כל מה שצריך לדעת על משכנתא במחיר למשתכן

עד כה זכו מעל ל-10,000 זכאים בהגרלות בתכנית מחיר למשתכן, וכעת עם סיום ההרשמה ל"הגרלה הגדולה" מספר זה יעלה לכ-25,000 בתוך מספר שבועות (ועל פי הערכות, עד לסוף השנה עד לכ-40,000).

על אף שיש עוד זמן עד שהזוכים הטריים יגיעו לבחור את הדירות, לחתום חוזים ולקחת את המשכנתא שלהם, מתחילות לצוץ כאן בבלוג לא מעט שאלות על משכנתא במחיר למשתכן. הסיבה לכמות השאלות הגדולה נובעת ממספר הבדלים שקיימים בפרויקטים של מחיר למשתכן ביחס לפרויקטים רגילים (אחוזי מימון, לוחות תשלומים ועוד).

לכן, בפוסט זה, אני רוצה להתרכז בלקיחת משכנתא עבור דירה בתכנית מחיר למשתכן – להסביר לכם מה ההבדלים ביחס לרכישת דירה שלא בתכנית, איך מתחילים את התהליך, למה חשוב לשים לב ואיך לקחת משכנתא בצורה נכונה במחיר למשתכן.

אז בואו נתחיל…

אחוז המימון במשכנתא

אחוז המימון במשכנתא הוא בעצם אחוז המשכנתא שניתן לקבל משווי הנכס (כלומר – כמה כסף אתם צריכים "להביא מהבית" וכמה כסף תוכלו לקבל מהבנק לטובת רכישת הדירה).

ראשית, ניתן סקירה קצרה על אחוזי המימון המאושרים היום למשכנתאות:

• למי שאין ברשותו דירה – יכול לקבל עד 75% מימון
• למי שמשדרג דירה (מוכר וקונה) – יכול לקבל עד 70%
• למי שרוכש דירה נוספת – יכול לקבל עד 50%
• למי שרוצה כסף לצריכה פרטית (משכון נכס קיים לכל מטרה) – יכול לקבל עד 50%

כמובן שמי שרוכש דירה דרך תכנית מחיר למשתכן הוא חסר דירה ולכן יכול לקבל עד 75% מימון.

תופתעו לדעת כי אחוזי המימון יישארו על 75% מימון אבל יש פה שינוי גדול – במקום שהבנק יחשב את אחוזי המימון על בסיס המחיר של הנכס הנרכש הוא יחשב את אחוזי המימון על פי השווי של הדירה בשוק החופשי (וכפי שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי).

אז כמה אחוזי מימון ניתן לקבל במשכנתא במחיר למשתכן?

עד היום מי שהיה אמור לרכוש דירה ראשונה במיליון ₪ יכול היה לקבל עד 75% מימון, כלומר 750,000 ₪.

אך במחיר למשתכן, כולנו יודעים שהמחיר של הדירה בשק החופשי (כלומר, שלא במסגרת התכנית) הוא לא מיליון ₪ אלא יותר (כי היא נמכרת בהנחה משמעותית ממחיר השוק), ולכן אותו זוג (או היחיד) שרוכשים את הדירה יוכל לקבל עכשיו 75% מהמחיר "האמיתי" שקבע השמאי הממשלתי.

לדוגמא, אם אותה הדירה שנמכרת במיליון ₪ שווה בפועל 1.2 מיליון ₪ אז מי שרוכש אותה יוכל למשכן את הדירה לפי שווי השוק ולקבל עד 75% מימון מ-1,200,000 ₪ ולא מ-1,000,000 ₪ כך שהוא יוכל לקבל 900,000 ₪ משכנתא ויצטרך לתת הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד.

זהו שינוי עצום, כי מי שרוכש כבר לא צריך להביא הון עצמי של 250,000 ₪ אלא של 100,000 ₪ וזה מכניס לתמונה הרבה מאוד אנשים שפשוט לא יכלו לרכוש דירה כזו אפילו במחיר למשתכן ועכשיו זה כבר בר השגה עבורם.

בנוסף לכך, המדינה מעניקה מענק מקום מיוחד לרוכשי דירות במגוון יישובים בפריפריה – המענק עומד על 40,000 ש"ח לדירה במספר יישובים (אילת, אשקלון, חריש, נהריה, עפולה, רכסים ושלומי) ועל 60,000 ש"ח לדירה ביישובים הבאים: אופקים, דימונה, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, מעלות-תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, ערד, קריית שמונה ושדרות.

כלומר, המחירים שמופיעים במחיר למשתכן הם לפני קבלת המענק – כאשר בעקבות שינוי שביצעה המפקחת על הבנקים, חדוה בר, בחודש נובמבר 2017 – במקום שהמענק יתקבל בשני תשלומים רק לאחר תשלום ההון העצמי וגמר השלד, ניתן להחשיב מענק זה כחלק מההון העצמי של הרוכשים.

האם קיימות מגבלות?

כן, קיימות 2 מגבלות:

1. לא יכול להיווצר מצב של 100% מימון והרוכשים יצטרכו להעמיד הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות.
2. שווי הדירה בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון שקל, ובמידה והוא גבוה ביותר, ההתייחסות אל הדירה תהיה כמו דירה רגילה (מגבלה הרלוונטית בעיקר לדירות גדולות ובאיזור ביקוש כגון הרצליה ורעננה, שם מחירי הדירות בתכנית בהחלט יעלו על 1.8 מיליון ש"ח).

האם לא מסוכן מדי לקחת משכנתא של 90% מימון?

בעיקרון, זו השאלה הראשונה שאמורה להישאל – אין שום צל של ספק שמימון כזה גבוה הוא מצב מאוד מאוד מסוכן, זה מסוכן עבור הבנקים אבל בעיקר עבור מי שלוקח אחוז מימון גבוה.

יחד עם זאת, אני לא חסיד גדול של עניין אחוזי המימון ואני חושב שאם יש משפחה שיודעת להחזיר 900 אלף ₪ משכנתא אז היא תדע לעשות זאת גם אם הדירה שווה מיליון ₪ ואז זה יוצא 90% מימון והיא תדע לעשות זאת גם כאשר הדירה שווה 1,800,000 ₪ ואז זה יוצא 50% מימון.

כמובן שהאופציה השנייה עדיפה בהרבה כי אם הזוג ייתקל בקשיים הוא יוכל למכור את דירתו ועדיין יישאר לו מספיק כסף ביד, בעוד הזוג הראשון פשוט ימכור ויישאר כנראה בלי כלום.

יחד עם זאת, אני חושב שיש כל כך הרבה משפחות נהדרות במשק, שלמדו ובעלי השכלה גבוהה, בני הזוג עובדים במשכורות מכובדות ומשרות יציבות יחסית שפשוט לא יכולים לרכוש דירה כיום כי אין להם מספיק הון עצמי ואני חושב שכדאי ואף חובה לתת להם את ההזדמנות.

אני כמובן הראשון שיעמוד ויצעק שצריך לבדוק אלף פעם האם הזוג ערוך למשכנתא שהוא נוטל, האם הוא ביצע כל את החישובים (גם הגרועים ביותר) ובדק שהוא נמצא בטווח הבטוח וגם אני הראשון שאייעץ לו לעבוד עם איש מקצוע שיבדוק שהכל בסדר והוא מוכן לקראת המשכנתא הגדולה, אבל יחד עם זאת אני לא חושב שמי שקיבל מההורים 300 אלף ₪ מתנה מוכן ומתאים יותר ממי שלא קיבל מתנה כזו מהוריו ולכן צריך לעזור לסקטור היותר חלש באוכלוסייה להגיע לדירה משלו (במיוחד בקצב עליות המחירים כיום).

כפי שכבר הבנתם, אני מאוד בעד הגדלת אחוזי המימון לזוגות צעירים ללא הון עצמי ויחד עם זאת אני קורא לכל הזוגות לנהוג בשיקול דעת מרבי ולעשות את כל הבדיקות על מנת להיות בטוחים שהם מסוגלים לעמוד במשכנתא כזו.

בחירת הפרויקט והדירה במחיר למשתכן

ישנם 2 פרמטרים חשובים במחיר למשתכן, הראשון הוא המחיר למ"ר והשני הוא גודל הדירה. את המחיר למ"ר אנחנו יודעים מראש (מכיוון שהוא מפורסם גם בעת ההרשמה להגרלה – תוכל לראות אותו גם באתר ברשימת "כל מכרזי מחיר למשתכן"). יחד עם זאת, את גודל הדירה שנבחר אין לנו דרך לדעת מראש – גם מכיוון שמדובר בהגרלה ולכל אחד תהיה זכות אחרת ומי שייבחר ראשון יוכל לבחור את הדירה שהוא רוצה ומי שייבחר אחרון יצטרך לבחור את הדירה האחרונה שנשארה, וגם כי גדלי הדירות המדויקים לא מפורסמים בהכרח לפני קיום ההגרלה.

כל זה מביא אותנו לחוסר-וודאות בנוגע לכמה תעלה הדירה בסופו של דבר, נניח שהמחיר למ"ר הוא 10,000 ש"ח ורכשתם 3 חדרים בגודל 80 מ"ר אז הדירה תעלה 800 אלף ואם אתם האחרונים בתור ונשארה רק דירה של 120 מ"ר אז מחיר הדירה כבר יעמוד על 1.2 מיליון ש"ח וזה הפרש גדול מאוד של 400 אלף.

זה שהמחירים בדירות שבפרויקטים של מחיר למשתכן זולים, זה לא סוד. אכן מדובר על דירות בהנחות גדולות מאוד יחסית לשוק החופשי (מאות אלפי שקלים). יחד עם זאת, ישנם זוגות שגם דירה של מיליון ש"ח תהיה יקרה עבורה וישנם זוגות שיכולים בקלות לרכוש דירה במיליון ש"ח אבל כשהדירה תעלה 1.5 מיליון או יותר (כמו ברעננה או הרצליה) זה יהיה כבר גדול עליהם.

לכן, לפני שנרשמים לפרויקט, כדאי לוודא (גם אם בחישוב גס יחסית) שאנחנו יכולים לעמוד ברכישת רוב הדירות המוצעות ולא רק באחוז קטן מהן. ובנוסף, חובה עליכם לבדוק מבעוד מועד שהמשכנתא שתצטרכו לקחת תתאים לכם ותוכלו לעמוד בה בכבוד.

 

לוח התשלומים במחיר למשתכן

לוחות התשלומים, כלומר קצב התשלומים לקבלן הינו קבוע מראש ולא ניתן למו"מ (כמו ברכישת דירה רגילה מקבלן). לרוב, מיד לאחר חתימת החוזה, תצטרכו להעביר כ-10% מעלות הדירה לקבלן.

אך ישנם כמה דברים חשובים לדעת:

א. רוב הבנקים יבקשו שתשלמו את ההון העצמי לפני שאתם לוקחים משכנתא, אבל ניתן לבקש בקשה חריגה ואם תוכלו להוכיח שיש לכם את הכסף בחשבון (או אצל ההורים) יש סיכוי טוב שיאשרו לכם לקבל משכנתא לפני מלוא תשלום ההון העצמי.

ב. קחו בחשבון, שבזמן בניית הדירה תצטרכו לקחת משכנתא ואולי לשלם במקביל שכירות וגם משכנתא. אתם צריכים להיערך לכך ומי שמרגיש שזה לא אפשרי עבורו יכול לבדוק אפשרות של גרייס לתקופת הבניה, דבר שיוריד בטווח הקצר את גובה התשלום אבל יעלה אותו בטווח הארוך (בעבר כתבתי על גרייס למשכנתא).

ג. בפרויקטים רגילים ניתן להקדים פעמים רבות תשלומים לקבלן, לרוב זה משתלם כי גם חוסכים תשלומים למדד תשומות הבניה וגם מבטיחים את ריבית המשכנתא של היום ולא של עוד כמה חודשים (אשר לא ניתן לדעת מה יהיה גבוהה).

לעומת פרויקטים רגילים, במחיר למשתכן זה מתחלק ל-3 מצבים שונים וזה מאוד תלוי בחוזה אותו תחתמו מול הקבלן (שימו לב לפרטים אלה בעת החתימה):

1. ישנם פרויקטים בהם הקבלן לא מסכים להקדים תשלום בשום מקרה (כיום זה כבר פחות נפוץ במחיר למשתכן, אבל בהתחלה זה היה יותר נפוץ).
2. ישנם פרויקטים שבהם הקבלן מסכים לקבל תשלומים לפני הזמן אבל הוא מגדיר לכם מראש שהוא עדיין יחייב אתכם בעבור מדד תשומות הבניה גם אם שילמתם לו לפני כן (ואז היתרון של הקדמת התשלום הוא רק "הבטחת ריבית משכנתא של היום" ולא חיסכון של מדדי תשומות הבניה). במקרים כאלו יש לזכור שבסוף הדרך יהיה חיוב של מדד תשומות הבניה שיכול להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים ואולי יותר בדירות היקרות.
3. ישנם פרויקטים שבהם בדומה לרכישה רגילה מקבלן ניתן יהיה להקדים תשלומים – ועבור התשלומים הללו לא תחויבו במדד תשומות הבניה.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא מראש

אחד הדברים הכי בעייתיים שיכול להיווצר בתכנית מחיר למשתכן הוא אפקט הלחץ – אתם מקבלים מייל שמודיע שזכיתם, מזמינים אתכם מהר מאוד לכנס רוכשים ומשם אתם צריכים לחתום על חוזה ולקנות את הדירה.

אני קורא לכם בכל לשון של בקשה, לקבל את הייעוץ המתאים ולהוציא אישור עקרוני למשכנתא לסכומי המשכנתא ואחוזי המימון הרלוונטיים, לפני שאתם רוכשים ובוחרים את הדירה, כי כמו שציינתי, אפקט הלחץ הוא האפקט המכריע במחיר למשתכן ואני רוצה לנטרל אותו כמה שיותר.

לא לשכוח את זכאות המשכנתא

רוב הזוכים במחיר למשתכן הם גם בעלי זכאות ללקיחת משכנתא מהמדינה בתנאים מוטבים. לכן, אני הייתי מציע לכם להוציא תעודת זכאות (שהיא לא אותה התעודה שהוצאתם עבור מחיר למשתכן), אלא תעודה שאתם צריכים להוציא דרך הבנק והיא ממוקדת עבור המשכנתא.

תהליך הוצאת התעודה לוקח בין שבוע לשלושה שבועות והייתי שמח שתבצעו זאת עוד לפני הזכייה ולא תוך כדי הלחץ של כל נושאי הרכישה.

ניהול מו"מ מול הבנקים

לנהל משא ומתן מול הבנק על ריביות במשכנתא של מחיר למשתכן לא יהיה אותו הדבר כמו לנהל מו"מ למשכנתא ברכישת דירה רגילה – כל בנק רואה את הדברים בצורה שונה, יש כאלה שצריכים לאשר את הפרויקט הספציפי שבו תרכשו ויש בנקים שלא יאשרו לכם אחוזי מימון גבוהים כפי שהובטח, או יתנו ריביות מעט גבוהות יותר מאשר בפרויקטים אחרים.

קחו לכם מספיק זמן לניהול מו"מ נכון או שתיקחו איש מקצוע שיעשה את זה עבורכם, כי פעמים רבות זה יותר מורכב מעסקה רגילה.

לסיכום,
כפי שאמרתי בהתחלה, משכנתא עבור דירה במחיר משתכן היא בגדול משכנתא רגילה, אך יחד עם זאת יש כמה מאפיינים שצריך לקחת בחשבון (כגון בחירת הדירה הנכונה, הוצאת תעודת זכאות, חישוב אחוזי המימון וכו'). המסר הכי חשוב שרציתי להעביר בפוסט הזה הוא שתעשו את הכל מראש, מכיוון שאף אחד לא יודע מראש מתי יזכה, ולכן אני רוצה שאתם תנהלו את העניינים ולא שהעניינים ינהלו אתכם.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.