ראש בראש: ריבית קבועה צמודה מול ריבית קבועה לא צמודה

היום אני רוצה להתחיל סדרה של מספר פוסטים בהם אני אשווה בין מסלולי משכנתא שונים. כפי שאתם בטח יודעים (או מנחשים) יש כיום כ-7-8 מסלולי משכנתא נפוצים (יש יותר אבל חלקם לא בשימוש כמעט) וחשוב לי תמיד לרענן לכם את הזיכרון לגבי המאפיינים של מסלול ומסלול.

על מנת שזה לא יהיה משעמם, חשבתי לעשות את זה בצורה של השוואה בין מסלולים דומים ולנסות לעמוד על דיוקים קטנים שיעזרו לכם להגדיל את הידע שלכם ובעיקר לקבל החלטות כלכליות נכונות.

הפוסט הראשון בסדרה יעסוק בשניים מהמסלולים הנפוצים ביותר בעולם המשכנתאות – ריבית קבועה צמודה וריבית קבועה לא צמודה.

איך תתבצע ההשוואה?

ראשית, אני אכתוב בכמה מילים את המאפיינים (והיתרונות והחסרונות של כל מסלול) ולאחר מכן אבחן כל מסלול תחת 3 פרמטרים: המחיר שלו (גובה הריבית והמדד), הסיכון שלו (מה הסיכוי שההחזר בו יעלה) והגמישות שלו (כלומר, מה הסיכוי לשלם בו קנסות כאשר רוצים להחזיר או למחזר את המשכנתא), לבסוף אני אתן את דעתי האישית ואגיד מה אני מעדיף.

אז מה יותר שווה? ריבית קבועה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה? בואו נתחיל…

מסלול בריבית קבועה צמודה למדד – מאפיינים

מהשם של המסלול אנו מבינים שהריבית שלו קבועה (כלומר, היא לעולם לא תשתנה) ויחד עם עם זאת הקרן שלו צמודה למדד (כשאומרים צמודה למדד במשכנתא, מתכוונים למדד המחירים לצרכן).

הנה כמה יתרונות שלו:

• ריבית קבועה ולא משתנה
• הריבית שלו זולה יחסית

והנה החסרונות:

• הקרן צמודה למדד ויכולה להגדיל את ההחזר החודשי
• יש סיכוי שנשלם בו עמלת פרעון מוקדם (קנס) כאשר נרצה לצאת מהמשכנתא (לסלק או למחזר)

מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד – מאפיינים

גם פה ניתן להבין די מהר שמדובר במסלול בו הריבית קבועה (לא משתנה לעולם) ופה הקרן אפילו לא צמודה למדד, מה שאומר שאין שום דבר שבעולם שיכול להשפיע על ההחזר החודשי והוא תמיד יישאר יציב ולעולם לא ישתנה אפילו בשקל אחד.

הנה כמה יתרונות שלו:

• החזר יציב ולא משתנה
• הקרן לא צמודה למדד

והנה החסרונות:

• הריבית שלו יקרה יחסית
• יש סיכוי שנשלם בו עמלת פרעון מוקדם (קנס) כאשר נרצה לצאת מהמשכנתא (לסלק או למחזר)

המחיר – מה יותר יקר – צמודה קבועה או צמודה לא קבועה?

ללא כל ספק, הריבית של הקבועה הלא צמודה יקרה יותר מהריבית של הקבועה הצמודה.
לדוג' – הריבית הממוצעת של המסלולים הצמודים ל-25 שנה עומדת כיום על 3.87% והריבית הממוצעת לאותה תקופה של המסלולים הלא צמודים עומדת על 4.55% (כלומר, הלא צמודה יקרה יותר ב- 0.68%)

יחד עם זאת, צריך לזכור פרמטר חשוב מאוד וזה גובה המדד.

במידה והמדד יעמוד על 0.68% (ממוצע שנתי) לאורך ה-25 שנים הבאות אז יהיה שוויון בין המסלולים ושניהם יעלו לנו בצורה דומה (זה לא שווה במדויק מכיוון שהמדד מוצמד לקרן ומגדיל אותה ולא לריבית, אך חשוב לי להעביר את העחקרון).

לעומת זאת, אם המדד יהיה גבוה מ-0.68% (ממוצע שנתי) אז הקבועה הלא צמודה תתברר כזולה יותר מהקבועה הצמודה וכמובן להיפך.

בשורה התחתונה: הקל"צ יותר יקרה בטווח הקצר מהקבועה הצמודה, אבל מה שיקבע באמת מה יהיה יותר יקר או יותר זול יהיה גובה המדד השנתי העתידי ואת זה אנחנו לא יכולים לדעת אלא רק להעריך/לשער.

עמלת פרעון מוקדם – באיזה מסלול קיים סיכוי גבוה יותר לתשלום קנס?

למי שלא זוכר מה זה עמלת פרעון או קנס משכנתא מוזמן להיכנס לקישור הבא, אבל בכמה מילים אנחנו מדברים על מצב שיש לנו מסלול משכנתא מסוים ואנחנו רוצים להחזיר (לסלק) אותו או למחזר אותו למסלול אחר.

ישנם מסלולים שבהם נידרש לשלם קנס וישנם מסלולים שפטורים מראש מתשלום קנס וזה תלוי במאפייני המסלול.

בכל מקרה, במקרה שלנו בשני המסלולים יש סיכוי שנשלם קנס משכנתא, ובכל אחד מהמסלולים יש סיכון שווה. כלומר, הסיכון שנשלם בקל"צ קנס הוא בערך אותו הסיכון שנשלם בקבועה הצמודה קנס ולכן זהו חיסרון של שני המסלולים יחד ואין יתרון לאחד המסלולים.

בשורה תחתונה: שיוויון  – בשני המסלולים יש סיכוי לקנס משכנתא.

סיכון – איזה מסלול יותר מסוכן?

שני המסלולים נחשבים יחסית סולידיים, אבל ללא ספק הקל"צ (קבועה לא צמודה) היא הסולידית בין השניים ובעצם מדובר במסלול הסולידי ביותר שניתן לקחת מכיוון שמדובר בריבית קבועה וגם קרן לא צמודה (כלומר, אין שום דבר שיכול לשנות את ההחזר ותסכימו איתי שזה סולידי).

הסיכון בקבועה הצמודה הוא בכך שהמדד יעלה (מעבר למה שחשבנו), זה יגרור להתנפחות קרן המשכנתא ומכאן זה יגרום לעליה בהחזר החודשי.

ניתן דוגמא קטנה:

אם יש לי מסלול קבוע צמוד שבו קיימת יתרה של 100,000 ש"ח, אז עליה של 1% במדד תעלה לי את יתרת הקרן ל-101,000 ש"ח ומכיוון שתקופת ההלוואה לא השתנתה, עליי להחזיר יותר כסף בפחות זמן ולכן גם תהיה עליה בהחזר החודשי שלי.

בשורה תחתונה: ניצחון לקל"צ, הוא פחות מסוכן מהקבועה הצמודה

מה דעתי – מה באמת עדיף – קבועה צמודה או קבועה לא צמודה?

אני חושב שהבנקים לא טיפשים ויודעים לתמחר את שני המסלולים באופן די דומה. יחד עם זאת, אם אני אצטרך לבחור במסלול אחד בלבד, אני אתנה את הבחירה שלי באורך התקופה שאני צריך לקחת את המשכנתא.

כלומר, אם אני צריך את המשכנתא לטווח ארוך (מעל 10 שנים) אני כנראה אעדיף את הקבועה הלא צמודה, כי היא מגנה עלי מהמדד ואני מפחד מהמדד כשמדובר בטווחים ארוכים (מכיוון שלא ניתן לחזות כ"כ רחוק מה יהיה ).

לעומת זאת, אם אני צריך את המשכנתא לטווח קצר יותר (פחות מעשר שנים) – אני כנראה אעדיף את הקבועה הצמודה כי בשנים הקרובות המדד צפוי להיות יחסית נמוך ולכן יש יתרון לקבועה הצמודה.

עוד דבר שיעניין אותי לדעת לפני שאני בוחר באחד המסלולים הוא הריבית שמציעים לי על כל מסלול – ברור לי שהריבית של הקל"צ תהיה גבוהה יותר, יחד עם זאת זה מאוד תלוי בכמה גבוהה יותר.

אם הריבית של הקל"צ תהיה גבוהה ביותר מ-1% מאשר הקבועה הצמודה (לטווחים ארוכים) אני כנראה אעדיף את הקבועה הצמודה, ולהיפך (אם הריבית של הקל"צ תהיה יקרה בפחות מ-1% מהקבועה הצמודה אני כבר אבחר בקל"צ).

לסיכום,
אני חושב שזה פוסט חשוב שמעביר ידע חשוב גם על כל מסלול בפני עצמו ווגם על ההבדלים בין שני המסלולים.

בשבועות הקרובים אני אערוך עוד מספר השוואות בין מסלולים נוספים ואני מקווה שהידע יעזור לכם להבין קצת יותר את הנושא וגם לקבל החלטות (או לבחון הצעות שקיבלתם) באופן ברור ונכון יותר.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.