מהן עשרת הטעויות הכי גדולות שאנשים עושים במשכנתא שלהם

אחרי לא מעט שנים בעולם המשכנתאות, אני מודה שאני לומד כל יום מחדש, ואין דבר כזה שאני יכול לומר ש "אני יודע הכל".

יחד עם זאת, אני יכול לראות כבר מהיום הראשון את אותן הטעויות שאנשים חוזרים עליהן כל פעם מחדש, ניסיתי לרכז לכם את 10 הטעויות הכי מרכזיות שאני חושב שאנשים עושים במשכנתא שלהם ואני אשמח לשמוע בתגובות מה דעתכם ואם יש לכם מה להוסיף.

טעות מספר 1 – לא יודעים לתכנן את ההחזר החודשי שלכם

לדעתי, אחד הדברים הכי חשובים להבין זה שמהות המשכנתא זה ההחזר החודשי שאתם מקציבים לטובת המשכנתא, יש לזה השלכות אדירות בבחירת המסלולים (צמודי מדד או נטולי מדד), שנות המשכנתא ועוד.

הטעות כאן מתחלקת לשני חלקים:

א. בחירת החזר חודשי נמוך מדי – לפעמים הבדל של 500 ש"ח בהחזר החודשי יכול להוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים ריביות לעתיד ולכן לא כדאי למהר ולהחליט שמחזירים "מעט מדי" בחודש אם אתם יכולים להחזיר יותר.

ב. בחירת החזר חודשי גבוה מדי – זה לדעתי הרבה יותר מסוכן מהסעיף הקודם (שם הפסדנו כסף כי יכולנו לחסוך ריביות), אבל אם נבחר החזר חודשי גבוה מדי, אנחנו יכולים ממש להיכנס למשבר, המשכנתא יכולה לחזור בגין אי כיסוי בבנק ומפה זה מפולת שלג.

דוגמא מהחיים:

זוג בונה לבד את התמהיל שלו ולוקח 1 מיליון ש"ח משכנתא, מכיוון שהוא לבד והוא חושש (זו פעם ראשונה שהוא לוקח משכנתא) הוא בוחר לקחת משכנתא ל- 27 שנים ולהחזיר 5,500 ש"ח בחודש.

אילו הוא היה נעזר באיש מקצוע אובייקטיבי, הוא יכול היה לבחור בהחזר של 1,000 ש"ח גבוה יותר (6,500 ש"ח במקום 5,500 ש"ח), זה היה עוזר לו לקצר את תקופת המשכנתא ב- 7 שנים שלמות (20 שנה במקום 27 שנים) ולחסוך תשלומי ריבית בסך 229,000 ש"ח.

אני חוזר שנית, עליה של 1,000 ש"ח בלבד הוזילה לאותו זוג גם 7 שנות משכנתא וגם קרוב ל- 230 אלף תשלומי ריבית לאורך השנים כל זאת בזכות ייעוץ מקצועי שלא מגיע ממקום של פחד וחשש אלא ממקום של הבנת המציאות כפי שהיא.מה עושים בשביל להימנע?

ולכן, תקדישו הרבה זמן לבחירת ההחזר החודשי שלכם, זה הפרמטר אולי הכי חשוב במשכנתא.
החזר חודשי יכול להיקבע באחוז מסוים מסך ההכנסה נטו שלכם (לדוגמה 25% או יותר) אבל הוא משתנה ממשפחה למשפחה ולכן כדאי להקדיש כמה שיותר מחשבה אישית בנושא ולא לקבל כללי אצבע כלליים מדי על החיים שלנו.

טעות מספר 2 – להתייעץ עם חברים, צ'אט וכו'

הבלוג הזה קיים כבר קרוב ל- 15 שנה ותמיד אמרתי אותו הדבר, אתם כאן בשביל ללמוד, להכיר, להבין מה אתם לא יודעים ולפתח את זה עוד ועוד.

אבל שום בלוג, צ'אט ובוודאי לא חבר שלקח לפני חודשיים את המשכנתא הראשונה בחייו, יכול לייעץ לכם בנושא רגיש ומקצועי כמו משכנתא.

דוגמא מהחיים:

זוג לקח משכנתא דרך יועץ משכנתא והוא פוגש את החברים שלו שגם כן לוקחים משכנתא בשלב זה.
הזוג החדש (זה שצריך משכנתא) שואל את עצמו "למה לקחת ייעוץ אישי", אני פשוט אשתמש באותו התמהיל שבנו לחברים שלו.

הבעיה: זה ממש לא אותו זוג, זה לא אותו כושר החזר, לא אותן יכולות ואם אותו יועץ היה מייעץ לזוג החדש, הוא היה מייעץ משהו אחר לגמרי.

ועכשיו בשביל לחסוך כמה אלפי שקלים עבור ייעוץ אישי, יש מצב שהם ישלמו עוד עשרות אלפי שקלים נוספים על ריביות והצמדות לבנקים.

מה עושים בשביל להימנע?

משכנתא כדאי לתכנן עם איש מקצוע וגם זה לאחר שאתם לבד למדתם והכרתם את החומר, אל תעשו לעצמכם חיים קלים ותעתיקו תמהיל כזה או אחר מחבר או מהצ'אט, התוצאות שלו יכולות להיות הרסניות לריביות שתשלמו בסוף.

טעות מספר 3 – לוקחים הרבה כסף במסלולים צמודי מדד

מסלולים צמודי מדד יכולים להיות נהדרים לתקופות ממש מסוימות (כאשר המדד נמוך), לאורך זמן הנטייה של המדד היא לעלות ולכן גם אם לקחת מסלול צמוד מדד ובשנתיים הראשונות המדד היה מאוד נמוך (היו שנים שהוא היה אפילו שלילי), זה לא אומר כלום, כי יום אחד הוא יעלה וכל מה שחסכתם יילך לאיבוד.

דוגמא מהחיים:

מי שלקח משכנתא על סך 1 מיליון ש"ח בשנת 2023 והיא הייתה צמודה למדד הוא שילם כבר 12.7% מדד, זה אומר שלמשכנתא שלו הצטרפו עוד 127,000 ש"ח מיותרים שהוא לא היה חייב לשלם אותם.

מה עושים בשביל להימנע?

ולכן, אני לא אומר לא לקחת מסלולים צמודי מדד, אבל אני אומר מאוד להיזהר ובעיקר לעקוב אחרי הביצועים של המסלולים הללו ולראות אם לא פוגעים בנו יתר על המידה.

אני מניח שאם תקחו איש מקצוע שילווה אתכם בבניית התמהיל, הוא יזהיר אתכם בדיוק כמוני ממסלולי המדד וייעץ לכם להתרחק או לקחת ולהשגיח מקרוב קרוב.

טעות מספר 4 – לא יודעים לחשב כמה קנס ישלמו בעת מחזור או סילוק המשכנתא

התקופה בה אנחנו נמצאים המאופיינת בריביות גבוהות, נושאת בחובה סיכון אדיר ללוקחי המשכנתא.
מצד אחד, יש רצון לקחת ריביות קבועות על מנת לקבל ביטחון מהריביות שעולות שוב ושוב, ומצד שני לא הרבה יודעים שכאשר הריבית תרד, ואנחנו נבקש למחזר את המשכנתא (או להחזיר חלקים מהמשכנתא) אנו צפויים לגלות שהבנק רוצה עבור מחזור משכנתא או פרעונה המלא קנסות של עשרות אלפי שקלים (מספר האנשים שישלמו קנסות של 50,000 וצפונה יהיה עצום).

דוגמא מהחיים:

מי שייקח משכנתא של 1 מיליון ש"ח היום ל- 30 שנה במסלול קבוע (לדוג' ב- 4.8%) וירצה למחזר אותה בעוד 2 שנים לריבית טובה יותר, במידה והריבית הממוצעת בשוק תרד ב- 1% הוא יצטרך לשלם 115,000 ש"ח עמלת פרעון.

אני חוזר שנית, נניח שלקחת היום מסלול משכנתא קבוע ל- 30 שנה על סך 1 מיליון, ונניח שתרצו למחזר אותו (או לסלק אותו בעוד שנתיים, במידה והריבית במשק תרד באחוז, הבנק יבקש מכם 115,000 ש"ח קנס משכנתא!!

מה עושים בשביל להימנע?

אם תדעו את החוקיות של עמלת הפרעון המוקדם במשכנתא, מתי יש ומתי אין וממה היא נובעת, תוכלו כבר היום לעשות מספר פעולות על מנת לצמצם את הבעיה העתידית שיכולה לפגוע בנו משמעותית שהריבית תרד.

מומלץ לשלב פחות ריבית קבועה בימים כאלו שאנו חושבים שהריבית תרד, מומלץ לקצר את תקופת המסלול הקבוע ומומלץ לבקש את הריבית הכי טובה עבורו על מנת שהפרשי הריביות בעתיד יהיו נמוכים ולכן הקנס יהיה נמוך.

טעות מספר 5 – לא בודקים את המשכנתא שלקחתם לפחות אחת לשנה

חשוב שתדעו, גם אם לקחתם את היועץ הכי טוב בעולם וגם אם הוא השיג לכם את הריביות הכי טובות שאפשר, כל זה טוב ויפה רק לשלב זה.

בעוד שנה או שנתיים, כל השוק הכלכלי יכול לקבל שינוי חד וכל מה שנבנה ונרכש מהבנק עם דם יזע ודמעות כבר לא שווה, ובעצם אתם מתחילים לאבד כסף כל חודש.

דוגמא מהחיים:

זוג לקח משכנתא בשנת 2021, כאשר 50% ממנה הם במסלול קל"צ של 3.5% ושאר הכסף במסלול פריים ומשתנה צמודה כל חמש שנים, המשכנתא שלהם הייתה נהדרת לאורך שנת 2021 +2022
אבל בדיוק פה היא התחילה להתקלקל, הפריים עלה בחדות ופתאומיות והמדד לא עצר,  היה חובה עליהם לשנות את התנאים שלהם בשנת 2023 או לכל המאוחר בשנת 2024.

אבל בגלל שהם לא בודקים אחת לשנה, הם לא הבינו כמה המצב שלהם לא טוב והם לא הבינו שכרגע רק 50% מהמשכנתא תורמת להם ו- 50%  מהמשכנתא שלהם לוקחת אותם אחורה.

היום 3-4 שנים לאחר מכן הם מתחילים להבין את זה, אבל זה כבר עלה להם עשרות אלפי שקלים שלעולם לא יחזרו אליהם.

מה עושים בשביל להימנע?

לפחות פעם בשנה (למיטיבי לכת, אפילו פעמיים) אתם מפיקים דוח יתרות ובודקים אם המשכנתא שבניתם עדיין טובה, האם החשיבה האסטרטגית הוכיחה את עצמה או צריך לשנות כיוון והאם הריביות שקיבלתם היום עדיין טובות בעוד 2-4 שנים.

רק באמצעות בדיקה אחת לשנה תוכלו להשיג הישגים משמעותיים לאורך השנים ולשמור על המשכנתא טובה ואיכותית לאורך זמן.

מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שנותנים לכם ליווי שנתי ואז אתם פשוט יודעים אחת לשנה אם יש משהו לתקן או שפשוט ממשיכים לשנה נוספת.

טעות מספר 6 – לקחת משכנתא קטנה מדי

כן, אני יודע שזה לא נשמע הגיוני, אבל אנשים רבים פשוט לוקחים משכנתא יחסית קטנה.
צריך להבין, שמשכנתא היא בעצם הלוואה לשנים רבות עם ריבית שבדרך כלל זולה מהתשואה שאפשר להשיג בשוק ההון.

ולכן, יש היגיון רב שאם אתם צריכים משכנתא של 1 מיליון, פשוט תבחרו לקחת משכנתא של 1.5 מיליון ואת החצי מיליון הנוספים פשוט תשקיעו בשוק ההון ותנסו ליצור תשואה עודפת.

דוגמא מהחיים:

זוג שהוא יחסית חזק כלכלית רכש דירה ב- 3 מיליון, הוא לקח את כל החסכונות שלו, קרנות ההשתלמות שלו בשביל להגיע למצב שיש לו משכנתא קטנטונת של 700 אלף.

אותו זוג לא ידע שהוא הולך לשלם על המשכנתא 5% בממוצע בשנה, אבל ההשקעות שלו יכלו לנהיב לו 10% בשנה.

אם הוא היה לוקח עוד 300,000 ש"ח לדוג' במשכנתא, הוא היה מרוויח 15,000 ש"ח לכל שנה רק מפערי הריביות.

צריך לומר שזו עצה למתקדמים כי צריך לבדוק היטב:

מה קורה אם לא ניקח יותר משכנתא? אילו ריביות אנו יודעים להשיג בחוץ? האם אנחנו יודעים להתנהג בכובד ראש גם שהשוק יורד (או הריביות עולות) ובעיקר האם אנחנו אכן נעקוב אחת לשנה ונוודא שההחלטה עדיין כדאית לנו. במקרה כזה, אז בהחלט הייתי שוקל להגדיל את סכום המשכנתא מעבר למה שאתם צריכים.

חשוב להבין שהתוצאה אינה מובטחת. ייתכנו שנים שבהן שוק ההון ירד ב-20%-30% בעוד שהמשכנתא תמשיך לרדת מהחשבון מדי חודש. מי שאינו מסוגל להתמודד עם תנודתיות כזו עלול לקבל החלטות שגויות דווקא ברגעים הכי פחות מתאימים.

כמו שאמרתי, זו עצה למתקדמים ויש לשקול את זה בכובד ראש, אני מניח שיועץ מקצועי עם ראש על הכתפיים והיגיון בריא ידע איפה לשים את הסטופ ואיפה אפשר לשחרר ולקחת משכנתא גדולה יותר.

טעות מספר 7 – לא מקבלים אישור עקרוני למשכנתא טרם רכישת הדירה

אחד הדברים הכי חשובים שיש זה לדעתי לקבל אישור עקרוני (ועדיף ממספר בנקים) עבור המשכנתא עוד בטרם אתם מתחייבים כלפי דירה מסוימת. אתם לא יכולים להרשות לעצמכם להתחייב לחוזה רכישה של מיליוני שקלים כאשר אתם יודעים שאתם מתבססים על משכנתא ולא לקבל אישור עקרוני משני בנקים לפחות שמספקים לכם ביטחון שתקבלו את הכסף ביום פקודה.

דוגמא מהחיים:

זוג צעיר מצא דירה שמצאה חן בעיניו במחיר של 4 מיליון ש"ח. לאחר חישוב מהיר הם הגיעו למסקנה שיוכלו להביא הון עצמי של כ-1.5 מיליון ש"ח ולהשלים את העסקה באמצעות משכנתא של 2.5 מיליון ש"ח.

הם היו בטוחים שהכל יסתדר, לא רצו לפספס את הדירה, ומיהרו לחתום על חוזה הרכישה עוד לפני שבדקו לעומק האם הבנקים אכן יהיו מוכנים להעמיד להם את סכום המשכנתא הנדרש.

רק לאחר החתימה הם פנו לבנקים וגילו שהמציאות שונה לחלוטין מהציפיות שלהם. ההכנסות שלהם לא הספיקו כדי לעמוד בדרישות הבנק, גובה ההחזר החודשי היה גבוה מדי ביחס לשכרם, ובפועל הם לא הצליחו לקבל אישור למשכנתא בסכום שנדרש להשלמת העסקה.

כאן התחילה הבעיה האמיתית.

החוזה כבר נחתם, והמוכר מבחינתו עמד בכל התחייבויותיו. בחוזה אף נקבע פיצוי מוסכם של 10% ממחיר העסקה במקרה של הפרת ההסכם. המשמעות הייתה שהזוג לא רק איבד את האפשרות לרכוש את הדירה, אלא גם נחשף לחיוב של כ-400,000 ש"ח בגין ביטול העסקה.

כל הסיטואציה הזו הייתה יכולה להימנע באמצעות בדיקה מוקדמת של יכולת המימון וקבלת הערכה מקצועית לגבי סכום המשכנתא שניתן לקבל בפועל עוד לפני החתימה על החוזה.

המסקנה: לעולם אל תניחו שאם יש לכם הון עצמי משמעותי, הבנק יאשר אוטומטית את המשכנתא. לפני שחותמים על חוזה רכישה, חשוב לוודא שהמימון הנדרש אכן בר השגה.

מה עושים בשביל להימנע?

לא משנה כמה מפתה הדירה ולא משנה כמה אתם חושבים שהמקרה שלכם עובר חלק בבנק, אתם בודקים כל מה שאפשר טרם החתימה על החוזה ועדיף שתגבו את זה מול 2 בנקים ויותר על מנת שברגע האמת שתצטרכו את המשכנתא יהיה בנק שיגבה אתכם וייתן לכם את המשכנתא.

טעות מספר 8 – לא עושים סקר שוק לטובת ביטוח המשכנתא שלהם

אני יודע שההחזר החודשי המשמעותי הוא עבור המשכנתא שלכם, ולכן יש לנו נטיה להקטין את האירוע של תשלומי הביטוח משכנתא (ביטוח חיים ונכס).

אבל מי שיחפור קצת יגלה שלפעמים אנחנו נשלם סכומים של מאות אלפי שקלים לביטוח לאורך כל חיי המשכנתא ואם היינו מתייחסים לזה קצת יותר ברצינות, היינו יכולים למנוע תשלומי סרק ולחסוך המון כסף.

דוגמא מהחיים:

הרבה פעמים אנו מגלים רק לאחר 7-8 שנים כמה אנו משלמים ביטוח בחודש, זה קורה רק כאשר אנחנו מקבלים "קריזה" ומתחילים לבדוק את תשלומי האשראי שלנו.
כמה זה כואב לגלות באותו רגע ששילמנו כמה שנים סתם כסף שיכולנו לחסוך ולהנות איתו.

אני בטוח שמתוך 10 זוגות שלקחו משכנתא לפני כמה שנים, לפחות 8 מהם יוכלו לשפר את תנאי ביטוח החיים שלהם כיום.

מה עושים בשביל להימנע?
כמו שעושים סקר שוק איכותי ומקיף עבור תשלומי הריבית משכנתא, ככה עושים סקר שוק איכותי ומקיף עבור ביטוח המשכנתא שלכם.
כמו כן, גם כאן (כמו במשכנתא, כך גם בביטוח משכנתא) יש לבדוק אחת לשנה מה קורה והאם ניתן לשפר עמדות.

טעות מספר 9 – לא עושים סקר שוק רחב מדי

כלל פשוט יאמר לנו שככל שנערב יותר בנקים בתמונה נוכל לקבל יותר הצעות ויש לנו סיכוי לקבל ריביות ותנאים טובים יותר.

דוגמא מהחיים:

הרבה אנשים מרגישים קרבה יתרה לבנק שלהם, לסניף שלהם ואפילו לבנקאי שלהם.

זה גורם להם לחשוב שעצם זה שיש להם חשבון בנק באותו בנק מגיל 13 ועצם זה שהפקידה מכירה אותם, הם יכולים לוותר על האופציה של לעשות סקר שוק.

אז הם פשוט באים וחותמים על תנאי המשכנתא הראשונים שהם מקבלים בבנק שלהם.

אני לא בדקתי את זה אמפירית, אבל אני מניח שכמעט תמיד ניתן יהיה לשפר את תנאי המשכנתא הראשוניים שתקבלו בבנק ולא משנה מאיזה גיל אתם בבנק.

אני אחלק את הטעות הזו לשני חלקים:

1. מי שעובד עם יועץ משכנתא בעל ניסיון ובעל המלצות יכול להסתפק לדעתי בכך שהיועץ יעשה מו"מ לפחות עם שני בנקים ובתנאי שבדקתם אותו לאחר שקיבלתם ממנו את ההצעה שהיא אכן טובה ומשתלמת

למי שעובד לבד, חובה עבורו לקבל כמה שיותר הצעות מבנקים ואפילו אם צריך שילך ל- 6 בנקים  – כדאי לעשות את זה.

2. אתם לא מכירים את השטח ויכולים "לעבוד עליכם" בקלות ולכן חשוב לבדוק כמה שיותר.

טעות מספר 10 – בונים תמהיל לבד ולא משתפים את בן או בת הזוג

מכירים את זה שרק אחד מנהל את ענייני הכספים? תמיד יהיה אחד מבני הזוג שמבין יותר במספרים ואוהב יותר להתעסק בנושא.

זה אולי בסדר שמדובר על ניהול עו"ש בלבד (וגם שם הייתי מציע להגביר את שיתוף הפעולה הזוגי), אבל שמדובר במשכנתא אני חושב שההחלטות צריכות להתקבל בזוג, במיוחד בסעיפים הבאים: גובה המשכנתא, ההחזר החודשי, בחירת היועץ ועוד.

זה לא הגיוני להפיל את כל האחריות על אדם אחד לבד, ובנוסף אתם מאבדים דעה נוספת וחשובה בתהליך שהייתה יכולה לעזור לכם לקבל החלטות טובות יותר ומקוריות יותר.

דוגמא מהחיים:

זוג לוקח משכנתא ובגלל שהבעל קצת עסוק בעבודה שלו, (יש לו פרויקט גדול להגשה) הוא מפיל את מלוא משקל האחריות על אשתו.

אשתו שהולכת לקבל החלטות כבדות שהיא לא רגילה לקבל לבד, ככל הנראה תבחר באופציה הסולידית ביותר שאפשר (כי היא לא רוצה לטעות מן הסתם), זה יגרום להחזר חודשי נמוך שיגרור תשלומי ריבית גבוהים לאורך השנים, זה יגרום גם למסלול קבוע מנופח מדי שיגרום לקנסות כבדים בהמשך.

ייתכן ואם הם היו מאחדים כוחות בחשיבה בביצוע, זה היה נראה טיפה נועז יותר וחסכוני יותר.

מה עושים בשביל להימנע?

אם אתם מטפלים לבד בכל הנושא של המשכנתא, הזמינו את בן או בת הזוג לשיחה קצרה (עם קפה ועוגה טובים) ותסבירו מה עשיתם, למה אתם חושבים ככה, תבקשו בכוונה לקבל ביקורת ושאלות ולאט לאט תבינו שיש לכם עוד ראש להתייעץ איתו ושהאינטרס שלכם שווה ודומה.

כמו כן, ההמלצה שלי מכל הלב, קחו איש מקצוע ותיק ורציני שאפשר לסמוך עליו וכך תחסכו גם מריבות עתידיות במשפחה וגם המון כסף בתשלומי ריבית ומדד.

לסיכום,

את הטעויות האלה זה לא היה קשה למצוא ואם הייתי מתאמץ, אני מניח שהייתי מוצא עוד כמה טעויות מרכזיות.
אני מקווה שתלמדו מניסיונם של אנשים אחרים ותשכילו לא לעשות את הטעויות האלו במשכנתא שלכם.

כמו שכתבתי מספר פעמים בפוסט הזה, אני מאוד מאמין בעולם הייעוץ ובתנאי שמדובר ביועצים ותיקים ומנוסים, וההחלטה לבחור יועץ טוב יכול לחסוך לכם את כל הטעויות שפירטתי (או לפחות את רובן).
אני כאן תמיד בשביל לשמוע מה מפריע לכם, איך אפשר לשפר את כל מה שקורה פה – ולכן הייתי שמח לשמוע מכם תגובות ותובנות בנושא.