנית על איך הדברים עובדים בשנת 2026 באמת.

בואו נתחיל..

כל רכישת דירה מורכבת משני אלמנטים בסיסיים: ההון העצמי שלכם (כלומר הכסף שיש לכם, אותו אתם מביאים מהבית) וכפועל יוצא, גובה המשכנתא שאתם צריכים לקחת.

אני אתן דוגמא – נניח שאתם קונים דירה ב- 2,000,000ש"ח ויש לכם 500,000 ש"ח אז אתם צריכים בעצם  1,500,000 ש"ח משכנתא.
מפה ניתן להבין כי:

• 500,000 ש"ח – זה ההון העצמי שלכם
•  1,500,000 ש"ח – זה גובה המשכנתא שלכם

למה הנתון הזה חשוב?

כי הבנקים יאשרו לכם או לא יאשרו לכם את גובה המשכנתא על בסיס ההון העצמי שלכם, הם גם יקבעו את גובה הריביות שלכם על בסיס ההון העצמי שלכם, כך שלכסף שאתם מביאים מהבית יש חשיבות גדולה מאוד.

מה זה הון עצמי למשכנתא?

כפי שהסברתי קודם, הון עצמי הוא החלק שאתם מביאים "מהבית" לרכישת הדירה – זה החלק שמגיע מכם והוא יכול להגיע מכל מיני מקורות (עוד מעט ארחיב על זה).

מה המשקל של ההון העצמי באישור המשכנתא? להון העצמי יש משקל חשוב מאוד באישור (או בדחייה) של המשכנתא המבוקשת.

אני מפרט לכם כאן בטבלה קצרה, את הנחיות והוראות בנק ישראל לגבי ההון העצמי שלכם לפי סוג הדירה שאתם רוצים לרכוש:

שמתם לב שלכל סוג רכישה יש דרישת הון עצמי שונה? עכשיו נבין כיצד ההון העצמי יכול לקבוע את גובה הריביות שתקבלו בבנק.

כיצד ישפיע ההון העצמי למשכנתא על גובה הריבית שתקבלו?

בנק ישראל קבע לפני כמה שנים מדרגות מסוימות, לפיהן הוא קובע עד כמה המשכנתא מסוכנת עבור הבנק שנתן אותה, וככל שההון העצמי קטן יותר, כך משקל המשכנתא גדל ומפה הריביות ידרשו מאיתנו יהיו יותר גבוהות

כהגדרה ניתן לומר – שככל שההון העצמי קטן יותר כך הריבית שנקבל תהיה גבוהה יותר, ולהיפך.

אני אפרט לכם את המדרגות שקבע בנק ישראל בנושא זה:

ניתן לשים לב שככל שההון העצמי שלכם גדל כך רמת הריביות שתקבלו תהיה נמוכה יותר ובעצם גובה ההחזרים הסופיים שתשלמו לבנק עבור ריביות יהיה נמוך יותר.


שימו לב: 

1. כיום, יש תחרות גדולה מצד הבנקים על כל משכנתא, והמשקל של גובה ההון העצמי ירד. הבנקים נותנים ריביות מצויינות גם כאשר המימון המבוקש הוא באחוז גבוה משווי הנכס.
   כלומר בגדול, הטבלה הזו כבר פחות רלוונטית בבנקים (גם תלוי בנק).
   בכל מקרה חשוב שתכירו את הטבלה הזו, כי לפעמים תוספת של הון עצמי יכולה לגרום לכם לקבל ריבית עוד יותר נמוכה.
   
   לדוגמא בדירה בשווי 2 מיליון ש"ח:
   בקשת משכנתא על סכום של 1,220,000 ש"ח – המשכנתא המבוקשת היא 61% משווי הדירה.
   בקשת משכנתא על סכום של  1,180,000 ש"ח – המשכנתא המבוקשת היא 59% משווי הדירה.
   (הבדל של 40,000 ש"ח, שייתכן שתוספת הסכום הזה תיתן לכם ריבית נמוכה יותר.)
   
   אז תחשבו את אחוז המימון שאתם מבקשים, ואם אתם על הקצה של רמה מסוימת, תבדקו את הפער, ותבדקו אם תוספת הון עצמי תאפשר לכם ריבית טובה יותר. כאן ניתן לקרוא בהרחבה על ההשפעה של ההון העצמי על ריבית המשכנתא שלכם.
2. עוד משהו חשוב, התייחסתי פה תמיד לשווי או ערך הדירה, ולא למחיר הדירה.כאשר לוקחים משכנתא, הבנק מתעניין מהו שווי הנכס לפי שמאות. והשווי לעניין כמה מימון אפשר לקבל וכמה הון עצמי צריך להביא מהבית, המחושב לפי הערך הנמוך מבין השמאות או המחיר ששולם בפועל. כלומר, אם רכשתם דירה במחיר של 2,000,000 ש"ח, אבל השמאי העריך אותה בשווי של 1,800,000 ש"ח, המימון שתוכלו לקבל הוא לפי שווי של 1,800,000 ש"ח , ולא לפי המחיר ששולם בפועל. ואם רכשתם דירה במחיר של 2,000,000 ש"ח, והשמאי העריך אותה בשווי של 2,100,000 ש"ח המימון שתוכלו לקבל הוא לפי שווי של 2,000,000. כי הכלל הוא לקחת את הערך הנמוך יותר.

כיצד משיגים הון עצמי למשכנתא ולרכישת דירה?

זו שאלת מיליון הדולר – בעיקרון יש לא מעט דרכים להשיג את ההון העצמי, הבעיה היא שלא לכולם יש את כל האפשרויות.

בואו נמנה כמה דרכים להשגת הון עצמי:

• חיסכון – הדרך הקלאסית ביותר, מי שרוצה לרכוש דירה, צריך להתחיל לחסוך כסף מההכנסות שלו ולבנות הון עצמי התחלתי.
  אז גם אם אין לכם, תבדקו אם יש לכם משהו שההורים שלכם שמו לכם (תבדקו באתר של 'הר הכסף' – אולי יש על שמכם חיסכון נשכח מסבתא).
  ברוב המגזרים בשוק העבודה מקובל שמפקידים לעובדים לקרן השתלמות, תבדקו אם יש לכם. אם אין – זה הזמן לבקש מהמעסיק שיפתח לכם (או לעבור לעבודה שזה חלק מתנאי השכר שלה).

• הורים ומשפחה – הדרך שהפכה יותר ויותר נפוצה בשנים האחרונות (בשל עליית מחירי הדירות), לפיה ההורים נותנים כסף לילדים, במתנה או כהלוואה עבור קניית דירה.

• הלוואת נדוניה מההורים – כאשר להורים יש דירה בבעלותם, ללא משכנתא או עם משכנתא קטנה, ההורים יכולים לקחת הלוואת נדוניה שבעצם "מתלבשת" על המשכנתא על הבית שלהם, ואת הכסף להעביר כהון עצמי ראשוני לקניית הדירה של הילד\ה.
  שימו לב שזו הלוואה, ויש להחזיר גם אותה. פה צריך לבדוק האם הכסף ניתן כמתנה מההורים והם רוצים לשלם את החזרי המשכנתא הזו מכיסם, או שהם מצפים מכם להעביר להם כל חודש את הסכום לכיסוי הלוואה זו.

• הלוואת משכנתא הפוכה מההורים – משכנתא הפוכה מאפשרת לבני 60 פלוס לקבל הלוואה על חשבון דירה קיימת, ללא החזר חודשי שוטף. ההלוואה נפרעת בעת מכירת הנכס או לאחר פטירת הלווים, ויכולה לשמש כהון עצמי לסיוע לילדים – אך חשוב לזכור שהיא מצמצמת את שווי העיזבון העתידי ודורשת בחינה זהירה.

• הלוואות מהבנק (או חברות אשראי) – בדרך כלל מי שחסר לו הון עצמי, נוטה לגייס אותו דרך הלוואות מהבנק הרגיל – (לא משכנתא – אלא בנק רגיל), אני חושב שהדרך הזו מאוד מסוכנת ולא מומלצת.
  ראשית, כאשר הבנק למשכנתאות יגלה שלקחתם הלוואה לטובת ההון העצמי, יש מצב שהוא לא יאשר לכם את המשכנתא.
  
  שנית, אתם מגדילים את סך ההתחייבויות שלכם, ואם נבין שהלוואה בבנק (ובחברות האשראי) בד"כ ניתנת בריביות גבוהות ולתקופה קצרה, נוכל להבין שאנחנו בעצם חונקים את עצמנו בהלוואות, שאולי כיום אנחנו יכולים להחזיר, אבל ממש לא בטוח שנוכל לעמוד בהן בשנים הבאות – אני אישית מאוד מפחד מהדרך הזו ולא ממליץ עליה (אלא אם אתם בעלי שכר פנומנלי).
  
  דבר נוסף, ישנה הגבלה על עד כמה באחוזים מההכנסה החודשית יכול ללכת על הלוואות ומשכנתאות.  הבנק רוצה לוודא שנשאר לכם מספיק כסף כדי לחיות וגם להחזיר לו את כל ההלוואות שהתחייבתם עליהם.
  לכן, בכל הלוואה נוספת שאתם לוקחים על עצמכם, תבדקו שעם המשכנתא שאתם עתידים לקחת, עדיין ההחזרים אפשריים ביחס להכנסה.

• הלוואות דרך קרנות ההשתלמות  –  למי שיש קרן השתלמות והוא לא רוצה לפרוע אותה, או שהיא עדיין לא נזילה ולכן אי אפשר עדיין לפרוע אותה, יכול לקחת הלוואה על סמך קרן ההשתלמות.
  הלוואה זו ניתנת ע"י בית ההשקעות שבו קרן ההשתלמות נמצאת.
  הלוואות דרך קרן ההשתלמות מעט יותר זולות (בד"כ פריים מינוס 0.5% עד פריים + 0.5%) מהלוואות רגילות דרך הבנק, ותהליך לקיחת ההלוואה הוא פשוט.
  
  הסכום שניתן לקבל כהלוואה הוא לרוב תלוי בסכום שיש בקרן ההשתלמות, האם הקרן נזילה או לא, והאם מסלול ההשקעה הוא מנייתי או מדדי (מסלולים שנחשבים מסוכנים יותר ולכן סכום ההלוואה המקסימלי האפשרי יהיה יותר נמוך) או סולידי (מסלולים בטוחים יותר ולכן גובה ההלוואה המקסימלי יהיה גבוה יותר).
  
  זאת עשויה להיות אפשרות טובה למי שאין לו הון עצמי למשכנתא מכיוון שההלוואות דרך הקרן הינן זולות יחסית. בנוסף, את ההלוואות מקרן ההשתלמות ניתן לקחת במסלול רגיל עם החזר חודשי, או במסלולי הלוואת בלון.
  במסלול הלוואת בלון מלא, אין החזר חודשי כלל וההלוואה תיפרע מקרן ההשתלמות. במסלול בלון חלקי משלמים את הריבית בלבד. כלומר במסלולים אלו ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

• הלוואות דרך קרנות הפנסיה – דומה מאוד לסעיף הקודם.
  ניתן לקבל הלוואות בריבית נמוכה יותר מאשר הבנק, כאן יש החזר חודשי.

• משכנתא חוץ בנקאית – עוד אופציה היא כל הגופים החוץ בנקאיים שנותנים הלוואות בשעבוד נכס.
  בגופים החוץ בנקאיים הריבית מאוד גבוהה, הרבה יותר מאשר בבנק.
  על זה אני לא ממליץ, בטח לא עבור השגת הון עצמי ראשוני.  הלוואות כאלו הן מאוד יקרות וזה עלול להכניס אתכם לסחרור של הלוואות, חובות והחזר חודשי שקשה עד בלתי אפשרי לעמוד בו.
  
  כדי לאזן אציין שיש תנאים מיוחדים שפניה להלוואה חוץ בנקאית זה הדבר הנכון לעשות.
  אבל ברוב המקרים, אם אין הון עצמי מספיק ואין אפשרות סבירה להשגת ההון העצמי, כנראה שכדאי להמתין מעט עם הרכישה ולחסוך בינתיים כסף.
  

לסיכום,
ההון העצמי שלכם הוא אחד המפתחות החשובים ביותר למשכנתא שלכם, בלעדיו אתם יכולים לגלות שלא מאושרת לכם המשכנתא או שאתם צריכים לשלם עבורה ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר אם היה לכם הון עצמי גבוה יותר.

חשוב לדעת, שעם כל הרצון שלכם לרכוש דירה כיום, אסור לכם לעשות טעויות ולגייס את ההון העצמי הראשוני שלכם בהלוואות גדולות וקצרות, כי לאורך זמן יהיה לכם מאוד קשה לעמוד בתשלומים (במיוחד לזוגות צעירים, שהיקף ההוצאות שלהם אמור רק לגדול עם השנים).

נ.ב – אם בא לכם להישאר בעניינים, אתם מוזמנים להירשם לניוזלטר שלי. זה בחינם, בלי ספאם, ועם עדכון ראשון על כל פוסט חדש שעולה. ההרשמה מתבצעת מכאן.​

וכרגיל, מוזמנים לשאול שאלות בתגובות פה למטה.