תמהיל משכנתא אופטימלי מומלץ 2025 (מחצית שניה)

עדכון אחרון: 30.06.2025

הנה הגענו למחצית השניה של 2025 ואין זמן יותר מתאים מזה, לבוא, להתאים ולחדד את תמהיל המשכנתא המומלץ לשנת 2025 (מחצית ב').

הסיבה שאני עושה זאת פעם בחצי שנה היא משום שזו לדעתי תקופת זמן סבירה לבחון מחדש את האינדיקטורים הכלכליים ועל בסיסם לבנות את תמהיל המשכנתא שלנו.

כפי שאתם יודעים, אחד הדברים החשובים (אם לא החשוב ביותר) במשכנתא שלנו הוא לא הריבית אלא דווקא תמהיל המשכנתא שנבחר.
תמהיל משכנתא טוב יכול להפוך את המשכנתא שלנו לטובה ולהפך, תמהיל משכנתא שלא נבנה בצורה נכונה יכול לפגוע באיכות המשכנתא שלנו אפילו אם נקבל ריביות טובות.

מי שמכיר את הבלוג גם יודע בוודאות שאני מאוד-מאוד ממליץ לא להשתמש בתמהיל הזה באופן אוטומטי לצורך המשכנתא שלכם!
כלומר יש פה פרדוקס, מצד אחד אני כותב על המלצה לתמהיל משכנתא שמתאים לימים אלו, אבל מצד שני אני מזהיר ואומר שלא כדאי להשתמש בו.

מדוע אתם שואלים?

מכיוון שתמהיל משכנתא זה דבר מאוד חשוב ולכן צריכים להתייחס אליו במלוא הרצינות, הבעיה היא שלא ניתן לעשות סתם "העתק-הדבק" לתמהיל משכנתא שפגשתם באיזשהו בלוג באינטרנט מבלי לבצע לו התאמות, כי הוא כללי ורחב מדי ולכל היותר, אולי יכול לתת לנו רעיונות לתמהיל הסופי שלנו.

התמהיל שלנו חייב להיות אישי עבורנו, תמהיל שבאמת מרכז ונותן תשובה הולמת לכל הצרכים הפיננסים שלנו והוא חייב להשתנות מאחד לשני.

אז אני כן מפרסם את התמהיל המומלץ, אבל באותה נשימה מזכיר שהוא כללי מדי ולא באמת נותן לכם פתרון הולם לתמהיל שלכם (את התמהיל שלכם אני ממליץ לבנות לאחר שהשקעתם הרבה זמן בללמוד את הנושא והצרכים שלכם או בעזרת יועץ משכנתא וגם אז לא בטוח שתפגעו ב-100%).

ולכן, אני קורא לכל אחת ואחד מכם, להשקיע את הזמן הנדרש לבניית התמהיל המתאים לצרכים שלכם ולא להסתפק באופן אוטומטי בתמהיל שאני מפרסם כאן.

לאחר שדיברנו מספיק, בואו נראה מהו התמהיל המומלץ ל שנת 2025.

ראשית, בואו נבחן מה קרה כאן בחצי השנה האחרונה:

1. ריבית הפריים כמו ריבית בנק ישראל – ללא שינוי.
   ריבית הפריים לא השתנתה כבר מעל שנה וחצי, ועדיין השיעור שלה מאוד גבוה והיא עומדת על 6%
   הכיוון שלה בהחלט הוא לטובת ירידה, אבל ככל הנראה זה יהיה לאט מדי ובהדרגתיות.
   
2. מדד המחירים לצרכן – המדד עלה בחצי שנה האחרונה ב- 1.6%.
   המדד ממשיך להיות גבוה והוא בקצב שנתי של 3.1% (גבוה מהיעד של בנק ישראל שעומד על 1%-3%).
   כמו כן, בעקבות המלחמה ועליית המיסים (דבר שמעלה את המחירים) ייתכן ונראה שהמדד ממשיך להיות גבוה.
   יחד עם זאת, יש גם תחושה של צמצום ביקושים וייתכן שנראה גם תנועה נגדית שהקהל פחות מבזבז (במיוחד בתקופת המלחמה) ונקווה שמשקל זה יגבר על הסעיף הקודם והמדד יסיים מתחת לרף ה- 3%.
   

ריבית המשכנתא הממוצעת (צמודת מדד) – עלתה בחצי השנה האחרונה ב- 0.25%.
עלייה יחסית גדולה, במיוחד שמדובר במסלול שגם יש בו מדד.
הריבית עדיין מאוד גבוהה ויחד עם מדדים גבוהים, כל מי שיש לו מסלול צמוד מדד צריך לחשוב פעמיים מה לעשות עם המסלול הזה ולשקול מיידית מחזור משכנתא למסלולים שאינם צמודים. 

ריבית המשכנתא הממוצעת (לא צמודת מדד) – עלתה בחצי השנה האחרונה ב- 0.02%
לא היה ממש שינוי בעולם הריביות בחצי השנה האחרונה וכולנו ציפינו לראות ירידה קלה בהמשך.

עכשיו, בואו נעבור לתמהיל המשכנתא המומלץ למחצית השניה של שנת 2025

מסלול ראשון: מסלול פריים / עוגן מק"מ (25% מסך המשכנתא)

נראה כי אנו בסוף תקופת העליות ומחירי הריבית כבר מתחילים להיות זולים יותר, יחד עם זאת, התקופה מאוד מורכבת וקשה מאוד לקרוא לאן מועדות פנינו.
על כן ההמלצה שלי היא כן מצד אחד להצטייד עם מסלול שמשתנה בקצב מהיר, אבל מצד שני להיות עם עין פקוחה ויד על הדופק וברגע שהריבית שוב מתחילה לעלות, מייד לחשוב על מחזור המסלול הנ"ל למסלולים יותר סולידיים.

מה ההבדל בין המסלולים:

1. בעיקר קצב ההשתנות שלהם, מסלול הפריים מתעדכן כמעט אחת לחודש, העוגן מק"מ משתנה אחת לשנה.
   
2. מסלול הפריים צמוד במלואו לפריים ואילו העוגן מק"מ לא מתנהג בדיוק כמו רמת הפריים, אלא רק דומה לו ומשתנה גם בעיקר פרמטרים של תשואות אג"ח וצפי שוק.

אבל אני מוסיף גם אזהרה:

אנא בדקו טוב טוב את ההחזר החודשי כאשר הריבית עולה היום בעוד 2%, אם נראה לכם שזה יהיה קשה עבורכם, תוכלו להוריד מינון בגזרת הפריים (עדיף לכיוון הקל"צ)
אמנם ניתן לקחת 66% מהתמהיל במסלולים אלו, אבל יש 2 סיבות שאני מעדיף לא "לנצל" את מלוא האפשרויות:

א. כי הבנקים מעלים את הריבית על הפריים/עוגן מק"מ ברגע שלוקחים אחוז גבוה מהתמהיל בפריים.

ב. המסלולים הללו הם בריבית משתנה, שלמרות ההערכה שהם נמצאים במגמת ירידה, יש לקחת בחשבון שהם עשויים להשתנות בעתיד.

למה אתם רוצים אותם בתמהיל משכנתא שלכם?

• כי הם לא צמודים למדד.
• כי ניתן תמיד לפרוע אותם ללא קנסות.
• כי ניתן תמיד למחזר אותם ללא קנסות.
• לאחר שיהיו הורדות הריבית של בנק ישראל, הריבית שלהם תהיה נמוכה ואטרקטיבית.
  

למה אתם לא רוצים אותם בתמהיל שלכם?

• כי ההחזר שלו לא יציב ויכול לעלות משמעותית במהלך השנים (חובה עלינו לבדוק בכמה יעלה ההחזר החודשי כאשר הפריים יעלה).
  

מסלול שני: מסלול קל"צ (35% מסך המשכנתא)

שוב, מסלול קלאסי שרץ איתנו לאורך השנים, רק שבכל פעם המשקל שלו בתמהיל משתנה. זהו מסלול טוב יחסית כי הריבית שלו קבועה והיא לא צמודת מדד, ולכן הוא מעניק לנו ביטחון בהחזר החודשי לאורך כל תקופה ההלוואה ללא תלות בשינויים בריבית בנק ישראל והפריים. לאור המדד הנמוך בשנה האחרונה, המשקל שלו ירד מעט.

למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?

• כי ההחזר שלו יישאר קבוע גם כשהריביות בשוק יעלו (ריבית קבועה).
• כי ההחזר והקרן שלו יישארו קבועים גם כשהמדד יעלה (לא צמוד מדד).

כתוצאה מכך – ההחזר החודשי שלו ישאר יציב וקבוע לאורך כל חיי המשכנתא.

למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?

• כי הריבית שלו יקרה מראש באופן משמעותי (הבנק מתמחר את המדד בו מראש לפי התחזיות שלו).
• כי ככל הנראה נצטרך לשלם קנס משכנתא (עמלת פרעון) כאשר נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו.

מסלול שלישי: מסלול משתנה כל שנתיים או שלוש לא צמודת מדד (40% מסך המשכנתא)

המסלול הזה חוזר לתמהיל לאחר שהיה מספר פעמים מחוץ לתמונה.

היתרון שלו בזמנים האלו שהוא לא צמוד מצד אחד וגם נותן שקט מעליות ריבית לשנים הקרובות.

נכון שהוא יקר יחסית בטווח הקצר, אבל הוא יכול לחסוך לנו הרבה כאבי ראש ופחדים לשנים הקרובות.

למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?

• כי לטווחים ארוכים הריבית שלו זולה יותר ממסלולים עם ריביות קבועות.
• כי יש לנו נקודות יציאה מובנות בכל שנתיים / שלוש שנים.
• גם אם נחזיר אותו או נמחזר אותו לפני מועד נקודת היציאה, הקנס לא אמור להיות גבוה.
• כי הקרן שלו לא צמודה למדד.
• כי יכול להיות (עם אלף סימני אזהרה) שהריבית תרד בתחנה הבאה.

למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?

• כי הריבית שלו יותר גבוהה ממסלול משתנה צמוד מדד.
• כי הריבית שלו תשתנה בעוד מספר שנים (וקיים סיכוי יותר מסביר שהיא תעלה).

מסלול רביעי: זכאות משכנתא (קבועה צמודה) – רק לאלו שמגיעה להם ריבית זכאות

במידה ויש לכם אפשרות לקחת מסלול זכאות משכנתא (לא לכולם מגיע, אלא רק לרוכשי דירה ראשונה וגם אז לא בטוח שמגיע לכם – ניתן לקרוא על כך במאמר על זכאות משכנתא)

למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?

• כי הריבית שם קבועה ונשמרת לכל התקופה.
• כי אתם מקבלים אוטומטית הנחה של 0.5% מהמחיר הממוצע (כלומר, אם המחיר הממוצע הוא 2.75, אתם תקבלו את המסלול ב- 2.2%).
• ניתן להחזיר את המסלול הזה ללא עמלות פרעון בכל שלב שתרצו.

למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?

• כי הקרן שלו צמודה למדד (זה יאט את קצב הסילוק ויעלה את ההחזר לאורך השנים).

אז הייתי שוקל לקחת את הלוואת הזכאות במקום הקל"צ, אבל לא בכל מחיר ומי שכן יכול לשלם עוד כמה שקלים, הנטיה שלי תהיה ללכת לכיוון הקל"צ.

אילו ריביות משכנתא נקבל בתמהיל שבנינו?

 

	פריים	עוגן מק"מ	קבועה לא צמודה	משתנה לא צמודה	זכאות משכנתא
עד 10 שנים	5% – 6%	4.75% – 5.25%	4.4% – 5%	4.6% – 5%	2.29%
בין 10- 15 שנים	5% – 6%	4.75% – 5.25%	4.5% – 5%	4.6% – 5%	2.35%
בין 15- 20 שנים	5% – 6%	4.75% – 5.25%	4.7% – 5.2%	4.6% – 5%	2.46%
בין 20- 25 שנים	5% – 6%	4.75% – 5.25%	4.7% – 5.2%	4.6% – 5%	2.48%
מעל 25 שנים	5% – 6%	4.75% – 5.25%	4.8% – 5.2%	4.6% – 5%	2.62%

כמו שאתם כבר יודעים, שינויי הריביות מתרחשים באופן חודשי. בכדי להתעדכן בריבית העדכנית, אני ממליץ לעקוב אחר דף הפייסבוק שלי – אני מעדכן שם בכל חודש בריבית הזכאות ברגע שבנק ישראל מעדכן בנוגע לכך.

כמה מילים לסיום ולסיכום,

קיבלתם בפוסט הזה מתנה לא קטנה, זוהי סקירה תמציתית של המסלולים המעניינים ביותר במשכנתא של ימים אלו. התמהיל הזה מתחשב בשינויים שהשוק עבר ויכול להיות נכון עבורכם.

יחד עם זאת, הוא גם יכול להיות גרוע עבורכם ולעשות בדיוק את ההיפך ממה שנדרש ממנו ולכן אני לא רוצה שתשתמשו בפוסט הזה באופן אוטומטי לטובת המשכנתא האישית שלכם, אלא להיעזר בו לטובת כיוון ראשוני ולשמש עבורכם נקודת ביקורת עבור התמהיל שתבנו עבורכם.

אני באמת ממליץ שתבצעו בניה של תמהיל המשכנתא רק לאחר שלמדתם את החומר ולקחתם בחשבון את כל המשתנים הפיננסיים, היתרונות והסיכונים שלכם (או שתעזרו באיש מקצוע).

עומדת בפנינו תקופה די מעניינת בעולם (וזה ישפיע בפרט על שוק המשכנתאות) ולכן חשוב להיות עם יד על הדופק בעולם המשכנתא, כי הדברים יכולים להשתנות במהירות וייתכן שעוד חודשיים-שלושה התמהיל הזה כבר לא ישקף את המציאות כפי שהוא מנסה לשקף אותה כיום.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.

בהזדמנות זו, אני רוצה להשתתף בצער כל המשפחות השכולות, לאחל החלמה לכל הפצועים ולהתפלל למען השבת החטופים בריאים ושלמים לארץ ישראל.

אני מקווה ומתפלל לימים טובים יותר בכל המובנים לעם ישראל!