מדריך משכנתא – חלק ה': מסלולי משכנתא נפוצים וסוגי הריביות השונים

תאריך עדכון: 07/09/2025

הגענו לחלקים המעניינים של מדריך המשכנתאות, בפרק הזה ובפרקים הבאים אחריו נלמד על:

1. מסלולי המשכנתא הקיימים בשוק
2. היתרונות והחסרונות של כל מסלול
3. איך בונים תמהיל משכנתא נכון עבורכם
4. איך מנהלים משא ומתן יעיל מול הבנקים
5. איך בסוף בוחרים בבנק הסופי ובתמהיל הנכון עבורנו

מסלולי משכנתא הקיימים בשוק

ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, ובפוסט זה אני אנסה להציג בפניכם את כולם (מראש אני מזהיר, זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").

חשוב לדעת שאין דבר כזה, מסלול משכנתא טוב או מסלול משכנתא רע, מכיוון שכל מסלול יכול להיות עבורנו טוב כי הוא מתאים לנו ולמישהו אחר הוא יהיה מסלול רע כי הוא פחות מתאים לו.

הרעיון הוא להעריך מהם המסלולים שמתאימים לנו ולשלב אותם בצורה נכונה ונבונה בתמהיל המשכנתא שלנו. אבל זה לפרק הבא, בואו נתמקד במסלולים עצמם.

ריבית קבועה צמודת מדד – (ק"צ)

מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה (הריבית לא תשתנה עד סוף המשכנתא).

קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה למדד המחירים לצרכן.

דוגמא פשוטה להבנה – נניח כי ההחזר החודשי על מסלול זה הוא 1,000 ש"ח בחודש ונניח שבכל שנה המדד עולה ב-1%, מה שיקרה הוא שבשנה הראשונה אתם תשלמו 1,000 ש"ח לחודש אבל לאחר שנה ההחזר כבר יעלה ל- 1,010 ש"ח וכן הלאה בכל שנה ושנה (במידה ובאמת המדד יעלה בתום כל שנה באחוז אחד).

דוגמה מורכבת (מהשטח) – למשל אתם חייבים לבנק 500 אלף ש"ח במסלול קבועה צמודה, בריבית של 2.5% לתקופה של 25 שנים.

• החזר חודשי 2,243 ש"ח שמתחלק בין קרן לריבית (ע"פ לוח שפיצר). קרן 1,201 ריבית 1,042.
  אז הקרן שלנו ירדה לאחר החיוב ל498,799 ש"ח.
• אז מגיעה הצמדת המדד. אם מדד המחירים לצרכן הוא 3% שנתי (נחלק ב-12 כדי לקבל ממוצע חודשי בקירוב), נכפיל ביתרת הקרן נוסיף לקרן ונקבל את יתרת הקרן החדשה שלנו.
• 498,799 ש"ח כפול 0.03 לחלק ל-12 = 1,247 ש"ח.

כלומר הקרן גדלה ב1,247 ש"ח, למרות ששילמנו גם החודש! יתרה עדכנית 500,046 ש"ח
עכשיו נותר לנו לשלם את אותו חוב (או אפילו יותר חוב) בפחות זמן – ולכן גם החזר חודשי בהכרח יעלה.

בחינת המסלול

• ריבית – קבועה ולא משתנה.
• הצמדה למדד – רמת סיכון גבוהה, שכן אם המדד יעלה הקרן תגדל ובעקבותיה גם ההחזר החודשי.
• עמלת פירעון מוקדם – קיים סיכון של עמלות פרעון. אם לקחנו משכנתא כשהריביות היו גבוהות ואנו מגיעים לבצע פרעון / מיחזור כשהריביות נמוכות – יכול להיווצר קנס פרעון מוקדם.
  על פני השנים התנודתיות של הריבית במסלול הזה לא גבוהה במיוחד, יחד עם זאת הסיכון עדיין קיים. וכן, יש תרחיש שבו משלמים גם הצמדה למדד וגם עמלות פרעון מוקדם. לא נעים.

בשורה התחתונה, מסלול טוב כאשר לוקחים אותו לתקופה קצרה ויצא המזל ובשנים האלו גם עלתה הריבית (ואז לא יהיו לנו עמלות) וגם יצאו מדדים נמוכים (במידה וקרה ההפך, הריבית ירדה והמדד קפץ אנחנו נהיה בבעיה).

מסלול "ריבית קבועה לא צמודה" (קל"צ)

מסלול משכנתא בו אין הפתעות. אתם מתחילים עם החזר חודשי מסוים ונשארים איתו לאורך כל חיי ההלוואה, הקרן וההחזר החודשי לא עולים לעולם!

אך יחד עם זאת, יש פה שני חסרונות, כי המסלול יקר ביחס למסלולים האחרים, ייתכן ויהיו עמלות פירעון מוקדם גבוהות מאוד.

בחינת המסלול

• ריבית – קבועה לאורך כל חיי ההלוואה (ללא סיכון כלל).
• הצמדה למדד – אין (ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית)
• פירעון מוקדם – ייתכנו קנסות מאוד גבוהים, בדומה מאוד לריבית "קבועה צמודת מדד". רק עם תנודתיות גדולה יותר בריבית באופן היסטורי.

בשורה התחתונה, מסלול עם רמת סיכון בינונית. מצד אחד הכל קבוע וידוע מראש וכביכול אין סיכון.
יחד עם זאת, ייתכנו קנסות גבוהים וייתכן שנגלה לאורך השנים כי המחיר ששילמנו על המסלול הנ"ל היה גבוה מאוד.

דוגמא קטנה לעמלת הפירעון המוקדם:
לקחנו משכנתא עם 500 אלף ש"ח במסלול קל"צ 25 שנים בריבית 5%.
לאחר שנתיים הריביות ירדו אנחנו רוצים למחזר, יתרת החוב תהיה 478,853 ש"ח.

• אם הריבית ההמוצעת יורדת ל4.5% הקנס יהיה 23,181 ש"ח. אם הריבית ההמוצעת יורדת ל4.25% הקנס יהיה 35,392 ש"ח
• אם הריבית ההמוצעת יורדת ל4% הקנס יהיה 48,041 ש"ח
• אם הריבית ההמוצעת יורדת ל3.75% הקנס יהיה 61,145 ש"ח.

משמעותי מאוד. במידה ונושא זה מענין אתכם, כאן ניתן ללמוד על כל קנסות היציאה במשכנתא.

נ.ב: כאן ביצעתי השוואה בין ריבית קבועה צמודה לבין ריבית קבועה לא צמודה.

ריבית משתנה צמודת מדד (מ"צ)

דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך עם שינוי קל.
הריבית נקבעת ע"פ נוסחה:
עוגן + מרווח = ריבית.

בנוסף, הריבית משתנה אחת לתקופה מוסכמת מראש וכל כן, מאפשרת גמישות רבה ביחס למסלולים הקבועים.

במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת פרעון מוקדם ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.
לרוב העוגן מבוסס על תשואה של אגרות חוב ממשלתיות, ואת המו"מ מול הבנק אנחנו מנהלים על המרווח. הריבית תהיה התוצאה הסופית של הנוסחה.

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לסיכום מול הבנק), לרוב מדובר על חמש שנים (אך קיים גם בכפולת של שנה, שנה וחצי, שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש שנים, שבע שנים, ו-10 שנים בחלק מהבנקים).
• הצמדה למדד – קיימת וכמו במסלול הקודם, זה מאוד תלוי אילו מדדים נספוג.
• פירעון מוקדם – ישנה נקודת יציאה קבועה כל X שנים (בהתאם לסיכום עם הבנק) בה בוודאות אין עמלת פרעון מוקדם, אם נרצה למחזר / לסלק את ההלוואה לפני מועד נקודת השינוי – העמלה לא אמורה להיות גבוהה כל כך (כי היא מחושבת עד הנקודה הקרובה ולא עד סיום התקופה של המשכנתא).
• רמת סיכון – בינונית. הריבית משתנה אחת לכמה שנים ובנקודה זו ההחזר יכול לעלות, כמו כן קיים הסיכון של המדד.

בשורה התחתונה, ברמת הריבית הוא קצת פחות טוב מהמסלול הקודם (קבועה צמודת מדד), אבל בגזרת עמלת הפרעון הוא הרבה הרבה יותר נוח כי יש לו נקודות יציאה וגם אם יוצאים לפני נק' היציאה עמלת פרעון מוקדם לא תהיה גבוהה.

מסלול "ריבית משתנה לא צמודה" (מל"צ)

מסלול שמשלב שני מסלולים בתוכו (הוא דומה למשתנההצמודה פשוט ללא הצמדה, ודומה לקבועה הלא צמודה פשוט עם נק' יציאה אחת לX שנים).
לפי הנוסחה שאתם מכירים: עוגן + מרווח = ריבית

הוא יכול להיות מצויין למי שמחפש יציבות לX הקרובות (כי בX שנים אלו הריבית לא תזוז ומכיוון שהוא לא צמוד אז בטוח שההחזר לא יזוז כלל).

תדירות שינוי הריבית תלויה במה שתבקשו מהבנק (יש על המדף מסלולי מל"צ של כל שנה, שנה וחצי, שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש שנים, חמש שנים, שבע שנים וגם עשר שנים. בכל בנק יש מגוון שונה שלהן, בכל הבנקים יש של 5 שנים, אפשר לשלב כמה סוגי מל"צ).

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה אחת ל-X שנים.
• הצמדה למדד – אין (ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית).
• פירעון מוקדם – בדומה למשתנה הצמודה, אם תחכו לנקודת השינוי לא יהיו בכלל קנסות, אם תבחרו לסלק את המשכנתא לפני נק' היציאה, אז יתכנו ויהיו קנסות אבל הם לא יהיו משמעותיים כמו במסלולים הקבועים כי החישוב יערך רק עד נק' השינוי של הריבית.

בשורה התחתונה, אלטרנטיבה נחמדה מאוד למי שרוצה יציבות וודאות ל-X שנים הקרובות, ולא להיות חשוף מדי לעמלות פרעון מוקדם, או חושש מעליית ריבית ולכן יעדיף להימנע מפריים. או מי שרוצה לקחת את המשתנה הצמודה וחושש מההצמדה למדד (כאן כתבתי על איך לבחור משתנה צמודה או לא צמודה).

מסלול משתנה כל שנה לא צמודה (מבוסס עוגן מק"מ)

מסלול שאין בכל הבנקים, אבל אלו שמציעים אותו יציעו לכם אותו במקום או בשילוב ריבית הפריים.

הוא בעל מאפיינים מאוד דומים לריבית הפריים עם שני שינויים קטנים:

1. הוא משתנה אחת לשנה ולא מספר פעמים בשנה.
2.  המרווח של הבנק הוא חיובי (כלומר עוגן מק"מ + מרווח) בעוד שבפריים המרווח לרוב יהיה שלילי (פריים מינוס משהו).

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה אחת לשנה (זהו בעצם הסיכון במסלול זה והוא נמוך מהסיכון בפריים בו הריבית משתנה 8 פעמים בשנה).
• הצמדה למדד – אין.
• פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
• רמת סיכון – בינונית, במידה והריבית מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה. יהיה לנו קצת זמן להתארגן לקראת השינוי (מרגע שהריבית עולה עד נק' השינוי).

בשורה התחתונה, מסלול שיכול להשתלב יחד עם מסלול הפריים וזאת במידה והוא לא יהיה יקר מדי, הוא מאוד מאוד דומה לפריים ולכן יש לזכור שעל אף יתרונותיו (לא צמוד מדד, ניתן לפרעון ללא קנס), יש בו סיכון ונרגיש אותו היטב כאשר הריבית עולה, ולקראת ירידת ריבית הוא יהיה נהדר כי הריבית בו בפועל תהיה נמוכה יותר מריבית בנק ישראל.

מסלול הפריים

מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד, וההחזר החודשי מתנהג על בסיס ריבית הפריים.
ריבית זו  מורכבת משני רכיבים – ריבית בנק ישראל ותוספת קבועה של 1.5%.

בחינת המסלול

• ריבית – משתנה שמונה פעמים בשנה ע"פ החלטת בנק ישראל. כאן גם נעוץ כמובן הסיכון של עליית ריבית מיידית עם ההחלטה.
• הצמדה למדד – אין.
• פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
• רמת סיכון – גבוהה, במידה וריבית הפריים מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה.

להלן דוגמא:

אתם חייבים לבנק 500 אלף ש"ח במסלול פריים בריבית 6% תקופה 25 שנים, החזר 3,222 ש"ח.

• אם הריבית תרד ב0.25% ההחזר ירד ב76 ש"ח.
• אם הריבית תעלה ב0.5% ההחזר יעלה ב154 ש"ח.

בשורה התחתונה, מסלול טוב אם מקבלים בו מרווח נמוך ושלילי (פריים מינוס משהו), אין הצמדה למדד ובעצם הקרן יורדת לעולם ולא עולה כמו במסלולים הצמודים הקודמים ובנוסף, אין עמלת יציאה וניתן לשנות או לפרוע בכל רגע נתון.

כמובן שצריך להזכיר שיש סיכון מסוים במסלול זה כי אם הריבית תקפוץ ותעלה ההחזר החודשי שלנו יעלה בהתאם ולא יהיה לנו זמן להתארגן לקראת העליה.

מסלולי מט"ח (דולר / אירו / ין יפני)

רוב מסלולי המט"ח דומים באופיים, הריבית משתנה בהתאם לריבית בחו"ל (אירופה / ארה"ב / יפן), קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.

בחינת המסלול

• ריבית  – משתנה אחת לשלושה חודשים / חצי שנה / שנה.
• הצמדה למדד – אין
• פירעון מוקדם – ניתן לפרוע כל רגע נתון (לא ייתכנו קנסות אך ייתכן שער חליפין גבוה)
• רמת סיכון – גבוהה מאוד, תחשבו מה קורה אם לקחתם 200 אלף דולר כאשר שער החליפין היה 3.5 ₪ ולפתע שער החליפין קפץ ל4.5 ₪ (ודרך אגב זה יכול לקרות בהחלט).
• אוטומטית אתם חייבים לבנק עוד 200,000 ₪ – כמו כן באותו רגע גם ההחזר החודשי שלכם קופץ בעשרות אחוזים.

בשורה התחתונה, מסלול ספקולטיבי מאוד, ישתנה לפי שער חליפין וגם לפי הריבית הנהוגה בחו"ל. אם אין לכם הכנסות מחו"ל באותו מטבע – אולי עדיף שלא… (כתבתי כאן על האם כדאי לקחת מסלול מבוסס מט"ח במשכנתא).

לסיכום
ישנם עוד לא מעט מסלולי משכנתאות ש"עומדים על המדף" בבנקים למשכנתאות, אני לא רוצה להרחיב עליהם כי אני לא חושב שהם נפוצים וחבל לי לבלבל אתכם (אני רוצה שתתרכזו בעיקר ותכירו את המסלולים הנפוצים).

הכרת כל אחד מהמסלולים היא חובה לפני שלוקחים משכנתא ובוחרים מה יהיה המשקל של כל מסלול בתמהיל ההלוואה שלנו.

אני קורא לכם להמשיך ולקרוא, לנסות להבין את התחום ובעיקר לנסות להבין מה טוב לכם ומה פחות טוב עבורכם.

בפרק הבא נבחן מה זה תמהיל משכנתא ואיך מרכיבים תמהיל הלוואה חסכוני ונטול סיכונים.