ב-6 השנים (כמעט) שהבלוג קיים, נכתבו כאן המון שאלות (קרוב ל-30,000 תגובות למען האמת) – ואלו כללו את כל סוגי השאלות, מהפשוטות ביותר ועד למורכבות ברמה גבוהה מאוד.
חשבתי שזה יהיה רעיון נחמד להביא לכם את עשרת השאלות הנפוצות ביותר, ואת התשובות והפתרונות להן.
חשוב לציין שאני אציג כאן את השאלות הפשוטות יותר (או שנקרא לזה המעניינות יותר) והתשובות יהיו בסיסיות ברמה של משפט או שניים (אני כמובן אפנה לפוסטים שמרחיבים הרבה יותר על אותו הנושא ושם תוכלו לצלול יותר לעומקם של הדברים).
אז יאללה, בואו נתחיל…
1. כמה משכנתא אני יכול לקבל? (או במילים מורכבות: מהם אחוזי המימון המקסימליים)?
זה מתחלק לפי השאלה האם יש לכם דירה כעת או לא והנה טבלה שמסבירה:
|
יש / אין דירה |
אחוז המימון המקס' |
כלומר: |
|
אין לי ולא הייתה לי דירה (אני רוכש פעם ראשונה) |
75% |
אם יש לכם 250 אלף (25%) תוכלו לקבל עוד 750 אלף (75%) |
|
הייתה לי דירה בעבר או שיש לי דירה כיום ואני מתכוון למכור אותה ולעבור לדירה חדשה |
70% |
אם יש לכם 300 אלף (30%) תוכלו לקבל עוד 700 אלף (70%) |
|
יש לי דירה ואני לא מתכוון למכור אותה (אני קונה דירה נוספת – "להשקעה") |
50% |
אם יש לכם 500 אלף (50%) תוכלו לקבל עוד 500 אלף (50%) |
שימו לב שבמסגרת תכנית "מחיר למשתכן", יש באפשרותכם לקבל אחוזי מימון אטרקטיביים יותר – תוכלו לקרוא על כך בהרחבה בפוסט בנושא משכנתא במחיר למשתכן.
2. כמה עולה משכנתא? (או: כמה אחזיר בחודש על מיליון שקל?)
מכירים את השאלה "כמה עולה אוטו?" – אז זה בדיוק אותו הדבר.
מצד אחד זו השאלה הכי לגיטימית שיש ועדיין היא שאלה מאוד מסוכנת – משכנתא זולה לדוג' יכולה לעלות לכם במאות אלפי שקלים לאורך החיים ולכן אני מראש מסייג את התשובה שלי.
ברמת הריביות של היום (3% בממוצע פלוס-מינוס) על כל 100 אלף ל-30 שנים תשלמו 430 ש"ח בחודש לערך, כלומר על משכנתא של מיליון שקל ל-30 שנים תשלמו 4,300 ש"ח לחודש.
אמרתי כבר שאני לא ממליץ? מדובר במשכנתא הארוכה ביותר, ועם הצמדות שעלולות להיות גבוהות המחיר הסופי שלה יעלה כמעט פי 2 ממה שלקחתם (זה המון ולדעתי גם לא משתלם).
3. כדאי לקחת שפיצר או קרן שווה? (או: מה זה מילים האלו?)
שפיצר זוהי שיטת חישוב שבא אתם מחזירים בכל חודש את אותו הסכום (אם לא היו שינויים בריבית ובמדד) – כלומר: שפיצר זה החזר חודשי קבוע.
קרן שווה זוהי שיטת חישוב בה ההחזר החודשי בשנים הראשונות של המשכנתא גבוה אבל לאורך חיי המשכנתא ההחזר החודשי יורד.
מה יותר שווה? תלוי את מי שואלים – מבחינה מספרית קרן שווה שווה יותר, כי אתם משלמים בסוף התקופה פחות כסף לבנק.
יש שיגידו שאין מספיק בנקים שיש להם את כל מסלולי משכנתא בקרן שווה ולכן לא ניתן לעשות סקר שוק הוגן ואמיתי.
הם גם יגידו (ובצדק) שאם מישהו יכול להחזיר היום 6,000 ש"ח (וזה יישאר על 6,000 ש"ח לאורך כל הזמן למעט עליות ריבית ומדד) אז עדיף לו לקחת משכנתא ל-15 שנה בשפיצר ולא קרן שווה ל- 20 שנה (ששם ההחזר יירד במרוצת השנים ל- 4,000 ש"ח).
בקיצור, גם אם קרן שווה עדיפה יותר על הנייר, במציאות זה לא תמיד כך.
4. האם שווה לקחת יועץ משכנתאות? (או: כמה כסף זה חוסך?)
שאלה נפוצה מאוד וגם כאן אין תשובה חד משמעית.
מצד אחד, עם יועץ משכנתאות אמין ומקצועי אתם שקטים ויודעים שהמשכנתא שלכם תהיה ככל הנראה מעולה וחסכונית (החסכון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ומעלה, ואתם גם חוסכים זמן והתעסקויות על הדרך).
מצד שני, זה עולה לא מעט כסף (זו השאלה הנפוצה הבאה) ואולי גם תוכלו לעשות את זה לבד עם קצת לימודים עצמיים (ממה בבלוג הזה), עזרה מחברים ולא מעט עבודת רגליים.
אני אישית חושב שעבור מי שלא מתכוון "לעבוד" וללמוד לעומק את החומר בזמן לקיחת המשכנתא, כדאי לקחת יועץ משכנתא – זה לא רק התמהיל והריביות אלא בכלל חשיבה כלכלית משתלמת לתת למישהו שזה המקצוע שלו לנהל את הנושא (במיוחד כשצריך לקבל החלטות על מוצר ששווה חצי מיליון שקל ולפעמים הרבה יותר).
משכנתא זה נושא מורכב לא רק בגלל מילים מורכבות ומסלולים מבלבלים, אלא היא הרבה יותר רחבה מזה עם שאלות מהותיות כמו: כמו כדאי לי להחזיר בחודש? האם המשכנתא הזו בכלל נכונה לי? ובעיקר מה האלטרנטיביות שלי?
בקיצור, אני כן ממליץ לקחת ייעוץ אבל כמובן חשוב לדעת שהוא אמין ומקצועי.
5. כמה עולה יועץ משכנתאות?
שאלת המשך לשאלה הקודמת – כמה אמור לעלות יועץ משכנתאות?
אין מחיר מדויק שלוקחים עבור ייעוץ, זה משתנה בין אופי הייעוץ, מורכבות העסקה שלכם וכמובן במי מייעץ.
המחיר מתחיל מכ-5,000 ש"ח בערך ויכול להגיע גם ל-10,000 ש"ח (יש גם מחירים הרבה יותר גבוהים אבל זה לתיקים מורכבים, או שזה סתם מחיר לא הוגן לדעתי ומאוד יקר).
כמה זה מחיר הוגן? קצת קשה לי להגיד – אני מניח שזה איפה שהוא באמצע, אבל אין לזה חוקיות. יש יועצים מעולים כאן וכאן ויש יועצים בינוניים כאן וכאן, אני חושב שצריך להיפגש לפני כן ולקבל החלטה לפי ההתרשמות האישית.
6. איפה הכי כדאי לקחת משכנתא?
שאלה נפוצה בבלוג לאורך השנים, היא באיזה בנק הכי כדאי לקחת משכנתא?
אין בנק שאפשר להגיד עליו שהוא זול יותר מהאחרים, הריביות שתקבלו הן תוצאה של כמה דברים:
- כמה הבנק מעריך אתכם
- מה יכולות המו"מ שלכם
- הרצון של נציגי הבנק איתם נפגשתם
לכל הבנקים יש אותם המחירים (פחות או יותר) ויהיו בנקים שיהיו זולים יותר לחודש-חודשיים ואז לאחר מכן זה יכול לעבור לשני בנקים אחרים.
בקיצור, אין תשובה ברורה לאיזה בנק כדאי ללכת ואני כן ממליץ לקרוא את הפוסט שקישרתי אליו וסוקר את הבנקים למשכנתאות בישראל.
7. יש לי דירה משלי, כמה אני יכול לקבל עליה? (או: מה אחוז המימון המקסימלי לדירה שבבעלותי)?
אם יש לכם דירה והיא שווה מיליון ש"ח אז אתם יכולים לקבל בעבורה עד 500 אלף שקל (כלומר, אחוזי המימון המקס' הם 50%). קחו בחשבון שאם יש לכם כבר משכנתא על הדירה, אז יקזזו את הסכום הזה מהמשכנתא החדשה.
הנה דוג' מספרית:
- שווי הדירה: 1,000,000 ש"ח
- גובה המשכנתא הקיימת: 200,000 ש"ח
- כמה תוספת משכנתא ניתן לקבל: 300,000 ש"ח (בעיקרון היינו יכולים לקבל 500 אלף, אבל בגלל שיש לנו כבר משכנתא של 200 אלף אז מה שנוכל לקבל הוא ההפרש בלבד).
תוכלו לקרוא על כך בהרחבה בנוגע למשכנתא לכל מטרה וגם על הדרך לרכוש דירה במשכון שני נכסים.
8. כמה כדאי להחזיר בכל חודש משכנתא?
אתם מכירים אותי כבר, אין תשובה ברורה וזה באמת משתנה בין אחד לאחד.
הבנק יאשר לכם בדר"כ עד 33% מההכנסה (במקרים חריגים קצת יותר) אבל זה ממש לא מומלץ לכל אחד, כי זה בערך הגבול העליון של ההכנסה וכל תזוזה בריבית או בהכנסה תשפיע עמוקות על ההחזר שלכם.
אני הייתי ממליץ על מקס' 25%, אבל זה ממש לא מדע מדוייק ולחלק זה אפילו מאוד גבוה (כמובן, שחלק אחר גם 33% זה נמוך והם היו יכולים להעלות את זה).
כדי לקבל החלטה מושכלת יותר, אני ממליץ לקרוא את הפוסט בנושא קביעת גובה החזר חודשי למשכנתא.
9. מה המסלול הכי משתלם במשכנתא?
כמו שאין בנק למשכנתאות שהוא הכי משתלם בהכרח, גם אין באמת מסלול משתלם, כי אחד הוא יכול להיות זול יותר אבל עם סיכון גבוה ואחד יכול להיות יקר יותר אבל לאורך זמן דווקא הוא יתגלה כמשתלם ביותר.
בשנים האחרונות הפריים שולט מעל כל המסלולים (בהפרש ניכר) והוא בהחלט המסלול הכי משתלם בשנים אלה (לאורך זמן זה יכול להתהפך והוא יהיה דווקא יקר יותר, אבל נראה לי שי לו לזה עוד הרבה זמן).
כאן תוכלו למצוא סקירה של כל מסלולי המשכנתא הקיימים בישראל וההבדלים ביניהם.
10. כשאתה עונה בתגובות "סביר" על תמהיל, למה אתה מתכוון?
אני מתכוון שלא ראיתי פה משהו יוצא דופן, התמהיל בגדול בנוי בצורה הגיונית, הריביות שקיבלתם ממוצעות פלוס מינוס (במחירי שוק ולא במחירי בנק ישראל) וזהו.
אני לא מכיר אתכם אז אני לא באמת יכול לדעת שהתמהיל הוא באמת מתאים לכם ואני לא מכיר את כל הנתונים הפיננסים שלכם בשביל לדעת "איזה ריביות אתם שווים?" (ד"א, כאן תוכלו לקרוא מה קובע את ריבית המשכנתא שלכם).
אני לא אומר שלא ניתן לשפר את המצב בתמהיל שלכם ולחסוך 50,000 ש"ח ואפילו יותר (ייתכן מאוד שניתן), אבל אני כן מתכוון להגיד שנראה שלא "דפקו" אתכם ולא עבדו עליכם (שזה כבר טוב) ומפה אפשר לשפר.
לסיכום,
מטרת הפוסט הזה היא לעשות לכם סדר בשאלות הנפוצות ביותר שחוזרות על עצמן לאורך השנים בבלוג ומעניינות את לוקחי המשכנתאות. כמו כן, מכיוון שמדובר בנושאים נפוצים, כתבתי עליהם בהרחבה בעבר ולכן גם ניצלתי את ההזדמנות לקשר אל הפוסטים המלאים בכל נושא.
מקווה שעשיתי לכם סדר ועניתי על שאלות שהסתובבו גם אצלכם בראש – והתקווה הכי גדולה שלי היא שהבנתם את התשובות והחכמתם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
לגבי מה שכתבת, ממה שאני יודע, רק בדירה יחידה ראשונה אתה זכאי ל75 אחוזי מימון. אם מכרת דירה ואתה רוכש שוב אתה זכאי מקסימום ל70 אחוזים בלבד.
שלום וברכה,
תודה על התיקון – אכן טעות שלי בפוסט, תוקן
אתה פשוט מעולה… והכל ברו :)).
תודה…!!!!!
תודה על הפרגון יקיר
לא נכון, אם אתה ללא דירה בעת חתימת החוזה אתה זכאי ל-75%, ההגדרה היא 'דירה יחידה', ולא משנה אם היתה לך דירה בעבר או לא.
'דירה חליפית' מזכה ב-70%.
שלום שמואל,
ההגדרה בלשון בנק ישראל הינה "דירה ראשונה"
שלום
תודה על המאמר המוצלח והמסכם בצורה ברורה.
אנחנו בתהליך לקיחת משכנתא של 724K חלק של 124K בבוליט לשנתיים עד שנמכור את הדירה הישנה.
600K הציעו לנו תמהיל של 200K פריים ל-30 שנה.
200K קל"צ 30 שנה 4.53.
200K קל"צ 25 שנה 4.47.
לא רוצים לעבור את בהחזר חודשי 2600-2800 ש"ח.
איך הרעיון של התמהיל?
עדיף לשלב משתנה לחסוך בשנים? או שעדיף לדעת קבוע ברזל כמה מחזירים כל חודש?
תודה רבה
שלום ישראל,
נראה סביר
בטוח שאפשר לעשות דברים מעניינים יותר
בהצלחה
תודה רבה.
כעת אנחנו בין 2 הצעות של לאומי ובינלאומי-
בבינלאומי לא מוכנים להפריד את ה124k לבוליט עד שנמכור רוצים שניקח הכל ביחד. ואז או שנמכור קודם או שנפרע לאחר המכירה של הנכס הישן ההצעה שלהם
היא- 217k פריים -0.5 30 שנה.
110k מל"צ 3.4 25 שנה.
200k קל"צ 4.05 25 שנה.
197k קל"צ 3.65 20 שנה.
לעומת לאומי מפרידים את ה-124K לבוליט. ולא מורידים בפריים.
200k פריים מלא 1.6 30 שנה.
80k מל"צ 3.35 30 שנה.
160k קל"צ 3.87 25 שנה.
139k קל"צ 3.65 20 שנה.
21k קל"צ 3.3 15 שנה.
שאלתי היא מה עדיף ברביות? ובינת קנסות האם זהו סיכון?
תודה רבה
שלום
תודה על העצות הנפלאות הן ממש ליוו אותנו במהלך של לקיחת המשכנתא. קיבלנו תמהיל מיועץ ובסופו של דבר התמהיל הסופי היה שונה לגמרי כי הבנקים הורידו והורידו ריביות עד שבנק אחד אמר לנו זהו זו הצעה לסגירה. אמרו לנו לא לנסות עם עוד בנקים כי הלימון כבר סחוט לגמרי ולסגור מהר.
זה התמהיל
דירה במחיר למשתכן במחיר 900000 ש (הערכת שמאי 1250000)
הון עצמי 200000 (והשארנו כ60000 בצד לשידרוגים ריהוט מטבח וכו)
התמהיל:
218000 פריים מינוס 0.65 ל30 שנה
253000 זכאות ל15 שנה 2.57%
השאר מל"צ כל 5 3.36% ל25 שנה
ההחזר החודשי מגיע ל3150 בערך
ונתחיל לשלם בהדרגה במהלך השנה וחצי הקרובות עד שהדירה תהיה מוכנה (הם כבר בקומה 4 מתוך 7)
מה אתה אומר האם באמת זה המקסימום שניתן לרדת? בהתחשב שאנו מעוניינים בהחזר של 3-3.5k החזר חודשי
שלום וברכה,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
היי משכנתאמן,
קנינו דירה יד שנייה, והעברנו כבר תשלום ראשון עבורה של בערך 26 אחוז מהעסקה.
התשלום השני של העסקה אמור להיות ב15 לינואר, בערך 64 אחוז מהעסקה.
התשלום השני כבר ישולם מהמשכנתא, רציתי לדעת מה לדעתך הזמן הכי כדאי לקחת את המשכנתא?
האם כדאי לקחת אותה כמה שיותר מאוחר.. כלומר סוף דצמבר? (או אולי אפילו בינואר?) או שאולי בתחילת דצמבר.. (כי הבנתי שב-10 לכל חודש מתעדכנים הריביות). בחלק מהמקומות קראתי שהבנקים לקראת סיום השנה מנסים להשיג יותר לקוחות ויותר נתח שוק של משכנתאות, אז אולי הריביות יותר נמוכות ככל שמתקרבים לסוף השנה?
בנוסף, אנחנו כבר היינו ב-4 בנקים שונים וקיבלנו הצעות כאלו ואחרות על הריביות, אבל כמובן שההצעות האלו תקפות ל12 יום בלבד. השאלה שלי היא האם לעצור עכשיו ולחכות לעוד חודש ורק אז לחדש את המו"מ? או להמשיך את המו"מ כל הזמן.. כדי להשאר תמיד עם הצעה אטרקטיבית ו"פעילה" ביד?
ושוב.. האם אולי כדאי לחכות חודש וחצי.. ואז ללכת מחדש לבדוק הצעות.. כי סביר להניח… (אני מקווה..) שהריביות רק ירדו עוד.. גם כי זו מגמה שיש בזמן האחרון וגם כי זה סוף השנה, וכרגע השנה הזו לפי הכתבות שלך פחות מוצלחת לבנקים במשכנתאות משנים קודמות.. אז אולי הם יציעו דברים יותר אטרקטיבים?
שלום אלון,
תמשיכו מו"מ במהלך נובמבר ובתחילת דמצמבר תחתמו על תיק ותקחו את הכסף תוך 12 יום
בהצלחה
קראתי פה המון ואהבתי נורא את האתר אך יש לי שאלה.
אתה כמעט ולא נוגע במי שיש לו מגרש לבניה, אני מתכנן בקרוב לבנות ומעוניין לקחת משכנתא, איך זה פועל כשיש לך מגרש?
שלום בן,
כתבתי על כך בעבר כאן
בהצלחה
הי משכנתאמן,
רציתי לדעת, יש לי דירה להשקעה בשווי 600,000. האם על סמך זה הבנק יתן לי משכנתא בשווי 600,000 ש"ח לקנייה דירה נוספת. ואם כן אפשרי שהמכנתא תהיה 100% מהדירה הנוספת?
תודה, הדס
שלום הדס,
כן,
אם תקבלי על הדירה שלך 50% מימון + תמשכני את הדירה החדשה ב- 50% מימון, תגיעי ל- 600 אלף ואז תוכלי לרכוש דירה בסכום זה
בהצלחה
שלום לך,
מהלוואה של 850,000 לבניה עצמית המחולקת בתיק ההלוואה:
180,000 זכאות
103,500 קל"צ
283,300 משתנה לא צמודה כל 5 שנים
283,200 פריים
נמשכו כבר:
180,000 משתנה, 180,000 פריים ו 180,000 זכאות.
אני מעוניין למשוך כעת 150,000 נוספים בלבד ולא אזדקק ליתרת התיק.
האם צפויה בעיה כלשהי למשוך 75,000 מהמשתנה ומהפריים ולא למשוך כלל את הקל"צ, ובכך לסיים את המשיכה מתיק ההלוואה?
שלום וברכה,
לדעתי לא, כי חייבים שיהיה 1/3 מהמשכנאת בריבית קבועה (לא מבין איך נתנו לכם למשוך את המשכנתא ללא הקבועה עד כה)
בכל מקרה, תנסו
בהצלחה
שלום,
האם אפשר לקחת משכנתא עבור דירה שתרשם על שם מישהו אחר (בעל הדירה כמובן מסכים למשכון הדירה אבל ההחזרים יעשו על ידי מי שהדירה לא על שמו)? ההורים רוצים לקנות דירה והמשכנתא על שם הילד.
אם כן, על שם מי צריך להיות הביטוח?
שלום איתי,
אם ההורים מצטרפים אז בעיקרון זה אפשרי – אבל צריך לקבל אישור מהבנק לפני כן
הבנק יחליט את מי הוא מבקש לביטוח – בדרך כלל כולם יצטרכו
בהצלחה