ראש בראש: ריבית משתנה צמודה מול ריבית משתנה לא צמודה

כמו שהבטחתי בשבוע שעבר, בשבועות הקרובים אני מבצע השוואות מסודרות בין מסלולי משכנתא נפוצים (בשבוע שעבר ערכתי השוואה בין מסלול קבועה צמודת מדד למסלול קבועה לא צמודת מדד) והיום אני אערוך השוואה בין מסלול משתנה צמודת מדד לבין מסלול משתנה לא צמודת מדד.

כמעט בכל תמהיל משכנתא בשנים האחרונות, תוכלו למצוא מסלול בריבית משתנה (לרוב זה יהיה משתנה צמודת מדד), אך חשוב שתדעו שיש עוד חלופה שנקראת ״משתנה לא צמודת מדד״ והיום אנסה לעמוד על ההבדלים בין שני המסלולים.

איך תתבצע ההשוואה?

ראשית, אני אכתוב בכמה מילים את המאפיינים (והיתרונות והחסרונות של כל מסלול) ולאחר מכן אבחן כל מסלול תחת 3 פרמטרים: המחיר שלו (גובה הריבית והמדד), הסיכון שלו (מה הסיכוי שההחזר בו יעלה) והגמישות שלו (כלומר, מה הסיכוי לשלם בו קנסות כאשר רוצים להחזיר או למחזר את המשכנתא), לבסוף אני אתן את דעתי האישית ואגיד מה אני מעדיף.

אז מה יותר שווה? ריבית משתנה צמודת או ריבית משתנה לא צמודת מדד? בואו נתחיל…

מסלול ריבית משתנה צמודת מדד – מאפיינים

מהשם של המסלול ניתן להבין את שני המאפיינים העיקריים שלו, הוא קודם כל מסלול בריבית משתנה (לרוב ידברו איתנו על ריבית שתשתנה אחת לחמש שנים, אך קיימים מסלולים שמשתנים גם בתקופות אחרות) והוא גם צמוד מדד.

להלן היתרונות שלו:

• ריבית יחסית זולה למשך החמש השנים הראשונות
• יש נקודת יציאה ללא עמלה בעוד חמש שנים

להלן כמה חסרונות:

• אין וודאות לריבית שתהיה לנו בעוד חמש שנים (אנחנו מקבלים מהבנק רק עוגן, מעין נוסחא קבועה, והריבית תשתנה בהתאם אליה בעוד חמש שנים)
• הקרן צמודה למדד ויכולה להגדיל את הקרן (סכום ההלוואה שלקחנו) וכתוצאה מכך גם את ההחזר החודשי

מסלול ריבית משתנה לא צמודת מדד – מאפיינים

גם במסלול הזה, מספיק שנקרא את השם שלו ונוכל להבין לבד  את שני המאפיינים העיקריים שלו, הוא קודם כל מסלול בריבית משתנה (בניגוד למסלול הקודם, מסלול זה קיים רק בחלופה של ״משתנה כל 5 שנים״) והפעם הוא לא צמוד למדד.

להלן היתרונות שלו:

• ריבית יחסית זולה למשך החמש השנים הראשונות (ביחס לקבועה הלא צמודה)
• יש נקודת יציאה ללא עמלת פרעון בעוד חמש שנים

להלן כמה חסרונות:

• אין וודאות לריבית שתהיה לנו בעוד חמש שנים (בדומה למסלול הצמוד)
• הריבית שלו יחסית יקרה מול החלופה הצמודה (מכיוון שהוא מגלם שינוי עתידי במדד המחירים לצרכן)

המחיר – מה יותר יקר – משתנה צמודה או משתנה לא צמודה?

זו בעצם שאלת מיליון הדולר (או מיליון השקל אם תרצו) – איזו ריבית משכנתא יקרה יותר? בעיקרון לטווח הקצר, המשתנה הלא צמודה יקרה יותר מהמשתנה הצמודה.

כלומר, אם ניקח הלוואה ל-20 שנה אז הבנק יבקש מאיתנו כיום במסלול הלא צמוד כ-4% ובמסלול הצמוד כ-3% בלבד (אבל אליהם יש להוסיף את המדד שיהיה בכל שנה).

ולכן לא ניתן לקבוע מראש מה יותר יקר או זול, אלא נצטרך להמתין חמש שנים ולבדוק מה היה גובה המדד בכל שנה וכך נוכל להבין בדיעבד מה היה יותר יקר/זול בדיעבד.

מה שכן ניתן לעשות מראש זה לנסות ולהעריך מה יהיה המדד הממוצע בחמש השנים הבאות ולהשוות אותו אל מול ההפרש בריבית שהבנק מבקש מאיתנו.

לדוגמא, אם הבנק מבקש מאיתנו 4% עבור המשתנה הלא צמודה ו-3% עבור המשתנה הצמודה, אז זה אומר שאם המדד יהיה בגובה של כ-1% לשנה אז המסלולים דומים, אבל אם הוא יהיה גבוה מ-1% בשנה אז המשתנה הלא צמודה עדיפה, ולהפך אם הוא יהיה נמוך מ-1% בשנה אז המשתנה הצמודה תהיה עדיפה.

(אני מזכיר שהחישוב הוא לא בדיוק כפי שעשיתי כאן, מכיוון שהמדד מוצמד לקרן ובכך מגדיל אותה וכתוצאה מכך גם את ההחזר החודשי, כמו גם שהמדד אינו מתפרסם פעם בשנה אלא אחת לחודש – בחישוב הנ״ל התכוונתי רק להציג את הרעיון הכללי והפשוט מבלי להיכנס לחישוב המדויק).

בשורה התחתונה: מה יהיה יותר יקר או זול לא נוכל לדעת בשלב זה, אנו כן יודעים שעבור המשתנה הלא צמודה נצטרך לשלם יותר כסף כבר מהיום הראשון והיא תהיה היקרה יותר בטווח הקצר (בלבד).

עמלת פרעון מוקדם – באיזה מסלול קיים סיכוי גבוה יותר לתשלום קנס?

אתחיל ואומר שבשני המסלולים הנ"ל יש לנו נקודת יציאה מובטחת בעוד חמש שנים ללא קנסות וללא עמלות פרעון בכלל.

כמו כן, גם אם נצא לפני תום תקופת המשכנתא או נקודת היציאה, אז לא בטוח שנשלם קנס וגם אם בסוף כן נצטרך לשלם אז הקנס צפוי להיות מופחת משמעותית (לעומת המסלולים הקבועים).

בשורה התחתונה: בשני המסלולים קיים סיכוי נמוך לתשלום קנס והסיכוי בשני המסלולים דומה ואין עדיפות לאחד המסלולים.

סיכון – איזה מסלול יותר מסוכן?

גם פה חשוב להדגיש בתחילת דבריי, ששני המסלולים מסוכנים יחסית כי הריבית שלהם אמורה להשתנות בעוד חמש שנים (ואנחנו ממש לא יודעים אם היא תעלה או תרד ובכמה), לכן שני המסלולים נושאים בחובם סיכון מסוים.

בנוסף, במסלול המשתנה הצמודה יש סיכון נוסף שהוא המדד, ובמידה והמדד יעלה בגסות באגרסיביות, אנו נמצא את עצמנו חייבים לבנק יותר כסף ומשלמים בכל חודש יותר בהחזר החודשי (עוד לפני שהשתנתה הריבית).

בשורה התחתונה: בשני המסלולים קיים סיכון (כי הריבית אמורה להשתנות ולא בטוח שלטובתנו), בזמן שבמסלול הצמוד יש סיכון נוסף והוא המדד ולכן אין ספק שהמל"צ (המשתנה לא צמודה) מנצחת בנקודות את המ"צ (המשתנה הצמודה) והיא פחות מסוכנת.

מה דעתי – מה באמת עדיף – משתנה צמודה א משתנה לא צמודה?

הפעם אני אהיה הרבה יותר חד וברור.

אני הייתי בודק את הריבית בשני המסלולים (כלומר, מבקש הצעת מחיר מהבנק על כל מסלול בנפרד) ורואה מה ההפרש המוצע עבורם.

השלב הבא שהייתי עושה הוא לקבוע ביני לבין עצמי מה תחזית המדד שלי לחמש השנים הבאות (ניתן למצוא תחזיות כאלו באינטרנט, אפילו מבנק ישראל – רק קחו בחשבון שגם הם מפספסים לא מעט).

במידה ותחזית המדד שקבעתי לחמש השנים הבאות היא לדוג' כ-1% לשנה, אז כל עוד הפער יהיה גבוה מ-1% אז אני אבחר במשתנה הצמודה (לדוג' – עבור המ"צ יבקשו 3% ועבור המל"צ יבקשו 4.25%), אבל אם הפער יהיה קטן מ-1% (לדוג' על המל"צ יבקשו 3.75% ועל המ"צ יבקשו 3%) אני כבר אעדיף את המל"צ.

במקרה של שוויון אז כמובן שאני אהיה אדיש ואולי אבחר לקחת את שני המסלולים ובכך חלק את הסיכון שלי.

לסיכום,
הפוסט הנ״ל הינו חשוב חשוב ומתמקד בדקויות ופותח לנו צוהר למסלולים שאולי פחות הכרנו ואולי בבנקים פחות מציעים אותם, אבל מאוד חשוב שנכיר אותם ונקח אותם בחשבון.

אני אמשיך בשבועות הבאים להשוות בין מסלולים נפוצים נוספים.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.