מדריך משכנתא – חלק ה': מסלולי משכנתא נפוצים וסוגי הריביות השונים

הגענו לחלקים המעניינים של מדריך המשכנתאות, בפרק הזה ובבאים אחריו נלמד:

1. מסלולי המשכנתא הקיימים בשוק
2. היתרונות והחסרונות של כל מסלול
3. איך בונים תמהיל הלוואות
4. איך מנהלים משא ומתן יעיל מול הבנקים
5. איך בסוף בוחרים בבנק הסופי ובתמהיל הנכון עבורנו

מסלולי משכנתא הקיימים בשוק

ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, ובפוסט זה אני אנסה להציג בפניכם את כולם (מראש אני מזהיר, זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").

חשוב לדעת שאין דבר כזה, מסלול משכנתא טוב או מסלול משכנתא רע, מכיוון שכל מסלול יכול להיות עבורנו טוב כי הוא מתאים לנו ולמישהו אחר הוא יהיה מסלול רע כי הוא פחות מתאים לו.

הרעיון הוא לדעת את המסלולים שמתאימים לנו ולשלב אותם בצורה נכונה ונבונה בתמהיל המשכנתא שלנו.

ריבית קבועה צמודת מדד

מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).

קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.

לדוגמא – נניח כי ההחזר החודשי על מסלול זה הוא 1,000 ש"ח בחודש ונניח שבכל שנה המדד עולה ב-1%, מה שיקרה הוא שבשנה הראשונה אתם תשלמו 1,000 ש"ח לחודש אבל לאחר שנה ההחזר כבר יעלה ל- 1,010 ש"ח וכן הלאה בכל שנה ושנה (במידה ובאמת המדד יעלה בתום כל שנה באחוז אחד).

בחינת המסלול

• ריבית – קבועה ולא משתנה.
• הצמדה למדד – רמת סיכון גבוהה, שכן אם המדד יעלה הקרן תגדל ובעקבותיה גם ההחזר החודשי (יחד עם זאת, בשנים האחרונות אנו חווים מדד נמוך שמטיב עם המסלול הנ"ל).
• עמלת פירעון מוקדם – רמת סיכון גבוהה, שכן במידה והריבית תרד בשוק נצטרך לשלם עמלת פרעון גבוהה שתשוקלל לפי ההפרש בין הריבית שלנו לריבית הנוכחית בשוק בהכפלת כל השנים שנותרו לנו לסיום ההלוואה.

בשורה התחתונה, מסלול טוב כאשר לוקחים אותו לתקופה קצרה ויצא המזל ובשנים האלו גם עלתה הריבית (ואז לא יהיו לנו עמלות) וגם יצאו מדדים נמוכים (במידה וקרה ההיפך, הריבית ירדה והמדד קפץ אנחנו נהיה בבעיה)

ריבית משתנה צמודת מדד

דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך עם שינוי קל.

במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לסיכום מול הבנק), לרוב מדובר על חמש שנים (אך קיים גם בכפולת של שנה, שנתיים ו-10 שנים בחלק מהבנקים).
• הצמדה למדד – קיימת וכמו במסלול הקודם, זה מאוד תלוי אילו מדדים נספוג.
• פירעון מוקדם – ישנה נקודת יציאה קבועה ובנוסף, אם נרצה למחזר/לסלק את ההלוואה לפני מועד הנקודה העמלה לא אמורה להיות גבוהה כל כך (כי היא מחושבת עד הנקודה הקרובה ולא עד סיום התקופה של המשכנתא).
• רמת סיכון – בינונית. הריבית משתנה אחת לכמה שנים ובנקודה זו ההחזר יכול לעלות, כמו קיים הסיכון של המדד.

בשורה התחתונה, ברמת הריבית הוא קצת פחות טוב מהמסלול הקודם (קבועה צמודת מדד), אבל בגזרת עמלת הפרעון הוא הרבה הרבה יותר נוח כי יש לו נקודות יציאה וגם אם יוצאים לפני נק' היציאה הקנס לא אמור להיות גבוה.

מסלול הפריים

מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד, וההחזר החודשי מתנהג על בסיס ריבית הפריים.

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה אחת לחודש – או בעצם בכל פעם שיש שינוי בריבית הפריים (זהו בעצם הסיכון במסלול זה)
• הצמדה למדד – אין
• פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
• רמת סיכון – גבוהה, במידה וריבית הפריים מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה ויכול לגרום לכך שלא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.

בשורה התחתונה, המסלול המועדף עלי, משלמים ריבית לפי הרמה הנוכחית בשוק (ולא לפי רמה של לפני כמה שנים), אין הצמדה למדד ובעצם הקרן יורדת לעולם ולא עולה כמו בשני המסלולים הקודמים ובנוסף, אין עמלת יציאה וניתן לשנות או להחזיר בכל רגע נתון.

כמובן שצריך להזכיר שיש סיכון מסוים במסלול זה כי אם הריבית תקפוץ ותעלה ההחזר החודשי שלנו יעלה בהתאם – זאת הסיבה גם שבנק ישראל מגביל את חלקו בעד 33% מתמהיל המשכנתא.

מסלול משתנה כל שנה לא צמודה (מבוסס עוגן מק"מ)

מסלול שאין בכל הבנקים, אבל אלו שמציעים אותו יציעו לכם אותו במקום או בשילוב ריבית הפריים.

הוא בעל מאפיינים מאוד דומים לריבית הפריים עם שני שינויים קטנים:
א. הוא משתנה אחת לשנה ולא אחת לחודש
ב. ברוב המצבים הוא יהיה מעט יותר יקר מהפריים (בגלל שתדירות השינוי שלו נמוכה יותר)

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה אחת לשנה (זהו בעצם הסיכון במסלול זה והוא נמוך מהסיכון בפריים בו הריבית משתנה אחת לחודש).
• הצמדה למדד – אין
• פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
• רמת סיכון – בינונית, במידה והריבית תעלה מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה ויכול לגרום לכך שיהיה לנו קשה לעמוד בהחזרי המשכנתא.

בשורה התחתונה, מסלול שיכול להשתלב יחד עם מסלול הפריים וזאת במידה והוא לא יהיה יקר מדי, הוא מאוד מאוד דומה לפריים ולכן יש לזכור שעל אף יתרונותיו (לא צמוד מדד, ניתן לפרעון ללא קנס וזול מאוד) יש בו סיכון ונרגיש אותו היטב כאשר הריבית תעלה.

מסלול "ריבית קבועה לא צמודה"

מסלול משכנתא בו אין הפתעות. אתם מתחילים עם החזר חודשי מסוים ונשארים איתו לאורך כל חיי ההלוואה, הקרן וההחזר החודשי לא עולים לעולם!

אך יחד עם זאת, יש פה שני חסרונות, כי המסלול יקר ביחס למסלולים האחרים, ייתכן ויהיו עמלות יציאה גבוהות מאוד.

בחינת המסלול

• ריבית – קבועה לאורך כל חיי ההלוואה (ללא סיכון כלל).
• הצמדה למדד – אין (ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית)
• פירעון מוקדם – ייתכנו קנסות מאוד גבוהים (מכיוון שהריבית מאוד גבוהה), בדומה מאוד לריבית "קבועה צמודת מדד".
  

בשורה התחתונה, מסלול עם רמת סיכון בינונית. מצד אחד הכל קבוע וידוע מראש וכביכול אין סיכון.
יחד עם זאת, ייתכנו קנסות גבוהים וייתכן שנגלה לאורך השנים כי המחיר ששילמנו על המסלול הנ"ל היה גבוה מאוד.

נ.ב: כאן ביצעתי השוואה בין ריבית קבועה צמודה לבין ריבית קבועה לא צמודה.

מסלול "ריבית משתנה לא צמודה"

מסלול שמשלב שני מסלולים בתוכו (הוא דומה למשתנה כל חמש הצמודה פשוט ללא הצמדה, ודומה קבועה הלא צמודה פשוט עם נק' יציאה אחת לחמש שנים).

הוא יכול להיות מצויין למי שמחפש יציבות לחמש השנים הקרובות (כי בחמש שנים אלו הריבית לא תזוז ומכיוון שהוא לא צמוד אז בטוח שההחזר לא יזוז כלל)

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה אחת לחמש שנים.
• הצמדה למדד – אין (ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית).
• פירעון מוקדם – בדומה למשתנה הצמודה, אם תחכו לתום החמש שנים לא יהיו בכלל קנסות, אם תחרו לסלק את המשכנתא לפני נק' היציאה, אז ייתכנו ויהיו קנסות אבל הם לא יהיו משמעותיים כמו במסלולים הקבועים.

בשורה התחתונה, אלטרנטיבה נחמדה מאוד למי שרוצה לקחת את המשתנה הצמודה וחושש מההצמדה (כאן כתבתי על איך לבחור משתנה צמודה או לא צמודה).

מסלולי מט"ח (דולר / אירו / ין יפני)

רוב מסלולי המט"ח דומים באופיים, הריבית משתנה בהתאם לריבית בחו"ל (אירופה/ארה"ב/יפן), קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.

בחינת המסלול

• ריבית  – משתנה אחת לשלושה חודשים / חצי שנה / שנה.
• הצמדה למדד – אין
• פירעון מוקדם – ניתן לפרוע כל רגע נתון (לא ייתכנו קנסות אך ייתכן שער חליפין גבוה)
• רמת סיכון – גבוהה מאוד, תחשבו מה קורה אם לקחתם 200 אלף דולר כאשר שער החליפין היה 3.5 ₪ ולפתע שער החליפין קפץ ל4.5 ₪ (ודרך אגב זה יכול לקרות בהחלט).
• אוטומטית אתם חייבים לבנק עוד 200,000 ₪ – כמו כן באותו רגע גם ההחזר החודשי שלכם קופץ בעשרות אחוזים.

בשורה התחתונה, אני מאוד אוהב את המסלול הזה במינון נמוך בתמהיל המשכנתא וגם במינון נמוך הוא לא מתאים לכל אחד אלא בעיקר למי שיש הכנסות או נכסים צמודי מט"ח (כתבתי כאן על האם כדאי לקחת מסלול מבוסס מט"ח במשכנתא).

לסיכום
ישנם עוד לא מעט מסלולי משכנתאות ש"עומדים על המדף" בבנקים למשכנתאות, אני לא רוצה להרחיב עליהם כי אני לא חושב שהם נפוצים וחבל לי לבלבל אתכם (אני רוצה שתתרכזו בעיקר ותכירו את המסלולים הנפוצים).

הכרת כל אחד מהמסלולים היא חובה לפני שלוקחים משכנתא ובוחרים מה יהיה המשקל של כל מסלול בתמהיל ההלוואה שלנו.

אני קורא לכם להמשיך ולקרוא, לנסות להבים את התחום ובעיקר לנסות להבין מה טוב לכם ומה פחות טוב עבורכם.

בפרק הבא נבחן מה זה תמהיל משכנתא ואיך מרכיבים תמהיל הלוואה חסכוני ונטול סיכונים.