היום אני רוצה רגע לסטות מעט מהצד הפיננסי והכלכלי של המשכנתא ולהביט רגע על התהליך הביורוקרטי (פרוייקטלי) של המשכנתא. זה יכול להראות כמשהו משני אבל אני חושב שהוא לא פחות חשוב מתכנון פיננסי נכון ויש לו משקל גדול ביצירת משכנתא מוצלחת.
חשוב להבין שמשכנתא היא לא רק בניית תמהילים מורכבים (עם שמות מוזרים של מסלולים), אלא כוללת גם את לקיחת המשכנתא עצמה, ביצוע כל ההכנות המוקדמות, קבלת ההחלטות הפיננסיות, ביצוע המשימות שלפני קבלת הכספים ועמידה בזמנים שלה, ולכן היא מצריכה ניהול נכון ומבוקר של התהליך.
אחרת, ייתכן ותעשו הכל נכון אבל ברגע האמת בגלל לחץ מיותר, אתם תמצאו את עצמכם מקבלים החלטות לא נכונות שבסוף יתגלו כטעות כלכלית וכל זאת בגלל ניהול לא נכון של התהליך.
אני אנסה לפרוט לכם את השלבים הנכונים לניהול נכון של הפרויקט הזה:
ההכנות המוקדמות
משכנתא מתחילה מקבלת החלטה שאנחנו צריכים משכנתא ולמתי אנחנו צריכים אותה. כרגע אני לא מדבר על כאלו שעדיין לא רכשו דירה, אלא על כאלו שכבר רכשו ויודעים שצריכים משכנתא לתאריך מסוים.
בשלב זה עליכם לעשות 3 דברים:
- למנות מנהל פרויקט
אני יודע שזה נשמע מצחיק, אבל אין מה לעשות ומישהו צריך לנהל את הפרויקט הזה. זה יכול להיות אחד מכם, ואני מאוד ממליץ לא לנהל "ביחד" את התהליך – אפשר לעשות הכל יחד (פגישות, משימות וכו') אבל תמיד צריך אחד שיהיה בפרונט וייקח פיקוד על הנושא., כמובן שאתם יכולים גם לבחור איש מקצוע עליו תטילו את האחריות הזו.
ללא מישהו מוגדר שמנהל את התהליך, אתם עלולים למצוא את עצמכם לא ממוקדים ומפספסים נקודות חשובות. - לאסוף את כל המסמכים במסודר
אתם רוצים להרחיק מכם כמה שיותר ביורוקרטיה וניירת לא רצויה בתנאי לחץ – על כן, וודאו היטב מראש אילו מסמכים אתם צריכים והכינו עבורם מקום של כבוד (כמובן שעדיף שזה יהיה מגובה גם במחשב).
אתם לא רוצים למצוא את עצמכם מסתבכים בחיפוש אחר ניירת חסרה,, שרק תוריד את הפוקוס מקבלת ההחלטות הפיננסיות שאתם צריכים לקחת.
כמו כן, הבנקאים (וגם יועצי המשכנתאות הפרטיים מעריכים מאוד סדר וארגון), וברגע שתגישו להם את החומרים בצורה מסודרת, יהיה להם הרבה יותר קל ופשוט לעבור אתכם לחלק החשוב (שהוא הפיננסי) ולא לרדוף אחרי תלוש משכורת מלפני חודשיים שאתם עדיין לא מוצאים. - קביעת פגישות בבנקים (ועם יועץ משכנתאות פרטי)
בשלב שבו יש לכם ניירת מסודרת ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים ולמתי, זה הזמן לתאם פגישות מסודרות בבנקים והייתי ממליץ גם לשלב פגישת היכרות ראשונית עם חברת ייעוץ משכנתאות (אלא אם כן אתם נגד הרעיון הזה מראש, ואז זה באמת חסר תועלת).
את הפגישות בבנקים אתם יכולים לתאם דרך מוקדי המכירה של הבנק והתהליך מאוד פשוט בעיקרו.
לכמה בנקים כדאי לגשת?
זה מאוד תלוי אם אתם רוצים לקחת יועץ משכנתאות פרטי – במידה ואתם רוצים, אז אני ממליץ לא לתאם יותר מפגישה אחת עם בנק מסוים (לפעמים אפשר גם שני בנקים). זאת מכיוון שיועצי משכנתאות פרטיים בדרך כלל עובדים עם סניפים ספציפיים וברגע שנפגשתם עם סניף מסוים שאתם בחרתם בו, אז היועץ יוכל לעבוד רק עם אותו הסניף ולכן אם תקבעו פגישות במספר בנקים אתם בעצם "תכריחו" את היועץ לעבוד רק עם אותם הסניפים וזה לפעמים יקשה עליו לקבל הצעות טובות שיכול היה לקבל בקלות רבה יותר בסניף אחר.
במידה ואתם לא מעוניינים בשירות זה, אז אני ממליץ לתאם פגישות לפחות ב-3 בנקים על מנת שיהיה לכם מספיק מרווח תמרון לנהל מו"מ.
בגלל שרבים לא יודעים בוודאות אם לקחת יועץ או לא, הצעתי לכם בתחילת סעיף זה להיפגש עם חברת ייעוץ בשלב ההתחלתי בשביל להבין אם אתם רוצים או לא רוצים לקחת יועץ. מאוד חשוב שתבינו את זה כבר בתחילת התהליך, כדי שבמידה ותבחרו לעבוד עם יועץ, תוכלו לתת להם לנהל את התהליך עבורכם עם מי שהם מכירים וסומכים עליו.
קבלת ההחלטות
השלב הזה כבר יותר מתקדם ובו תצטרכו לקבל את ההחלטות הקריטיות, ישנן 3 החלטות חשובות:
- לקחת ייעוץ משכנתאות פרטי או לא
כבר פירטתי על זה מספיק בסעיף הקודם ונראה לי שהבנתם- זה הזמן לקבל החלטה אם כן או לא. - לקבוע את התמהיל הרצוי (באופן הרמטי)
זה הזמן כבר להבין איזה תמהיל משכנתא אנחנו רוצים (יותר חשוב מזה – להבין למה אנחנו רוצים אותו).
ככל שתקפידו שיהיה לכם תמהיל נכון והחלטי יהיה לכם הרבה יותר קל ונכון לקבל את ההחלטה הבאה.
- בחירת הבנק
הגענו לרגע האמת וזה הזמן לקבל החלטה עם איזה בנק אתם רוצים לסגור את התהליך ולגשת אליו לפתוח תיק ולחתום על מסמכי המשכנתא.
שימו לב, שכמעט ולא הרחבתי בסעיפים האחרונים (בחירת תמהיל ובחירת הבנק). לדעת כולם הם הכי חשובים (גם לדעתי), אבל היום אני רוצה לדבר על החלק הטכני של קבלת ההחלטות וחשוב לי להדגיש מתי צריכים לקבל את ההחלטות האלו. אתם כבר יודעים שהבלוג שופע במידע על "איך בונים תמהיל נכון", "איך בוחרים יועץ משכנתאות בצורה נכונה", "איך מנהלים מו"מ מול הבנק" ועוד, אבל הפוסט הזה כפי שאמרתי מנסה לעשות סדר סדר בתהליך הנכון של לקיחת משכנתא.
פתיחת התיק וביצוע המשימות
- פתיחת תיק המשכנתא וחתימה על מסמכי המשכנתא
לאחר בחרנו את הבנק, אנחנו צריכים לגשת אליו ולפתוח תיק. אם חשבתם שפה הסתיים בעצם הסיפור, את עומדים לגלות שהוא בערך רק מתחיל.
בבנק יהיה מאוד נחמדים אתכם (כך אני מקווה), הם יפתחו לכם את תיק המשכנתא, אך יחד עם זאת עד לסיום הפגישה הזו אתם תצאו עם לא מעט משימות לביצוע (רובן לא מוכרות ובעלות מונחים שאתם תשמעו אותם פעם ראשונה). - קבלת והשלמת המשימות לביצוע
הבנק ייתן לכם משימות לביצוע, וברגע שתסיימו בצורה מוחלטת את כל המשימות הבנק ישחרר את המשכנתא.
אל תשכחו שיש לכם מקסימום 12 ימים (לא ימי עסקים, אלא ימים קלנדריים) לביצוע כל המשימות. במידה ותחרגו מימים אלו, לבנק תהיה הזכות להעלות לכם את הריבית וזה יהיה מאוד חבל לאבד הכל אחרי כל העבודה הארוכה שעשיתם, בגלל ניהול לא נכון של המשימות.
חשוב לדעת, שהמשימות זה לא משהו שלא ניתן להספיק במהלך 12 הימים הללו, אבל יחד עם זאת הן גם מצריכות ניהול ומעקב יום-יומי, על מנת לראות ולוודא שאם לא מבזבזים ימים יקרים.
בפוסט הבא תוכלו לקבל הסבר על אילו משימות שצריך לבצע לטובת קבלת המשכנתא.
הרגע המיוחל הגיע – קיבלתם משכנתא, שיהיה במזל טוב!
לסיכום,
רציתי בפוסט קצר (שיצא לטעמי ארוך מאוד ועדיין לא פירטתי קורטוב ממה שבאמת רציתי) לפרט על ניהול התהליך של לקיחת המשכנתא.
אני שוב מציין, כי ניהול לא נכון של התהליך יכול להוביל אתכם למשכנתא לא נכונה עבורכם (כי החלטות שמתקבלות תחת לחץ, לרוב לא מתקבלות היטב) ויכול להוביל אתכם לאיחור בתשלומים ויצירת אי-נעימויות מול המוכר (ולפעמים גם לתשלום קנסות וכו').
אני מבקש מכם בכל לשון של בקשה לעקוב אחר הדברים ולחשוב כיצד אתם הולכים לנהל את הפרויקט הזה ומי מכם לוקח את האחריות המלאה לזה – זה יחסוך לכם גם כאב ראש מיותר וכנראה גם לא מעט כסף.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
