ראש בראש: מסלול פריים מול מסלול צמוד מט"ח (דולר/אירו)

היום אני מסיים את סדרת הפוסטים "ראש בראש" בהם השוויתי בין מסלולים דומים אחד לשני (בפוסטים הקודמים השוויתי בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה, בין משתנה צמודה למשתנה לא צמודה ובין פריים לעוגן מק"מ).

היום אני רוצה לבחון את מסלול הפריים הנפוץ מול שני מסלולים אחרים (שבעבר היו נפוצים מאוד והיום קצת פחות) והם מסלולי המט"ח (מטבע חוץ) – מסלולים הצמודים לדולר או ליורו.

הסיבה שאני משווה בין המסלולים הללו היא שמדובר במסלולים שיחדיו לא יכולים להוות יותר משליש מהמשכנתא שלנו (בגלל מגבלת השליש במשכנתא) – כלומר, הם מהווים אלטרנטיבה.

איך תתבצע ההשוואה?

ראשית, אני אכתוב בכמה מילים את המאפיינים (והיתרונות והחסרונות של כל מסלול) ולאחר מכן אבחן כל מסלול תחת 3 פרמטרים: המחיר שלו (גובה הריבית והמדד), הסיכון שלו (מה הסיכוי שההחזר בו יעלה) והגמישות שלו (כלומר, מה הסיכוי לשלם בו קנסות כאשר רוצים להחזיר או למחזר את המשכנתא), לבסוף אני אתן את דעתי האישית ואגיד מה אני מעדיף.

אז מה יותר שווה? מסלול בריבית פריים או מסלול צמוד מט"ח? בואו נתחיל…

מסלול בריבית פריים – מאפיינים

מסלול פריים הוא מסלול שמשתנה באופן אוטומטי בהתאם לשינויים בריבית במשק, הנקבעת על-ידי בנק ישראל אחת לחודש וחצי.

ריבית הפריים הינה חיבור של ריבית בנק ישראל (כיום 0.1%) + מרווח קבוע (1.5%) – אם נחבר את שני המספרים נגיע לריבית הפריים שנהוגה היום והיא עומדת על 1.6% (מה שמתפרסם אחת לחודש וחצי זו ריבית בנק ישראל ולא המרווח שהוא קבוע ולא משתנה).

להלן היתרונות שלו:

• הוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן
• ניתן להחזיר אותו (או למחזר) ללא קנסות
• הריבית שלו נמוכה יחסית

ויש גם חיסרון:

• הוא יכול להשתנות אחת לחודש וחצי (ולכן ההחזר החודשי שלו יכול לעלות)

מסלול צמוד מטבע חוץ (לדולר/אירו) – מאפיינים

מסלולים צמודי מט"ח הם שונים משאר מסלולי המשכנתא הנפוצים בישראל בכך שיש להם שני משתנים.

המשתנה הראשון הוא הריבית ובזה הם דומים לשאר המסלולים – הריבית כאן מוצמדת לריבית הליבור והיא יכולה להשתנות אחת לשלושה חודשים (יש בנקים ששם היא תשתנה אחת לחצי שנה), וזה דבר מוכר לנו וידוע לנו והוא מאוד דומה לפריים (שמשתנה אחת לחודש וחצי בממוצע).

המשתנה השני (והוא הפחות מוכר) הוא המשתנה של שער החליפין – כשאנחנו לקוחים הלוואה במט"ח (דולר או אירו), אנו בעצם חשופים לשינויים במטבע שאליו מוצמדת הקרן שלנו. ואם שער החליפין ירד אז זה טוב לנו כי אנחנו נהיה חייבים פחות כסף (בשקלים כמובן) ואם שער החליפין עלה אז זה רע לנו (כי אנו חייבים יותר שקלים).

ניתן דוגמא:

נניח שלקחתי 100 אלף דולר וההחזר שלי בחודש הוא אלף דולר, אם שער החליפין היום עומד על 3.5 ש"ח, אז זה אומר שאני חייב לבנק 350,000 ש"ח ואחזיר כל חודש 3,500 ש"ח.

אם שער החליפין יעלה מחר ל3.6 ש"ח, אז זה אומר שאני אהיה חייב לבנק 360,000 ש"ח וההחזר החודשי שלי יעלה בהתאם גם מבלי שהריבית השתנתה (זה יכול לקרות גם להפך ואז אני חייב לבנק פחות כסף ואחזיר החזר חודשי נמוך יותר).

להלן היתרונות שלו:

• הוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן
• ניתן להחזיר אותו (או למחזר) ללא קנסות
• הריבית שלו נמוכה יחסית

להלן החסרונות שלו:

• הוא יכול להשתנות אחת לשלושה או שישה (ולכן ההחזר החודשי שלו יכול לעלות)
• הקרן צמודה לשינויים בשיעור מטבע החוץ ולכן עליה בשער ההמרה יכולה להעלות את החוב שלנו לבנק

המחיר – מה יותר יקר – מסלול פריים או מסלול דולר/אירו?

ברמת הריבית המסלולים צמודי מט"ח יקרים יותר, הם נעים סביב ה- 1.5% -2% בעוד את הפריים ניתן לרכוש סביב ה- 1%-1.5% ולכן ניתן לומר שבגזרה הזו הפריים מנצח והוא זול יותר משמעותית.

אבל צריך לזכור שיש עוד משתנה והוא שער החליפין, אם שער החליפין יירד בהדרגה אז זה יהפוך את המסלול המט"ח לזול יותר ולהיפך כמובן.

מכייון שלא ניתן לדעת מראש מה יקרה לשער החליפין, אז ניתן לומר שבמשתנה זה לא ניתן לדעת מה יהיה יקר/זול יותר (להיצמד לשקל בפריים או לדולר או לאירו).

בשורה התחתונה: הפריים יותר זול, אך ירידה בשער ההמרה יכולה להפוך מסלול צמוד מט"ח למשתלם יותר.

עמלת פרעון מוקדם – באיזה מסלול קיים סיכוי יותר גבוה לשלם קנס?

נתחיל מהפריים, בו אין סיכוי לשלם קנס, כי ניתן להחזיר אותו או למחזר אותו ללא תשלום קנס (למעט עמלה תפעולית של 60 ש"ח).

במסלול הדולרי / אירו זה כבר שונה – בעיקרון אין קנס על פרעון מוקדם (בדומה לפריים).

אבל כן יהיו פה הפרשי שערים וזה אומר:

• אם הדולר / האירו עלו אז נצטרך לשלם יותר כסף ע"ח הקרן ואפשר לומר שזה מעין "קנס"
• והפוך, אם הדולר / האירו ירדו אז נצטרך לשלם פחות כסף וזה בעצם "בונוס" ולא קנס

בשורה התחתונה: בפריים אין קנס בכלל ובמסלול מט"ח יש אפשרות לקנס או לבונוס (תלוי בשער החליפין באותו הרגע בו מחזירים את הכסף)

סיכון – איזה מסלול יותר מסוכן?

שוב נתחיל מהפריים ונגדיר אותו כמסוכן, כי הריבית שלו יכולה לעלות ולהעלות לנו את ההחזר החודשי.

יחד עם זאת, המסלול המט"חי מסוכן אף יותר, כי גם פה הריבית שלו יכולה לעלות ובנוסף שער החליפין יכול לעלות ואז ההחזר יעלה פעמיים וגם החוב יתפח (פעם אחת בגלל העליה בריבית ופעם נוספת בגלל העליה בשער החליפין)

בשורה התחתונה: מסלול צמוד מט"ח יותר מסוכן

מה דעתי – מה באמת עדיף – מסלול פריים או מסלול דולר / מסלול אירו?

אני חושב שלרוב האנשים הפריים עדיף, כי הוא פחות מסוכן (הסיכון בו היא רק בגזרת הריבית) וגם הריבית שלו יותר זולה.

במסלול המט"ח נוכל להתאכב ולגלות ששער החליפין עלה משמעותית ולכן אנחנו חייבים יותר כסף לבנק (ברור ששער החליפין גם יכול לרדת, אבל הייתי מעדיף לא לקחת את הסיכון).

בשנים האחרונות דווקא מי שהסתכן ולקח מסלול מט"ח הרוויח בגלל הירידה בשער הדולר/אירו, אבל לא לעולם חוסן וייתכן ונגלה עליות בשערי החליפין ובריביות בעולם שיחזירו את הגלגל לאחור.

יחד עם זאת, מי שההכנסה/משכורת שלו הינה במט"ח (דולר/אירו) ולכן אינו חשוף לשינויים בשערי המטבע, זאת אופציה שיכולה להיות רלוונטית.

לסיכום,
זה היה הפוסט האחרון בסדרת ארבעה פוסטים בהם השוויתי בין מסלולי משכנתא אלטרנטיביים.

השורה התחתונה של הפוסט הזה מבחינתי היא שלרוב לוקחי המשכנתאות עדיף לקחת פריים על-חשבון מסלול צמוד מט"ח הפחות יציב, אלא אם יש להם הכנסה קבועה במט"ח.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.​