שלום לכולם,
הרבה זמן לא כתבתי פוסט ואני מאוד מצטער לעשות זאת בנסיבות הללו.
ראשית דבר, אאחל לכולנו בריאות שלמה ומאחל לעולם כולו לצאת מהמצב המלחיץ כמה שיותר מהר.
הקורונה הגיעה גם אלינו ואיתה מספר שינויים כלכליים דרמטיים – אני ברשותכם אתמקד במה זה עשה לשוק המשכנתאות בישראל ואנסה לענות על השאלות הבוערות – מה קרה לריבית, מה בנוגע להקפאת תשלומי משכנתא, השינוי באחוזי המימון ועוד.
חשוב לציין שנכון לרגע זה הבנקים ממשיכים לעבוד ולכן ממשיכים לתת משכנתאות.
מה קורה לריבית המשכנתאות?
אמנם רק אתמול פרסמתי את ריביות המשכנתא הממוצעות של חודש פברואר (כפי שבנק ישראל מפרסם אותן) אשר הצביעו על ירידה בריביות, אך האמת היא שבימים האחרונים ישנה עליה חדה יחסית בריביות בבנקים – על-פי הדיווחים מהשטח מדובר בעליה של 0.5%-1% (אבל עוד מוקדם לכמת את זה במדויק).
העליה הזאת מגיעה מ-2 סיבות מרכזיות:
- עליית תשואות האג"ח – כפי שבוודאי שמעתם (והרגשתם), בשבועיים האחרונים יש ירידות משמעותיות בבורסות ברחבי כל העולם – כאשר מלבד הירידה בשערי המניות, יש גם התגברות במכירה של אגרות חוב. ירידת מחירי האג"ח מביאות ל"תוצאה הפוכה" שבה התשואה על האג"ח עולה – לדבר זה יש השפעה ישירה על ריביות המשכנתא – וכל עוד המצב הזה ימשך בשוקי ההון זה ישפיע על הבנקים.
- הלחץ של הבנקים – גם הבנקים בלחץ ונמצאים כרגע בתנאי אי וודאות ואני מאמין שחלק מהעלייה שאנו מרגישים בימים האחרונים היא בעקבות התחושה הכללית שלהם בנוגע לשוק.
האם זה ישפיע על מי שכבר לקח משכנתא?
אם לקחתם את כל המשכנתא כבר זה לא אמור להשפיע עליכם יותר מדי (אלא אם כן לקחתם משכנתא לפני 5 שנים בדיוק ובימים אלו הריבית שלכם אמורה להשתנות וזה מצב די נדיר).
יחד עם זאת, אם לקחתם את המשכנתא בחודשים האחרונים ועדיין לא משכתם את כל הכסף, אז זה בהחלט הזמן לשקול למשוך כסף מהמסלולים שעדיין לא נמשכו, מכיוון שאם לא תמשכו את הכסף משם ייתכן והריבית תעלה עד שתצטרכו את הכסף (לפי לוח התשלומים).
בנוסף, שימו לב כי על-פי הערכות תהיה בעיה בהמשך באספקת חומרי בניה וכו' – דבר שיכול להביא לעליה במדד תשומות הבניה (שאמנם נותר בפברואר ללא שינוי – לפי הפרסום אתמול, אך את השפעות הקורונה נוכל לראות רק בהמשך).
מה לעשות אם אתם צריכים את המשכנתא לחודשים הקרובים?
אם אתם צריכים את המשכנתא לחודש-חודשיים הקרובים, הייתי ממליץ למהר ולמצות את המו"מ מול הבנקים וללכת לחתום על המשכנתא.
אם אתם צריכים את המשכנתא לעוד 4-6 חודשים, הייתי ממתין שבוע-שבועיים ובודק לאן נושבת הרוח והאם הריביות ממשיכות לעלות או שמתחילות לרדת במתינות.
אומרים שהבנקים נותנים אפשרות להקפיא את המשכנתא, האם זה נכון?
כן, ארבעת הבנקים הגדולים יצאו בהצהרה (מבורכת) שהם מוכנים להקפיא את המשכנתא למי שחפץ בכך.
הקפאת המשכנתא עובדת בדומה ל"גרייס" שבמסגרתו במשך תקופה מסוימת אינם משלמים קרן (ולפעמים גם ריבית) על ההלוואה, כאשר הסכום מהתקופה שלא שילמתם אינו מתווסף בסוף תקופת המשכנתא ומאריך אותה, אלא מחולק לאורך כל המשך ההלוואה מסיום ההקפאה (ובכך מייקר לכם את ההחזר החודשי).
בבנקים לאומי, הפועלים ודיסקונט מאפשרים לכם להקפיא את כל תשלומי המשכנתא (קרן וריבית) לעד 3 חודשים ללא עמלות תפעוליות.
בבנק מזרחי-טפחות יאפשרו לכם להקפיא את תשלום הקרן כברירת מחדל (ואם תבקשו פרטנית גם את תשלום הריבית) לתקופה של עד 4 חודשים ללא עמלות תפעלויות.
כרגע, בבנקים האחרים לא הוציאו הודעה בנוגע לכך – אך כמובן שניתן לבדוק זאת ישירות מול שירות הלקוחות של הבנקים.
"הקפאת משכנתא" אינו שירות חדש בבנקים, החידוש במקרה זה (לפחות אצל הבנקים הגדולים) הוא הסכם לוותר על עמלה תפעולית בגובה של כ-200-400 ש"ח.
מספר הטלפון של שירות הלקוחות בבנקים:
- בנק לאומי – *6062
- בנק הפועלים – *2401
- בנק דיסקונט – *2009
- בנק מזרחי-טפחות – *8860
- בנק הבינלאומי – *3533
- בנק אגוד – 073-2187555
- בנק ירושלים – 076-8095115
אני מדגיש פעם נוספת כי את הכסף שאתם לא משלמים במשכנתא בתקופת "ההקפאה" יפרסו לכם מחדש על תשלומי המשכנתא הנותרים וזה יעלה לכם את ההחזר החודשי (בהתאם לסכום שלא שילמתם ולתקופה שנותרה לכם לתשלום).
באופן כללי, אני לא ממליץ לבצע הקפאה באופן אוטומטי בגלל ההשלכות הנ"ל – ולכן יש לשקול זאת בכובד ראש רק במידה ונפגעתם מבחינת הכנסות בתקופה הזאת ויש לכם קושי אמיתי לשלם את המשכנתא כעת.
הנחיה חדשה של בנק ישראל – ניתן לקחת משכנתא של 70% על נכס קיים לטובת סגירת חובות
כצעד (לדעתי מעט מסוכן) למתן רווח לנשימה לאנשים שהם בעלי נכס ונפגעו מבחינת הכנסות, בנק ישראל התיר היום לבנקים לתת הלוואות של עד 70% מערך הדירה הקיימת שלהם (כמובן כולל המשכנתא הקיימת וכל עוד מדובר בתוספת משכנתא שאינה לצורך רכישת דירה נוספת) וזאת בניגוד למגבלה של עד 50% באחוזי מימון כפי שהייתה בשנים האחרונות.
לדוגמא – אם לכם דירה בשווי 1 מיליון שקל ונותרה עליה משכנתא של 200 אלף אז הייתה באפשרותכם לבקש תוספת למשכנתא (הנקראת גם משכון נכס קיים או הלוואה לכל מטרה) של עד 300 אלף ש"ח נוספים (כלומר, עד 50% מערך הדירה יחד עם המשכנתא הקיימת).
מהיום, במצב כזה, תוכלו לבקש עד 500 אלף ש"ח נוספים (כלומר, 70% מערך הדירה יחד עם המשכנתא הקיימת).
מצד אחד, זה יכול לתת אוויר ללא מעט אנשים, אבל חשוב לזכור שלושה דברים:
- זה מאוד-מאוד -מאוד מסוכן – כי אתם בעצם לוקחים הלוואה בשביל לסגור הלוואה אחרת ואל באמת פותרים את הבעיה הראשונית.
- הריביות יהיו גבוהות מאוד עבור הלוואות מסוג זה (אולי יותר זולות מהלוואה רגילה בבנק, אך עדיין יותר יקרות מהמשכנתא שלכם)
- ככל הנראה שהבנקים עדיין לא ערוכים לכך מכיוון שרק אתמול יצאה ההנחיה של בנק ישראל ויכול להיות שזה יקח מעט זמן.
אני מקווה שעזרתי לכם ולו במעט להבין איפה אנו עומדים כיום ומה המצב כעת בשוק המשכנתאות בישראל,
אני שוב מאחל לכל העולם (ובמיוחד לישראל) לצאת כמה שיותר מהר מהמצב ולחזור לשגרה עם כמה שפחות נזק.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
