היום אני רוצה רגע לסטות מעט מהצד הפיננסי והכלכלי של המשכנתא ולהביט רגע על התהליך הביורוקרטי (פרוייקטלי) של המשכנתא. זה יכול להראות כמשהו משני אבל אני חושב שהוא לא פחות חשוב מתכנון פיננסי נכון ויש לו משקל גדול ביצירת משכנתא מוצלחת.
חשוב להבין שמשכנתא היא לא רק בניית תמהילים מורכבים (עם שמות מוזרים של מסלולים), אלא כוללת גם את לקיחת המשכנתא עצמה, ביצוע כל ההכנות המוקדמות, קבלת ההחלטות הפיננסיות, ביצוע המשימות שלפני קבלת הכספים ועמידה בזמנים שלה, ולכן היא מצריכה ניהול נכון ומבוקר של התהליך.
אחרת, ייתכן ותעשו הכל נכון אבל ברגע האמת בגלל לחץ מיותר, אתם תמצאו את עצמכם מקבלים החלטות לא נכונות שבסוף יתגלו כטעות כלכלית וכל זאת בגלל ניהול לא נכון של התהליך.
אני אנסה לפרוט לכם את השלבים הנכונים לניהול נכון של הפרויקט הזה:
ההכנות המוקדמות
משכנתא מתחילה מקבלת החלטה שאנחנו צריכים משכנתא ולמתי אנחנו צריכים אותה. כרגע אני לא מדבר על כאלו שעדיין לא רכשו דירה, אלא על כאלו שכבר רכשו ויודעים שצריכים משכנתא לתאריך מסוים.
בשלב זה עליכם לעשות 3 דברים:
- למנות מנהל פרויקט
אני יודע שזה נשמע מצחיק, אבל אין מה לעשות ומישהו צריך לנהל את הפרויקט הזה. זה יכול להיות אחד מכם, ואני מאוד ממליץ לא לנהל "ביחד" את התהליך – אפשר לעשות הכל יחד (פגישות, משימות וכו') אבל תמיד צריך אחד שיהיה בפרונט וייקח פיקוד על הנושא., כמובן שאתם יכולים גם לבחור איש מקצוע עליו תטילו את האחריות הזו.
ללא מישהו מוגדר שמנהל את התהליך, אתם עלולים למצוא את עצמכם לא ממוקדים ומפספסים נקודות חשובות. - לאסוף את כל המסמכים במסודר
אתם רוצים להרחיק מכם כמה שיותר ביורוקרטיה וניירת לא רצויה בתנאי לחץ – על כן, וודאו היטב מראש אילו מסמכים אתם צריכים והכינו עבורם מקום של כבוד (כמובן שעדיף שזה יהיה מגובה גם במחשב).
אתם לא רוצים למצוא את עצמכם מסתבכים בחיפוש אחר ניירת חסרה,, שרק תוריד את הפוקוס מקבלת ההחלטות הפיננסיות שאתם צריכים לקחת.
כמו כן, הבנקאים (וגם יועצי המשכנתאות הפרטיים מעריכים מאוד סדר וארגון), וברגע שתגישו להם את החומרים בצורה מסודרת, יהיה להם הרבה יותר קל ופשוט לעבור אתכם לחלק החשוב (שהוא הפיננסי) ולא לרדוף אחרי תלוש משכורת מלפני חודשיים שאתם עדיין לא מוצאים. - קביעת פגישות בבנקים (ועם יועץ משכנתאות פרטי)
בשלב שבו יש לכם ניירת מסודרת ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים ולמתי, זה הזמן לתאם פגישות מסודרות בבנקים והייתי ממליץ גם לשלב פגישת היכרות ראשונית עם חברת ייעוץ משכנתאות (אלא אם כן אתם נגד הרעיון הזה מראש, ואז זה באמת חסר תועלת).
את הפגישות בבנקים אתם יכולים לתאם דרך מוקדי המכירה של הבנק והתהליך מאוד פשוט בעיקרו.
לכמה בנקים כדאי לגשת?
זה מאוד תלוי אם אתם רוצים לקחת יועץ משכנתאות פרטי – במידה ואתם רוצים, אז אני ממליץ לא לתאם יותר מפגישה אחת עם בנק מסוים (לפעמים אפשר גם שני בנקים). זאת מכיוון שיועצי משכנתאות פרטיים בדרך כלל עובדים עם סניפים ספציפיים וברגע שנפגשתם עם סניף מסוים שאתם בחרתם בו, אז היועץ יוכל לעבוד רק עם אותו הסניף ולכן אם תקבעו פגישות במספר בנקים אתם בעצם "תכריחו" את היועץ לעבוד רק עם אותם הסניפים וזה לפעמים יקשה עליו לקבל הצעות טובות שיכול היה לקבל בקלות רבה יותר בסניף אחר.
במידה ואתם לא מעוניינים בשירות זה, אז אני ממליץ לתאם פגישות לפחות ב-3 בנקים על מנת שיהיה לכם מספיק מרווח תמרון לנהל מו"מ.
בגלל שרבים לא יודעים בוודאות אם לקחת יועץ או לא, הצעתי לכם בתחילת סעיף זה להיפגש עם חברת ייעוץ בשלב ההתחלתי בשביל להבין אם אתם רוצים או לא רוצים לקחת יועץ. מאוד חשוב שתבינו את זה כבר בתחילת התהליך, כדי שבמידה ותבחרו לעבוד עם יועץ, תוכלו לתת להם לנהל את התהליך עבורכם עם מי שהם מכירים וסומכים עליו.
קבלת ההחלטות
השלב הזה כבר יותר מתקדם ובו תצטרכו לקבל את ההחלטות הקריטיות, ישנן 3 החלטות חשובות:
- לקחת ייעוץ משכנתאות פרטי או לא
כבר פירטתי על זה מספיק בסעיף הקודם ונראה לי שהבנתם- זה הזמן לקבל החלטה אם כן או לא. - לקבוע את התמהיל הרצוי (באופן הרמטי)
זה הזמן כבר להבין איזה תמהיל משכנתא אנחנו רוצים (יותר חשוב מזה – להבין למה אנחנו רוצים אותו).
ככל שתקפידו שיהיה לכם תמהיל נכון והחלטי יהיה לכם הרבה יותר קל ונכון לקבל את ההחלטה הבאה.
- בחירת הבנק
הגענו לרגע האמת וזה הזמן לקבל החלטה עם איזה בנק אתם רוצים לסגור את התהליך ולגשת אליו לפתוח תיק ולחתום על מסמכי המשכנתא.
שימו לב, שכמעט ולא הרחבתי בסעיפים האחרונים (בחירת תמהיל ובחירת הבנק). לדעת כולם הם הכי חשובים (גם לדעתי), אבל היום אני רוצה לדבר על החלק הטכני של קבלת ההחלטות וחשוב לי להדגיש מתי צריכים לקבל את ההחלטות האלו. אתם כבר יודעים שהבלוג שופע במידע על "איך בונים תמהיל נכון", "איך בוחרים יועץ משכנתאות בצורה נכונה", "איך מנהלים מו"מ מול הבנק" ועוד, אבל הפוסט הזה כפי שאמרתי מנסה לעשות סדר סדר בתהליך הנכון של לקיחת משכנתא.
פתיחת התיק וביצוע המשימות
- פתיחת תיק המשכנתא וחתימה על מסמכי המשכנתא
לאחר בחרנו את הבנק, אנחנו צריכים לגשת אליו ולפתוח תיק. אם חשבתם שפה הסתיים בעצם הסיפור, את עומדים לגלות שהוא בערך רק מתחיל.
בבנק יהיה מאוד נחמדים אתכם (כך אני מקווה), הם יפתחו לכם את תיק המשכנתא, אך יחד עם זאת עד לסיום הפגישה הזו אתם תצאו עם לא מעט משימות לביצוע (רובן לא מוכרות ובעלות מונחים שאתם תשמעו אותם פעם ראשונה). - קבלת והשלמת המשימות לביצוע
הבנק ייתן לכם משימות לביצוע, וברגע שתסיימו בצורה מוחלטת את כל המשימות הבנק ישחרר את המשכנתא.
אל תשכחו שיש לכם מקסימום 12 ימים (לא ימי עסקים, אלא ימים קלנדריים) לביצוע כל המשימות. במידה ותחרגו מימים אלו, לבנק תהיה הזכות להעלות לכם את הריבית וזה יהיה מאוד חבל לאבד הכל אחרי כל העבודה הארוכה שעשיתם, בגלל ניהול לא נכון של המשימות.
חשוב לדעת, שהמשימות זה לא משהו שלא ניתן להספיק במהלך 12 הימים הללו, אבל יחד עם זאת הן גם מצריכות ניהול ומעקב יום-יומי, על מנת לראות ולוודא שאם לא מבזבזים ימים יקרים.
בפוסט הבא תוכלו לקבל הסבר על אילו משימות שצריך לבצע לטובת קבלת המשכנתא.
הרגע המיוחל הגיע – קיבלתם משכנתא, שיהיה במזל טוב!
לסיכום,
רציתי בפוסט קצר (שיצא לטעמי ארוך מאוד ועדיין לא פירטתי קורטוב ממה שבאמת רציתי) לפרט על ניהול התהליך של לקיחת המשכנתא.
אני שוב מציין, כי ניהול לא נכון של התהליך יכול להוביל אתכם למשכנתא לא נכונה עבורכם (כי החלטות שמתקבלות תחת לחץ, לרוב לא מתקבלות היטב) ויכול להוביל אתכם לאיחור בתשלומים ויצירת אי-נעימויות מול המוכר (ולפעמים גם לתשלום קנסות וכו').
אני מבקש מכם בכל לשון של בקשה לעקוב אחר הדברים ולחשוב כיצד אתם הולכים לנהל את הפרויקט הזה ומי מכם לוקח את האחריות המלאה לזה – זה יחסוך לכם גם כאב ראש מיותר וכנראה גם לא מעט כסף.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
פוסט מצוין תודה רבה.
האם יש צפי מתי נזכה לראות מחשבון משכנתא משופר?
היי אילן,
מסקרן אותי לדעת מה חסר לך כרגע במחשבון המשכנתא?
תודה אילן
בנוגע למחשבון, הוא נמצא בשלבי אפיון מתקדמים (על בסיס הבקשות של הגולשים), וכולי תקווה שהוא יעלה לאוויר בחודשים הקרובים
בהצלחה
שלום רב ,אני עומד לבנות בית בחודשים הקרובים וזקוק למימונים ראשוניים, אבקש את דעתך, לגבי אופני המימון
שלום דני,
כתבתי בעבר על משכנתא לרכישת מגרש ולבנייה עצמית
בהצלחה
הבעיה העיקרית עם הבנק זה השמאיים של הבנק והטפסים שהם דורשים.
זמינותם וושמאותם בדרך כלל היא כלפי מטה כי הם לא לוקחים סיכון לבנק.
הדבר מאד בעייתי בתכנון המשכנתא כיוון שהם מוטים לטובת הבנק.
יש לי שאלה קצת מענינת –
קניתי דירה חליפית ועכשיו אני רוצה למכור את הדירה הראשונה האם אוכל לאחר שאמכור-
לגרור את המשכנתא של הדירה הראשונה לדירה חליפית אחרת
(כלומר לקנות דירה אחרת- לצורך הענין נקרא לה דירה שלישית ולמכור לאחר תקופה את הדירה השניה שקניתי)
והאם אפשר לקבל פה יותר מ50 אחוזי מימון?
שלום צבי,
אני חושב שכן,
וכל עוד תגדיר שאתה מוכר את הדירה השניה (האמצעית) תוכל גם לקבל 70% מימון
בהצלחה
תודה רבה על הפוסטים המלמדים שלך והמידע הרב שאתה מעניק-עוזר המון.
רציתי לשאול האם ניתן להעמיס בחישוב המשכנתא גם עלויות של אדריכל, מפקח ואגרות שונות כאשר פותחים תיק משכנתא של בניה עצמית.
תודה!
שלום אילת,
בדרך כלל כן
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אתה באמת עושה עבודה מדהימה!!
רציתי לשאול מה דעתך על הצעה שקיבלנו עכשיו:
סכום משכנתא 750,000, 60% מימון
פריים %P-0.5, תקופה 30 שנה, סכום 250,000
קל"צ 4.49% תקופה 20 שנה, סכום 250,000
משתנה כל 5 שנים צמוד מדד 3.78%, תקופה 30 שנה, סכום 125,000
משתנה כל 5 שנים לא צמוד 4.21%, תקופה 30 שנה, סכום 125,000
סה"כ החזר חודשי יוצא 3,588 שח
קיימת אפשרות לקל"צ:
תקופה של 15 שנה ב3.99% או תקופה של 17 שנה ב 4.37%.
מה דעתך?
תודה רבה!!!
שלום יניב,
נראה סביר
אם ניתן לעמוד בהחזר ל- 15 שנה בלי לחץ אז לכו על 15 שנה
אבל אם זה ילחיץ אתכם לכו על 17 גם בריבית גבוהה יותר
בהצלחה
תודה על המאמר והנתונים.
קראתי את המאמרים באתר לגבי לקיחת משכנתא ותמהילים אך אני קצת מתלבט לגבי תמהיל ורציתי לשאול אם אפשר לקבל קווים מנחים בבחירה של התמהיל.
רכשנו דירה להשקעה במסגרת מחיר למשתכן ואנו זקוקים למשכנתא של 85 אחוז מערך הדירה (כ 900K).
מכיוון שהיינו מעוניינים למכור את הדירה בעוד כ-7 שנים ולפיכך נרצה באותו הזמן ככל הנראה לבצע מחזור/פריעה של המשכנתא.
על פי הנתונים האלו – מה השוני והקווים המנחים שהיית הולך עליהם לעומת המסלול המומלץ שפרסמת ל 2017?
תודה רבה!
שלום יואב,
ברכות על הזכיה,
אם המשכנתא נלקחת לתקופה קצרה, השתדלו להתרכז במסלולים משתנים ואפשר גם צמודים
תנסו למעט בריבית קבועה ולקצר את השנים שלה כמה שניתן (על מנת להתחמק מעמלת פרעון מוקדם), כמו כן שיקלו להעזר באיש מקצוע
בהצלחה
תודה רבה לך על התשובה:)
שיפרו לנו את ההצעה קצת.
מה אתה אומר? האם ניתן לשפר אותה עוד?
סכום משכנתא 750,000, 60% מימון
פריים %P-0.2, תקופה 30 שנה, סכום 250,000
קל"צ 4% תקופה 19 שנה, סכום 250,000
משתנה כל 5 שנים צמוד מדד 3.78%, תקופה 30 שנה, סכום 125,000
משתנה כל 5 שנים לא צמוד 4.01%, תקופה 30 שנה, סכום 125,000
סה"כ החזר חודשי יוצא 3,590 שח
האם נראה לך שעוד ניתן לשפר במשהו? זו בכלל הצעה טובה…?
מודים לך מאוד על העזרה!!!
נראה בסדר
בהצלחה
שלום,
אני צריך עזרה בסיטואציה שנקלעתי אליה.
לפני כמעט שנתיים קניתי דירה מקבלן דרך הסדר הלוואה שהיה בינו לבין בנק לאומי לפיו אני מקבל הלוואת גישור (בלון) לשנתיים ללא ריבית.
עוד מעט יחלפו השנתיים ואני מעוניין למחזר את ההלוואה למשכנתא רגילה ל20 שנה עם המסלולים והכל.
בבנק לאומי הציעו לי הצעה ממש גרועה (4.85 קבועה לא צמודה, 4.11 משתנה לא צמודה ופריים +1) ולכן פניתי לבנק שלי (הפועלים) וקיבלתי הצעה עקרונית הרבה יותר טוב. פריים -0.6 ולא זוכר בדיוק אבל בערך אחוז פחות באחרים.
הבעיה היא שבתאריך סוף הלוואת הבלון (07.17) הדירה עדיין לא שלי, וייקח עוד חודשיים שלושה לקבל מפתח ולרשום הערה בטאבו וכו', ומסתבר שעד אז אני לא יכול למחזר את המשכנתא בשום בנק אחר למעט הבנק ממנו הלוואת הבלון ולכן אני מסונדל לחלוטין.
בשלב הזה אמרתי לעצמי, אוקיי, ניקח את המשכנתא בתנאים הרעים ואחרי 3-4 חודשים נמחזר אותה. אבל אז אני מסתבך עם קנסות יציאה על מסלול של משכנתא קבועה ל20 שנה, ומשתנה וכו'.
נכון לעכשיו אני מנסה לקבל מהם הלוואת בלון נוספת לחצי שנה בהנחה שעד אז אוכל למחזר בבנק אחר. וזה ממש לא ברור אם הם יסכימו לעשות את זה.
שאלתי אליך היא האם עומדות בפני עוד אופציות שאני לא חושב עליהן? הרי אני בטח לא האדם הראשון שזה קרה לו.
לא ציינתי, אבל מדובר ב45% מימון.
שלום אבי,
אין הרבה אופציות אחרות,
לצערי הלוואות הקבלן בהחלט מסנדלות אותך ותצטרך לבנות תמהיל שבו הסיכון לעמלות פרעון הוא הנמוך ביותר ולמחזר לאחר מכן
בהצלחה
שלום רב
מה ההבדל בין ההצעה שכתב יניב לבין ההצעה
263000 קבועה לא צמודה
ל 17 שנה 4.5%
262000 משתנה כל 5 שנים ל 30 שנה 3.88%
225000 פריים -0.3
ל 30 שנה
החזר 3830₪
שלום אסף,
לא כ"כ הבנתי את השאלה בנוגע להבדל להצעה אחרת…
אשמח אם תוכל להבהיר
שלום ותודה על אתר מדהים עם המון מידע!
אני כרגע בשלב בו אני צריך להחליט איזה סכום לקחת במשכנתא כי קיימים חסכונות שאפשר להשתמש בהם כדי לצמצם את החוב, ולא מצאתי כתבה באתר שמייעצת בנושא זה.
רכשתי למטרות השקעה דירה בבנייה מקבלן ב1,450,000 ונותר לי לשלם:
300,000 ב30/6/17
370,000 ב9/18 (משוער – בעת קבלת מפתח)
סה"כ נותר לשלם 670,000 שהם כ 45% משווי הדירה.
בעת קבלת המפתח הכוונה להשכיר את הדירה, בסכום של כ 4,500 ש"ח לחודש.
באפשרותי לשלם את התשלום הקרוב (300אש"ח) בעזרת הלוואה מהמשפחה שאחזיר בתנאים נוחים מאוד. אלטרנטיבית אם לא אצטרך להחזיר הלוואה כזאת, עד קבלת המפתח אני אצבור עוד כ 150,000 בחסכונות שאוכל להוציא ובכך לצמצם את המשכנתא.
אני כרגע מקבל עצות מאנשים שאומרים שמשכנתא זה הכסף הכי זול שאני אראה בחיים שלי, שלהוציא עוד חסכונות על הדירה זה טעות, ושעלי לקחת את המשכנתא הגדולה ביותר שאני יכול לקבל ולפרוס אותה לזמן הארוך ביותר כדי להקטין את ההחזר החודשי ולייצר רווח מהשכירות כבר מהחודש הראשון.
מצד שני, האופציה של לקחת משכנתא קטנה ככל האפשר עם ההחזר החודשי הגבוה ביותר שאני יכול לעמוד בו מאוד מאוד קוסמת לי.
המעבר משנים של חסכונות לחובות ארוכי טווח, עם סיכון של בעיות למצוא שוכר וכו' שיעמיסו עלי את תשלום המשכנתא, גורם לי לרצות לגמור את החוב בהקדם האפשרי, אפילו אם זה הוצאת כל החסכונות.
אשמח לכל עצה וכיוון בנושא!
תודה רבה,
נעם
נעם שלום וסליחה על העיכוב בתשובה, לצערי פספסתי את שאלתך בזמן אמת
אין תשובה חד משמעית לנושא
אם אתה חושב שתוכל להשקיע את הכסף שתשאיר בחיסכון באפיקים שינצחו את ריבית המשכנתא אז זה אכן עדיף
\אם לא, אז קח את המשכנתא הקטנה ביותר שתוכל עם ההחזר הכי גבוה שתוכל ותסיים אותה במהירות
בהצלחה
שלום,
תודה רבה על כל הפוסטים והאתר המחכים!
יש לי שאלה לגבי סדר הדברים הראשוני- בשני בנקים כבר אמרו לי שבשביל לקבל הצעת מחיר וריביות אני צריך להגיע עם חוזה חתום. הבעיה היא שזה לא נשמע לי הגיוני כל כך כי בחוזה אני צריך לכתוב בדיוק מועדי תשלום וסכומים מפורטים של המשכנתא וההון העצמי, אבל סכום המשכנתא שלי תלוי בין השאר במסלולים ובריביות שאקבל…? לפעמים הטבות של בנקים הם בסכומים של עשרות אלפי ש"ח, אז איך אוכל לדעת מראש..?
שלום נגבי,
את ההצעה הראשונית אתה יכול לקבל ולפי זה לעשות את החישובים
אתה יכול לומר להם גם שאתה ממש עומד לחתום ושאתה צריך את הכסף במיידי, ככה הם יהיו יותר רציניים
בהצלחה
מחר יש לי פגישה בבנק הם יתנו לי אישור עקרוני לפני חוזה?
מחר יש לי פגישה בבנק הם יתנו לי אישור עקרוני לפני חוזה?
דחוף מי יודע מי יכל לעזור?
האם נכון לקבל הצעת מחיר לפני שהולכים לייעוץ רק כדי לקבל פרופורציות ולדעת האם היועץ באמת יכול להוריד?
ועוד משהו, האם יש ענין ללכת דווקא לסניף בו מתנהל חשבון העו"ש שלי?
שלום רפיק,
1. כן, בהחלט אפשרי
2. כן, כדאי
בהצלחה
שאלה על ניהול הזמן,
זכינו לאחרונה בדירה במחיר למשתכן. מסירת המגרש אמורה להתקיים בספטמבר 2018.
מתי לדעתך, כדאי לקבוע פגישה עם יועץ משכנתא/ בנק?
שלום לימור,
אישור עקרוני כבר כדאי לקבל מהבנקים (ניתן טלפונית אצל רובם)
אלא אם מדובר באחוזי מימון גבוליים שמביאים אתכם לחישוב כדאיות, בהחלט ניתן להמתין לפגישה עם היועץ והבנקים עד לחתימת החוזה
בהצלחה