בשנה האחרונה, ענף המשכנתאות עלה על המפה התקשורתית (לצערי, בצד הלא נכון של המפה) בעקבות שתי סיבות מרכזיות:
- עליית ריביות המשכנתא המטורפת על-ידי הבנקים (שנרגעה בחודשים האחרונים, ואף חזרה לרדת כפי שדיווחתי מספר פעמים)
- הדרת יועצי משכנתאות מסניפי הבנקים השונים.
שני הצעדים הנ"ל הצטיירו (ובצדק לדעתי) כפעולה כוחנית של הבנקים למשכנתאות כנגד לוקחי המשכנתאות, דבר אשר הביא ללחץ ציבורי וגרם לשני דברים אחרים:
1. לחץ של מספר חברי כנסת וראש וועדת הכספים (משה גפני) שהתחילו לפעול בנושא
2. יועצי המשכנתא הפרטיים הקימו את התאחדות יועצי המשכנתאות (וכל הכבוד להם על כך) שעוסק בקידום הנושא, גם מול הרגולטורים והמחוקקים, והצליח להחזיר אותו לצד הנכון של המפה.
התוצאה, הינה שורה של תקנות משכנתא שונות הנמצאות כרגע בבחינה – חלקן בכנסת וחלקן בבנק ישראל. מכיוון שחלקן עשויות להיכנס לתוקף בקרוב, אני רואה צורך להציג ולהסביר אותן כאן בתמצות ובפשטות.
אז בואו נתחיל…
הצעת חוק: ניתן יהיה לקבל 90% משכנתא מערך הדירה
הצעת חוק של חברת הכנסת, אורלי לו-אבקסיס, נמצאת על השולחן כבר כמעט 3 שנים (משנת 2014), וכתבתי עליה בעבר בכתבה על 90% משכנתא.
בעיקרון, אורלי לוי רוצה שכאשר זוגות צעירים יבואו לרכוש דירה הם יוכלו לקבל עד 90% משכנתא ולא עד 75% משכנתא, כפי שנהוג היום.
לטענתה (המוצדקת יש לומר), יש המון זוגות צעירים שלא מסוגלים לממן את ההון הראשוני ולכן על המדינה (באמצעות הוראה לבנקים) לאפשר להם מימון גבוה יותר בדרך לדירה הראשונה שלהם.
מה אני חושב על זה?
אני חושב שזה חוק די מסוכן, לתת 90% משכנתא חושף מאוד את הבנקים ואת האזרחים (במיוחד במחירי הדיור כיום).
יחד עם זאת, בעבר (וגם כיום) כן תמכתי במתן 90% משכנאת לזוגות צעירים, אבל תחת מגבלות מסוימות כגון רכישה בפריפריה, בדיקה פיננסית מחמירה מאוד של הלווים ומתן זכאות משכנתא במסלול קבוע לא צמוד על המשכנתאות הנ"ל.
חשוב לציין כי בלקיחת משכנתא במחיר למשתכן, ניתן להגיע לאחוזי מימון דומים משווי הרכישה, וזאת מכיוון שהמשכנתא מחושבת משווי הדירה בשוק החופשי.
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
אתמול (19/07), החוק היה אמור לעלות כחוק פרטי לקריאה טרומית בכנסת, אך אורלי לוי-אבקסיס פרסמה בפוסט פייסבוק בערב כי בעקבות הגעה להסכמה עם שר האוצר על קידום נוסח משותף, לא התקיימה הצבעה בסופו של דבר.
למען האמת, כאשר החוק עלה בשנים האחרונות לדיון מספר פעמים, לא האמנתי שהוא יעבור, אך ההודעה מאתמול על קידום נוסח עם שר האוצר, משה כחלון, משנה את תמונת הסיכויים ובהחלט יכולה להביא לקידומו.
הנחיה: הצעת הריבית תישמר ל-24 יום במקום ל-12 יום
פניותיהם של משה גפני (יהדות התורה) ורועי פולקמן (כולנו) לבנק ישראל נשאו פרי, והמפקחת על הבנקים (ד"ר חדווה בר) פועלם לקדם תקנה שהבנקים יצטרכו לשמור על הריבית שהציעו לנו לתקופה של 24 ימים ולא רק 12 ימים כפי שזה היום.
כשאתם מקבלים היום הצעת ריבית מהבנק היא נשמרת ל- 12 יום בלבד. כלומר, מרגע שקיבלתם אישור עקרוני לריביות מסוימות, השעון שלכם מתחיל לתקתק.
אתם אמורים גם להסכים להצעה (לפעמים זה לוקח זמן כי אתם רוצים לבדוק גם עם בנקים אחרים), לתאם מועד לפתיחת תיק (יכול לקחת בקלות כמה ימים), ואז לבצע את כל משימות המשכנתא (שהן מאוד מאוד מורכבות, בטח לאדם הממוצע) וכל זה ב-12 ימים.
חשוב להזכיר שמדובר על ימים קלנדריים ולא ימי עסקים (כלומר, כולל שישי-שבת וחגים), דבר שעוד יותר מחמיר את בעיית הלקוח. בנק ישראל פועל לתיקון העיוות וידרוש מהבנקים לשמור את ההצעה שהציעו ללקוח ל-24 ימים קלנדריים.
מה אני חושב על זה?
אני מניח שהבנתם לבד, אני ממש בעד החוק הזה. אני חושב שהמצב היום לא הגיוני וטוב יעשה בנק ישראל שיגדיר מחדש את הנושא.
אני לא יודע אם 24 ימים זה המספר הכי נכון, אבל זו בהחלט פניה לכיוון נכון מטעם הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל.
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
בנק ישראל אמור להוציא בשבועות הקרובים הנחיה לבנקים – סיכויים ממש טובים שזה יצא לפועל, בעצם צריך לקרות משהו מיוחד שזה לא יקרה (כמובן, שיש מצב שזה יקרה יותר לאט ממה שאני חושב, אבל אני מניח שזה עניין של שבועות ולא של חודשים).
הצעת חוק: מתן דחייה של החזרי המשכנתא למובטלים
חבר הכנסת רועי פולקמן (יחד עם מירב בן ארי, יעקב אשר ומוטי יוגב) מנסים להעביר הצעת חוק שתכריח את הבנקים לתת 3 חודשי גרייס (מלשון, חסד) למובטלים וכך יהיה יותר קל למובטלים לקבל הפסקה בתשלומי המשכנתא עד שיסתדרו במקום עבודה חדש.
אם מישהו נמצא בתקופת אבטלה, הוא יוכל לגשת לבנק ולבקש בעצם להפסיק לחייב אותו במשכנתא במשך 3 חודשים (ולא יותר משנה במצטבר לאורך כל תקופת המשכנתא). המטרה היא לתת לו הזדמנות לעמוד מחדש על הרגליים ולא לגרום לו להגיע להחזרים מיותרים (שיעלו לו הרבה יותר וגם יכתימו את השם הבנקאי שלו, דבר שיגרום לו עוד יותר בלאגן ומכשולים כאשר ירצה להסתדר).
אגב, ישנם בנקים היום שכן מאפשרים ללקוחות לקחת הפסקה מהמשכנתא לתקופה מסוימת, אבל הלקוחות עצמם צריכים לפנות אל הבנק ולבקש וזה נתון להחלטתו של הבנק.
מה אני חושב על החוק?
אני חושב שמצד אחד הוא מצוין, כי הוא מאוד אנושי ואני חושב שזה יותר מראוי ונכון לעזור לאדם שנקלע לקשיים.
מצד שני, זה עושה למובטל חיים יותר קלים וייתכן שהטבה כזו תגרום לו להישאר עוד חודש או חודשיים מחוץ למעגל העבודה, דבר שלא בריא לו ולא בריא למשק.
כשאני משווה את הטענה הראשונה אל מול השנייה, הטענה הראשונה מנצחת ואני חושב שיהיה נכון לעזור לאדם בשעת מצוקה.
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
ההצעה עברה בקריאה טרומית והיא צריכה צריכה לעבור בעוד שורה של הצבעות. אני מניח שיש לזה סיכויים טובים, מאוד תלוי במהירות התהליך בכנסת (הצעות חוק כאלו נוטות להתמסמס ממניעים פוליטים לא מעט פעמים) ולכן אם מציעי החוק יפעלו מהר, יש להם סיכוי לא רע.
הצעת חוק: תבוטל עמלת פירעון מוקדם במשכנתא
אחד הנושאים הכואבים במשכנתא הוא נושא עמלת הפרעון המוקדם, לא מעט אנשים מחזירים את המשכנתא באמצע התקופה ונדרשים לשלם לא מעט כסף עבור כך (קנס משכנתא).
ח"כ יואב קיש (הליכוד) הציע לבטל את עמלת הפירעון כלל, כך שבנקים יוכלו לגבות אותה רק אם התבצע בפרעון בטווח עד משנה ממועד ביצוע המשכנתא או מיום מימוש המשכון.
מה אני חושב על זה?
אני חושב שזה קצת מוגזם (פה אני נמצא באותה דעה עם בנק ישראל), ואם לקוחות יוכלו להחזיר משכנתא שניתנו להם בריביות קבועות ללא עמלה, יש פה סיכון לא קטן לבנקים שבכל ירידת ריבית בעצם יפסידו לא מעט כסף (לטענתו של יואב קיש, בהלוואות ארוכות זאת אחריות של הבנק לסגור כסף כנגד ההלוואה).
אני כן חושב שצריך לעשות רפורמה בנושא (כמו התיקון החשוב שהגדיר שהריבית לפיה תחושב העמלה תהיה ריבית המשכנתא הממוצעת ולא הריבית הגבוהה יותר של הלווה).
יש עוד לא מעט תיקונים לעשות בנושא עמלת הפרעון ואני חושב שבמקום "לבטל", צריך להכניס תקנות חדשות שיקלו על הרוכשים ויהיו הרבה יותר הוגנים כלפיהם (כיום, העמלה היא מופלית באופן חד צדדי לטובת הבנק).
חשוב לציין, שגם כיום ישנם מסלולים כגון פריים, מט"ח וזכאות משכנתא אשר פטורים מעמלות פרעון (ובריביות המשתנות ישנן נקודת יציאה ללא עמלות).
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
וועדת השרים לחקיקה אישרה את החוק ואתמול (19/07) החוק עבר בקריאה טרומית כאשר 47 ח״כים הצביעו בעד ולא היו מתנגדים. יחד עם זאת, אני חושב שאת זה יהיה קשה (עד בלתי-אפשרי) להעביר בכנסת כי הבנקים יתנגדו לזה ויקבלו את תמיכתו המלאה של בנק ישראל. להערכתי, החוק בסופו של דבר יעודן ויעודכן כך שיכלול מסלולים ספציפיים או מגבלות אחרות.
הנחיה: החזרתם לשוק של יועצי המשכנתאות
לפני כשנה פלוס-מינוס, הבנקים החליטו באופן חד צדדי שהם לא רוצים לעבוד יותר עם יועצי המשכנתאות הפרטיים.
עקב כך, קמה התאחדות יועצי המשכנתאות שפעלה לתיקון המצב (ועל הדרך עוררה סערה ציבורית שגרמה גם לחלק מהחוקים שקראתם עליהם למעלה לרקום עור וגידים).
משה גפני פנה לבנק ישראל (מספר פעמים) על-מנת למצוא פיתרון וכשראה שזה לא מתבצע, ממש דרש בתוקף להסדיר את המצב ולהחזיר לפעילות רגילה את יועצי המשכנתאות הפרטיים.
מה אני חושב על כך?
בנושא הזה אני בעד לגמרי. אני כן חושב שצריך להגדיר פיקוח מחמיר ובדוק ליועצי המשכנתאות (חשוב שהיועץ יהיה מקצועי ומפוקח כי הוא עוסק בנושא רגיש ומורכב מאין כמוהו).
יועץ משכנתא טוב ומקצועי יכול להועיל ללקוחות בצורה מצוינת, והציבור בהחלט זכאי לייעוץ אמיתי ואמין שלא בא מהבנק (שבעצם הוא זה מוכר לו את הכסף).
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
בנק ישראל הוציא הנחיה לבנקים לחזור ולעבוד מיידית עם יועצי המשכנתאות. ההישג הראשוני בעצם כבר הושג ויועצי המשכנתאות חזרו לעבודה שוטפת מול הבנקים.
יחד עם זאת, נושא הפיקוח ונהלי העבודה מול הבנקים טרם הוסדרו באופן מלא ויש עוד לא מעט עבודה לבנק ישראל בנושא.
לסיכום,
ניסיתי להעביר לכם את מה שקורה בימים אלה בעולם המשכנתאות – זה אמנם לא יחסוך לכם כסף מיידית, אך חשוב שתהיו מעודכנים במתרחש ותעקבו אחר הנושאים, אשר עשויים לסייע לכם בטווח הארוך יותר.
מכיוון שאני לא פוליטיקאי דגול ודעתי לא באמת נחשבת יותר מדעתכם, אשמח לשמוע מה יש לכם לומר על הנושאים, במה אתם תומכים ולמה אתם מתנגדים.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
