היום אני מסיים את סדרת הפוסטים "ראש בראש" בהם השוויתי בין מסלולים דומים אחד לשני (בפוסטים הקודמים השוויתי בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה, בין משתנה צמודה למשתנה לא צמודה ובין פריים לעוגן מק"מ).
היום אני רוצה לבחון את מסלול הפריים הנפוץ מול שני מסלולים אחרים (שבעבר היו נפוצים מאוד והיום קצת פחות) והם מסלולי המט"ח (מטבע חוץ) – מסלולים הצמודים לדולר או ליורו.
הסיבה שאני משווה בין המסלולים הללו היא שמדובר במסלולים שיחדיו לא יכולים להוות יותר משליש מהמשכנתא שלנו (בגלל מגבלת השליש במשכנתא) – כלומר, הם מהווים אלטרנטיבה.
איך תתבצע ההשוואה?
ראשית, אני אכתוב בכמה מילים את המאפיינים (והיתרונות והחסרונות של כל מסלול) ולאחר מכן אבחן כל מסלול תחת 3 פרמטרים: המחיר שלו (גובה הריבית והמדד), הסיכון שלו (מה הסיכוי שההחזר בו יעלה) והגמישות שלו (כלומר, מה הסיכוי לשלם בו קנסות כאשר רוצים להחזיר או למחזר את המשכנתא), לבסוף אני אתן את דעתי האישית ואגיד מה אני מעדיף.
אז מה יותר שווה? מסלול בריבית פריים או מסלול צמוד מט"ח? בואו נתחיל…
מסלול בריבית פריים – מאפיינים
מסלול פריים הוא מסלול שמשתנה באופן אוטומטי בהתאם לשינויים בריבית במשק, הנקבעת על-ידי בנק ישראל אחת לחודש וחצי.
ריבית הפריים הינה חיבור של ריבית בנק ישראל (כיום 0.1%) + מרווח קבוע (1.5%) – אם נחבר את שני המספרים נגיע לריבית הפריים שנהוגה היום והיא עומדת על 1.6% (מה שמתפרסם אחת לחודש וחצי זו ריבית בנק ישראל ולא המרווח שהוא קבוע ולא משתנה).
להלן היתרונות שלו:
- הוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן
- ניתן להחזיר אותו (או למחזר) ללא קנסות
- הריבית שלו נמוכה יחסית
ויש גם חיסרון:
- הוא יכול להשתנות אחת לחודש וחצי (ולכן ההחזר החודשי שלו יכול לעלות)
מסלול צמוד מטבע חוץ (לדולר/אירו) – מאפיינים
מסלולים צמודי מט"ח הם שונים משאר מסלולי המשכנתא הנפוצים בישראל בכך שיש להם שני משתנים.
המשתנה הראשון הוא הריבית ובזה הם דומים לשאר המסלולים – הריבית כאן מוצמדת לריבית הליבור והיא יכולה להשתנות אחת לשלושה חודשים (יש בנקים ששם היא תשתנה אחת לחצי שנה), וזה דבר מוכר לנו וידוע לנו והוא מאוד דומה לפריים (שמשתנה אחת לחודש וחצי בממוצע).
המשתנה השני (והוא הפחות מוכר) הוא המשתנה של שער החליפין – כשאנחנו לקוחים הלוואה במט"ח (דולר או אירו), אנו בעצם חשופים לשינויים במטבע שאליו מוצמדת הקרן שלנו. ואם שער החליפין ירד אז זה טוב לנו כי אנחנו נהיה חייבים פחות כסף (בשקלים כמובן) ואם שער החליפין עלה אז זה רע לנו (כי אנו חייבים יותר שקלים).
ניתן דוגמא:
נניח שלקחתי 100 אלף דולר וההחזר שלי בחודש הוא אלף דולר, אם שער החליפין היום עומד על 3.5 ש"ח, אז זה אומר שאני חייב לבנק 350,000 ש"ח ואחזיר כל חודש 3,500 ש"ח.
אם שער החליפין יעלה מחר ל3.6 ש"ח, אז זה אומר שאני אהיה חייב לבנק 360,000 ש"ח וההחזר החודשי שלי יעלה בהתאם גם מבלי שהריבית השתנתה (זה יכול לקרות גם להפך ואז אני חייב לבנק פחות כסף ואחזיר החזר חודשי נמוך יותר).
להלן היתרונות שלו:
- הוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן
- ניתן להחזיר אותו (או למחזר) ללא קנסות
- הריבית שלו נמוכה יחסית
להלן החסרונות שלו:
- הוא יכול להשתנות אחת לשלושה או שישה (ולכן ההחזר החודשי שלו יכול לעלות)
- הקרן צמודה לשינויים בשיעור מטבע החוץ ולכן עליה בשער ההמרה יכולה להעלות את החוב שלנו לבנק
המחיר – מה יותר יקר – מסלול פריים או מסלול דולר/אירו?
ברמת הריבית המסלולים צמודי מט"ח יקרים יותר, הם נעים סביב ה- 1.5% -2% בעוד את הפריים ניתן לרכוש סביב ה- 1%-1.5% ולכן ניתן לומר שבגזרה הזו הפריים מנצח והוא זול יותר משמעותית.
אבל צריך לזכור שיש עוד משתנה והוא שער החליפין, אם שער החליפין יירד בהדרגה אז זה יהפוך את המסלול המט"ח לזול יותר ולהיפך כמובן.
מכייון שלא ניתן לדעת מראש מה יקרה לשער החליפין, אז ניתן לומר שבמשתנה זה לא ניתן לדעת מה יהיה יקר/זול יותר (להיצמד לשקל בפריים או לדולר או לאירו).
בשורה התחתונה: הפריים יותר זול, אך ירידה בשער ההמרה יכולה להפוך מסלול צמוד מט"ח למשתלם יותר.
עמלת פרעון מוקדם – באיזה מסלול קיים סיכוי יותר גבוה לשלם קנס?
נתחיל מהפריים, בו אין סיכוי לשלם קנס, כי ניתן להחזיר אותו או למחזר אותו ללא תשלום קנס (למעט עמלה תפעולית של 60 ש"ח).
במסלול הדולרי / אירו זה כבר שונה – בעיקרון אין קנס על פרעון מוקדם (בדומה לפריים).
אבל כן יהיו פה הפרשי שערים וזה אומר:
- אם הדולר / האירו עלו אז נצטרך לשלם יותר כסף ע"ח הקרן ואפשר לומר שזה מעין "קנס"
- והפוך, אם הדולר / האירו ירדו אז נצטרך לשלם פחות כסף וזה בעצם "בונוס" ולא קנס
בשורה התחתונה: בפריים אין קנס בכלל ובמסלול מט"ח יש אפשרות לקנס או לבונוס (תלוי בשער החליפין באותו הרגע בו מחזירים את הכסף)
סיכון – איזה מסלול יותר מסוכן?
שוב נתחיל מהפריים ונגדיר אותו כמסוכן, כי הריבית שלו יכולה לעלות ולהעלות לנו את ההחזר החודשי.
יחד עם זאת, המסלול המט"חי מסוכן אף יותר, כי גם פה הריבית שלו יכולה לעלות ובנוסף שער החליפין יכול לעלות ואז ההחזר יעלה פעמיים וגם החוב יתפח (פעם אחת בגלל העליה בריבית ופעם נוספת בגלל העליה בשער החליפין)
בשורה התחתונה: מסלול צמוד מט"ח יותר מסוכן
מה דעתי – מה באמת עדיף – מסלול פריים או מסלול דולר / מסלול אירו?
אני חושב שלרוב האנשים הפריים עדיף, כי הוא פחות מסוכן (הסיכון בו היא רק בגזרת הריבית) וגם הריבית שלו יותר זולה.
במסלול המט"ח נוכל להתאכב ולגלות ששער החליפין עלה משמעותית ולכן אנחנו חייבים יותר כסף לבנק (ברור ששער החליפין גם יכול לרדת, אבל הייתי מעדיף לא לקחת את הסיכון).
בשנים האחרונות דווקא מי שהסתכן ולקח מסלול מט"ח הרוויח בגלל הירידה בשער הדולר/אירו, אבל לא לעולם חוסן וייתכן ונגלה עליות בשערי החליפין ובריביות בעולם שיחזירו את הגלגל לאחור.
יחד עם זאת, מי שההכנסה/משכורת שלו הינה במט"ח (דולר/אירו) ולכן אינו חשוף לשינויים בשערי המטבע, זאת אופציה שיכולה להיות רלוונטית.
לסיכום,
זה היה הפוסט האחרון בסדרת ארבעה פוסטים בהם השוויתי בין מסלולי משכנתא אלטרנטיביים.
השורה התחתונה של הפוסט הזה מבחינתי היא שלרוב לוקחי המשכנתאות עדיף לקחת פריים על-חשבון מסלול צמוד מט"ח הפחות יציב, אלא אם יש להם הכנסה קבועה במט"ח.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
ישנם בנקים אשר מאפשרים לקחת רק 30% פריים ולא שליש מסך ההלוואה.
אבל ניתן לקחת את יתרת האחוזים עד שליש מהלוואה במט"ח
לדוג 28% פריים ו-5% מט"ח יורו וכדו'
ובפרט אם ישנה תוכנית או אפשרות עתידית לסילוק חלקי. ויסולק חלק זה של המט"ח
תודה על השיתוף יהודה
שלום
כל הכבוד
ההשוואות שעשית היו ממש יעילות וטובות
ניתן ללמוד מהן הרבה ובעזרתן לחסוך כסף רב
תודה רבה
אשמח לשמוע מימך על "משכתא זכאות"
שמתי לב שלמרות שהזכאות מגיעה מהמדינה יש הבדלים בריביות
האם יש ריבית שאותה המדינה נותנת ואפשר לדרוש מהבנק?
תודה רבה
שמואל
שלום שמואל,
אכן, במסלול הזכאות ישנה הגדרה מדויקת של גובה הריבית
תוכל לקרוא על כך עוד בקישור הבא
בהצלחה
מעוניין להתייעץ עם חברי הפורום בעניין דירות להשקעה
דירה אחת ,מחיר 1.3, משכנתא של 780k
שכירות שמתקבלת 4200, החזר משכנתא הוא 4500(קיצרתי את מסלול הפריים במשכנתא ל13 שנים ולכן אחזיר מעט גבוה, כדי לחסוך בריבית, שאר רכיהי המשכנתא ל25 שנה)
דירה שניה בעלות 900k
משכנתא של 400 אלף
שכירות 2600
החזר משכנתא 1700 , כל רכיבי המשכנתא למשך 30 שנה
סהכ נכנס משכירות יותר ממה שעולות 2 המשכנתאות, עם זאת יש את עניין המיסוי, יצא שמשלם כל שנה 8300 שח מס, המסלול של ה10%
זו הסיבה שההחזר במשכנתא השניה נמוך, עמ "לממן" את המס השנתי והוצאות שוטפות
האם הייתם עושים אחרת?
אם בכלל?
מה דעתכם?
שלום מתי,
נראה תכנון נכון,
יחד עם זאת זה מאוד תלוי מה אתה ממשיך לתכנן, אם אתה רוצה לרכוש עוד דירות אז אל תגדיל את ההחזר החודשי
אם אתה חושב לא להמשיך ולרכוש אז אולי כדאי לקצר את המשכנאת השניה, להחזיר מעט יותר אבל לסיים את המשכנאת לפני הזמן עם כמה שפחות מדדים וריביות שישולמו לבנק
בהצלחה
חשוב לציין שמסלול המט״ח זה המסלול היחיד שניתן להרוויח כסף מהבנק
ולפי קצב העלאת הריבית בארה״ב והצפי לעליה גם בישראל יעלו את הריבית ובדיוק על זה הבנקים בנו .
מכן שריבית הפריים בטוח תעלה
רק לצערם הרב של הבנקים והתחזית שלהם השגויה העלאת הריבית לקחה הרבה זמן מעבר לצפוי .
וגם בשלטון אובמבה וגם בשילטון טרמפ הדפיסו כטריליון דולר יותר
וזה מחליש את הדולר אם זה טוב או רע כרגע זה לא משנה
מה שחשוב שהדולר נחלש ונראה גם ש כלכלנים רוצים לשמור אותו ברמות כאלה
לכן אוליי כן צריך לחשוב על לקחת חלק מההלוואה צמודה לדולר.
ואוליי אוליי יהיה לנו סכוי קטן להרוויח משהו מהבנק .
כי כמו במשפט הידוע ״הבנק תמיד מרוויח״
שלום משכנתמן
אשמח לקבל את פרשנותך למהלך החדש של בנק ישראל
להלן הכתבה ואייך זה משפיע על לוקח המשכנתא
https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3733751,00.html
שלום יניב,
התייחסתי לכך בדף הפייסבוק שלי לפני מספר שבועות
בהצלחה
שאלה,
נניח ומציעים לי משכנתא של 600,000 ש"ח לתקופה של 25 שנה. כשעשר השנים הראשונות ללא ריבית ו15 השנים הבאות בריבית של 2%. מה גודל ההנחה ביחס למשכנתא שנלקחת בתנאי השוק הרגילים עבור אותו סכום? ואיך היית מציע לחשב את הפער בצורה מדוייקת?
שלום וברכה,
תקלידו במחשבון את התנאים הבאים:
1. משכנתא רגילה (קחו הצעה מהתמהיל המומלץ לדוג')
2. הלוואה של 600000 ש"ח ל- 25 שנה ב- 0% ריבית (תראו מה הגובה של הקרן שנשארה אחרי 15 שנה)
3. את גובה הקרן הנ"ל תכניסו למחשבון למשך 10 שנים בריבית של 2%
בכל מקרה, זו עסקה מצויינת
בהצלחה
שלום רב.
כרגיל הכתבה מאד עוזרת, קיבלנו לאחרונה הצעה מהבנק שנוגעת לנושא ואשמח להתייעץ.
יש לנו משכנתא קיימת של 200 אש"ח בפריים, ואנחנו ניקח חודש הבא עוד 1,140,000 במשכנתא נוספת בשלושה מסלולים:
קבועה צמודה 388000 ש"ח בריבית 3.15 ל 10 שנים
משתנה לא צמודה (5 שנים) 377000 ש"ח בריבית 4.86 ל 30 שנה
פריים 375000 ש"ח בריבית 1.45 ל 30 שנה
לענייננו, בבנק קיבלנו הצעה לקחת 75000 ש"ח במסלול צמוד יורו על חשבון הפריים, בעבור זה הבנק יוריד לנו בין 0.1% ל 0.2% בריבית למסלולים האחרים. לינק להשוואת התמהילים:
http://prntscr.com/muz5ow
אשמח לדעת מה דעתך והאם כדאי להישאר רק עם פריים ולספוג עלייה הדרגתית כנראה בשנים הקרובות , ולא להסתכן עם מסלול היורו למרות שהסכום די נמוך.
תודה רבה מראש,
דניאל
דניאל שלום,
אני די אדיש בין 2 ההצעות
אגב, למה לא לנסות לקחת קבועה לא צמודה בשילוב עם משתנה צמודה – לדעתי סך הריביות יהיה נמוך יותר
בהצלחה
שלום, נראה לי (ואולי אני טועה כי אני רחוק מלהיות מומחה לדבר), שמנגנון ההצמדה לא עובד ככה אלא להיפך…
במידה והדולר עולה אזי היתרה בשקלים תרד וההיפך.
לדוגמא: אם ניקח מצב בו 100₪=50$
אם הדולר עולה בערכו מול השקל כך ש100₪ = 49$
אז היתרה תהיה פחות מ100₪ בגלל ההצמדה.
אם הדולר ירד כך ש100₪=51$ אז היתרה תעלה בהתאם
שלום בנימין,
הדוגמא שנתת לא נכונה
כאשר הדולר מתחזק זה אומר שהוא מתחזק מול השקל (כלומר, כל דולר שווה יותר שקלים), ולהפך – דולר שנחלש זה מול השקל (כל דולר שווה פחות שקלים).
בהצלחה