ניתן לראות, שיתרת המשכנתא כאן עומדת על 1,070,382 ש"ח, שאנחנו מחזירים לבנק כל חודש 6,661 ש"ח ושבסופו של דבר נשלם לבנק 1,485,581 ש"ח (כלומר, 415,199 ש"ח ריביות ומדדים).
אגב, את עמלת הפרעון לא נכניס לטבלה הזו אלא לטבלה נפרדת שתכף אתייחס.

כעת הגיע הזמן לבנות תמהיל משכנתא שנכון לזמן הזה

תמהיל המשכנתא שאנו נבנה עכשיו אינו קשור ואינו צריך להיות קשור לתמהיל הראשוני אותו בנינו לפני מספר שנים. זהו תמהיל שצריך להיות רלוונטי לנקודה החדשה בחיינו, לעבודות החדשות, המשכורות החדשות, ההוצאות החדשות וכו'…

אני מאוד מאוד ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי בבניית התמהיל כי התמהיל חשוב מאין כמוהו להצלחת המשכנתא.

כמו כן, התמהיל יושפע גם מריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל מסלול כעת ומצפי המדד ושינויי הריבית העתידיים.

בקיצור – תמהיל משכנתא חדש לגמרי שתואם את חיינו ותנאי השוק העכשוויים.

עכשיו אפשר לקבל ולבדוק הצעות משכנתא אמיתיות עבור התמהיל שבנינו

עכשיו זה הזמן ללכת לבנק (שבו נמצאת המשכנתא וכמובן גם לבנקים מתחרים) ולבקש הצעת ריבית לתמהיל שבנינו.

המטרה שלנו לבחון האם נשלם פחות כסף (בהחזר החודשי או בטווח הארוך).

לצורך הדוגמא, נניח שבחרנו בתמהיל החדש להישאר עם אותו ההחזר החודשי (תציצו למעלה ותראו שהוא עמד על 6,661 ש"ח) ונניח כי יש לנו 25,000 ש"ח עמלת פרעון מוקדם.

שימו לב, שאנחנו צריכים לבקש הצעת מהבנק על משכנתא בסכום של 1,095,382 ש"ח (מכיוון שמלבד יתרת המשכנתא, אנו ללוות גם את הכסף לעמלת הפרעון המוקדם, ועלינו לבדוק שיש כדאיות למחזור גם בשקלול עמלת הפרעון שעלינו לשלם).

נניח והלכנו לבנקים ולאחר סקר שוק איכותי וטוב הגענו להצעת ריבית הבאה:

שימו לב, שההחזר החודשי נשמר סביב 6,660 ש"ח ושגובה המשכנתא עלה ב-25 אלף (גובה עמלת הפרעון) אבל ההחזר הסופי לבנק עומד כעת על 1,392,370 ש"ח בלבד וזה אומר חיסכון של 93,211 ש"ח שהיינו אומרים לשלם לבנק ובעצם לא נשלם אותם – תודו שזה לא רע!

מה נדרש מאיתנו בביצוע מחזור משכנתא (עלויות ובירוקרטיה)? 

נניח שבדקנו (או שיועץ משכנתא בדק עבורנו) וראינו שכדאי לנו למחזר את המשכנתא – חשוב שנדע שלתהליך המחזור הזה יש עלויות נלוות וגם לפעמים לא מעט בירוקרטיה שמצטרפת לתהליך הנ"ל.

אני אפרט את הבירוקרטיה שאנו נצטרך לעבור (שימו לב שעם חלק מהבירוקרטיה נצטרך להתמודד רק אם נעבור לבנק אחר אבל אם נמחזר באותו הבנק שבו אנו נמצאים לא נצטרך לעשות זאת).

1. לפתוח תיק ולשלם עמלת פתיחת תיק
   
   לא משנה איפה נמחזר את המשכנתא (בבנק שלנו או בבנק אחר) נצטרך לפתוח תיק משכנתא וזה עולה 0.25% דמי פתיחת תיק מגובה ההלוואה (כלומר, מהלוואה של מיליון ש"ח נצטרך לשלם 2,500 ש"ח).
   
   חשוב לציין, שיהיו בנקים שיקחו פחות (במיוחד אם מדובר במחזור פנימי) ואם נעבור לבנק אחר אולי נקבל הנחה בדמי פתיחת תיק (אם נבקש ואם נדע מתי לבקש).

2. שמאות – נצטרך לעשות רק אם נעבור בנק
   
   הבנק החדש לא מכיר את הדירה שלנו ומעולם לא ערך עבורה שמאות ולכן הוא ידרוש מאיתנו לבצע שמאות חדשה שתעלה לנו בין 600-2,000 שקלים.

3. הרשאה מהבנק הישן לרשום הערת אזהרה לבנק החדש – רק מעצם הכותרת אתם מבינים שזה יקרה אך ורק אם נצטרך לעבור בנק.
   
   הבנק החדש ירצה שנרשום לטובתו ביטחון (כומר הערת אזהרה) אבל הוא צריך את אישורו של הבנק הישן שמחזיק בהערת אזהרה הנוכחית ולכן הוא יבקש מאיתנו שנלך לבנק הקיים ונבקש את אישורו.
   
   אתם בטח שואלים מה קורה אם הבנק הישן לא מסכים לתת אישור כזה? אז אין לכם מה לדאוג, הבנק הישן חייב לתת לכם אישור כזה ובנק ישראל יקפיד על כך שזה יקרה במידה ומישהו עושה לכם בעיה.
   
   רישום הערת אזהרה בטאבו עולה סביב – 200-250 ש"ח.

4. לעדכן ביטוחי משכנתא
   
   אני יודע שאתם כבר משלמים ביטוחים לטובת המשכנתא, אבל הביטוחים שלכם תקפים למשכנתא הישנה עם הסכומים הישנים והתקופות והריביות הישנות ואם אתם משנים אותם תידרשו לעדכן את הביטוח (זה לא משנה אם תעברו לבנק אחר או לא).
   
   אגב, זה זמן מעולה לבדוק אם אתם משלמים יקר או זול על ביטוחי המשכנתא שלכם ואולי כדאי לכם למחזר גם אותם (כאן תוכלו לקרוא על מחזור ביטוח משכנתא).

5. יועץ משכנתאות – כמובן שאם שכרתם שירות של יועץ משכנתאות, יש לשקלל גם את עלות השירות שלו.

אלו פחות או יותר המשימות שתידרשו לבצע על מנת להשלים את מחזור המשכנתא שלכם.

מיותר לציין, שהבירוקרטיה הרבה יותר פשוטה אם נשארים בבנק המקורי, אבל זה נכון עבורכם רק אם ההצעה שקיבלתם מהבנק הנוכחי אכן משתלמת יותר ממעבר לבנק אחר.

אם ההצעה של הבנק הקיים לא משתלמת אז אין ספק שכדאי להשקיע קצת בבירוקרטיה ובריצות (ואף לשלם טיפה עלויות נלוות) וכך לחסוך כמה שיותר.

מיתוס במחזור משכנתא שכדאי לנפץ

הרבה מאיתנו חושבים שאם שילמנו כבר כמה שנים משכנתא אז בעצם שילמנו את כל הריביות ומה שנשאר עכשיו זה לשלם את הקרן בלבד.

אני מבין את החשש של הממחזרים והוא נובע בגלל שרוב המשכנתאות שלנו פועלות לפי שיטת לוח שפיצר (שיטה שבה כל שנה שעוברת אנו מחזירים באופן יחסי יותר קרן מאשר ריבית מהשנה הקודמת לה), אז אנו חושבים שאם נעצור את המשכנתא עכשיו ונחליף לאחרת אז בעצם אנו נעצור את התהליך החיובי שבו אנו מגדילים את תשלום הקרן על חשבון הריבית.

אבל זה לא ככה, מהסיבה הפשוטה שגובה החזר הריבית מההחזר החודשי מושפע משני דברים (גובה הריבית ומספר השנים) ואם הריבית תקטן ו/או נצמצם את השנים (וזה בדרך כלל מה שקורה שאנו ממחזרים את המשכנתא) אז לא רק שניפגע אלא נרוויח ובגדול כי ככל הנראה גם הורדנו את גובה הריבית וגם קיצרנו את השנים אז לא רק שניפצנו את המיתוס שאנו נפגעים אלא ממש מחקנו אותו לגמרי כי אנו נרוויח פעמיים מהמהלך.

"חוק השליש" במחזורי משכנתא

כידוע לכם, החל מ-2012, כאשר לוקחים משכנתא לא ניתן לקחת מסלול המשתנה אחת בפחות מ-5 שנים (כלומר, פריים, עוגן מק"מ, מט"ח ושאר המסלולים שמשתנים כל שנה/שנתיים וכו') בהיקף של יותר מ-33% מהמשכנתא (ניתן לקרוא על כך כאן).

יחד עם זאת, אם לקחתם משכנתא לפני תקופה זאת והיקף הפריים (לדוגמא) במשכנתא שלכם עומד על למעלה מ-33%, תוכל לשמור על אותו יחס גם במחזור המשכנתא.

לסיכום,
כמו שאמרתי אני ממליץ בכל שנה ושנה לבדוק האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא, ובעיקר ממליץ לבחון יותר לעומק ולבדוק האם מחזור משכנתא הוא כדאי בתקופה של ריביות נמוכות, כאשר אנו מבינים שגובה ההחזר לא מתאים לנו או כאשר יש לנו סכום כסף שאנו רוצים לסלק מהמשכנתא – אני מקווה שהפוסט הזה עשה לכם סדר בנושא ויעזור לכם לבצע בדיקת כדאיות ולחסוך כסף.