תאריך עדכון: 17/09/2025
אחד הביטויים הכי נפוצים כיום בעולם המשכנתא הוא "מיחזור משכנתא", היה רלוונטי מאוד בשנים בהן הריבית הייתה נמוכה, ומאוד מאוד רלוונטי כיום כשמדד המחירים לצרכן משתולל וכשריביות המשכנתא נותרו גבוהות בעקבות מדיניות בנק ישראל הנוכחית.
בפוסט הזה אני אנסה לעשות לכם סדר בנוגע למיחזור משכנתא, מה זה, מתי ואיך מבצעים אותו, ועוד… אז בואו נתחיל.
מה זה מחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא, כפי שנשמע מהשם, זו פעולה בה אנחנו לוקחים משכנתא חדשה שסוגרת את המשכנתא הישנה שלכם – בעצם ממירים את הישנה במשכנתא חדשה עם תנאים משופרים יותר, אותה משכנתא, אותו חוב, פשוט בתנאים שונים.
בואו ניתן דוגמא:
נניח (רק לטובת ההסבר), שכל המשכנתא שלנו מורכבת ממסלול אחד בלבד (לדוגמא בריבת קבועה לא צמודה למדד בריבית של 5% לתקופה של 20 שנים).
אם נרצה לבצע שינוי כלשהו במשכנתא, הפעולה תוגדר כ"מחזור משכנתא".
שלושת השינויים שיחשבו כמיחזור הם:
- שינוי / המרה של מסלול המשכנתא למסלול אחר (למשל להחליף לקבועה צמודה).
- השארת המסלול אך שינוי של התקופה (קיצור / הארכה, למשל קיצור ל15 שנים.
- הורדת הריבית במשכנתא (למשל הורדה לריבית של 4.5%)
עכשיו הבנתם? לקחת את המשכנתא שלנו ולשנות בה את התנאים זה נחשב למחזר את המשכנתא שלנו.
מכיוון שאנחנו מבצעים שינוי במשכנתא בהתאם לתנאי השוק כיום, פעמים רבות נוצרת אפשרות לחסוך לא מעט כסף על ריביות, הצמדות ועוד.
יתכן גם שיש לכם מסלולים זולים מאוד ומסלולים יקרים שצריך למחזר – ואז ניתן למחזר רק חלק מהמשכנתא ולא "לחסל" גם את הטובים.
בפועל, יש שני סוגי מחזורים שיש ביניהם הבדל קטן:
מחזור פנימי – זה כאשר אנו ממחזרים את המשכנתא שלנו בבנק שבו היא נמצאת (לדוג' – אם המשכנתא שלנו בבנק הפועלים אז נשאיר אותה בבנק הפועלים אבל נדאג לקבל תנאים אחרים).
מחזור חיצוני – זה כאשר אנחנו לא משנים רק את התנאים אלא גם מעברים את המשכנתא לבנק אחר.
למשל אם מיחזרנו לדיסקונט – אז המשכנתא החדשה מדיסקונט תסגור את המשכנתא הישנה בפועלים.
מתי מבצעים מיחזור משכנתא?
כדי לבצע מיחזור משכנתא, יש קודם לכן לבדוק כדאיות לכך והאם יש צורך בכך. רובכם כבר יודעים שאני ממליץ לבדוק את תנאי המשכנתא שלנו לפחות אחת לשנה (מבחינתי זה כמו לעשות טסט לאוטו או כמו לעשות בדיקות דם שגרתיות).
מלבד אותה בדיקה שנתית, ישנם מספר מצבים שמחייבים לדעתי בדיקה מידית ומקיפה:
1. ירידת ריביות במשק (או בשוק המשכנתאות)
אם שמעתם או קראתם שישנה ירידה בריביות במשק (ריבית בנק ישראל וריבית הפריים) או ירידה בריביות המשכנתא (כמו שהיה ב-2019), חובה עליכם לבדוק האם הריבית שיש לכם היום משקפת את המציאות בשוק או שמא אתם משלמים הרבה יותר ממה שאתם יכולים לשלם.
זוכרים שפעם היינו מבזבזים מאות שקלים בחשבון על טלפון נייד והיום זה עולה סביב ה-30-50 ש"ח? אז ככה זה גם במשכנתאות, הריביות בעבר היו הרבה הרבה יותר גבוהות (שנות ה2000) ואז ירדו ב-2015 ושוב עלו, ואז ירדו ב-2019 ואז שוב עלו ב-2022. בקיצור – השוק זז..
חשוב לדעת, ריבית המשכנתא בשוק היא דבר שעשוי להשתנות מדי חודש, ובתקופות מסויימות ממש על בסיס שבועי או יומי (מלחמת חרבות ברזל יצרה תנודתיות גדולה מאוד) ולכן גם אם לקחנו משכנתא לפני חצי שנה, יש בהחלט מצב שהריבית ירדה או שיש מסלול אטרקטיבי שלא היה קיים וזה כבר יצר אצלנו סיכוי לא רע לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים רק בגלל מספר פיפסים שירדו, או מסלול חדש בשוק.
2. אנו צריכים שינוי בהחזר החודשי
נניח שלקחנו משכנתא לפני 4 שנים והתחייבנו להחזיר מדי חודש 4,000 ש"ח, אבל היום אנו מרגישים שאנחנו יכולים לשלם בקלות 5,000 ש"ח, אז פה בוודאי המקום לבדוק האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא באמצעות שינוי המסלולים, הגדלת ההחזר החודשי, סיום המשכנתא לאחר פחות זמן וחסכון כספי.
אגב, זה פועל גם לצד השני, אם התחייבנו לשלם 4,000 ש"ח אבל זה מאוד מקשה עלינו ואנחנו בקושי גומרים את החודש (או גרוע מכך, אנו גומרים את החודש במינוס שהולך וגדל), גם כאן חובה עלינו לבדוק מחזור משכנתא ובאמצעותו נוריד את ההחזר החודשי (ונאריך את חיי המשכנתא).
כאן אני חייב לציין – הארכה של מסלולי המשכנתא תגרור תשלום ריבית גבוה יותר (משלמים יותר זמן משכנתא) ומצריכה עדכון פוליסות הביטוח שלכם לתקופה הרלוונטית, לעתים הפוליסה עושיה להתייקר אם היה שינוי לרעה במצב הבריאותי שלכם.
3. פרעון של סכום גדול במשכנתא
אם יש לנו משכנתא של 700,000 ש"ח ואנחנו קיבלנו או חסכנו סכום גדול שאותו נרצה לסלק מהמשכנתא (לדוג' 150,000 ש"ח), זה בוודאי אומר שהמשכנתא שלנו עומדת להשתנות (או בשנים או בהחזר החודשי או בשניהם) ולכן הייתי ממליץ לפני נקודת הסילוק לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא ובהתאם לכך לבצע את ההחזר (שימו לב שסילוק משכנתא כשלעצמו לא נחשב מיחזור אם לא ביצענו שינוי נוסף).
איך בודקים אם המחזור משתלם או לא?
טוב, נניח ששכנעתי אתכם שכדאי לבדוק אם מחזור משכנתא זה משהו שיכול לחסוך לכם כסף, אתם בוודאי שואלים איך עושים זאת בפועל.
הדבר הראשון שעליכם לבצע כדי לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא הוא הוצאת דו"ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק.
דו"ח יתרות כולל את שמות המסלולים שיש לנו במשכנתא, התקופה שנותרה בכל מסלול, גובה הריבית הנוכחי שאנו משלמים, גובה ההחזר החודשי, מועדי שינוי של הריבית המשתנה, המרווח בריבית המשתנה / פריים ומידע האם עלינו לשלם עמלות פרעון מוקדם במקרה של סילוק ו/או מיחזור משכנתא.
את הדוח ניתן להוציא יחסית בקלות מאתר הבנקים או מוקד טלפוני לאחר זיהוי הלקוחות.
איך מוציאים דו"ח יתרות משכנתא בבנקים השונים?
אני מצרף לכם כאן מידע מעודכן על כל הבנקים למשכנתאות (נכון לסוף 2025) והאפשרויות לקבל בהם דו"ח יתרות:
| שם הבנק | הוצאות יתרות באינטרנט | הוצאת יתרות במוקד שירות |
| מזרחי טפחות | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין. כניסה לחשבון > הלוואות ומשכנתאות > המשכנתא שלי > טפסים ואישורים. לינק | טלפון – *8860 ימים א'-ה' – 08:00-18:30 יום ו' – 08:00-13:00 |
| לאומי | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק. כניסה לחשבון > הלוואות ומשכנתאות > הזמנת מסמכי משכנתאות > אישור יתרות לסילוק > המסמכים מגיעים לאזור האישי באתר תוך יום או יומיים. לינק | טלפון – *6062 ימים א-ה' – 08:00-16:30 (מומלץ להתקשר בדיוק ב-08:00) |
| הפועלים | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין (בתנאי שיש לכם גישה לאתר עם קוד משתמש וסיסמא). כניסה לחשבון > דוח פרטי משכנתאות > אישור קבלת דוח. לינק | טלפון – *2401 ימים א'-ה' – 08:00-16:00 |
| דיסקונט | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק ויש לכן קוד משתמש וסיסמא. במידה ואין לכם עו"ש, ניתן להוציא מידע בעזרת כרטיס מידע מגנטי בעמדות שירות. כניסה לחשבונות פרטיים > משכנתאות > פירוט המשכנתא המלא כולל יתרה לסילוק. לינק | טלפון – *2009 ימים א'-ה' – 08:00-19:00 יום ו' – 08:00-13:00 |
| אגוד | בנק אגוד נרכש ע"י מזרחי ולכן את הדוח נוציא ממזרחי. | |
| מרכנתיל | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק וקוד משתמש וסיסמא. כניסה לחשבונות פרטיים > משכנתאות > פירוט המשכנתא המלא כולל יתרה לסילוק. לינק | טלפון – *3477 ימים א', ג', ה' – 08:30-13:45 ימים ב', ד' – 08:30-13:00, 16:00-18:15 |
| הבינלאומי | לא ניתן להוציא מהאתר, רק טלפונית, או באמצעות כתיבה לבנקאי מהאפליקציה/מחשב. | טלפון – 1-700-700-185 שלוחה 2 ימים א'-ה' – 08:00-18:00 |
| אוצר החייל | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – 1-700-700-185 (שלוחה 2) ימים א'-ה' – 08:00-18:00 |
| מסד | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – *3533 ימים א'-ה' – 08:00-18:00 |
| פאגי | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – *3360 ימים א'-ה' – 08:00-18:00 |
| ירושלים | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – 076-8095115 ימים א', ג', ד' – 08:30-15:30 ימים ב', ה' – 09:00-14:00, 16:00-18:00 יום ו' – 09:00-12:00 |
| כלל | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – 03-6251009 ימים א'-ה' – 09:00-15:00 |
כך נראים לדוגמא דו"חות יתרות משכנתא בבנקים מזרחי-טפחות, לאומי והפועלים.
לאחר שקיבלתם דו"ח יתרות מהבנק אפשר להתחיל לבצע בדיקה מעמיקה יותר לטובת כדאיות:
יתכן שנראה שם מסלולים טובים מאוד מהעבר עם ריביות נמוכות, ומסלולים יקרים, שהתייקרו במשך הזמן (פריים שעלה, ריבית משתנה שעודכנה כלפי מעלה, מדד שנצבר וכו').
אפשרות ראשונה היא להיעזר ביועץ משכנתאות – רובם מאפשרים בדיקת כדאיות כזאת ללא תשלום וללא התחייבות (חשוב כמובן לבחור יועץ אמין שיאמר לנו את האמת ולא ידחוף אותנו לבצע מחזור משכנתא אם אין כדאיות).
רוצה לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא בחינם?
אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולבצע בדיקת כדאיות (והערכת חסכון) למיחזור משכנתא.
הבדיקה היא בחינם וללא התחייבות ונערכת 2 חברות ייעוץ שנבדקו ונבחרו על-ידי >>
כמו כן, ניתן להתייעץ גם עם הבנק ולשאול אותו מה דעתו, האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא או לא, הבעיה היא שאני לא תמיד סומך על האמינות של הבנק ולכן הוא לא הראשון שהייתי פונה אליו על מנת לשאול אותו את השאלה הזו (תבינו, שאם כדאי לנו למחזר את המשכנתא אז זה אומר שאנו עומדים לחסוך כסף ואם אנחנו חוסכים זה כסף זה חייב לבוא על חשבונו, כי כל מה שאנחנו חוסכים זה בדיוק מה שהוא ירוויח פחות).
במידה ואתם רוצים לבצע בדיקה עצמאית בנוגע לכדאיות המחזור, לאחר קבלת דוח יתרות יש לבצע את השלבים הבאים: למלא את כל הפרטים מהדו"ח במחשבון המשכנתא ולבדוק את ההחזר הסופי אותו אנו אמורים לשלם לבנק בהתאם לנתונים העדכניים.
זה אמור להיראות בערך ככה:
- ניתן לראות, שיתרת המשכנתא כאן עומדת על 1,240,000 ש"ח.
- אנחנו מחזירים לבנק כל חודש 7,762 ש"ח
- בסופו של דבר נשלם לבנק 1,882,031 ש"ח (כלומר, 571,630 ש"ח ריביות ומדדים – תחת הנחות מדד וריבית מסוימות).
אגב, את עמלת הפרעון לא נכניס לטבלה הזו אלא לטבלה נפרדת שתכף אתייחס.
כעת הגיע הזמן לבנות תמהיל משכנתא שנכון לזמן הזה
תמהיל המשכנתא שאנו נבנה עכשיו אינו קשור ואינו צריך להיות קשור לתמהיל הראשוני אותו בנינו לפני מספר שנים. זהו תמהיל שצריך להיות רלוונטי לנקודה החדשה בחיינו, לעבודות החדשות, המשכורות החדשות, ההוצאות החדשות וכו'…
אם יש מסלול טוב מאוד במשכנתא הישנה – ניתן לא למחזר אותו, להשאיר אותו כפי שהוא ולמחזר את שאר המשכנתא. אני מאוד מאוד ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי בבניית התמהיל כי התמהיל חשוב מאין כמוהו להצלחת המשכנתא.
כמו כן, התמהיל יושפע גם מריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל מסלול כעת ומצפי המדד ושינויי הריבית העתידיים.
בקיצור – תמהיל משכנתא חדש לגמרי שתואם את חיינו ותנאי השוק העכשוויים.
עכשיו אפשר לקבל ולבדוק הצעות משכנתא אמיתיות עבור התמהיל שבנינו
עכשיו זה הזמן לפנות לבנק (שבו נמצאת המשכנתא וכמובן גם לבנקים מתחרים) ולבקש הצעת ריבית לתמהיל שבנינו. לכל הבנקים יש מוקד טלפוני לבחינת מיחזורים, כמו הגשה של בקשה למשכנתא חדשה.
המטרה שלנו לבחון האם נשלם פחות כסף (בהחזר החודשי או בטווח הארוך). לצורך הדוגמא, נניח שבחרנו בתמהיל החדש להישאר עם אותו ההחזר החודשי (תציצו למעלה ותראו שהוא עמד על 7,762ש"ח).
את ריבית הפריים – נוכל לבקש מינוס עמוק יותר (כיום יש שם מינוס 0.6 שזה יפה, אך אפשר יותר טוב).
את הריבית המשתנה הצמודה שצברה מדדים ניתן לשנות גם. נרצה לבחון מתי נקודת השינוי שלה. אם נקודת השינוי קרובה המשתנה תקפוץ משמעותית.את הקל"צ כמובן לא נמחזר, זה מסלול טוב מאוד, כיום לא נוכל לקבל ריבית כזו זולה.
מי שצריך תזכורת למה היא קופצת שיכנס למדריך על המסלולים. בקצרה העוגן עלה משמעותית מאוד והמרווח נשאר זהה.
בואו ניקח את עצמנו לתרחיש תיאורטי מעט שונה.
נניח שיש לי משכנתא כזו:
- ניתן לראות שהמשכנתא הנוכחית עומדת על 1,130,000 ש"ח
- כעת נניח שעמלת הפרעון במשכנתא שלי עומדת על סכום של 27,000 ש"ח (כי הריבית הממוצעת ירדה ל4.5%)
- המשכנתא החדשה שאני אמור לבקש מהבנקים תהיה 1,157,000 ש"ח
כלומר החיבור בין שני הסכומים יתן לי את היתרה לסילוק, וזו תהיה המשכנתא החדשה שנקים.
מקימים משכנתא חדשה שסוגרת את הישנה.
כן, מיחזור הוא פרעון המשכנתא הקיימת ולכן יש עמלות פרעון. זה פרעון לכל דבר, גם במיחזור פנימי וגם חיצוני.
במצב כזה נרצה לבחון תוך כמה זמן אנחנו מתגברים על הקנס הזה, כמה הוא עולה לנו וכמה אנחנו חוסכים. שלא נשלם סתם קנס.
בהחלט יתכן שלא יהיה כדאי למחזר מסלול אם עמלות הפרעון בו גבוהות, אולי עדיף להשאר עם הריבית היקרה יותר.
במקרה לדוגמא – אין שום כדאיות.
הריבית יורדת, החוב עולה, ההחזר חודשי זהה, החוב לאורך התקופה יהיה גבוה יותר עד תום המסלול. במילים אחרות – הגדלנו את החוב – ולא קיבלנו שום דבר בתמורה.
גרפים להמחשה:
מה נדרש מאיתנו בביצוע מחזור משכנתא (עלויות ובירוקרטיה)?
נניח שבדקנו (או שיועץ משכנתא בדק עבורנו) וראינו שכדאי לנו למחזר את המשכנתא – חשוב שנדע שלתהליך המחזור הזה יש עלויות נלוות וגם לפעמים לא מעט בירוקרטיה שמצטרפת לתהליך הנ"ל.
עם זאת, חשוב להכיר שבתחילת אפריל 2025 בהוראת בנק ישראל יצא לדרך מסלול הקלות בו הבנקים יעשו ביניהם הרבה מהעבודה הבירוקרטית.
מיחזור פנימי (נשארים באותו בנק המשכנתאות)
-
אם לא מעלים החזר חודשי – חתימות ב-SMS / מייל / אזור אישי באתר הבנק. קל ופשוט. משלמים רק דמי פתיחת תיק ע"ס כמה מאות שקלים.
-
אם מעלים החזר חודשי – צריך להגיש את כל המסמכים העדכניים (תלושים, עו"ש וכו') כדי להוכיח לבנק שאנחנו מסוגלים להחזיר את ההחזר החודשי הזה.
-
הערה חשובה 1 – אם יש ערב בתיק או אם יש הכנסות מחו"ל, או דוח אשראי בעייתי – הבנק יכול לדרוש בחינה של התיק וחתימות בסניף.
-
הערה חשובה 2 – לשים לב שקיימות פוליסת ביטוח משכנתא לתקופה המתאימה.
-
הערה חשובה 3 – לשים לב שתעודות הזהות בתוקף.
-
הערה חשובה 4 – לוודא שתהליך הרכישה הושלם והזכויות רשומות על שמכם כמו שצריך.
מרגע שסיימנו את החתימות המיחזור יבוצע בטווח של כמה ימים.
מיחזור חיצוני (מבנק X לבנק Y)
שימו לב, זו משכנתא חדשה לגמרי, הבנק לא מכיר את הנכס שלנו, לא מכיר אותנו הלווים, ולכן ידרוש הכל כמו תיק משכנתא חדש (תלושים עו"ש וכו').
זה שבנק כלשהו נתן לנו משכנתא אז – לא אומר שום דבר לגבי העסקה החדשה.
בירוקרטיה ועלויות נלוות:
1. שמאות – בד"כ באזור של 1,000-3,000 ש"ח, את השמאות יש להפנות לבנק החדש אליו ממחזרים.
2. תשלום אגרות רישום (כמה מאות שקלים בד"כ).
3. תצהיר עו"ד על דירה יחידה אם המימון מעל 50%.
4. יפוי כח נוטריוני אם טרם הושלמו רישומי הזכויות בטאבו (כמה מאות שקלים)
5. דמי פתיחת תיק (כמה מאות שקלים – ניתן לבקש פטור).
6. חתימות פיזיות בבנק.
את תהליך הרישום של המשכנתא הנוספת, וההסכמה מהבנקים – כיום הכל קורה בשיח פנימי בין הבנקים ואתם הלקוחות לא צריכים לרוץ בין הבנק בו המשכנתא הקיימת ובנק החדש.
קל יותר לבצע מחזור פנימי – כן, הבנתם נכון. התהליך של מיחזור פנימי הרבה יותר קל ופשוט. אך אנו עשויים להיתקל בתמחור לא כל כך הוגן מצד הבנק הנוכחי שלנו (בטח אם יש לנו מסלולים מאוד זולים מהעבר). הבנק יעשה שרירים, ואנחנו נסביר שנעזוב אותו אם לא יתן לנו הצעה הוגנת. זה המשחק.
ניתן לקבל הצעה מבנק מסויים וללכת איזה לבנק בו מתנהלת המשכנתא שלנו, לבקש הצעה משופרת ולסגור בבנק הנוכחי.
"בנק נכבד, אנחנו רוצים לבצע מיחזור פנימי כי זה נוח יותר, אבל לא בכל מחיר"
ביטוחים – הבנק שאליו ממחזרים ידרוש ביטוח חיים על מלוא סכום המשכנתא (זוכרים? כמו משכנתא חדשה) ניתן לבקש מהבנק החדש לקבל את הפוליסה עם השיעבוד אליו לאחר הסרת השיעבוד של הבנק הנוכחי. זה לוקח קצת זמן אז הבנק שאליו ממחזרים יכול לסרב למהלך… אם מבקשים ומסבירים יפה אז המהלך אפשרי.
אגב, זה זמן מעולה לבדוק אם אתם משלמים יקר או זול על ביטוחי המשכנתא שלכם ואולי כדאי לכם למחזר גם אותם (כאן תוכלו לקרוא על מחזור ביטוח משכנתא).
יועץ משכנתאות – כמובן שאם שכרתם שירות של יועץ משכנתאות, יש לשקלל גם את עלות השירות שלו.
אלו פחות או יותר המשימות שתידרשו לבצע על מנת להשלים את מחזור המשכנתא שלכם.
מיותר לציין, שהבירוקרטיה הרבה יותר פשוטה אם נשארים בבנק המקורי, אבל זה נכון עבורכם רק אם ההצעה שקיבלתם מהבנק הנוכחי אכן משתלמת יותר ממעבר לבנק אחר.
אם ההצעה של הבנק הקיים לא משתלמת אז אין ספק שכדאי להשקיע קצת בבירוקרטיה ובריצות (ואף לשלם טיפה עלויות נלוות) וכך לחסוך כמה שיותר.
מיתוס במחזור משכנתא שכדאי לנפץ
הרבה מאיתנו חושבים שאם שילמנו כבר כמה שנים משכנתא אז בעצם שילמנו את כל הריביות ומה שנשאר עכשיו זה לשלם את הקרן בלבד.
אני מבין את החשש של הממחזרים והוא נובע בגלל שרוב המשכנתאות שלנו פועלות לפי שיטת לוח שפיצר (שיטה שבה כל שנה שעוברת אנו מחזירים באופן יחסי יותר קרן מאשר ריבית מהשנה הקודמת לה), אז אנו חושבים שאם נעצור את המשכנתא עכשיו ונחליף לאחרת אז בעצם אנו נעצור את התהליך החיובי שבו אנו מגדילים את תשלום הקרן על חשבון הריבית.
אבל זה לא ככה, מהסיבה הפשוטה שגובה החזר הריבית מההחזר החודשי מושפע משני דברים (גובה הריבית, ויתרת החוב) ואם הריבית תקטן ו / או נגדיל את ההחזר החודשי אז לא רק שניפגע אלא נרוויח ובגדול כי ככל הנראה גם הורדנו את גובה הריבית וגם קיצרנו את השנים אז לא רק שניפצנו את המיתוס שאנו נפגעים אלא ממש מחקנו אותו לגמרי כי אנו נרוויח פעמיים מהמהלך.
ריבית קבועה במחזורי משכנתא
אם יש לכם משכנתא שאין בה בכלל ריבית קבועה (הייתה ונגמרה /סולקה /נלקחה לפני שהייתה חובה לקחת קבועה) אתם יכולים למחזר במיחזור פנימי לריבית משתנה בלבד (לעתים הבנקים דורשים העברה של 10,000 ש"ח או 10% מסכום המשכנתא לריבית קבועה).
לסיכום,
כמו שאמרתי אני ממליץ בכל שנה ושנה לבדוק האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא, ובעיקר ממליץ לפתוח אוזניים להקשיב לרחשים, האם ירידת ריביות בשוק יוצרת לנו הזדמנות לשפר עמדות? האם עליית ריבית מאיימת על מסלולים שיש לי במשכנתא? האם עמלת פרעון מוקדם רוצחת לי את כדאיות המיחזור? צריך לשאול את השאלות הנכונות…
אני מקווה שהפוסט הזה עשה לכם סדר בנושא ויעזור לכם לבצע בדיקת כדאיות ולחסוך כסף.
רוצה לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא בחינם?
אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולבצע בדיקת כדאיות (והערכת חסכון) למיחזור משכנתא.
הבדיקה היא בחינם וללא התחייבות ונערכת 2 חברות ייעוץ שנבדקו ונבחרו על-ידי >>
510 תגובות
שלום,
האם ניתן למחזר מסלול אחד בלבד בבנק אחר?
לשם הדוגמא להעביר את מסלול הפריים לבנק אחר ולהשאיר את יתר המסלולים בבנק המקורי?
תודה
שלום לירן,
כן בהחלט
בהצלחה
שלום,
קודם כל, תודה רבה עבור המידע החשוב שאתה נותן לציבור בישראל.
אשתי ואני בני 31, קנינו דירה שנייה ביוני 21 עם משכנתא כפולה לפי הפירוט הבא:
עבור הנכס הראשון בעלות 1.5 מיליון:
פריים 222,500 בריבית 1.1% ל-168 חודשים.
קל"צ 222,500 בריבית 2.31% ל-75 חודשים.
צמודה משתנה כל חמש 222,500 בריבית 1.58% ל-180 חודשים.
עבור הנכס השני בעלות 2.67 מיליון:
פריים 450,500 בריבית 0.8% ל-150 חודשים.
קל"צ 400,500 בריבית 1.79% ל-78 חודשים.
צמודה משתנה כל חמש 350,500 בריבית 1.43% ל-168 חודשים.
סה"כ משכנתא 1.869 מיליון, בהחזר חודשי של 17.2 אלף.
היום קיבלנו 200 אלף ש"ח מאופציות שנרצה להחזיר איתם חלק מהמשכנתא.
אנחנו מאוד חוששים מעליית המדד וריבית הפריים!
שאלה ראשונה, איזה מהמסלולים כדי להחזיר קודם?
שאלה שנייה, האם כדי למחזר את המשכנתא עכשיו או בעוד 5 שנים כשלא ישאר קל"צ?
שוב, תודה.
שלום,
השאלה היא: האם ניתן לקבל בעת מחזור משכנתא הלוואה גדולה יותר מהמשכנתא המקורית "לכל מטרה". והאם זה יפגע בריבית שאקבל?
האם יש השפעה לסיבה של התוספת למשכנתא על הריבית שאקבל? אם כן, אילו סיבות מהוות עילה לריבית נמוכה יותר?
שלום ניר,
1. משכנתא שנלקחה לטובת רכישה תמוחזר להלוואה בריביות דיור (ריביות נמוכות)
2. משכנתא שנלקחה לטובת "כל מטרה" תמוחזר להלוואה בריביות לכל מטרה (ריביות גבוהות)
3. משכנתא חדשה לכל מטרה, תתומחר בריביות יחסית גבוהות (אבל זה לא ישפיע על החלק שנלקח לטובת רכישה שגם אותו את ממחזר)
בהצלחה
שלום,
תודה על הבלוג וכל המידע.
לקחתי משכנתא ב2016 ואני מעוניינת למחזר לאור החלטת בנק ישראל לשינוי התמהיל (2/3 פריים במקום שליש).
האם בהליך מחזור יש להציג משכורות והכנסה?
ב2016 הייתי שכירה בארץ וכיום אני עצמאית שירדה מהארץ לכן לא יכולה להציג משכורות (רק הכנסות מחו"ל – והרי הבנק רוצים לראות הכנסות בארץ).
אודה על תשובתך,
שירה
שלום שירה,
השינוי טרם אושר ועבר – כתבתי על כך בהרחבה בפוסט חדש
באופן כללי, בתור תושבת חוץ תצטרכי להראות הכנסות מחו"ל גם במחזור
בהצלחה
שלום,
כיום יש לי מסלול קלץ לעוד עשר שנים בסך 330,000 ש"ח בריבית של 4.6%.
אני רוצה לבחון כדאיות של מחזור המסלול תוך פירעון של כ-130,000 ש"ח אל מול סילוק חלקי (בלי מחזור).
בהשוואה במחשבון משכנתא של המשך המסלול הנוכחי (תוך הפחתה ל-200K), ובאותו החזר (כ-3K בחודש – תוך קיצור התקופה לכ-6 שנים), אל מול מחזור המסלול לריבית פחותה (נניח 3%) על סכום זהה (200K) ובהחזר זהה (לתקופה דומה – כ-5.5 שנים) – החיסכון עומד על כ-15K.
מאחר ועמלת הפירעון המוקדם עומדת על כ-18K אני תוהה אם יש כדאיות במחזור ונראה שעדיף להסתפק בסילוק חלקי על אף הריבית הגבוהה.
האם פספסתי משהו?
שלום אבי,
אם החיסכון שנוצר הוא לאחר שחישבת את עמלת הפירעון – אז כדאי למחזר
אם אתה חוסך 15 ואז עוד ציך לשלם עמלת פירעון – אז בוודאי זה לא משלתם
כמובן שיש לקחת עוד עלויות בחשבון אם ישנן (שמאות/ דמי פתיחת תיק וכו')
בהצלחה
שלום נתנאל,
נראה בסדר
בהצלחה