כל ההגבלות של בנק ישראל בענף המשכנתאות

תאריך עדכון: 06/01/2026

שוק המשכנתאות בישראל עבר בעשור האחרון שינוים וטלטלות דרמטיים. אם בעבר הבנקים פעלו כמעט ללא מגבלות, והרוכשים יכלו לקחת מינופים גבוהים מאוד בתנאים מקלים – הרי שכיום מדובר באחד משוקי האשראי המפוקחים והמבוקרים ביותר בישראל.

העלייה החדה במחירי הדיור, הגידול המתמשך בהיקפי המשכנתאות, תקופות ארוכות של ריביות נמוכות – ובהמשך גם סביבת ריבית גבוהה, משברים גלובליים ומלחמת חרבות ברזל – הובילו את בנק ישראל להבין ששוק המשכנתאות מהווה סיכון מערכתי אמיתי. בהתאם לכך, הפיקוח על הבנקים הרחיב בשנים האחרונות את סט המגבלות, ההוראות והתקנות שנועדו לצנן סיכונים, לצמצם מינוף יתר ולהגן הן על הלווים והן על יציבות המערכת הבנקאית.

במאמר הזה ריכזתי במקום אחד, בצורה מסודרת וברורה, את כל החוקים, המגבלות וההנחיות המרכזיות בעולם המשכנתאות בישראל – נכון לתחילת 2026.

אז יאללה, בואו נתחיל!.

הגבלה מספר 1 – תקופת המשכנתא המקסימלית 30 שנה

בעבר הבנקים נתנו משכנתא ל-32 שנה (באמצעות מסלול משתנה כל שנתיים) וחלק מהבנקים אף אפשרו לקחת משכנתא ל-35 ו-40 שנים. לפני מספר שנים בנק ישראל החליט לשים לכך סוף וקבע כי הלוואת משכנתא לא תהיה ארוכה מ-30 שנים.

לצורך ההשוואה, בחברות חוץ בנקאיות אפשר גם לפרוס עד 40 שנה, ויש גם משכנתא הפוכה ששם אין הגבלת תקופה, והמשכנתא יכולה להיות גם יותר מזה. 

הגבלה מספר 2 – אחוזי המימון מסך הדירה

ראשית, אני אסביר בקצרה מהו "אחוז מימון" במשכנתא – אחוז מימון הוא בעצם החלק מעלות הדירה שאנחנו לוקחים עבורו הלוואה, כלומר את המשכנתא. לדוגמא, אם הדירה עולה מיליון ש"ח ואנחנו מבקשים משכנתא בסך 600,000 ש"ח אז אחוזי המימון הינם 60%, אך אם נבקש עבור אותו נכס משכנתא בסך 300,000 ש"ח אז אחוזי המימון הינם 30%. את היתרה אנו כמובן משלמים מההון העצמי שלנו.

עד לפני מספר רב של שנים, בעזרת שימוש בחברות ביטוח חיצוני כגון EMI, בנק ישראל אפשר לקבל 90% מימון למשכנתא (ולפעמים אף 95% – שזה היה המצב הכי קרוב לרכישת דירה ללא הון עצמי).

בשנת 2012 החליט בנק ישראל כי מדובר במינוף מסוכן וקבע כי יותר לא ניתן יהיה לקבל אחוזי מימון כאלה – עם ובלי חברת ביטוח.

אז כמה אחוזי מימון ניתן לקבל היום לרכישת דירה? קיימים מספר מצבים שונים שבנק ישראל מתייחס אליהם. על-מנת לפשט זאת, אני אציג את אחוזי המימון האפשריים בטבלה הבאה:

שימו לב שכל קבוצה מוגבלת לאחוזי מימון אחרים, מתוך הרעיון שבנק ישראל מרשה לכל קבוצה להיות ממונפת ברמה שונה.

כמו כן, שימו לב שבמסגרת תכנית מחיר למשתכן, בנק ישראל מאפשר במצבים מסוימים לרכוש דירה החל מהון עצמי של 100,000 ש״ח כך שבמצבים מסוימים מדובר לעתים על מעל ל-90% מימון (כאן כתבתי בהרחבה על כל מה שאתם צריכים לדעת על משכנתא במחיר למשתכן).

הגבלה מספר 3 – אסור לקחת יותר מ-66% מהמשכנתא בריבית משתנה (לתקופות קצרות)

כמו שאתם יודעים יש לא מעט מסלולי משכנתא מהם אנו מרכיבים תמהיל משכנתא, חלקם בריביות קבועות וחלקם בריביות שמשתנות מעת לעת.

לפני מספר שנים, בנק ישראל קבע שאם יש מסלול שבו הריבית משתנה בתקופה של פחות מחמש שנים, אז לא ניתן לקחת יותר מ-33% מסך המשכנתא שלכם במסלולים כאלה.

ולאחרונה (רגע לפני שהתחילו להעלות את ריבית הפריים) בנק ישראל בצעד דרמטי, אפשר להגדיל את האחוז ל 66% מהמשכנתא בריביות משתנות. 

לדוג' – אם אנחנו לוקחים משכנתא של מיליון ש"ח אז רק שני שליש ממנה (666,666  ש"ח) יכולים להיות בריביות משתנות.

אילו מסלולים נחשבים כריביות משתנות לתקופות קצרות?

• ריבית פריים (משתנה אחת לחודש)
• עוגן מק"מ (משתנה אחת לשנה)
• משתנה כל שנה (משתנה אחת לשנה)
• משתנה כל שנתיים (משתנה אחת לשנתיים)
• משתנה כל ארבע (משתנה אחת לארבע שנים)
• מסלול מט״ח – צמוד יורו או דולר (משתנים אחת לרבעון)
• משתנה כל 5 (משתנה אחת לחמש שנים)
• משתנה כל 7(משתנה אחת שבע שנים)
• משתנה כל 10(משתנה אחת לעשר שנים)

חשוב לדעת שניתן לקחת כמה מסלולים בריביות משתנות, אבל הסכום הכולל במסלולים אלה לא יעבור את מכסת ה שני שליש מהמשכנתא.

אילו מסלולים לא נחשבים כריביות משתנות במגבלה הזאת?

יש 2 מסלולים כאלה בלבד, קבועה צמודה למדד, או קבועה לא צמודה למדד. 

הריבית שקיבלתם לא תשתנה עד לסיום התשלום באותו המסלול. 

הגבלה מספר 4 – חובה לקחת לפחות 33% במסלול ריבית קבועה

אם מקודם הסברתי שלא ניתן לקחת יותר מ-66% בריבית משתנה, אז הפעם הדברים הפוכים. בשנת 2013 בנק ישראל קבע שאם אתם רוצים לקחת משכנתא, אז לפחות 33% ממנה חייב להיות בריבית קבועה.

לדוג' – אם אתם לוקחים מיליון ש"ח משכנתא, אז אתם חייבים לקחת ממנה לפחות 33% בריבית קבועה (כלומר לפחות 333,333 ש"ח אמורים להיות במסלול ריבית קבועה).

שימו לב:

ריבית קבועה יכולה להיות צמודת מדד (ק"צ) או לא צמודת מדד (קל"צ), בנק ישראל מאפשר לכם לבחור איזה מסלול שתרצו מבין הקבועות וכמובן שאתם יכולים לקחת כמה שתרצו מהמסלולים הקבועים ובלבד שהם יהוו לפחות 33% מהמשכנתא.

הגבלה מספר 5 –  יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה

בנק ישראל לא מאפשר לכם להחזיר יותר מ-50% מסך ההכנסות הפנויות שלכם לטובת משכנתא.

תחילה, בואו רגע נסביר מה זה הכנסה פנויה – הכנסה פנויה נחשבת למשכורת נטו שנכנסת לבנק בניכוי התחייבויות כגון מזונות, הלוואות וכו'.

כלומר, אם אני מרוויח 10,000 ש"ח נטו ומשלם הלוואה בסך 1,000 ש"ח בחודש אז ההכנסה הפנויה שלי היא 9,000 ש"ח, וזה אומר שבנק ישראל לא יאפשר לי להחזיר משכנתא בגובה של יותר מ-4,500 ש"ח בחודש (50% מ-9,000 ש"ח).

בפועל בנקים לא מאפשרים לעבור את ה 40% מההכנסה הפנויה שלכם, הסבר מעמיק בסעיף הבא. 

ולאחרונה (נובמבר 2025) יצאה טיוטה של בנק ישראל שמבקשת להקשיח עוד יותר את התנאים. 

נניח והמשפחה מרוויחה 10,000 נטו, יש לה החזר משכנתא של 3,000 שקלים, ויש לה הלוואה נוספת של 1,000 שקלים לרכב שהם קנו. 

החישוב הקודם (לפני הטיוטה) היה כזה: 

10,000 פחות  3,000 (משכנתא) פחות 1,000 (רכב) למשפחה יש הכנסה פנויה של עוד 6,000 ומכאן הבנק היה מחשב את היכולת החזר, והיה יכול לתת עוד אשראי כי יש הכנסה פנויה.

וכאשר הטיוטה תאושר, אותה משפחה שמרוויחה 10,000 ומחזירה הלוואות ומשכנתאות של 4,000 לא תוכל לקבל עוד כסף נוסף. 

חשוב לדעת:

ההגבלה מדברת על 50% אבל בפועל הבנקים לא יאפשרו לכם להחזיר יותר מ-40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם.
בנק ישראל אמנם מתיר לבנקים לתת לכם להחזיר עד 50% מסך ההכנסה שלכם, אבל הוא גם אומר את הדבר הבא:

אם הם יתנו ללקוחות הלוואה שיחס ההחזר שלה עד 40% – הכל יהיה רגיל. אך אם הם יתנו ללקוחות הלוואה שסך ההחזר שלה הוא בין 40%-50% אז הם יצטרכו לרתק יותר הון למצב שבו לא תוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה (בקיצור,זה יעלה לבנק הרבה יותר) ולכן הבנק שגם ככה לא מתלהב לתת לכם לכם להחזיר הרבה מההכנסה שלכם (הרי זה די מסוכן) ועכשיו גם אמור "להיענש" עלי ידי בנק ישראל החליט להגביל את מתן המשכנתא ברוב המקרים עד ל-33% מערך ההכנסה הפנויה שלכם (ובמקרים באמת נדירים יאפשרו לכם להגיע ל-40% מסך ההכנסה שלכם אבל לא שקל אחד יותר).

לסיכום,
אלו המגבלות המרכזיות שקבע בנק ישראל (בשיתוף עם הפיקוח על הבנקים) בשנים האחרונות. חלקן אולי ישתנו מעת לעת (אני כמובן אדאג לעדכן אתכם על כך) ויש עוד כמה הגבלות / תקנות שצפויות להתפרסם בחודשים הבאים (גם פה, אני מבטיח לעדכן אתכם).

מקווה שעשיתי לכם קצת סדר בעניינים והדברים טיפה יותר פשוטים כעת.

אני כאן כרגיל כאן בתגובות ואשמח לסייע לכם בכל שאלה או הבהרה!