כל מה שצריך לדעת על הלוואת גישור לרכישת דירה

היום אני אקדיש את הפוסט למקרה בו יש לכם דירה ואתם רוצים לשדרג אותה ולרכוש דירה אחרת.
כלומר, אתם לא מעוניינים להחזיק שני נכסים, אלא אתם רוצים למכור את הדירה הקיימת שלכם ולקנות במקביל דירה אחרת.

עד לפני כמה שנים, היה מומלץ קודם כל לקנות ורק לאחר מכן למכור את הדירה (כי מחירי הדירות כל הזמן עלו, אז היה שווה לקנות אחת לפני העליה ולמכור את הדירה הקיימת בעוד כמה חודשים ולקבל עבורה עוד "כמה שקלים").

היום, כשהמחירים נעצרו (ויש כאלו שיגידו שהם אפילו יורדים), אז ההמלצה היא חד משמעית: קודם כל למכור ורק אחרי זה לקנות.

אבל מה קורה אם לא עשינו את זה ואנחנו רוצים לקנות דירה וטרם מכרנו את הדירה שלנו? איך אנו אמורים לשלם למי שמוכר לנו את הדירה החדשה שלנו? הרי את רוב הכסף אנחנו מתכננים לקבל ממכירת הדירה שלנו ועדיין לא מכרנו אותה.

בשביל זה הומצאה הלוואת הגישור ועליה נדבר היום.

מה זו הלוואת גישור?

הלוואת גישור (שחלק עשויים לקרוא לה בלון או בוליט), היא הלוואה שאנחנו לוקחים לתקופה קצרה (לרוב שנתיים-שלוש), כאשר בשנים אלו נשלם רק את עלות הריבית ובסוף נחזיר את הקרן המקורית שלקחנו (ובמידה והיא צמודת מדד אז גם את המדד הנצבר).

בוא ניתן דוגמא:

נניח שלקחנו מהבנק 500,000 ש"ח הלוואת גישור בריבית של 4% לשנה למשך שנתיים (לא צמוד מדד)
אז ההחזר החודשי יהיה  1,666 ש"ח לחודש (4% מ-500 אלף יוצא 20,000 ואת זה נחלק ל-12 חודשים ואז נקבל את התוצאה 1,666 ש"ח לחודש).

בתום השנתיים נחזיר לבנק את ה-500 אלף המקוריים שלקחנו ובזו נגמרה המשכנתא.

איך זה קשור לדירה שאנחנו רוצים לקנות?

אחרי שהבנו מה זה הלוואת גישור, עכשיו נענה איך היא עוזרת לי לקנות את הדירה החדשה שלנו לפני שעוד מכרנו את הדירה הקיימת שלנו.

הכי טוב יהיה לתת דוגמא ואז נוכל להבין במהירות את הנושא:

• יש לנו דירה ששוויה 1,000,000 ש"ח
• אין עליה משכנתא
• אנחנו רוצים לקנות דירה בשווי 1,500,000 ש"ח
• אין לנו עצמי, ולכן אנחנו רוצים למכור את הדירה שלנו ב-1 מיליון ולקחת חצי מיליון ש"ח לטווח הארוך

עד פה הכל בסדר – אבל הבעיה היא שעדיין לא מכרנו את הדירה שלנו ואנחנו כבר רוצים לקנות את הדירה החדשה.
כשנבוא לחתום חוזה יבקשו מאיתנו לשלם לפחות 15% מערך הדירה החדשה (225 אלף), מאיפה אנו נביא את הכסף הזה?

פה באה לעזרתנו הלוואת הגישור –  נוכל למשכן את הדירה הקיימת שלנו וניקח 225 אלף ש"ח בהלוואת גישור לשנתיים (נניח שאנחנו מעריכים שתוך שנתיים בוודאי נמכור את הדירה ונחזיר את ההלוואה הזו).

על ה-225 אלף ש"ח אנו נשלם עלות ריבית בלבד (בהמשך לדוג' הקודמת, אם זה יהיה ב-4% לשנה אז ההחזר החודשי יהיה 750 ש"ח לחודש).

מה קורה עכשיו?

אז עד כה שילמנו על הדירה החדשה 225,000 ש"ח ונשאר לנו לשלם עליה עוד 1,275,000 ש"ח (כי המחיר שלה היה 1.5 מיליון).

בואו נקצין ונאמר שאנחנו נהיה חייבים לשלם למוכר את מלוא הסכום הנ"ל ועדיין לא מכרנו את הדירה.

מאיפה נביא עוד 1,275,000 ש"ח?

נמשכן שוב את הדירה הקיימת שלנו וניקח בעבורה עוד 275,000 ש"ח (כלומר, סך הלוואת הגישור עלתה ל- 500,000 ש"ח ששולמו למוכר)

• במקביל ניקח משכנתא על הדירה החדשה שרכשנו (זוכרים שעדיין לא משכנו אותה)
• על הדירה החדשה ניקח 2 משכנתאות שונות:
  א. 500 אלף נוספים בהלוואת גישור
  ב. 500 אלף לטווח הארוך (כלומר, משכנתא רגילה כפי שכולנו מכירים)
  

בואו נסכם כמה כסף  קיבל המוכר:

1. 500 אלף משתי הלוואות גישור שלקחנו על הדירה הקיימת
2. עוד 500 אלף הלוואת גישור שלקחנו עבור הדירה החדשה
3. עוד 500 אלף משכנתא רגילה לטווח הארוך שלקחנו על הדירה החדשה

כאשר נמכור את הדירה שלנו נקבל מיליון ש"ח עבורה, נכון?

500 אלף מהם נחזיר להלוואת גישור על הדירה הקיימת ו- 500 אלף מהם נחזיר להלוואת גישור שלקחנו על הדירה החדשה וככה נישאר רק עם 500 אלף משכנתא רגילה לטווח הארוך עבור הדירה החדשה (בדיוק כפי שתכננו מהתחלה).

כמה דגשים על הלוואות גישור:

1. הריביות שלה יחסית גבוהות לריביות ממוצעות במשכנתאות רגילות (סביב ה-3-4 אחוזים)
2. ניתן לבקש בהלוואת גישור יותר מ-33% פריים (חוק הפריים אינו נכלל על הלוואות כאלו ובעיקרון אם הבנק מסכים הוא גם יכול לתת לכם 100% פריים)
3. בחלק מהבנקים ניתן יהיה לקבל ⅓ פריים על הסך הכולל של ההלוואה (על הדירה החדשה) ובכך להגדיל את רכיב הפריים הכולל
4. לרוב לא ניתן לקבל הלוואת גישור ליותר מ-2-3 שנים
5. כדאי לקחת הלוואות גישור במסלולים לא צמודי מדד, על מנת לא להיחשף למדד גבוה שאותו נצטרך לשלם כאשר נשלם את הקרן (כמובן זאת בתנאי שהריבית שנקבל בהלוואה לא צמודה לא גבוהה מדי מהריבית שנקבל על הלוואה צמודה)
6. גם בהלוואת גישור יש סיכוי לשלם קנס אם נפרע לפני הזמן, אבל לרוב הוא לא יהיה גבוה כי מספר השנים שנשאר לנו לסיום ההלוואה תמיד יהיה קטן מאוד

לסיכום,
הלוואת גישור יכולה לעזור לנו גם במקרים אחרים (כאשר אנחנו רוצים להחזיר למשכנתא סכומים מסויימים תוך מספר שנים קצר, ואלי באמת אתייחס לכך בפוסט נפרד).

אבל בגדול, הלוואת גישור היא כלי פיננסי שמאפשר לנו לרכוש דירה חדשה עוד לפני שמכרנו את הדירה הקיימת והיא נותנת לנו "אוויר" מסוים למכור את הדירה שלנו בנוחות ובלי לחץ ובמקביל כבר לרכוש את הדירה החדשה שאנחנו רוצים.

אני מזכיר לכם שבתקופה הזו כאשר המחירים במגמת עצירה / ירידה, אני לא ממליץ לקנות דירה חדשה עוד לפני שמכרנו את הדירה הקיימת שלנו.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.