לפני כחמישה חודשים כתבתי כאן ושאלתי האם עליית ריבית המשכנתא נעצרה? לאחר כחודשיים המשכתי וניסיתי לבדוק האם כבר רואים התחלה של ירידת ריביות המשכנתא?
כעת, לאחר שבנק ישראל פרסם לפני מספר ימים את ריביות המשכנתא הממוצעות של חודש יולי 2017, אני רוצה לבדוק יחד אתכם מה באמת קרה לריביות המשכנתא בחודשים האחרונים? האם הריבית אכן ירדה באופן משמעותי? ומה זה אומר לגבי העתיד?
יאללה, בואו נתחיל…
מה קרה לריבית המשכנתא בחודשים האחרונים?
בשביל לבדוק מה קרה לריבית המשכנתא צריך לחלק את התשובה לשני חלקים, החלק הראשון הוא הריביות צמודות המדד והחלק השני הוא הריביות הלא-צמודות למדד.
ריביות משכנתא צמודות מדד
להלן טבלת הריביות כפי שמפורסמת על ידי בנק ישראל מתחילת שנת 2017:
מה אנחנו יכולים ללמוד מהטבלה?
- הריבית הממוצעת ירדה מ-3.85% ל- 3.71% (ירידה של 0.14%).
- הירידה הכי קטנה התרחשה בטווח השנים של בין 20-25 שנה (ירידה של 0.03% בלבד).
- הירידות הגדולות ביותר היו לטווחים של 10-15 שנים ומעל 25 שנה (ירידה של %0.15 ו-0.14% בהתאמה).
- הריבית הממוצעת של חודש יולי 2017 עלתה ביחס ליוני ב-0.02%, וזאת העליה הראשונה בה מאז חודש ינואר.
- במבט רחב יותר, מדובר בריבית הממוצעת הנמוכה ביותר מאז חודש אוקטובר 2016 (אך עדיין מדובר בריבית ממוצעת הגבוה בכמעט אחוז שלם ביחס לינואר 2016).
כלומר, אנו רואים ירידה יפה בריביות הצמודות מדד בחודשים האחרונים, אבל עדיין הריביות הרבה יותר גבוהות ממה שהיה בשנים 2015-2016.
ריביות משכנתא לא צמודות מדד
להלן טבלת הריביות כפי שמפורסמת על ידי בנק ישראל מתחילת שנת 2017:
מה אנחנו יכולים ללמוד מהטבלה?
- הריבית הממוצעת ירדה באופן די גורף מ3.37% ל-3.08% (ירידה של 0.28%).
- הירידות הגדולות ביותר היו בטווחים של 5-10 שנים ו- 10-15 שנים (ירידה של 0.39% ו-0.35% בהתאמה).
- הירידה הקטנה ביותר הייתה בתקופה של מעל 25 שנה (0.06% בלבד).
- מדובר בריבית הממוצעת הנמוכה ביותר מאז חודש אוגוסט 2016 (אך גם כאן, מדובר בריביות גבוהות יותר משמעותית ממה שהיה בתחילת 2016).
בגדול, נראה שהריביות הלא צמודות ירדו באופן משמעותי יותר מאשר הריביות הצמודות.
כפי שציינתי, המצב היה הרבה יותר טוב לפני שנתיים, אבל עדיין אנו רואים התקדמות משמעותית וירידה משמעותית כמעט בכל הטווחים.
מה גורם לריביות המשכנתא לרדת?
לדעתי ישנן 3 סיבות עיקריות לירידת מחירי הריביות:
- העליהום על הבנקים
ברגע שמחירי הריביות התחילו לעלות היה שקט די מפתיע וזה פשוט נגרר ונגרר, עד שפתאום הדברים החלו לצוף, הן מצד ועדת הכספים של הכנסת והן מצד התקשורת. זה הגיע לשיא כאשר הממונה על ההגבלים העסקיים (מיכל הלפרין) הורתה על בדיקה האם הבנקים תיאמו ביניהם את עליות הריבית.
זה קרה בנובמבר 2016 ונראה שמאז נרגעו העניינים והבנקים נכנסו קצת למגננה והחלו להיות גמישים יותר ואפילו התחילו להוריד את הריבית. - החזרת יועצי המשכנתאות לשוק
בערך בשיא תקופת העליות, הבנקים אסרו על יועצי המשכנתאות לעבוד ולייצג את הלקוחות. באופן טבעי, משכנתא שנלקחת בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי תילקח כנראה בריביות טובות יותר, החזרת היועצים למשחק הביאה ללחץ מחירים יורד ועזרה גם כן להוריד את המחירים. - רגיעה בעסקאות
הבנקים כמו כל עסק כלכלי רוצים להרוויח כסף, ובשנים האחרונות הם התרגלו לביקושים שעולים וגוברים בכל שנה, בשנה האחרונה יש ירידה בהיקף העסקאות ולכן הבנקים מוכנים להתגמש יותר על מנת להשיג את הלקוחות ולעמוד ביעדים שקבעו לעצמם.
מה הצפי להמשך בגזרת ריביות המשכנתא?
פה אני ברשותכם אחלק את התשובה שלי לשני חלקים:
- ריבית בנק ישראל
ברגע שריבית בנק ישראל תעלה, היא תעלה באופן אוטומטי את ריביות המשכנתא. יחד עם זאת, כפי שזה נראה כרגע ריבית בנק ישראל לא צפויה לעלות בששת החודשים הקרובים (בעיקר בשל מדד נמוך ושער דולר נמוך). - הסיבות החיצוניות
אלו בעצם כל הסיבות שהזכרתי מקודם וכאן מה שיקבע את כיוון הריבית יהיה בעיקר ההיצע והביקוש בשוק הדיור.
ככל ששוק הדיור ייכנס לקיפאון אז אני מניח שהריביות ימשיכו לרדת וככל ששוק הדיור יתעורר מחדש ויהיו ביקושים גבוהים יותר, אני מניח שהבנקים יעצרו את ירידות המחירים ואולי נראה שוב עליות מחירי ריבית
לסיכום,
אני חושב שאפשר לומר באופן מלא שאכן הייתה ירידת ריביות (בריביות הלא צמודות הרגשנו את זה יותר חזק), אפשר לדבר על מגמה שממשיכה כמעט בכל חודש, אך עדיין ירידת המחירים די צנועה ולא דרמטית (לפחות לא באותו החוזק שהריביות עלו).
אני מקווה בשביל כולנו שתהיה ירידה נוספת ואני מניח שככל שהשוק יהיה רגוע יותר (מבחינת עסקאות הנדל"ן) כך נוכל לראות שהריביות ימשיכו לרדת.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
